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Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?

Redakteur Jens Fölsche
Jens Fölsche
24.11.2022
3 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden.
  • Als Immobilienkreditnehmer profitiert man im Allgemeinen von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt.
  • Die gestiegenen Bauzinsen hängen mit der aktuell hohen Inflation in Deutschland zusammen.
  • Die hohe Immobilien-Nachfrage wird trotz der derzeit hohen Inflation nicht nachlassen.
Paar berechnet am Laptop, ob die aktuelle Inflation ihre Baufinanzierung beeinflusst.

Was ist die Inflation?

Im heutigen Sprachgebrauch versteht man unter Inflation eine allgemeine Erhöhung des Preisniveaus. Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden. So misst beispielsweise das Statistische Bundesamt jeden Monat den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI).

In einem imaginären Warenkorb werden die Preisveränderungen für Waren und Dienstleistungen erfasst, die der durchschnittliche private Haushalt in Deutschland konsumiert. Um die Inflation zu messen, verwendet man die Inflationsrate. Sie gibt an, um wie viel Prozent die Preise gestiegen oder gefallen sind.

Steigen mit der Inflation zwangsläufig die Bauzinsen?

Zwischen der Inflation und der Entwicklung der Bauzinsen gibt es keinen unmittelbaren und direkten Zusammenhang. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, bringt es auf den Punkt: „Wenn die Inflation zunimmt, steigen die Zinsen entsprechend. Diese Logik war einmal. Durch Anleihekäufe manipuliert die Europäische Zentralbank (EZB) den Markt und mildert die eigentlich folgerichtige Zinsentwicklung künstlich ab oder verhindert sie gleich ganz.“

Und doch sind die Zinsen wie auch die Inflationsrate in Deutschland seit Anfang 2022 stetig gestiegen. Wie hängt das zusammen? Schauen wir uns dazu die aktuellen Zahlen zur Inflation und den Bauzinsen an. Das Statistische Bundesamt meldete für Oktober 2022 eine Inflationsrate von 10,4 %.. Das ist die höchste Inflationsrate seit Herbst 1951.  Im Oktober 2021 lag die Inflationsrate bei 5,2 % - ein damals hoher Wert. Und dennoch blieben die Bauzinsen günstig, weil die EZB die Zinsen niedrig hielt.

VPI-Raten: 2018 - 2021

Verbraucherpreisindex (2015 = 100), Quelle: Destatis

Jetzt sind die Bauzinsen gestiegen – seit Jahresbeginn 2022 mehr als das Vierfache. In diesem Fall ist der Grund tatsächlich die hohe Inflation. Infolge der Energiekrise 2022 und der daraufhin auch in anderen Bereichen gestiegenen Preise, gehen die Banken von einem höheren Ausfallrisiko bei den Kreditrückzahlungen aus und passen ihre Zinsen entsprechend an.

Wir können also festhalten: Die Bauzinsen marschieren nicht immer im Gleichschritt mit der Inflation. Wenn Sie fundiert wissen wollen, wohin sich die Bauzinsen entwickeln, empfehlen wir Ihnen unseren monatlichen Zinskommentar.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf meine bestehende Baufinanzierung?

Als Immobilienkreditnehmer profitieren Sie allgemein von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt. Wie stark sich der positive Einfluss auf Ihre Baufinanzierung auswirkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Variables Darlehen: Bauzinsen reagieren auf die Inflation

Haben Sie für Ihren Immobilienkredit ein variables Darlehen abgeschlossen, bei dem der Zinssatz im Jahr mehrmals angepasst wird, profitieren Sie nicht von der steigenden Inflation. Denn die finanzierende Bank wird die Bauzinsen in der Regel an die Inflationsrate anpassen.

Immobilie für den Eigenbedarf: Inflation hat positiven Einfluss auf die Baufinanzierung

Haben Sie sich dagegen für ein Annuitätendarlehen entschieden, um eine Immobilie für den Eigenbedarf zu finanzieren, sieht es schon anders aus. In der Regel läuft ein Annuitätendarlehen zwischen 5 und 30 Jahren. Bei der Berechnung des Zinssatzes lässt die finanzierende Bank auch die erwartete Entwicklung der Inflation miteinfließen. Steigt die Inflation nun höher und länger als angenommen, werden Ihre Schulden stärker entwertet. Insofern hat eine hohe und andauernde Inflation einen positiven Einfluss auf Ihre Baufinanzierung.

Der positive Einfluss hängt allerdings stark von Ihren Einnahmen ab. Sollte Ihr Gehalt beziehungsweise Lohn nicht zügig an die steigende und nachhaltige Inflation angeglichen werden, müssen Sie mehr Geld für den Lebensunterhalt ausgeben. Daher ist es am Ende wahrscheinlich, dass sich der positive Effekt in „Luft auflöst“: Sprich: Es gibt keine finanzielle Entlastung.

