Grundstück finanzieren: Kosten, Darlehen und Optionen bis zum Hausbau

Wie funktioniert eine Grundstücksfinanzierung?

Eine Grundstücksfinanzierung folgt den gleichen Grundschritten wie eine normale Baufinanzierung. In unserer Schritteliste finden Sie eine Übersicht zu den einzelnen Punkten.

Wie finanziert man ein Grundstück am besten?

Es gibt 3 Szenarien, die sich bei einer Grundstücksfinanzierung ergeben können. Je nach Szenario ergeben sich unterschiedliche Finanzierungsstrukturen. In unserer Tabelle zeigen wir Ihnen die 3 Szenarien und erklären kurz, welche Herausforderungen daraus entstehen.

Sprechen Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler über Ihren Fall und darüber, welche Optionen für Sie am besten sind.

Insbesondere wenn Grundstück und Neubau finanziert werden sollen, gibt es viele Ausgangspositionen. In meiner Beratungspraxis habe ich schon viele Menschen bei dieser Entscheidung begleitet. Bei Dr. Klein haben wir die Möglichkeit, verschiedene Finanzierungsoptionen miteinander zu kombinieren, um am Ende die passende Finanzierung für das jeweilige Finanzierungsvorhaben zu finden.

Im Folgenden schauen wir uns die Szenarien genauer an und beleuchten, welche Vor- und Nachteile es dabei gibt.

Szenario 1: Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren

Ausgangslage: Sie kaufen einen Neubau inklusive des Grundstücks von einem Bauträger. Auch wenn Sie ein Grundstück vom Bauträger kaufen und die Immobilie unmittelbar darauf gebaut wird, ist Szenario 1 wirksam.

Finanzierungsstruktur: In diesem Szenario können Sie das Grundstück und die Kauf- bzw. Baukosten für eine Immobilie gemeinsam über eine Baufinanzierung abdecken. Das Darlehen steht dann an erster Stelle im Grundbuch. Das bietet der Bank Sicherheiten und sie kann Ihnen dafür gute Konditionen bei der Baufinanzierung bieten.

Herausforderungen: Wenn Sie ein Grundstück inklusive einer Immobilie auf diesem Weg finanzieren, können 2 Herausforderungen entstehen.

• Mögliche Bereitstellungszinsen: Wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf bauen möchten, wird das Geld für das Grundstück sofort ausgezahlt. Das Geld für den Hausbau wird erst nach und nach, abhängig vom Baufortschritt, abgerufen. Das Problem: Das Geld für das Grundstück wird sofort ausgezahlt, das Geld für den Hausbau wird aber erst nach Baufortschritt in Raten abgerufen. Verzögert sich zum Beispiel der Baubeginn, verlangt die Bank ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Kredits.
• Höhere Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer orientiert sich am Gesamtkaufpreis einer Immobilie. Die Steuer ist fällig, wenn bei einem Kauf oder Bau einer Immobilie auch ein Grundstück erworben wird. Sie zahlen also die Grunderwerbsteuer für den Gesamtpreis für Immobilie und Grundstück. Erwerben Sie das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander, müssen Sie unter Umständen die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstückes zahlen. Sie zahlen also weniger Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Ersparnis dabei ist und was es zu beachten gibt, lesen Sie im Absatz “Grundstück finanzieren und Grunderwerbsteuer sparen?”.

Szenario 2: Grundstück und Neubau getrennt finanzieren

Ausgangslage: Sie stoßen zufällig im Vorbeifahren auf ein passendes Grundstück und machen sich erst später Gedanken darüber, welche Art von Immobilie darauf entstehen soll. Zwischen Grundstückskauf und dem Baubeginn kann auf diese Weise viel Zeit vergehen. Sie finanzieren zunächst das Grundstück. Später kommt dann noch die Hausfinanzierung hinzu.

