Wohnung als Kapitalanlage: Wann lohnt das Investment?

Wohnung als Kapitalanlage: Welchen Einfluss haben Immobilienpreise?

Am Immobilienmarkt herrscht ein Boom. Es gibt sehr viel Nachfrage. Das bedeutet für Käufer: Die Immobilienpreise sind sehr hoch. Denn wo viel Nachfrage ist, steigt der Preis. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind mittlerweile so hoch, dass sich Kaufinteressenten trotz der immer noch niedrigen Zinsen genau überlegen sollten, ob sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage für sie noch lohnt und ob sie investieren möchten.

Wegen der niedrigen Bauzinsen für Häuser und Wohnungen drängen viele Immobilienkäufer auf den Markt. Es herrscht also eine Situation von verlockend niedrigen Zinsen einerseits, aber sehr hohen Kaufpreisen andererseits. Die Experten sind geteilter Meinung, wie lange der Boom noch anhält. Viele sind der Meinung, dass bereits eine Überhitzung des Marktes in Ballungsgebieten besteht. Umso wichtiger ist es beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, genau durchzurechnen, ob die Investition sinnvoll ist. Dazu gehört auch, die Risiken einer Investition abzuwägen.

Welche Risiken gibt es beim Immobilieninvestment?

Die gravierendsten Risiken entstehen, wenn eines der folgenden Szenarien eintritt:

• Der Boom am Immobilienmarkt endet.
• Die Mietpreisbremse wird deutschlandweit und flächendeckend umgesetzt.
• Es werden verstärkt Wohnungen gebaut.

Natürlich sind alle Aussagen über die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in den kommenden Jahren Spekulation. Manche Überlegungen sind besser begründet, andere weniger gut. Wenn Sie an einer Immobilie als Kapitalanlage interessiert sind, sollten Sie sich mit der Frage beschäftigen, wie Sie sich gegen Risiken absichern können, die auf gesamtgesellschaftliche Entwicklungen fußen.

Die Folgen solcher Entwicklungen für Investoren sind nicht zu unterschätzen. Bei einem Ende des Booms könnte die Wohnung an Wert verlieren, wenn die Immobilienpreise insgesamt sinken. Das Investment wird also unprofitabel oder – noch schlimmer – verlustreich. Außerdem verringern sich mit großer Wahrscheinlichkeit die Mieteinnahmen, wenn die Mieten durch eine Maximalmiete nach oben begrenzt werden, die Mietpreisbremse also überall umgesetzt wird. Werden zugleich noch vermehrt Wohnungen gebaut, vergrößert sich das Wohnungsangebot. Auch das hat aus Sicht der Investoren negative Auswirkungen auf das Mietniveau und kann die Rendite drücken.

Wohnungskauf: Wann sind Immobilien überbewertet?

Überbewertet sind Immobilien, wenn der sogenannte Vervielfältiger über 25 liegt. Anders ausgedrückt: Eine Immobilie ist überbewertet, wenn das Verhältnis zwischen Investition und erwartetem Gewinn nicht stimmt. Das lässt sich ausrechnen und mit dem Vervielfältiger beziffern. In der Praxis bedeutet das: Beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ist der Kaufpreis so hoch, dass trotz des Immobilienbesitzes keine oder nur sehr niedrige Gewinne erwirtschaftet werden.

Keine Gewinne trotz Immobilienbesitz? Dieses Szenario wird nachvollziehbar, wenn wir uns die Details anschauen: Bei Wohnungen besteht die Investition vor allem im Kaufpreis und möglichen Renovierungsarbeiten. Die Gewinne sind Mieteinnahmen und eventuelle Wertsteigerungen der Immobilie selbst. Ob eine Immobilie im Wert steigt, kann nicht von Einzelnen beeinflusst werden. Mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist deshalb Spekulation. Mieteinnahmen hingegen lassen sich recht gut einschätzen. Dafür gibt es zum Beispiel Mietspiegel mit Vergleichsmieten, die zur Orientierung dienen.

Anhand der Durchschnittsmieten in der Gegend lässt sich ausrechnen, wie viel Mieteinnahmen mit der Wohnung zu erwirtschaften sind. Diese Mieteinnahmen können nun ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt werden. Der so berechnete Wert heißt Vervielfältiger.

So berechnet sich der Vervielfältiger:

Vervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete

Ein Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern und Balkon in guter Wohnlage in Köln erzielt eine Jahresnettomiete von 9.480 Euro. Sie wird wegen der attraktiven Lage mit 300.000 Euro zum Verkauf angeboten. Der Vervielfältiger beträgt:

300.000 ÷ 9.480 = 31,6

In 31,6 Jahren hätte der Käufer mit den Mieteinnahmen somit den ursprünglichen Kaufpreis erwirtschaftet. Trotz der guten Lage ist diese Wohnung also überbewertet.

Der Vervielfältiger sollte also nicht über 25 liegen. Bei einem Vervielfältiger von 25 ist davon auszugehen, dass der Wohnungskäufer 25 Jahre braucht, um mit den Mieteinnahmen die Immobilie abzubezahlen. Erst danach wirft die Immobilie Gewinn ab. Der Vervielfältiger verrät Kaufinteressenten also, ob eine Wohnung überbewertet ist oder nicht.

Wann lohnt es sich, in eine Wohnung als Kapitalanlage zu investieren?

Ein Immobilieninvestment lohnt sich, wenn die Rendite gut ist. Bei einer lohnenden Kapitalanlage geht es aber auch um das Abwägen von Rendite und Risiko. Sinnvollerweise sollte das Risiko nicht zu hoch sein, sonst bleiben die Gewinne aus oder es drohen sogar Verluste. Diese vier Punkte verraten, wann sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage lohnt, die Rendite also gut ist:

1. Die Immobilie ist beim Kauf nicht überbewertet.
2. Der Immobilienwert steigt.
3. Es fallen kaum Renovierungskosten an.
4. Die Mieten steigen.

Sind alle vier Voraussetzungen erfüllt, wäre das der traumhafte Idealfall. Damit ist jedoch leider nur selten zu rechnen. Immobilienkäufer können trotzdem ihr Risiko minimieren, indem sie darauf achten, dass möglichst viele der vier Voraussetzungen eingehalten werden. Allerdings lassen sich nicht über alle vier Punkte gleichermaßen gute Vorhersagen treffen. Umso wichtiger ist es, dass die verlässlichen Prognosen bei der Wunschimmobilie überwiegen. Im Einzelnen sieht das so aus:

Überbewertung: Die Überbewertung lässt sich gut errechnen, wie oben gesehen. Je höher die Anfangsinvestition, desto länger lassen die Gewinne auf sich warten. Bei überbewerteten Immobilien ist die Anfangsinvestition sehr hoch. Wer also einen Bogen um überbewertete Immobilien macht und stattdessen auf einen Vervielfältiger von maximal 25 achtet, verringert das Verlustrisiko.

Wertsteigerung: Über die Wertentwicklung einer Immobilie lässt sich keine gesicherte Aussage treffen. Die Wertsteigerung ist also ein sehr spekulativer Faktor und sollte deshalb besser nicht in die Kalkulation einfließen. Denn: Je mehr Spekulation, desto größer das Risiko.

Renovierungskosten: Der Zustand einer Immobilie lässt sich gut zum Beispiel mithilfe von Sachverständigen einschätzen. Je besser die Bausubstanz und je weniger Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden, desto geringer sind auch die Kosten dafür. Solche Ausgaben schmälern die Rendite erheblich und sollten deshalb von Anfang an berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen: Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage steht auf stabilen Füßen, wenn Investoren mit sicheren und soliden Mieteinnahmen rechnen können. Ob die Mieten steigen, ist wiederum Spekulation und nicht mit Sicherheit zu sagen. Der Mietspiegel gibt aber Auskunft über die Mietentwicklungen in der Vergangenheit. Langfristige Mieteinnahmen können deshalb meist verlässlicher kalkuliert werden als zum Beispiel die mögliche Wertsteigerung der Immobilie.

Wo ist eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lukrativ?

Randgebiete und mittlere Lagen sind die großen Renditebringer beim Immobilieninvestment. Denn wer auf konstante Mieteinnahmen setzt, muss nicht unbedingt im Trendviertel nach der passenden Eigentumswohnung suchen. Zwar gilt das berühmte Schlagwort von der „Lage, Lage, Lage“ als den drei wichtigsten Faktoren für die Beurteilung des Immobilienwertes immer noch. Dabei sollten sich Interessenten aber nicht von der Lage blenden lassen. In den beliebten Szenevierteln deutscher Großstädte ist der Kaufpreis für Toplagen oft zu hoch angesetzt, die Wohnungen dort sind häufig überbewertet. Trotzdem lohnt es sich natürlich, auch hier die Augen aufzuhalten, denn manchmal findet sich mit Glück ein lukratives Objekt.

Vielversprechender ist aber die Suche nach einer Wohnung als Kapitalanlage in Randgebieten von Ballungsräumen. Im sogenannten Speckgürtel suchen viele Mieter nach einer etwas ruhigeren Wohngegend in der Nähe der Großstadt. Hier lassen sich vielleicht keine astronomischen Spitzenmieten erzielen, dafür aber solide und dauerhafte Mieteinnahmen, die als gesunde Basis für die Immobilienfinanzierung dienen.

Auch die sogenannte mittlere Lage kann interessant sein. Das sind Wohngegenden zum Beispiel im inneren Stadtbereich, die nicht zu den Trendvierteln gehören, aber auch nicht so weit draußen liegen, wie die Immobilien im Speckgürtel. Es fehlen oft größere Grünflächen, dafür sind Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr nicht weit. Auch hier lassen sich meist keine Spitzenmieten erzielen, aber dafür sehr solide und dauerhafte Mieteinnahmen. Hier gilt also: Die Lage ist wichtig, die Toplage muss es aber nicht sein, soll die Wohnung als Kapitalanlage genutzt werden.

Was ist wichtig für die Kaufentscheidung?

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, kann sich an drei Faktoren orientieren, um eine Entscheidung zu fällen:

1. Die Lage
Nicht die Eigentumswohnungen in den Trendvierteln deutscher Metropolen sind am interessantesten. Viel besser ist die Rendite bei Immobilien im Speckgürtel, in mittleren Lagen und in den sogenannten Mittelstädten. Mittelstädte haben bis zu 100.000 Einwohner. Für Investoren sind sie besonders interessant, wenn sie in der Nähe von Großstädten liegen. Konkret könnte eine Wohnung als Kapitalanlage in Darmstadt mehr Rendite bringen als ein vergleichbares Objekt in Frankfurt am Main. Das Gleiche ließe sich über Potsdam und Berlin sagen.

2. Die Bevölkerungsentwicklung
Wichtig ist bei der Entscheidung auch die Einwohnerentwicklung, denn die Wohnung soll ja möglichst dauerhaft und langfristig vermietet werden. Je besser die Bevölkerungsentwicklung, desto eher ist das gewährleistet. Aussagen darüber finden sich zum Beispiel auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de). Unter dem Schlagwort Bevölkerungsentwicklung lassen sich Zu- und Wegzug in Regionen darstellen, die Altersstruktur der Bevölkerung und vieles mehr. Insbesondere, wer außerhalb der Trendviertel der Metropolen sucht, könnte hier interessante Daten finden und so feststellen, welche Gegend sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage eignet.

3. Die Infrastruktur
Auch wer sich als Mieter für die Kleinstadt oder naturnahes Wohnen entscheidet, möchte nicht zu viel Zeit für Fahrtwege aufbringen. Wichtig für die Kaufentscheidung bei einer Immobilie ist für Anleger deshalb auch die Infrastruktur. Sind Geschäfte, Schulen und Arztpraxen in der Nähe? Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr? Wie weit ist es zur nächsten Autobahn? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto lohnender ist das Investment.

Wie berechnet man die Rendite aus Mieteinkünften?

Für die Berechnung der Rendite gibt es eine Formel. Ist die bekannt, lässt sich jedes noch so verlockende Kaufangebot leicht im rechten Licht betrachten. Sie lautet:

Die bereits oben erwähnte 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln hat nach der Formel eine Rendite von 3,16 Prozent.

(9.480 ÷ 300.000) × 100 = 3,16 %

Häufig machen Käufer bei ihrer Kalkulation den Fehler, die Mieteinnahmen zu hoch anzusetzen. Selbst wenn sie mit den Durchschnittsmieten der Umgebung kalkulieren, schleicht sich ein Fehler ein. Von der so errechneten Jahresmiete sollten nämlich unbedingt noch Verwaltungs- und Renovierungskosten abgezogen werden. Außerdem ist ein Puffer für mögliche Mietausfälle sinnvoll. Von der Jahreskaltmiete sind diese Kosten also noch abzuziehen, um die Jahresnettomiete zu erhalten.

Ob die Immobilie eine gute oder schlechte Rendite abwirft, verrät der Vergleich mit anderen Anlageformen. Mit Aktien zum Beispiel lassen sich Durchschnittsrenditen von sieben Prozent erzielen, ohne dass Sie dabei zwangsläufig ein unüberschaubares Risiko eingehen. Andererseits ist der Aktienmarkt ständig in Bewegung und das Investment erfordert hier viel Engagement. Immobilieninvestments bedürfen zwar auch der Aufmerksamkeit, machen aber lange nicht so viel Arbeit wie Wertpapiere. Als Richtwert gilt: Vier bis fünf Prozent Rendite sollten Immobilien möglichst erzielen, damit man von einer lohnenden Anlage sprechen kann.

Wann geben die Banken Geld?

Banken möchten mit dem verliehenen Geld weiteres Geld verdienen. Kredite vergeben sie also, wenn vor allem drei Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Es liegen Sicherheiten vor.
2. Die Immobilie ist wertvoll.
3. Die Mieteinnahmen sind gesichert.

Sicherheiten: Als Sicherheiten akzeptieren Banken verschiedene Größen – je mehr, desto besser. Kreditnehmer sollten am besten über eine Festanstellung mit einem sicheren Gehalt verfügen. Der Schufa-Score sollte einwandfrei sein und es sollten weitere Vermögenswerte vorhanden sein. Das können bereits abgezahlte Immobilien in attraktiver Lage sein oder Kapitalanlagen wie Wertpapiere.

Wertvolle Immobilie: Eine Immobilie ist wertvoll, wenn die Lage stimmt und der Erhaltungszustand gut ist. Kurz: Die Immobilie steigt mit der Zeit im Wert, mindestens aber bleibt sie wertstabil.

Mieteinnahmen: Wenn mit kontinuierlichen Mieteinnahmen zu rechnen ist, bewerten Banken das positiv bei der Kreditvergabe. Immerhin ist dann mit einem dauerhaften Geldfluss zu rechnen.

Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanzieren?

Die Banken ermöglichen mittlerweile den Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital. Es handelt sich dann um eine sogenannte Vollfinanzierung. Der Bankenkredit deckt dabei nicht nur den Kaufpreis ab, sondern auch die Kaufnebenkosten, zum Beispiel den Notar, den Grundbucheintrag, die Maklergebühren und so weiter. Mit einer Vollfinanzierung gehen in der Regel höhere Kosten einher, als wenn die Käufer Eigenkapital einbringen können.

Voraussetzung für eine Vollfinanzierung ist eine von der Schufa bescheinigte sehr gute Kreditwürdigkeit. Außerdem achten Banken auf überdurchschnittlich hohe und regelmäßige Gehälter. Für die meisten Selbstständigen ist eine Vollfinanzierung damit keine Option.

Bei einer Vollfinanzierung achten die Banken außerdem sehr genau auf die Wohnung, die als Kapitalanlage gekauft werden soll. Je vorteilhafter die Lage und je besser in Schuss die Immobilie, desto größer die Chancen auf eine Vollfinanzierung. Aus Sicht der Banken liegt das auf der Hand: Sie verleihen Geld und verlangen dafür Sicherheiten. Eine attraktive Immobilie in Toplage lässt sich bei ausbleibendem Geldfluss besser verkaufen als ein renovierungsbedürftiges Liebhaberstück auf dem Dorf.

5 Tipps, wann sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt

Das Investment in eine Wohnung als Kapitalanlage ist nicht zu riskant und lohnt sich, wenn diese fünf Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Immobilie ist nicht überbewertet.
• Das Gebäude ist gut in Schuss.
• Es winken sichere Mieteinnahmen.
• Die Lage stimmt.
• Die Rendite ist vielversprechend.

Zusammen mit einer soliden kalkulierten Finanzierung wird die Wohnung als Kapitalanlage zum Gewinn mit geringem Risiko.