Immobilie als Kapitalanlage: Kreditschulden schrumpfen durch die Inflation

Haben Sie sich dagegen für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden, profitieren Sie stärker von einer steigenden und nachhaltigen Inflation. Denn oft schließen Sie einen Indexmietvertrag mit Ihren Mietern ab. Dabei orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex. Steigt der VPI, steigt im selben Verhältnis die Miete. Allerdings dürfen Sie nur eine Mieterhöhung pro Jahr vornehmen.

Im Endeffekt steigen damit Ihre Einnahmen und gleichzeitig werden Ihre Schulden durch die Inflation entwertet. Von daher profitieren Sie als Kapitalanleger stärker von einer anziehenden Inflation: Ihre Baufinanzierung wird also günstiger.

Lohnt sich bei der aktuell hohen Inflation ein Immobilienkauf?

Ein Immobilienkauf kann sich auch bei einer hohen Inflationsrate lohnen. Allerdings ist es wichtig, seine finanziellen Grenzen genau zu kennen und nicht zu überschätzen. Beachten Sie deshalb diese 3 Punkte:

  1. Beobachten Sie täglich die Zinsentwicklung und nutzen Sie kurzfristige Schwankungen nach unten. Abonnieren Sie dazu unseren Konditions-Newsletter oder orientieren Sie sich an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Denn wohin diese Anlage tendiert, dahin entwickeln sich auch die Bauzinsen.
  2. Haben Sie eine geeignete Immobilie zu einem akzeptablen Preis gefunden, schieben Sie den Immobilienkauf nicht auf die lange Bank. Auch in 2023 wird mit weiter steigenden Bauzinsen gerechnet.
  3. Lassen Sie sich zu Ihrem Gesamtbudget beraten und holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein. Mit einem Vergleich können Sie oft mehrere Prozentpunkte sparen und so Ihre Gesamtkosten reduzieren.

Auch auf die Immobilienpreise wirkt sich die aktuelle Zinsentwicklung aus. „Verkäufer sind vermehrt verhandlungsbereit. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer schlechten Energieeffizienz müssen sie Interessenten mittlerweile preislich deutlich entgegenkommen“, so Michael Neumann.

Dient eine Immobilie als Inflationsschutz?

Wer eine Immobilie selbst nutzt, der macht sich unabhängig von Mieterhöhungen und sorgt zugleich für das Alter vor. Der Inflationsschutz ist also in diesem Fall nicht das leitende Motiv für die Baufinanzierung.

Anders sieht das bei einem Kapitalanleger aus, der die Immobilie vermieten möchte. Denn allgemein gelten Immobilien als wertbeständig und als inflationssichere Anlage. Allerdings gilt es bei dieser Form des Immobilien-Investments eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen, damit die Immobilie wirklich als Inflationsschutz dienen und mit ihr eine entsprechende Rendite erzielt werden kann. Welche Objekte sich dafür anbieten, fassen wir für Sie in unserem Artikel: Wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren zusammen.

Hohe Inflation: Kurze oder lange Sollzinsbindung wählen?

Aktuell ist die Inflation besonders hoch, dazu sind die Bauzinsen gestiegen. Ist eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll, um beispielsweise in fünf Jahren einen dann eventuell gesunkenen Zins nutzen zu können? Das wäre zu riskant, meint Michael Neumann: „In einem kurzen Zeitraum ist in der Regel nur wenig getilgt und das Anschlussdarlehen entsprechend hoch. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.“

Empfehlenswerter sind auch jetzt lange Zinsbindungen, auch wenn diese tendenziell etwas teurer sind. Denn noch sind die Aufschläge für eine sehr lange Sollzinsbindung von beispielsweise 30 Jahren relativ gering. Zusätzlich erhalten Sie Planungssicherheit. Lassen Sie sich am besten verschiedene Varianten ausrechnen und ziehen Sie eventuell auch ein Volltilgerdarlehen in Betracht. Damit sichern Sie sich den jetzigen Zinssatz für die gesamte Laufzeit und schließen jegliches Zinsänderungsrisiko aus.

Erwarten Sie, dass die Inflation wieder abnimmt und die Bauzinsen nachhaltig fallen, dann könnte sich eine kurze Sollzinsbindung lohnen. In diesem Fall würden Sie für die zweite Finanzierungsrunde wahrscheinlich einen noch günstigeren Bauzins erhalten. Lassen Sie sich daher ausführlich und kompetent beraten. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen gerne weiter.

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Wie hoch ist aktuell die Inflationsrate in Deutschland?

Seit Jahresanfang ist die Inflationsrate in Deutschland deutlich gestiegen. Im Januar 2021 lag der VPI bei 1,0 %. Danach ging es steil bergauf. Im Oktober 2022 betrug die Inflationsrate 10,4 Prozent. Auch für das Jahr 2023 wird mit einer anhaltend hohen Inflation gerechnet. Damit dürfte das reale Haushaltseinkommen weiter zurückgehen und die Kaufkraft sinken. Auch die Bauzinsen könnten dann noch etwas steigen. Lesen Sie unsere aktuelle Zinsprognose und bleiben Sie auf dem Laufenden.

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