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Bauherr: Aufgaben, Pflichten, Verantwortlichkeiten

Wird ein Haus gebaut, bezeichnet sich der künftige Besitzer häufig als Bauherr. Doch das ist nicht immer korrekt: Wer sich wirklich Bauherr nennen darf und welche Aufgaben und Pflichten damit einhergehen, erfahren Sie bei Dr. Klein.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Bauherr?

      Selber bauen oder bauen lassen: Ob Sie rechtlich und juristisch gesehen Bauherr Ihrer Immobilie sind, hängt vor allem von Ihrem Bauvorhaben ab. Nicht immer werden Sie wie beim Hausbau in Eigenregie auch automatisch zum Bauherrn. Es gibt Ausnahmen, wie das Bauen mit einem Bauträger. Zudem haben Sie auch die Möglichkeit, einige Aufgaben und Pflichten zu übertragen. Denn als Bauherr tragen Sie die Verantwortung für alles, was auf der Baustelle geschieht und müssen zudem Vorgaben und rechtliche Wege einhalten. Ob das nun die Beantragung der Baugenehmigung, die Beaufsichtigung der Baustelle, die fristgemäße Zahlung von Abschlägen oder die Abnahme von Arbeiten ist – die Aufgaben eines Bauherrn sind umfangreich und verantwortungsvoll.

      Generell liegen alle Entscheidungen zur Umsetzung des Bauprojektes beim Bauherrn. Dabei bereitet er das Bauvorhaben vor und führt es entweder selbst aus oder delegiert einzelne Bauherrenaufgaben an eine entsprechende Firma oder einen Architekten. Der Bauherr beim Hausbau kann somit sowohl eine Privatperson sein als auch – wie beim Bauen mit einem Bauträger – eine juristische Person, also beispielsweise ein Bauunternehmen. Privatpersonen werden durch ihren Status als Bauherr zu einem Unternehmen nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten, auch Eigenbauunternehmer genannt.

      Wer ist Bauherr?

      In den meisten Fällen sind Sie automatisch Bauherr, wenn Sie mit dem Hausbau starten. Es gibt allerdings auch eine Ausnahme sowie die Möglichkeit, einzelne Bauherrenpflichten auf eine Baufirma zu übertragen. Möchten Sie beispielsweise Ihr Haus selber bauen, sind Sie dafür als Bauherr selbst verantwortlich. Dazu gehören die Planung des Hauses, die Organisation und Aufsicht der Gewerke und auch eine eventuelle Mitwirkung am Bau. Natürlich können Sie einzelne Pflichten auch auslagern und zum Beispiel an einen Architekten übergeben – Bauherr bleiben aber Sie. Damit liegen auch alle endgültigen Entscheidungen weiterhin bei Ihnen, allerdings verringert sich durch die Übertragung der Bauherrenpflichten der Zeitaufwand für Sie. Finanziell sparen können Sie auch bei den Baukosten: Je nachdem, welche Handwerksarbeiten Sie als Eigenleistung selbst ausführen möchten, variieren hier die Einsparpotenziale.

      Bauen mit Bauträger

      Möchten Sie mit einem Bauträger bauen, sind Sie kein Bauherr, sondern gelten als Käufer. Somit haben Sie weder ein Mitspracherecht beim Bauablauf noch ein Weisungsrecht gegenüber den Handwerkern. Bis zur Übergabe gehört die Immobilie dem Bauträger. Beim Bauen mit einem Bauträger haben Sie den geringsten Zeitaufwand: Der Bauträger kümmert sich um alle Gewerke und übernimmt alle bürokratischen Schritte. Die Kosten unterscheiden sich je nach Lage und Ausstattung. In der Regel ist ein Haus vom Bauträger günstiger als ein Architektenhaus und liegt preislich etwa auf dem Niveau eines Fertig-Massivhauses.

