0800 8833880
Montag bis Freitag: 8.00 – 18.00 Uhr Mehr Infos

Grundsteuer: Steigt sie nach der Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer geht alle an, denn jeder muss sie jährlich zahlen: Mieter anteilig über die Mietnebenkosten, Eigentümer tragen sie ganz alleine. Nun steht eine Grundsteuerreform an. Wird es dadurch für alle teurer? Das klären wir in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist die Grundsteuer?

      Die Grundsteuer (oder auch „Bodenzins“ genannt) ist eine jährlich anfallende Steuer und nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Kauf einer Immobilie gezahlt werden muss. Jeder, der ein Grundstück sein Eigentum nennt oder ein Erbbaurecht in Anspruch nimmt, muss jährlich Grundsteuer an seine Gemeinde entrichten. Eigentümer, die ihr Eigenheim selbst bewohnen, tragen sie voll und ganz alleine. Aber auch Mieter werden dafür zur Kasse gebeten, denn der Vermieter darf die Grundsteuer anteilig über die Nebenkosten auf seine Mieter umlegen. Das heißt: Steigt oder sinkt die Grundsteuer hierzulande, ist fast jeder Einwohner Deutschlands finanziell davon betroffen.

      Ein aktuelles Thema, denn im Jahr 2019 muss sich die Bundesregierung mit einer Grundsteuerreform auseinandersetzen. Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2019 festgestellt, dass die jetzige Art und Weise der Grundsteuererhebung in Westdeutschland verfassungswidrig ist, weil sie gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes (Art. 3 Abs. 1) verstößt. Das größte Problem liegt darin, dass die Erhebung der Grundsteuer auf völlig veralteten Daten basiert.

      Mit dieser Feststellung ging der Auftrag an die Bundesregierung einher, die Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2019 zu reformieren. Die Bundesregierung hat ihre Hausaufgaben pünktlich gemacht: Am 8. November wurde die Grundsteuerreform im Bundesrat verabschiedet, damit ist sie nun beschlossene Sache. Eingesetzt wird das neue Modell aber erst ab 2025. So lange findet noch das alte Modell Anwendung.

      Die jetzige Grundsteuer B

      In Deutschland unterscheidet man grundsätzlich zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B. Handelt es sich um ein Agrar-Grundstück für die Land- und Forstwirtschaft, greift die Grundsteuer A. Ist es ein bauliches Grundstück, kommt die Grundsteuer B zum Zuge. Für Eigentümer und Mieter wird also normalerweise die Grundsteuer B angesetzt. Wenn wir hier von „der Grundsteuer“ sprechen, meinen wir in diesem Artikel deshalb ausschließlich die Grundsteuer B.

      Die Grundsteuer B bemisst sich in erster Linie am Wert des Grundstücks. Das Steueraufkommen fließt in die Kasse der Gemeinde, in dem das Grundstück liegt. Zu Jahresbeginn erhält jeder Eigentümer, der zum 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Grundbuch des Grundstücks eingetragen war, Post von der Gemeinde. Die Grundsteuer wird immer für das gesamte Jahr im Voraus festgesetzt, zu zahlen ist sie allerdings vierteljährlich.

      Um nun herauszufinden, wie viel Grundsteuer Sie bis 2025 für Ihr Eigenheim zahlen müssen, sind drei Faktoren wichtig: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die dazu gehörende Berechnungsformel lautet:

      Berechnungsformel für die Grundsteuer

      (Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) = Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €.

      Wir erklären Ihnen hier einmal, was es mit diesen Faktoren auf sich hat, wie Sie Ihre Grundsteuer Schritt für Schritt selbst berechnen und zeigen an einem Beispiel-Haus, wie viel Grundsteuer nach dem alten Modell in verschiedenen Gebieten Deutschlands zu zahlen ist.

      Was ist der Einheitswert?

      Der Wert eines Grundstücks kann nicht einfach „Pi mal Daumen“ geschätzt werden, hierzu bedarf es einer Bemessungsgrundlage. Für die Grundsteuer zieht man dazu den sogenannten Einheitswert heran. Seine Feststellung wird durch §19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert. Der Einheitswert soll dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie möglichst nahe kommen.