Finanzierungsstruktur: Grundstück und Neubau lassen sich durch 2 voneinander getrennte Darlehen finanzieren. So können Sie zunächst ein Darlehen für das Grundstück aufnehmen und im Anschluss ein weiteres Darlehen, wenn es Zeit für den Neubau wird. Für die erste Finanzierung bieten sich 2 Finanzierungsmodelle an:

• Annuitätendarlehen
• Variables Darlehen

Herausforderung: Der Knackpunkt bei der Grundstücksfinanzierung liegt im Grundbucheintrag. Bank A, die zunächst das Grundstück finanziert, wird als Gläubiger 1. Ranges für den Grundstückskredit ins Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit Bank A bei einer Zwangsversteigerung als erstes ausgezahlt wird. Schließen Sie nun ein zweites Darlehen für den Neubau bei Bank B ab, wird dieses im Grundbuch an 2. Stelle eingetragen. Bank B bekommt bei einer Zahlungsunfähigkeit somit erst das Geld aus der Zwangsversteigerung, nachdem Bank A ausbezahlt wurde. Im schlimmsten Fall bedeutet das, dass Bank B auf Kosten sitzen bleiben könnte. Da ein Grundbucheintrag 2. Ranges nicht denselben Schutz bietet wie ein Eintrag an 1. Stelle, verlangt Bank B für das 2. Darlehen einen Risikoaufschlag bei den Zinsen.

Wenn der Hausbau erst später finanziert werden soll, sollte man das erste Grundstücksdarlehen von Anfang an im Zusammenhang mit der späteren Baufinanzierung betrachten. Ich bespreche deshalb möglichst früh, wie die Finanzierung später fortgeführt oder abgelöst werden könnte und welche Rolle die Grundbucheintragung dabei spielt. So lassen sich mögliche Hürden erkennen, bevor der Bau konkret ansteht.

Szenario 3: Grundstück ist bereits vorhanden

Haben Sie bereits ein Grundstück, können Sie dieses als Eigenkapital in die Baufinanzierung für den geplanten Neubau einbringen. Beachten Sie aber, dass die Höhe des Eigenkapitalwertes von der Art des Grundstücks abhängt. Denn folgende Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks:

• Eigentumsverhältnisse
• eingetragene Grundpfandrechte
• Baurecht/Erschließung
• mögliche Altlasten

Wie hoch der Eigenkapitalwert des Grundstückes ist, berechnet die Bank. Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass der Bodenrichtwert nicht automatisch dem Eigenkapitalwert entspricht. Welchen Eigenkapitalwert Ihr Grundstück in die Neubaufinanzierung einbringt, hängt auch davon ab, ob es abbezahlt ist oder eine Baulast darauf liegt. Im Idealfall verfügen Sie über ein lastenfreies Grundstück, das Sie alleinig besitzen.

Wie lassen sich Grundstück und Neubau am besten getrennt finanzieren?

Es gibt generell 2 Finanzierungsmodelle, ein Grundstück und einen Neubau getrennt voneinander zu finanzieren. Jede Option kommt mit Vor- und Nachteilen.

Grundstück mit einem Annuitätendarlehen finanzieren

Bei einem Annuitätendarlehen sichern Sie sich den Zinssatz für einen gewissen Zeitraum, die sogenannten Sollzinsbindung. In diesem Zeitraum bleiben Zinssatz und monatliche Rate gleich hoch. Die übrige Restschuld können Sie dann mit einem weiteren Darlehen finanzieren.

Vorteile: Finanzieren Sie das Grundstück zunächst mit einem Annuitätendarlehen, haben Sie mehrere Vorteile. Durch die Zinsbindung sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für einen längeren Zeitraum. Zudem ist Ihre Rate während der Zinsbindung immer gleich hoch. Das schafft Planbarkeit, denn Sie wissen genau, wie viel Geld Sie für Ihre Baufinanzierung jeden Monat aufbringen müssen.

Nachteil: Während der Sollzinsbindung sind Sie an das Darlehen gebunden. Sollten Sie also in dieser Zeit einen Neubau finanzieren wollen, wird das neue Darlehen im Grundbuch an 2. Stelle eingetragen. Dafür könnte die Bank einen Risikoaufschlag bei den Zinsen verlangen. Wollen Sie das 1. Darlehen während der Sollzinsbindung kündigen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Ein kostenloses Kündigungsrecht gibt es laut BGB § 489 Abs. 1 Nr. 2 aber erst 10 Jahre nach Auszahlung des kompletten Darlehens mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist.