      Bauen mit Architekt

      Wer ein Architektenhaus bauen lassen möchte, bleibt weiterhin Bauherr seines Bauvorhabens. Einzelne Aufgaben und Pflichten können Sie als Bauherr aber an den Architekten übertragen. Dazu gehören beispielsweise die Grundstückssuche, die Planung des Gebäudes, sämtliche Behördengänge und die Bauabnahme. Dennoch: Die letzte Entscheidung über alle Fragen, die Ihr Bauvorhaben betreffen, liegt immer bei Ihnen als Bauherr. Der Architekt agiert lediglich als Ihr Treuhänder und unterstützt Sie bei der Ausführung Ihres Projektes. Treten bei den ihm übertragenen Bauherrenpflichten Mängel auf, kann der Architekt in Haftung genommen werden. Schäden können beispielsweise durch Planungs- oder Koordinationsfehler entstehen, aber auch durch die Vernachlässigung von Überwachungsaufgaben oder bei einer Kostenüberschreitung. Achten Sie deshalb beim Abschluss des Architektenvertrages darauf, dass der Architekt einen aktuellen Nachweis über seine Berufshaftpflicht inklusive der Deckungssummen vorlegt.

      Je nachdem, welche Aufgaben Sie als Bauherr selbst erledigen und welche Sie delegieren möchten, unterscheidet sich der Zeit- und Kostenaufwand für einen Architekten. Allgemein ist die Vergütung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure festgelegt. Wie hoch die Kosten letztendlich aber sind, ist abhängig von den anfallenden Baukosten und dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens. Rechnen Sie aber mit circa 30.000 Euro mehr als beim Bau eines Fertighauses.

      Bauen mit Generalunternehmer

      Bauen Sie mit einem Generalunternehmer, ist dieser zwar verantwortlich für den Bau und die Fertigstellung der Immobilie. Bauherr über Ihr Hausbauprojekt bleiben aber Sie selber. Somit können Sie wenn gewünscht einzelne Leistungen, wie beispielsweise Sanitärarbeiten, selbst an Subunternehmen vergeben oder aber die Erstellung des Hauses vollständig an den Generalunternehmer als Baustellenkoordinator übergeben. Dieser ist dann lediglich als Bauherr für den Bau der Immobilie tätig. Das bedeutet für Sie, der Generalunternehmer ist allein weisungsberechtigt gegenüber den Handwerksfirmen und allen am Hausbau beteiligten Unternehmen. Er übernimmt damit die Haftung für eventuelle Mängel und muss sicherstellen, dass die vereinbarte Leistung auch geliefert wird.

      Voraussetzung für den Bau mit einem Generalunternehmer ist allerdings, dass bereits ein Grundstück vorhanden ist und ein Architekt die Planung des Gebäudes übernimmt. Dies erfordert etwas mehr Aufwand an Zeit und Kosten als beim Bau mit einem Bauträger. Sparen können Sie aber, indem Sie Eigenleistungen einbringen.

      Bauen mit Fertighausanbieter

      Ähnlich wie beim Architektenhaus sind Sie auch beim Bau eines Fertighauses Bauherr, übernehmen die Bauüberwachung und tragen die Verantwortung für das Bauprojekt. Je nach gewünschter Bauform ergeben sich aber Unterschiede. So übernehmen Sie bei einem schlüsselfertig erstellten Haus so gut wie keine Arbeiten selbst, diese führt der Fertighausanbieter aus. Sie können aber – sofern gewünscht – Eigenleistungen einbringen. Entscheiden Sie sich für ein Bausatzhaus, tragen Sie mehr Verantwortung, da Sie das Fertighaus ganz oder teilweise selbst aufbauen müssen. Etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Anbieter entfallen. Bei einem Ausbauhaus müssen Sie den Innenausbau selbst übernehmen, können die Arbeiten aber natürlich auch an einzelne Gewerke übergeben.

      Der Zeitaufwand und die Kosten für ein Fertighaus variieren je nach Modell und Ausbaustufe und starten bei rund 120.000 Euro. Sparen können Sie, wenn Sie einen Teil der Arbeiten selbst übernehmen – dies treibt aber wiederum den Zeitaufwand in die Höhe.

