Grundstückskauf: Checkliste zum Ablauf

Ablauf Grundstückskauf: Finanziellen Rahmen abstecken

Vor dem Grundstückskauf steht die Haushaltsrechnung. Dabei verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie viel Sie sich leisten können. Im Wesentlichen geht es darum, die Einnahmen und die Ausgaben aufzulisten. Damit wissen Sie genau, wie viel Geld Sie am Ende eines Monats übrig haben. Je detaillierter die Kostenaufstellung erfolgt, desto realistischer ist Ihr Finanzierungsplan.

Unser Budgetrechner ermittelt bereits heute für Sie realistische Zahlen zu tagesaktuellen Konditionen. Verschaffen Sie sich jetzt einen ersten Überblick über Ihre Baufinanzierung.

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie bei Ihrer Haushaltsrechnung Folgendes beachten:

• Ungewisse Zahlungen ausklammern

  Unregelmäßige Zahlungen wie Boni oder Erbschaften sollten Sie von der Budgetplanung für den Grundstückskauf ausschließen. Sollte dieses Geld eines Tages doch nicht mehr zur Verfügung stehen, kann es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Verwenden Sie für die Berechnung also nur jene Einkünfte, die Sie regelmäßig erhalten.

• Finanziellen Puffer einplanen

  Neben einer realistischen Einschätzung Ihrer finanziellen Situation ist es ebenso wichtig, etwas Puffer einzuplanen. Zusätzlich zu den Kaufkosten benötigen sie extra Kapital für die Erwerbsnebenkosten, die bei einem Grundstückskauf entstehen. Zudem können immer wieder Reparaturen am Haus anstehen, für die Sie Geld brauchen. Bedenken Sie bei dem Punkt im Ablauf beim Grundstückskauf, dass Sie auch noch genug Budget für Ihre zukünftige Immobilie zur Seite legen.

Lassen Sie sich bei der Budgetplanung von unseren Beratern vor Ort unterstützen. Unsere Berater zeigen Ihnen gerne, welche Möglichkeiten Sie bei der Finanzierung haben, wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen. Zudem erhalten Sie eine kostenlose Finanzierungsbestätigung, die Sie bei Grundstücksbesichtigungen vorzeigen können.

Kriterien für den Grundstückskauf festlegen

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie Kriterien für Ihr Grundstück festlegen. Das hilft Ihnen, die Suche einzugrenzen und so leichter das passende Baugrundstück zu finden.

Zudem ist nicht jedes freie Grundstück geeignet, um darauf eine Immobilie zu errichten. Stellen Sie sich also währenddessen die Frage: „Entspricht das Grundstück meinen Bedürfnissen?“ Käufer sollten dabei auf folgende Kriterien achten:

• Die Lage

  Die Lage des Grundstücks ist das einzige Kriterium, an dem Sie nach dem Kauf nichts ändern können. Achten Sie darauf, ob das Grundstück für Ihre Vorstellungen verkehrsgünstig gelegen ist. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen oder Ärzte in der Nähe oder müssen Sie weit fahren, um diese zu erreichen? Ist vielleicht eine viel befahrene Autobahn in der Nähe oder befindet sich das Grundstück in der Umgebung eines Flughafens? Ein Blick in den kommunalen Stadtentwicklungsplan kann Ihnen zudem zeigen, wie sich die Umgebung um das Grundstück in den kommenden Jahren entwickeln wird.

  Auch Ihr Budget ist ein wichtiger Faktor bei der Grundstückswahl. In beliebten Gegenden wie einer Großstadt oder einem Ballungsgebiet sind höhere Grundstückspreise zu erwarten als in weniger dicht besiedelten Regionen. Ähnliches gilt auch bei der Beschaffenheit des Grundstückes. Grundstücke an Hängen oder am Wasser benötigen beim Hausbau beispielsweise höhere finanzielle Investitionen als „normale“ Grundstücke. Hänge müssen vielleicht abgetragen werden und dicht am Wasser könnte aufgrund des höheren Grundwasserspiegels ein Kellergeschoss schwierig werden.

• Die Größe

  Als Idealmaß gilt in Deutschland eine Grundstücksfläche zwischen 800 und 900 m². Wie viel Sie schlussendlich brauchen, hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Erkundigen Sie sich vor dem Grundstückskauf deshalb bei Freunden oder Bekannten, die gerade ein Haus bauen oder kaufen oder diesen Prozess bereits hinter sich haben. Auch Musterhaussiedlungen helfen Ihnen weiter, eine geeignete Größe für Ihr Grundstück zu ermitteln. Beachten Sie die Grundfläche Ihres zukünftigen Eigenheims, Abstandsgrenzen zum nächsten Grundstück sowie die Größe des Gartens oder der Auffahrt. Planen Sie dazu eine Garage oder ein Carport, sollte dafür ebenfalls Platz auf Ihrem Grundstück geschaffen werden.

