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Grundsteuer: Welche Kosten regelmäßig auf Käufer zukommen

Die Grundsteuer betrifft jeden, der in Deutschland ein Grundstück besitzt oder im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf eines erwerben möchte. Wie hoch sie ausfällt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Introbild Grunderwerbsteuer
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist die Grundsteuer?

      Die Grundsteuer besteuert Erbbaurechte und das Eigentum von Grundstücken. Die jeweilige Gemeinde sendet Ihnen als Eigentümer dazu einmal jährlich einen Steuerbescheid mit allen Zahlungsinformationen zu. Im Normalfall müssen Sie dann vierteljährlich entsprechende Vorauszahlungen leisten, die mit der Steuerschuld aus dem nächsten Bescheid verrechnet werden. Die Grundsteuer hat dabei nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun, die nur einmalig beim Kauf von Grundstücken anfällt.

      Geplante Reform der Grundsteuer

      Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 die bisherigen Bemessungsgrundlagen zumindest für Westdeutschland als verfassungswidrig bezeichnet. Die Einheitswerte seien seit 1964 nicht aktualisiert worden, was gegen den allgemeinen Gleichheitssatz im Grundgesetz verstoße, hieß es in der Urteilsbegründung. Der Gesetzgeber hat nun bis Ende 2019 Zeit, die Grundsteuer zu reformieren. Spätestens ab 2025 müssen nämlich die neuen Bewertungsgrundlagen angesetzt werden. Aktuell stehen für eine mögliche Reform vor allem zwei Modelle in der Diskussion:

      1. Kostenwertmodell
        Das Kostenwertmodell wurde 2016 in die Diskussion eingebracht und wird von vielen Bundesländern befürwortet. Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erfolgt hier aus einer Kombination von Grundstückswert und Gebäudewert. Während der Grundstückswert einfach dem Bodenrichtwert entspricht, soll der Gebäudewert aus den Baukosten ermittelt werden. Das zunehmende Alter eines Gebäudes wirkt sich demnach wertmindernd aus und senkt so die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Das Modell wird von einigen Experten und den Regierungen der Bundesländer Hessen, Baden-Württemberg und Bayern als zu kompliziert kritisiert. Zudem stiegen bei sonst gleichen Besteuerungsgrundlagen die Grundsteuern erheblich.
      2. Bodensteuer
        Die Bodensteuer würde künftig nur noch das Grundstück selbst besteuern. Ob es bebaut ist oder nicht, spielt demnach keine Rolle. Dies schafft laut Befürwortern des Modells auch zusätzliche Anreize, unbebaute Grundstücke zu bebauen. Das Modell der Bodensteuer wird von Hessen, Baden-Württemberg und Bayern favorisiert.

      Ob sich eines der Zukunftsmodelle für die Grundsteuer durchsetzt oder eine komplett andere Reform erfolgt, ist bisher nicht klar. Fest steht lediglich, dass die Bemessungsgrundlage spätestens 2025 anders ausfällt als heute.

      Grundsteuer für Ihr Haus berechnen

      Bis 2025 bleibt bei der Grundsteuer erst mal alles, wie es ist. Hauskäufer müssen sich bis dahin also noch mit den herkömmlichen Berechnungswegen auseinandersetzen. Um die Höhe der Grundsteuer im Voraus zu ermitteln, gilt es im ersten Schritt, die Art Ihres Grundstücks korrekt einzuordnen. Dieser Schritt ist relativ einfach, denn das Grundsteuergesetz unterscheidet hier nur zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Grundsteuer A) und bebaubarem oder bebautem Grund (Grundsteuer B). Wir gehen davon aus, dass Sie als Eigentümer zur Grundsteuer B zugeordnet werden. Daher gehen all unsere nachfolgenden Beispiele von dieser Annahme aus. Im nächsten Schritt benötigen Sie drei weitere Angaben: den Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz der zuständige Gemeinde. Die Grundsteuerberechnung erfolgt schließlich nach folgender Formel:

      Berechnungsformel für die Grundsteuer

      Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) x (Hebesatz/100) = jährlicher Grundsteuerbetrag

      Um die Formel mit Leben füllen zu können, müssen Sie diese drei Werte für Ihr Grundstück identifizieren. Dabei gehen Sie am besten folgendermaßen vor:

      1. Einheitswert bestimmen

      Der Einheitswert einer Immobilie ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Falls Ihnen diese Information noch nicht vorliegt, können Sie den Einheitswert beim Vorbesitzer der Immobilie, beim Makler oder beim zuständigen Finanzamt Ihrer Gemeinde erfragen. Da die Grundstückswerte in den alten Bundesländern zuletzt am 1. Januar 1964 und in den neuen Bundesländern am 1. Januar 1935 festgestellt wurden, basieren die Einheitswerte auf diesen leicht veralteten Grundlagen. Eine Bewertung erfolgt hier je nach Fall: Bei einem unbebauten Grundstück wird die Grundstücksgröße in Quadratmetern mit dem Bodenwert aus 1964 oder 1935 (je nach Region) multipliziert und ergibt den Einheitswert. Bei einem bebauten Grundstück ermittelt das Finanzamt im Zuge des Ertragswertverfahrens die Jahresrohmiete, die ein Mieter im entsprechenden Betrachtungsjahr hätte zahlen müssen. Wertkorrekturen erfolgen hier mittels eines Multiplikators, der sowohl das Alter und die Beschaffenheit des Objektes als auch die Region berücksichtigt. 

      2. Grundsteuermesszahl festlegen

      Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben und zur Grundsteuerberechnung mit dem Einheitswert multipliziert. Sie ergibt sich aus der Art des Grundstücks sowie der Höhe des Einheitswertes. 

      Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern:

      GrundstücksartGrundsteuermesszahl
      Einfamilienhaus bis 38.346,89 € Einheitswert2,6 ‰
      Einfamilienhaus ab 38.346,89 € Einheitswert3,5 ‰
      Zweifamilienhaus3,1 ‰
      Anderes Wohneigentum3,5 ‰
      Land. Und Forstwirtschaft6 ‰
      Tabelle: Grundsteuermesszahlen für die alten Bundesländer, Quelle: §15 Grundsteuergesetz (GrStG)

      Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern:

      In den neuen Bundesländern ist die Einteilung für die Grundsteuermesszahl etwas komplizierter. Dort wird nämlich nach der Größe der jeweiligen Gemeinde unterschieden.

      GrundstücksartGemeinden bis 25.000 EinwohnerGemeinden zwischen 25.000 und 1.000.000 EinwohnerGemeinden über 1.000.000 Einwohner
      Altbauten (ohne Einfamilienhäuser)10 ‰10 ‰10 ‰
      Neubauten (ohne Einfamilienhäuser)8 ‰7 ‰6 ‰
      Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Altbauten)10 ‰10 ‰10 ‰
      Einfamilienhäuser (Altbauten) ab übersteigendem Einheitswert8 ‰6 ‰5 ‰
      Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Neubauten)8 ‰6 ‰5 ‰
      Einfamilienhäuser (Neubauten) ab übersteigendem Einheitswert8 ‰7 ‰6 ‰
      Unbebaute Grundstücke10 ‰10 ‰10 ‰
      Tabelle: Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern, Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

      3. Hebesatz herausfinden

      Das Produkt aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl wird im letzten Schritt noch mit dem Hebesatz der zuständigen Gemeinde multipliziert. Bei der Gemeinde erhalten Sie auch Auskunft darüber, auf welchen Wert er sich beläuft. Daraus ergeben sich mitunter große Unterschiede, denn die Hebesätze schwanken zwischen 960 Prozent (Gemeinde Nauheim in Hessen) und 45 Prozent (Gemeinde Christinenthal in Schleswig-Holstein). 

      Vier Beispiele zur Grundsteuer

      Damit Sie sich ein Bild von der finanziellen Belastung machen können, zeigen wir Ihnen nun anhand von vier Beispielen, wie sich die Grundsteuer berechnen lässt und welche Unterschiede dabei bestehen. Die Beträge reichen dabei von 28,08 Euro pro Jahr im kleinen Häuschen in Schleswig-Holstein über 489,47 Euro in einer westdeutschen Stadt über 599,04 Euro im hessischen Bad Nauheim bis zu 980,71 Euro in einer ostdeutschen Kleinstadt. Nachfolgend sehen Sie, wie diese vier Beispiele zustande kommen.