      Aufgaben und Pflichten des Bauherrn

      Was macht eigentlich ein Bauherr und welche Aufgaben hat er? Um diese Frage zu beantworten, hilft ein Blick in die jeweiligen Landesbauverordnungen, denn dort werden alle bauordnungsrechtlichen Pflichten geregelt. Unsere Checkliste zeigt Ihnen schon einmal die wichtigsten Bauherrenpflichten:

      • Verkehrssicherheit auf der Baustelle gewährleisten: Der Bauherr muss sein Grundstück und seine Baustelle so absichern, dass keine Gefahren für die ausführenden Handwerker und Dritte entstehen. Diese Pflicht kann auch auf einen Bauleiter oder ein Unternehmen übertragen werden. Allerdings muss der Bauherr auch dann seiner Kontrollpflicht nachkommen und die Baustelle regelmäßig kontrollieren. Kommt es aufgrund mangelnder Sicherungsmaßnahmen zu Sach- oder Personenschäden, ist der Bauherr schadenersatzpflichtig.
      • Bauanträge stellen: In Deutschland kann ein Gebäude nur mit einer Baugenehmigung erstellt werden. Als Bauherr sind Sie somit verpflichtet, einen Bauantrag beim Bauamt zu stellen, entsprechende Unterlagen vorzulegen und die ausführenden Personen für bestimmte Positionen zu benennen.
      • Meldepflichten einhalten: Für einige Bauschritte sind Meldepflichten einzuhalten. So muss beispielsweise die Baubeginnsanzeige dem Bauamt spätestens eine Woche vor dem offiziellen Baubeginn vorliegen.
      • SiGeKo bestellen: Nach der Baustellenverordnung muss jedes Bauvorhaben durch einen Sicherheits- und Gesundheitkoordinator begleitet werden. Dieser arbeitet einen Sicherheits- und Gesundheitsplan aus und übernimmt dessen Umsetzung und Kontrolle.
      • Eventuelle Unfälle anzeigen: Passiert auf Ihrer Baustelle ein Unfall, muss der Bauherr diesen innerhalb einer Woche bei der zuständigen Berufsgenossenschaft melden.
      • Mitwirkungspflicht gegenüber den Gewerken: Damit die Handwerksunternehmen ihre Arbeiten ausführen können, ist der Bauherr verpflichtet, deren Anforderungen zu erfüllen. Dazu gehören beispielsweise die Schaffung von Lagerplatz für benötigtes Material oder die Wahrung der Ordnung auf der Baustelle.
      • Zahlungsverpflichtungen nachkommen: Als Bauherr müssen Sie Zahlungstermine beachten und die entsprechenden Teilzahlungen pünktlich leisten. Kommt es zu Verzögerungen, kann dies zusätzliche Kosten oder sogar eine Vertragskündigung nach sich ziehen.
      • Abnahme von erbrachten Leistungen: Als Bauherr sind Sie für die Kontrolle und Abnahme der Leistungen und Bauabschnitte zuständig. Diese muss innerhalb von 12 Werktagen erfolgen, sofern keine andere Regelung mit den Gewerken getroffen wurde. Festgestellte Mängel müssen durch das Unternehmen nachgebessert werden.
      • Fertigstellung melden: Ist die Immobilie fertiggestellt, muss der Bauherr dies der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mindestens zwei Wochen im Voraus mitteilen. Erst wenn die Fertigstellungsanzeige vorliegt, dürfen Sie Ihr neues Eigenheim nutzen.

      Rechte von Bauherren

      Bauherren haben aber nicht nur Aufgaben und Pflichten, sondern auch Rechte. Als Bauherr dürfen Sie:

      • alle Beteiligten am Bau – von Architekten bis zu den ausführenden Gewerken - selbst bestimmen.
      • entscheiden, ob die Arbeiten vollständig von Unternehmen durchgeführt werden sollen oder ob Sie Ihr Ausführungsrecht wahrnehmen und selbst Eigenleistungen einbringen möchten.
      • verlangen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden und bei Verzögerungen Schadenersatz fordern.
      • auf Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder eine Kaution bestehen.
      • die Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen durchführen und entsprechende Mängel schriftlich fixieren lassen.
      • die Abnahme von einzelnen Bauleistungen verweigern, solange der Mangel nicht beseitigt wurde. Wurde die Mängelbeseitigung nach einer Gewährleistungsfrist von fünf Jahren noch immer nicht durchgeführt, darf der Bauherr diese auf Kosten des Bauunternehmens durchführen lassen.

