Baugrundstück finden: Die besten Tipps

Baugrundstücke erfragen: Ämter geben Auskunft

Gemeinden und Städte sollten Sie unbedingt ansprechen. Denn sie besitzen häufig bebaubare Flächen, die sie zum Kauf anbieten. So weist das sogenannte Liegenschaftsamt in der Regel die zur Verfügung stehenden Flächen aus.

Fragen Sie auch beim Bauamt oder Stadtplanungsamt nach und erkundigen Sie sich, ob es für die Grundstücksflächen schon einen Bebauungsplan – auch B-Plan genannt – gibt. Ein Bebauungsplan legt für angehende Bauherren den Rahmen fest, ob und wie das Grundstück genutzt und bebaut werden darf.

Beim Amtsgericht werden Sie ebenfalls fündig. Amtsgerichte geben Auskunft über Grundstücke und Häuser, die zwangsversteigert werden. Grundstücke, die zwangsversteigert werden, können Sie oftmals günstiger erwerben. Kann ein Kreditnehmer seinen Immobilienkredit nicht mehr zurückzahlen, versucht die finanzierende Bank durch eine Zwangsversteigerung den Zahlungsausfall auszugleichen.

Baugrundstücke über Dritte

Ein Baugrundstück finden Sie nicht nur allein. Holen Sie sich gerne Unterstützung und teilen Sie die Suche nach dem passenden Baugrundstück auf. Somit erhöht sich Ihre Erfolgsaussichten. Makler, Bauträger oder eine Bauherrengemeinschaft können Sie beispielsweise bei Ihrer Baugrundstückssuche unterstützen.

• Makler
• Bauträger
• Bauherrengemeinschaft

Makler

Wenn Sie ein Grundstück finden wollen, können Sie einen Makler beauftragen. Er hat entweder bereits Grundstücke in seinem Portfolio oder begibt sich auf die Suche nach einem geeigneten Bauland. Dafür schließen Sie mit ihm einen Vertrag ab. Es gibt zwei Vertragsvarianten:

1. einen Alleinvermittlungsvertrag
2. einen allgemeinen Vertrag

Bei einem Alleinvermittlungsvertrag dürfen Sie nur diesen einen Makler beauftragen. Das hat den Vorteil, dass der Makler besonders motiviert ist, diesen Auftrag auch mit positivem Ausgang abzuschließen, da keine Konkurrenz ihm seinen Auftrag vor der Nase wegschnappen kann.

Bei einem allgemeinen Maklervertrag dürfen Sie mehrere Makler mit der Suche nach einem Baugrundstück beauftragen. Erfahrungsgemäß sind die Makler dann weniger motiviert und wenden ihre Energie bevorzugt für Alleinvermittlungsverträgen auf. Bei beiden Varianten fällt nach erfolgreicher Grundstückssuche eine Maklerprovision an.

Seit Dezember 2020 gilt dabei das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Jedoch ist es rechtlich möglich, die Maklerprovision zwischen den Vertragsparteien aufzuteilen. Planen Sie daher etwa 3,5 bis 7,0 % des Kaufpreises für die Maklerprovision ein. 

Bauträger

Ein Bauträger ist ein Anbieter bezugsfertiger Neubauten. Dafür kaufen sie in der Regel große Flächen und bauen ganze Neubaugebiete darauf. Sie erwerben also von einem örtlichen Bauträger neben dem massiven Neubau auch das Grundstück, auf dem er steht.

Ein Trend: Immer mehr Anbieter von Fertighäusern bieten häufig auch Grundstücke an, die Sie zusammen mit einem Haus der Firma kaufen können. Sie müssen also gar nicht erst ein Baugrundstück finden. 

Bauherrengemeinschaft

Sie finden kein bezahlbares Baugrundstück? In diesem Fall kann die Gründung einer Bauherrengemeinschaft ein Ausweg sein. Bei einer Bauherrengemeinschaft, die auch Baugruppe oder Baugemeinschaft genannt wird, kommen Menschen zusammen, die gemeinsam Wohnraum schaffen wollen.

