Haus bauen oder kaufen? Mit der richtigen Finanzierung zu Ihrer Traumimmobilie!
Haus bauen oder kaufen – diese Frage treibt viele Interessenten um. Wir zeigen Ihnen hier die Vor- und Nachteile beider Optionen und bieten interessante Tipps zur Finanzierung.
Lieber bauen oder kaufen?
Wenn Sie sich für ein Haus als Eigenheim entschieden haben, stehen Sie vor der Frage, ob Sie lieber bauen oder kaufen möchten. Ein Neubau hat dabei den großen Vorteil, dass Sie die Aufteilung der Räume nach Ihren Wünschen bestimmen können. Zudem erhalten Sie modernste Technik, Energieeffizienz und das Gefühl, Ihr Haus tatsächlich als Erster zu bewohnen.
Eine Bestandsimmobilie bringt hingegen zwar gewisse Vorgaben mit sich, hat aber auch ihre Vorteile. So müssen Sie sich nicht mit der komplizierten Bauphase auseinandersetzen und können Ihr Eigenheim wesentlich schneller bewohnen. In den meisten Fällen ist eine Bestandsimmobilie zudem günstiger und kann trotzdem in gewissem Umfang nach den eigenen Wünschen modernisiert werden. Dies betrifft auch die Energieeffizienz, die Ihnen hilft, die regelmäßigen Kosten zu senken.
Letztlich gibt es also für beide Varianten gute Argumente, die wir Ihnen nun etwas genauer aufzeigen.
Neubau – das eigene Traumhaus bauen
Die Entscheidung für einen Hausbau bietet Ihnen mannigfaltige Möglichkeiten in Bezug auf die Gestaltung und auch den Standort Ihres Eigenheims. Im Gegenzug sehen Sie sich jedoch auch zahlreichen zusätzlichen Aufgaben gegenüber. Schritt eins, wenn Sie einen Hausbau planen, ist die Suche nach passendem Bauland. Je nach Region sind hier die Kosten sehr unterschiedlich, wie eine Erhebung des statistischen Bundesamts für 2017 ergab:
| Region | Kosten für baureifes Land (pro m²) |
|---|---|
| Deutschland (Durchschnitt) | 194,87 € |
| Sachsen-Anhalt | 33,23 € |
| Hamburg | 654,52 € |
| Bayern | 255,42 € |
Die obige Übersicht zeigt sehr deutlich, dass sich die Kosten für Bauland je nach Region stark unterscheiden. Es kommt dabei jedoch nicht nur auf das Bundesland an: Auch die Unterschiede zwischen Städten (zum Teil sehr teuer) und ländlichen Gebieten (oft eher günstig) sind mitunter sehr groß. Werden die Extrembeispiele herausgerechnet, ergibt sich für ein Durchschnittsgrundstück von 850 m² ein Quadratmeterpreis von ca. 104 Euro. In Bezug auf die Lage gilt jedoch: Ob Sie nun ein Haus bauen oder kaufen – die Preise differieren stark.
Wie teuer ist ein Hausbau?
Die genauen Kosten für den Bau eines Hauses lassen sich immer nur im Einzelfall beziffern, da es sehr viele individuelle Einflussfaktoren gibt. Als Durchschnittswert können Sie für ein selbst gebautes Einfamilienhaus mit normaler Ausstattung jedoch Kosten von ca. 1.300 Euro pro m² Wohnfläche einplanen. Daraus ergäben sich für ein Grundstück mit 850 m² Fläche mit einem Einfamilienhaus bei 150 m² Wohnfläche folgende Werte:
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Grundstückskosten (850m²), 104 € je m² | 88.400 € |
| Hausbaukosten (150 m², ohne Keller, Balkon, Terrasse), 1.300 € je m² | 195.000 € |
| Baunebenkosten, 15 % des Anschaffungspreises | 42.510 € |
| Gesamtkosten | 325.910 € |
Die in der Tabelle bezifferten Baunebenkosten beinhalten zahlreiche Zusatzaspekte wie Hausanschlüsse, Gebühren für Baugenehmigungen und auch Bauversicherungen.
Was beeinflusst die Baukosten zusätzlich?
