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In unserem monatlich erscheinenden Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung – kurz DTB – werten wir Baufinanzierungen in ganz Deutschland aus. Die Daten basieren auf bis zu 35.000 Finanzierungen pro Monat. Redakteurin Susanne hat die Zahlen einmal für euch zusammengefasst und erklärt, wie der Durchschnittsdeutsche 2019 seine Immobilie finanziert hat.
Wer zum ersten Mal eine Immobilie finanziert, fragt wahrscheinlich neugierig die, die bereits mehr Erfahrung haben: Wie haben sie es gemacht, woran kann ich mich orientieren, was sind gute Anhaltspunkte? Weil so hohe Darlehen idealerweise exakt auf jeden Einzelfall zugeschnitten sind, gibt es allerdings gerade bei Baufinanzierungen keine Blaupause – die Lösung der anderen wird immer anders aussehen als die eigene. Dennoch bleibt die Frage interessant: Wie sieht denn die Finanzierung bei anderen Käufern aus?
Wie viel Geld nehmen Käufer oder Bauherren bei der Finanzierung der Immobilie auf?
Die einfache Antwort zuerst: viel. Zumindest im Vergleich mit den letzten Jahren: 2019 sind es im Durchschnitt 254.400 Euro. Weil die Darlehenshöhe kontinuierlich steigt, ist der Mittelwert nur die halbe Wahrheit. Von rund 239.100 Euro haben sich die Kreditsummen auf 267.500 Euro Ende des Jahres erhöht. Und ein Ende ist nicht wirklich in Sicht. Dachten viele in Bezug auf die steigenden Immobilienpreise bis vor einiger Zeit noch, dass das sprichwörtliche Ende der Fahnenstange nun doch endlich mal erreicht sein müsste, ist davon aktuell keine Rede mehr. Wer eine Immobilie sucht, sieht es selbst: die Preise gehen immer weiter nach oben – und damit auch der Kapitalbedarf.
Wie lange sichern sich die anderen die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?
Lange: im Schnitt 14 Jahre. Im Jahresverlauf lässt sich hier keine Tendenz erkennen – die durchschnittliche Zinsbindung in den einzelnen Monaten pendelt mal darüber, mal darunter. Aber der weitere Blick zurück zeigt, dass 14 Jahre in der Vergangenheit keine Selbstverständlichkeit waren: Erst seit Mitte 2010 legen Käufer und Bauherren die durchschnittliche Zinsbindung überhaupt für länger als zehn Jahre fest. Diese Entwicklung spiegelt die günstigen Finanzierungsbedingungen wider: Bei niedrigen Zinsen wie zurzeit können sich angehende Eigenheimbesitzer zum einen eine lange Zinsbindung eher leisten. Zum anderen sind die Zinsen in Zukunft vermutlich höher – sich die Zinsen für eine lange Zeit zu sichern, ist also meistens sinnvoll.
Wie hoch ist die Tilgung bei Immobilienkrediten?
Wie die Dauer der Zinsbindung ist auch die anfängliche Tilgung von Baudarlehen frei wählbar – natürlich im Rahmen des finanziellen Spielraums, denn eine höhere Tilgung kostet mehr als eine niedrige. Aber wer höher tilgt, ist schneller fertig, und gerade in Niedrigzinszeiten ist es absolut empfehlenswert, hier zu investieren. Ein weiterer Vorteil zeigt sich bei der Anschlussfinanzierung: Wenn während der ersten Finanzierungsrunde bereits viel abbezahlt ist, muss danach nicht mehr so viel Geld aufgenommen werden. In 2019 begannen Kreditnehmer ihre Tilgung mit 2,84 Prozent. Was relativ hoch ist: Als die Bauzinsen noch teurer waren als jetzt, stand beim Tilgungssatz fast durchgängig eine 1 vor dem Komma. Erst ab Anfang 2013 tilgen die Deutschen im Durchschnitt mit mehr als zwei Prozent, zum Teil beträgt die anfängliche Tilgungshöhe sogar auch knapp über drei Prozent.
Beleihungsauslauf: Wie viel brauchen andere zur Finanzierung ihrer Immobilie?
Der Beleihungsauslauf bezeichnet den fremdfinanzierten Anteil am Immobilienwert – also den Teil, den die Bank einem für das Haus oder die Wohnung leiht. Am konkreten Beispiel: Kostet die Immobilie 250.000 Euro und ich kann zusätzlich zu den Kaufnebenkosten 50.000 Euro aufbringen, beläuft sich der Beleihungsauslauf auf 80 Prozent. Je niedriger der Wert ausfällt, umso sicherer ist die Finanzierung für die Bank und umso günstiger fällt das individuelle Zinsangebot aus. Im Jahresdurchschnitt beträgt der Beleihungsauslauf 84,15 Prozent. Die Tendenz ist steigend, von rund 83,6 Prozent zu Jahresbeginn auf 84,5 Prozent im Dezember. Diese Entwicklung zeigt sich auch im längerfristigen Vergleich: 2018 finanzierten Banken 81,2 Prozent des Immobilienwertes.
Wo Vergleiche helfen – und wo nicht
Zu wissen, wie Nachbar, Freundin oder Bruder ihre Immobilien finanziert haben – also: wie genau zum Beispiel die Zinsbindung oder der Tilgungsplan aussahen – kann keine Vorlage für die eigene Lösung sein. Denn dafür sind Immobilienkredite zu individuell: Nicht nur die Rahmenbedingungen wie verfügbares Budget, vorhandenes Eigenkapital oder der Preis der Immobilie unterscheiden sich von Fall zu Fall. Bei dem bestpassenden Darlehen geht es auch um Vorlieben. Wenn ich besonders viel Sicherheit möchte, entscheide ich mich vielleicht für ein Volltilgerdarlehen und will ich den günstigsten Zinssatz, lasse ich andere Varianten ausrechnen. Und dies ist die Vorderseite der Medaille: der Kredit lässt sich wirklich auf jede einzelne Person, ihre Rahmenbedingungen, Wünsche und Lebenspläne anpassen.
Vergleichen lohnt sich aber in allen Fällen – und zwar die verschiedenen Angebote der einzelnen Banken. Wer das nicht selber machen möchte, kann sich einfach an einen Vermittler wenden, der möglichst viele Kreditinstitute im Portfolio und für die persönliche Beratung auch ein Büro in der Nähe hat. Und hier kann man sich tatsächlich auch umhören, mit wem Freunde oder Verwandte gute Erfahrungen gemacht haben.
Neugierig, wie die eigene Baufinanzierung aussehen könnte?
hat zuletzt eher garten- als hausgemacht (die Sturmschäden!) / hat noch keine Immobilie finanziert – ist aber dabei, dem Vermieter seine Großstadt-Wohnung abzubezahlen / kommuniziert seit 2016 für Dr. Klein intern, extern und sehr gerne mit Presseleuten / liebt es, mit VW-Bus, Rad und Wanderstiefeln unterwegs zu sein