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Droht Deutschland eine Immobilienblase in 2021?

In Zeiten hoher Immobilienpreise und niedriger Bauzinsen stellt sich immer wieder die Frage: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase und wenn ja, wann platzt sie? Wir geben Antworten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?

      Nein, es gibt aktuell keine bundesweite, flächendeckende Immobilienblase in Deutschland. Zu verzeichnen sind aber preisliche Überhitzungen in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten. Die wichtigsten Argumente, die gegen die Existenz einer Immobilienblase sprechen, lauten:

      1. Immobilien werden in Deutschland noch immer sehr solide finanziert. Es gibt hierzulande keine zu lockere Kreditvergabepraxis wie etwa in den USA vor dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008.
      2. In den ländlicheren Gebieten, die einen Großteil der Fläche Deutschlands ausmachen, sie die Preise weiterhin moderat.
      3. Deutsche Haushalte sind nicht überschuldet und werden dementsprechend noch langfristig in der Lage sein, ihre Baufinanzierungen abzubezahlen.
      4. Im Corona-Jahr 2020 sank das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) auf rund 3,33 Billionen Euro. Damit ging das BIP gegenüber dem Vorjahr preisbereinigt um 5,0 Prozent zurück. Eine schwächere Konjunktur bedeutet auch immer eine Zunahme von Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und sinkende Einkommen. Der Effekt: Verbraucher geben deutlich weniger Geld aus und parken ihr Geld lieber auf dem Sparbuch. Konsum und Konjunktur schrumpfen.

      Dennoch ist in den Medien immer wieder zu lesen, ganz Deutschland drohe eine Immobilienblase. Richtig ist: Es gibt in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten zu wenig bezahlbaren Wohnraum, ob nun zur Miete oder zum Kauf. Die Mieten steigen immer weiter, die Immobilienpreise ebenfalls, gleichzeitig sind die aktuellen Bauzinsen so niedrig wie nie.

      Das bedeutet: Nie zuvor war es so günstig, eine Immobilie zu finanzieren – und nie zuvor vielerorts so schwer, eine bezahlbare Immobilie zu finden.

      Dieser Zustand heizt die Spekulation über eine existierende Immobilienblase an. Befeuert wird dies auch immer wieder durch unterschiedliche Studien. Zum Beispiel sprach das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer Untersuchung vor der Corona-Krise von einer 84-prozentigen Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienpreisblase in Deutschland.

      Doch ist das wirklich so? In diesem Artikel versuchen wir uns, dem Thema ganzheitlich zu nähern. Damit Sie sich ein eigenes Urteil über den Zustand des deutschen Immobilienmarktes bilden und Ihre Schlüsse daraus ziehen können.

      Was ist eine Immobilienblase?

      Bei einer Immobilienblase handelt es sich um eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Eine Immobilienblase kann sich bilden, wenn das Verhältnis aus vorhandenem Angebot an Immobilien und der Nachfrage nicht mehr im Gleichgewicht ist. Es gibt also zu viele Interessenten für zu wenige Immobilien.

      Die Folge: Verkäufer bieten Immobilien zu immer höheren Preisen an, Interessenten bezahlen diese, weil der Nachfragedruck hoch ist. Irgendwann sind die Immobilien also überbewertet beziehungsweise der tatsächliche Wert der Immobilie gerät in den Hintergrund. Der Immobilienmarkt bläht sich auf, bis die Immobilienpreise einen Höchststand erreicht haben.

      Wann spricht man vom Platzen einer Immobilienblase?

      Haben die Immobilienpreise ihren Höchststand erreicht, fallen sie schnell und rapide. Der Immobilienmarkt reagiert geschockt: Viele Immobilienkäufer und -investoren rechnen dann gleichzeitig nicht mehr mit steigenden Preisen und hören auf, in Immobilien zu investieren. Die Investition lohnt sich nicht mehr, denn die Nachfrage nach Immobilien lässt plötzlich nach. Die Immobilienblase platzt also. Somit gibt es wieder deutlich mehr Angebote für die Interessenten.

      Dieses Platzen der Immobilienblase kann ganz unterschiedliche Auslöser haben. Steigende Zinsen sorgen beispielsweise dafür, dass Baufinanzierungen nicht mehr so günstig zu bekommen sind. Weniger Menschen können eine Immobilie finanzieren, die Nachfrage sinkt und mit ihr sinken die Preise.

