Tilgungsplan: Baufinanzierung planen und Restschuld berechnen

Tilgungsplan: Das Wichtigste in Kürze

• Sie erhalten den vereinbarten Tilgungsplan in der Regel von Ihrer Bank, nachdem Sie eine Baufinanzierung abgeschlossen haben. Der Tilgungsplan ist also Bestandteil des Darlehensvertrags.
• Der Tilgungsplan veranschaulicht in tabellarischer Form die Entwicklung Ihres Immobiliendarlehens. So zeigt er Ihnen, wann welche Kosten auf Sie zukommen.
• Ein Tilgungsplan hilft Ihnen dabei, schon vor Abschluss einer Baufinanzierung die wichtigsten Kosten zu identifizieren. Ihre Baufinanzierung wird also nachvollziehbarer und transparenter. Somit können Sie fundiertere Entscheidungen in Bezug auf Ihre Baufinanzierung treffen.
• Im aktuellen Niedrigzinsumfeld empfehlen die Spezialisten von Dr. Klein, eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % und eine möglichst lange Sollzinsbindung von 15 Jahren oder länger zu wählen. Dies senkt Ihr Zinsänderungsrisiko und Sie können das Immobiliendarlehen schneller zurückzahlen.
• Mit unserem Tilgungsrechner erstellen Sie selbst einen Tilgungsplan. So erkennen Sie beispielsweise wie sich Ihre Restschuld im Darlehensverlauf entwickelt.

Was ist ein Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan ist ein Bestandteil des Darlehensvertrags, den Sie mit der Bank abschließen. Er veranschaulicht in tabellarischer Form die Entwicklung Ihres Immobiliendarlehens. So wissen Sie beispielsweise wie hoch Ihre Restschuld am Ende der ersten Zinsbindung ausfällt, also welchen Betrag Sie der Bank noch schulden. Mit einem Tilgungsplan behalten Sie die Kosten Ihrer Baufinanzierung im Blick. Einen Tilgungsplan erhalten Sie im Normalfall von Ihrer Bank, nachdem Sie eine Baufinanzierung aufgenommen haben.

Was steht in einem Tilgungsplan?

Generell listet ein Tilgungsplan im Bereich der Baufinanzierung den planmäßigen Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens auf. Als Tilgung bezeichnet man bei einer Baufinanzierung die eigentliche Rückzahlung Ihres Darlehens.

Haben Sie sich für ein sogenanntes Annuitätendarlehen entschieden, zahlen Sie zwar jeden Monat eine gleichbleibende Darlehensrate für die vereinbarte Laufzeit. Doch mit jeder gezahlten Rate, erhöht sich die Tilgung, während die Zinsbelastung sinkt. Wie die Verschiebung sich genau entwickelt, können Sie dem Tilgungsplan entnehmen. Darüber hinaus finden Sie im Tilgungsplan eine tabellarische Auflistung über:

• Zahlungstermine
• Höhe der Restschuld (Jahresanfang, Jahresende und zum Ende der vereinbarten Laufzeit)
• Höhe der Zinskosten
• Voraussichtliche Laufzeit bis zur kompletten Tilgung
• Kalkulierte Höhe der Gesamtkosten bei kompletter Tilgung

Musterbeispiel: Tilgungsplan

Zur Veranschaulichung zeigen wir Ihnen ein Musterbeispiel für einen fiktiven Tilgungsplan, der auf ein Annuitätendarlehen basiert. Anhand der Auflistung der einzelnen Werte können Sie den vorgezeichneten Verlauf Ihres Baudarlehens genau beobachten.

Dabei verbleibt die Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit hinweg auf dem gleichen Niveau, während der Zinsanteil der Rate zu Gunsten des Tilgungsanteils stetig abnimmt. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie als Darlehensnehmer immer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen zahlen müssen. In unserem Tilgungsplan-Beispiel zeigen wir Ihnen, wie ein Tilgungsplan genau ausgestaltet ist. Die Darlehenshöhe beträgt hier 100.000 €, bei 8 Jahren Sollzinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung.