      Darum sind die Einheitswerte veraltet

      Die erste Hauptfeststellung für den Einheitswert fand deutschlandweit am 1. Januar 1935 statt. Das Gesetz sah damals vor, dass fortan alle sechs Jahre eine Neufeststellung erfolgen sollte. Dann kam aber der zweite Weltkrieg dazwischen. Im Osten Deutschlands wurde seitdem nie wieder eine Hauptfeststellung angestoßen, im Westen Deutschlands nur ein einziges Mal, und zwar am 1. Januar 1964. So kommt es, dass die Einheitswerte im Osten noch auf der Feststellung von 1935 und im Westen von 1964 basieren.

      Das heißt in der Praxis: Die Finanzämter der Kommunen greifen auf völlig veraltete Datensätze zurück, um den Einheitswert für Ihr Grundstück zu ermitteln. Der Immobilienmarkt hat sich hüben wie drüben seitdem stark verändert. Er weicht heutzutage stark vom tatsächlichen Marktwert ab und liegt in vielen Fällen darunter.

      Das wurde auch vom Bundesverfassungsgericht bemängelt:

      „Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.“ (Pressemitteilung Bundesverfassungsgericht vom 10. April 2019)

      Bis zum Jahr 2025 bleibt es aber erstmal bei der alten Vorgehensweise.

      So legt das Finanzamt den Einheitswert fest

      Bei einem unbebauten Grundstück wird die Grundstücksgröße in Quadratmetern mit dem jeweiligen Bodenwert aus den Jahren 1935 (Osten) bzw. 1964 (Westen) multipliziert. Bei einem bebauten Grundstück ist die Frage: Vermietet oder selbstgenutzt? Bei vermieteten Immobilien wendet das Finanzamt das sogenannte Ertragswertverfahren an, bei dem die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Betrachtungsjahr hätte zahlen müssen, eine wichtige Rolle spielt. Wertkorrekturen erfolgen hier mittels eines Multiplikators, der neben dem Alter auch die Beschaffenheit des Objekts sowie die Lage berücksichtigt. Bei einer selbstgenutzten Immobilie kommt hingegen meist das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei dem die Grundstücks- und Herstellungskosten eine Hauptrolle spielen.

      Was ist die Grundsteuermesszahl bzw. der Grundsteuermessbetrag?

      Mit der Grundsteuermesszahl hat der Bund die Möglichkeit, die Höhe der Grundsteuer zu regulieren: Sie definiert nämlich, wie viel vom Einheitswert tatsächlich versteuert werden muss. Diese Grundsteuermesszahl fällt je nach Grundstücksart unterschiedlich hoch aus. Für die alten Bundesländer liegt sie zwischen 2,6 und 6,0 Promille. In den neuen Bundesländern variiert sie von fünf bis zehn Promille und hängt auch nochmal von der Einwohnerzahl ab. Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Einheitswert multipliziert und ergibt dann in der Summe den Grundsteuermessbetrag.

      Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern

      GrundstücksartGrundsteuermesszahl
      Einfamilienhaus bis 38.346,89 € Einheitswert2,6 ‰
      Einfamilienhaus ab 38.346,89 € Einheitswert3,5 ‰
      Zweifamilienhaus3,1 ‰
      Anderes Wohneigentum3,5 ‰
      Land und Forstwirtschaft6 ‰
      Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

      Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern

      GrundstücksartGemeinden bis 25.000 EinwohnerGemeinden zwischen 25.000 und 1.000.000 EinwohnerGemeinden über 1.000.000 Einwohner
      Altbauten (ohne Einfamilienhäuser)10 ‰10 ‰10 ‰
      Neubauten (ohne Einfamilienhäuser)8 ‰7 ‰6 ‰
      Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Altbauten)10 ‰10 ‰10 ‰
      Einfamilienhäuser (Altbauten) ab übersteigendem Einheitswert8 ‰6 ‰5 ‰
      Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Neubauten)8 ‰6 ‰5 ‰
      Einfamilienhäuser (Neubauten) ab übersteigendem Einheitswert8 ‰7 ‰6 ‰
      Unbebaute Grundstücke10 ‰10 ‰10 ‰
      Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

      Was ist der Hebesatz?