Wenn Sie sich bei der Frage nach Bauen oder Kaufen für die erste Variante entscheiden, kommen also mitunter recht hohe Baukosten auf Sie zu. Doch der obige Fall zeigt nur eine Durchschnittsbetrachtung, die je nach Region schon erheblich differieren kann. Es existieren zusätzlich jedoch noch einige Faktoren, die den Hausbau günstiger oder teurer machen können:
Das individuelle Traumhaus erhalten Sie im Regelfall nur von einem Architekten. Hier können Sie alles selbst bestimmen und eine Immobilie errichten, die es in dieser Form kein zweites Mal gibt. Ein Bauträger bietet hingegen häufig bereits vorgeplante Lösungen oder Module an, die Sie nach Ihren Wünschen zusammenstellen können. Dies ist natürlich deutlich günstiger als wenn Sie Ihren Hausbau durch einen Architekten planen und durch Bauunternehmer errichten lassen.
Fertighäuser sind bereits konzipiert und werden in Teilen schon beim Hersteller erzeugt. Auf Ihrem Bauland erfolgt lediglich der Zusammenbau der Komponenten zu einem schlüsselfertigen Haus. Ein Massivhaus wird hingegen komplett auf Ihrem Bauland Stein für Stein aufgebaut. Diese Variante gilt als langlebiger, ist jedoch auch deutlich teurer. Wenn Sie also ein möglichst günstiges Haus bauen möchten, liegt die Variante Fertighaus vorne.
Gerade in ländlichen Regionen weisen die Kommunen immer wieder Bauland für ganze Neubausiedlungen aus. Da bestimmte Regionen um den Zuzug von Bürgern kämpfen, vergeben sie Bauplätze in entsprechenden Siedlungen mitunter vergünstigt. Somit können Sie eventuell günstiger zu Ihrem Eigenheim kommen als bei der Suche nach einem Baugrundstück in Ihrer absoluten Wunschlage.
Energieeffizienz – Haus bauen und Energiekosten senken
Einer der großen Vorzüge beim Neubau eines Eigenheims besteht darin, dass Sie besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz legen können. Auf diese Weise lassen sich die späteren Energiekosten für die Heizung mitunter deutlich senken. Entsprechende Maßnahmen sehen dabei folgendermaßen aus:
- Nutzung besonders effizienter Heizungsanlagen
- Nutzung einer Lüftungsanlage zur Frischluftversorgung bei Erhaltung der Raumtemperatur
- Wirksame Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen sowie Keller- und Geschossdecken
- Energieeffiziente Fenster und Außentüren
Vor- und Nachteile beim Neubau
Sollten Sie sich bei Kaufen oder Bauen für die zweite Variante entscheiden, können Sie letztlich mit folgenden Vor- und Nachteilen kalkulieren:
- Einflussmöglichkeiten aus die Hausgestaltung (Größe, Zuschnitt)
- Einzug als Erstbewohner
- Neueste Technik
- Hoher Energieeffizienzstandard
- Standort lässt sich wählen
- Bei getrenntem Erwerb von Grundstück und Immobilien können Sie unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen
- Ein Hausbau ist oft teurer
- Sehr viel Arbeit und nervenaufreibende Situationen
- Es können unvorhergesehene Ereignisse eintreten (z.B. teure Bauverzögerungen)
Haus kaufen – die Bestandsimmobilie als Alternative zum Hausbau
Kaufen oder bauen – die wahrscheinlich schwierigste Entscheidung bei der Suche nach einem Eigenheim. Der Kauf einer Bestandsimmobilie gestaltet sich auf den ersten Blick deutlich unkomplizierter als der Neubau: Sie schauen sich verschiedene Objekte an, prüfen diese auf Herz und Nieren und entscheiden sich letztlich für das Haus, bei dem aus Ihrer Sicht alles stimmt. Doch auch in diesem Segment gibt es einige Stolperfallen, deren Berücksichtigung für Sie sehr wichtig sind. Darüber hinaus stellen natürlich auch die Kosten einen wichtigen Faktor dar.
1. Lage
Die Lage einer Immobilie bestimmt heute in großem Maße den zu zahlenden Kaufpreis. Gerade Top-Lagen in München, Hamburg oder Berlin bewegen sich mittlerweile deutlich über dem deutschen Durchschnitt. Die folgende Tabelle zeigt die Durchschnittspreise von Häusern in einigen Ballungsgebiete:
| Region | Kosten für Wohneigentum (Durchschnitt pro m² Wohnfläche) |
|---|---|
| München | 4.632 € |
| Frankfurt am Main | 2.962 € |
| Hamburg | 2.587 € |
| Berlin | 2.444 € |
| Düsseldorf | 2.348 € |
| Stuttgart | 2.962 € |
Schon die Unterschiede in dieser Liste zeigen sehr deutlich, dass die Lage sehr entscheidend für die Preisfindung einer Immobilie ist. Die Preise variieren aktuell in Deutschland zwischen 2.348 und 4.632 Euro pro m².
