Immobilien als Renditeobjekt: Chancen, Risiken und Experten-Tipps

Was sind Renditeobjekte?

Renditeobjekte sind Immobilien, die Investoren nicht zur Eigennutzung, sondern zum Aufbau von Vermögen kaufen. Das Vermögen kann dabei auf verschiedene Weise wachsen: durch Mieteinnahmen, den Aufbau von Eigenkapital durch die fortlaufenden Tilgung des Baukredits, durch Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie sowie durch Wertsteigerungen des Objekts, etwa infolge einer steigenden Nachfrage am Immobilienmarkt.

Der Begriff „Rendite“ bezeichnet demnach den Ertrag einer Investition im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Mögliche Renditeobjekte sind neben Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern auch Wohnungen, Gewerbe- und Ferienimmobilien.

Für wen eignen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Bevor Sie in eine Immobilie als Renditeobjekt investieren, sollten Sie sich überlegen, welches Ziel Sie mit der Kapitalanlage verfolgen - denn diese Anlageform passt eher zu geduldigeren Investoren, wie  Ole Sander, Spezialist für Baufinanzierung aus Hamburg, erklärt: „Immobilien eignen sich insbesondere für Menschen als Kapitalanlage, die langfristig Vermögen aufbauen, für das Alter vorsorgen oder ihr Geld in eine vergleichsweise stabile Anlageform investieren möchten.“ Wenn Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessieren, sollten Sie also einen langfristigeren Anlagehorizont einplanen. Denn: Wertsteigerungen und Vermögensaufbau entwickeln sich bei Immobilien in der Regel erst über mehrere Jahre.

Daneben können Immobilien auch für Anleger, die ihr Vermögen breiter streuen möchten, eine sinnvolle Ergänzung des Invest-Portfolios darstellen. Vermietete Immobilien bieten zudem unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile, etwa durch Abschreibungsmöglichkeiten. 

Wie kann ich meine Finanzierung berechnen?

Nutzen Sie gern unseren Finanzierungsrechner, um einen Eindruck möglicher Konditionen Ihrer Immobilienfinanzierung zu erhalten. 

Für wen eignen sich Immobilien als Kapitalanlage nicht?

Die Investition in eine Immobilie ist nicht immer die richtige Entscheidung. Damit sich ein Renditeobjekt langfristig lohnt, müssen insbesondere die finanziellen Voraussetzungen für eine solide Finanzierung erfüllt sein. „Weniger geeignet sind Immobilien als Kapitalanlage für private Investoren, die kein Eigenkapital mitbringen", erklärt Ole Sander. “In diesem Fall ist das finanzielle Risiko deutlich höher und zugleich wird es schwieriger, überhaupt eine Finanzierung von der Bank zu erhalten.” Auch wenn Sie nur geringe finanzielle Rücklagen besitzen, kann eine Immobilie zur Belastung werden, sobald unerwartete Kosten – etwa durch Mietausfälle oder notwendige Instandhaltungsmaßnahmen – auftauchen. 

Daneben spielt eine langfristige finanzielle Stabilität für ein erfolgreiches Investment eine wichtige Rolle: Menschen mit schwankendem Einkommen, beispielsweise Gründer in der Anfangsphase ihrer Selbstständigkeit oder Personen, die sich noch in Ausbildung oder Studium befinden, sind nicht immer mit einer Immobilie als Renditeobjekt gut beraten.

Welche Immobilien lohnen sich als Renditeobjekte?

