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Tilgungsplan: Alle Kosten der Baufinanzierung im Blick

Aus einem Tilgungsplan können Sie den Stand Ihrer Restschuld bei einer Baufinanzierung ablesen. In diesem Artikel erfahren Sie, woher Sie einen Tilgungsplan bekommen und wie Sie selbst einen erstellen.

Was ist ein Tilgungsplan
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Tilgungsplan?

      Ein Tilgungsplan ist die Übersicht der Ratenzahlungen für eine Baufinanzierung zu jedem Zeitpunkt der Laufzeit unter Berücksichtigung bestimmter Konditionen. Stehen also die Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung, der gebundene Sollzins sowie der Darlehensbetrag fest, können Sie aus einem Tilgungsplan Ihre monatliche Rate sowie die Restschuld zu Beginn und zum Ende jedes Monats ablesen. Mitunter werden statt monatlichen auch jährliche Werte angegeben. Einen Tilgungsplan erhalten Sie im Normalfall von Ihrer Bank, nachdem Sie eine Baufinanzierung aufgenommen haben. Sie können jedoch bei uns auch im Vorfeld Ihre Tilgung berechnen und die Daten für Ihre Planung verwenden.

      Tilgungsplan berechnen

      Mit unserem Bauzinsrechner können Sie selbst einen Tilgungsplan berechnen bzw. erstellen. Dazu geben Sie einfach den Darlehensbetrag und die gewünschte Zinsbindung ein. Anschließend zeigt der Rechner Ihnen auf Basis von möglichen Zinskonditionen, wie die Baufinanzierung Monat für Monat verlaufen würde und wie sich die Restschuld mit der Zeit reduziert. Im Reiter "Tilgungsplan" erhalten Sie außerdem eine Tabelle, in welcher die exakte Entwicklung der Restschuld Jahr für Jahr dargestellt wird.

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      Nutzen eines Tilgungsplans

      Eine Baufinanzierung ist ein Vorhaben, welches sehr lange Zeiträume in Anspruch nimmt. Laufzeiten von 15 bis 25 Jahren sind dabei eher Regel als Ausnahme. Häufig verbleibt nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung zudem noch eine Restschuld, die eine Anschlussfinanzierung nötig macht. Wenn es an die Planung dieser Anschlussfinanzierung geht, müssen Sie wissen, wie hoch die Restschuld zum Zeitpunkt des Zinsbindungsendes sein wird. Diesen Stand können Sie aus dem Tilgungsplan Ihrer Baufinanzierung ablesen. 

      In den folgenden Situationen hilft Ihnen ein Tilgungsplan weiter:

      • Er gibt eine Kostenübersicht: Die monatliche Rückzahlungsrate stellt die regelmäßigen Ausgaben für den Kreditnehmer dar. Gerade deshalb ist es sehr hilfreich, wenn Sie diesen Wert zumindest ansatzweise bereits bei der Planung kennen. So wird zudem geklärt, ob Sie die benötigte Kreditsumme in der gewünschten Laufzeit schultern können oder nicht.

      • Er hilft bei der Wahl der richtigen Tilgung: Sie haben die Möglichkeit, verschiedene Tilgungspläne mit unterschiedlich hoher anfänglicher Tilgung durchzurechnen. Dabei wird der Effekt einer höheren Tilgung auf die Zinskosten sehr deutlich. Dies hilft Ihnen, bei der anfänglichen Tilgung später die optimale Balance zwischen möglichst schneller Rückzahlung und einer finanziell stemmbaren Ratenhöhe zu finden.

      • Er unterstützt Sie bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung: Ein Tilgungsplan zeigt zusätzlich zur Monatsrate auch die Restschuld nach jedem Monat oder Jahr an. Durch diese Angabe erkennen Sie schon vor Kreditabschluss, wie hoch nach Ende der Sollzinsbindung Ihre Anschlussfinanzierung ausfällt. Ein Tilgungsplan hilft Ihnen also dabei, schon vor Abschluss einer Baufinanzierung die wichtigsten Ausgabengrößen zu kennen. Auf Basis dieser Ergebnisse können Sie letztlich fundiertere Entscheidungen in Bezug auf Ihre Immobilienfinanzierung treffen.

