20 Tipps zur Baufinanzierung

1. Erst Finanzierung, dann Kaufvertrag

Bevor Sie den Kaufvertrag für Ihre Immobilie unterschreiben, setzen Sie Ihre Unterschrift unter Ihre Baufinanzierung. Ohne die Zusage der Bank für Ihr Darlehen, können Sie kein Haus finanzieren. Im besten Fall vereinbaren Sie innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Finanzierung einen Termin beim Notar zur Unterschrift des Kaufvertrages. Sollte der Kaufvertrag dann nicht zustande kommen, sind Sie innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag, sodass sie ohne Probleme davon zurücktreten können.

2. Tipp für die Baufinanzierung: Bewegliches Inventar

Erwerben Sie ein Haus, lassen Sie bewegliches Inventar wie die Badgarnitur oder eine Küche gesondert im Kaufvertrag ausweisen. Das reduziert den Kaufpreis und Sie zahlen weniger Grunderwerbsteuer. Die Finanzierung wird dadurch günstiger. Achten Sie darauf, dass die ausgewiesenen Preise realistisch sind. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Ist das Finanzamt skeptisch, kann es einen Nachweis verlangen.

3. Immobilie finanzieren mit Eigenkapital

Die Banken versuchen Ihr Risiko eines Zahlungsausfalls zu reduzieren. Je mehr Eigenkapital Sie daher in die Baufinanzierung einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung. Wir empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital abzudecken. Als Eigenkapital zählen Bausparverträge, Termingelder, Aktien, Sparbücher oder Fondsparpläne. Es kann jedoch auch ein schuldenfreies Grundstück als Eigenkapital eingebracht werden. Voraussetzung: Sie sind Eigentümer des Grundstücks.

Geben Sie nicht ihr komplettes Eigenkapital für die Finanzierung aus. Der Umzug in Ihre eigenen vier Wände kostet schließlich auch noch etwas. Vielleicht wollen Sie sich auch noch neu einrichten oder die alte Couch gegen eine neue austauschen. Dafür sollten Sie etwas finanziellen Puffer einplanen.

4. Eigenleistung einbringen

Unser nächster Tipp für Ihre Baufinanzierung wird häufig auch „Muskelhypothek“ genannt. Eigenleistungen werden als eine Art Eigenkapital angesehen. Wenn Sie viele Arbeiten selbst durchführen, honoriert die Bank dies mit einer günstigeren Finanzierung. Schätzen Sie Ihre Fähigkeiten realistisch ein. Die Bank akzeptiert Eigenelistungen auch nur, wenn Sie handwerklich begabt sind. Haben Sie sich überschätzt, kann das zudem zu Verzögerungen am Bau führen. In der Regel sparen Sie zwischen fünf bis zehn Prozent durch Eigenleistung ein.

5. Baufinanzierung Tipps: Grundstück und Immobilie getrennt kaufen

Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie auf den erworbenen Grund und Boden. Das bedeutet: Kaufen Sie Haus und Grundstück zusammen, zahlen Sie auf den gesamten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer. Wenn Sie die Möglichkeit haben, kaufen Sie zunächst das Grundstück und erst später die Immobilie. Häufig sind die Grundstücke billiger als die Immobilie darauf, sodass Sie weitaus weniger Grunderwerbsteuer zahlen. Wichtig: Schließen Sie für das Grundstück und den Hauskauf zwei unterschiedliche und inhaltlich getrennte Verträge ab. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Immobilienkauf sollten zudem mindestens sechs Monate liegen.

6. Zu zweit die Immobilie finanzieren

Als alleiniger Darlehensnehmer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank erhöht. Mit einem zweiten Darlehensnehmer haben Sie bessere Chancen auf einen günstigen Kredit. Das Risiko verteilt sich so auf zwei Schultern. Das wird von der Bank mit niedrigeren Zinsen belohnt.