Für Renditeobjekte sind nicht unbedingt die „schönsten“ Immobilien die besten, sondern die mit einem guten Verhältnis von Kaufpreis, Mieteinnahmen, Risiko und Wertentwicklung. Eine Immobilienart steht bei Anlegern dabei besonders hoch im Kurs. „Derzeit sind vor allem Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gefragt“, berichtet Ole Sander. „Ausschlaggebend für die hohe Nachfrage sind die vergleichsweise niedrigen Einstiegspreise im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern. Das erleichtert den Erwerb für viele Investoren. Hinzu kommt, dass der Kreis potenzieller Mieter oft größer ist als bei anderen Objektarten. Das verbessert die Vermietbarkeit des Objektes und schafft eine relative finanzielle Sicherheit.“

Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen: Fallen größere Sanierungs- und Instandhaltungskosten an, werden diese oftmals innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zwischen den Eigentümern aufgeteilt. Dadurch fällt das finanzielle Risiko für den einzelnen Investor geringer aus als bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus.

Auch bei Alt und Neu zeigt sich derzeit ein klarer Trend: „Bei der Wahl zwischen Neubau und Bestand sind aktuell Bestandsimmobilien deutlich gefragter“, meint Ole Sander. „Der Hauptgrund dafür liegt ebenfalls in den niedrigeren Kaufpreisen und den damit verbundenen besseren Renditechancen. Neubauten bieten zwar häufig eine hohe Energieeffizienz und einen geringeren Modernisierungsbedarf, die höheren Anschaffungskosten schmälern jedoch oft die laufende Rendite.“

Wie lässt sich mit Immobilien Rendite erzielen?

Damit Sie durch Ihre Immobilie eine Rendite – also einen Ertrag im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital – erzielen, muss diese langfristig einen finanziellen Überschuss erwirtschaften. Dieser Überschuss entsteht im Wesentlichen auf drei Wegen:

1. Laufende Mieteinnahmen
Sie erzielen Ihre Rendite aus Mieteinnahmen. Dafür müssen die Mieteinnahmen die Ausgaben für die Immobilie, beispielsweise die Kosten für die Finanzierungsrate, Hausverwaltung und Instandsetzung, übersteigen.

2. Wertsteigerung der Immobilie
Steigt der Wert Ihrer Immobilie im Laufe der Zeit, können Sie diese zu einem höheren Preis veräußern, als Sie ursprünglich für die Immobilie gezahlt haben. Die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis können Sie – abzüglich der anfallenden Kosten – als Rendite verbuchen. 

3. Kauf, Sanierung, Wiederverkauf (Fix & Flip)
Bei der Fix & Flip-Methode sorgen Sie durch Sanierungsmaßnahmen selbst innerhalb eines kurzen Zeitraums für eine Wertsteigerung Ihres Renditeobjektes. Bei dieser Strategie erwerben Sie eine Immobilie, werten diese auf, verkaufen sie danach gewinnbringend – und erwirtschaften durch die Wertsteigerung Rendite.

Wie wird die Rendite berechnet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Dazu zählen die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite, die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite. Auch der Mietpreismultiplikator hilft dabei, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie einzuschätzen. Die Berechnungsmethoden unterscheiden sich vor allem in ihrer Genauigkeit, da sie bei der Kalkulation der Rendite eine unterschiedliche Anzahl an Faktoren berücksichtigen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel „Rendite berechnen: Was müssen Sie beachten?“

Welche Ausgaben fallen bei Renditeobjekten an?

Bei einem Renditeobjekt fallen neben dem Kaufpreis verschiedene einmalige und laufende Ausgaben an. Zu diesen zählen insbesondere:

• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen
• Finanzierungskosten (insbesondere Zinsen)
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Verwaltungskosten 
• Kosten für die Bildung von Rücklagen 
• nicht umlagefähige Betriebskosten
• Versicherungen
• Anteile der Grundsteuer
• Kosten durch Leerstand

Was macht ein gutes Renditeobjekt aus?

