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Kredit für den Hauskauf: Die 8 besten Tipps für Eigenkapital

Mit Eigenkapital und anderen Sicherheiten lässt sich ein Kredit für den Hauskauf oder Hausbau aufsetzen. Doch was wird von den Banken akzeptiert? Mit unseren Tipps bringen wir Licht ins Dunkel.

Kredit für Hauskauf, Sparschwein und Münzen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum braucht die Bank Eigenkapital und andere Sicherheiten?

      In der Regel läuft das Verfahren wie folgt ab: Sie benötigen Geld und wollen es sich von der Bank leihen. Die Bankinstitute stellen das Geld häufig nicht selbst zur Verfügung, sondern leihen es sich am Kapitalmarkt. Der Kredit wird verzinst. Die Zinsen gibt die Bank mit einem kleinen Aufschlag an Sie als Kreditnehmer weiter. Da die Bank sich für Sie quasi selbst verschuldet hat, liegt ihr viel daran, das Kapital zurückzahlen zu können. Daher vergibt sie am liebsten einen Kredit Darlehensnehmer, deren finanzielle Situation sehr solvent scheint. Um sich vor Zahlungsausfälle zu schützen, verlangt sie Sicherheiten. Das ist in der Regel die zu finanzierende Immobilie. Können Sie aus unvorhergesehenen Gründen die Raten für den Immobilienkredit nicht mehr leisten, droht eine Zwangsversteigerung. Die Bank versucht mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung das Geld am Kapitalmarkt, das sie sich geliehen hat, zurückzuzahlen. Reicht die Immobilie der Bank als Sicherheit nicht aus oder stuft die Bank das Risiko zu hoch ein, sind weitere Sicherheiten nötig. Es braucht also weiterer Wertgegenstände, die die Bank im Fall von Zahlungsausfällen veräußern kann.

      Bringen Sie Eigenkapital in Ihren Kredit für den Hauskauf ein, sinkt für die Bank das Risiko. Sie müssen sich weniger Geld von der Bank leihen. Die Darlehenssumme ist folglich geringer. Das belohnt die Bank in der Regel mit niedrigen Zinsen. Ihr Immobilienkredit wird also günstiger.

      Unsere Empfehlung: Decken Sie mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme mit Ihrem Eigenkapital ab.

      Klassisch sparen

      Wollen Sie mehr Eigenkapital in Ihren Kredit für den Hauskauf einbringen, sparen Sie jeden Monat etwas Geld an. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren kann so eine ausreichende Summe zusammenkommen. Mit wie viel Sie in drei, fünf oder zehn Jahren rechnen können, zeigt die Tabelle:

      Monatlicher Betrag (in €)Summe nach 3 Jahren (in €)Summe nach 5 Jahren (in €)Summe nach 10 Jahren (in €)
      501.8003.0006.000
      1003.6006.00012.000
      2007.20012.00024.000
      30010.80018.00036.000
      Tabelle: Ansparsumme nach 3, 5 oder 10 Jahren

      Nehmen wir an, Sie haben sich für eine Immobilie im Wert von 280.000 Euro entschieden. Es ist empfehlenswert, mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abzudecken. Der Betrag beläuft sich in diesem Fall auf 28.000 bis 42.000 Euro. Bei einer Ansparphase über mehrere Jahre hinweg, hätten Sie einen Teil der Kosten bereits zusammen. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sparen Sie bis zu einem Drittel Ihres Nettogehaltes. In nur einem Jahr haben Sie auf diese Weise vier Nettomonatsgehälter beisammen, über mehrere Jahre verteilt entsprechend mehr. Sobald Sie also wissen, dass Sie einmal eine Immobilie erwerben wollen, fangen Sie an zu sparen. Gibt es einen zweiten Darlehensnehmer, der ebenfalls spart, erreichen Sie den empfohlene Eigenkapital sogar noch schneller. Auf einem Festgeldkonto bekommen Sie dabei noch Zinsen auf Ihren ersparten Betrag. Legen Sie Ihr Erspartes an, kommen Sie über den gesamten festgelegten Zeitraum zwar nicht an das Geld heran. Dafür ist die Rendite verhältnismäßig hoch. Es gilt: Je länger die Laufzeit und je höher die Sparsumme, desto mehr Gewinn wird erwirtschaftet. Die Mindestsumme für ein Festgeldkonto beträgt 2.500 Euro.

      2. Grundstücke gelten als Eigenkapital

      Ist die Rede von Eigenkapital denken viele an Bargeld. Doch auch Sachgegenstände sind für die Bank Vermögenswerte, die Sie als Eigenkapital in eine Baufinanzierung einbringen dürfen. Grundstücke zählen ebenfalls dazu. Voraussetzung: Sie sollten abbezahlt sein. Haben Sie bereits zu einem früheren Zeitpunkt den Zuschlag für ein Grundstück bekommen, können Sie es nun in den Kredit investieren. Dazu wird es als Grundschuld im Grundbuch eingetragen und dient der Bank als Sicherheit bei Zahlungsausfällen.

