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Eigentümerversammlung: Ablauf, Abstimmung und Beschlüsse

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kennt sie: die Eigentümerversammlung. Sie redet bei allen Entscheidungen über die gemeinsam genutzte Immobilie mit. Wie das in der Praxis aussieht, haben wir uns angeschaut.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum ist die Eigentümerversammlung wichtig?

      Was in der Eigentümerversammlung entschieden wird, ist für alle Eigentümer bindend. Als Wohnungsbesitzer ist es deshalb sehr ratsam, an diesen Versammlungen teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen.

      Sie wollen Ihre neue Eigentumswohnung mit einem Balkon verschönern? Sie haben kein Auto und nutzen Ihren Tiefgaragenstellplatz für Ihre umfangreiche Fahrradsammlung? Zum Einzug haben Sie ein Apfelbäumchen geschenkt bekommen, das Sie nun zur Freude aller Hausbewohner in den Gemeinschaftsgarten pflanzen wollen? Gut möglich, dass Sie all diese Wünsche umsetzen können. Aber nur dann, wenn die anderen Eigentümer zustimmen. Denn all diese Punkte betreffen den gemeinsamen Raum der Immobilie und unterliegen deshalb den Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

      Sie haben kein Interesse an einer Solaranlage auf dem Dach? Wenn die Eigentümerversammlung diese jedoch beschließt, sind Sie verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. So wichtig und einflussreich ist also die Eigentümerversammlung.

      Was wird in einer Eigentümerversammlung besprochen?

      Die Eigentümerversammlung ist das Gremium, in dem Wohnungseigentümer über alle Fragen entscheiden, die die Verwaltung des gemeinsamen Wohneigentums betreffen. Deshalb ist die Form der Eigentümerversammlung gesetzlich geregelt, und zwar im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier ist festgelegt, wie häufig die Versammlung zusammentritt, wer eingeladen wird, wann eine Beschlussfähigkeit gegeben ist, welche Entscheidungen unbedingt der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedürfen und vieles mehr.

      So muss auf der Eigentümerversammlung über Instandhaltungsmaßnahmen, Renovierungsarbeiten, Baumaßnahmen, die Hausordnung oder Vereinbarungen über den Gebrauch der gemeinsamen Immobilie abgestimmt werden.

      Neben diesen Entscheidungen beschließt die Eigentümerversammlung außerdem den gemeinsamen Wirtschaftsplan für die Immobilie. Der Wirtschaftsplan benennt die anfallenden Kosten für die Unterhaltung des gemeinsamen Wohneigentums, etwa für Reparaturen, den Gärtner, die Hausverwaltung oder eine Putzfirma. Aus dem Wirtschaftsplan geht das Hausgeld hervor, also die Summe, die jeder Wohnungseigentümer monatlich zu bezahlen hat. Um die Richtigkeit des Wirtschaftsplans sowie die Kosten überprüfen zu können, wird jährlich eine Abrechnung erstellt, die dann ebenfalls in der Eigentümerversammlung vorgestellt wird.

      Darüber beschließt die Eigentümerversammlung:

      • Instandhaltungsmaßnahmen
      • Renovierungsarbeiten
      • Baumaßnahmen
      • Hausordnung
      • Gebrauch der Immobilie
      • Wirtschaftsplan

      Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?

      Eingeladen werden alle Wohnungseigentümer der gemeinsamen Immobilie - auch Eigentümergemeinschaft genannt. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, müssen per Gesetz auch hier alle Eigentümer eingeladen werden. Eine Anwesenheitspflicht besteht für die Wohnungseigentümer zwar nicht. Wollen sie jedoch mitentscheiden, können sie das nur durch die persönliche Anwesenheit oder, indem sie ihre Stimme mittels Vollmacht an eine Vertretung übertragen. Die Anwesenheit des Stimmberechtigten ist also Voraussetzung für die Stimmabgabe bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

      Eigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Deshalb dürfen Besucher nicht teilnehmen. Eine Sonderregelung gibt es, wenn zum Beispiel Rechtsanwälte oder Architekten als Experten beraten sollen. Sie dürfen eingeladen werden, allerdings muss darüber abgestimmt werden. Nur mit einem Geschäftsordnungsbeschluss ist die Teilnahme möglich.