In diesem Beispiel liegt die Rückzahlungsrate bei 3.370 € pro Jahr. Die Restschuld läge nach 8 Jahren bei ca. 83.100 €. Auf Basis des Tilgungplans können Sie nun beispielsweise kalkulieren, ob Ihre finanzielle Situation eine noch höhere anfängliche Tilgung zulässt. Dies beschleunigt die Rückzahlung und senkt am Ende Ihre Zinskosten. Doch eine höhere Tilgung erhöht auch Ihre Monatsrate. Achten Sie daher auf die richtige Balance.

Wofür brauche ich einen Tilgungsplan?

Eine Immobilienfinanzierung läuft oft über mehrere Jahrzehnte ab. Und da es dabei um hohe Summen geht, ist es wichtig, dass Sie den finanziellen Überblick behalten. Mit einem Tilgungsplan gelingt das. In den folgenden Situationen hilft Ihnen ein Tilgungsplan konkret weiter: 

• Er gibt eine Kostenübersicht: Im Tilgungsplan finden Sie unter anderem die Monatsrate. Sie ist ein wichtiger Baustein für die Planung Ihr Finanzierung. Reden Sie daher mit Ihrem Berater darüber, ob die Monatsrate wirklich zu Ihnen passt. Denn sie wirkt sich direkt auf Ihre Restschuld am Ende der ersten Sollzinsbindung und die Gesamtlaufzeit des Immobiliendarlehens aus.
• Er hilft bei der Wahl der richtigen Tilgung: Mithilfe verschiedener Tilgungspläne haben Sie die Möglichkeit, unterschiedliche Tilgungssätze für die Planung Ihrer Baufinanzierung durchzurechnen. So sehen Sie Schwarz auf Weiß, wie eine höhere oder niedrigere Tilgung die Zinskosten und die Restschuld Ihres Immobiliendarlehens beeinflusst. Das hilft Ihnen, die Balance zwischen möglichst schneller Rückzahlung und einer finanziell stemmbaren Ratenhöhe zu finden.
• ­Er unterstützt Sie bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung: Wenn es an die Planung der Anschlussfinanzierung geht, müssen Sie wissen, wie hoch Ihre Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung. ausfällt. Den jeweiligen Stand können Sie aus dem aktuellen Tilgungsplan Ihrer Baufinanzierung ablesen.

Welchen Einfluss hat der Sollzins auf den Tilgungsplan?

Je niedriger der Sollzins ist, den die Bank Ihnen bietet, desto mehr Geld können Sie in die Tilgung investieren, also in die eigentliche Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens. Somit sind Sie wesentlich schneller schuldenfrei. Und je kürzer die Zeit bis zur vollständigen Tilgung ist, desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Anhand einer Beispielrechnung wollen wir Ihnen diese beiden Vorteile veranschaulichen.

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, zahlen Sie bei einem Sollzins von 3,0 % mehr als doppelt so viele Zinsen als bei einem Sollzins mit 1,5 %. Ihre Monatsrate fällt deutlich höher aus und Sie sind später schuldenfrei. Spielen Sie also gemeinsam mit Ihrem Berater beziehungsweise Vermittler die unterschiedlichen Sollzinssätze im Tilgungsplan durch. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, welche finanziellen Belastungen auf Sie zukommen würden. Allerdings können Sie als Darlehensnehmer den angebotenen Sollzins nur begrenzt beeinflussen. Ganz anders sieht es bei der Tilgung aus.

Wie wirkt sich der Tilgungssatz auf den Tilgungsplan aus?

Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil der Rate, den Sie tatsächlich zur Rückzahlung Ihres Darlehens leisten. Die meisten Baufinanzierungen enthalten einen anfänglichen Tilgungssatz. Sie können ihn selbst definieren und nehmen somit erheblichen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Baufinanzierung.

