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Droht Deutschland eine Immobilienblase in 2020?

In Zeiten hoher Immobilienpreise und niedriger Bauzinsen stellt sich immer wieder die Frage: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase und wenn ja, wann platzt sie? Wir geben Antworten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?

      Nein, es gibt keine bundesweite, flächendeckende Immobilienblase. Zu verzeichnen sind aber preisliche Überhitzungen in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten. Die wichtigsten Argumente, die gegen die Existenz einer Immobilienblase sprechen, lauten:

      1. Immobilien werden in Deutschland noch immer sehr solide finanziert. Es gibt hierzulande keine zu lockere Kreditvergabepraxis wie etwa in den USA vor dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008.
      2. In den Speckgürteln und in den ländlicheren Gebieten, die einen Großteil der Fläche Deutschlands ausmachen, verzeichnen wir nach wie vor moderate bis leicht erhöhte Preise.
      3. Deutsche Haushalte sind nicht überschuldet und werden dementsprechend noch langfristig in der Lage sein, ihre Baufinanzierungen abzubezahlen.
      4. Die Corona-Krise hat der deutschen Wirtschaft einen enormen Dämpfer versetzt. Aktuellsten Schätzungen zufolge könnte die deutsche Wirtschaftsleistung bis Ende 2020 um sieben Prozent einbrechen. Der Aufschwung der vergangenen Jahre ist damit vorerst beendet.

      Dennoch ist in den Medien immer wieder zu lesen, ganz Deutschland drohe eine Immobilienblase. Richtig ist: Es gibt in deutschen Metropolen und Ballungsgebieten zu wenig bezahlbaren Wohnraum, ob nun zur Miete oder zum Kauf. Die Mieten steigen immer weiter, die Immobilienpreise ebenfalls, gleichzeitig sind die aktuellen Bauzinsen so niedrig wie nie.

      Das bedeutet: Nie zuvor war es so günstig, eine Immobilie zu finanzieren – und nie zuvor vielerorts so schwer, eine bezahlbare Immobilie zu finden.

      Dieser Zustand nährt natürlich Spekulationen einer existierenden Immobilienblase. Befeuert wird dies auch immer wieder durch unterschiedliche Studien. Zum Beispiel sprach das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer Untersuchung vor der Corona-Krise von einer 84-prozentigen Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienpreisblase in Deutschland.

      Der Global Real Estate Bubble Index der Schweizer UBS-Bank beurteilt das anders und sah zuletzt noch keine Gefahr einer Immobilienblase für Deutschland, wies aber auf Überhitzungen in München und Frankfurt hin.

      Wie entsteht, verläuft und platzt eine Immobilienblase?

      Zu beurteilen, ob es eine Immobilienblase gibt oder nicht, gestaltet sich ähnlich anspruchsvoll wie das sichere Diagnostizieren einer Krankheit: Man muss sich erst alle Ursachen und Symptome ansehen, um eine abschließende Diagnose stellen zu können. Im Falle der Krankheit namens „Immobilienblase“ ist der deutsche Immobilienmarkt der Patient.

      Die Krankheit hat bestimmte Ursachen und viele, unterschiedliche Symptome. Zwischen Ursachen und Symptomen trennen wir dabei deutlich: Ursachen setzen immer den Startpunkt für eine Entwicklung. Im Gegensatz dazu treten Symptome erst nach dem Beginn der Entwicklung zutage. Ein typisches Symptom einer Immobilienblase sind beispielsweise die immer weiter steigenden Immobilienpreise. Aber: Steigende Immobilienpreise allein sind noch kein sicherer Indikator für die Existenz einer Immobilienblase.

      Es ist immer das Zusammenspiel verschiedener Ursachen und Symptome, das zur Entstehung einer Immobilienblase beiträgt. Das Problem an der Sache: Es ist schwer, vorherzusagen, ob es eine Immobilienblase gibt und ob sie platzen wird, weil es zahlreiche Faktoren gibt, die sowohl für das Entstehen als auch für das Platzen zusammentreffen müssen. Ob es tatsächlich eine Immobilienblase gab, lässt sich daher mit absoluter Sicherheit immer erst im Nachhinein beurteilen. Umso wichtiger ist es, das Thema möglichst ganzheitlich zu betrachten, bevor man ein abschließendes Urteil über den Zustand des deutschen Immobilienmarktes fällt.

      Im ersten Schritt beschreiben wir das generelle Entstehen einer Immobilienblase. Dabei erläutern wir:

      • Welche Ursachen gibt es für die Entstehung einer Immobilienblase, also dafür, dass das Angebot an Immobilien und die Nachfrage danach aus dem Gleichgewicht geraten?
      • Welche typischen Symptome weist ein Immobilienmarkt auf, die für die Existenz einer Immobilienblase sprechen?
      • Welche Auslöser können dazu führen, dass die Krankheit tatsächlich ausbricht, dass also die Immobilienblase platzt?

      Im zweiten Schritt sehen wir uns den Patienten, den deutschen Immobilienmarkt, genauer an und analysieren, welche Symptome für eine Immobilienblase der Markt tatsächlich an den Tag legt. Zum Schluss gewichten wir die auftretenden Symptome und kommen damit zur Diagnose, ob es in Deutschland eine Immobilienblase gibt oder nicht. Schließlich geben wir noch einen Ausblick darauf, wie sich der Markt im Jahr 2020 aus Sicht unserer Spezialisten entwickeln wird.

      Was ist eine Immobilienblase?

      Bei einer Immobilienblase handelt es sich um eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Eine Immobilienblase kann sich bilden, wenn das Verhältnis aus vorhandenem Angebot an Immobilien und der Nachfrage nicht mehr im Gleichgewicht ist, es also zu viele Interessenten für zu wenige Immobilien gibt.