Ein Renditeobjekt ist vor allem dann gut, wenn es ein solides Potenzial für Wertsteigerungen mitbringt und ein geringes Leerstandrisiko birgt. Denn: Ist die Wohnung nicht vermietet, bricht mit den Mieteinnahmen auch ein Teil der Rendite weg. Oder schlimmer: Sie müssen bei der Finanzierung der Immobilie aus eigener Tasche draufzahlen. Ole Sander rät: „Ein gutes Renditeobjekt zeichnet sich in erster Linie durch eine attraktive Lage aus. Das können klassische A-Lagen wie Hamburg, München oder Frankfurt sein, aber auch gefragte B-Lagen im Umland großer Metropolregionen. Investoren sollten jedoch wissen, dass die Rendite bei solchen Objekten häufig weniger aus laufenden Mieteinnahmen entsteht, sondern vor allem aus der langfristigen Wertstabilität und Wertsteigerung der Immobilie.“

Aber auch Renditeobjekte in soliden, wenn auch nicht erstklassigen Lagen können eine attraktive Investition sein. Sie profitieren häufig von einer dauerhaft hohen Mietnachfrage, während die Kaufpreise meist niedriger ausfallen als in Top-Lagen. Dadurch reduziert sich die Finanzierungsbelastung. Die Chancen auf einen dauerhaft positiven Cashflow – also einen monatlichen Überschuss nach Abzug der laufenden Ausgaben – sind damit oft höher als in besonders teuren Lagen.

Tabelle: Top Merkmale eines guten Renditeobjektes

Welche Standorte bieten aktuell die besten Renditechancen für Anlageimmobilien?

Beste Chancen auf attraktive Renditen bieten Immobilien in ausgesuchter Lage. „Insbesondere Städte mit Wohnraummangel, attraktive Regionen im Speckgürtel großer Metropolen sowie Hochschul- und Universitätsstandorte bieten im Moment Chancen auf eine gute Rendite“, erklärt Ole Sander. „Dort sorgt eine konstante Nachfrage nach Wohnraum für eine hohe Vermietbarkeit und stabile Mieteinnahmen. Interessant können auch Regionen sein, in denen sich neue Unternehmen ansiedeln und zusätzliche Arbeitsplätze schaffen. Denn: Eine positive wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich in der Regel auch auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.“

Als Anleger sollten Sie jedoch darauf achten, dass die Attraktivität eines Standorts nicht von einem einzelnen großen Arbeitgeber abhängt. Ist eine Region wirtschaftlich stark von einem Unternehmen geprägt, kann eine Verlagerung oder Schließung des Standorts erhebliche Folgen für den Immobilienmarkt haben – von steigenden Leerständen bis hin zu sinkenden Immobilienwerten. Daher sind Standorte mit einer breit aufgestellten Wirtschaftsstruktur langfristig oft die sicherere Wahl.

Wie finanziert man ein Renditeobjekt?

Um den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, nehmen Investoren in der Regel ein Baudarlehen bei einer Bank auf. Dieses wird häufig durch Eigenkapital ergänzt, also durch eigenes angespartes Vermögen. Wie hoch der Eigenkapitalanteil ausfällt, hängt von Ihren finanziellen Voraussetzungen sowie den Finanzierungskonditionen der Bank ab.

Die aufgenommene Darlehenssumme zahlen Sie bei einem klassischen Annuitätendarlehen über einen langen Zeitraum in gleichbleibend hohen monatlichen Raten zurück. Jede Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen: Mit dem Tilgungsanteil verringern Sie Ihre Restschuld, während Sie mit dem Zinsanteil die Kosten für die Bereitstellung des Darlehens begleichen.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Finanzierung ist die Sollzinsbindung. Mit der Sollzinsbindung garantiert Ihnen die Bank den Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum. Während dieser Zeit bleibt Ihr Zinssatz also unverändert – unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt. Dadurch erhalten Sie langfristig eine finanzielle Planungssicherheit.

Welche Konditionen die besten für Ihr Baudarlehen sind, finden Sie mit Unterstützung unserer Spezialisten für Baufinanzierung heraus. Diese vergleichen für Sie die Angebote von mehr als 600 Banken und ermitteln die Finanzierung, die am besten zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation passt. Nehmen Sie über unsere Finanzierungsanfrage einfach und unverbindlich Kontakt zu uns auf – wir helfen Ihnen gerne.