7. Tipp: Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen

Anstelle von nur einem Kredit, können sie den Darlehensbetrag auf zwei Kredite (oder mehr) aufteilen. Das kann sich lohnen, wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten für die beiden Kredite vereinbaren. Der Kredit mit der geringeren Laufzeit geht mit einem niedrigeren Zinssatz einher, sodass sie Zinsen sparen. Es lohnt sich allerdings nur, wenn Sie die Restschuld des Kredits mit der geringeren Laufzeit nach Ende vollständigen tilgen können. Das ist beispielweise dann der Fall, wenn Sie eine Erbschaft oder Schenkung erwarten.

Sie können zudem ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparsofortdarlehen kombinieren. Wie bei einem Bausparvertrag zahlen Sie dann zunächst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ein. Erst, nachdem sie die Mindestsparsumme eingezahlt haben, beginnen Sie mit der Tilgung des Bausparsofortdarlehens. Mit einem Bausparsofortdarlehen sichern Sie sich die Zinsen von heute. Das ist von Vorteil, wenn die Zinsen gerade wieder steigen.

8. Fördergelder einplanen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Ihnen diverse Förderprogramme an. Unter anderem unterstützen sie Bauvorhaben zur energetischen Sanierung oder auch einen Energieeffizienzhäuser. Mit dem Baukindergeld werden seit Anfang September 2018 Familien mit geringem Einkommen unterstützt. Für jedes im Haushalt lebende Kind gibt es jährlich 1.200 Euro für bis zu zehn Jahre. Einige Bundesländer bieten darüber hinaus regionale Zuschüsse für weitere Bauvorhaben an. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder einem Finanzdienstleister wie Dr. Klein nach den Möglichkeiten in Ihrer Region. Einen KfW-Kredit beantragen Sie in der Regel über die Bank und nicht direkt bei der KfW. Ausnahme: Das Baukindergeld wird über das Zuschussportal der KfW beantragt.

9. Tipp zur Baufinanzierung: Bereitstellungszinsen bei Hausbau hinauszögern

Wenn Sie ein Haus bauen, wird das Darlehen nicht in der vollen Summe ausgezahlt, sondern „häppchenweise“. Ist ein Bauabschnitt erledigt und das Bauunternehmen stellt die Rechnung aus, leiten Sie diese an die Bank weiter. Sie überweist dann Ihnen oder direkt dem Bauunternehmen die Summe. Für die Zeit, die die Bank Ihnen das Geld zur Verfügung stellt, fallen sogenannte Bereitstellungszinsen auf die Summe an, die noch auf dem Konto verbleibt. Wenn möglich, zögern Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit so lange wie möglich hinaus. Vereinbaren Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Haben Sie beispielsweise im Januar eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs Monaten vereinbart, zahlen Sie bis Juni keine Zinsen. Es lohnt sich daher, den Bau in dieser Zeit voranzutreiben und so viele Bauabschnitte wie möglich abzuschließen. Vereinbaren Sie mit der Bank am besten, dass Sie zunächst das Darlehen nach und nach abrufen können, anstatt zuerst Ihr Eigenkapital zu verbrauchen. Rufen Sie erst Ihr Darlehen ab, fallen weniger Bereitstellungszinsen auf die Summe an, die auf dem Konto verbleibt. Zahlen Sie die Rechnungen für jeden Bauabschnitt erst von Ihrem Eigenkapital, bleibt mehr Geld auf dem Konto liegen, auf das Sie dann auch mehr Bereitstellungszinsen zahlen.

10. Tipp: Mit der Bank verhandeln

Holen Sie sich am besten mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern ein und geben sich nicht gleich mit dem Angebot der Hausbank zufrieden. Vergleichen Sie die Finanzierungsangebote untereinander. Um einen Vergleich zu ermöglichen, müssen die Konditionen immer gleich sein. Das bedeutet: Die Zinsbindung, Tilgungshöhe sowie die Darlehenssumme sollten bei jeder Anfrage identisch sein. Bei der Abfrage der Angebote bestehen Sie am besten auf eine Konditionsanfrage. Diese wird nicht an die SCHUFA gemeldet und wirkt sich daher nicht negativ auf Ihr Scoring aus. Starten Sie mehrere Anfragen bei unterschiedlichen Banken ohne Hinweis auf eine Konditionsanfrage gehen die Banken von einer Kreditanfrage aus, die bei der SCHUFA gelistet wird. Mehrere solcher Anfragen kann Ihren Score negativ beeinflussen. Wenden Sie sich gleich an einen Finanzvermittler wie Dr. Klein, um eine Immobilie zu finanzieren, werden die Angebote der Banken sofort untereinander verglichen. Die Anfrage erfolgt schufaneutral. Zudem spart die Bank mit einem Finanzvermittler Miet-, Verwaltungs- und Personalkosten. Das bewirkt in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, sodass Sie bei der Hausfinanzierung sparen.

11. Effektivzins für Angebotsvergleich

Der Effektivzins, der von allen Banken herausgegeben werden muss, umfasst alle Kosten des Darlehens und eignet sich daher bestens für einen Vergleich der Angebote untereinander. Konfrontieren Sie auch Ihre Hausbank mit einem günstigeren Angebot einer anderen Bank. Die Kreditinstitute sind daran interessiert, Sie als Kunden zu gewinnen oder nicht zu verlieren. Manchmal lässt sich daher noch ein günstigeres Angebot herausholen. Die Banken haben immer etwas Spielraum und können in der Regel noch einmal nachjustieren.

12. Lange Zinsbindung in Niedrigzinszeiten

Sind die Zinsen niedrig, nutzen Sie diesen Tipp: Vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung. So sichern Sie sich die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Zinsen langsam wieder steigen. Eine lange Zinsbindung ist mit einem höheren Zinssatz verbunden. Allerdings wiegt die Zinsersparnis über diesen langen Zeitraum häufig schwerer.

13. Tipp: Hohe Tilgung für Ihre Baufinanzierung

Wer eine hohe Tilgung wählt, reduziert seine Restschuld schneller und ist damit auch früher schuldenfrei. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen bietet sich eine hohe Tilgung von zwei Prozent oder mehr an. Die finanzielle Belastung ist zwar höher, Sie tilgen damit jedoch auch schneller Ihren Darlehensbetrag. Das wiederum wirkt sich positiv auf eine Anschlussfinanzierung aus. Je niedriger Ihr Darlehensbetrag bei der Anschlussfinanzierung, desto günstiger wird der Kredit.

14. Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung vereinbaren

Etwas Flexibilität im Darlehensvertrag ist immer gut. Schließlich ist die Finanzierung einer Immobilie eine große Verantwortung, die über Jahre andauern kann. Dabei können stets unvorhergesehene Dinge passieren, die sich auch auf einen Kredit auswirken können. Als Tipp für Ihre Baufinanzierung empfehlen wird einen Tilgungssatzwechsel sowie Sondertilgungen zu vereinbaren. So können Sie zum einen flexibel auf den Zinsmarkt reagieren oder auch Extrazahlungen leisten, falls Sie über das Jahr wieder etwas angespart haben. Besonders bei einer Baufinanzierung für junge Familien ist es gut, auf unvorhergesehenes flexibel reagieren zu können. In der Regel lassen Banken fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme kostenlos als Sondertilgung jährlich zu. Ob sich Sondertilgungen lohnen hängt davon ab, wie viel Ihnen die Bank für diese Option auf den Zinssatz aufschlägt. Ist die Sondertilgung kostenlos, lohnt es sich. Geht die Sondertilgung mit einem Zinsaufschlag einher, rechnen Sie einmal durch, wie viel Geld Sie jährlich zusätzlich investieren können.

