Immobilienblase 2023: Platzt sie in Deutschland?

Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?

Aktuell gibt es keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland. Vielmehr beobachten wir ein starkes Preisgefälle, zum Beispiel zwischen Stadt und Land. So stellt etwa die Deutschen Bundesbank in ihrem Monatsbericht (Februar 2023) fest:

„Gemäß aktuellen Schätzergebnissen für das Jahr 2022 lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Es gibt also Warnsignale, die auf eine partielle Immobilienblase in Deutschland hindeuten. 

Gegen die Existenz einer flächendeckenden Immobilienblase 2023 sprechen vor allem diese 4 Argumente:

1. den ländlicheren Gebieten, die einen Großteil der Fläche Deutschlands ausmachen, fallen die Immobilienpreise gegenwärtig beziehungsweise steigen allenfalls moderat.
2. IDeutsche Haushalte sind mehrheitlich nicht überschuldet. Somit sind die meisten Käufer auch langfristig in der Lage, ihren Immobilienkredit zu tilgen.
3. Immobilien werden in Deutschland sehr solide finanziert. Gemäß der gültigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) gibt es hierzulande keine zu lockere Kreditvergabepraxis wie etwa in den USA vor dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2007.
4. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien sinkt, da sich die Finanzierungskosten erhöht haben. So sind beispielsweise die Bauzinsen 2022 von etwa 1 % auf rund 4 % gestiegen. Dies bedeutet konkret, dass sich damit die Monatsrate um mindestens 50 % erhöht.
   
   Die Folgen: Viele Kaufwillige können sich die höhere Monatsrate nicht mehr leisten – oder wollen es nicht. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien geht zurück und die Immobilienpreise reagieren. Der Preisanstieg verlangsamt sich, die Immobilienpreise stagnieren oder sinken.

Wir halten an dieser Stelle fest: Hohe Kaufpreise beziehungsweise überbewertete Wohnimmobilien führen allein nicht automatisch zur Bildung einer Immobilienblase. Darüber hinaus verändert sich gegenwärtig das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Die Tendenz geht in Richtung Käufermarkt.

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Was ist eine Immobilienblase?

Bei einer Immobilienblase handelt es sich um eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. „Sie können sich das wie eine Seifenblase vorstellen. Je mehr Luft einströmt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie platzt“, kommentiert Michael Neumann.

Die Folgen: Verkäufer bieten Immobilien zu immer höheren Preisen an, Interessenten bezahlen diese, weil der Nachfragedruck hoch ist. Irgendwann sind die Immobilien überbewertet beziehungsweise der tatsächliche Wert der Immobilie gerät in den Hintergrund. Der Immobilienmarkt bläht sich auf, bis die Preise einen Höchststand erreicht haben.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Warnsignale bundesweit und zeitgleich auftreten, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich eine Immobilienblase bildet und eventuell auch platzt.

Was sind typische Warnsignale für eine sich bildende Immobilienblase?

Zu den typischen Warnsignalen einer Immobilienblase zählen: 

• Überbewertung: Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen liegen deutlich über dem tatsächlichen Sachwert.
• Ungebremster Preisanstieg: Die Immobilienpreise explodieren regelrecht und wachsen schneller als die Mieten, die Inflation und der Durchschnittslohn.
• Schlechte Kredite: Banken vergeben zunehmend Kredite auch an Personen, die eine geringe Kreditwürdigkeit besitzen.
• Käufer spekulieren: Wohnungen und Häuser werden vorrangig als schnelle Renditeobjekte gekauft, saniert und wieder verkauft. Käufer spekulieren also bewusst auf stetig steigende Immobilienpreise.
• Neubau stockt: Die Lage auf dem Kauf- und Mietmarkt verschärft sich, wenn zu wenig gebaut wird. Dadurch bleibt das Wohnraum-Angebot rar und die Nachfrage hoch. Das heizt die Immobilienpreise zusätzlich an.
• Unattraktive Geldanlagen: Wird der Leitzins durch die die Europäischen Zentralbank EZB gesenkt, wird der Geldmarkt für Anleger unattraktiv. Sie wandern ab und suchen dann nach Alternativen. Das kann beispielsweise ein Immobilien-Investment sein. Somit drängen immer mehr Interessenten in den Markt, während die Immobilien-Angebote schrumpfen.
• Kräftiges Wirtschaftswachstum: Je kräftiger das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Denn je mehr kaufkräftige Käufer es gibt, desto größer ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien.

Was sind die wichtigsten Ursachen für eine Immobilienblase?

Im Grunde gibt es 2 Hauptursachen, die das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt entscheidend aus dem Gleichgewicht bringen können:

1. die Politik greift in den Immobilienmarkt ein
2. eine lockere Kreditvergabe seitens der Bank

Die Politik greift in den Immobilienmarkt ein

Der Staat greift durch bestimmte Regulierungsmaßnahmen in den Immobilienmarkt ein und sorgt auf diese Weise für eine verschärfte Schieflage auf dem Immobilienmarkt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er den Immobilienkauf steuerlich fördert. Denn dadurch können sich mehr Menschen eine Immobilie leisten. Die Folgen: Die Nachfrage wächst, das Angebot schrumpft und die Preise steigen rasant – bis irgendwann die Immobilienblase platzt. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen, spricht man von einer „fiskalinduzierten“ Immobilienblase.

Banken lockern ihre Richtlinien für die Kreditvergabe

Banken gewähren immer mehr Menschen einen Immobilienkredit, obwohl deren Kreditwürdigkeit nicht lupenrein ist. Dies beeinflusst die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Denn je mehr Menschen sich ein Haus oder eine Wohnung leisten können, umso höher ist die Nachfrage. Die Immobilienpreise steigen dann kontinuierlich oder sogar rasant an. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf die Vergabepraxis von Banken zurückzuführen, spricht man von einer „kreditinduzierten“ Immobilienblase.

Wann platzt eine Immobilienblase?

„Damit eine Immobilienblase platzt, braucht es eine massive Umkehr im Verhältnis Nachfrage und Angebot. Sobald das Angebot die Nachfrage übersteigt, rutschen die Immobilienpreise in den Keller – und das in kurzer Zeit“, erläutert Michael Neumann. Das könnte beispielsweise dann eintreten, wenn es plötzlich für Investoren attraktivere Anlagealternativen zur Immobilie gäbe.

Die Folgen: Investoren schichten das Kapital aus dem Immobilienmarkt um, investieren es beispielsweise in Staatsanleihen und die Nachfrage nach Immobilien bricht regelrecht ein. Weitere mögliche Auslöser für das Platzen einer Immobilienblase sind: 

• Höhere Zinsen: Kündigt die Europäische Zentralbank (EZB) an, den Leitzins anzuheben, steigen häufig auch die Bauzinsen. Finanzierungen werden teurer und treffen auf überhöhte Preise. Weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten. Die Nachfrage lässt abrupt nach.
• Steigende Bautätigkeiten:  Wird in Deutschland auf einmal sehr viel gebaut, sodass das Wohnraum-Angebot die Nachfrage übersteigt, können die Preise für Immobilien rapide sinken.
• Unwillige Interessenten: Sobald Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt und die Preise rutschen ab.
• Verschärfte Kreditvergabe: Steigen die Immobilienpreise zu hoch und können Käufer dies nicht mehr durch genügend Eigenkapital abfedern, vergeben Banken weniger Kredite, da das Geschäft für sie zu risikoreich wäre.
• Kreditnehmerpleiten: Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich finanziell übernommen haben, und müssen die Immobilie kurzfristig verkaufen oder die finanzierende Bank setzt eine Zwangsversteigerung in Gang. Dadurch erhöht sich zusätzlich das Angebot an Wohnimmobilien.
• Bankenpleiten: Zu viele Zwangsversteigerungen können eine Welle von Bankenpleiten auslösen. So geriet beispielsweise 2007 der Immobilienmarkt in den USA ins Taumeln, mehrere Geschäftsbanken mussten schließen.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Am Ende einer Immobilienblase erreichen die Immobilienpreise ihren Höhepunkt, anschließend fallen sie abrupt. Es setzt eine Abwärtsspirale ein, die sich in etwa folgendermaßen skizzieren lässt: 

• Ein Auslöser sorgt für ein abruptes Ende der Nachfrage nach Immobilien.
• Durch die nicht mehr vorhandene Nachfrage sinken die Immobilienpreise in kürzester Zeit rapide, Verkäufer bekommen nicht mehr den Preis, den sie einst gezahlt haben und bleiben unter Umständen auf Schulden sitzen.
• In dieser Phase platzen vermehrt auch Anschlussfinanzierungen, weil der Wert der Immobilie nicht mehr mit der benötigten Darlehenshöhe korrespondiert. Um dieses gestiegene Risiko abzufangen, verlangen Banken mehr Eigenkapital und höhere Zinsen. Die Monatsraten steigen.
• Immobilienbesitzer haben dann zu viel Kredit für zu wenig Immobilie aufgenommen und können die höheren Monatsraten nicht mehr bedienen.
• Es kommt mitunter zu Panikverkäufen durch die Immobilieneigentümer, mitunter auch zu Zwangsversteigerungen.
• Investoren ziehen sich vermehrt aus Immobilien zurück.
• Ein Überangebot an Immobilien schwämmt den Markt.
• Die Preise sinken, noch mehr Finanzierungen platzen.

Am Ende der Abwärtsspirale ist also das Immobilienangebot deutlich größer als die Nachfrage und der Preisverfall schreitet voran.

Welche Folgen hätte eine platzende Immobilienblase 2023 für die Besitzer?

Für Immobilienbesitzer sind die Folgen eines Immobiliencrashs unterschiedlich: 

• Wurde der Immobilienkredit bereits komplett zurückgezahlt, − in der Bankenwelt spricht man dann auch von einer getilgten Hypothek −, und soll die Immobilie nicht verkauft werden, hat das Platzen einer Immobilienblase keine negativen Folgen für die Immobilienbesitzer.
• Dagegen bekommen Immobilienbesitzer den Unterschied zwischen Marktwert und tatsächlichem Wert ihrer Immobilie zu spüren, wenn sie die Immobilie beispielsweise wegen einer Scheidung verkaufen müssen. Hier drohen hohe finanzielle Verluste.
• Steht eine Anschlussfinanzierung an, also die Fortsetzung der Baufinanzierung durch einen neuen Kredit, kann es für Immobilienbesitzer brenzlig werden. Denn für einen neuen Kredit gelten in der Regel auch neue Konditionen. Sind beispielsweise die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen, müssen Immobilienbesitzer die Restschuld zu einem höheren Zins tilgen. Die Gefahr: Das verfügbare Budget reicht nicht, um die neue Monatsrate zu bedienen.

Eine platzende Immobilienblase birgt allerdings nicht nur Risiken, sondern auch neue Chancen auf günstigen Wohnraum. Es kommt also immer darauf an, aus welcher Perspektive man die Lage betrachtet.

Wie kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Daher liegt die Frage auf der Hand, ob und wie man sich vor einer Immobilienblase schützen kann. Michael Neumann empfiehlt Kaufwilligen daher: 

• Die Immobilie vor dem Kauf genau zu prüfen. Ist es das passende Objekt? Stimmt die Lage? Gibt es Mängel bei der Bausubstanz? Wie ist der energetische Zustand der Immobilie?
• Die Finanzierung mit einem Spezialisten für Baufinanzierungen im Detail zu besprechen, diverse Finanzierungskonzepte durchzurechnen, um die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen.

Welchen Einfluss hat eine hohe Inflation auf eine mögliche Immobilienblase?

Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden. Die Menschen können sich also weniger leisten. Laut dem Statistischen Bundesamt lag die Inflationsrate im August 2023 bei 6,2 %. „Die Inflationsrate hat sich etwas abgeschwächt, bleibt aber weiterhin auf einem hohen Niveau“, sagt Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes. Experten rechnen damit, dass die Inflationsrate in diesem Jahr nur leicht sinken wird.

Damit stellt sich die Frage, ob die hohe Inflation eine Immobilienblase begünstigt. „Die hohe Inflation treibt die Bauzinsen nach oben und führt tendenziell dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Denn die Menschen sparen eher und verschieben die Investition. Dies bedeutet in der Regel sinkende Preise und eine leichte Entspannung auf dem Immobilienmarkt“, sagt Michael Neumann. Das Risiko sinkt also, dass die Immobilienblase platzt.

Wie real ist die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland?

Im folgenden Abschnitt betrachten wir den deutschen Immobilienmarkt und seinen Zustand Anfang 2023 etwas genauer. Wie real ist die Gefahr einer Immobilienblase wirklich? Zunächst wollen wir Ihnen einen Überblick bieten, welche der oben genannten Ursachen und Warnsignale am deutschen Immobilienmarkt aus unserer Sicht aktuell zu beobachten sind.

Nun betrachten wir die Punkte im Einzelnen und zeigen Ihnen, wie wir zu der jeweiligen Beurteilung gekommen sind.

EZB: Begünstigt die straffere Geldpolitik das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt?

Ja, die straffere Geldpolitik der EZB sorgt aktuell dafür, dass die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt sinkt und somit die Entstehung einer Immobilienblase begünstigt. Wir beobachten vor allem 2 Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt: 

1. Aufgrund der hohen Inflation hat die EZB die Leitzinsen seit Sommer 2022 mehrfach angehoben, was unter anderem dazu führt, dass die Bauzinsen steigen. Immobilienkäufer müssen also für ihren Baukredit eine deutlich höhere Monatsrate zahlen. Viele Menschen können sich nun eine Baufinanzierung nicht mehr leisten. Die Nachfrage nach Immobilien geht zurück, die Immobilienpreise sinken teilweise und das Angebot wird größer.
2. Die straffere Geldpolitik der EZB führt auch dazu, dass die Renditen von Staatsanleihen wieder steigen. So liegt beispielsweise Ende Februar 2023 die Rendite für eine 10-jährige Bundesanleihe bei 2,64 %. Zum Vergleich: 12 Monate zuvor betrug die Rendite 0,19 %. Damit werden also für Investoren Staatsanleihen wieder attraktiver, während Immobilien-Investments unattraktiver werden. Dies dämpft zusätzlich die Nachfrage nach Immobilien.

Schlechte Kredite: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabe?

Nein, von einer leichtfertigen Kreditvergabepraxis kann keine Rede sein. In Deutschland werden Immobilien nach wie vor sehr solide finanziert. So achten Banken beispielsweise genau darauf, ob die langfristige Rückzahlung des Kredits über die vorgesehene Laufzeit gesichert ist.

Banken müssen also sehr genau einschätzen, ob der Kunde über viele Jahre hinweg zuverlässig in der Lage sein wird, die finanzielle Belastung zu tragen. Es gibt also keine lockere Kreditvergabe in Deutschland, die die Preisentwicklung anheizt und somit das Entstehen einer Immobilienblase fördert.

Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?

Nein, in Deutschland gibt es aktuell keine flächendeckende Überbewertung von Immobilien. In der Tat sind die Kaufpreise in den letzten 8 bis 10 Jahren in bestimmten Gebieten eklatant gestiegen. Dennoch gibt es deutliche Unterschiede bei der Entwicklung der Immobilienpreise, zum Beispiel zwischen Ost und West, innerhalb einer bestimmten Region oder zwischen den ländlichen Gebieten und den Großstädten.

Ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise in Deutschland immer weiter?

Nein, vielmehr scheint die Dekade der stetig steigenden Immobilienpreise vorbei zu sein. Dies verdeutlicht beispielsweise der Europace Hauspreis-Index EPX (Januar 2023): 

• Im Dezember 2022 fielen die Preise für Eigentumswohnungen um 4,24 % im Vergleich zum Vorjahr.
• Im Segment Bestandshäuser fielen die Preise um 3,3 % im Vergleich zum Vorjahr.

Das ist bemerkenswert, denn in den letzten 8 bis 10 Jahren kannten die Immobilienpreise im Prinzip nur eine Richtung: Es ging bergauf.

Neubau stockt: Ist der Kauf- und Mietmarkt in Deutschland angespannt, weil zu wenig gebaut wird?

Ja, in Deutschland ist der Wohnraum rar – besonders in Ballungsgebieten – und somit wächst die Gefahr einer Immobilienblase. Eigentlich hatte die neue Bundesregierung mehr Wohnungen versprochen: 400.000 Wohnungen pro Jahr sollten es sein. Doch jüngst räumte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ein, dass dieses Neubauziel frühestens 2024 erreicht werden könne.

Unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?

Ja, klassische Geldanlagen wie das Sparbuch bieten zurzeit zwar höhere Zinsen im Vergleich zu 2021 oder 2020 an, doch aufgrund der hohen Inflation ist der Realzins immer noch negativ. Zugleich gelten Immobilien immer noch als sichere Geldanlage und so kaufen Großinvestoren weiterhin Immobilien – vorwiegend in den Top-Städten und Ballungsgebieten. Das führt zu einer Verknappung des Immobilienangebots und die Gefahr einer Immobilienblase wächst.

Kräftiges Wirtschaftswachstum: Wird eine starke Wirtschaft 2023 in Deutschland für eine stärkere Nachfrage nach Immobilien sorgen?

Nein, die deutsche Wirtschaft kämpft weiter mit den Folgen des Ukraine-Krieges und der anhaltend hohen Inflation. Daher sind die wirtschaftlichen Aussichten eher gedämpft. So erwartet beispielsweise die Deutsche Bundesbank, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2023 um 0,5 % schrumpft. Die aktuelle Wirtschaftsleistung ist also kein Treiber für die Entstehung einer Immobilienblase.n.

Sinken die Immobilienpreise 2023 weiter?

Michael Neumann erwartet, dass im Vergleich zu 2022 die Immobilienpreise in den Ballungsgebieten und im nahen Umland nur leicht sinken beziehungsweise stabil bleiben. „Im ländlichen Raum halte ich dagegen einen Preisnachlass von maximal 15 % in diesem Jahr für möglich“, so Neumann. Die Folgen: mehr Verhandlungsspielraum beim Immobilienkauf und erhebliche Preisunterschiede.

Immobilienpreise 2023: Prognose von Michael Neumann

• Metropolen: leichter Rückgang im einstelligen Prozentbereich
• Umland: stabile Preise
• Ländlicher Raum: stärkerer Rückgang im zweistelligen Prozentbereich

Wie sich die Immobilienpreise in den Metropolen entwickeln, fassen wir im Ratgeberartikel „Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2023 in Deutschland?“ für Sie zusammen.