      Beispiel 1: Kleines Häuschen in Schleswig-Holstein (Gemeinde Christinenthal)

      In diesem Beispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus im Kreis Steinburg (Gemeinde Christinenthal) aus, dessen Einheitswert bei ca. 24.000 Euro liegt. Die folgende Berechnung zeigt auf, wie hoch die Grundsteuer dafür ausfällt:

      AngabeWert
      Einheitswert24.000 €
      Grundsteuermesszahl2,6 ‰
      Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Messzahl)62,40 €
      Hebesatz der Gemeinde45 %
      Zu zahlende Grundsteuer28,08 €
      Tabelle: Grundsteuer bei einem Haus in Schleswig-Holstein

      Mit 28,08 Euro fällt die jährliche Grundsteuerlast sehr niedrig aus. Dies liegt vor allem an dem extrem niedrigen Hebesatz der Gemeinde.

      Beispiel 2: Kleines Häuschen in Hessen (Gemeinde Nauheim)

      Für dieses Beispiel nutzen wir die obige Immobilie mit einem Einheitswert von 24.000 Euro und zeigen auf, wie hoch die Grundsteuer in der Gemeinde Nauheim in Hessen liegt:

      AngabeWert
      Einheitswert24.000 €
      Grundsteuermesszahl2,6 ‰
      Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Messzahl)62,40 €
      Hebesatz der Gemeinde960 %
      Zu zahlende Grundsteuer599,04 €
      Tabelle: Grundsteuer im hessischen Nauheim

      Unter sonst gleichen Bedingungen fiele die Grundsteuer in der Gemeinde Nauheim mit 599,04 Euro pro Jahr mehr als zwanzigmal so hoch aus. Dies unterstreicht die Bedeutung der Hebesätze einzelner Gemeinden. 

      Tipp: Hebesätze vorher in Erfahrung bringen

      Am Vergleich zwischen Christinenthal und Bad Nauheim erkennen Sie es bereits: Der jährliche Grundsteuerbetrag kann von Ort zu Ort extrem unterschiedlich ausfallen. Wer sich durch einen Immobilienkauf längerfristig niederlässt, ist deshalb gut beraten, sich vor dem Kauf über den Hebesatz zu informieren und das Ergebnis in die Kaufentscheidung mit einfließen zu lassen.

      Beispiel 3: Durchschnittliche Immobilie in West-Deutschland (Durchschnittshebesatz)

      In diesem Beispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 40.000 Euro aus, welches sich in den alten Bundesländern befindet. Diesmal setzen wir keine konkrete Gemeinde an, sondern legen den bundesdeutschen Durchschnittshebesatz von 464 Prozent zugrunde. Daraus ergibt sich folgende Grundsteuerberechnung:

      AngabeWert
      Einheitswert40.000 €
      Grundsteuermesszahl bis 38.346,89 €2,6 ‰
      Grundsteuermessbetrag bis 38.346,89 € (Einheitswert x Messzahl99,70 Euro
      Grundsteuermesszahl für übersteigenden Betrag3,5 ‰
      Grundsteuermessbetrag für übersteigenden Betrag (Einheitswert über 38.346,89 € x Messzahl)5,79 €
      Gesamter Grundsteuermessbetrag105,49 €
      Hebesatz der Gemeinde464 %
      Zu zahlende Grundsteuer489,47 €
      Tabelle: Grundsteuer einer durchschnittlichen Immobilie in West-Deutschland

      Beispiel 4: durchschnittliche Immobilie in ostdeutscher Kleinstadt (Durchschnittlichshebesatz)

      Dieses Beispiel soll die Unterschiede durch die Grundsteuermesszahl in den neuen Bundesländern genauer aufzeigen. Da die Einheitswerte auf einer älteren Basis erhoben werden, senken wir den Einheitswert des durchschnittlichen Einfamilienhauses (Altbau) auf 25.000 Euro. Wir nutzen zudem wieder den durchschnittlichen Hebesatz von 464 Prozent und gehen von einer Kleinstadt mit 50.000 Einwohnern aus:

      AngabeWert
      Einheitswert25.000 €
      Grundsteuermesszahl bis 15.338,76 € Einheitswert10 ‰
      Grundsteuermessbetrag bis 15.338,76 € Einheitswert (Einheitswert x Messzahl)153,39 €
      Grundsteuermesszahl für übersteigenden Betrag6 Promille
      Grundsteuermessbetrag für übersteigenden Betrag (Einheitswert über 15.338,76 € x Messzahl)57,97 €
      Gesamter Grundsteuermessbetrag211,36 €
      Hebesatz der Gemeinde464 %
      Zu zahlende Grundsteuer980,71 €
      Tabelle: Grundsteuer einer durchschnittlichen Immobilie in Ost-Deutschland

      Die deutlich höhere Grundsteuer ergibt sich hierbei aus den erhöhten Grundsteuermesszahlen. Diese sollen die Nutzung der veralteten Einheitswerte in den neuen Bundesländern ausgleichen. Wie genau die Grundsteuerbelastung für Sie ausfällt, hängt auch hier vom Hebesatz ab, der in vielen ostdeutschen Gemeinden unter dem Durchschnitt von 464 Prozent liegt. 

      Tipp: Orientierungswerte

      Wenn Sie Ihre Grundsteuer im Vorhinein kalkulieren möchten, ist für Sie der durchschnittliche Hebesatz von 464 % bereits ein guter Anhaltspunkt. Als Faustregel für die Gewerbesteuermesszahl lässt sich ein Wert von 3 ‰ für Westdeutschland und ein Wert von 7 ‰ für Ostdeutschland festlegen. Der Einheitswert ist sehr schwer abzuschätzen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie jedoch zunächst 20-25 % Ihres Kaufpreises ansetzen.

      Wann kann es zu Erhöhungen der Grundsteuer kommen?

      Die Grundsteuer ist leider keine dauerhaft feste Größe, sondern kann sich mit der Zeit verändern. Entsprechende Erhöhungen könnten Sie als Eigentümer einer Immobilie in den folgenden Fällen treffen:

      • Veränderungen an Grundstück oder Immobilie:
        Sollten Sie Veränderungen wie Anbauten oder Abrisse an Ihrer Immobilie oder am Grundstück vornehmen, beeinflusst dies den Einheitswert. Durch Fortschreibungen der Bewertung könnte sich demnach der Einheitswert Ihres Hauses erhöhen. Infolgedessen erhöht sich dann auch die Grundsteuer für Ihre Wohnung oder Ihr Haus. Zum Zweck von Wertfortschreibungen auf den Einheitswert verschickt das Finanzamt nach eigenem Ermessen Aufforderungen zur Abgabe einer Einheitswerterklärung. Eine solche Erklärung müssen Sie also nicht automatisch jedes Jahr einreichen.
      • Erhöhung des Hebesatzes:
        Sollte Ihre Gemeinde beschließen, den Hebesatz für die Grundsteuer zu erhöhen, hat dies ebenfalls eine höhere Grundsteuer zur Folge. Gerade die Erhöhung des Hebesatzes ist ein Faktor, den Sie als Immobilienbesitzer nicht beeinflussen können.

      Grundsteuer bei Eigentümerwechsel: Wer muss zahlen?

      Aus juristischer Sicht schuldet immer derjenige dem Staat die Grundsteuer, der bei der Feststellung des Einheitswerts als Eigentümer der Immobilie gilt. Laut § 9 Abs.1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) wird die Grundsteuer zudem zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. 

      Stichtag 1. Januar

      Wer am 1. Januar eines Kalenderjahres ein Haus oder eine Wohnung sein Eigentum nennt, muss die Grundsteuer auch für das komplette Jahr entrichten. Ein Verkauf in der Mitte des Jahres ändert daran nichts. Wenn Sie davon abweichen möchten, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag der Immobilie nötig. Auf diese Weise könnte der Verkäufer vom Käufer eine anteilige Erstattung für die Restzeit des Jahres nach dem Verkauf erhalten.

      Steuervorteile bei der Grundsteuer

      Sobald Sie Ihre Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen, können Sie die Grundsteuer als Werbungskosten von Ihrer Einkommensteuer absetzen. Dies ist innerhalb der Abrechnung Ihrer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung möglich. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung als Eigenheim nutzen, existiert im Normalfall keine Möglichkeit, einen Steuererlass auf die Grundsteuer zu erhalten. Als Vermieter sieht dies jedoch anders aus. Sie können immer dann erfolgreich einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer stellen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

