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Kreditwürdigkeit: Wer erhält eine Baufinanzierung?

Ihre Kreditwürdigkeit ist Voraussetzung für den Erhalt einer Immobilienfinanzierung. Was bei der Bonitätsprüfung für den Hauskauf wichtig ist und welche Kriterien die Banken für die Kreditvergabe einer Baufinanzierung ansetzen, erfahren Sie bei Dr. Klein.

Entscheidungskriterien für die Kreditwürdigkeit bei einer Baufinanzierung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was bedeutet Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung?

      Als Kreditwürdigkeit bezeichnet man bei der Baufinanzierung den Nachweis, inwiefern Sie in der Lage sind, den Baukredit an die Bank wieder zurückzuzahlen. Diese Zahlungsfähigkeit ist allgemein auch als Bonität bekannt. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit bei einer Immobilienfinanzierung ist, desto höher sind Ihre Chancen, das Baudarlehen auch zu erhalten. Zudem steigt mit einer positiven Kreditwürdigkeit Ihre Aussicht auf günstige Bauzinsen. Ist es dagegen um Ihre Bonität nicht so gut bestellt, müssen Sie mit höheren Zinsen beziehungsweise mit Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe rechnen.

      Entscheidungskriterien für die Baufinanzierung: So geht die Bank vor

      Bevor die Bank Ihnen ein verbindliches Angebot für eine Baufinanzierung macht, wird sie Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Dazu ist sie sogar gesetzlich verpflichtet: Einerseits schützt die Bank sich damit vor Zahlungsausfällen. Sieht sie, dass Sie den Kredit nicht regelmäßig bedienen können, wird die Bank von einer Kreditvergabe absehen. Andererseits sollen Sie als Kreditnehmer so vor einer Überschuldung geschützt werden. Denn ist bereits abzusehen, dass Zahlungsausfälle drohen, kann es bereits nach kurzer Zeit zu einer Überschuldung kommen. Die Folge: Ihr Haus wird zwangsversteigert und Sie bleiben auf den Schulden sitzen.

      Für die Bonitätsprüfung bei einem Hauskauf holt die Bank sich Informationen ein – zum einen von Ihnen selbst und zum anderen von externen Auskunfteien wie der Schufa. Welche Kriterien Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen, stellen wir Ihnen hier einmal vor:

      1. Einkommen und Vermögen

      Um der Bank zu zeigen, dass Sie den Immobilienkredit auch bedienen können, müssen Sie detaillierte Nachweise über Ihr Einkommen und Ihre Vermögensverhältnisse darlegen. Dazu gehören Gehaltsnachweise der letzten sechs Monate, Zahlungen aus Renten und Einnahmen aus Mietverhältnissen. Bereits vorhandenes Vermögen in Form von Aktien oder Immobilien wirkt sich ebenfalls auf die Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung aus.

      Von Ihrem Familiennettoeinkommen setzt die Bank dann maximal 35 Prozent als monatliche Höchstrate an. Geringverdiener, für die bereits eine niedrige Monatsrate eine Belastung für das Budget ist, können es aufgrund der geringeren Kreditwürdigkeit schwerer haben, eine Baufinanzierung zu erhalten. Denn laut der Verbraucherkreditrichtlinie ist nur kreditwürdig, wer während der gesamten Laufzeit des Darlehens über ein ausreichendes Einkommen verfügt. Geringverdiener müssen also mehr Eigenkapital und Sicherheiten bringen als gutverdienende Antragsteller.

      2. Ihr Alter

      Ihr Alter kann entscheidend für einen positiven Kreditbescheid sein: So ist die Volljährigkeit Grundvoraussetzung, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Schwierig – aber nicht unmöglich – kann es für ältere Interessenten werden. Da sie jedoch oft über ein höheres Einkommen und mehr Eigenkapital als jüngere Bauherren verfügen, ist eine Baufinanzierung für über 50jährige oft kein Problem.