      Wenn der Bauherr wechselt

      Wechselt der Bauherr – beispielsweise, weil das Grundstück verkauft wird, ein Erbbaurecht am Grundstück bestellt wird oder nicht erbrachte Leistungen eine Kündigung des Bauherrn nach sich ziehen − muss dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Einige Ämter bieten für diese Fälle entsprechende Formulare an, bei anderen reicht auch ein formloses Schreiben. Erkundigen Sie sich am besten vorher bei Ihrem zuständigen Bauamt nach der besten Vorgehensweise.

      Mit dem Wechsel gilt der neue Bauherr als rechtlicher Nachfolger und erhält als neuer Bauantragsteller dann auch die Baugenehmigung. Er übernimmt somit auch alle Rechte, Aufgaben und Pflichten vom bisherigen Bauherrn.

      Wann der Bauherr beim Hausbau haftet

      Als Bauherr haften Sie für alles, was bis zur Fertigstellung der Immobilie auf der Baustelle geschieht. Denn zu Ihren Bauherrenpflichten gehört auch die Verkehrssicherungspflicht: Sie müssen die Baustelle also so absichern, dass keiner auf ihr zu Schaden kommt.

      Es reicht im Übrigen nicht, ein Schild an die Baustelle zu hängen „Betreten verboten. Eltern haften für Ihre Kinder“. Kommen Kinder, die auf Ihrer Baustelle spielen, zu Schaden, weil der Bauplatz schlecht gesichert ist, liegt die Haftung bei Ihnen.

      Aber auch Sachschäden können entstehen, beispielsweise durch ein umgestürztes Gerüst oder herabfallende Dachziegel. Auch wenn Sie die Bauherrenpflichten an Dritte delegieren, sind Sie nicht von der Haftung befreit. Denn Sie sind weiterhin für die Überwachung des Bauleiters zuständig und müssen dafür sorgen, dass eventuelle Gefahren schnell beseitigt werden.

      Kommt es auf Ihrer Baustelle zu einem Unfall, kann besonders die Schadensersatzforderung für einen Personenschaden schnell in die Millionenhöhe gehen. Umso wichtiger ist eine entsprechende Absicherung. Unverzichtbar ist dabei die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese schützt Sie vor den finanziellen Kosten, die durch Sach- oder Personenschäden auf Ihrer Baustelle entstehen. Außerdem wehrt sie ungerechtfertigte Ansprüche Dritter ab. Ebenfalls wichtig ist der Abschluss einer Bauleistungsversicherung, denn darin ist in den meisten Fällen bereits eine Rohbauversicherung enthalten. Sie leistet, wenn Ihr Rohbau oder aber auch auf dem Grundstück gelagerte Baustoffe bei Sturm oder Feuer beschädigt werden. Auch Diebstahl oder Pfusch am Bau sind in den Versicherungsleistungen mit eingeschlossen. Eine Bauhelferversicherung ist sinnvoll, wenn Sie für Arbeiten auf der Baustelle Freunde oder Verwandte einsetzen.

      Sie haben noch Fragen, wie Sie sich als Bauherr am besten absichern? Wir helfen Ihnen! Unsere Spezialisten für Versicherung beseitigen in einem persönlichen Beratungsgespräch Ihre Unsicherheiten rund um die Absicherung Ihres Bauvorhabens und finden Sie passende Versicherung für Sie. Unsere Berater vor Ort erstellen Ihnen außerdem gern ein unverbindliches Angebot für Ihre Baufinanzierung, prüfen, welche Förderungen Ihnen beim Hausbau zustehen und zeigen Ihnen, worauf Sie bei einer Finanzierung achten sollten.

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