Tilgungsplan für Ihren Kredit erstellen, Baufinanzierung berechnen, Muster und Beispiele

Was ist ein Tilgungsplan?

Stellen Sie sich den Tilgungsplan wie einen Fahrplan für Ihren Immobilienkredit vor. Es ist eine tabellarische Übersicht, in der genau aufgeschlüsselt ist, wie Ihre Schulden mit jeder gezahlten Monatsrate sinken. Sie sehen schwarz auf weiß, wie sich Ihre Rate in Zinsen und Tilgung aufteilt und wie hoch Ihre Restschuld zu jedem Zeitpunkt ist. Er hilft Ihnen, Ihre Finanzen besser zu planen und den Überblick zu behalten. 

Gut zu wissen: Die finanzierende Bank muss Ihnen diesen Plan nach Abschluss der Baufinanzierung aushändigen. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet, da der Tilgungsplan ein fester Bestandteil des Kreditvertrags ist.

Tilgungsrechner: Tilgung berechnen und Tilgungsplan erstellen

Berechnen Sie mit unserem Tilgungsrechner jetzt Zins und Rate und erhalten Sie einen kompletten Tilgungsplan. So sehen Sie auf einen Blick, wie Ihre Baufinanzierung Monat für Monat verlaufen würde.

Warum ist ein Tilgungsplan wichtig?

Ein Tilgungsplan ist ein zentrales Werkzeug, um Ihre Baufinanzierung im Griff zu behalten. Er macht nicht nur sichtbar, wie sich Ihr Immobilienkredit im Laufe der Zeit entwickelt, sondern liefert Ihnen auch die Basis, um Entscheidungen für die Zukunft fundiert zu treffen. Dabei profitieren Sie gleich mehrfach:

• Vergleich: Sie können Finanzierungsangebote besser beurteilen und die Lösung wählen, die am besten zu Ihnen passt.
• Transparenz: Sie haben jederzeit einen klaren Überblick über Ihre Verpflichtungen und den Verlauf Ihrer Finanzierung.
• Planungssicherheit: Sie wissen genau, wann welche Zahlungen anstehen und können Ihre Finanzen langfristig strukturieren.
• Anschlussfinanzierung: Sie kennen Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung und können rechtzeitig passende Angebote für Anschlussfinanzierung einholen.

Mit einem passenden Tilgungsplan schaffen Sie die Grundlage, Ihre Finanzierung kostenbewusst und zielsicher bis zur letzten Rate zu steuern.

Was steht in einem Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan zeigt im Bereich der Baufinanzierung den geplanten Verlauf von Zinszahlungen und Tilgung Ihres Darlehens. Die Tilgung ist dabei der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie Ihre Schulden tatsächlich verringern.

Wichtig zu wissen: Haben Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden, zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate über die vereinbarte Zinsbindungszeit. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich jedoch der Anteil von Zinsen und Tilgung: Mit jeder Zahlung sinkt die Zinslast, während der Tilgungsanteil steigt. Wie sich diese Entwicklung genau darstellt, können Sie dem Tilgungsplan entnehmen.

In der Regel finden Sie dort eine tabellarische Übersicht mit folgenden Angaben:

• Zahlungstermine
• Höhe der Restschuld (Jahresanfang, Jahresende und zum Ende der vereinbarten Laufzeit)
• Höhe der Zinskosten
• Voraussichtliche Laufzeit bis zur kompletten Tilgung
• Kalkulierte Höhe der Gesamtkosten bei kompletter Tilgung
• Gegebenenfalls vereinbarte Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel

Sie wissen also mit einem Tilgungsplan jederzeit, wo Sie in Ihrer Rückzahlung stehen und welche Schritte als Nächstes anstehen.

Tilgungsplan: Beispiel

Zur Veranschaulichung zeigen wir Ihnen ein Beispiel für einen fiktiven Tilgungsplan, der auf ein Annuitätendarlehen basiert. Anhand der Auflistung der einzelnen Werte können Sie den vorgezeichneten Verlauf Ihres Kredits genau beobachten.

