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Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?

Generell profitieren Immobilienkreditnehmer von einer steigenden und nachhaltigen Inflation. Warum das so ist und welche Auswirkungen die Inflation auf Ihre Baufinanzierung hat, erfahren Sie bei Dr. Klein.

Hohe Inflation = niedriger Bauzins?

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Das Wichtigste in Kürze

      • Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden.
      • Als Immobilienkreditnehmer profitiert man allgemein von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt.
      • Die hohe Immobilien-Nachfrage wird trotz der aktuell hohen Inflation nicht nachlassen.

      Was ist die Inflation?

      Im heutigen Sprachgebrauch versteht man unter Inflation eine allgemeine Erhöhung des Preisniveaus. Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden. So misst beispielsweise das Statistische Bundesamt jeden Monat den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI).

      In einem imaginären Warenkorb werden die Preisveränderungen für Waren und Dienstleistungen erfasst, die der durchschnittliche private Haushalt in Deutschland konsumiert. Um die Inflation zu messen, verwendet man die Inflationsrate. Sie gibt an, um wie viel Prozent die Preise gestiegen oder gefallen sind.

      Steigen mit der Inflation zwangsläufig die Bauzinsen?

      Zwischen der Inflation und der Entwicklung der Bauzinsen gibt es keinen unmittelbaren und direkten Zusammenhang. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, bringt es auf den Punkt: „Wenn die Inflation zunimmt, steigen die Zinsen entsprechend. Diese Logik war einmal. Durch Anleihekäufe manipuliert die Europäische Zentralbank (EZB) den Markt und mildert die eigentlich folgerichtige Zinsentwicklung künstlich ab oder verhindert sie gleich ganz.“

      Schauen wir uns dazu die aktuellen Zahlen zur Inflation und den Bauzinsen an. Das Statistische Bundesamt meldete für den Juli 2021 eine Inflationsrate von 3,8 % − gemessen als Veränderung des VPI zum Vorjahresmonat. Das ist die höchste Inflationsrate seit Dezember 1993. Im Juni lag sie noch 2,3 und im Mai bei 2,5 %.

      VPI-Raten: 2018 - 2021

      Verbraucherpreisindex (2015 = 100), Quelle: Destatis

      Die Konditionen für Immobilienfinanzierungen sind dagegen gesunken. Laut unserer hauseigenen Datenbank lag der Bestzins im Juli für ein 10-jähriges Darlehen bei 0,44 %. Im Juni und im Mai waren es jeweils 0,71 %. Die Bauzinsen marschieren also nicht im Gleichschritt mit der Inflation. Wenn Sie fundiert wissen wollen, wohin sich die Bauzinsen entwickeln, empfehlen wir Ihnen unseren moantlichen Zinskommentar.

      Video: Baufinanzierung – Inflation und Zinsentwicklung

      Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, erläutert in diesem Video die Ursachen des aktuellen Inflationsanstiegs und kommentiert die Auswirkungen der Inflation auf die Bauzinsen.

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      Hat die Inflation eine positive Auswirkung auf meine Baufinanzierung?

      Als Immobilienkreditnehmer profitieren Sie allgemein von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt. Wie stark sich der positive Einfluss auf Ihre Baufinanzierung auswirkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

      Variables Darlehen: Bauzinsen reagieren auf die Inflation

      Haben Sie für Ihren Immobilienkredit ein variables Darlehen abgeschlossen, bei dem der Zinssatz im Jahr mehrmals angepasst wird, profitieren Sie nicht von der steigenden Inflation. Denn die finanzierende Bank wird die Bauzinsen in der Regel an die Inflationsrate anpassen.

      Immobilie für den Eigenbedarf: Inflation hat positiven Einfluss auf die Baufinanzierung

      Haben Sie sich dagegen für ein Annuitätendarlehen entschieden, um eine Immobilie für den Eigenbedarf zu finanzieren, sieht es schon anders aus. In der Regel läuft ein Annuitätendarlehen zwischen 5 und 30 Jahren. Bei der Berechnung des Zinssatzes lässt die finanzierende Bank auch die erwartete Entwicklung der Inflation miteinfließen. Steigt die Inflation nun höher und länger als angenommen, werden Ihre Schulden stärker entwertet. Insofern hat eine hohe und andauernde Inflation einen positiven Einfluss auf Ihre Baufinanzierung.

      Der positive Einfluss hängt allerdings stark von Ihren Einnahmen ab. Sollte Ihr Gehalt beziehungsweise Lohn nicht zügig an die steigende und nachhaltige Inflation angeglichen werden, müssen Sie mehr Geld für den Lebensunterhalt ausgeben. Daher ist es am Ende wahrscheinlich, dass sich der positive Effekt in „Luft auflöst“: Sprich: Es gibt keine finanzielle Entlastung.