Wer ein Annuitätendarlehen für seine Grundstücksfinanzierung wählt, sollte sich Gedanken zu der Laufzeit machen. Wissen Sie bereits genau, wann Sie in den nächsten Jahren bauen wollen, können Sie auch eine kürzere Laufzeit wählen. Sprechen Sie auf jeden Fall mit Ihrer Bank oder Spezialisten für Baufinanzierung über Ihre Pläne, damit sie die passende Lösung für Sie finden können.

Grundstück mit einem variablen Darlehen kaufen

Für eine Zwischenfinanzierung können Sie ein sogenanntes variables Darlehen aufnehmen, um flexibel zu bleiben. Beim variablen Darlehen handelt es sich um einen Baukredit ohne lange Zinsbindung. Die Zinsen werden stattdessen meistens alle 3 Monate an die Höhe der Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) angepasst.

Vorteil: Sie können das variable Darlehen zu jeder Zeit mit einer Frist von 3 Monaten (§ 489 Abs. 2 BGB) kündigen und vollständig tilgen, ohne dass Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Sie sind also nicht an eine Sollzinsbindung, wie bei einem normalen Baudarlehen, gebunden. Steht die Finanzierung des Neubaus an, kündigen Sie das variable Darlehen und ersetzen es im Grundbuch mit dem zweiten Darlehen, das nun dort auf dem ersten Rang steht. Sprechen Sie diese Schritte mit Ihrer Bank ab, da dafür auch ein notarieller Akt und eine Umschreibung im Grundbuch notwendig sind, die sich über Wochen oder Monate ziehen können.

Nachteil: Da der Zins alle 3 Monate angepasst wird, kann Ihre Rate also theoretisch alle 3 Monate mit den steigenden Zinsen in die Höhe schnellen oder mit fallenden Zinsen sinken. Das sorgt für weniger Planbarkeit und kann im schlimmsten Fall zu hohen Mehrkosten führen.

Beispiel für den Grundstückskauf mit variablem Darlehen

• Wir machen das noch einmal anhand eines einfachen Beispiels deutlich:
• Sie kaufen ein Grundstück mit einem variablen Darlehen über 60.000 €.
• Einige Monate später gehen Sie den Vertrag mit der Baufirma ein und benötigen nun 200.000 € für den Neubau.
• Dafür nehmen Sie ein Annuitätendarlehen in Höhe von 260.000 € auf.
• Mit den 60.000 € daraus begleichen Sie das variable Darlehen.
• Anschließend löschen Sie das variable Darlehen aus dem Grundbuch.
• Die 2. Bank, die Ihnen das Annuitätendarlehen über 260.000 € gewährt hat, wird nun an 1. Stelle als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen.
• Sie erhalten dadurch günstigere Konditionen und haben keine Abhängigkeit zum ursprünglichen variablen Darlehen.

Ein variables Darlehen sorgt für die nötige Flexibilität, wenn Zeitpläne unklar sind. Ich rate meinen Kundinnen und Kunden aber immer, ein variables Darlehen für überschaubare Zeiträume zu wählen. Denn durch die Änderung der Zinsen kann das Darlehen langfristig zur Belastung werden. Ein variables Darlehen lohnt sich also, wenn Sie grob einen Zeitpunkt vor Augen haben, aber der genaue Zeitpunkt für den Neubau noch nicht ganz klar ist.

Wie viel kostet ein Grundstück in Deutschland?

Ein Quadratmeter baureifes Land kostet in Deutschland laut Statistischem Bundesamt im Durchschnitt 343,27 € (Stand: 1. Quartal 2026). Ein Grundstück mit einer Größe von 450 m² kostet somit im Durchschnitt 154.471,50 €.

In der untenstehenden Tabelle finden Sie eine Übersicht der Quadratmeterpreise für Wohnbaufläche je nach Gemeindegröße. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte. Je nach Region können die Preise über oder unter dem Durchschnitt liegen.