Dabei verbleibt die Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit hinweg auf dem gleichen Niveau, während der Zinsanteil der Rate zu Gunsten des Tilgungsanteils stetig abnimmt. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie als Darlehensnehmer immer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen zahlen müssen. 

In unserem Rechenbeispiel zeigen wir Ihnen, wie ein Tilgungsplan genau ausgestaltet ist. Die Darlehenshöhe beträgt hier 100.000 €, bei 10 Jahren Sollzinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung sowie einen jährlichen Effektzins von 3,45 %. Die beispielhafte Monatsrate beträgt 450 €. Das Darlehen wird am 02. Januar 2026 ausgezahlt.

Übersicht bis zum Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung: 

• Summe der Ratenzahlungen: 54.000,00 €
• Enthaltene Zinsleistungen: 30.219,29 €
• Erbrachte Tilgungsleistungen: 23.780,71 €
• Enthaltene Sondertilgungen: 0 €
• Restschuld: 76.219,29 €
• Kalkulatorische Gesamtlaufzeit: 29 Jahre und 4 Monate

Auf Basis des Tilgungsplans können Sie schon vor Abschluss einer Baufinanzierung die wichtigsten Kosten identifizieren. Ihre Baufinanzierung wird also nachvollziehbarer und transparenter. In diesem Rechenbeispiel beträgt die Restschuld nach 10 Jahren Sollzinsbindung rund 76.000 €. Während dieser Zeit zahlen etwa 30.000 € an die finanzierende Bank.

Welchen Einfluss hat der Sollzins auf den Tilgungsplan?

Der Sollzins ist der Zinssatz, den Sie für Ihr Immobiliendarlehen zahlen – er beeinflusst maßgeblich, wie hoch Ihre monatlichen Kosten sind und wie schnell Sie schuldenfrei werden. Je niedriger der Sollzins ist, desto mehr Geld steht für die Tilgung zur Verfügung, also die Rückzahlung des Immobiliendarlehens. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit Ihrer Finanzierung, und Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen an die Bank.

Anhand eines Beispiels wird dieser Effekt deutlich: 

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, zahlen Sie bei einem Sollzins von 3,0 % mehr als doppelt so viele Zinsen als bei einem Sollzins mit 1,5 %. Ihre Monatsrate fällt deutlich höher aus und Sie sind später schuldenfrei. 

Spielen Sie also gemeinsam mit Ihrem Berater beziehungsweise Vermittler die unterschiedlichen Sollzinssätze im Tilgungsplan durch. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, welche finanziellen Belastungen auf Sie zukommen würden. Allerdings können Sie als Darlehensnehmer den angebotenen Sollzins nur begrenzt beeinflussen. Ganz anders sieht es bei der Tilgung aus.

Wie wirkt sich der Tilgungssatz auf den Tilgungsplan aus?

Der Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil Ihrer monatlichen Rate für die tatsächliche Rückzahlung Ihres Darlehens verwendet wird. Bei den meisten Baufinanzierungen wird ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart, den Sie selbst wählen können und so erheblichen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Baufinanzierung nehmen.

Mit einem höheren Tilgungssatz von 2 % oder mehr, reduzieren Sie Ihre Zinskosten, verringern Ihre Restschuld schneller und sind früher schuldenfrei. Die folgende Beispielrechnung zeigt den Zusammenhang zwischen Tilgung, Zinskosten und Restschuld.

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, profitieren Sie von einer höheren anfänglichen Tilgung gleich mehrfach: 

• Die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung sinken – das zeigt der Tilgungsplan.
• Ihre Restschuld ist deutlich geringer: Bei einer anfänglichen Tilgung von 3 % sind am Ende der Zinsbindung mehr als 50 % des Immobiliendarlehens zurückgezahlt, bei 2 % anfänglicher Tilgung sind es nur rund 33 %.
• Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich deutlich: Mit einer anfänglichen Tilgung von 3 % sind Sie bereits nach rund 27 Jahren schuldenfrei, bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % dauert es mehr als 10 Jahre länger.