Der größte Vorteil einer Bauherrengemeinschaft ist, dass alle anfallenden Kosten zwischen allen Parteien aufgeteilt werden. Das bedeutet demnach auch die Grundstückspreise. So zahlen Sie nur noch einen Teil des Kaufpreises. Seien Sie jedoch ehrlich zu sich selbst, ob Sie wirklich der Typ für eine Bauherrengemeinschaft sind. Denn Sie wohnen schließlich schon bald Tür an Tür.

Grundstücksfinanzierung berechnen

Selbst ein Grundstück finden

Der bequemste Weg ein Grundstück zu finden, sind Printanzeigen sowie die Suche auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet. Machen Sie sich aber vorab Gedanken über Ihr zukünftiges Eigenheim und das verfügbare Budget. Suchen Sie also gezielt. Haben Sie dann Interesse an einem Grundstück, sollten Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, entweder direkt mit dem Verkäufer oder mit einem Makler.

Eine weitere Option: Gehen Sie in der bevorzugten Baugegend spazieren. Eventuell fallen Ihnen Grundstücke oder „grüne Wiesen“ auf, die infrage kommen. In der Stadt entdecken Sie vielleicht eine kleine Lücke zwischen zwei Häusern. Diese kleinen Flächen sind für die meisten eher unattraktiv, da das Haus maßgeschneidert werden muss. Wenn Sie den Aufwand nicht scheuen, kann hier Ihr passgenaues Architektenhaus stehen. 

Unterschätzen Sie nicht die Kraft der Mundpropaganda. Erzählen Sie also im Familien, Freundes- und Kollegenkreis, dass Sie ein Baugrundstück suchen. Es kostet nichts und kann sehr effektiv sein. Gerade in ländlichen Gebieten wissen oft die Einheimischen, wo ein Grundstück zum Verkauf angeboten wird.

Grundstück über Erbbaurecht finden

Wer sich die Kosten für ein Grundstück ganz sparen will, schlägt bei einem Grundstück mit Erbbaurecht zu. Dieses Grundstück kaufen Sie nicht, sondern pachten es für einen Zeitraum. Üblich ist eine Spanne zwischen 50 bis 99 Jahren. In dieser Zeit zahlen Sie eine Erbpacht, die entweder vierteljährlich oder jährlich an den Verpächter gezahlt wird. Verpächter sind in der Regel Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. In einigen Fällen erfolgt die Verpachtung über Privatpersonen.

Über den vereinbarten Zeitraum können Sie das Grundstück verwenden, als wäre es Ihr Eigentum. So dürfen Sie beispielsweise darauf ein Haus bauen. Endet die Erbpacht und wird sie nicht verlängert, verlieren Sie Ihre Immobilie. Allerdings muss der Verpächter Sie dafür entschädigen: Zweidrittel des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie sind hier üblich. Wenn Sie das Angebot ausschlagen, muss Ihnen der Verpächter kein neues unterbreiten.

Checkliste Grundstückskauf

Sie haben ein passendes Grundstück gefunden, dass Ihren Vorstellungen entspricht. Glückwunsch. Unsere Checkliste verrät Ihnen, was Sie vor dem Kauf des Grundstücks überprüfen sollten:

• Bebauungsplan einsehen 
  Jede Region hat Ihre Besonderheiten. Prüfen Sie, ob Sie Ihr Haus auf dem Grundstück nach Ihren Vorstellungen bauen dürfen. Muss der Anstrich beispielsweise eine besondere Farbe haben? Diese Frage beantwortet der Bebauungsplan.
• Erschließungskosten des Grundstücks erfragen
  Ist das Grundstück erschlossen, sind also bereits Anschlüsse an die öffentliche Versorgung vorhanden, können Sie in der Regel sofort mit dem Bau starten. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, kommen auf noch die Erschließungskosten auf Sie zu.
• Beschaffenheit des Grundstücks prüfen 
  Geotechnische Büros bieten Hilfe an, um genau herauszufinden, welche Besonderheiten das Grundstück aufweist. Das ist für die Planung des Neubaus von großer Bedeutung. Ist beispielsweise der Grundwasserspiegel sehr hoch, muss ein Keller sehr gut abgedichtet werden.
• Altlasten auf dem Grundstück erforschen 
  Es ist von Vorteil einen Teil der Historie des Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Die Informationen bekommen Sie beim Altlastenkataster oder Bauamt. Die Anfrage ist zwar kostenpflichtig, sie fördert jedoch Hinweise auf beispielsweise giftige Stoffe im Boden zutage. Bestehen noch Zweifel, schafft ein Bodengutachten Abhilfe. Der Preis für ein Gutachten liegt zwischen 1.000 und 2.500 €.
• Umgebung erkunden 
  Machen Sie sich ein ausführliches Bild von der Umgebung. Dazu gehört beispielsweise die Lärm- und Geruchsbelästigung zu ergründen. In Zeiten des Klimawandels sollten Sie sich auch Gedanken über mögliche Umweltgefahren machen. Liegt es beispielsweise in einem Überschwemmungsgebiet? Müssen Sie mit starken Stürmen rechnen? Die Attraktivität der Umgebung hängt auch von der Nachbarschaft ab. Suchen Sie das Gespräch, denn schließlich wollen Sie für viele Jahrzehnte unbeschwert in einem Eigenheim wohnen. 
• Grundbucheintrag überprüfen
  Im Grundbuch finden Sie alle Informationen, um sich ein Bild über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks zu verschaffen. So erfahren Sie beispielsweise, ob ein Gläubiger noch auf sein Geld wartet.

Welche Grundstücksarten gibt es?

Wenn Sie ein Grundstück von der Gemeinde beziehungsweise Stadt kaufen wollen, sollten Sie diese 4 Grundstücksarten kennen. Denn nicht jede davon, die eine Gemeinde oder eine Stadt zum Verkauf anbietet, darf auch automatisch bebaut werden. 

• Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
• Bauerwartungsland
• Rohbauland
• Baureifes Land

Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung

Im Volksmund heißen Flächen, die zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ausgeschrieben werden, einfach Ackerland. Bei dieser Grundstücksart ist eine zukünftige Bebauung sehr unwahrscheinlich. Denn Ackerland bleibt in der Regel auch Ackerland. 

Bauerwartungsland

Bei einem Bauerwartungsland gibt es noch keine Entscheidung darüber, ob das Grundstück jemals bebaut werden darf. Daher sind die Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet noch nicht angeschlossen. Erwerben Sie solch ein Grundstück, gehen Sie also eine Wette ein, dass es irgendwann als baureifes Land eingestuft wird. 

Rohbauland 

Auch diese Grundstücksart ist noch nicht erschlossen, aber die Gemeinde beziehungsweise Stadt hat bereits der baulichen Nutzung zugestimmt. In manchen Fällen ist es sogar möglich, dass Sie sogar die Erschließung, also die Zugänglichmachung eines Grundstücks, selbst anstoßen können. Denn ohne Erschließung ist es nicht möglich, eine Baugenehmigung zu erhalten. Erkundigen Sie sich jedoch vorher, welche Erschließungskosten auf Sie zukommen würden. 

Baureifes Land

Wie bereits der Name vermuten lässt, handelt es sich dabei um Grundstücke, die Sie sofort bebauen dürfen. Denn für diese Grundstücksart existiert ein rechtsgültiger Bebauungsplan und in der Regel ist die Grundstücksfläche auch erschlossen. Sie kaufen also de facto ein baufertiges Grundstück. Übrigens, baureifes Land, auch Bauland genannt, kann aus mehreren Grundstücken bestehen. Werden diese einzeln aufgeteilt, spricht man von Baugrundstücken.

Einen Überblick, wie welche Grundstücksfläche in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt ausgeschrieben ist, können Sie aus dem Flächennutzungsplan entnehmen. Diesen finden Sie in der Regel im Rathaus oder im Bürgerbüro und in vielen Städten wird er auch auf der Website veröffentlicht.