Welche Kosten bei einem Grundstückskauf entstehen und mit welcher Summe Sie bei einer Grundstücksfinanzierung rechnen müssen, hängt vor allem von der Lage, Größe, Bebaubarkeit, Erschließung, dem Zuschnitt und den Altlasten des Grundstücks ab. Als Faustregel gilt nach wie vor, dass der Kauf von Grundstücken in Ballungsräumen mit sehr hohen Ausgaben verbunden ist.

Grundstück finanzieren: Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Grundsätzlich gibt es folgende Kaufnebenkosten bei einem Grundstückskauf, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren:  

• Die Grunderwerbsteuer: Sie wird prozentual an der Höhe des Kaufpreises bemessen und von jedem Bundesland individuell festgelegt. Im Augenblick bewegt sie sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
• Die Maklergebühren: Auch sie variieren von Bundesland zu Bundesland und betragen zwischen 3 % und 7 %. Die Maklergebühren sind nicht gesetzlich festgeschrieben und können verhandelt werden.
• Die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag: Hierbei müssen Sie mit 1 % bis 2 % des Kaufpreises rechnen.  

Neben diesen Ausgaben können sich noch weitere Baunebenkosten ergeben. Hierzu zählen zum Beispiel Anschluss-, Vermessungs- und Erschließungsgebühren, die Erstellung eines Bodengutachtens sowie eventuelle Straßen- und Wegekosten.

Grundstück finanzieren und Grunderwerbsteuer sparen?

Kaufen Sie Grundstück und Immobilie gemeinsam, dann werden alle vorhandenen Kaufnebenkosten prozentual auf den Gesamtpreis fällig. Sie zahlen also die Grunderwerbsteuer, die Maklergebühren sowie die Notar- und Grundbuchgebühren auf den kompletten Kaufpreis für Grundstück und Immobilie. Besteht zwischen Grundstück und dem Neubau kein rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, kann die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Kaufpreis des Grundstücks anfallen.

In unserer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie groß der Unterschied bei der Grunderwerbsteuer sein könnte. Dabei gehen wir von einem Bauvorhaben in Nordrhein-Westfalen und Kosten in Höhe von 571.635 € aus:

• Grundstückskosten (500 m²): 171.635 € (343,27 €/m²)
• Kosten Fertighaus (140 m²): 400.000 €
• Höhe Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 %

In unserem Beispiel würde der Unterschied bei der Grunderwerbsteuer rund 26.000 € betragen. Beachten Sie aber, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Immobilie kein wirtschaftlicher oder rechtlicher Zusammenhang bestehen darf (z.B. beides vom selben Bauträger) und mehrere Monate Abstand zwischen beiden Käufen liegen müssen. Inwiefern das zutrifft, entscheidet im Einzelfall das Finanzamt.

Baufinanzierung bei noch nicht geteiltem Grundstück?

Wollen Sie auf dem Grundstück Ihrer Eltern ein zusätzliches Haus bauen oder kaufen Sie gemeinsam mit einem oder einer Bekannten ein Grundstück, um dort jeweils ein eigenes Haus zu kaufen, kann es sein, dass sich die Bank querstellt. Denn nicht jede Bank lässt sich auf eine Baufinanzierung ein, wenn die Eigentumsverhältnisse für ein Grundstück im Grundbuch nicht klar getrennt sind.

In diesem Fall gibt es mehrere Lösungen:

• Grundstück aufteilen: Sie beantragen die Vermessung und Teilung beim Katasteramt. Dadurch sind die Grundstücke im Grundbuch sauber getrennt. Sie müssen dann aber mehrere Monate mit der Finanzierung warten, bis der Teilungsprozess abgeschlossen ist.
• Gesamtfinanzierung mit Vorbedingungen: Die Bank finanziert das gesamte Grundstück und knüpft einen Teil der Darlehensauszahlung an die Bedingung, dass das Grundstück in die jeweiligen Parzellen eingeteilt wird. So erhalten Sie direkt die Finanzierung. Die Bank muss aber auch mitspielen und verlangt dafür eine Notarerklärung. Vergleichen Sie deshalb verschiedene Banken, um die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden.
• Variables Darlehen: Sie finanzieren das gesamte Darlehen zunächst mit einem variablen Darlehen. Sobald die Teilung des Grundstückes offiziell ist, kündigen Sie das variable Darlehen und ersetzen es durch ein anderes Darlehen, das durch Ihren Anteil des Grundstückes gesichert ist.