      Noch in der Planung sollten Sie ermitteln, wie viel Haus Sie sich überhaupt leisten können. Mit unserem Rechner erhalten Sie eine Orientierung über die Finanzierung zu tagesaktuellen Bauzinsen von Dr. Klein.

      190000
      500001000000

      3. Mit Erbpachtgrundstück sparen

      Ein Baugrundstück finden Sie in der Regel nicht ganz einfach. Das Angebot ist nicht gerade üppig und die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren immens gestiegen. Besonders in beliebten Gegenden oder in Ballungsgebieten zahlen Sie bereits so viel für ein Grundstück wie woanders für ein Einfamilienhaus. Dabei bieten Kirchen, Stiftungen, Kommunen oder auch Privatleute Grundstücke mit Erbbaurecht an. Sie kaufen dann also kein Grundstück, sondern pachten es - meist für 99 Jahre. Als Pächter können Sie mit dem Grundstück allerdings umgehen, als würde es Ihnen gehören. Daher ist es auch möglich, darauf ein Haus zu bauen. Die Pacht verhandeln Sie mit dem Verpächter. Jährlich fällt dann ein sogenannter Erbbauzins an. Dieser berechnet sich am Grundstückswert und beträgt meist zwischen drei und fünf Prozent. Bei einem Grundstückswert von 30.000 Euro wird jedes Jahr beispielsweise eine Pachtgebühr in Höhe von 125 Euro fällig. Allerdings kann sich dieser Wert auch erhöhen. Das ist dann der Fall, wenn der Verpächter die Gebühr anhebt.

      Bei einem Grundstück mit Erbbaurecht sparen Sie vor allem den Kaufpreis für das Grundstück. Besonders Kirchen, Stiftungen und Kommunen sind daran interessiert, dass ihre Grundstücke über einen langen Zeitraum verpachtet und damit auch gepflegt werden. Zudem kann die Erbpacht auch an Ihre Nachkommen vererbt werden.

      4. Kredit für den Hauskauf: Aktien als Sicherheit

      Alle zur Verfügung stehenden Vermögenswerte akzeptieren die Banken als Sicherheit. Haben Sie unterm Kopfkissen nicht so viel Bargeld anhäufen können, sind Aktien eine gute Möglichkeit, sie als Sicherheiten bei der Bank zu hinterlegen. Aktien werden in der Regel nicht zu 100 Prozent von den Banken akzeptiert. Viel zu hoch ist das Risiko, dass sie mit der Zeit einen Werteverlust erleiden. Um dieses Risiko einzugrenzen, schaut sich die Bank die Aktien ganz genau an. Bundeswertpapiere beispielsweise gelten als sehr sicher. Daher werden sie häufig zu 100 Prozent als Sicherheit hinterlegt. Staatsanleihen mit einem Rating von AAA oder AA sind ebenfalls gern gesehen. Bei allen anderen Aktien werden häufig Abschläge einkalkuliert. Das bedeutet: Sie werden nur zu 60 oder 80 Prozent beliehen. Besteht bei den Aktien ein höheres Risiko, werden sie sogar noch geringer bewertet.

      Werden Aktien als Sicherheit bei der Finanzierung für den Kredit hinterlegt, werden sie quasi eingefroren. Sie bekommen einen Sperrvermerk, sodass Sie als Darlehensnehmer nicht mehr an die Aktien herankommen. Einzig die Bank kann Auszahlungen fordern. Allerdings muss diese Forderung begründet sein. Das ist dann der Fall, wenn sie beispielsweise Zahlungsausfälle nachweisen kann.

      5. Mit Sparbüchern Eigenkapital ansparen

      Die Banken hinterlegen gerne Sparbücher als Sicherheit für einen Kredit, da sie keinen Werteverlust über die Zeit erleiden. Das bedeutet: Unabhängig davon wie lange das Geld auf dem Sparbuch liegt, wird es über die Jahre nicht weniger. Ein Bausparvertrag hat den Vorteil, dass Sie über einen Zeitraum von meist sieben Jahren jeden Monat eine gewisse Summe einzahlen. Nach der Sparphase haben Sie zwischen 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart. Dann bietet Ihnen die Bausparkassen die restlichen 50 bis 60 Prozent als zinsgünstigen Kredit an. Brauchen Sie sofort Geld, kommt ein Bausparsofortdarlehen infrage. Sie bekommen die Bausparsumme sofort ausgezahlt und fangen dann erst mit der monatlichen Einzahlung in den Bausparvertrag an. Der Vorteil eines Bausparvertrages oder eines Bausparsofortdarlehens besteht darin, dass Ihr Guthaben verzinst wird. Außerdem sichern Sie sich die Zinsen von heute für morgen. Daher lohnt sich ein Abschluss vor allem in Zeiten niedriger Zinsen.