      3. Familienstand und Kinder

      Ein entscheidender Faktor für die Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung ist Ihr Familienstand. Die besten Chancen auf einen günstigen Zinssatz haben Sie, wenn Sie verheiratet sind oder in einer Partnerschaft leben. Dann können Sie mit zwei Einkommen punkten. Sind Sie Single, haben eine gut bezahlte Anstellung und eine einwandfreie Schufa, ist eine Baufinanzierung in der Regel auch kein Problem.

      Auch die Anzahl der Kinder hat Einfluss auf Ihre Bonität beim Hauskauf. Kinder kosten Geld, das Ihnen dann für Tilgung des Baukredites fehlt. Deshalb kann mit der Zahl unterhaltspflichtiger Kinder auch die Schwierigkeit, eine Baufinanzierung zu bekommen, steigen. Besonders schwer haben es Alleinstehende mit Kind: Da Unterhaltszahlungen und Kindergeld von der Bank bei der Haushaltsrechnung nicht anerkannt werden, sinkt das für die Tilgung zur Verfügung stehende Einkommen und damit auch die Kreditwürdigkeit. Reichen die Sicherheiten nicht aus, kann die Bank das Darlehen ablehnen oder einen Bürgen verlangen.

      4. Beschäftigungsverhältnis

      Der Beruf und die Branche, in der Sie arbeiten, ist ein weiteres Entscheidungskriterium auf Ihrem Weg zur Baufinanzierung. So haben Sie als Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst sehr gute Chancen, eine Baufinanzierung zu bekommen, da Sie über ein regelmäßiges Einkommen und ein sicheres Beschäftigungsverhältnis verfügen.

      Wer selbständig oder als Freiberufler arbeitet, hat oft ein unregelmäßiges Einkommen. Die Bank verlangt deshalb oft die Lohnnachweise der letzten drei Jahre. Können Sie zeigen, dass auch in Zukunft mit regelmäßigen Aufträgen zu rechnen ist und bringen zusätzlich noch einen zweiten Darlehensnehmer mit, ist eine Baufinanzierung auch für Selbständige realisierbar.

      Wichtig ist auch die Beschäftigungsdauer bei Ihrem Arbeitgeber. Je länger Sie bereits angestellt sind, desto höher sind Ihre Chancen bei der Kreditvergabe. Befinden Sie sich dagegen noch in der Probezeit, wirkt sich das oft negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung aus. Einige Banken schließen eine Baufinanzierung während der Probezeit ganz aus, andere Banken wiederum finanzieren auch in der Probezeit. Sind Sie beispielsweise direkt vom vorherigen Arbeitgeber gewechselt, ist eine Baufinanzierung meist kein Problem. In den meisten Fällen wird die erste Auszahlung aber erst nach Ende der Probezeit erfolgen.

      Ähnliches gilt für befristete Arbeitsverträge. In der Regel ist es für diese Arbeitnehmer schwerer, einen Kredit zu erhalten. Wurde dagegen die Befristung bereits mehrfach verlängert und dies durch Nachweise bestätigt, sind Banken eher zu einer Finanzierung bereit.

      5. Eigenkapital

      Eigenkapital ist ein wichtiger Baustein für Ihre Finanzierung. Sie wirkt sich nicht nur positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit bei der Immobilienfinanzierung aus, sondern erhöht auch Ihre Aussicht auf niedrige Hypothekenzinsen. Es gilt das Motto: Je mehr, desto besser! Je mehr Eigenkapital Sie also mitbringen, desto höher sind Ihre Chancen auf eine günstige Baufinanzierung. So sollten mindestens die Nebenkosten, die bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können, aus eigener Tasche bezahlt werden. Wer noch mehr Eigenkapital einbringen kann, senkt das Finanzierungsrisiko und steigert seine Kreditwürdigkeit bei der Bank.

      Im Übrigen werden nicht nur Geldleistungen als Eigenkapital angerechnet, auch Eigenleistungen – also selbst erbrachte Arbeiten beim Hausbau – gelten für die Bank als Eigenkapital.

      6. Sicherheiten

      Sicherheiten erhöhen Ihre Chancen auf einen günstigen Baukredit bei der Bonitätsprüfung für den Hauskauf. Dazu gehören beispielsweise unbelastete Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere und Edelmetalle. Auch mit einem zweiten Darlehensnehmer oder einem Bürgen können Sie die Baufinanzierung absichern.

      7. Die Immobilie

      Auch die Immobilie selbst schauen sich die Banken genau an. So will die Bank sicherstellen, dass das Objekt werthaltig genug ist, um bei einem möglichen Wiederverkauf oder einer eventuellen Zwangsversteigerung die Baufinanzierung trotzdem vollständig zu tilgen. Wichtig sind dabei vor allem Aussagen über das Alter der Immobilie, den aktuellen Zustand sowie über welche Ausstattungsmerkmale das Objekt verfügt.

      Auch die Lage kann Einfluss auf die Kreditvergabe haben. So werden Objekte in bevorzugter Lage eher finanziert als ein sanierungsbedürftiges Haus in einem strukturschwachen Gebiet. All diese Faktoren fließen in den Verkehrswert der Immobilie ein. Zusätzlich berechnet die Bank aber auch den Beleihungswert der Immobilie: Darunter versteht man den Wert, den die Bank beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung für die Immobilie erhält. Der Beleihungswert ist circa zehn bis 15 Prozent niedriger als der errechnete Verkehrswert.

      8. Schufa-Auskunft

      Neben ihren eigenen Entscheidungskriterien für eine Baufinanzierung vertraut die Bank bei Fragen zur Zahlungsmoral vor allem Auskunfteien wie der Schufa, Bürgel oder Creditreform. Dort werden alle Daten zu Ihrem bisherigen Zahlungsverhalten gesammelt. Wichtig ist dabei vor allem die Frage, ob alle Verträge bisher immer pünktlich bedient wurden oder ob es bereits Unregelmäßigkeiten bei Rückzahlungen gab. Auch Informationen zu bestehenden oder bereits abgeschlossenen Krediten sowie über laufende Verträge und Bankkonten werden bei der Schufa hinterlegt.

      Aus dem daraus resultieren Schufa-Score und dem von der Bank ermittelten Score ergibt sich ein Wahrscheinlichkeitswert über Ihre Kreditwürdigkeit, der voraussagt, ob Sie den Kredit für die Baufinanzierung zurückzahlen können. Ist dieser positiv, erhalten Sie das Darlehen; ist er negativ, wird der Kredit abgelehnt oder zu einem höheren Zinssatz vereinbart.

      Wichtige Unterlagen für die Bonitätsprüfung zum Hauskauf

      Damit die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen kann, müssen Sie der Bank verschiedene Unterlagen vorlegen. Dazu gehören:

      • Ihr Personalausweis
      • Gehalts- bzw. Einkommensnachweise der letzten drei Monate
      • Nachweise über zusätzliche Einkünfte
      • Eine Vermögensauskunft
      • Nachweis über feste monatliche Ausgaben
      • Nachweis einer festen und unbefristeten Beschäftigung
      • Eventuell Kopien vorhandener Kreditverträge

      Welchen Einfluss Ihre Kreditwürdigkeit auf den Zinssatz hat

      Die Frage „Bin ich kreditwürdig, ein Haus zu bauen?“ stellen sich viele angehende Bauherren vor einer Bonitätsprüfung. Wie bereits erwähnt, gibt es einige Merkmale, mit Sie Ihre Kreditwürdigkeit für eine Baufinanzierung positiv beeinflussen können. Dazu gehören eine feste berufliche Anstellung und eine festes Einkommen ebenso wie ausreichend Eigenkapital. Hilfreich ist auch der Nachweis, dass Sie die monatliche Rate dauerhaft begleichen können – genauso wie eine positive Schufa-Auskunft.

      Holen Sie vor der Kreditanfrage eine Eigenauskunft bei der Schufa ein und prüfen Sie Ihren Score-Wert. Dies ist einmal jährlich kostenlos möglich. Damit können Sie mögliche Fehler noch bereinigen und so Ihre Bonität verbessern.