Sprechen Sie auf jeden Fall vorab mit der Bank, da jede Bank unterschiedliche Anforderungen hat und sich nicht auf alle Optionen einlässt.

Grundstück finanzieren ohne Eigenkapital?

Eine Grundstücksfinanzierung ohne Eigenkapital kann möglich sein. Sie ist aber an Bedingungen wie eine sehr gute Bonität und ein Grundstück in äußerst attraktiver Lage gebunden. Beachten Sie zudem, dass Sie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital schlechtere Konditionen erhalten und deshalb mit schlechteren Zinsen und einer höheren monatlichen Rate rechnen müssen. Dr. Klein empfiehlt, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu zahlen. So steigern Sie Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage.

Bei wenig Eigenkapital prüfe ich nicht nur, ob die monatliche Rate heute tragbar ist. Wichtig ist auch, welche Kauf- und Baukosten noch anfallen und ob nach dem Grundstückskauf ein ausreichender finanzieller Puffer bleibt. Wenn fast alle verfügbaren Mittel im Grundstück stecken, kann das bei späteren Ausgaben für den Hausbau zum Problem werden.

Unsere Tipps zur Grundstücksfinanzierung im Überblick

Ein Grundstück zu finanzieren ist, mit zahlreichen Überlegungen verbunden. Unsere wichtigsten Tipps dazu haben wir hier noch mal für Sie zusammengefasst:

• Stimmen Sie Grundstückskauf und Neubau genau aufeinander ab, damit sie zu Ihrer Finanzierung passen.
• Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote, um die passende Finanzierung für Ihr Bauvorhaben zu finden.
• Achten Sie darauf, dass Sie auf dem Grundstück bauen können und dieses auch erschlossen werden kann.
• Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten von 10 % bis 15 % vom Kaufpreis mit ein.

Keine Grundstücksfinanzierung ist wie die andere – jeder angehende Bauherr oder jede angehende Bauherrin bringt eigene Voraussetzungen mit. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen sich mit den verschiedenen Ausgangssituationen aus und wissen genau, welche Finanzierungsart am besten zu Ihren Plänen passt. Lassen Sie sich dabei helfen und vergleichen Sie bei uns in nur einem Schritt die unverbindlichen Angebote von mehr als 600 namhaften Banken. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches und kostenloses Finanzierungsgespräch und finden Sie Ihre passende Baufinanzierung.

FAQ - Grundstück finanzieren

Ist es sinnvoll, das komplette Eigenkapital in das Grundstück zu setzen?

Nein, es ist in den meisten Fällen nicht sinnvoll, Ihr komplettes Eigenkapital in den Kauf des Grundstücks zu stecken. Denn das Eigenkapital ist dann an das Grundstück gebunden und Sie haben keine finanziellen Spielräume mehr für andere Vorhaben oder Notfälle.

Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Grundstück?

Für ein Baugrundstück sollten Sie idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises plus einen Puffer durch eigenes Kapital abdecken.

Was ist eine Nachrangfinanzierung?

Eine Nachrangfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, den Sie während einer laufenden Baufinanzierung aufnehmen. Dieses Darlehen steht im Grundbuch nicht an erster, sondern an zweiter oder dritter Stelle. Nachrangfinanzierungen erhalten schlechtere Konditionen, weil sie im Insolvenzfall nicht als erstes ausbezahlt werden.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr der Bank für ein zugesagtes, aber noch nicht abgerufenes Darlehen. Es ist also eine Gebühr dafür, dass die Bank das Geld für Sie bereithält. Oft bieten Banken eine bereitstellungszinsfreie Zeit an, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen.