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Droht Deutschland eine Immobilienblase 2022?

Das Wichtigste in Kürze
  • In Deutschland gibt es keine flächendeckende Immobilienblase. Rein marktwirtschaftlich betrachtet ist der Markt intakt.
  • Die Nachfrage bestimmt das Angebot und steigende Preise alleine machen noch keine Immobilienblase.
  • Es müssen verschiedene Aspekte wie überbewertete Immobilien, überschuldete Haushalte oder unattraktive Sparzinsen ineinandergreifen, damit eine Immobilienblase entsteht und irgendwann platzt.
  • Man kann davon sprechen, dass besonders in den deutschen Großstädten der Immobilienmarkt überhitzt ist. Dagegen ist die Lage in den ländlicheren Teilen Deutschlands entspannter.
  • Das Interesse an Immobilien hält an – genauso wie der Trend der steigenden Immobilienpreise.

Immobilienblase in Deutschland: Gibt es sie wirklich?

Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein, ordnet die aktuelle Situation ein und beantwortet die zentralen Fragen rund um das Thema Immobilienblase.

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Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?

Nein, es gibt aktuell keine bundesweite, flächendeckende Immobilienblase in Deutschland. Zu verzeichnen sind aber preisliche Überhitzungen in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten. Die wichtigsten Argumente, die gegen die Existenz einer Immobilienblase sprechen, lauten:

  1. Immobilien werden in Deutschland noch immer sehr solide finanziert. Es gibt hierzulande keine zu lockere Kreditvergabepraxis wie etwa in den USA vor dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008.
  2. In den ländlicheren Gebieten, die einen Großteil der Fläche Deutschlands ausmachen, sind die Preise weiterhin moderat.
  3. Deutsche Haushalte sind nicht überschuldet und werden dementsprechend noch langfristig in der Lage sein, ihre Baufinanzierungen abzubezahlen.
  4. In 2021 hat sich die deutsche Wirtschaft nur leicht erholt. Im Vergleich zu 2020 stieg das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) zwar um 2,7 %. Doch insgesamt bremst die Corona-Krise die deutsche Wirtschaftsleistung. Der Effekt: Verbraucher geben deutlich weniger Geld aus und parken ihr Geld lieber auf dem Sparbuch. 

Dennoch ist in den Medien immer wieder zu lesen, Deutschland drohe eine Immobilienblase. Richtig ist: Es gibt in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten zu wenig bezahlbaren Wohnraum, ob nun zur Miete oder zum Kauf. Die Mieten steigen immer weiter, die Immobilienpreise ebenfalls, gleichzeitig sind die aktuellen Bauzinsen sehr niedrig.

Dieser Zustand heizt die Spekulation über eine existierende Immobilienblase an. Doch ist das wirklich so? In diesem Artikel versuchen wir uns, dem Thema ganzheitlich zu nähern. Damit Sie sich ein eigenes Urteil über den Zustand des deutschen Immobilienmarktes bilden und Ihre Schlüsse daraus ziehen können.

Was ist eine Immobilienblase?

Bei einer Immobilienblase handelt es sich um eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Eine Immobilienblase kann sich bilden, wenn das Verhältnis aus vorhandenem Angebot an Immobilien und der Nachfrage nicht mehr im Gleichgewicht ist. Es gibt also zu viele Interessenten für zu wenige Immobilien.

Die Folge: Verkäufer bieten Immobilien zu immer höheren Preisen an, Interessenten bezahlen diese, weil der Nachfragedruck hoch ist. Irgendwann sind die Immobilien also überbewertet beziehungsweise der tatsächliche Wert der Immobilie gerät in den Hintergrund. Der Immobilienmarkt bläht sich auf, bis die Immobilienpreise einen Höchststand erreicht haben.

Wann spricht man vom Platzen einer Immobilienblase?

Haben die Immobilienpreise ihren Höchststand erreicht, fallen sie schnell und rapide. Der Immobilienmarkt reagiert geschockt: Viele Immobilienkäufer und -investoren rechnen dann gleichzeitig nicht mehr mit steigenden Preisen und hören auf, in Immobilien zu investieren. Die Investition lohnt sich nicht mehr, denn die Nachfrage nach Immobilien lässt plötzlich nach. Die Immobilienblase platzt also. Somit gibt es wieder deutlich mehr Angebote für die Interessenten.