      Die Grundsteuer fließt in die Gemeindekassen und wird zum Aus- und Aufbau der Infrastruktur verwendet. Etwa 15 Milliarden Euro kommen den Gemeinden derzeit bundesweit pro Jahr zugute. Über den Hebesatz haben die Gemeinden die Möglichkeit, ihr Steueraufkommen selbst zu regulieren, denn den Hebesatz dürfen sie eigenständig festlegen.

      Dadurch schwanken die Hebesätze in Deutschland zwischen geringen 45 Prozent (Gemeinde Christinenthal in Schleswig-Holstein) und stattlichen 960 Prozent (Gemeinde Nauheim in Hessen). Heben die Gemeinden den Hebesatz an, fließt mehr Grundsteuer in die Gemeindekassen, aber die Ortschaft wird unattraktiver für Immobilienkäufer, weil die Nebenkosten für das Eigentum steigen. Senken sie den Hebesatz ab, nehmen die Gemeinden weniger ein, locken aber mehr Immobilienkäufer in den Ort, weil sich die Nebenkosten erträglicher gestalten.

      Tipp: Hebesätze vorher in Erfahrung bringen

      Am Vergleich zwischen Christinenthal und Bad Nauheim erkennen Sie es bereits: Der jährliche Grundsteuerbetrag kann von Ort zu Ort extrem unterschiedlich ausfallen. Wer sich durch einen Immobilienkauf längerfristig niederlässt, ist deshalb gut beraten, sich vor dem Kauf über den Hebesatz zu informieren und das Ergebnis in die Kaufentscheidung mit einfließen zu lassen.

      Grundsteuer berechnen: So geht's!

      Mit der nachfolgenden Schritte-Liste zeigen wir Ihnen, wie Sie die Grundsteuer selbst berechnen können und woher Sie alle dazu benötigten Informationen bekommen.

      1. Den Einheitswert bei der Gemeinde erfragen

        Als Kaufinteressent können Sie den Einheitswert der gewünschten Immobilie beim Vorbesitzer bzw. Makler erfragen. In diesem Fall ist es sinnvoll, direkt um die Information zur bisher gezahlten Grundsteuer zu bitten. Als Eigentümer der Immobilie erhalten Sie den Steuerbescheid einmal pro Jahr automatisch zugesandt. Ansonsten haben Sie die Möglichkeit, den Einheitswert direkt bei Ihrer zuständigen Gemeinde zu erfragen.

      2. Grundsteuermesszahl festlegen

        Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben und zur Grundsteuerberechnung mit dem Einheitswert multipliziert. Sie ergibt sich aus der Art des Grundstücks sowie der Höhe des Einheitswertes. Außerdem wird die Grundsteuermesszahl in den alten und den neuen Bundesländern unterschiedlich angesetzt. Aus unseren obigen Tabellen können Sie ablesen, welche Grundsteuermesszahl in Ihrem Fall angesetzt wird.

      3. Den Hebesatz herausfinden

        Den für Ihre Gemeinde gültigen Hebesatz können Sie entweder direkt bei Ihrer Gemeinde erfragen oder aus der offiziellen Excel-Tabelle des gemeinsamen Statistikportals des Bundes und der Länder ablesen. Diese Tabelle steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung.

      4. Die Berechnungsformel anwenden

        Sobald Ihnen alle drei Größen bekannt sind, können Sie die Berechnungsformel Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) x (Hebesatz/100) anwenden, um den jährlich zu zahlenden Grundsteuerbetrag herauszufinden. Da die Grundsteuer quartalsweise gezahlt wird, teilen Sie diesen Betrag nochmal durch 4 und erhalten die Höhe der Quartalsrate.

      Beispiel: Grundsteuer für ein 120-Quadratmeter-Reihenhaus

      Durch den Hebesatz, den die Gemeinden individuell festlegen, kann die Grundsteuer für ein und dasselbe Haus in verschiedenen Gebieten sehr stark variieren. Um die Unterschiede einmal zu zeigen, stellen wir uns ein durchschnittliches 120-Quadratmeterhaus im günstigen Christinenthal in Schleswig-Holstein (45 Prozent), im durchschnittlichen Düsseldorf (440 Prozent), im Bundesdurchschnitt und im teuren Nauheim (960 Prozent) vor. Unser Beispielhaus hat immer einen Einheitswert von 34.461 Euro.