      6. Geld aus Schenkung oder Erbschaft

      Manchmal erhalten Sie durch eine Schenkung oder eine Erbschaft eine finanzielle Grundlage, die Sie als Eigenkapital in den Immobilienkredit investieren können. Der Gesetzgeber hat bestimmte Freibeträge für diese Art von Geldregen festgelegt. Sie beginnen bei 20.000 Euro und enden bei 500.000 Euro. Überschreiten die Geldsummen die Freibeträge können Erbschafts- und Schenkungssteuern anfallen. Informieren Sie sich dafür bitte bei Ihrem Steuerberater.

      Erbschaft zu Lebzeiten: Pflichtteilsverzicht

      Obwohl es keinen gesetzlichen Anspruch gibt, können Sie sich Ihr Erbe oder auch einen Teil davon bereits zu Lebzeiten auszahlen lassen. Nahe Verwandte wie Kinder oder Ehegatten gehen bei einer Erbschaft nicht leer aus. Auch dann nicht, wenn ein Testament vorliegt. Sie haben einen Pflichteilanspruch. Dieser tritt jedoch erst im Erbfall ein. Durch einen notariell beglaubigten Pflichteilsverzicht kann das Erbe schon eher ausgezahlt werden. Sie als Erbberechtigter verzichten auf Ihren Pflichtteil und erhalten eine Abfindung.

      Pflichtteil durch Schenkung

      Es gibt eine weitere Möglichkeit wie Sie nicht erst im Todesfall eines Verwandten an eine Erbschaft gelangen. Erhalten Sie durch eine Schenkung zu Lebzeiten einen höheren Geldbetrag, kann dies auf das Erbe angerechnet werden. Ein Beispiel: Sie erhalten zu Lebzeiten von einem nahen Verwandten 20.000 Euro. Er verfügt, dass dieses Geld auf das Erbe angerechnet wird. Im Todesfall wird das Geld auf die Erbschaft addiert und Ihr Pflichtteil ermittelt. Von diesem Wert werden die 20.000 Euro abgezogen. Den Restbetrag können Sie als Pflichtteilsberechtigten dann noch verlangen.

      Diese Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung. Daher kontaktieren Sie stets einen Anwalt, um konkrete Informationen zu erhalten.

      7. Sicherheiten der Verwandten hinterlegen

      Reichen Ihre Vermögenswerte für einen Kredit nicht aus, haben Sie dennoch eine Chance. Fragen Sie bei Ihren Eltern oder anderen Verwandten nach, ob sie ihre Sachwerte als Sicherheit hinterlegen würden. Je mehr Sicherheiten eine Bank hat, desto günstiger wird der Kredit. Reicht der Bank also das zu finanzierende Objekt nicht aus, verlangt sie mehr Sicherheiten. Eine mögliche Sicherheit kann dabei das Haus Ihrer Eltern darstellen. Es wird dann eine Grundschuld auf das Haus Ihrer Eltern ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu Zahlungsausfällen, können Sie Ihren Kredit also nicht mehr bedienen, steht die Zwangsversteigerung an. Die Bank versucht so, ihren finanziellen Verlust auszugleichen. Reicht das allerdings nicht aus, haben Ihre Eltern, sofern sie ihre Immobilie als Sicherheit hinterlegt haben, die Möglichkeit, den fehlenden Betrag zu begleichen. Das ist dann auch in Raten möglich. Sind sie dazu nicht in der Lage, kommt es auch zur Versteigerung ihrer Immobilie.

      8. Ansparen für den Hauskauf mit Lebensversicherung

      Grundsätzlich ist es möglich, eine Lebensversicherung ganz oder teilweise zu beleihen. Dazu ist es jedoch notwendig sowohl die Konditionen der Versicherung als auch der Finanzierung genau unter die Lupe zu nehmen. Bedenken Sie beispielsweise, dass Ihre Altersvorsorge bei einer kapitalbildenden Lebensversicherung verloren geht, wenn Sie sich das Geld von der Versicherung auszahlen lassen. Ob es sich wirklich lohnt, die Lebensversicherung zu investieren oder ob es für Sie nicht doch möglich ist, auf anderem Weg Eigenkapital anzusparen, besprechen Sie am besten mit Ihrem Finanz- oder Versicherungsberater.

      Vielfältige Spartipps, eine Finanzierung

      Nicht jeder Spartipp ist für jeden geeignet. Zum einen müssen Sie sich damit wohl fühlen, zum anderen sollte die mögliche Option auch Ihrer finanziellen Situation entsprechen. So können auch mehrere Varianten infrage kommen. Wenn Sie Unterstützung bei Ihrer Finanzplanung benötigen, sind unsere Berater vor Ort für Sie da. Zusammen finden sie mit Ihnen den passenden Kredit für Ihren Hauskauf oder Hausbau, abgestimmt auf Ihre individuelle Situation.

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