      Beispiel eines Zins- und Tilgungsplans

      Ein Zins- und Tilgungsplan enthält die folgenden Parameter:

      • Restschuld zu Beginn des Monats / des Jahres
      • Restschuld zum Ende des Monats / des Jahres
      • Höhe der Rückzahlungsrate
      • Zinsanteil der Rate
      • Tilgungsanteil der Rate

      Anhand der Auflistung der einzelnen Werte können Sie den vorgezeichneten Verlauf Ihres Baudarlehens genau beobachten. Dabei verbleibt die Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit hinweg auf dem gleichen Niveau, während der Zinsanteil der Rate zu Gunsten des Tilgungsanteils stetig abnimmt. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie als Kreditnehmer immer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen zahlen müssen. In unserem Tilgungsplan-Beispiel zeigen wir Ihnen, wie ein Tilgungsplan genau ausgestaltet ist. Die Darlehenshöhe beträgt hier 100.000 Euro bei 8 Jahren Sollzinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung.

       Restschuld zum Periodenanfang Restschuld zum PeriodenendeJährliche Rate Zinsanteil innerhalb der Rate Tilgungsanteil innerhalb der Rate
      1. Jahr100.000,00 €97.987,39 €3.370,00 €1.357,39 €2.012,61 €
      2. Jahr97.987,39 €95.947,04 €3.370,00 €1.329,65 €2.040,35 €
      3. Jahr95.947,04 €93.878,56 €3.370,00 €1.301,52 €2.068,48 €
      4. Jahr93.878,56 €91.781,56 €3.370,00 €1.273,00 €2.097,00 €
      5. Jahr91.781,56 €89.655,65 €3.370,00 €1.244,09 €2.125,91 €
      6. Jahr89.655,65 €87.500,44 €3.370,00 €1.214,78 €2.155,22 €
      7. Jahr87.500,44 €85.315,51 €3.370,00 €1.185,07 €2.184,93 €
      8. Jahr85.315,51 €83.100,45 €3.370,00 €1.154,95 €2.215,05 €
      Beispiel für einen Tilgungsplan

      In diesem Beispiel liegt die Rückzahlungsrate bei 3.370 Euro pro Jahr (280,83 Euro pro Monat). Die Restschuld läge nach 8 Jahren bei ca. 83.100 Euro. Auf Basis dieser Daten können Sie nun beispielsweise kalkulieren, ob Ihre finanzielle Situation eventuell eine noch höhere anfängliche Tilgung zulässt. Dies beschleunigt die Rückzahlung und senkt am Ende die Zinskosten, erhöht allerdings auch die Monatsrate. Hier gilt es, die richtige Balance zu finden.

      Tipps zur Tilgung

      Die meisten Parameter einer Baufinanzierung sind festgelegt, zum Beispiel der Zins. Die anfängliche Tilgung können Sie dagegen selbst definieren und damit erheblichen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Restschuld nehmen. Außerdem lassen sich in Ihren Kreditvertrag weitere Optionen bauen, welche die Tilgung beeinflussen. Wir stellen Ihnen hier die verschiedenen Möglichkeiten noch einmal genauer vor.

      Anfängliche Tilgung berechnen

      Welche anfängliche Tilgung optimal ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Wir empfehlen dabei, den Tilgungssatz zu Beginn so hoch auszuwählen, dass die Rate ohne finanzielle Schwierigkeiten zu stemmen ist. Wird der anfängliche Tilgungssatz allerdings zu niedrig angesetzt, verlängert dies die Zeit bis zur Schuldenfreiheit und sorgt für höhere Zinskosten. Der Effekt der anfänglichen Tilgung lässt sich sehr gut an einem Beispiel für ein Darlehen über 150.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren und einem Sollzins von 1,80% p.a. zeigen:

      Anfängliche TilgungRückzahlungsrate (pro Monat)Restschuld nach 15 JahrenZinskostenGesamtlaufzeit
      2% p.a.475,00 €98.383 €33.383 €35,69 Jahre
      3% p.a600,00 €72.575 €30.575 €26,13 Jahre
      4% p.a.725,00 €46.766 €27.266 €20,66 Jahre
      5% p.a.850,00 €20.958 €23.958 €17,1 Jahre
      Zusammenhang zwischen anfänglicher Tilgung und Zinskosten sowie Restschuld

      Dieser Vergleich zeigt, dass sich eine hohe anfängliche Tilgung durchaus lohnt. Sie können die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung stark absenken, was sich im Tilgungsplan einfach nachvollziehen lässt. Zudem fällt auch die Restschuld deutlich niedriger aus und Sie sind früher komplett schuldenfrei. Aus diesem Grund erweist es sich gerade bei niedrigen Darlehenszinsen als sehr hilfreich, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu investieren. Wir empfehlen, nach Möglichkeit mindestens 2% der Darlehenssumme als anfängliche Tilgung zu wählen.