      Je besser der Score-Wert, den die Bank errechnet, ausfällt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie den Kredit bekommen und desto niedriger fällt der angebotene Zinssatz aus. Gerade bei einer Baufinanzierung, bei der es um hohe Summen und lange Laufzeiten geht, kann Ihre Kreditwürdigkeit das Zünglein an der Waage sein und Ihre Finanzierung schnell mehrere Tausend Euro teuer oder günstiger machen. Natürlich können Sie auch mit einem niedrigeren Score-Wert und einem befristeten Arbeitsverhältnis oder in der Probezeit eine Baufinanzierung erhalten – dann müssen Sie aber teurer zu einem höheren Zinssatz finanzieren.

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      Möchten Sie schon einmal wissen, mit welchem Zinssatz Sie ungefähr rechnen können? Mit unserem Bauzinsrechner können Sie Ihre aktuellen Bauzinsen ganz einfach ermitteln:

      Erhöht ein zweiter Antragsteller die Kreditwürdigkeit bei der Immobilienfinanzierung?

      Wer einen zweiten Antragsteller mit in die Immobilienfinanzierung aufnimmt, steigert seine Chancen, das Baudarlehen zu bekommen. Denn das doppelte Einkommen wirkt sich positiv auf die Kreditwürdigkeit aus und mindert für die Bank das Risiko, das geliehene Geld nicht zurück zu erhalten. Allerdings ist es wichtig sich klar zu machen, dass jeder Kreditnehmer für den anderen haftet. Das bedeutet: Gerät einer der Mitantragsteller in finanzielle Schwierigkeiten und kann die Rate nicht mehr bedienen, muss der zweite für den Kreditausfall aufkommen. Ist also bereits abzusehen, dass die finanzielle Ausgangslage des anderen Antragstellers nicht konstant ist, sollte eventuell auf ihn verzichtet werden. Das gilt genauso bei einem schlechten Schufa-Score des Mitantragstellers: Seine niedrige Kreditwürdigkeit wirkt sich negativ auf die Kreditvergabe und die Bauzinsen aus.

      Was passiert, wenn sich Ihre Bonität während der Kreditlaufzeit verschlechtert?

      Banken führen auch während des laufenden Kredites regelmäßig Bonitätsprüfungen durch. Dazu fragen sie beispielsweise bei der Schufa nach, ob Sie andere Verträge regelmäßig bedienen und Rechnungen pünktlich bezahlen. Hat sich Ihre Bonität in der Zwischenzeit verschlechtert, kann die Bank Ihren Kreditzins erhöhen – allerdings nur, wenn im Vertrag eine Zinsanpassungsklausel vereinbart wurde. Haben Sie einen Festzins vereinbart, müssen Sie keine Zinserhöhung befürchten.

      Bemerken Sie, dass Sie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, sollten Sie handeln. Als erstes gilt es, das Gespräch mit der Bank zu suchen. Oftmals bietet diese von sich aus Lösungen an, wie beispielsweise die Kreditraten anzupassen oder für einen gewissen Zeitraum auszusetzen. Wichtig ist auch ein Reservepolster für Notfälle, dass Sie sich bereits ab Beginn der Finanzierung auf jeden Fall anlegen sollten. Damit können Sie dann in der ersten Zeit die ausstehenden Kreditraten zahlen.

      Eigene Kreditwürdigkeit zur Baufinanzierung einschätzen? Dr. Klein hilft

      Die eigene Bonität einzuschätzen, ist gar nicht so leicht. Erste Schritte, die bereits vor dem Gang zur Bank durchgeführt werden sollten, sind die Aufstellung einer detaillierten Haushaltsrechnung sowie das Einholen einer Eigenauskunft bei der Schufa. Im zweiten Schritt ist eine individuelle Beratung durch einen Finanzierungsspezialisten für Baufinanzierung sinnvoll. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen festzustellen, ob Ihre Kreditwürdigkeit für eine Immobilienfinanzierung ausreicht. Zudem wissen Sie dank langjähriger Erfahrung, bei welcher Bank Sie die Baufinanzierung bekommen, die zu Ihnen und Ihrer Lebenssituation passt. So steigen Ihre Chancen, einen günstigen Baukredit zu bekommen, noch einmal.

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