      Wann und wie erfolgt die Einladung zur Eigentümerversammlung?

      Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich einberufen werden. Das schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor. Dieses Gesetz regelt außerdem, dass die getroffenen Beschlüsse nur rechtskräftig werden, wenn die Einladung ordnungsgemäß erfolgt ist. Das heißt konkret, dass die Einladung mindestens zwei Wochen vor der Versammlung an die Teilnehmenden verschickt wird. Nur wenn die Gemeinschaftsordnung explizit eine andere Frist vorsieht, ist die 2-Wochen-Regel außer Kraft.

      Jede Einladung zur Eigentümerversammlung muss eine Tagesordnung enthalten, damit sich die Wohnungseigentümer auf die Veranstaltung vorbereiten können. Das bedeutet auch, dass auf der Versammlung nur über Punkte auf der Tagesordnung abgestimmt werden darf. Wird darüber hinausgehend etwas beschlossen, ist dies mit einer Klage vor Gericht anfechtbar.

      Wie oft finden Eigentümerversammlungen statt?

      Eigentümerversammlungen finden grundsätzlich mindestens einmal im Jahr statt. Sie kann aber auch häufiger als einmal jährlich zusammentreten. Das ist vor allem in zwei Fällen denkbar:

      1. Es müssen kurzfristig dringende Entscheidungen über umfangreiche Reparaturmaßnahmen getroffen werden, die nicht gut aufzuschieben sind.
      2. Mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangt eine Eigentümerversammlung. Dann ist der Verwalter verpflichtet, die Minderheit im Haus zu schützen und eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Das ist gesetzlich im § 24 Abs. 2 WEG geregelt.

      Dieses gesetzliche Minderheitenrecht wurde eingeführt, weil es denkbar ist, dass in einem Haus ein einzelner Eigentümer den Großteil aller Wohnungen besitzt. Dass dieser Eigentümer nicht allein über die Geschicke der gemeinsam genutzten Immobilie entscheiden kann, verhindert das Wohnungseigentumsgesetz. Im konkreten Fall kann in der Gemeinschaftsordnung im Vergleich zur gesetzlichen Vorschrift sogar ein erleichtertes Einberufungsrecht festgelegt sein. Möglich ist etwa eine verpflichtende Durchführung der Eigentümerversammlung auf Wunsch von einem Fünftel oder sogar nur einem Sechstel der Eigentümer.

      Egal in welchem Szenario, die Einladung zur Eigentümerversammlung übernimmt immer der Verwalter. Er wird ebenfalls auf der Eigentümerversammlung bestimmt.

      Wer darf abstimmen?

      Grundsätzlich darf jeder Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung abstimmen. Für die Abstimmung gibt es drei verschiedene Möglichkeiten:

      Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, aber je Wohnung gibt es maximal eine Stimme.

      Objektprinzip: Jede Wohn- oder Geschäftseinheit hat eine Stimme, unabhängig von der Größe.

      Wertprinzip: Die Stimmen werden nach der Größe der Miteigentumsanteile berechnet.

      Die drei Möglichkeiten der Abstimmung beschreiben wir Ihnen hier detaillierter:

      1. Abstimmung nach Kopfprinzip
        Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt. Hat eine Wohnung zwei oder mehr Eigentümer, dann haben sie zusammen jedoch nur eine Stimme.
      2. Abstimmung nach Objektprinzip
        Laut dieser Berechnungsgrundlage ist jeder Wohnung und jedem Geschäftsraum jeweils eine Stimme zugeordnet. Besitzt eine Person mehrere Einheiten, vereint sie also mehrere Stimmen auf sich. In der Praxis kann das heißen, dass eine Person allein in einer Eigentümerversammlung nach dem Objektprinzip die Stimmmehrheit hat und alle Beschlüsse bestimmen kann.
      3. Abstimmung nach Wertprinzip
        Bei dieser Regelung wird das Stimmrecht nach dem Wert oder der Größe der Eigentumswohnung aufgeteilt. Da sich aus der reinen Quadratmeterzahl einer Wohnung nicht zwangsläufig ihr Wert ergibt, wurden die sogenannten Miteigentumsanteile erfunden. Vereinfacht gesagt wird die gesamte Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Je nach Größe, Wert und Schnitt einer Wohnung umfasst diese eine bestimmte Zahl von Miteigentumsanteilen. Diese sind im Grundbuch festgehalten. Besitzer einer wertvolleren Wohnung haben nach dem Wertprinzip also mehr Stimmanteile als die Besitzer weniger wertvoller Wohnungen.

      Das Wohnungseigentumsgesetz sieht als Abstimmungsgrundlage das Kopfprinzip vor (§25 Abs. 2 WEG). In der Gemeinschafts- oder Teilungsordnung einer Eigentümerversammlung kann jedoch auch ein anderes Abstimmungsprinzip vereinbart sein. Es lohnt sich also, einen Blick in die Gemeinschaftsordnung zu werfen, um zu wissen, wie groß der eigene Einfluss in der Eigentümerversammlung ist.

      Die Abstimmung nach dem Wertprinzip wird unter anderem damit begründet, dass die Gemeinschaftskosten ebenfalls nach dem Wertprinzip ermittelt werden. Wer eine größere Wohnung hat, muss also auch mehr Kosten tragen.

      Eigentümerversammlung: Wie werden Beschlüsse gefasst?

      Beschlüsse werden durch Abstimmungen getroffen, wobei das Mehrheitsprinzip gilt. Das klingt einfach, dahinter verbergen sich jedoch ein paar Regeln. Denn es gibt unterschiedliche Formen von Mehrheiten. Welche Form der Mehrheit bei einer Abstimmung zum Tragen kommt, hängt vom Gegenstand der Abstimmung ab und ist im Wohnungseigentumsgesetz genau geregelt. Als Faustregel gilt: Je größer die Tragweite eines Beschlusses, desto größer die Mehrheit. Konkret heißt das: Wird über das Streichen des Treppenhauses abgestimmt, genügt dafür eine einfache Mehrheit. Bei Anwendung des Kopfprinzips müssten also mehr als die Hälfte der Stimmberechtigten mit Ja stimmen.

      Wird es teurer und die Maßnahmen umfangreicher, braucht es für einen Beschluss schon drei Viertel aller Stimmberechtigten, die außerdem zusammen mindestens 50 Prozent aller Miteigentumsanteile besitzen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es um den Einbau einer neuen Heizungsanlage geht oder die Erneuerung der Fassadendämmung. Noch strenger wird die Abstimmungsregelung, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Hier muss Einstimmigkeit herrschen, sonst darf nicht eingegriffen werden.

      Damit bei wichtigen Beschlüssen dem Einzelnen nicht zu viel Macht eingeräumt wird und eine Person nicht willkürlich wichtige Baumaßnahmen verhindern kann, werden Einzelne für entstehende Schäden haftbar gemacht, wenn ihre Gegenstimme eine dringende Sanierung verzögert.

      Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

      Damit überhaupt über einen Tagesordnungspunkt abgestimmt werden kann, muss Beschlussfähigkeit bestehen. Dafür genügt es nicht, dass eine bestimmte Personenzahl anwesend ist. Vielmehr kommt es auch hier auf die oben erwähnten Miteigentumsanteile an. Die Minimalvoraussetzung für die Beschlussfähigkeit ist, dass die anwesenden stimmberechtigten Personen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Ist das nicht der Fall, muss der Verwalter einen Wiederholungstermin für die Abstimmung ansetzen. Die Eigentümerversammlung ist beim Ersatztermin dann auf jeden Fall beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend sind.