Sollzins und Tilgung hängen also eng zusammen und bestimmen maßgeblich Kosten, Restschuld und Laufzeit Ihrer Baufinanzierung. Ein aktueller Tilgungsplan hilft Ihnen, diese Faktoren jederzeit im Blick zu behalten – bei Planung, Vertragsabschluss und im Zuge der gesamten Laufzeit.

Wie beeinflussen Sondertilgungen den Tilgungsplan?

Sondertilgungen helfen Ihnen, die Restschuld Ihres Immobiliendarlehens schneller zu reduzieren. Dabei handelt es sich um außerplanmäßige Zahlungen, die Sie zusätzlich zu den regulären Raten in Ihre Baufinanzierung einbringen können – häufig sind sie bis zu einem bestimmten Betrag pro Jahr kostenfrei möglich.

Nach einer  Sondertilgung erhalten Sie von der Bank einen aktualisierten Tilgungsplan, der die verringerte Restschuld und die geänderte Laufzeit genau darstellt. Die folgende Beispielrechnung zeigt den Einfluss einer einmaligen Sondertilgung.

Wie die Beispielrechnung zeigt, senkt die einmalige Sondertilgung Ihre Restschuld und reduziert somit die Zinskosten spürbar. Zudem sind Sie dank der einmaligen Sondertilgung deutlich früher schuldenfrei.

Beachten Sie jedoch, dass manche Darlehensverträge Sondertilgungen begrenzen oder mit Gebühren verbinden können. Klären Sie diese Konditionen daher rechtzeitig mit Ihrer Bank. Nach jeder geleisteten Sondertilgung erhalten Sie von der Bank einen aktualisierten Tilgungsplan, der Ihre neue Finanzierung transparent macht.

Welche weiteren Tilgungsoptionen gibt es für den Tilgungsplan?

Neben der anfänglichen Tilgung und den Sondertilgungen gibt es weitere Möglichkeiten die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens flexibel zu gestalten. Dazu zählen beispielsweise der Tilgungssatzwechsel, tilgungsfreie Anlaufjahre und die Tilgungsaussetzung. 

Diese Optionen sind jedoch nicht immer standardmäßig im Kreditvertrag enthalten. Fragen Sie daher bei Ihrem Berater nach, welche Möglichkeiten für Sie infrage kommen und welche Kosten eventuell anfallen. Die Auswirkungen verschiedener Tilgungsoptionen können Sie mit einem angepassten Tilgungsplan simulieren. Im Folgenden stellen wir Ihnen drei gängige Optionen vor.

Option Tilgungssatzwechsel

Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie den anfänglichen gewählten Tilgungssatz erhöhen oder senken und sich so mehr Flexibilität verschaffen – sowohl in finanziell guten als auch in schwierigen Zeiten. Beispielsweise könnten Sie nach einer Gehaltserhöhung den Tilgungssatz anheben und dadurch schneller schuldenfrei werden.

Das Recht zum Tilgungssatzwechsel sollte im Immobilienvertrag festgehalten sein. Üblich ist, dass Sie während der Sollzinsbindung zwei- bis dreimal kostenfrei den Tilgungssatz verändern können. Manche Banken verlangen jedoch einen Zinsaufschlag oder eine Gebühr, wenn Sie den Tilgungssatz senken möchten. Nach jedem Tilgungssatzwechsel erhalten Sie in der Regel einen aktualisierten Tilgungsplan von Ihrer Bank. Falls nicht, fragen Sie unbedingt nach.

Option Tilgungsfreie Anlaufjahre

Wenn Sie in den ersten Jahren Ihrer Baufinanzierung mehr finanziellen Spielraum benötigen, können Sie die Tilgung für eine gewisse Zeit auszusetzen – die sogenannten tilgungsfreien Anlaufjahre. Während dieser Zeit zahlen Sie nur die fälligen Zinsen. 

Nach Ablauf der Anlaufzeit steigen die Raten auf die volle Summe, da die Tilgung wieder aufgenommen wird. Das Recht der tilgungsfreien Anlaufjahre muss im Immobilienvertrag festgehalten sein. Beachten Sie, dass durch die Aussetzung Ihre Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung höher ist. Die genaue Entwicklung sehen Sie in Ihrem Tilgungsplan.

Option Tilgungsaussetzung

Wenn Sie merken, dass es finanziell eng wird, sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Fragen Sie dort nach, ob Sie die Rückzahlung Ihres Kredits für einige Monate aussetzen können. Dadurch verringert sich Ihre monatliche Belastung und Sie gewinnen wieder finanziellen Spielraum. 

Ob eine Tilgungsaussetzung in Ihrem Vertrag erlaubt ist, sollten Sie vorab prüfen und gegebenenfalls mit Ihrer Bank besprechen. Auch in diesem Fall wird der Tilgungsplan angepasst, da sich die Ratenhöhe und die Gesamtlaufzeit ändern.

Fazit: Zusätzliche Tilgungsoptionen

Die drei vorgestellten Tilgungsoptionen bieten Ihnen weitere Flexibilität bei der Immobilienfinanzierung. Sie sollten aber immer gut geplant und mit der Bank abgestimmt werden. Ein aktueller Tilgungsplan gibt Ihnen dabei stets den Überblick über Ihre Finanzierungsentwicklung.

5 Expertentipps: So erstellen Sie einen optimalen Tilgungsplan

Charleen Scharfschwerdt, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein, empfiehlt, sich vorab 5 Fragen zu stellen und gibt dazu praktische Tipps.

1. Bis wann möchten Sie schuldenfrei sein? 
   „Mit Renteneintritt schuldenfrei zu sein, ist der Idealfall. Doch die meisten Banken haben aber auch kein Problem, wenn die Finanzierung in die Rente reinläuft, solange die Rate zum Einkommen passt.“
2. Welche Monatsrate möchte ich mir leisten? 
   „Bestenfalls sollte die maximale Monatsrate etwa 35 bis 40 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen. So bleibt genügend finanzieller Spielraum für den restlichen Lebensunterhalt.“
3. Wie entwickeln sich die Bauzinsen? 
   „Im aktuellen Zinsumfeld empfehle ich, wenn möglich, eine anfängliche Tilgung von 2 % zu wählen. Das bietet oft eine gute Balance zwischen Zinsbelastung und Tilgung.“
4. Wie flexibel muss meine Baufinanzierung sein? 
   „Da niemand heute genau weiß, wie seine finanzielle Situation in 5, 10 oder 20 Jahren aussieht, ist es ratsam, Optionen wie den Tilgungssatzwechsel im Kreditvertrag zu vereinbaren – sofern sich dadurch nicht Ihre Gesamtkosten erhöhen.“
5. Ab wann sollte ich meine Anschlussfinanzierung planen? 
   „Starten Sie am besten zwei Jahre bevor die Zinsbindung Ihres Kredits endet mit der Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung. Sie haben dann genügend Zeit, um das beste Angebot zu finden. Als Grundlage dafür dient Ihr aktueller Tilgungsplan, der genau zeigt, wie viel Sie bereits zurückgezahlt haben.“

Unsere Empfehlung: Suchen Sie das Gespräch mit einem Spezialisten für Baufinanzierung. Gemeinsam finden Sie eine passende Lösung, mit der Sie gut leben können und Ihr Immobiliendarlehen trotzdem zügig abbezahlen.

Wie erhalte ich einen aktuellen Tilgungsplan?

Einen aktuellen Tilgungsplan für Ihre Baufinanzierung erhalten Sie direkt bei Ihrer finanzierenden Bank, z. B. über das Online-Kundenportal, per E-Mail oder telefonisch beim Kundenservice. Geben Sie dabei unbedingt Ihre Vertrags- oder Darlehensnummer an, damit Ihre Anfrage schnell zugeordnet werden kann.

Beachten Sie, dass Sie nach einer Sondertilgung oder einer Änderung des Tilgungssatzes einen neuen, aktualisierten Tilgungsplan anfordern sollten. Ihre ursprünglichen Zahlen haben sich dadurch verändert, und der alte Plan ist nicht mehr aktuell. Fragen Sie daher aktiv bei Ihrer finanzierenden Bank nach, um den Überblick über Ihre Immobilienfinanzierung zu behalten.