2. Ausstattung
Die Ausstattung ist selbstverständlich ein weiterer wichtiger Faktor bei der Preisfindung für eine Bestandsimmobilie. Dabei geht es um Aspekte wie:
- Badausstattung (eher luxuriös oder auf das Nötigste beschränkt?)
- Heizmethode (moderne Heizungsanlage oder ineffiziente Heizung?)
- Ausmaß der Wärmedämmung - Art der Fenster (wie verglast?)
- Außenanlagen
- Art der Immobilie (Altbau oder Neubau)
Diese Punkte sind auch bei einer Hausbesichtigung wichtig und sollten in Ihre Überlegungen mit einfließen. Eine eher schlichte Ausstattung bietet Ihnen die Möglichkeit, dies bei den Preisverhandlungen anzusprechen und somit den Preis möglicherweise zu drücken.
3. Zustand der Immobilie
Der Zustand des Objekts spielt in Bezug auf den Preis ebenfalls eine nicht zu unterschätzende Rolle. Hierbei geht es hauptsächlich um den Sanierungsbedarf. Ist dieser beim Kauf erkennbar, bringt dies im Regelfall deutliche Preisabschläge mit sich. Hier sind für Sie vor allem folgende Punkte wichtig:
- Wann wurde die letzte Sanierung durchgeführt?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Was sagt der Energieausweis?
- Wann wurde das Haus gebaut?
- Wie ist es um die Energieeffizienz bestellt?
- Welchen Zustand weisen die Fenster auf?
- Ist das Dach dicht?
- Gibt es Feuchtigkeit im Keller?
- Lassen sich Hinweise auf Schimmel im Haus finden?
Die Beantwortung dieser Fragen hilft Ihnen, die Bestandsimmobilie richtig einzuschätzen und einen fairen Preis auszuhandeln.
Fachmann mitnehmen
Nehmen Sie zu einem Besichtigungstermin fachkundige Hilfe mit. Ein Gutachter oder anderer Fachmann erkennt Problembereiche schnell und erspart Ihnen letztlich böse Überraschungen.
Beispielkosten Haus in München
Auf Basis der obigen Immobilienpreise sollen nun zwei Beispiele für ein Objekt mit einer Wohnfläche von 150 m² aufgezeigt werden. Zunächst für die Region München Stadt:
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Kosten für die Immobilie (150m²), 4.632 €/m² | 694.800 € |
| Kaufnebenkosten, 15% vom Kaufpreis | 104.220 € |
| Gesamtkosten | 799.020 € |
Beispielkosten Haus in Düsseldorf
Als zweites Beispiel dient eine Kostenaufstellung eines Hauses in Düsseldorf. Den Kosten liegen der Quadratmeterpreis für eine Wohnfläche von 150 m² sowie Kaufnebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises zugrunde.
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Kosten für die Immobilie (150m²), 2.348 €/m² | 352.200 € |
| Kaufnebenkosten, 15 % vom Kaufpreis | 52.830 € |
| Gesamtkosten | 405.030 € |
Wie Sie sehen, ergeben sich mitunter erhebliche Kostenunterschiede, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
Woran erkenne ich, ob ein Haus richtig bewertet worden ist?
Preise für Bestandsimmobilien sind nicht nur von Region zu Region sehr unterschiedlich. Auch innerhalb einer Stadt oder eines Stadtviertels können die geforderten Geldsummen erheblich differieren. Damit stellt sich für Sie die Frage, woran Sie eine marktgerechte Bewertung erkennen. Als gute Richtschnur hat sich hierbei das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis erwiesen.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen
Mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis können Sie feststellen, ob eine Bestandsimmobilie marktgerecht bewertet wird oder schlicht zu teuer ist. Hierfür dividieren Sie den geforderten Kaufpreis durch die potenzielle Jahresmiete. Liegt das Ergebnis bei 20-25, lässt sich der Preis für das Haus als angemessen bezeichnen. Werte von deutlich über 25 zeigen jedoch, dass die Immobilie zu teuer ist.
Was kostet eine Sanierung?
Natürlich haben Sie die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen und dieses im Anschluss zu sanieren und modernisieren. Dies lohnt sich für Sie dann, wenn Sie eine Immobilie aufgrund Ihres Zustands sehr günstig erhalten. Um das Gebäude nach dem Kauf zu sanieren, bietet sich ein Wohnkredit an. Die Kosten für eine Sanierung hängen natürlich immer von den nötigen Maßnahmen ab. Aus der folgenden Grafik können Sie die Kostenspannen für gängige Modernisierungsmaßnahmen entnehmen:
Die dort aufgeführten Kosten sind für Sie auch ein wichtiger Kalkulationsfaktor in Bezug auf mögliche Preisabschläge beim Kauf einer Immobilie. Wenn Sie bereits wissen, was in punkto Modernisierung auf Sie zukommt, können Sie besser beurteilen, ob sich der Kauf lohnt.