Renditeobjekt vs. Eigenheim: Wo liegen die Unterschiede bei der Finanzierung?

Banken setzen bei der Beurteilung eines Kreditantrags für Renditeobjekte andere Maßstäbe an als bei einer Baufinanzierung für eine Immobilie, in die Sie selbst einziehen möchten. Und das hat gute Gründe, wie Ole Sander einordnet: „Der wesentliche Unterschied zwischen der Finanzierung einer Kapitalanlage und einer selbst genutzten Immobilie liegt in der Haushaltsrechnung, der Bewertung der Mieteinnahmen und den verfügbaren Fördermöglichkeiten: Bei einer selbst genutzten Immobilie entfallen durch den Kauf die bisherigen Wohnkosten, etwa für Miete. Bei einer Kapitalanlage bleiben die eigenen Wohnkosten hingegen bestehen, da der Investor die Immobilie nicht selbst nutzt. Diese Ausgaben müssen daher weiterhin in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden. Zudem stehen Käufern von selbst genutztem Wohneigentum mehr Förderprogramme zur Verfügung als Kapitalanlegern. Dadurch können sich bei Eigennutzern zusätzliche Finanzierungsvorteile ergeben.“ Gleichzeitig fließen bei Renditeobjekten die erwarteten Mieteinnahmen in die Finanzierungsprüfung ein.

Welche Voraussetzungen müssen Investoren für die Bewilligung der Baufinanzierung erfüllen?

Für die Finanzierung eines Renditeobjekts müssen Sie in der Regel ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital mitbringen – idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten. Darüber hinaus prüft die Bank, ob der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entspricht. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank ermittelten Beleihungswert, kann dies die Finanzierung erschweren.

Bis hierhin unterscheidet sich die Finanzierung eines Renditeobjektes nicht von der eines Eigenheims. Darüber hinaus spielen bei der Finanzierung eines Renditeobjektes jedoch weitere Faktoren eine wichtige Rolle, wie der Spezialist für Baufinanzierung, Ole Sander, erklärt: „Bei einer Kapitalanlage beziehen Banken die Wirtschaftlichkeit des Objekts und die zu erwartenden Mieteinnahmen mit ein. Banken prüfen dadurch, ob die Immobilie ihre Finanzierung langfristig mittragen kann." Darüber hinaus erwarten Kreditgeber von Kapitalanlegern oft etwas mehr Eigenkapital und einen höheren Sicherheitspuffer als von Kreditnehmern, die Ihr Eigenheim finanzieren möchten.

Ist eine Baufinanzierung eines Renditeobjektes ohne Eigenkapital möglich?

Banken finanzieren in einigen Fällen den vollständigen Kaufpreis einer Immobilie, teilweise sogar inklusive Nebenkosten. Diese Art der Finanzierung bezeichnet man als „Vollfinanzierung“. Das gilt generell auch für Renditeobjekte. Doch die Hürden sind hoch. „Grundsätzlich ist der Kauf eines Renditeobjekts auch ohne Eigenkapital möglich“, erklärt Ole Sander. „In der Praxis sind solche Finanzierungen jedoch deutlich anspruchsvoller. Banken bewilligen diese nur unter bestimmten Voraussetzungen: Entscheidend ist eine sehr gute Bonität des Käufers. Darüber hinaus muss die Immobilie selbst aus Sicht der Bank wirtschaftlich überzeugen, etwa durch einen marktgerechten Kaufpreis, eine gute Lage und nachhaltige Vermietbarkeit.“

Häufig verlangen Banken bei einer Vollfinanzierung auch zusätzliche Sicherheiten. Dazu kann beispielsweise eine bereits vorhandene Immobilie gehören, die schuldenfrei oder nur noch gering belastet ist. Insgesamt gilt: Je weniger Eigenkapital Kapitalanleger einbringen, desto strenger fällt in der Regel die Prüfung durch die finanzierende Bank aus.