      1. Ihre Mieteinnahmen lagen im entsprechenden Jahr deutlich unter der geschätzten üblichen Jahresrohmiete:
        Die geschätzte übliche Jahresrohmiete ergibt sich im Normalfall aus dem Mietspiegel oder der regionalen Gewerbemietenübersicht. Dabei wird die Bruttokaltmiete inklusive der kalten Betriebskosten betrachtet. Liegen Ihre tatsächlichen Mieteinnahmen um mehr als 50% unter der üblichen Jahresrohmiete, erhalten Sie einen Grundsteuererlass von 25%. Fallen die Mieteinnahmen in einem Jahr komplett aus, können Sie sogar einen Erlass der Grundsteuer von 50% beantragen.
      2. Sie haben die Gründe dafür nicht zu vertreten (kein Eigenverschulden):
        Die möglichen Gründe für niedrigere Mieteinnahmen sind vielfältig. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um Mietminderungen durch Mieter oder Leerstand aufgrund fehlender Interessenten oder der Unbewohnbarkeit einzelner Wohnungen. Einen Steuererlass erhalten Sie jedoch nur, wenn Sie die Gründe nicht durch Ihre persönlichen Willensentscheidungen ausgelöst haben. Die folgende Tabelle stellt Beispiele für von außen eintretende Gründe und selbstverschuldete Ursachen einander gegenüber:
      Nicht selbst verschuldetSelbst verschuldet
      Allgemeiner MietverfallKein dauerhaftes und intensives Bemühen um neue Mieter
      Unvorhersehbare Schäden am Gebäude (Folge: Mietminderungen oder Auszüge wegen Unbewohnbarkeit)Durch den Vermieter freiwillig initiierte Modernisierungen oder Renovierungen
      Mangelndes Interesse potenzieller Mieter (trotz Bemühen um neue Mieter)Forderung zu hoher Mieten bei der Mietersuche
      -Einnahmeausfall durch unterlassende Renovierungsarbeiten
      Tabelle: Beispiele für selbst verschuldete und nicht selbst verschuldete Mieteinbußen in Bezug auf einen möglichen Grundsteuererlass

      In Bezug auf die Forderung zu hoher Mieten kommt schnell die Frage auf, was als zu hoch einzustufen ist. Da es keine anderslautenden gesetzlichen Vorgaben gibt, sind ortsübliche Mieten angemessen. Sie brauchen Ihren Wohnraum also nicht für Mieten unterhalb dieser Preisschwelle anzubieten, um einen Grundsteuererlass zu beantragen. Den Antrag auf den Steuererlass müssen Sie jeweils bis zum 31. März des Folgejahres einreichen, wobei ausführliche Begründungen auch nachgereicht werden können.

      Grundsteuer für Vermieter

      Als Vermieter einer Immobilie ist es Ihnen erlaubt, die Grundsteuer auf Ihre Mieter umzulegen. In der Betriebskostenverordnung werden die auf den Mieter umlegbaren Betriebskostenarten genau beschrieben. Die Verordnung nennt dabei namentlich die Grundsteuer. Damit Sie die Grundsteuer am Ende jedoch tatsächlich umlegen können, ist es wichtig, dies vorher im Mietvertrag zu vereinbaren. Die Umlage selbst erfolgt bei Mehrfamilienhäusern nach der jeweiligen Wohnfläche. Befindet sich im Haus jedoch ein Gewerbe, muss dessen Umlage getrennt betrachtet werden, da die Grundsteuer für Gewerbeflächen höher ausfällt. Nach Herausrechnung der Gewerbefläche können Sie restliche Grundsteuer wieder ganz normal nach der Restwohnfläche umlegen.

      Früh informieren, Grundsteuer richtig einkalkulieren

      Die Grundsteuer betrifft in Deutschland jeden Grundstücks- und Immobilienbesitzer. Umso wichtiger ist es, diese regelmäßige, finanzielle Belastung als Käufer einer Immobilie von vorneherein mit einzukalkulieren. Denn neben der monatlichen Rate für Ihre Baufinanzierung wollen auch die laufenden Nebenkosten gestemmt werden. Wenn Sie sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie über die Grundsteuer für das Haus oder die Wohnung informieren, bleiben Ihnen später böse finanzielle Überraschungen erspart. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen dabei, einen lückenlosen Finanzierungsplan aufzustellen.

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      Immobilienkäufer müssen finanziell mehr wuppen als den Kaufpreis: Neben den einmaligen Kaufnebenkosten wie Maklercourtage und Notargebühren steht auch die jährlich fällige Grundsteuer ins Haus. Wir helfen Ihnen, den Überblick über Ihren Finanzbedarf zu bekommen. Unserer bundesweit 550 Berater vor Ort helfen Ihnen bei der Finanzplanung. Fordern Sie dazu einfach aktuelle, kostenlose und unverbindliche Finanzierungsangebote von uns an.

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