Vor- und Nachteile beim Hauskauf
Wenn Sie sich bei der Frage nach Bauen oder Kaufen für den Hauskauf entscheiden, können Sie dabei folgende Vor- und Nachteile einkalkulieren:
- Häufig günstiger als ein kompletter Neubau
- Unkompliziertere und schnellere Abwicklung
- Energieeffizienz ist durch Modernisierung auch bei Bestandsimmobilien möglich
- Weniger Gestaltungsspielraum als beim Neubau
- Möglicherweise verborgene wertmindernde Umstände
- Bei älteren Gebäuden kann sich ein hoher Sanierungsbedarf ergeben
Finanzierung von Neubauten und Bestandsimmobilien
Ob Sie nun ein Haus bauen oder kaufen – in beiden Fällen benötigen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach eine Baufinanzierung. Auch wenn es in Bezug auf Neubauten und Bestandsimmobilien bei der Finanzierung kleinere Unterschiede gibt, ist der Finanzierungsweg zunächst sehr ähnlich. Ein Immobilienkredit wird heute fast immer in Form eines Annuitätendarlehens vergeben.
Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie als Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit hinweg die gleiche Monatsrate bezahlen. Diese enthält sowohl die vereinbarte Tilgung als auch die fälligen Zinsen. Zum Ende der Laufzeit verbleibt eine Restschuld, die Sie daraufhin per Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren. Folgende Aspekte sind beim Annuitätendarlehen wichtig:
Zinssatz
Der effektive Jahreszins gibt die Kosten für Ihre Baufinanzierung (Zinsen inkl. Nebenkosten wie Vermittlungsgebühren) an und bietet Ihnen ein wichtiges Vergleichsmaß beim Check verschiedener Angebote.
Zinsbindung
Die Zinsbindung gibt den Zeitraum an, innerhalb dessen der Zinssatz konstant bleibt. Gängige Zinsbindungsfristen liegen bei 5 bis 25 Jahren. Zusätzlich können Sie bei Sollzinsbindungen von bis zu zehn Jahren Ihr Darlehen nicht vorzeitig kündigen ohne eine Vorfälligkei8tsentschädigung zu leisten. Die Zinsbindung wird deshalb oft auch als Laufzeit bezeichnet.
Anfängliche Tilgung
Die anfängliche Tilgung ist der prozentuale Anteil der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Beim Annuitätendarlehen kommt es innerhalb der Rückzahlungsrate jeden Monat zu Verschiebungen zwischen Zins- und Tilgungsanteil. Dies liegt an der Tatsache, dass die Banken Ihnen nur Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnen. Da diese jeden Monat sinkt, sinkt auch der zu zahlende Zinsbetrag. Diese Senkung wird durch eine Erhöhung des Tilgungsanteils um den gleichen Betrag ausgeglichen. Somit zahlen Sie jeden Monat die gleiche Rate, tilgen jedoch immer mehr.
Weitere wichtige Vertragsdetails
Neben den oben genannten Faktoren gibt es auch noch spezielle Vertragsdetails, die je nach Einzelfall für Sie interessant sein können:
- Sondertilgungen: Sondertilgungen erlauben es Ihnen, über die vereinbarte Tilgung hinaus weitere Rückzahlungen zu leisten. Normalerweise verlangen Banken dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es existiert jedoch die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen in den Kreditvertrag aufzunehmen. Diese senken die Restschuld und damit auch die Zinskosten. Da solche Regelungen häufig mit einem Zinsaufschlag einhergehen, ist dies für Sie nur dann sinnvoll, wenn Sie die Sondertilgungen auch leisten können. Ansonsten zahlen Sie den Zinsaufschlag vollkommen ohne Gegenleistung.
- Tilgungsaussetzungen: Falls einmal ein finanzieller Engpass auf Sie zukommt, sind Tilgungsaussetzungen sinnvoll. Damit zahlen Sie zeitweise mit der Monatsrate lediglich die Zinsen und senken die Rate somit ab. Solche Optionen sind jedoch häufig ebenfalls mit Zinsaufschlägen verbunden.