Dieses Platzen der Immobilienblase kann unterschiedliche Auslöser haben. Steigende Zinsen sorgen beispielsweise dafür, dass Baufinanzierungen nicht mehr so günstig zu bekommen sind. Weniger Menschen können eine Immobilie finanzieren, die Nachfrage sinkt und mit ihr sinken die Preise.

Was sind die wichtigsten Ursachen für eine Immobilienblase?

Im Grunde gibt es zwei Hauptursachen und damit auch zwei Hauptakteure, die das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt entscheidend aus dem Gleichgewicht bringen können:

  1. Der Staat („Fiskus“) greift durch bestimmte Regulierungsmaßnahmen in den Immobilienmarkt ein und sorgt auf diese Weise für eine Schieflage des Angebot-Nachfrage-Verhältnisses. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen, spricht man von einer „fiskalinduzierten“ Immobilienblase.
  2. Banken vergeben viele Immobilienkredite in Deutschland und beeinflussen durch ihre Vergabepraxis somit den Immobilienmarkt. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf ihr Handeln zurückzuführen, spricht man von einer „kreditinduzierten“ Immobilienblase. Die Finanzkrise in den USA 2008 ist beispielsweise kreditinduziert entstanden, weil US-Banken im großen Stil Immobilienkredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität vergeben haben.

Welche Symptome zeigen sich, wenn eine Immobilienblase existiert?

Die Symptome einer Immobilienblase sind vielfältiger als ihre Ursachen. Sie werden nicht zwangsläufig oder ausschließlich von den Hauptverursachern – dem Staat oder Banken – ausgelöst.

Zu den typischen Symptomen einer Immobilienblase zählen:

  • Überbewertung
    Der Marktwert von Immobilien übersteigt ihren Sachwert deutlich. Dies lässt sich zum Beispiel an einem schlechten Kaufpreis-Mieten-Verhältnis ablesen.
  • Ungebremster Preisanstieg
    Die Immobilienpreise steigen abgekoppelt von der Inflation und den Durchschnittseinkommen immer weiter an.
  • Schlechte Kredite 
    Die Kredite werden zunehmend an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben. 
  • Käufer spekulieren 
    Der Kreditnehmer kauft beispielsweise eine renovierungsbedürftige Immobilie, saniert sie und verkauft sie danach. Der Käufer spekuliert also bewusst auf steigende Immobilienpreise.
  • Überschuldung der Haushalte
    Der Kreditnehmer kann die monatliche Rate nicht mehr bedienen und muss den Hausverkauf veranlassen.
  • Zu geringe Bautätigkeiten
    Weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt erfahren Entspannung, weil zu wenig gebaut wird.
  • Unattraktive Geldanlagen
    Aufgrund niedriger Sparzinsen ist für Privatanleger ein Immobilien-Investment eine attraktive Alternative. Somit drängen immer mehr Interessenten in den Markt, während die Immobilien-Angebote schrumpfen.
  • Rasantes Wirtschaftswachstum 
    Je schneller das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Je mehr kaufkräftige Immobilienkäufer es gibt, desto größer ist die Nachfrage.

Wir betrachten immer die landesweite und nicht nur die lokale Ausbreitung dieser Symptome. Je mehr dieser Symptome landesweit gleichzeitig auftreten und zu beobachten sind, desto wahrscheinlicher ist die Existenz einer Immobilienblase.

Welche Auslöser gibt es für das Platzen einer Immobilienblase?

Symptome einer Immobilienblase und Auslöser ähneln sich oder können sogar identisch sein. Denn ein Symptom kann zum Auslöser werden. Ein Beispiel: Sind die Haushalte in einem Land in sehr hoher Anzahl stark überschuldet und können sie die Monatsraten ihrer Immobilienkredite nicht mehr tragen, dann geraten Banken durch die vermehrten Kreditausfälle in Schieflage. Die Immobilienblase platzt. In diesem Fall kann das Symptom „Überschuldete Haushalte“ zum Auslöser für das Platzen einer Immobilienblase werden.

Weitere, mögliche Auslöser:

  • Steigende Zinsen 
    Kündigt die EZB an, den Leitzins anzuheben, steigen häufig auch die Bauzinsen. Finanzierungen werden teurer und treffen auf überhöhte Preise. Weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten. Die Nachfrage lässt abrupt nach.
  • Steigende Bautätigkeiten
    Wird in Deutschland auf einmal sehr viel gebaut, sodass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt, können die Preise für Immobilien rapide sinken.
  • Unwillige Interessenten
    Sobald Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt und die Preise geben nach.
  • Verschärfte Kreditvergabe
    Steigen die Immobilienpreise zu hoch und können Käufer dies nicht mehr durch genügend Eigenkapital abfedern, bewilligen Banken keine Kredite mehr. Das Geschäft wäre für sie zu risikoreich.
  • Kreditnehmerpleiten
    Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich übernommen haben. Schon ab der 2. Monatsrate, die nicht geleistet wird, kann eine Zwangsversteigerung in Gang gesetzt werden.
  • Bankenpleiten
    Zu viele Zwangsversteigerungen können eine Welle von Bankenpleiten auslösen. So geriet beispielsweise 2008 der Immobilienmarkt in den USA ins Taumeln,  25 Geschäftsbanken mussten schließen.

Was passiert beim Platzen einer Immobilienblase?

Am Ende einer Immobilienblase erreichen die Immobilienpreise ihren Höhepunkt, anschließend fallen sie abrupt. Es entsteht also eine Abwärtsspirale, die sich in etwa folgendermaßen skizzieren lässt:

  • Ein Auslöser sorgt für ein abruptes Ende der Nachfrage nach Immobilien.
  • Durch die nicht mehr vorhandene Nachfrage sinken die Immobilienpreise in kürzester Zeit rapide, Verkäufer bekommen nicht mehr den Preis, den sie einst gezahlt haben und bleiben unter Umständen auf Schulden sitzen.
  • In dieser Phase platzen auch Anschlussfinanzierungen, weil der Wert der Immobilie nicht mehr mit der benötigten Darlehenshöhe korrespondiert. Um dieses gestiegene Risiko abzufangen, verlangen Banken mehr Eigenkapital und höhere Zinsen, die Monatsraten steigen.
  • Immobilienbesitzer haben dann zu viel Kredit für zu wenig Immobilie aufgenommen und können die höheren Raten nicht mehr bedienen.
  • Es kommt zu Zwangsversteigerungen, mitunter auch zu Panikverkäufen durch Immobilieneigentümer.
  • Investoren ziehen sich vermehrt aus Immobilien zurück.
  • Ein Überangebot an Immobilien schwämmt den Markt.
  • Die Preise sinken, noch mehr Finanzierungen platzen, und im Verhältnis zum Angebot sinkt die Nachfrage immer weiter.

Für Immobilienbesitzer, die bereits den Immobilienkredit abgezahlt haben und die Immobilie nicht verkaufen wollen, hat das Platzen einer Immobilienblase keine negativen Folgen. Dagegen bekommen Immobilienbesitzer den Unterschied zwischen Marktwert und tatsächlichem Wert ihrer Immobilie zu spüren, wenn sie die Immobilie beispielsweise wegen einer Scheidung verkaufen müssen. Hier drohen hohe Verluste. Der Niedergang der Immobilienpreise birgt allerdings nicht nur Risiken, sondern auch neue Chancen auf günstigen Wohnraum. Es kommt also immer darauf an, aus welcher Perspektive man die Lage betrachtet.

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Der Zustand des deutschen Immobilienmarktes: Welche Ursachen und Symptome sprechen für oder gegen eine Immobilienblase in Deutschland?

Im folgenden Schritt betrachten wir den deutschen Immobilienmarkt und seinen Zustand Anfang 2022 etwas genauer. Wir analysieren Schritt für Schritt, wie es mit den Ursachen und Symptomen einer Immobilienblase in Deutschland aussieht. Zunächst wollen wir einen Überblick bieten, welche der oben genannten Ursachen und Symptome am deutschen Immobilienmarkt derzeit aus unserer Sicht zu beobachten sind.