Da eine Vollfinanzierung mit höheren Risiken und meist auch höheren Zinsen verbunden ist, sollte sie sorgfältig abwägen, ob diese Art der Finanzierung für Sie infrage kommt. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie dabei gern.

Verändert sich die Baufinanzierung mit dem Anlageziel?

Welchen finanziellen Nutzen Sie aus Ihrem Renditeobjekt ziehen möchten, beeinflusst auch die Gestaltung Ihrer Baufinanzierung, wie Ole Sander erklärt: „Wer eine Immobilie langfristig als Kapitalanlage und Altersvorsorge nutzen möchte, setzt oft auf eine Finanzierung mit regelmäßiger Tilgung. Ziel ist es, den Kredit über die Jahre möglichst weit zurückzuführen, sodass die Mieteinnahmen später weitgehend als Überschuss zur Verfügung stehen. Dabei werden häufig längere Zinsbindungen gewählt, um Planungssicherheit zu schaffen.“

Anders kann es hingegen bei Baufinanzierungen für Kapitalanlegern aussehen, die die Immobilie nach kurzer Zeit wieder verkaufen möchten. „In diesem Fall steht meist die Liquidität im Vordergrund“, meint Ole Sander. „Deshalb werden teilweise niedrigere Tilgungsraten gewählt, um die monatliche Belastung gering zu halten. Da der Verkaufserlös den Kredit später ablösen soll, spielt die Entschuldung über die laufenden Raten eine geringere Rolle.“ 

Ab wann rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Kapitalanlageimmobilie rechnet sich grundsätzlich dann, wenn die Mieteinnahmen sämtliche laufenden Kosten – einschließlich Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung und möglicher Rücklagen – decken und darüber hinaus ein Überschuss erwirtschaftet. Ole Sander weist jedoch darauf hin: „Investoren sollten die Wirtschaftlichkeit eines Renditeobjektes nicht nur anhand des monatlichen Cashflows beurteilen. Viele Kapitalanlagen entfalten ihr volles Potenzial erst langfristig. Häufig zeigt sich der wirtschaftliche Vorteil erst nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt haben die Kreditnehmer bereits einen Teil des Darlehens getilgt, die Restschuld ist gesunken und die Immobilie hat idealerweise an Wert gewonnen. Dadurch verbessern sich die Rahmenbedingungen für die Anschlussfinanzierung und die Rendite fällt oft deutlich attraktiver aus.“ 

Zudem kann sich ein Verkauf des Renditeobjektes nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist – insbesondere bei einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung der Immobilie – lohnen, weil der Staat ab diesem Zeitpunkt keine Steuern auf den Gewinn erhebt. 

Ab welcher Mieteinnahme gilt eine Finanzierung aus Bankensicht als solide?

Aus Sicht der Bank gibt es keine feste Mieteinnahme, ab der eine Finanzierung als solide gilt. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus Mieteinnahmen, Bonität des Kreditnehmers und der gesamten Haushaltsrechnung. Ole Sander dazu: „Einige Banken finanzieren auch Objekte, deren Mieteinnahmen die Finanzierungsrate nicht vollständig decken, sofern Kreditnehmer mit guter Bonität nur einen geringen monatlichen Eigenanteil aufbringen müssen. Banken finanzieren Unterschüsse bei einer Kapitalanlage also nur dann, wenn diese durch die persönliche Bonität der Kreditnehmer aufgefangen werden können. Idealerweise erwirtschaftet die Immobilie jedoch einen kleinen monatlichen Überschuss.“ 

Wichtig zu wissen: Banken rechnen bei der Beurteilung einer Finanzierungsanfrage in der Regel nicht mit der vollständigen Kaltmiete. Stattdessen ziehen sie einen Sicherheitsabschlag von etwa 10 bis 20% davon ab, um mögliche Risiken wie Leerstand, Mietausfälle und andere unvorhergesehene Kosten abzudecken.

Wann lohnen sich Renditeobjekte nicht?

Sobald der Kaufpreis einer Immobilie im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen zu hoch ausfällt, lohnt sich die Investition in der Regel nicht. Nach Abzug der Finanzierungskosten erzielt das Objekt dann eine zu geringe Rendite. Weitere Risiken sind:

• hohe laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstand 
• schlechte Lage, die eine geringe Nachfrage und dadurch bedingte niedrige Mietpreise nach sich zieht 
• strenge staatliche Mietregulierungen, die in der betreffenden Region das Mietpreisniveau deckeln

Problematisch wird eine Investition in Immobilien auch dann, wenn Sie die Finanzierung mit zu hohen Zinsen abschließen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierungen finden für Sie das beste Angebot für die Finanzierung Ihres Renditeobjektes. Sprechen Sie diese einfach für ein unverbindliches Beratungsgespräch an.

Worauf sollten Anleger bei der Wahl einer Immobilie als Renditeobjekt achten?

Bei der Wahl eines Renditeobjekts sollten Sie vor allem die Lage der Immobilie ganz genau unter die Lupe nehmen. Sie beeinflusst maßgeblich, wie groß die Nachfrage nach Ihrer Immobilie ist und wie hoch das Risiko längerer Leerstandzeiten ausfällt. Wichtig ist ein Umfeld, in dem möglichst viele Unternehmen als Arbeitgeber etabliert sind, und die Immobilie in einer attraktive Mikrolage eingebettet ist. Diese sollte potenziellen Mietern ein gut ausgebautes Verkehrsnetz, Schulen, Kindergärten sowie ausreichend Shopping- und Freizeitangebote bieten.

Ole Sanders Experten-Tipp: „Darüber hinaus lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung des Standorts. Werden Infrastrukturprojekte umgesetzt, entstehen neue Arbeitsplätze oder siedeln sich Unternehmen an, kann dies die Attraktivität des Standorts erhöhen. Umgekehrt können Bevölkerungsrückgang oder Unternehmensabwanderungen die Nachfrage nach Wohnraum langfristig beeinträchtigen.“ Generell gilt: Wenn die Mieter-Nachfrage nach Ihrem Renditeobjekt stabil hoch bleibt, entwickelt sich auch der Wert Ihrer Immobilie langfristig positiv.

Der bauliche Zustand und ein möglicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf sollten Sie als Investor vor dem Kauf einer Immobilie ebenfalls gründlich prüfen. Hier können erhebliche Folgekosten entstehen.

Weist die Immobilie eine gute Lage auf und Sie haben diese zu einem angemessenen Kaufpreis und über eine solide Finanzierung erworben, besitzen Sie eine vergleichsweise stabile und planbare Kapitalanlage.

Welche Fehler passieren beim Kauf von Renditeobjekten?

Zu den größten Fehlern beim Kauf eines Renditeobjektes zählt unter anderem das überhastete Zuschlagen bei scheinbaren Schnäppchen. In solchen Fällen lohnt sich fast immer ein genauer Blick auf die Eigenschaften der Immobilie. Vielleicht weist sie besonders hohe Nebenkosten auf, wird mit Modernisierungsstau übergeben oder die Substanz des Gebäudes ist in keinem guten Zustand. Das rächt sich nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag mit hohen Folgekosten. 

Am besten lassen Sie vor dem Kauf einen zertifizierten Bausachverständigen einen gründlichen Blick auf die Immobilie  werfen, um diesen Fehler beim Kauf eines Renditeobjektes zu vermeiden. Der Experte erkennt auch versteckte Schwachstellen und bewahrt Sie so vor unerwartet hohe Modernisierungs- oder Sanierungskosten.

Ein weiterer häufiger Fehler bei der Investition in ein Renditeobjekt ist eine zu optimistische Kalkulation der Mieteinnahmen. Als Anleger sollten Sie sich nicht nur fragen, welche Miete Ihr Wunschobjekt heute erzielen kann, sondern auch, ob langfristig noch Mietsteigerungspotenzial besteht. In die Einschätzung sollten Sie einfließen lassen, ob das von Ihnen anvisierte Mietpreisniveau auch für Ihre Zielgruppe dauerhaft tragbar bleibt. 

Was sind die häufigsten Fehler bei der Finanzierung eines Renditeobjektes?

Auch bei der Baufinanzierung eines Renditeobjektes unterlaufen – vor allem unerfahrenen – Anlegern klassische Fehler, wie Ole Sander aus Erfahrung weiß: „Einer der häufigsten Fehler von Anlegern ist, sich bei der Finanzierung der Immobilie zu stark auf den Zinssatz zu konzentrieren“, erzählt er. „Natürlich spielen die Finanzierungskosten eine wichtige Rolle, doch sie sollten immer im Gesamtkontext der Investition betrachtet werden. Ein höherer Finanzierungsgrad – also ein größerer Anteil an Fremdkapital - kann zwar mit höheren Zinsen verbunden sein, erhöht wenn es gut läuft gleichzeitig aber die Eigenkapitalrendite. Entscheidend ist daher nicht allein der Zinssatz, sondern die Gesamtwirtschaftlichkeit des Investments.“

Zudem unterschätzen private Investoren oftmals, ausreichend Rücklagen für unerwartete Ausgaben zu bilden. Diese finanzielle Reserve sollte mindestens zwei bis drei Nettokaltmieten umfassen. Und ein weiterer Tipp vom Profi kann Ihre Rendite verbessern: „Viele Anleger nutzen steuerliche Vorteile einer Kapitalanlageimmobilie nicht vollständig aus. Finanzierungszinsen und weitere objektbezogene Kosten können steuerlich geltend gemacht werden. Deshalb lohnt es sich, die Investition frühzeitig gemeinsam mit einem Steuerberater zu planen und zu bewerten.“

Welche Risiken bergen Immobilien als Renditeobjekte?

Die größten Risiken bei der Investition in Immobilien liegen in falscher Kalkulation, unrealistisch hoch angesetzten Mieteinnahmen und unerwarteten Kosten. Zu den finanziellen Herausforderungen bei der Finanzierung oder dem Unterhalt einer Immobilie als Kapitalanlage gehören:

1. Mietausfall- und Leerstand 
   Achten Sie darauf, in ein Renditeobjekt in langfristig beliebter Lage zu investieren. So reduzieren Sie das Risiko eines längeren Leerstands, der mit Mietausfällen einhergeht.
    
2. Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung
   Die Bauzinsen steigen im Laufe der Erstfinanzierung und liegen zum Zeitpunkt, an dem die Anschlussfinanzierung ansteht, höher als erwartet. Um das zu vermeiden, kümmern Sie sich am besten frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung. So erwischen Sie das günstigste Angebot.
    
3. Instandhaltungs- und  Sanierungskosten
   Mit einem gut kalkulierten finanziellen Polster in Form von Instandhaltungsrücklagen schützen Sie sich bei unerwarteten Kosten davor, in eine finanzielle Schieflage zu geraten.
    
4. Preis- bzw. Marktrisiko
   Entwickelt sich der Immobilienmarkt und damit die Verkaufspreise ungünstig, verlieren Sie mit dem Wert Ihrer Immobilie Geld. Behalten Sie die Immobilienpreise der Region Ihres Renditeobjektes am besten im Blick. So haben Sie die Chance, dieses rechtzeitig zu verkaufen.
    
5. Klumpenrisiko durch geringe Diversifikation
   Wenn ein Großteil Ihres Vermögens in nur einer Immobilie steckt, wirken sich Wertschwankungen stark auf Ihr Kapital aus. Streuen Sie Ihre finanziellen Mittel hingegen großflächig, wirkt sich ein einziges Minusgeschäft weniger stark auf Ihr Gesamtvermögen aus. Denn: Die übrigen Kapitalobjekte fangen den Verlust durch einen gleichbleibenden oder steigenden Gewinn aus

Bin ich auf eine Objektart bei der Finanzierung festgelegt?

Bei Dr. Klein liegt der Schwerpunkt auf Wohn- und Geschäftshäuser. Finanzierungen für reine Gewerbeimmobilien vermitteln wir in der Regel nicht.

Finanziert Dr. Klein Immobilien, die erst als Renditeobjekt gebaut werden müssen?

Dr. Klein vermittelt auch Finanzierungen für Renditeobjekte, die sich noch in der Planung oder in der Bauphase befinden.

Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Ja, Mieteinnahmen müssen in Deutschland grundsätzlich versteuert werden. Allerdings können Vermieter viele Kosten wie Zinsen, Reparaturen oder Abschreibungen steuerlich absetzen.

Wie viel Mieteinnahmen sind realistisch?

Wie hoch die Mieteinnahmen ausfallen, hängt vor allem von Lage, Immobilientyp und Zustand ab. Viele Kapitalanleger erzielen jährliche Mietrenditen von etwa 3 bis 6 %.

Welchen Einfluss hat eine Inflation auf die Investition in Immobilien?

Eine Inflation wirkt sich auf die Rendite einer Immobilie tendenziell vorteilhaft aus: Mieten und Immobilienpreise steigen oft mit der Inflation; die Höhe Ihrer Einnahmen und die Wertentwicklung der Immobilie ziehen parallel zur Inflationsverlauf mit. Gleichzeitig entwerte sich der aufgenommene Kredit, da das Geld „günstiger“ wird.

Allerdings geht Inflation häufig mit steigenden Zinsen einher. Das kann sich ungünstig für Sie auswirken, wenn Sie für die Finanzierung Ihres Renditeobjektes eine Anschlussfinanzierung benötigen. Unterm Strich profitieren daher vor allem langfristige Investoren mit bereits gesicherter Finanzierung von einer Inflation.

Welche Steuervorteile bieten Immobilien als Renditeobjekte?

Bei vermieteten Immobilien können Sie viele Kosten wie Kreditzinsen, Instandhaltung, Verwaltungskosten und die Gebäudeabschreibung (AfA) steuerlich von den Mieteinnahmen abziehen. Dadurch sinkt der zu versteuernder Gewinn. Ein weiterer steuerlicher Vorteil ist, dass der Gewinn beim Verkauf des Objektes nach einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren für private Investoren meist steuerfrei ist.

Was passiert bei Leerstand eines Renditeobjektes?

Bei Leerstand Ihres Renditeobjektes nehmen Sie keine Miete ein, müssen aber weiterhin die laufenden Kosten wie Kreditraten, Hausgeld, Grundsteuer und Instandhaltung tragen. Um nun nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten, sollten Sie im Vorfeld ausreichend Rücklagen gebildet haben, aus denen Sie nun schöpfen können. 

Die gute Nachricht: So lange Sie nachweisen können, dass Sie die Wohnung ernsthaft vermieten möchten (z. B. durch Inserate oder Maklerauftrag), können Sie die meisten Kosten auch bei Leerstand weiterhin steuerlich geltend machen. 

Lohnt sich ein Renditeobjekt im Rentenalter?

Ein Renditeobjekt kann auch im fortgeschrittenen Alter sinnvoll sein, weil es regelmäßige Mieteinnahmen als zusätzliche Einkommensquelle zur Rente liefern kann. Dann sollte es jedoch möglichst schuldenfrei sein, damit ein größerer Teil der Mieteinnahmen tatsächlich als verfügbares Einkommen übrig bleibt.

Allerdings ist es in dieser Lebensphase besonders wichtig, die Finanzen inklusive Kosten für Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, mögliche Leerstände und die Finanzierung ganz genau im Blick zu haben. Denn: Je später der Einstieg, desto wichtiger ist eine solide Kalkulation.

Welche Vorteile bieten Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionen?

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