- Sondertilgungen: Sondertilgungen erlauben es Ihnen, über die vereinbarte Tilgung hinaus weitere Rückzahlungen zu leisten. Normalerweise verlangen Banken dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es existiert jedoch die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen in den Kreditvertrag aufzunehmen. Diese senken die Restschuld und damit auch die Zinskosten. Da solche Regelungen häufig mit einem Zinsaufschlag einhergehen, ist dies für Sie nur dann sinnvoll, wenn Sie die Sondertilgungen auch leisten können. Ansonsten zahlen Sie den Zinsaufschlag vollkommen ohne Gegenleistung.
Wenn Sie diese Punkte bei Ihrer Baufinanzierung beachten, sind Sie bereits einen großen Schritt weiter. Dies gilt übrigens in beiden Fällen: Bauen und kaufen. Eine gute Planung ist zudem ebenfalls in beiden Fällen wichtig. Nur so vermeiden Sie böse Überraschungen und finanzielle Schwierigkeiten.
Besonderheiten bei der Finanzierung von Neubauten
Wenn Sie ein Haus bauen statt kaufen möchten, bringt das bei Ihrer Finanzierung jedoch auch Besonderheiten mit sich. Diese beziehen sich hauptsächlich auf die Tatsache, dass Sie Ihr Baudarlehen nicht in einer Summe ausgezahlt bekommen und abrufen können. Sie bezahlen Bauunternehmer nämlich immer nach dem jeweiligen Baufortschritt, so dass ein Kostenplan mit den jeweiligen Auszahlungsintervallen wichtig wird.
Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit
Da eine Baufinanzierung streng zweckgebunden ausgezahlt wird, erhalten Sie die Kreditsumme bei einem Neubau in mehreren Tranchen. Die einzelnen Tranchen werden ausgezahlt, wenn eine neue Baustufe erreicht ist und Sie entsprechende Rechnungen bei der Bank einreichen können.
Die Bank muss die Darlehenssumme jedoch für die gesamte Zeit bereitstellen und kann diese solange nicht anderweitig gewinnbringend einsetzen. Deshalb berechnen Banken nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit (je nach Angebot zwischen 3 und 18 Monaten) sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese betragen in vielen Fällen 0,25 Prozent pro Monat und können die Kosten erheblich erhöhen. Wenn Sie den Baubeginn und das Baudarlehen jedoch geschickt terminieren (geringer Zeitabstand), haben Sie häufig die Möglichkeit, das Darlehen in der bereitstellungszinsfreien Zeit komplett abzurufen.
KfW-Förderungen für Neubauten beachten
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet verschiedene Möglichkeiten, staatlich geförderte KfW-Darlehen als Ergänzung zu Ihrer Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Vor allem bei Erreichen verschiedener Effizienzhaus-Standards mit besonders niedrigem Energieverbrauch können Sie neben vergünstigten Zinssätzen auch attraktive Tilgungszuschüsse in Anspruch nehmen. Aus diesem Grund lohnt es sich für Sie, die Inanspruchnahme staatlich geförderter Darlehen vor einem Neubau zu prüfen.
Besonderheiten bei der Finanzierung bestehender Immobilien
Die Finanzierung bestehender Immobilien ist unkomplizierter, weil Sie die Kreditsumme sofort im Ganzen erhalten und diese bei einem Kauf auch entsprechend weiterleiten. Dafür ist es hier besonders wichtig, vor dem Kauf bereits das Grundbuch nach eventuellen Belastungen durch Grundpfandrechte zu checken. Nur so verhindern Sie, dass Sie diese Belastungen am Ende „mitkaufen“.
Finanzierung berechnen
Ganz unabhängig davon, ob Sie sich nun für einen Neubau oder einen Hauskauf entscheiden: Unser Bauzinsen Rechner zeigt Ihnen für beide Fälle tagesaktuelle Beispielkonditionen zu Ihrer Finanzierung.
Bauen oder kaufen – eine Frage des Geschmacks
Ob Sie nun ein Haus bauen oder kaufen möchten, ist keine Frage von richtig oder falsch. Sollten Sie schon immer ein Traumhaus vor Augen gehabt haben, ist ein Neubau für Sie sicherlich die bessere Alternative. Zusätzlich können Sie das Gefühl genießen, als Erster in Ihre Immobilie einzuziehen und Sie erhalten ein Gebäude auf dem technischen neuesten Stand. Ist Ihnen der Baustress hingegen zu kompliziert und Sie suchen eine schnelle Lösung, stellt der Kauf einer Bestandsimmobilie den richtigen Weg dar.
In punkto Finanzierung sind beide Lösungen hingegen sehr ähnlich. Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, beraten Sie die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein kostenlos. Gemeinsam finden wir am Ende die Finanzierungslösung, die in Ihrer Situation am besten passt.