      Für die Beschlussfähigkeit ist außerdem der Ausschluss der Öffentlichkeit bindend. Findet die Eigentümerversammlung zum Beispiel in einer Gaststätte statt, können Beschlüsse dort nur vereinbart werden, wenn sich die Eigentümer in einem abschließbaren Nebenraum und unter sich treffen.

      Wird trotz fehlender Beschlussfähigkeit dennoch abgestimmt, ist der Beschluss anfechtbar. In der Praxis heißt das allerdings nicht, dass die Beschlüsse automatisch unwirksam sind. Vielmehr wird vor Gericht geprüft, ob die Verfahrensfehler zu einem anderen Ausgang der Abstimmung geführt haben. Nur wenn dies verneint werden kann, bleibt der Beschluss bestehen.

      Beschlussfassung:

      Ein Beschluss kann wegen Verfahrensfehlern anfechtbar sein. Das heißt jedoch nicht, dass er damit automatisch auch unwirksam ist.

      Für nicht anfechtbare Entscheidungen muss die Beschlussfähigkeit übrigens bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Für den Verwalter ist es deshalb ratsam, die Beschlussfähigkeit nicht nur zu Beginn der Eigentümerversammlung zu überprüfen, sondern auch zwischendurch, wenn sich die Teilnehmerzahl ändert, etwa weil manche Stimmberechtigte schon nach Hause gegangen sind.

      Wann und wie können Beschlüsse angefochten werden?

      Wer mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden ist, kann prüfen, ob sich die Entscheidung anfechten lässt. Ist das nicht möglich, muss sich der Eigentümer dem Mehrheitswillen unterordnen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb von vier Wochen nach der Eigentümerversammlung erhoben werden.

      Beschlüsse lassen sich meist nur wegen Verfahrensfehlern anfechten. Die drei häufigsten Verfahrensfehler sind:

      1. Die 2-Wochen-Frist wurde bei der Einladung missachtet. Deshalb konnten nicht alle Eigentümer kommen.
      2. Die Stimmberechtigten konnten sich wegen der Kürze der Zeit nicht angemessen auf die Inhalte der Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung vorbereiten.
      3. Es wurden nicht alle Eigentümer eingeladen.

      Doch Vorsicht: Auch wenn diese Verfahrensfehler vorliegen und Klage eingereicht wird, werden in der Praxis eher selten Beschlüsse aufgehoben. Dazu müssten die Fehler so gravierend sein, dass sie die getroffenen Entscheidungen beeinflussen. Im Falle unzulänglicher Einladungen müssten zum Beispiel so viele Stimmberechtigte nicht eingeladen worden sein, dass ihr Fehlen bei der Abstimmung deutlich ins Gewicht fällt. Ob eine Aufhebungsklage also Aussicht auf Erfolg hat, entscheidet am besten ein spezialisierter Anwalt.

      Was steht im Protokoll der Eigentümerversammlung?

      Laut Wohnungseigentumsgesetz muss über jede Eigentümerversammlung ein Protokoll erstellt werden. In der Regel übernimmt der Verwalter diese Aufgabe. Das Gesetz regelt die genauen Inhalte des Protokolls (§ 24 Abs. 6 WEG). Vor allem stehen hier alle Tagesordnungspunkte sowie alle gefassten Beschlüsse samt Abstimmungsergebnis.

      Das gehört ins Protokoll:

      • Datum, Uhrzeit und Ort der Eigentümerversammlung
      • Feststellen der ordnungsgemäßen Ladung
      • Teilnehmerliste und Liste der Miteigentumsanteile
      • Feststellen der Beschlussfähigkeit
      • Tagesordnungspunkte samt kurzer Erläuterung und der genannten Argumente
      • Abstimmungsergebnisse
      • Unterschriften von Verwalter, Beiratsvorsitzendem und einem Eigentümer

      Die Beschlüsse werden zusätzlich noch in eine sogenannte Beschlusssammlung eingetragen. Somit dient das Protokoll neben der Beschlusssammlung einerseits als schriftlicher Beleg für getroffene Vereinbarungen. Andererseits aber auch als Informationsquelle für alle Eigentümer. Der Verwalter stellt das Protokoll nach der Eigentümerversammlung allen Eigentümern zur Verfügung. Dafür gibt es keine festgelegte Frist. Das Protokoll muss aber mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vor Gericht vorliegen.