       ChristinenthalDüsseldorfBundesdurchschnittNauheim
      Hebesatz45 %440 %464 %960 %
      Grundsteuermesszahl2,6 ‰2,6 ‰2,6 ‰2,6 ‰
      Jährlich zu zahlende Grundsteuer40,31 € (10,07 € / Quartal)394,24 € (98,55 € / Quartal)415,73 € (103,93 € / Quartal)599,04 € (149,76 € / Quartal)
      Tabelle: Grundsteuerkosten für ein 120-Quadratmeter-Haus in Deutschland

      An dieser Beispielrechnung zeigt sich sehr eindrucksvoll, welch großen Einfluss der Hebesatz der Gemeinde auf die jährlich zu zahlende Grundsteuer hat: Eigentümer in Nauheim zahlen mehr als zehn Mal so viel Grundsteuer im Jahr wie Eigentümer in Christinenthal.

      Im Osten verhält sich die Lage nochmal anders: Weil die Einheitswerte hier auf besonders veralteten Daten aus dem Jahr 1935 basieren, setzt man hier höhere Grundsteuermesszahlen an, im Schnitt liegen sie bei 7 Promille. Aufgrund der frühen Jahreszahl sind hier allerdings auch die Einheitswerte deutlich niedriger, dasselbe Haus hätte in den neuen Bundesländern vielleicht einen Einheitswert von 25.000 Euro statt 34.461 Euro.

      Tipp: Orientierungswerte

      Wenn Sie Ihre Grundsteuer im Vorhinein kalkulieren möchten, ist für Sie der durchschnittliche Hebesatz von 464 % bereits ein guter Anhaltspunkt. Als Faustregel für die Gewerbesteuermesszahl lässt sich ein Wert von 3 ‰ für Westdeutschland und ein Wert von 7 ‰ für Ostdeutschland festlegen. Der Einheitswert ist sehr schwer abzuschätzen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie jedoch zunächst 20-25 % Ihres Kaufpreises ansetzen.

      Grundsteuer bei Eigentümerwechsel: Wer muss zahlen?

      Aus juristischer Sicht schuldet immer derjenige dem Staat die Grundsteuer, der bei der Feststellung des Einheitswerts als Eigentümer der Immobilie gilt. Laut § 9 Abs.1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) wird die Grundsteuer zudem zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. 

      Stichtag 1. Januar

      Wer am 1. Januar eines Kalenderjahres ein Haus oder eine Wohnung sein Eigentum nennt, muss die Grundsteuer auch für das komplette Jahr entrichten. Ein Verkauf in der Mitte des Jahres ändert daran nichts.

      Wenn Sie davon abweichen möchten, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag der Immobilie nötig. Auf diese Weise könnte der Verkäufer vom Käufer eine anteilige Erstattung für die Restzeit des Jahres nach dem Verkauf erhalten.

      Gerechter und einfacher, aber nicht teurer: So soll die neue Grundsteuer nach der Grundsteuerreform 2019 aussehen

      Die Erhebung der Grundsteuer bleibt in ihren Grundzügen erhalten und wird auch in Zukunft über den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz gesteuert. Der wichtigste Unterschied liegt bei der Ermittlung des Einheitswertes: Bebaute Wohngrundstücke werden künftig nur noch mithilfe des Ertragwertverfahrens bewertet. Die Kriterien für das Ertragwertverfahren werden erheblich reduziert: Künftig spielen hier nur noch die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Gebäudeart, das Baujahr und die Wohnfläche eine Rolle. Das Sachwertverfahren kommt in Zukunft nur noch bei Nichtwohngrundstücken zum Einsatz. 

      Im Februar 2019 hat Finanzminister Olaf Scholz mit den Ländern über dieses neue Modell beraten und anschließend einen Gesetzentwurf erstellt, der aktuell noch durch die verschiedenen Gremien geht.