Ursache / SymptomZu beobachten?
Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland aktuell das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt?Ja
Zu lockere Kreditvergabepraxis: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabepraxis bei Immobilienkrediten?Nein
Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?Nein. In Ballungsgebieten gibt es Überhitzungen, aber nicht im ländlichen Raum.
Ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise immer weiter? Ja. Die Preise für Wohneigentum sind 2021 vielerorts weiter gestiegen – nicht selten im 2-stelligen Bereich. Doch viele Experten gehen davon aus, dass in 2022 die enorme Preisedynamik verglichen mit den letzten 3 bis 4 Jahren nachlässt.
Schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?Nein
Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich Kreditnehmer zu hoch?Nein
Zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt Entspannung, weil zu wenig gebaut wird? Ja
Unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?Ja, besonders in Ballungsgebieten
Zu hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine zu starke Wirtschaft 2022 in Deutschland weiterhin für eine Steigerung der Nachfrage nach Immobilien sorgen? Nein

Nun betrachten wir die Punkte im Einzelnen und zeigen, wie wir zu der jeweiligen Beurteilung gekommen sind.

Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt aktuell?

Ja, denn sowohl die Geldpolitik der EZB als auch bestimmte Maßnahmen der deutschen Gesetzgebung sorgen für ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt.

Die Geldpolitik der EZB hat vor allem zwei Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt: 

  • Durch die günstigen Bauzinsen zahlen Immobilienkäufer für ihren Baukredit so wenig wie nie zuvor. Deutlich mehr Menschen können sich nun eine Baufinanzierung leisten. Die Nachfrage nach Immobilien steigt und das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.
  • Deutsche Bundesanleihen bieten in der aktuellen Niedrigzinsphase keine Rendite. Anleger flüchten sich also in attraktivere Investments wie Immobilien. Die Nachfrage nach Immobilien steigt, das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.

Auch die Bundesregierung nimmt den hiesigen Immobilienmarkt mit wohnungspolitischen Maßnahmen in den Schwitzkasten:

Mit dem Baukindergeld animiert sie mehr Familien, in Eigenheime zu investieren. Das Angebot nimmt proportional ab, denn die Familien investieren die Förderung nachweislich eher in Bestandsimmobilien statt in Neubauten.

Die Mietpreisbremse wirkt sich ebenso auf das Angebot an Kaufimmobilien aus. Denn sie steigert die Nachfrage nach ohnehin schon knappem Wohnraum noch mehr. Dies führt wiederum zu mehr Nachfrage nach Kaufimmobilien. Wer es sich leisten kann, weicht auf Wohneigentum aus. Infolgedessen steigen die Immobilienpreise weiter.

Ursache Banken: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabe?

Nein, von einer leichtfertigen Kreditvergabe-Praxis kann keine Rede sein. In Deutschland werden Immobilien nach wie vor sehr solide finanziert. So achten Banken beispielsweise genau darauf, ob die langfristige Rückzahlung des Kredits über die vorgesehene Laufzeit gesichert ist.

Banken müssen also sehr genau einschätzen, ob der Kunde über viele Jahre hinweg zuverlässig in der Lage sein wird, die finanzielle Belastung zu tragen. Es gibt also keine lockere Kreditvergabe, die die Preisentwicklung anheizt und somit das Entstehen einer Immobilienblase fördert.

Symptom Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?

Nein, in Deutschland gibt es aktuell keine flächendeckende Überbewertung von Immobilien. In der Tat sind die Kaufpreise in bestimmten Gebieten eklatant gestiegen. Dennoch gibt es deutliche Unterschiede bei der Entwicklung der Immobilienpreise, zum Beispiel zwischen Ost und West, innerhalb einer bestimmten Region oder zwischen den ländlichen Gebieten und den Großstädten.

Doch ab wann genau spricht man eigentlich von einer Überbewertung? Eine erste Orientierung bietet der Mietpreismultiplikator – auch Vervielfältiger genannt. Er wird wie folgt berechnet:

Kaufpreis (einschließlich der Kaufnebenkosten) / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

Als Faustregel gilt: Übersteigt der Kaufpreis einer Immobilie 25 bis 30 Jahreskaltmieten gilt dies als Indiz, dass der Markt auf eine Überhitzung zusteuert. Allerdings ist in vielen deutschen Metropolregionen ein Mietpreismultiplikator über der 30-er-Schallgrenze üblich: Dem gegenüber liegen im ländlichen Bereich fast alle Werte unterhalb der 30-er Schallgrenze.

Symptom ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise in Deutschland immer weiter?