      Immobilie als Kapitalanlage: Kreditschulden schrumpfen durch die Inflation

      Haben Sie sich dagegen für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden, profitieren Sie stärker von einer steigenden und nachhaltigen Inflation. Denn oft schließen Sie einen Indexmietvertrag mit Ihren Mietern ab. Dabei orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex. Steigt der VPI, steigt im selben Verhältnis die Miete. Allerdings dürfen Sie nur eine Mieterhöhung pro Jahr vornehmen.

      Im Endeffekt steigen damit Ihre Einnahmen und gleichzeitig werden Ihre Schulden durch die Inflation entwertet. Von daher profitieren Sie als Kapitalanleger stärker von einer anziehenden Inflation: Ihre Baufinanzierung wird also günstiger.

      Lohnt sich bei der aktuell hohen Inflation ein Immobilienkauf?

      Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, ist davon überzeugt, dass die Immobilien-Nachfrage trotz der aktuell hohen Inflation nicht abebbt. Er geht davon aus, dass die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter steigen – besonders in den Ballungsgebieten und im Speckgürtel.

      „Sollten Sie in 2021 eine passende Immobilie finden, der Kaufpreis ist für Sie gerechtfertigt und finanzierbar, dann kaufen Sie die Immobilie“, empfiehlt Michael Neumann. Es spricht also vieles dafür, den den Immobilienkauf in 2021voranzutreiben. Denn die Inflation treibt die Immobilienpreise weiter nach oben. Wo sie aktuell in Deutschland liegen, haben wir für Sie in unserem Ratgeberartikel Immobilienpreise zusammengefasst.

      Dient eine Immobilie als Inflationsschutz?

      Wer eine Immobilie selbst nutzt, der macht sich unabhängig von Mieterhöhungen und sorgt zugleich für das Alter vor. Der Inflationsschutz ist also in diesem Fall nicht das leitende Motiv für die Baufinanzierung.

      Anders sieht das bei einem Kapitalanleger aus, der die Immobilie vermieten möchte. Denn allgemein gelten Immobilien als wertbeständig und als inflationssichere Anlage. Allerdings gilt es bei dieser Form des Immobilien-Investments eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen, damit die Immobilie wirklich als Inflationsschutz dienen und mit ihr eine entsprechende Rendite erzielt werden kann. Welche Objekte sich dafür anbieten, fassen wir für Sie in unserem Artikel: Wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren zusammen.

      Hohe Inflation: Kurze oder lange Sollzinsbindung wählen?

      Aktuell ist die Inflation besonders hoch, dafür ist das Zinsniveau historisch günstig. In diesem Umfeld empfehlen wir Ihnen eine möglichst lange Sollzinsbindung von 15 oder mehr Jahren zu wählen. Denn der geringe Zinsaufschlag für die lange Sollzinsbindung gleicht potenzielle Zinserhöhungen in der Zeitspanne wahrscheinlich aus. Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, zu dem der Bauzins festgeschrieben wird. Er gilt für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung.

      Erwarten Sie, dass die Inflation wieder abnimmt und die Bauzinsen nachhaltig fallen, dann könnte sich eine kurze Sollzinsbindung lohnen. In diesem Fall würden Sie für die zweite Finanzierungsrunde wahrscheinlich einen noch günstigeren Bauzins erhalten. Lassen Sie sich daher ausführlich und kompetent beraten. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen gerne weiter.

      Wie hoch ist aktuell die Inflationsrate in Deutschland?

      Seit Jahresanfang ist die Inflationsrate in Deutschland deutlich gestiegen. Im Januar 2021 lag der VPI bei 1,0 %. Danach ging es steil bergauf. Im Juli näherte sich die Inflationsrate der Vier-Prozent-Marke. Diese Entwicklung wird sich auch in den nächsten Monaten wahrscheinlich fortsetzen. So rechnet beispielsweise Bundesbankpräsident Jens Weidmann damit, dass sich die Inflationsrate zum Jahresende in Richtung 5 % bewegen könnte. Dass die Bauzinsen in ähnlicher Form wie die Inflation in diesem Zeitraum steigen, ist sehr unwahrscheinlich. Die Inflation und die Baufinanzierung bewegen sich also in unterschiedliche Richtungen.

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      Wie sieht die Inflationsprognose für 2022 aus?

      Michael Neumann geht davon aus, dass die Inflation bereits 2022 wieder deutlich sinken wird. „Die Zwei-Prozent-Marke werden wir in den nächsten Jahren nicht dauerhaft erreichen.“ Diese Ansicht vertritt auch die Bundesregierung. Sie rechnet für 2022 mit einer moderaten Inflationsrate von 1,4 % − bezogen auf den VPI.

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