      Die wichtigsten Ziele des neuen Grundsteuermodells lauten:

      • Mehr Steuergerechtigkeit: Mit dem Neuentwurf soll die Grundsteuer für alle fairer werden, die vom Bundesverfassungsgericht angeprangerte Ungleichbehandlung soll ausgehebelt werden
      • Konstant bleibende Steuereinnahmen: Gleichzeitig soll sich das jährliche Steueraufkommen durch die Grundsteuerreform aber nicht erhöhen, sondern konstant bei 15 Milliarden Euro bleiben
      • Einfacheres Bewertungsverfahren: Scholz will die Kriterien für die Grundstücksbewertung drastisch reduzieren
      • Flexibilität für Bundesländer: Die einzelnen Bundesländer sollen aber über eine sogenannte Öffnungsklausel, für die vorher erst noch das Grundgesetz geändert werden muss, von der neuen Regelung abweichen dürfen

      Wie wird die Umsetzung des neuen Grundsteuermodells vonstatten gehen?

      Ab 2025 soll das neue Grundsteuermodell in einem dreistufigen Verfahren eingeführt werden:

      1. In einem ersten Schritt müssen alle 36 Milliarden Grundstücke in ganz Deutschland neu bewertet werden. Dazu ist eine Einschränkung der Unverletzlichkeit der Wohnung (§13 GG) angedacht. Das heißt nichts anderes als: Immobilieneigentümer (und ggf. auch Mieter) müssen sich auf Hausbesuche vom Finanzamt bzw. von der Gemeinde einstellen, weil viele Objekte vor Ort besichtigt werden müssen, um ihren Wert neu festzulegen. Die Grundstückswerte dürften seit 1935 bzw. 1964 vor allem in Ballungsgebieten stark gestiegen sein, dies würde unweigerlich zu einer höheren Grundsteuer führen. Damit es dazu nicht kommt, hat Olaf Scholz den zweiten Schritt vorgesehen.
      2. Die Absenkung der Grundsteuermesszahl soll dem Anstieg der Grundsteuer entgegenwirken. Das grundsätzliche Verhältnis zwischen wertvolleren und weniger wertvollen Grundstücken soll dabei aber erhalten bleiben.
      3. In der dritten Phase sollen dann die Kommunen noch das Versprechen von Olaf Scholz, das jährliche Steueraufkommen konstant bei 15 Milliarden zu halten, einhalten. Für Kommunen in besonderes teuren Lagen heißt das: Hebesätze gegebenenfalls absenken, damit die Eigentümer nicht mit einer höheren Grundsteuer belastet werden.

      Führt das Scholz-Modell zu steigenden Grundsteuern?

      Das lässt sich noch nicht eindeutig beantworten, es ist aber sehr wahrscheinlich. Zunächst einmal dürfte klar sein: Wenn alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, steigen die Werte an, denn seit 1935 bzw. 1964 hat sich eine Menge getan auf dem Immobilienmarkt. Vor allem in Ballungsgebieten dürften die Immobilienpreise seitdem erheblich gestiegen sein. Trotzdem soll die neue Grundsteuer laut Olaf Scholz „aufkommensneutral“ bleiben, das heißt also, die Kommunen sollen keine höheren Steuereinnahmen einstreichen als vorher. Doch wie will Scholz das sicherstellen?

      Der schwarze Peter liegt bei den Kommunen: Der Bund wird zwar durch niedrigere Grundsteuermesszahlen gegen die gestiegenen Grundstückswerte ansteuern – in teuren Gegenden ist das aber nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Hier wird das neue Modell trotzdem zu höheren Grundsteuern führen. Dann sind die Kommunen gefragt, denn in diesem Fall sollen sie die Hebesätze ebenfalls herabsenken. Ob sie das dann machen und gegebenenfalls auf Steuereinnahmen verzichten, ist sehr fraglich.

      Wir gehen davon aus, dass die Grundsteuer grundsätzlich steigt. Die Frage ist nur: Für alle Eigentümer oder nur für einzelne? Das lässt sich aktuell noch schwer prognostizieren. Momentan zeichnet sich nur ab, dass vor allem Städter das Nachsehen haben werden. Auf dem Lande und in strukturschwächeren Gebieten wird das neue Modell voraussichtlich eher zu sinkenden Grundsteuern führen.