Ja, sowohl in den Ballungsgebieten als auch auf dem Land steigen die Immobilienpreise immer weiter. Allerdings fällt dieser Anstieg in den Ballungsgebieten wesentlich stärker aus als in den ländlichen Gebieten. Über die Entwicklung der Immobilienpreise in den deutschen Metropolregionen berichten wir monatlich in unserem Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI).

Auch in ländlichen Gegenden sind Wohnimmobilien gefragt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen im dritten Quartal 2021 beispielsweise die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 15,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal an. Doch steigende Preise alleine machen noch keine Immobilienblase.

Symptom schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?

Nein, denn deutsche Kreditnehmer unterfüttern ihre Finanzierungsverträge immer noch mit verhältnismäßig viel Eigenkapital und entscheiden sich mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen für mehr Sicherheit. Auf diese Art und Weise haben Bankkunden selbst auch einen großen Einfluss darauf, wie es um die Stabilität ihres Kredits bestellt ist.

Symptom Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich deutsche Haushalte aktuell zu hoch?

Nein, die Entwicklung der Zahl überschuldeter Haushalte in Deutschland ist nicht besorgniserregend. Eine Überschuldung liegt vor, wenn die zu leistenden monatlichen Gesamtausgaben höher sind als die Einnahmen und die finanzielle Situation sich auch in absehbarer Zeit nicht ändert. Nach Angaben von Statista lag in 2021 die Überschuldungsquote bei rund 8,86 % − das ist der niedrigste Wert seit Beginn der Auswertungen im Jahr 2004. Umgerechnet sind also etwa 6,16 Millionen Bürger über 18 Jahre überschuldet. 

Symptom zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kauf- noch der Mietmarkt in Deutschland aktuell Entspannung, weil zu wenig gebaut wird?

Ja, in Deutschlands ist der Wohnraum rar – besonders in Ballungsgebieten – und somit wächst die Gefahr einer Immobilienblase. Die aktuelle Bundesregierung strebt für die laufende Legislaturperiode 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen, an.

Zum Vergleich: In 2020 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 306.376 Wohnungen fertiggestellt. Die Gründe für die geringe Bautätigkeit sind vielfältig. Dazu zählen beispielsweise der hohe Zuzug in die Städte, Personalmangel in Bauämtern, bürokratische Hürden sowie der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft.

Symptom unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?

Ja, Investoren kaufen aktuell vermehrt Immobilien, weil andere Anlageformen unattraktiver oder unsicherer sind. Klassische Geldanlagen wie das Sparbuch werfen zurzeit kaum Zinsen ab und Aktiengeschäfte sind riskant. Also verlagern Investoren ihre Gelder in Immobilien. Das gilt vorwiegend für die überhitzten Ballungsgebiete, denn hier erwarten sie eine hohe Vermietungsquote. Somit verknappen sich die Angebote und die Gefahr einer Immobilienblase wächst.

Symptom hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine starke Wirtschaft 2022 in Deutschland für eine stärkere Nachfrage nach Immobilien sorgen?

Nein, die deutsche Wirtschaft kämpft weiter mit den Folgen der Corona-Krise und die Aussichten sind eher gedämpft. So erwartet beispielsweise das Ifo-Institut in München, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2022 nur um 3,7 % steigt. Die aktuelle Wirtschaftsleistung ist also kein Treiber für den deutschen Immobilienmarkt. Vielmehr scheint die Corona-Krise selbst ein Treiber zu sein. „Viele wollen ihr Geld krisensicher anlegen und jetzt Wohneigentum kaufen“, meint etwa Maximilian Pietsch von Dr. Klein in München.

Wann werden Immobilien wieder billiger?

Die Spezialisten von Dr. Klein gehen davon aus, dass die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Allerdings wird sich wahrscheinlich die Preisdynamik in den stark überhitzten Gebieten wie München, Hamburg oder Berlin in den nächsten Jahren verlangsamen. Der Immobilienmarkt kommt also allmählich zur Ruhe. Es droht also keine Immobilienblase. 

Das Interesse an Immobilien hält also an – genauso wie die steigenden Immobilienpreise. Wo sie aktuell stehen, fassen wir im Ratgeberartikel „Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2022 in Deutschland?“ zusammen.

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