Wenn Sie eine hohe Tilgung von 2 % oder mehr wählen, senken Sie die Zinskosten, Ihre Restschuld schrumpft schneller und Sie sind früher schuldenfrei. Den Zusammenhang zwischen anfänglicher Tilgung, Zinskosten und Restschuld möchten wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen.

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, profitieren Sie von einer höheren anfänglichen Tilgung gleich mehrfach: 

• Die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung sinken, was Sie auch im Tilgungsplan nachvollziehen können.
• Ihre Restschuld fällt deutlich niedriger aus. Wenn Sie mit einer anfänglichen Tilgung von 3 % starten, beträgt sie am Ende der ersten Sollzinsbindung weniger als 150.000 €. Sie haben also mehr als 50 % des Immobiliendarlehens zurückgezahlt. Starten Sie mit einer anfänglichen Tilgung von 2 %, sind es dagegen nur 33 %.
• Dieser Vorsprung zeigt sich auch bei der Hochrechnung der Gesamtlaufzeit. Wenn Sie mit einer anfänglichen Tilgung von 3 % starten, sind Sie nach 26 Jahren und 1 Monat schuldenfrei. Wählen Sie dagegen eine anfängliche Tilgung von 2 %, dauert die Rückzahlung des Immobiliendarlehens wesentlich länger. In unserem Fall wären es knapp 10 Jahre.

Wir halten an dieser Stelle fest: Sollzins und Tilgung hängen also eng zusammen und beeinflussen maßgeblich die Kosten, die Höhe der Restschuld sowie die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung. Mit einem aktuellen Tilgungsplan behalten Sie alles im Blick. Sei es bei der Planung Ihrer Baufinanzierung, beim Vertragsabschluss oder im Zuge des Tilgungsverlaufs.

Wie beeinflussen Sondertilgungen den Tilgungsplan?

Mit Sondertilgungen können Sie ebenfalls die Restschuld Ihres Immobiliendarlehens schneller verringern. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, die Sie zusätzlich in Ihre Baufinanzierung einbringen können. In diesem Fall benötigen Sie einen aktualisierten Tilgungsplan, da Sie durch die Sondertilgung Ihre Restschuld schneller verringern. Wie Sondertilgungen sich auf Ihre Zinskosten, Restschuld und die Gesamtlaufzeit auswirken, möchten wir Ihnen an einer Beispielrechnung aufzeigen.

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, können Sie die Zinskosten bereits mit einer einmaligen Sondertilgung senken. Denn die Sondertilgung wird auf die Rückzahlung des Immobiliendarlehens angerechnet. Dadurch reduzieren Sie zusätzlich die Restschuld und damit sinkt auch Ihre Zinsbelastung. Ein weiterer Pluspunkt: Dank Sondertilgungen sind Sie früher schuldenfrei.

Doch Vorsicht: Sondertilgungen erhöhen oft den Zinssatz, den Sie jahrelang bezahlen. Diese Option ist also nur dann sinnvoll, wenn Sie Sondertilgungen wirklich nutzen. Und nach jeder geleisteten Sondertilgung benötigen Sie einen neuen Tilgungsplan.

Welche weiteren Tilgungsoptionen gibt es für den Tilgungsplan?

Neben der anfänglichen Tilgung und den Sondertilgungen gibt es weitere Möglichkeiten, wie Sie die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens beeinflussen können. Dazu zählen beispielsweise Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzungen.

Allerdings sind solche Optionen oft nicht standardmäßig Bestandteil des Kreditvertrags. Fragen Sie daher bei Ihrem Bankberater beziehungsweise bei Ihrem Vermittler nach, welche Möglichkeiten sich anbieten und was sie kosten. Die jeweiligen Auswirkungen können Sie anhand eines angepassten Tilgungsplans simulieren. Die verschiedenen Tilgungsoptionen stellen wir Ihnen an dieser Stelle genauer vor.