      Es greift das Angebot-Nachfrage-Prinzip. Verkäufer bieten die Immobilien zu immer höheren Preisen an, und die Interessenten bezahlen diese, weil der Nachfragedruck hoch ist. Sie spielen das Spiel aber vor allem deshalb mit, weil sie davon ausgehen, dass die Preise noch weiter ansteigen werden – sie spekulieren also darauf, die Immobilien später teurer wieder verkaufen zu können.

      Wann spricht man vom Platzen einer Immobilienblase?

      Vom Platzen einer Immobilienblase spricht man, wenn abrupt ein gewisses Limit hinsichtlich der Preise erreicht ist, der Markt praktisch in kürzester Zeit einen Schock erlebt. Viele Immobilienkäufer und -investoren rechnen dann gleichzeitig nicht mehr mit steigenden Preisen und hören auf, in Immobilien zu investieren, weil es sich nicht mehr lohnt. Die Nachfrage nach Immobilien lässt plötzlich nach, es gibt auf einmal wieder mehr Angebot als Interessenten.

      Dieses Platzen kann ganz unterschiedliche Auslöser haben. Steigende Zinsen sorgen beispielsweise dafür, dass Baufinanzierungen nicht mehr so günstig zu bekommen sind. Weniger Menschen können eine Immobilie finanzieren, die Nachfrage sinkt und mit ihr sinken die Preise.

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      Was sind die wichtigsten Ursachen für eine Immobilienblase?

      Im Grunde gibt es zwei Hauptursachen und damit auch zwei Hauptakteure, die das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt entscheidend aus dem Gleichgewicht bringen können:

      1. Der Staat („Fiskus“) greift durch bestimmte Regulierungsmaßnahmen in den Immobilienmarkt ein und sorgt auf diese Weise für eine Schieflage des Angebot-Nachfrage-Verhältnisses. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen, spricht man von einer „fiskalinduzierten“ Immobilienblase.
      2. Banken vergeben viele Immobilienkredite in Deutschland und beeinflussen durch ihre Vergabepraxis den Immobilienmarkt. Ist das Entstehen einer Immobilienblase vorwiegend auf ihr Handeln zurückzuführen, spricht man von einer „kreditinduzierten“ Immobilienblase. Die Finanzkrise in den USA 2008 ist beispielsweise kreditinduziert entstanden, weil US-Banken im großen Stil Immobilienkredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität vergeben haben.
      • Wie können Staaten Immobilienmärkte beeinflussen?

        Unterstützt der Staat beispielsweise durch bestimmte Anreize wie eine Wohnungsbauprämie eine höhere Nachfrage nach Immobilien, begünstigt er gleichzeitig, dass mehr Familien mit geringerem Einkommen eine Baufinanzierung aufnehmen. Als Resultat werden mehr Kredite an Personen mit geringerer Kreditwürdigkeit vergeben. Dies wäre ein Beispiel dafür, inwiefern der Staat die Nachfrage künstlich erhöht und sogar indirekt Einfluss auf die Kreditvergabepraxis nimmt.

        Staatliche Intervention ist aber ebenso für die Angebotsseite entscheidend: Durch die gezielte Förderung von Bautätigkeiten zum Beispiel durch sozialen Wohnungsbau kann der Staat das Immobilienangebot steigern, was für eine Entspannung des Wohnungsmarktes sorgen würde. Die Betonung liegt immer auf „kann“: Setzt der Staat beispielsweise die Hürden für Baugenehmigungen zu hoch, treibt aber gleichzeitig durch die Wohnungsbauprämie die Nachfrage in die Höhe, bringt er das Angebot-Nachfrage-Verhältnis allein durch schlechtes Timing aus dem Gleichgewicht. Dann hat er zur falschen Zeit die verkehrten Anreize und die verkehrten Regulierungsmaßnahmen in Gang gesetzt.

      • Wie können Banken Immobilienmärkte beeinflussen?

        Richten wir aber den Blick auch nochmal auf das Handeln der Banken als mögliche Ursache für das Entstehen einer Immobilienblase. Durch die inflationäre Vergabe von Immobilienkrediten an bonitätsschwache Kreditnehmer hat die Bank Lehman Brothers in den USA vor 2008 tatkräftig zum Entstehen der Immobilienblase beigetragen. Nach und nach konnten immer mehr Kreditnehmer ihre Kredite nicht mehr bedienen, es kam zu Zwangsversteigerungen, und Lehman Brothers musste viele Kredite abschreiben. Eine Abwärtsspirale wurde in Gang gesetzt, die die Weltwirtschaft mit einer Finanzkrise beträchtlich in Mitleidenschaft zog und deren Auswirkungen teilweise heute noch spürbar sind.

      • Das Handeln von Staat und Banken beeinflusst sich gegenseitig

        Es wird deutlich, in welch engem Zusammenhang beide Hauptakteure stehen: Im Zuge der Finanzkrise mussten Banken durch den Staat und durch Steuerzahler gerettet werden, hierzulande beispielsweise die Hypo Real Estate. Anschließend wurde der Ruf nach staatlicher Kontrolle der Banken lauter. Ein weiteres Beispiel für diesen engen Zusammenhang: Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist streng genommen auch eine staatlich vorgegebene Maßnahme. Sie sorgt dafür, dass Banken sich sehr günstig Geld zur Refinanzierung von Baufinanzierungen leihen können. Das wiederum führt mitunter zu einer lockereren Vergabepraxis bei den Krediten.

        Wie es hierzulande um die staatliche Regulierung von Banken im Bereich Baufinanzierung bestellt ist, werden wir später noch erläutern. Fest steht: Staat und Banken sind die wichtigsten Akteure, die den größten Einfluss auf den Immobilienmarkt haben und durch ihr Handeln bestimmte Entwicklungen mitverursachen.

      Welche Symptome zeigen sich, wenn eine Immobilienblase existiert?

      Die Symptome einer Immobilienblase sind vielfältiger als ihre Ursachen. Sie werden nicht zwangsläufig oder ausschließlich von den Hauptverursachern –  dem Staat oder Banken –  ausgelöst. Zu den typischen Symptomen einer Immobilienblase zählen:

      • Überbewertung: Der Marktwert von Immobilien übersteigt ihren Sachwert deutlich. Dies lässt sich zum Beispiel an einem schlechten Kaufpreis-Mieten-Verhältnis ablesen.
      • Ungebremster Preisanstieg: Die Immobilienpreise steigen immer weiter.
      • Schlechte Kredite: Kreditvolumen nehmen immer weiter zu, es wird zu wenig getilgt, die Monatsraten sind zu hoch, die Zinsbindungen zu gering, Kredite werden zunehmend an Personen mit schlechter Bonität vergeben.
      • Überschuldung der Haushalte: Kreditnehmer verschulden sich unverhältnismäßig hoch.
      • Zu geringe Bautätigkeiten: Weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt erfahren Entspannung, weil zu wenig gebaut wird.
      • Unattraktive Geldanlagen: Durch niedrige Zinsen sind Geldanlagen unattraktiver als Immobilieninvestments, Spekulanten drängen in den Markt und sorgen so für ein verhältnismäßig knapperes Angebot.
      • Ein zu starkes Wirtschaftswachstum: Je schneller das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Denn umso mehr kaufkräftige Immobilienkäufer gibt es, welche die Nachfrage steigen lassen.

      Wir betrachten immer die landesweite und nicht nur die lokale Ausbreitung dieser Symptome. Je mehr dieser Symptome landesweit gleichzeitig auftreten und zu beobachten sind, desto wahrscheinlicher ist die Existenz einer Immobilienblase.

      Welche Auslöser gibt es für das Platzen einer Immobilienblase?

      Symptome einer Immobilienblase und Auslöser ähneln sich oder können sogar identisch sein. Denn ein Symptom kann zum Auslöser werden. Ein Beispiel: Sind die Haushalte in einem Land in sehr hoher Anzahl stark überschuldet und können sie die Monatsraten ihrer Immobilienkredite nicht mehr tragen, dann geraten Banken durch die vermehrten Kreditausfälle in Schieflage. Die Immobilienblase platzt. In diesem Fall kann das Symptom „Überschuldete Haushalte“ zum Auslöser für das Platzen einer Immobilienblase werden.

      Weitere, mögliche Auslöser:

      • Steigende Zinsen: Hebt die EZB plötzlich den Leitzins an, steigen auch die Bauzinsen. Die Finanzierungen werden teurer und treffen dann auf überhöhte Hauspreise. Weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten und erhalten keine Kredite mehr. Die Nachfrage lässt abrupt nach, auch deshalb, weil sich Investoren aus Immobilien zurückziehen.
      • Steigende Bautätigkeiten: Wird in Deutschland auf einmal sehr viel gebaut, sodass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt, können die Preise für Immobilien rapide sinken.
      • Der Unwille der Interessenten zu kaufen: Wenn Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse, die Nachfrage nach Immobilien sinkt, die Preise geben nach.
      • Der Unwille der Banken, Immobilien zu finanzieren: Steigen die Immobilienpreise zu hoch und können Käufer dies nicht mehr durch genügend Eigenkapital abfedern, bewilligen Banken keine Kredite mehr, weil das Geschäft zu risikoreich für sie wäre.
      • Kreditnehmerpleiten: Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich von vorneherein mit der Darlehenssumme und der Monatsrate übernommen haben. Schon bei der zweiten Monatsrate, die nicht geleistet wird, kommt es in der Regel zur Zwangsversteigerung. Eine Häufung von Zwangsversteigerungen kann das Platzen einer Immobilienblase in Gang setzen.
      • Bankenpleiten: Zu viele Zwangsversteigerungen können auch eine Welle von Bankenpleiten auslösen, wie in den USA 2008 nach der Insolvenz von Lehman Brothers geschehen.

      Muss eine Immobilienblase in jedem Fall platzen?

      Es muss nicht immer direkt zum Platzen einer Immobilienblase kommen. Entweder platzt eine Immobilienblase abrupt, oder sie schwillt nach und nach wieder ab. Es kann also beispielsweise lediglich moderate Preiskorrekturen in bestimmten Regionen geben. Die Immobilienblase verliert dann nach und nach wieder an Luft.

      Was passiert beim Platzen einer Immobilienblase?

      Beim Platzen einer Immobilienblase entsteht eine Abwärtsspirale, die sich in etwa folgendermaßen skizzieren lässt:

      • Ein Auslöser sorgt für ein abruptes Ende der Nachfrage nach Immobilien.
      • Durch die nicht mehr vorhandene Nachfrage sinken die Immobilienpreise in kürzester Zeit rapide, Verkäufer bekommen nicht mehr den Preis, den sie einst gezahlt haben und bleiben unter Umständen auf Schulden sitzen.
      • In dieser Phase platzen auch Anschlussfinanzierungen, weil der Wert der Immobilie nicht mehr mit der benötigten Darlehenshöhe korrespondiert. Um dieses gestiegene Risiko abzufangen, verlangen Banken mehr Eigenkapital und höhere Zinsen, die Monatsraten steigen.
      • Immobilienbesitzer haben dann zu viel Kredit für zu wenig Immobilie aufgenommen und können die höheren Raten nicht mehr bedienen.
      • Es kommt zu Zwangsversteigerungen, mitunter auch zu Panikverkäufen durch Immobilieneigentümer.
      • Investoren ziehen sich vermehrt aus Immobilien zurück.
      • Ein Überangebot an Immobilien schwämmt den Markt.
      • Die Preise sinken, noch mehr Finanzierungen platzen, und im Verhältnis zum Angebot sinkt die Nachfrage immer weiter.

      Ist die Immobilienblase geplatzt, bekommen Immobilienbesitzer also den Unterschied zwischen Marktwert und tatsächlichem Wert ihrer Immobilie zu spüren: Bei einem Wiederverkauf müssen sie mit hohen Verlusten rechnen, bei einer Anschlussfinanzierung mit einem schlechteren Beleihungsauslauf, schlechteren Zinskonditionen und deshalb mit einer wesentlich höheren Monatsrate. Das Stichwort hierzu lautet: Zinsänderungsrisiko. Wer die plötzlich höhere Rate nicht tragen kann, muss verkaufen, und wer nicht schnell genug handelt, riskiert eine Zwangsversteigerung.

      Der Niedergang der Immobilienpreise birgt allerdings nicht nur Risiken, sondern auch neue Chancen auf günstigen Wohnraum. Es kommt also immer darauf an, aus welcher Perspektive man die Lage betrachtet.

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      Der Zustand des deutschen Immobilienmarktes: Welche Ursachen und Symptome sprechen für oder gegen eine Immobilienblase in Deutschland?

      Im folgenden Schritt betrachten wir den Patienten, den landesweiten, deutschen Immobilienmarkt, und seinen Zustand Ende 2019/Anfang 2020 etwas genauer. Wir analysieren nun Schritt für Schritt an, wie es mit den Ursachen und Symptomen einer Immobilienblase in Deutschland aussieht. Zunächst wollen wir einmal einen Überblick bieten, welche der oben genannten Ursachen und Symptome am deutschen Immobilienmarkt derzeit aus unserer Sicht zu beobachten sind:

      Ursache / SymptomZu beobachten?
      Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland aktuell das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt?Ja
      Zu lockere Kreditvergabepraxis: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabepraxis bei Immobilienkrediten?Nein
      Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?Nein (in Ballungsgebieten gibt es Überhitzungen, aber nicht im ländlichen Raum)
      Ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise immer weiter? Ja (aber in Ballungsgebieten wesentlich stärker als im ländlichen Raum)
      Schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?Nein
      Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich Kreditnehmer zu hoch?Nein
      Zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kaufmarkt noch der Mietmarkt Entspannung, weil zu wenig gebaut wird? Ja (bundesweit)
      Unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?Ja (eher in Ballungsgebieten)
      Zu hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine zu starke Wirtschaft 2020 in Deutschland weiterhin für eine Steigerung der Nachfrage nach Immobilien sorgen? Jein (Deutschland erlebt einen starken Wirtschaftseinbruch durch die Corona-Krise, einige Prognosen gehen allerdings davon aus, dass die Wirtschaft 2021 dafür umso stärker wieder anziehen wird)

      Nun betrachten wir die Punkte im Einzelnen und zeigen, wie wir zu der jeweiligen Beurteilung gekommen sind.

      • Ursache Staat: Begünstigen Europa und Deutschland das Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt aktuell?

        Ja, denn sowohl die Geldpolitik der EZB als auch bestimmte Maßnahmen der deutschen Gesetzgebung sorgen für ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Die EZB hält den Leitzins seit 2016 konstant bei 0 Prozent, um wirtschaftlich schwächelnden Staaten wie Italien und Griechenland mit günstigen Krediten unter die Arme zu greifen. Das allgemein niedrige Zinsniveau drückt auch die Bauzinsen in Deutschland auf Tiefststände hinab: Die Geldpolitik der EZB hat vor allem zwei Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt:

        1. Durch die günstigen Bauzinsen zahlen Immobilienkäufer für ihren Baukredit so wenig wie nie zuvor. Das spült mehr Interessenten in den Markt: Deutlich mehr Menschen können sich nun eine Baufinanzierung leisten. Die Nachfrage nach Immobilien steigt und das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.
        2. Durch das niedrige Zinsniveau werden andere Anlageformen sehr unattraktiv. Deutsche Bundesanleihen beispielsweise bieten derzeit kaum Rendite. Anleger flüchten sich also in attraktivere Investments wie Immobilien. Die Nachfrage nach Immobilien steigt, das Angebot nimmt im Verhältnis dazu ab.

        Doch auch die Bundesregierung nimmt den hiesigen Immobilienmarkt mit wohnungspolitischen Maßnahmen – aber an manchen Stellen auch durch ihre wohnungspolitische Passivität – regelrecht in den Schwitzkasten:

        • Mit dem Baukindergeld animiert sie mehr Familien, in Eigenheime zu investieren. Das Angebot nimmt proportional ab, denn die Familien investieren die Förderung nachweislich eher in Bestandsimmobilien statt in Neubauten.
        • Knappes Personal in Bauämtern, Fachkräftemangel im Handwerk und bürokratische Baugenehmigungsverfahren: All diese Punkte sorgen dafür, dass zu wenig Wohnraum geschaffen wird. Dagegen müsste die Gesetzgebung dringend Maßnahmen ergreifen, sie bleibt aber in diesen Bereichen weitgehend passiv.
        • Die Mietpreisbremse wirkt sich ebenso auf das Angebot an Kaufimmobilien aus. Sie gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und limitiert den Anstieg der Mieten bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie steigert aber die Nachfrage nach ohnehin schon knappem Wohnraum noch mehr, spitzt die Situation am Mietmarkt also eher noch zu. Das wiederum führt zu mehr Nachfrage nach Kaufimmobilien. Wer es sich leisten kann, weicht in solchen Zeiten auf Wohneigentum aus. Infolgedessen steigen die Immobilienpreise weiter.
      • Ursache Banken: Sorgen Banken hierzulande für eine zu lockere Kreditvergabe?

        Von einer leichtfertigen Kreditvergabe-Praxis wie in den USA zur Finanzkrise 2008 kann keine Rede sein. In Deutschland werden Immobilien nach wie vor sehr solide finanziert.

        Das ist nicht zuletzt der im Jahr 2016 ins Leben gerufenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri) zu verdanken. Seitdem sind Banken unter anderem dazu verpflichtet, auf einen von Beginn an hohen Tilgungssatz zu bestehen. Zudem dürfen sie Immobilienkredite nur dann vergeben, wenn die Rückzahlung des Kredits über die gesamte, vorgesehene Laufzeit gesichert ist. Sie müssen sehr genau einschätzen, ob der Kunde über viele Jahre hinweg zuverlässig in der Lage sein wird, die finanzielle Belastung zu tragen.

        Offenbar kommen Banken ihren Pflichten diesbezüglich in Deutschland recht vorbildlich nach, denn Immobilienkredite sind hierzulande gut aufgestellt. Zu dieser Schlussfolgerung kommt im Übrigen auch das DIW Berlin in seiner Untersuchung zur 84-prozentigen Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase in Deutschland: „[…] Die Entwicklung auf der Finanzierungsseite scheint wenig problematisch: Die Zinsbindung ist lange und die Entwicklung des Kreditvolumens ist weitgehend unauffällig. (Quelle: diw.de)

      • Symptom schlechte Kredite: Sind Baufinanzierungen hierzulande aktuell schlecht aufgestellt?

        Nein, denn deutsche Kreditnehmer unterfüttern ihre Finanzierungsverträge immer noch mit verhältnismäßig viel Eigenkapital und entscheiden sich mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen für mehr Sicherheit. Auf diese Art und Weise haben Bankkunden selbst auch einen großen Einfluss darauf, wie es um die Stabilität ihres Baukredits bestellt ist.

        Prüfen wir den Zustand deutscher Baufinanzierungen einmal anhand unserer hauseigenen Finanzierungsdaten des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) nach. Wir stellen dazu die durchschnittlichen Werte für Sollzinsbindungen, Tilgungen, Beleihungsausläufe und Darlehenssummen in verschiedenen Monaten von 2016 bis 2019 dar:

         August 2016August 2017August 2018August 2019
        Beleihungsauslauf78,46 %80,05 %82,16 %84,28 %
        Sollzinsbindung14 Jahre 7 Monate13 Jahre 5 Monate13 Jahre 9 Monate14 Jahre
        Tilgung3,14 %2,82 %2,77 %2,91 %
        Darlehenssumme196.000 €200.000 €230.000 €262.000 €
        Quelle: DTB Dr. Klein

        Indikator Beleihungsauslauf: Gestiegen, aber nach wie vor im grünen Bereich

        Der Beleihungsauslauf ist bei Finanzierungen in der letzten Zeit kontinuierlich gestiegen: Das heißt, Immobilienkäufer haben im Verhältnis zum Kaufpreis weniger Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht. Dennoch liegt die Eigenkapitalquote nach wie vor auf einem hohen Niveau. Damit ist der gestiegene Beleihungsauslauf nicht unbedingt problematisch, zumal Bankkunden sich gleichzeitig für eine hohe Tilgung und eine lange Sollzinsbindung entscheiden. So stellen sie die Finanzierung trotzdem auf sichere Beine.

        Indikatoren Sollzinsbindung und Tilgung: Immobilienkäufer entscheiden sich für Sicherheit

        Die Sollzinsbindung lag im August 2019 bei durchschnittlich 14 Jahren, die Tilgung bei nahezu 3 Prozent pro Jahr. Mit der Sollzinsbindung sichern Immobilienkäufer sich den angebotenen Zins für viele Jahre, und mit einer hohen Tilgung sorgen sie für eine schnelle Rückzahlung. Beides minimiert das Finanzierungsrisiko.

        Indikator Darlehenssummen: Gestiegen, aber ebenfalls noch unproblematisch

        Gleichzeitig haben wir beobachtet, dass auch die Darlehenssummen in den letzten Jahren immer weiter gestiegen sind. Da auch die Preise tendenziell immer weiter anziehen, ist das eine rein logische Entwicklung. Im Zusammenspiel mit den hohen Zinsbindungen und Tilgungsraten halten wir auch die höheren Darlehenssummen nach wie vor für unproblematisch.

      • Symptom Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet?

        Nein, in Deutschland gibt es aktuell keine flächendeckende Überbewertung von Immobilien. In der Tat sind die Kaufpreise in bestimmten Gebieten eklatant gestiegen. Betrachtet man aber Ballungsgebiete und ländliche Gebiete im Vergleich, zeigt sich: Auf dem Land ist nach wie vor alles im grünen Bereich, und auch in manchen Ballungsgebieten sieht es noch ganz gut aus.

        Betrachten wir dies nochmal genauer: Im März 2019 hat Dr. Klein eine Auswertung tatsächlich gezahlter Immobilienkaufpreise erstellt. Als Grundlage hierfür dienten die Transaktionsdaten unserer hauseigenen EUROPACE-Plattform, über die jährlich rund 15 Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland abgewickelt werden. Dabei wurden die Immobilienkaufpreise von 2018 mit denen der Jahre 2017 und 2013 verglichen. Vor allem im Fünf-Jahres-Vergleich zeigten sich eklatante Preissteigerungen:

        • Die Hauspreise in Berlin sind in diesem Zeitraum um 46,41 Prozentpunkte gestiegen. Die geringste Steigerung im selben Segment verzeichnete Rheinland-Pfalz mit „nur“ 20,01 Prozentpunkten.
        • Bei den Eigentumswohnungen fielen die Werte noch drastischer aus: In Brandenburg ging es um 69,81 Prozentpunkte aufwärts, Nordrhein-Westfalen verzeichnete den geringsten Anstieg von „nur“ 21,64 Prozentpunkten. Alle Daten im Überblick: Immobilienpreise-Bundesländer-Vergleich.

        Und auch das Frühjahrsgutachten 2019 des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zeigt: Die Wohnungsmieten sind im dritten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,9 Prozent gestiegen, die Kaufpreise sind im selben Vergleichszeitraum um 8,2 Prozent gestiegen. (Quelle: zia-deutschland.de.de)

        Diese Zahlen legen nahe, dass es bundesweit eine deutliche Überbewertung von Immobilien geben muss. Aber stimmt das wirklich? Und wann genau spricht man eigentlich von einer Überbewertung, woran wird das festgemacht? Am Kaufpreis-Mieten-Verhältnis beziehungsweise an der Frage, ob Kaufpreise und Mieten sich gleichermaßen entwickeln, oder ob die Entwicklungen stark auseinander gehen. Dahinter verbirgt sich folgende Faustregel: Übersteigt der Kaufpreis einer Immobilie 25-30 Jahresnettokaltmieten (die damit bei einer Vermietung erzielt werden könnten), gilt sie als überbewertet.

        Letztlich bedeutet dies: Es sollte rein rechnerisch nicht länger als 25 bis 30 Jahre dauern, bis sich der Kauf der Immobilie durch die potenziellen Mieteinnahmen amortisieren würde. Hat eine Immobilie also ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das zwischen 25 und 30 liegt, ist alles im Rahmen.

        Viele Metropolregionen liegen in Deutschland über der 30-er-Schallgrenze: In Hamburg dauert es bis zu 35,3 Jahre, bis eine Immobilie sich durch Mieten refinanziert, in München Stadt 31,9 Jahre und im Münchener Umland 35,2 Jahre. In Berlin müssen Immobilienkäufer darauf sogar 37,6 Jahre lang warten. Hier sehen wir also die klassischen, „überhitzten“ Gebiete. Dem gegenüber stehen die Metropolen Frankfurt und Köln, deren Werte dahingehend erstaunlicherweise noch sehr unauffällig sind. Deutlich wird: Im ländlichen Bereich liegen fast alle Werte unterhalb der 30, egal, ob im Norden, Osten, Süden oder Westen. Allein der ländlichere Raum um München fällt dabei aus dem Rahmen.

      • Symptom ungebremster Preisanstieg: Steigen die Immobilienpreise in Deutschland immer weiter?

        Ja, sowohl in den Ballungsgebieten als auch auf dem Land steigen die Immobilienpreise immer weiter. Allerdings fällt dieser Anstieg in den Ballungsgebieten wesentlich stärker aus als in den ländlichen. Die Daten der Ballungsgebiete zeigen wir hier noch einmal exemplarisch anhand unseres Dr. Klein Trendindikators Immobilienpreise (DTI). Dies sind die Quadratmeterpreise von Einfamilienhäusern in den Ballungszentren des jeweils zweiten Quartals der Jahre 2015, 2018 und 2019:

        StadtQ2 / 2015Q2 / 2018Q2 / 2019
        München3.199 €4.771 €5.199 €
        Frankfurt2.161 €2.579 €2.818 €
        Stuttgart2.284 €2.992 €3.272 €
        Düsseldorf2.069 €2.409 €2.579 €
        Köln2.000 €2.349 €2.538 €
        Dortmund1.791 €2.042 €2.173 €
        Hamburg2.234 €2.613 €2.825 €
        Hannover1.702 €2.018 €2.151 €
        Berlin2.000 €2.500 €2.835 €
        Dresden1.976 €2.287 €2.427 €
        Quelle: DTI Dr. Klein

        Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser sind damit seit 2015 ausnahmslos in jeder größeren deutschen Stadt gestiegen. Für den ländlichen Raum teilte das Statistische Bundesamt im Juni 2019 mit:

        • Immobilien hätten sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im ersten Quartal im Durchschnitt bundesweit um 5 Prozent verteuert.
        • Während sich in den Städten Eigentumswohnungen um 8,6 Prozentpunkte und Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,9 Prozentpunkte verteuerten, sah es in ländlichen Gebieten ganz anders aus.
        • In dichter besiedelten Gegenden stiegen die Wohnungspreise im selben Zeitraum nur um 1,7 Prozentpunkte, Häuser lediglich um 4,3 Prozentpunkte.
        • In weniger besiedelten Regionen lagen Wohnungen bei einer Steigerung von lediglich 1,1 Prozentpunkten und Häuser bei 4,5 Prozentpunkten.

        Der Unterschied zwischen städtischen Gebieten und ländlichem Raum wird hierbei eindrucksvoll deutlich. Aber auch auf dem Land sind die Preise nicht stabil geblieben oder gesunken. Es zeigen sich also bundesweit steigende Immobilienpreise. Deshalb lautet an dieser Stelle das Fazit: Dieses Symptom spricht für die Existenz einer bundesweiten Immobilienblase.

      • Symptom Überschuldung der Haushalte: Verschulden sich deutsche Haushalte aktuell zu hoch?

        Nein. Die Entwicklung der Zahl überschuldeter Haushalte in Deutschland ist nicht besorgniserregend. Als überschuldet gilt, wer dauerhaft seine Rechnungen nicht bezahlen kann. Insgesamt leben mehr überschuldete Personen in Westdeutschland als in Ostdeutschland, dafür ist die Überschuldungsquote im Osten höher als im Westen.

        Allerdings hat sich die absolute Zahl der überschuldeten Personen in Deutschland eher rückläufig entwickelt: Laut Statista gab es in dieser Hinsicht zuletzt 2007 einen Höchststand. Damals waren 7,34 Millionen Privatpersonen in Deutschland überschuldet. 2018 waren es nur noch 6,93 Millionen Menschen. Auch eine Studie des Nürnberger Forschungsinstituts GfK von Anfang 2019 zeigt, dass sich die Kaufkraftentwicklung der Deutschen weiterhin sehr positiv entwickelt. Das GfK macht dafür steigende Löhne in vielen Branchen und einen sehr stabilen Arbeitsmarkt verantwortlich.

      • Symptom unattraktive Geldanlagen: Sorgen schlechte Zinsen auf Geldanlagen zurzeit für eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien?

        Diese Frage lässt sich mit „Ja“ beantworten. Investoren kaufen aktuell vermehrt Immobilien, weil andere Anlageformen unattraktiver oder unsicherer sind. Klassische Geldanlagen werfen zurzeit keine Zinsen ab, Aktiengeschäfte sind risikoreicher. Also verlagern Investoren ihre Gelder in Beton. Das gilt vorwiegend für die überhitzten Ballungsgebiete: Investoren drängen vermehrt in den Markt, denn hier erwarten sie eine hohe Vermietungsquote bei Immobilien. Damit verknappen sie das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage.

        Hinzu kommt: Investoren erwerben in Ballungsgebieten auch vermehrt Grundstücke, die sie dann nicht bebauen. Auch dadurch lähmen sie den Markt. Das Bebauen dieser Grundstücke lohnt sich für sie nicht, sie lassen das Land brach liegen und warten die Preisentwicklung ab. Somit werden keine neuen Immobilien gebaut, es findet keine Entlastung des Immobilienmarktes statt, das Angebot bleibt knapp, die Preise steigen weiter. Mit der Neuregelung der Grundsteuer will die Regierung solche Fälle künftig durch höhere Steuersätze bestrafen. Allerdings greift die neue Grundsteuer erst ab 2025 und eignet sich dementsprechend nicht zum kurzfristigen Nachjustieren der Lage.

      • Symptom hohes Wirtschaftswachstum: Wird eine zu starke Wirtschaft 2020 in Deutschland weiterhin für eine Steigerung der Nachfrage nach Immobilien sorgen?

        Die deutsche Wirtschaft ist durch Corona zwar stark geschwächt, aber die Spezialisten von Dr. Klein beobachten vor allem in den Metropolregionen, dass der Immobilienmarkt bereits wieder an Fahrt aufgenommen hat. „Die Kauf- und Verkaufslust scheint durch Corona angetrieben zu sein“, meint etwa Maximilian Pietsch von Dr. Klein in München. „Viele wollen ihr Geld krisensicher anlegen und jetzt Wohneigentum kaufen, und das um fast jeden Preis. Auf der anderen Seite verkaufen viele Besitzer ihre Immobilie, um Gewinne zu realisieren und beispielsweise Liquiditätsengpässe auszugleichen.“

      • Symptom zu geringe Bautätigkeiten: Erfahren weder der Kauf- noch der Mietmarkt in Deutschland aktuell Entspannung, weil zu wenig gebaut wird?

        Ja, in Deutschlands Ballungsgebieten ist der Wohnraum rar. Zu geringe Bautätigkeiten und bürokratische Baugenehmigungsverfahren ändern daran nichts. Dies bemängelte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie von Juli 2019 und schlussfolgerte, die Gründe für die zu geringen Bautätigkeiten lägen vor allem am hohen Zuzug in die Städte, am knappen Personal in Bauämtern, an der Bürokratie und am Fachkräftemangel im Bereich der Bauwirtschaft.

      Fazit: Warum wir eine deutschlandweite Immobilienblase verneinen

      Wir haben uns einen guten Überblick über die typischen Ursachen und Symptome für eine Immobilienblase verschafft und sind zu dem Schluss gekommen: Es gibt aktuell keine deutschlandweite Immobilienblase.

      Nun gilt es, die Gesamtlage nochmal zusammenzufassen, die Symptome gegeneinander zu gewichten und zu erklären, wie wir zu dieser Schlussfolgerung kommen. Betrachten wir zunächst noch einmal die beiden Hauptakteure, den Staat und die Banken. Die angespannte Lage des deutschen Immobilienmarktes in Ballungsgebieten ist eher fiskalinduziert als kreditinduziert. Mit ihrer ultralockeren Geldpolitik begünstigt die Europäische Zentralbank auch in Deutschland ein extrem niedriges Zinsniveau bei den Bauzinsen und damit eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Und auch der deutsche Staat sorgt mit Maßnahmen wie dem Baukindergeld und seiner Passivität im Hinblick auf die Schaffung von neuem Wohnraum nicht gerade für eine Entspannung der Situation.

      Wir legen in unserer Beurteilung verstärkt Gewicht auf die Kreditvergabepraxis der Banken und die Frage, ob Kredite hierzulande schlecht aufgestellt sind. Schließlich waren solche Faktoren auch ausschlaggebend für die Finanzkrise im Jahr 2008. Doch in Deutschland wird nach wie vor sehr solide finanziert: Die Gesetzgebung hat hier mit der WoKri den entsprechenden Rahmen geschaffen. Baukredite werden in Deutschland immer noch mit verhältnismäßig viel Eigenkapital unterfüttert und durch lange Sollzinsbindungen und hohe Tilgungssätze zukunftssicher gestaltet.

      Zudem treten drei wichtige Symptome, die für die Existenz einer Immobilienblase sprechen, nur regional zentriert auf:

      • Die Überbewertung von Immobilien,
      • der ungebremste Preisanstieg und
      • die Verknappung des Angebots durch Immobilieninvestoren.

      Diese drei Phänomene sind verstärkt in Ballungsgebieten zu beobachten, nicht aber in den ländlicheren Teilen Deutschlands, die einen nicht zu vernachlässigenden Teil des gesamtdeutschen Immobilienmarktes ausmachen. Ein weiterer, wichtiger Punkt, die Überschuldung deutscher Haushalte, fällt als Indikator für eine Immobilienblase weg. Denn die Zahlen sind in diesem Bereich unbedenklich. Gleichzeitig lassen die getrübten Wirtschaftsaussichten Deutschlands für die kommenden Monate nicht auf eine weitere Verschärfung der Lage am Immobilienmarkt schließen. Sie deuten eher darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilien sinken könnte, weil die Kaufkraft deutscher Konsumenten nachlassen dürfte.

      Somit zeigt sich: Aktuell ist kein Symptom zu beobachten, das auf eine bundesweite, flächendeckende Immobilienblase schließen lässt. Unsere Spezialistin Sandra Lieder sagte dazu unlängst im Interview: „Der Markt ist im Moment schon verrückt. Trotz der hohen Preise gibt es immer noch genug Menschen, die bereit sind diese Preise zu zahlen und auch immer noch genug Menschen, die das wirklich können, also auch die Kaufkraft haben. Das ist ja die Ironie dabei. Rein marktwirtschaftlich betrachtet ist der Markt intakt, Angebot und Nachfrage.“

      Ausblick auf 2020: Wann kommt es endlich zu Preiskorrekturen am Immobilienmarkt?

      Die Ausgangsfrage lautete: Droht Deutschland 2020 eine Immobilienblase? Wir gehen nicht davon aus, dass sich die Lage in diesem Jahr umfassend ändern wird. Die Spezialisten von Dr. Klein rechnen dementsprechend in naher Zukunft nicht mit umfangreichen Wertverlusten bei Immobilien. Wesentlich wahrscheinlicher für 2020 sind kleinere Preiskorrekturen in den stark überhitzten Gebieten, die sich über längere Zeiträume hinweg abzeichnen werden.

      Eine solche Entwicklung lässt sich derzeit übrigens bereits in England beobachten: In London sind die Hauspreise laut Hypothekenbank Nationwide im ersten Quartal 2019 um 3,8 Prozent gefallen, im Rest des Landes um 0,7 Prozent. Immobilienpreise können also nachgeben, ohne gleich einen dramatischen Sturz hinzulegen. Die Entwicklung in London hängt sehr wahrscheinlich mit dem Austritt Großbritanniens aus der EU („Brexit“) zusammen.

      Wann genau das Preislimit in Deutschland erreicht sein wird, lässt sich schwer vorhersagen. Selbst in deutlich überhitzten Gebieten wie München sieht es noch immer nicht danach aus – auch nicht nach Corona: „Die Nachfrage wird zurückgehen, aber gleichzeitig auch das Angebot. Sowohl Käufer als auch Verkäufer halten sich wegen der Krise eher zurück.“ (Frank Lösche, Leiter der Hamburger Niederlassung von Dr. Klein)

      Das bedeutet, dass die Immobilienpreise aller Wahrscheinlichkeit nach noch weiter hoch bleiben, sich der Markt jedoch allmählich beruhigen wird.

      • Was könnte Preiskorrekturen in Deutschland auslösen?

        Auch, wenn keine Blase platzt: Dieselben Auslöser, die eine Blase zum Platzen bringen können, sind natürlich auch dazu geeignet, für moderate Preiskorrekturen auf einem überhitzten Markt zu sorgen. Deshalb betrachten wir an dieser Stelle noch einmal die einzelnen Auslöser und beurteilen, wie wahrscheinlich ihr Eintreten ist.

      • Wie wahrscheinlich sind steigende Zinsen in naher Zukunft?

        Mit einer Leitzinserhöhung durch die EZB rechnet kein Experte in naher Zukunft – erst recht nicht seit Beginn der Corona-Krise Die neue EZB-Präsidentin Christine Lagarde betreibt genau wie ihr Vorgänger Mario Draghi weiterhin eine lockere Geldpolitik. Eine Zinswende gilt in Europa in 2020 als ausgeschlossen. Regelmäßige, aktuelle Informationen dazu liefert unser monatlich erscheinender Zinskommentar.

      • Ist mit steigenden Bautätigkeiten in Deutschland zu rechnen?

        Nein, auch im Bereich der Bautätigkeiten ist in Deutschland keine Kehrtwende in Sicht. Und das, obwohl die Große Koalition dazu feste Ziele im Koalitionsvertrag vereinbart hatte: Bis 2021 sollten 1,5 Millionen neue Wohnungen deutschlandweit entstehen, also 375.000 pro Jahr. Die Realität sieht leider anders aus. Nur 277.700 Wohnungen wurden beispielsweise im Jahr 2016 fertiggestellt. Im Juli stellte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Untersuchung fest, dass zwischen 2016 und 2018 in den sieben größten deutschen Städten nur 71 Prozent des Wohnraumbedarfs durch Neubauten abgedeckt werden konnten. Es fehlt also nach wie vor an allen Ecken und Enden an Wohnraum.

      • Wann werden Käufer und Banken das Interesse an überteuerten Immobilien verlieren?

        Dass Käufer in großer Zahl aufgrund der überteuerten Preise von ihrem Vorhaben Abstand nehmen, ist bisher ebenfalls nicht zu beobachten. Die Kaufkraft ist ungebrochen hoch. Was hingegen durchaus zu verzeichnen ist: Banken legen mehr Gewicht auf den realen Sachwert der Immobilien und sind nicht mehr bereit, jede erdenkliche Darlehenssumme zu finanzieren. Je weiter die Bewertung der Bank und der Kaufpreis auseinander tendieren, desto mehr Eigenkapital müssen Käufer in die Finanzierung einbringen.

        „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können und setzen den nachhaltigen Wert der Immobilie geringer an. Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf“, so Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Hamburg, im DTI von Dr. Klein (Q2/2019).

        Auch die Experten des DIW gehen davon aus, dass das Preislimit bei Immobilien so langsam erreicht ist. Zwar attestierten sie Deutschland in ihrer Studie eine 84-prozentige Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase. Sie verkündeten aber gleichzeitig: „[…] Das Prognosemodell weist darauf hin, dass sich das Risiko in den kommenden Monaten etwas reduzieren wird. Dies deckt sich mit Beobachtungen von Immobilienmarktanalysten, die eine schwächere Dynamik bei der Preisentwicklung beobachten.“ (Quelle: diw.de)

        Diese schwächere Dynamik zeichnet sich aber in einem längerfristigen Prozess ab. Für Käufer bedeutet das, sie brauchen noch viel Geduld, wenn sie auf sinkende Immobilienpreise spekulieren.

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