      Monatsrate nicht zu hoch schrauben: Auch wenn eine hohe Tilgung und somit eine hohe Rückzahlungsrate große Vorteile mit sich bringt, bestehen auch Risiken. Es kann immer passieren, dass sich die eigene finanzielle Situation in einem Zeitraum von 20-30 Jahren verschlechtert. Sollte sich die Rate dann als zu große Belastung erweisen, weil sie durch eine hohe Tilgung zu üppig ausfällt, kann dies Zahlungsschwierigkeiten nach sich ziehen. Deshalb ist es wichtig, bei der Wahl der anfänglichen Tilgung eine gute Balance zwischen möglichst hoher Rückzahlung und den eigenen finanziellen Möglichkeiten zu finden. 

      Extra Tilgungsoptionen vertraglich einbauen

      Neben der anfänglichen Tilgung gibt es weitere Möglichkeiten, die Rückzahlung eines Darlehens zu konfigurieren, beispielsweise über jährlich einzahlbare Sondertilgungen. Allerdings sind solche Optionen oft nicht standardmäßig Bestandteil des Kreditvertrags. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, welche Möglichkeiten sie Ihnen bietet, und was diese kosten. Kostenlose Sondertilgungen beispielsweise sind verbreitet, Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzungen hingegen etwas ungewöhnlicher.

      Option Sondertilgung

      Sollten Sie sich in Bezug auf eine hohe anfängliche Tilgung unsicher sein, können Sie alternativ auch eine niedrigere, anfängliche Tilgung und somit eine niedrigere Monatsrate wählen, aber zusätzlich eine Option für Sondertilgungen in den Vertrag Ihrer Baufinanzierung mit aufnehmen lassen. Im Normalfall ist die Tilgung auf den Anteil innerhalb der Rate begrenzt. Zusätzliche Rückzahlungen oder eine vorzeitige Ablösung werden mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegt, die den Spareffekt nicht selten vollkommen aufzehrt.

      Haben Sie allerdings kostenfreie Sondertilgungen vereinbart, können Sie häufig zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr zusätzlich tilgen. Doch Vorsicht: Eine solche Klausel bringt häufig auch einen Zinsaufschlag mit sich, der jahrelang zu zahlende Zinssatz erhöht sich. Die Sondertilgungsoption ist also nur dann sinnvoll, wenn Sie sie auch wirklich nutzen. Ansonsten zahlen Sie den Zinsaufschlag vergeblich. Und: Nach der Sondertilgung benötigen Sie einen neuen Tilgungsplan, denn die Daten darin sind veraltet. Die Restschuld ist nun niedriger und die Restlaufzeit kürzer.

      Option Tilgungssatzwechsel

      Eine hohe anfängliche Tilgung führt wie bereits beschrieben zu einer attraktiven Zinsersparnis und verkürzt zudem die Laufzeit einer Baufinanzierung. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie eine hohe Tilgung durchhalten, stellt die der Tilgungssatzwechsel eine interessante Alternative dar. Sollten irgendwann während der Rückzahlung finanzielle Engpässe auftreten, können Sie die Rate einfach absenken. Tilgungssatzwechsel sind bei vielen Baukreditverträgen aber kein Standard. In vielen Fällen lässt sich diese Option trotzdem in den Vertrag einbauen, jedoch wird dafür ein geringer Zinsaufschlag fällig. Nur wenige Banken stellen die Ratenanpassung kostenfrei zur Verfügung. Ferner werden häufig nur zwei bis drei Anpassungen über die gesamte Laufzeit hinweg erlaubt, und auch die Höhe der Veränderung ist festgelegt. Auch hier gilt: Nach der Umstellung muss der Tilgungsplan aktualisiert werden. Bitten Sie Ihre Bank um ein neues Exemplar.

      Vorteile
      • Ermöglichst zu Beginn hohe anfängliche Tilgung
      • Kann zu Zinseinsparungen und schnellerer Schuldenfreiheit führen
      Nachteile
      • Wird häufig nur gegen Zinsaufschlag gewährt
      • Nur innerhalb gewisser Grenzen (Betrag und Zeitrahmen) möglich

      Option Tilgungsaussetzung

      Finanzielle Engpässe aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit können jeden treffen. Solche Situation beeinträchtigen häufig auch die eigene Baufinanzierung, da plötzlich deutlich weniger Geld zur Verfügung steht. Haben Sie jedoch schon beim Abschluss Ihres Baukredits für die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung in den Vertrag eingebaut, ist die Situation deutlich einfacher. In diesem Fall können Sie einen bis mehrere Monate mit der Tilgung aussetzen, auf diese Weise die Monatsrate senken und sich somit finanziell Luft zum Atmen verschaffen.