      Die Teilnehmerliste sollte jedem Protokoll unbedingt beiliegen, denn damit lässt sich die Beschlussfähigkeit sehr leicht und schnell überprüfen. Sollte es nach der Versammlung zu Streitigkeiten kommen, kann anhand der Teilnehmerliste eine drohende Anfechtungsklage eventuell abgewendet werden.

      Wie ist der Ablauf der Eigentümerversammlung?

      Die Eigentümerversammlung ist als Gremium also nicht zu unterschätzen. Doch wie genau läuft so eine Veranstaltung ab?

      So läuft die Eigentümerversammlung ab:

      • Teilnahmeberechtigung alle Anwesenden prüfen
      • Beschlussfähigkeit feststellen
      • Versammlung eröffnen
      • Tagesordnungspunkte vorstellen
      • Diskussionen leiten
      • Abstimmungen durchführen
      • Beschlüsse in die Beschlusssammlung eintragen
      • Versammlung schließen
      Der Ablauf der Eigentümerversammlung im Detail:
      1. Anwesenheit überprüfen
        Nachdem alle teilnahmeberechtigten Personen mindestens zwei Wochen vor der Eigentümerversammlung eine Einladung erhalten haben, beginnt die Veranstaltung am anberaumten Ort zur angegebenen Zeit. Üblicherweise leitet der Verwalter die Veranstaltung. Der erste Schritt ist stets zu prüfen, ob alle anwesenden Personen auch wirklich teilnahmeberechtigt sind. Im Falle einer übertragenen Vollmacht, weil zum Beispiel ein Wohnungseigentümer verhindert ist, muss der Vertreter die Vollmacht schriftlich vorlegen können.
      2. Beschlussfähigkeit feststellen
        Im Anschluss daran ermittelt der Verwalter die Beschlussfähigkeit. Wie oben beschrieben sind dafür verschiedene Prinzipien denkbar, etwa das Kopfprinzip oder das Wertprinzip. Maßgeblich für die Beschlussfähigkeit ist, was in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist.
      3. Versammlung eröffnen
        Erst nach diesen zwei Schritten eröffnet der Verwalter die Veranstaltung offiziell. Das ist insofern sinnvoll, da bei fehlender Beschlussfähigkeit keine Vereinbarungen getroffen werden können. Eine Zusammenkunft ohne Beschlussfähigkeit wäre also kaum sinnvoll.
      4. Tagesordnungspunkte vorstellen
        Mit der Eröffnung stellt der Verwalter die Tagesordnungspunkte vor und eröffnet die Diskussion.
      5. Diskussion leiten
        Der Verwalter hat die Aufgabe, darauf zu achten, dass alle Wortmeldungen berücksichtigt werden und die Gespräche fair ablaufen.
      6. Abstimmung durchführen
        Am Ende der Diskussion führt der Verwalter Abstimmungen durch. Wichtig: Verlassen manche Wohnungseigentümer die Veranstaltung vorzeitig, könnte es nötig werden, die Beschlussfähigkeit erneut festzustellen. Ist diese nicht mehr gegeben, berührt das die bereits getroffenen Vereinbarungen jedoch nicht. Denn da lag ja noch Beschlussfähigkeit vor.
      7. Beschlüsse in die Beschlusssammlung eintragen
        Alle Vereinbarungen trägt der Verwalter in die Beschlusssammlung ein.
      8. Versammlung schließen
        Sind alle Tagesordnungspunkte abgehandelt, schließt er die Veranstaltung.

      Im Anschluss an die Eigentümerversammlung schreibt der Verwalter das Protokoll und stellt es allen Eigentümern zur Verfügung.

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