15. Objektwert der Immobilie berücksichtigen

Die Bank finanziert in der Regel nicht den kompletten Kaufpreis einer Immobilie. Da das Haus der Bank gleichzeitig als Sicherheit für den Kredit dient, möchte die Bank auch über die Jahre hinweg noch einen gewissen Preis für die Immobilie haben. Daher berechnet sie vor der Kreditvergabe den Beleihungswert einer Immobilie, das bedeutet, den Wert, den die Bank in Fall einer Versteigerung oder eines Verkaufs garantiert bekommt. Dieser Wert darf rechtlich gesehen auch nicht über dem Verkehrswert einer Immobilie liegen. Die Berechnungen der Bank liegen zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Liegt der Kaufpreis bei 300.000 Euro wird die Bank ein Darlehen zwischen 210.000 und 270.000 Euro finanzieren. Die Differenz bringen Sie selbst in Form von Eigenkapital auf. Mit anderen Worten: Die Summe wird nicht komplett von der Bank finanziert. Der fehlende Betrag wird von Ihnen mit Eigenkapital aufgestockt.

16. Haus finanzieren mit Volltilgerdarlehen

Dieser Tipp für die Baufinanzierung ist an Personen mit gutem bis sehr gutem Einkommen gerichtet. Bei einem Volltilgerdarlehen bedarf es keiner Anschlussfinanzierung. Sie tilgen die komplette Darlehenssumme über einen festgelegten Zeitraum vollständig. Ein Volltilgerdarlehen honorieren die Banken mit einem günstigeren Zinssatz als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die monatliche Belastung vergleichsweise hoch durch einen erhöhten Tilgungssatz. Wer flexibel bleiben möchte, entscheidet sich besser für eine andere Darlehensart. Bei einem Volltilgerdarlehen ist weder ein Tilgungssatzwechsel noch sind Sondertilgungen möglich. In Zeiten niedrigeren Zinsen profitieren Sie von günstigen Angeboten bei dieser Kreditart. Daher lohnt sich besonders in dieser Zeit ein Wechsel.

17. Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung

Der Gesetzgeber hat jedem Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren eingeräumt. Dauert Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre dürfen Sie zu jeder Zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Ihre Zinsbindung für 12, 15, 20 oder mehr Jahre abgeschlossen wurde. Sie dürfen Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren jederzeit beenden. Sind die Zinsen seit Abschluss Ihres Vertrages vor zehn Jahren oder mehr gesunken, lohnt sich ein Abschluss eines neuen Vertrages, also eine Umschuldung, zu neuen Konditionen und einem niedrigeren Zinssatz. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen sind Darlehen sehr attraktiv und die Ersparnis bei einem Wechsel nicht unerheblich.

18. Tipp für Ihre Baufinanzierung: Absichern mit Versicherungen

Ein Bau oder Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine große Sache und bedeutet ebenso einen großen finanziellen Einschnitt. In der Regel wird eine Immobilie über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abgezahlt. Eine Zeit, in der viel passieren kann. Wer kein Risiko eingehen möchte, sollte seinen Hauskauf absichern. Mit einer Risikolebensversicherung sichern Sie sich und Ihre Lieben ab. Sinnvoll ist zudem eine Versicherung bei Verdienstausfall oder Berufsunfähigkeit. Während des Baus schützen eine Neubau- und eine Bauherrenhaftpflicht vor Schäden während der Bauphase. Eine Wohngebäudeversicherung ist ebenfalls nötig. Sie gilt bei einigen Banken sogar als Voraussetzung für die Immobilie. Sie schützen sich damit unter anderem gegen Schäden durch Sturm oder Hagel. Zerstört ein Baum auf Ihrem Grundstück beispielsweise das Dach, greift die Wohngebäudeversicherung.

19. Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen

Wenn Sie kein Volltilgerdarlehen abgeschlossen haben, muss nach der Zinsbindung weiterfinanziert werden. Für die verbleibende Restschuld braucht es also einer Anschlussfinanzierung. Warten Sie nicht, bis Ihnen die Bank ein Angebot zur Prolongation macht. Sie können bereits bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern Sie sich die Zinsen von heute, tilgen aber erst nach Ablauf der Zinsbindung. Das bietet sich an, wenn die Zinsen langsam wieder steigen. Spätestens bis zu drei Jahre vor Ende der Zinsbindung empfiehlt es sich, Angebote einzuholen und sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu machen.

20. Bausparvertrag als Eigenkapital

Auf einen Bausparvertrag gibt es übrigens gerade nicht so viele Guthabenzinsen, dennoch eignet sich ein Bausparvertrag, um eine Summe X anzusparen. Das angesparte Geld kann dann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. Bei einem Bausparvertrag legen Sie zunächst eine Bausparsumme fest, sagen wir 80.000 Euro. Anschließend sparen Sie 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme über minestens sieben Jahre an. Nach sieben Jahren beträgt die Summe dann 32.000 oder 40.000 Euro. Sie können das Geld abrufen, also sich auszahlen lassen oder aber weitersparen. Sie haben zudem die Möglichkeit in die Darlehensphase zu gehen. Das bedeutet, Sie lassen sich die komplette Bausparsumme in Höhe von 80.000 Euro auszahlen und nutzen die Summe beispielsweise für eine Baufinanzierung. Die 40.000 bis 48.000 Euro zahlen Sie nach und nach der Bank über einen festdefinierten Zeitraum zurück. 

Vor der Finanzierung: realistisch planen

Die Planung beginnt bereits weit vor der Grundsteinlegung mit der Beobachtung des Zinsmarktes. Sobald Sie den Wunsch fassen, ein Haus bauen oder kaufen zu wollen, beobachten Sie die aktuellen Bauzinsen. Damit entwickeln Sie mit der Zeit ein Gefühl für die Schwanken, denen die Zinsen auf dem Markt ausgesetzt sind. Es lassen sich so auch Tendenzen feststellen. Sinken die Zinsen beispielsweise, ist das der beste Zeitpunkt, eine Baufinanzierung anzugehen. Werden Ihre Pläne konkreter, werfen Sie einen kritischen Blick in Ihr Haushaltsbuch. Wie viel können Sie ausgeben und welche Geldmittel stehen überhaupt zur Verfügung? Es ist nicht empfehlenswert, die Finanzen „schön“ zu reden. Bleiben Sie realistisch. In der Regel rechnen die Banken mit maximal 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens. Diesen Betrag nehmen Sie als maximale Höhe der Rate an. Wir von Dr. Klein empfehlen sogar nur 80 Prozent der maximalen Höhe zu investieren. So haben Sie noch genügend Puffer. Unsere Beispielrechnung verdeutlicht die Rechnung:

Nach dem Finanzcheck haben Sie eine Orientierung, wie viel Haus Sie sich leisten können. Im Internet bekommen Sie einen Eindruck davon, mit welchen Preisen Sie in Ihrer bevorzugten Gegend rechnen müssen. Ein Kaufpreis lässt sich besser kalkulieren, als die Baukosten für einen Neubau. Planen Sie auf jeden Fall noch etwas finanziellen Puffer ein und vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten. Zum Kaufpreis oder den Baukosten kommen noch die Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie, falls vorhanden, Maklerprovision.

Mit unserem Budgetrechner können Sie ganz einfach Ihre monatliche Rate ermitteln. Die Zinsen werden tagesaktuell ermittelt, um Ihnen eine realitätsnahe Berechnung zur Verfügung zu stellen.

Die Berechnung ersetzt nicht das persönliche Gespräch bei einem Finanzdienstleister. Unsere Spezialisten stellen Ihnen eine ganz individuelle Finanzierung auf und stellen Ihre individuellen Bedürfnisse dabei in den Mittelpunkt. Lassen Sie sich beraten!