      Was sind die wichtigsten Ursachen für eine Immobilienblase?

      Im Grunde gibt es zwei Hauptursachen und damit auch zwei Hauptakteure, die das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt entscheidend aus dem Gleichgewicht bringen können:

      1. Der Staat („Fiskus“) greift durch bestimmte Regulierungsmaßnahmen in den Immobilienmarkt ein und sorgt auf diese Weise für eine Schieflage des Angebot-Nachfrage-Verhältnisses. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen, spricht man von einer „fiskalinduzierten“ Immobilienblase.
      2. Banken vergeben viele Immobilienkredite in Deutschland und beeinflussen durch ihre Vergabepraxis somit den Immobilienmarkt. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf ihr Handeln zurückzuführen, spricht man von einer „kreditinduzierten“ Immobilienblase. Die Finanzkrise in den USA 2008 ist beispielsweise kreditinduziert entstanden, weil US-Banken im großen Stil Immobilienkredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität vergeben haben.

      Welche Symptome zeigen sich, wenn eine Immobilienblase existiert?

      Die Symptome einer Immobilienblase sind vielfältiger als ihre Ursachen. Sie werden nicht zwangsläufig oder ausschließlich von den Hauptverursachern –  dem Staat oder Banken –  ausgelöst.

      Zu den typischen Symptomen einer Immobilienblase zählen:

      • Überbewertung
        Der Marktwert von Immobilien übersteigt ihren Sachwert deutlich. Dies lässt sich zum Beispiel an einem schlechten Kaufpreis-Mieten-Verhältnis ablesen.
      • Ungebremster Preisanstieg
        Die Immobilienpreise steigen abgekoppelt von der Inflation und den Durchschnittseinkommen immer weiter an.
      • Schlechte Kredite 
        Die Kredite werden zunehmend an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben. 
      • Käufer spekulieren 
        Der Kreditnehmer kauft beispielsweise eine renovierungsbedürftige Immobilie, saniert sie und verkauft sie danach. Der Käufer spekuliert also bewusst auf steigende Immobilienpreise.
      • Überschuldung der Haushalte
        Der Kreditnehmer kann die monatliche Rate nicht mehr bedienen und muss den Hausverkauf veranlassen.
      • Zu geringe Bautätigkeiten
        Weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt erfahren Entspannung, weil zu wenig gebaut wird.
      • Unattraktive Geldanlagen
        Aufgrund niedriger Sparzinsen ist für Privatanleger ein Immobilien-Investment eine attraktive Alternative. Somit drängen immer mehr Interessenten in den Markt, während die Immobilien-Angebote schrumpfen.
      • Ein zu starkes Wirtschaftswachstum 
        Je schneller das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Je mehr kaufkräftige Immobilienkäufer es gibt, desto größer ist die Nachfrage.

      Wir betrachten immer die landesweite und nicht nur die lokale Ausbreitung dieser Symptome. Je mehr dieser Symptome landesweit gleichzeitig auftreten und zu beobachten sind, desto wahrscheinlicher ist die Existenz einer Immobilienblase.

      Welche Auslöser gibt es für das Platzen einer Immobilienblase?

      Symptome einer Immobilienblase und Auslöser ähneln sich oder können sogar identisch sein. Denn ein Symptom kann zum Auslöser werden. Ein Beispiel: Sind die Haushalte in einem Land in sehr hoher Anzahl stark überschuldet und können sie die Monatsraten ihrer Immobilienkredite nicht mehr tragen, dann geraten Banken durch die vermehrten Kreditausfälle in Schieflage. Die Immobilienblase platzt. In diesem Fall kann das Symptom „Überschuldete Haushalte“ zum Auslöser für das Platzen einer Immobilienblase werden.

      Weitere, mögliche Auslöser:

      • Steigende Zinsen 
        Hebt die EZB den Leitzins an, steigen auch die Bauzinsen. Finanzierungen werden teurer und treffen auf überhöhte Preise. Weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten. Die Nachfrage lässt abrupt nach.
      • Steigende Bautätigkeiten
        Wird in Deutschland auf einmal sehr viel gebaut, sodass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt, können die Preise für Immobilien rapide sinken.
      • Unwillige Interessenten
        Sobald Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt und die Preise geben nach.
      • Banken verschärfen die Kreditvergabe
        Steigen die Immobilienpreise zu hoch und können Käufer dies nicht mehr durch genügend Eigenkapital abfedern, bewilligen Banken keine Kredite mehr. Das Geschäft wäre für sie zu risikoreich.
      • Kreditnehmerpleiten
        Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich übernommen haben. Schon ab der zweiten Monatsrate, die nicht geleistet wird, wird in der Regel eine Zwangsversteigerung in Gang gesetzt.
      • Bankenpleiten
        Zu viele Zwangsversteigerungen können eine Welle von Bankenpleiten auslösen. So geriet beispielsweise 2008 der Immobilienmarkt in den USA  ins Taumeln, 25 Geschäftsbanken mussten schließen.

      Was passiert beim Platzen einer Immobilienblase?

      Am Ende einer Immobilienblase erreichen die Immobilienpreise ihren Höhepunkt, anschließend fallen sie abrupt. Es entsteht also eine Abwärtsspirale, die sich in etwa folgendermaßen skizzieren lässt:

      • Ein Auslöser sorgt für ein abruptes Ende der Nachfrage nach Immobilien.
      • Durch die nicht mehr vorhandene Nachfrage sinken die Immobilienpreise in kürzester Zeit rapide, Verkäufer bekommen nicht mehr den Preis, den sie einst gezahlt haben und bleiben unter Umständen auf Schulden sitzen.
      • In dieser Phase platzen auch Anschlussfinanzierungen, weil der Wert der Immobilie nicht mehr mit der benötigten Darlehenshöhe korrespondiert. Um dieses gestiegene Risiko abzufangen, verlangen Banken mehr Eigenkapital und höhere Zinsen, die Monatsraten steigen.
      • Immobilienbesitzer haben dann zu viel Kredit für zu wenig Immobilie aufgenommen und können die höheren Raten nicht mehr bedienen.
      • Es kommt zu Zwangsversteigerungen, mitunter auch zu Panikverkäufen durch Immobilieneigentümer.
      • Investoren ziehen sich vermehrt aus Immobilien zurück.
      • Ein Überangebot an Immobilien schwämmt den Markt.
      • Die Preise sinken, noch mehr Finanzierungen platzen, und im Verhältnis zum Angebot sinkt die Nachfrage immer weiter.

      Für Immobilienbesitzer, die bereits den Immobilienkredit abgezahlt haben und die Immobilie nicht verkaufen wollen, hat das Platzen einer Immobilienblase keine negativen Folgen. Dagegen bekommen Immobilienbesitzer den Unterschied zwischen Marktwert und tatsächlichem Wert ihrer Immobilie zu spüren, wenn sie die Immobilie beispielsweise wegen einer Scheidung verkaufen müssen. Hier drohen hohe Verluste.

      Bei einer Anschlussfinanzierung bewertet die Bank in der Regel die Immobilie neu. Eigentümer müssen bei einer geplatzten Immobilienblase damit rechnen, dass der Beleihungsauslauf und die Zinskonditionen sich verschlechtern, während die Monatsrate sich erhöht. Im schlimmsten Fall müssen Eigentümer die Immobilie dann verkaufen, weil sie sich die höhere Monatsrate nicht leisten können.

      Der Niedergang der Immobilienpreise birgt allerdings nicht nur Risiken, sondern auch neue Chancen auf günstigen Wohnraum. Es kommt also immer darauf an, aus welcher Perspektive man die Lage betrachtet.

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      Der Zustand des deutschen Immobilienmarktes: Welche Ursachen und Symptome sprechen für oder gegen eine Immobilienblase in Deutschland?

      Im folgenden Schritt betrachten wir den deutschen Immobilienmarkt und seinen Zustand Anfang 2021 etwas genauer. Wir analysieren Schritt für Schritt, wie es mit den Ursachen und Symptomen einer Immobilienblase in Deutschland aussieht. Zunächst wollen wir einen Überblick bieten, welche der oben genannten Ursachen und Symptome am deutschen Immobilienmarkt derzeit aus unserer Sicht zu beobachten sind.

      Ursache / SymptomZu beobachten?
      Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland aktuell das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt?Ja
      Zu lockere Kreditvergabepraxis: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabepraxis bei Immobilienkrediten?Nein
      Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?Nein. In Ballungsgebieten gibt es Überhitzungen, aber nicht im ländlichen Raum.
      Ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise immer weiter? Ja. Doch der Preisanstieg ist in Ballungsgebieten wesentlich stärker als im ländlichen Raum.
      Schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?Nein
      Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich Kreditnehmer zu hoch?Nein
      Zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt Entspannung, weil zu wenig gebaut wird? Ja
      Unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?Ja, besonders in Ballungsgebieten
      Zu hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine zu starke Wirtschaft 2021 in Deutschland weiterhin für eine Steigerung der Nachfrage nach Immobilien sorgen? Nein

      Nun betrachten wir die Punkte im Einzelnen und zeigen, wie wir zu der jeweiligen Beurteilung gekommen sind.

      Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt aktuell?

      Ja, denn sowohl die Geldpolitik der EZB als auch bestimmte Maßnahmen der deutschen Gesetzgebung sorgen für ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt.

      Die Geldpolitik der EZB hat vor allem zwei Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt: 

      • Durch die günstigen Bauzinsen zahlen Immobilienkäufer für ihren Baukredit so wenig wie nie zuvor. Deutlich mehr Menschen können sich nun eine Baufinanzierung leisten. Die Nachfrage nach Immobilien steigt und das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.
      • Deutsche Bundesanleihen bieten in der aktuellen Niedrigzinsphase keine Rendite. Anleger flüchten sich also in attraktivere Investments wie Immobilien. Die Nachfrage nach Immobilien steigt, das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.

      Auch die Bundesregierung nimmt den hiesigen Immobilienmarkt mit wohnungspolitischen Maßnahmen in den Schwitzkasten:

      Mit dem Baukindergeld animiert sie mehr Familien, in Eigenheime zu investieren. Das Angebot nimmt proportional ab, denn die Familien investieren die Förderung nachweislich eher in Bestandsimmobilien statt in Neubauten.

      Die Mietpreisbremse wirkt sich ebenso auf das Angebot an Kaufimmobilien aus. Denn sie steigert Sie die Nachfrage nach ohnehin schon knappem Wohnraum noch mehr. Dies führt wiederum zu mehr Nachfrage nach Kaufimmobilien. Wer es sich leisten kann, weicht auf Wohneigentum aus. Infolgedessen steigen die Immobilienpreise weiter.

      Ursache Banken: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabe?

      Nein, von einer leichtfertigen Kreditvergabe-Praxis kann keine Rede sein. In Deutschland werden Immobilien nach wie vor sehr solide finanziert. So achten Banken beispielsweise genau darauf, ob die langfristige Rückzahlung des Kredits über die vorgesehene Laufzeit gesichert ist.

      Banken müssen also sehr genau einschätzen, ob der Kunde über viele Jahre hinweg zuverlässig in der Lage sein wird, die finanzielle Belastung zu tragen. Es gibt also keine lockere Kreditvergabe, die die Preisentwicklung anheizt und somit das Entstehen einer Immobilienblase fördert.

      Symptom Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?

      Nein, in Deutschland gibt es aktuell keine flächendeckende Überbewertung von Immobilien. In der Tat sind die Kaufpreise in bestimmten Gebieten eklatant gestiegen. Betrachtet man aber Ballungsgebiete und ländliche Gebiete im Vergleich, zeigt sich: Auf dem Land ist nach wie vor alles im grünen Bereich.

      Doch ab wann genau spricht man eigentlich von einer Überbewertung? Eine erste Orientierung bietet der Mietpreismultiplikator – auch Vervielfältiger genannt. Er wird wie folgt berechnet:

      Kaufpreis (einschließlich der Kaufnebenkosten) / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

      Als Faustregel gilt: Übersteigt der Kaufpreis einer Immobilie 25 bis 30 Jahreskaltmieten gilt dies als Indiz, dass der Markt auf eine Überhitzung zusteuert. Allerdings ist in vielen deutschen Metropolregionen ein Mietpreismultiplikator über der 30-er-Schallgrenze üblich: Dem gegenüber liegen im ländlichen Bereich fast alle Werte unterhalb der 30-er Schallgrenze.

      Symptom ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise in Deutschland immer weiter?

      Ja, sowohl in den Ballungsgebieten als auch auf dem Land steigen die Immobilienpreise immer weiter. Allerdings fällt dieser Anstieg in den Ballungsgebieten wesentlich stärker aus als in den ländlichen Gebieten. Über die Entwicklung der Immobilienpreise in den deutschen Metropolregionen berichten wir monatlich in unserem Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI).

      Auch in ländlichen Gegenden sind Wohnimmobilien gefragt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts zogen im dritten Quartal 2020 beispielsweise die Preise für Häuser in dichter besiedelten ländlichen Kreisen um 9,7 Prozent und für Wohnungen um 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal an. Doch steigende Preise alleine machen noch keine Immobilienblase.

      Symptom schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?

      Nein, denn deutsche Kreditnehmer unterfüttern ihre Finanzierungsverträge immer noch mit verhältnismäßig viel Eigenkapital und entscheiden sich mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen für mehr Sicherheit. Auf diese Art und Weise haben Bankkunden selbst auch einen großen Einfluss darauf, wie es um die Stabilität ihres Kredits bestellt ist. Über die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter berichten wir monatlich in unserem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB).

      Symptom Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich deutsche Haushalte aktuell zu hoch?

      Nein, die Entwicklung der Zahl überschuldeter Haushalte in Deutschland ist nicht besorgniserregend. Eine Überschuldung liegt vor, wenn die zu leistenden monatlichen Gesamtausgaben höher sind als die Einnahmen und die finanzielle Situation sich auch in absehbarer nicht ändert. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts kann jeder zehnte Erwachsene in Deutschland seine Rechnungen nicht mehr dauerhaft bezahlen. Umgerechnet sind also etwa 6,85 Millionen Bürger über 18 Jahre überschuldet. Rund 4,17 Millionen dieser überschuldeten Personen sind Männer.

      Damit ist die absolute Zahl der überschuldeten Personen in Deutschland rückläufig. Der Höchstwert wurde im Jahr 2007 gemessen. Damals waren 7,34 Millionen Privatpersonen in Deutschland überschuldet.

      Symptom zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kauf- noch der Mietmarkt in Deutschland aktuell Entspannung, weil zu wenig gebaut wird?

      Ja, in Deutschlands ist der Wohnraum rar – besonders in Ballungsgebieten – und somit wächst die Gefahr einer Immobilienblase. Die aktuelle Bundesregierung hatte sich für die laufende Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen vorgenommen. Das sind umgerechnet 375.000 Wohnungen pro Jahr.

      Doch die Realität sieht anders aus: So wurden beispielsweise 2019 nur 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Gründe sind vielfältig. Dazu zählen beispielsweise der hohe Zuzug in die Städte, Personalmangel in Bauämtern, bürokratische Hürden sowie der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft.

      Symptom unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?

      Ja, Investoren kaufen aktuell vermehrt Immobilien, weil andere Anlageformen unattraktiver oder unsicherer sind. Klassische Geldanlagen wie das Sparbuch werfen zurzeit kaum Zinsen ab und Aktiengeschäfte sind riskant. Also verlagern Investoren ihre Gelder in Immobilien. Das gilt vorwiegend für die überhitzten Ballungsgebiete, denn hier erwarten sie eine hohe Vermietungsquote. Somit verknappen sich die Angebote und die Gefahr einer Immobilienblase wächst. Zudem erwerben Investoren besonders in Ballungsgebieten vermehrt Grundstücke, die sie vorerst nicht bebauen. Sie lassen das Land brach liegen und

      Symptom hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine starke Wirtschaft 2021 in Deutschland für eine stärkere Nachfrage nach Immobilien sorgen?

      Nein, die deutsche Wirtschaft rutschte in 2020 wegen der Corona-Krise in eine Rezession. So sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im letzten Jahr um 5,0 Prozent im Vergleich zu 2019. Auch die Aussichten für 2021 fallen eher gering aus. So rechnet beispielsweise das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) mit einem Wachstum der deutschen Wirtschaftsleistung von 3,5 Prozent.

      Wann die deutsche Wirtschaft ihr Vorkrisenniveau erreichen wird, lässt sich aktuell nicht verbindlich sagen. Die Prognosen der Ökonomen schwanken zwischen Ende 2021 bis Anfang 2023. So oder so sind es verlorene Jahre, die unter anderem zu Wohlstandsverlusten und niedrigen Steuereinnahmen führen.

      Die aktuelle Wirtschaftsleistung ist also kein Treiber für den deutschen Immobilienmarkt. Vielmehr scheint die Corona-Krise selbst ein Treiber zu sein. „Viele wollen ihr Geld krisensicher anlegen und jetzt Wohneigentum kaufen“, meint etwa Maximilian Pietsch von Dr. Klein in München.

      Wann werden Immobilien wieder billiger?

      Die Spezialisten von Dr. Klein gehen davon aus, dass die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Allerdings wird sich wahrscheinlich die Preisdynamik in den stark überhitzten Gebieten wie München, Hamburg oder Berlin in den nächsten Jahren verlangsamen. Der Immobilienmarkt kommt also allmählich zur Ruhe. Es droht also keine Immobilienblase.

      Ungebremste Nachfrage nach Häusern und Wohnungen
      Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, geht davon aus, dass die Nachfrage nicht abebbt und die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter steigen – besonders in den Ballungsgebieten und im Speckgürtel. "Sollten Sie in 2021 eine passende Immobilie finden, der Kaufpreis ist für Sie gerechtfertigt und finanzierbar, dann kaufen Sie die Immobilie", empfiehlt Neumann.
      Quelle: Dr. Klein Podcast "Hausgefragt"

      Anders könnte es aussehen, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) ihre lockere Geldpolitik zurückfährt. Dazu müsste sie unter anderem ihre umfangreichen Ankaufprogramme drosseln und die Leitzinsen anheben.

      In der Folge würden klassische Geldanlagen wie Sparbücher und Festgeldanlagen wieder attraktiver für Anleger werden und weniger Geld in Immobilien fließen. Langfristig sinkt dadurch die Nachfrage und somit werden Immobilien wieder billiger.

      Doch solch eine Zinswende ist in den nächsten Jahren sehr unwahrscheinlich. Die Hintergründe zur Geldpolitik der EZB und die aktuellen Entwicklungen bei den Bauzinsen beleuchten wir in unserem monatlichen Zinskommentar.

      Immobilienblase: Das Wichtigste im Überblick

      In Deutschland gibt es keine flächendeckende Immobilienblase. Rein marktwirtschaftlich betrachtet ist der Markt intakt: Die Nachfrage bestimmt das Angebot und steigende Preise alleine machen noch keine Immobilienblase. Hierfür müssen verschiedene Aspekte ineinandergreifen:

      • Käufer spekulieren bewusst auf steigende Preise und nehmen immer höhere Kredite auf.
      • Banken vergeben immer mehr Kredite, ohne die finanzielle Situation des Kreditnehmers kritisch zu überprüfen.
      • Die Immobilienpreise ziehen ungebremst an und entfernen sich immer mehr vom tatsächlichen Sachwert.
      • Das Bauvolumen hinkt weiter der Nachfrage hinterher.
      • Großinvestoren drängen immer in den Immobilienmarkt und sorgen dafür, dass die Immobilien-Angebote weiter sinken.

      Erst wenn all diese Aspekte ineinandergreifen, kann eine Immobilienblase entstehen, die irgendwann platzt. Bundesweit ist dies nicht zu beobachten. Allerdings kann man davon sprechen, dass besonders in den deutschen Großstädten der Immobilienmarkt überhitzt ist. Dagegen ist die Lage in den ländlicheren Teilen Deutschlands entspannter.

      Nach wie vor wird in Deutschland sehr solide finanziert. Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ist vielerorts ausbalanciert, genauso wie das Kreditvolumen und die Finanzierungsstruktur. Denn die Kredite werden immer noch mit verhältnismäßig viel Eigenkapital unterfüttert, durch lange Sollzinsbindungen und hohe Tilgungssätze zukunftssicher gestaltet.

      Das Interesse an Immobilien hält also an – genauso wie die steigenden Immobilienpreise. Wo sie aktuell stehen, fassen wir im Ratgeberartikel „Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2021 in Deutschland?“ zusammen.

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