      Kritik am Scholz-Modell: Die Vor- und Nachteile

      Vorteile
      • Fairer für alle Eigentümer: Wer eine Immobilie in begehrter Lage mit hohem Marktwert besitzt, muss nach dem neuen Modell mehr Grundsteuer zahlen als jemand, der eine Immobilie in Randlage mit geringerem Marktwert besitzt
      • Aktuellere Werte: Die Grundsteuer wird auf neuen, marktähnlichen Grundstückswerten basieren
      Nachteile
      • Städter haben das Nachsehen: Die Grundsteuer wird für Eigentümer und Mieter vor allem in Städten vermutlich höher ausfallen, was zu einem zusätzlichen Immobilienpreistreiber werden könnte
      • Mehr Bürokratie: Die Werte müssen auch bei diesem Modell regelmäßig neu erfasst werden, was allerdings beim Vorgängermodell seit 1935 auch schon vorgesehen war, aber nicht funktioniert hat
      • Steigende Grundsteuern: Ob die Kommunen Scholz ‘ Versprechen zur Aufkommensneutralität durch niedrigere Hebesätze umsetzen, bleibt fraglich
      • Hoher Aufwand: Immobilienkäufer & -eigentümer müssten wohl ab sofort eine zusätzliche Steuererklärung abgeben, was zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand bei den Finanzämtern führt.

      Alternative Grundsteuermodelle

      Bevor sich das Finanzministerium auf den jetzigen Vorschlag festgelegt hat, wurden im Wesentlichen drei Modelle geprüft, die wir an dieser Stelle noch einmal vorstellen wollen. 

      Das Flächen- bzw. Äquivalenzmodell

      Die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg und Hessen setzen sich für ein Flächen- bzw. Äquivalenz-Modell ein, bei dem nicht der Wert eines Grundstücks die entscheidende Rolle spielt, sondern seine Größe. Zur Erhebung der Grundsteuer kämen dann noch Multiplikatoren hinzu, die sich an der Nutzungsart orientieren: Für privat genutzte Grundstücke gäbe es dann andere Multiplikatoren als für Gewerbeflächen.

      Der größte Vorteil dieses Modells: Steigende Grundstückspreise würden nicht automatisch auch zu einem Anstieg der Grundsteuer führen, die Bemessungsgrundlagen und damit auch die Grundsteuer würden sich nur in seltenen Fällen erhöhen. Und der Aufwand zur Erhebung der Grundsteuer wäre wesentlich geringer, denn im Gegensatz zum Marktwert ist die Größe eines Grundstücks unveränderlich. Sie muss also nicht immer wieder neu festgestellt werden. Zustimmung erhalten die drei Bundesländer unter anderem vom Eigentümerverband Haus und Grund, dem Bund der Steuerzahler und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA).

      Das Bodensteuermodell

      Bei diesem Modell geht es um eine Bodensteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke, die sich am Bodenrichtwert orientiert. Der größte Vorteil: Die Daten zum Bodenrichtwert werden von den kommunalen Gutachterausschüssen auf Basis von Daten aus notariellen Kaufverträgen ermittelt und liegen bereits vor, müssen nicht zusätzlich erhoben werden. Durch spezielle, höhere Hebesätze für unbebaute Grundstücke gäbe es hier außerdem die Möglichkeit, Eigentümer zu bestrafen, die mit Grundstücken spekulieren, statt sie zu bebauen. Man könnte also die Bautätigkeit ein Stück weit staatlich ankurbeln. Der Nachteil: Die Bemessungsgrundlagen würden sich deutlich erhöhen und zu einer höheren Grundsteuerbelastung führen.

      Der Deutsche Mieterbund und der Naturschutzbund (NaBu) haben sich zu einem Bündnis namens „Grundsteuer Zeitgemäß“ zusammengeschlossen und befürworten das Modell. Kritiker geben zu bedenken, dass auch die Bodenrichtwerte oftmals veraltet sind, weil sie aufgrund von Personalmangel vielerorts nicht regelmäßig dokumentiert werden können. Daher sei eine Vergleichbarkeit und damit eine gerechte Besteuerung (welche das Bundesverfassungsgericht als Ziel ausgab) in diesem Fall nur bedingt gegeben.

      Das Kostenwertmodell

      Dieses Modell wurde von einer Ländermehrheit vorgelegt und anfangs auch befürwortet, scheiterte aber letztlich am Widerstand der CSU und wurde deshalb nicht weiterverfolgt. Bei diesem Modell werden zusätzlich zu den Bodenrichtwerten, die ohnehin vorliegen, auch die Baukosten und Modernisierungsmaßnahmen bei der Wertermittlung berücksichtigt. Damit käme die Wertermittlung dem aktuellen Marktwert zwar noch näher, sie wäre aber auch um ein Vielfaches aufwändiger. Das Kostenwertmodell würde damit sehr wahrscheinlich zu enorm steigenden Grundsteuern führen.

      Altes Modell gegen neue Modelle im Vergleich

      Nun wollen wir uns nun nochmal ansehen, wie viel höher (oder niedriger) die Grundsteuer je nach neuem Modell konkret ausfallen würde. Als Vergleichsobjekt ziehen wir wieder das 120-Quadratmeter-Reihenhaus auf einem 300-Quadratmeter-Grundstück in Düsseldorf heran, weil Düsseldorf mit einem Hebesatz von 440 Prozent recht nah am bundesdeutschen Durchschnitt der Hebesätze liegt.

      Die Frage lautet also: Wie viel würde dasselbe Haus in Düsseldorf nach altem Modell und nach den jeweiligen neuen Modellen an Grundsteuer kosten, falls die Kommune den Hebesatz nach der Neueinführung nicht anpasst?

       Altes Grundsteuer-ModellÄquivalenz-ModellBodensteuer-ModellKostenwert-Modell
      Hebesatz440 %440 %440 %440 %
      Grundsteuermesszahl2,6 ‰2,6 ‰2,6 ‰3,5 ‰
      GrundstücksgrößeSpielt bei diesem Modell keine Rolle300 qmSpielt bei diesem Modell keine Rolle300 qm
      BodenrichtwertSpielt bei diesem Modell keine RolleSpielt bei diesem Modell keine Rolle610 € / qm610 € / qm
      Kostenwert Grundstück + GebäudeSpielt bei diesem Modell keine RolleSpielt bei diesem Modell keine RolleSpielt bei diesem Modell keine Rolle350.000 €
      Jährlich zu zahlende Grundsteuer394,24 €
      (98,55 € / Quartal)
      132 € 
      (33 € / Quartal)
      837,40 €
      (209,35 € / Quartal)
      8.208,20 €
      (2.052,05 € / Quartal)
      Tabelle: Altes Grundsteuermodell im Vergleich mit neuen Modellen

      Äquivalenzmodell als günstigste Variante, Kostenwertmodell als teuerste

      Unsere Beispielrechnung verdeutlicht, wie sich die einzelnen Modelle für die Eigentümer unseres Düsseldorfer Beispielhauses auswirken würden: Mit 132 Euro kämen sie mit dem Äquivalenz-Modell am günstigsten weg, das alte Modell liegt auf Platz zwei des Rankings, beim Bodensteuer-Modell müssten sie schon etwas tiefer in die Tasche greifen. Enorm aus dem Rahmen fällt hier das Kostenwert-Modell, das um mehr als das Zwanzigfache teurer ausfiele als das alte Modell.

    • Rechenweg beim Äquivalenz-Modell

      Bei dieser Berechnungsmethode ermittelt man den Grundsteuermessbetrag, indem man die Fläche vom Grundstück und von der Immobilie (die Bruttogeschossfläche) mit einer bestimmten Äquivalenzzahl multipliziert, in diesem Fall 0,02 für das Grundstück und 0,2 für die Immobilie. Anschließend werden beide Ergebnisse miteinander addiert und danach mit dem Hebesatz multipliziert. Der Rechenweg lautet:

      (Grundstück 300qm x Äquivalenzzahl 0,02 Euro = 6 Euro) + (Immobiliengröße 120 qm x Äquivalenzzahl 0,2 Euro = 24 Euro) = 30 Euro x 440/100 = 132 Euro Grundsteuer pro Jahr.

    • Rechenweg beim Bodenrichtwert-Modell

      Bei diesem Modell wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt, indem man die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert und der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Summe daraus wird dann nochmal mit dem Hebesatz multipliziert. Der Rechenweg lautet somit:

      Grundstücksgröße 120 qm x Bodenrichtwert Düsseldorf 610 € x Grundsteuermesszahl 2,6 Promille= 190,32 x Hebesatz Düsseldorf (440/100) = 837,40 € Grundsteuer pro Jahr.