Option Tilgungssatzwechsel

Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie den anfänglichen gewählten Tilgungssatz erhöhen oder senken. Sie verschaffen sich dadurch eine größere Flexibilität – in schlechten wie in guten Zeiten. Vielleicht bekommen eine Gehaltserhöhung, dann könnten Sie beispielsweise den Tilgungssatz anheben. Das Recht zum Tilgungssatzwechsel sollten Sie im Immobilienvertrag vereinbaren. Es ist gängige Praxis, zwei bis drei Mal während der Sollzinsbindung den Tilgungssatz kostenfrei zu verändern.

Manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag oder sie erheben eine Gebühr, wenn Sie den Tilgungssatz verringern. Sollten Sie einen Tilgungssatzwechsel vornehmen, erhalten Sie im Regelfall von Ihrer Bank einen aktualisierten Tilgungsplan für Ihre Baufinanzierung. Falls nicht, fragen Sie nach.

Option Tilgungsfreie Anlaufjahre

Wollen Sie sich in den Anfangsjahren Ihrer Baufinanzierung mehr Luft verschaffen, dann bietet sich die Möglichkeit an, die Tilgung für eine gewisse Zeit auszusetzen. Während dieser Karenzzeit zahlen Sie nur die fälligen Zinsen. Nach Ablauf der vereinbarten Karenzzeit zahlen Sie dann die vollständige Rate. Allerdings fällt Ihre Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung höher aus. Die Entwicklung Ihrer Restschuld können Sie aus Ihrem Tilgungsplan entnehmen.

Option Tilgungsaussetzung

Sollten einmal bei Ihnen finanzielle Engpässe auftreten, gibt es generell die Möglichkeit einer begrenzten Tilgungsaussetzung. Dadurch können Sie die Rate für wenige Monate senken und so Ihren finanziellen Engpass überbrücken. Schauen Sie in Ihrem Immobilienvertrag nach, ob dieser eine Tilgungsaussetzung gestattet und suchen Sie das Gespräch mit Ihrer Bank. Auch bei einer Tilgungsaussetzung muss der vereinbarte Tilgungsplan aktualisiert werden, da sich die Monatsraten und die Restlaufzeit verändern.

5 Tipps für die Erstellung eines Tilgungsplans

Ob Sie einfach nur unseren Tilgungsrechner nutzen oder im Beratungsgespräch verschiedene Tilgungspläne erstellen, machen Sie sich vorab über folgende Fragen Ihre Gedanken. 

• Bis wann möchten Sie schuldenfrei sein? Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, dass Immobiliendarlehen bis zum Renteneintritt komplett zurückzuzahlen.
• Welche Monatsrate möchte ich mir leisten? Die Monatsrate muss zu Ihrem Budget und Ihrer Lebenssituation passen – heute und in der Zukunft. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, dass Ihre maximale Monatsrate 35 % Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten sollte.
• Wie entwickeln sich die Bauzinsen? Beobachten Sie die Zinsentwicklung der Bauzinsen. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, in der aktuellen Niedrigzinsphase eine möglichst lange Sollzinsbindung von 15 oder mehr Jahren. Wählen Sie dagegen bei hohen Bauzinsen eine kurze Sollzinsbindung, wenn das Zinsniveau sinkt.
• Wie flexibel muss meine Baufinanzierung sein? Sie wissen heute nicht, wie Ihre finanzielle Situation in 5, 10 oder 20 Jahren aussehen wird. Daher ist es empfehlenswert, bestimmte Optionen wie einen Tilgungssatzwechsel in den Immobilienvertrag aufzunehmen − sofern sich nicht dadurch Ihre Gesamtkosten erhöhen.
• Ab wann sollte ich meine Anschlussfinanzierung planen? Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, spätestens drei Jahre vor Ablauf der ersten Zinsbindung mit der Planung der Anschlussfinanzierung zu beginnen. Der aktuelle Tilgungplan ist dabei ein guter Startpunkt.

Suchen Sie also das Gespräch mit einem Spezialisten für Baufinanzierung. So finden Sie gemeinsam die für Sie passende Lösung. Denn am Ende sollten Sie gut mit der Rate leben und trotzdem schnell Ihr Immobiliendarlehen abbezahlen können.