      Ein solches Vorgehen ist zwar auch ohne entsprechende vertragliche Regelung möglich, jedoch müssen Sie dann in Verhandlungen mit Ihrer Bank treten. Diese prüft, ob Sie in absehbarer Zeit die Raten wieder bedienen können und erhebt mitunter auch zusätzliche Gebühren. Es ist jedoch entscheidend, dass Sie sich bei Zahlungsschwierigkeiten umgehend mit der Bank in Verbindung setzen. Diese hat sonst nach §489 BGB ein Kündigungsrecht, wenn Sie mit zwei Raten und mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme in Rückstand geraten. In der Regel sind Banken jedoch gesprächsbereit, und es lassen sich Kompromisse finden. Bei einer Tilgungsaussetzung muss der Tilgungsplan ebenfalls aktualisiert werden, denn die Restlaufzeit ist nun länger, die Monatsrate über einen gewissen Zeitraum hinweg ebenso.

      Vorteile
      • Zusätzlicher finanzieller Spielraum durch niedrigere Rate
      • Tilgungpause bis zu mehreren Monaten möglich
      Nachteile
      • Wird häufig nur gegen Zinsaufschlag gewährt (gilt über die gesamte Zinsbindungsfrist)
      • Zinskosten steigen aufgrund der Laufzeitverlängerung

      Option "Tilgungsfreie Anlaufjahre"

      Zusätzlich besteht die Möglichkeit, eine Baufinanzierung mit tilgungsfreien Anlaufjahren (Karenzzeit) in Anspruch zu nehmen. Bei dieser Variante zahlen Sie in den ersten Jahren nur die fälligen Zinsen. Nach Ende der Karenzzeit beginnen Sie wie bei einem normalen Annuitätendarlehen mit der Rückzahlung. KfW-Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau beinhalten häufig tilgungsfreie Anlaufzeiten von 1-3 Jahren. Der Vorteil liegt darin, dass Sie zu Beginn eine deutlich niedrigere Ausgabenbelastung haben. Dafür liegen die Zinskosten insgesamt höher, da sich die Restschuld während der tilgungsfreie Anlaufjahre nicht verringert.

      Dies können Sie auch sehr anschaulich in Ihrem Tilgungsplan erkennen. Als interessante Option in finanziell schwierigen Phasen haben sich auch Tilgungsaussetzungen erwiesen. So lässt sich beispielsweise eine kurze Phase der Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit überbrücken. Sie können dabei die Tilgung über einen gewissen Zeitraum hinweg (wenige Monate) unterbrechen, was die Laufzeit entsprechend verlängert. Wenn Sie eine entsprechende Option bereits zum Vertragsschluss vereinbaren, ersparen Sie sich im Bedarfsfall entsprechende Verhandlungen. Dafür fällt bei vielen Banken ein Zinsaufschlag an. Ein genauerer Blick auf die verschiedenen Angebote lohnt sich somit auch hier.

      Tilgung berechnen und Rate richtig kalkulieren

      Der Tilgungsplan einer Baufinanzierung zeigt Ihnen die Rückzahlungsraten sowie die Restschuld im Zeitverlauf. Dies bietet bei einer bereits begonnenen Baufinanzierung eine gute Übersicht. Vor der Auswahl des Baukredits können Sie durch einen Tilgungsplan jedoch wichtige Erkenntnisse gewinnen. Mithilfe unseres Bauzinsrechners rechnen Sie verschiedene Szenarien durch und kalkulieren somit die für Sie optimale anfängliche Tilgung. Wenn Sie am Ende gut mit der Rate leben können und trotzdem möglichst schnell Ihr Baudarlehen abbezahlen, haben Sie eine gute Lösung gefunden. Unsere Spezialisten im Bereich der Baufinanzierung helfen Ihnen mit langjähriger Erfahrung und dem entsprechenden Know-how.

      Mit Spezialisten zum optimalen Tilgungsplan

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung zeigen Ihnen, wie Sie einen optimalen Tilgungsverlauf bei Ihrer Baufinanzierung erzielen. Dazu erhalten Sie einen vollständigen Tilgungsplan für Ihre Unterlagen, mit dem Sie jederzeit Einblick in Ihren Tilgungsstand haben. Mehr als 550 Berater vor Ort stehen bei Dr. Klein bereit, um Ihnen kostenlos und unverbindlich bei Ihrem Finanzierungsvorhaben zu helfen. 

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