    • Rechenweg beim Kostenwert-Modell

      Bei diesem Modell wird nicht nur der Bodenrichtwert, sondern auch der Kostenwert von Grundstück und Gebäude mitberücksichtigt. Weil der Einheitswert damit deutlich über der Grenze von 38.346,89 € liegt, steigt die Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille auf 3,5 Promille. Der Rechenweg sieht dann folgendermaßen aus:

      (Grundstücksgröße 300 qm x Bodenrichtwert 610 € = 183.000 €) + (Geschätzter Kostenwert für Gebäude und Immobilie: 350.000 €) = Einheitswert 533.000 € x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille = 1.865,50 € Grundsteuermessbetrag x 440/100 Hebesatz = 8.208,20 € Grundsteuer pro Jahr.

    • Aktueller Stand der Grundsteuer Reform

      Das von Olaf Scholz vorgeschlagene Modell umfasst drei Gesetzesentwürfe: den Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes, den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts und den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung. Der Bundestag hat die Entwürfe mit den Ländern abgestimmt und schließlich verabschiedet. Am 8. November hat nun auch der Bundesrat der Grundsteuerreform zugestimmt.

      Was wäre passiert, wenn die Bundesregierung bis zum 31.12.2019 keine Neuregelung auf den Weg gebracht hätte?

      In diesem Fall hätten die alten Regeln nicht länger angewandt werden dürfen. Das bedeutet, die Grundsteuer hätte zum 1. Januar 2020 ausgesetzt werden müssen, was massive Einnahmeeinbußen für die Gemeinden zur Folge gehabt hätte. Der Eigentümerverband Haus und Grund hatte vorgeschlagen, die Kommunen im Fall der Fälle stärker an der Einkommenssteuer zu beteiligen, um den Steuerausfall vorübergehend zu kompensieren. Dieser Fall ist nun allerdings nicht eingetreten.

      Früh informieren, Grundsteuer richtig einkalkulieren

      Für Käufer einer Immobilie ist es unerlässlich, die anfallenden, regelmäßigen Nebenkosten der Immobilie von vorneherein zu kennen. Denn die wollen zusätzlich zur laufenden Rate für die Baufinanzierung gestemmt werden. Wenn Sie sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie über die Grundsteuer für das Haus oder die Wohnung informieren, bleiben Ihnen später finanzielle Überraschungen erspart. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung unterstützen Sie dabei, einen lückenlosen Finanzierungsplan aufzustellen und helfen auch dabei, alle Nebenkosten zu ermitteln.

      Baufinanzierung und Nebenkosten in Einklang bringen

      Immobilienkäufer müssen finanziell mehr wuppen als den Kaufpreis: Neben den einmaligen Kaufnebenkosten wie Maklercourtage und Notargebühren steht auch die jährlich fällige Grundsteuer ins Haus. Wir helfen Ihnen, den Überblick über Ihren Finanzbedarf zu bekommen. Unserer bundesweit 550 Berater vor Ort helfen Ihnen bei der Finanzplanung. Fordern Sie dazu einfach aktuelle, kostenlose und unverbindliche Finanzierungsangebote von uns an.

      Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordern unverbindlich und kostenlos
      Baufinanzierungsrechner
      Rechnen Sie's mal durch

      Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.

      Hier finden Sie unsere Rechner im Überblick:

      Finanzierung
      Ihr Kredit für Ihre Wünsche

      Ob Sie eine neue Küche oder ein ganzes Haus finanzieren wollen – gemeinsam machen wir es nicht nur möglich, sondern auch günstig.

      Alle Infos von Autokredit bis Zinsprognose:

      Finanzlexikon
      Finanzbegriffe verstehen

      Ausführliche Artikel liefern Hintergrundinfos rund um die wichtigsten Finanzthemen.

      Fachbegriffe so kurz wie möglich erklärt:

      Zufrieden? So bewerten andere Kunden den Dr. Klein Service.
      Alle Kundenbewertungen im Überblick
      Wir haben unserer Kunden befragt.
      Kundenbewertung
      /5
      Kundenempfehlung
      %
       

      Diese Website verwendet Cookies, um Ihr Nutzungserlebnis zu verbessern. Durch die weitere Nutzung stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Wenn Sie nähere Informationen zu Cookies und deren Deaktivierung wünschen, lesen Sie bitte unsere Datenschutzhinweise .