• Beschaffenheit des Grundstücks

  Bindige Böden mit einem hohen Lehm- oder Tonanteil verformen sich unter hoher Last. Besser ist nicht bindiger Boden, der etwas grobkörniger als bindiger Boden ist und meist aus Sand oder Kies mit unterschiedlicher Körnung besteht.

  Es ist zudem auch ratsam, sich zu erkundigen, was vorher auf dem Grundstück war oder passiert ist. Finden sich Ölspuren oder Reste gesundheitsgefährdender Stoffe wie Asbest im Bodes des Grundstücks, müssen diese beseitigt werden. Und das kann teuer werden. Lassen Sie im Zweifelsfall lieber für ein paar hundert Euro ein Bodengutachten von einem geotechnischen Ingenieurbüro erstellen.

  Fragen Sie auch nach, ob das Grundstück bereits nach Blindgängern aus dem 2. Weltkrieg untersucht wurde. Denn jeder Grundstücksbesitzer ist für die Sicherheit seines Grundstücks selbst verantwortlich. Für den Einsatz von Polizei, Feuerwehr, Kampfmittelräumdienst und Sprengkommando, um einen Blindgänger zu entfernen, können so schnell mehrere tausend Euro anfallen. Lediglich für Waffen, die der deutschen Wehrmacht zuzuordnen sind, sowie für die eigentliche Entschärfung und den Abtransport des Blindgängers trägt der Staat die Verantwortung und die Kosten. Wie sich die Kosten genau aufteilen, regeln die einzelnen Bundesländer und Gemeinden unterschiedlich.

• Die Erschließung des Baulandes

  Achten Sie beim Grundstückskauf darauf, dass auf dem Gelände Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser vorhanden sind. In diesem Fall gilt ein Grundstück als erschlossen. Liegen die wichtigsten Anschlüsse noch nicht vor, spricht man von einem unerschlossenen Grundstück. Der Preis für ein erschlossenes Grundstück ist häufig höher, da der Verkäufer für die vorhandenen Anschlüsse bereits Geld investiert hat. Die Kosten für eine Erschließung können zwischen 10.000 € und 15.000 € liegen.

• Der Bebauungsplan

  Jede Region hat Regeln, wie eine Immobilie gebaut werden soll. Damit soll ein möglichst einheitliches Bild in einer Wohnsiedlung gewahrt werden. Werfen Sie deshalb beim Grundstückskauf einen Blick in den Bebauungsplan. Darin sind alle Vorgaben für einen Hausbau enthalten. Zum Beispiel finden Sie im Bebauungsplan Angaben darüber, welche Abstände zwischen den Häusern auf den Grundstücken eingehalten werden müssen, wie hoch Häuser sein dürfen, wie viele Stockwerke sie haben dürfen oder welche Form das Dach haben darf. Einen Bebauungsplan können Sie beim Bauordnungsamt einsehen, dem Stadtplanungsamt, bei der Gemeindeverwaltung oder in vielen Kommunen auch online.

   

• Nachbarschaft

  Wollen Sie das Grundstück kaufen, um anschließend selbst dort zu leben, dann ist das meist eine Entscheidung, mit der Sie vermutlich jahrzehntelang leben müssen. Da sollte man sich mit seinen direkten Nachbarn nach Möglichkeit gut verstehen oder sich zumindest höflich begegnen. Nicht selten landen Nachbarschaftsstreitigkeiten etwa um die Höhe der Hecke oder überhängende Äste vor Gericht. Wenn Sie also auf dem Nachbargrundstück Ihren potenziellen Nachbarn sehen, gehen Sie beherzt und höflich auf ihn oder sie zu und fragen Sie nach, wie es sich im Ort denn so wohnt. Durch das kurze Gespräch können Sie sich zumindest einen ersten Eindruck der Nachbarschaft verschaffen.

• Auf Pachtverhältnisse achten

  Verkauft der Grundstücksbesitzer ein verpachtetes Grundstück, so ist der Käufer zunächst einmal Verpächter. Der Kaufvertrag bricht nicht den Pachtvertrag. Das kann gerade in ländlichen Gegenden ärgerlich für den Käufer werden. Denn hat ein Bauer das verkaufte Grundstück gepachtet und bildet diese Pacht seine wirtschaftliche Lebensgrundlage, kann der Bauer auf die Fortführung des Pachtvertrages bestehen. Hat er einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser nur aus „wichtigem Grund“ und mit zweijähriger Kündigungsfrist aufgelöst werden.

• Bewuchs

  Es ist auch wichtig, zu schauen, was auf dem Grundstück oder daneben an Pflanzen wächst. Große, gesunde Bäume – am besten Obstbäume – sind sicherlich ein Zugewinn und Schattenspender für ein Grundstück. Doch passt der Baum nicht ins Planungskonzept, muss er weg. Dafür brauchen Sie häufig eine Fällgenehmigung. Zudem darf nicht jeder Baum einfach so abgeholzt werden. Auch Sträucher oder Beeren am Rand des Grundstücks haben ihre Vor- und Nachteile. Sie können Sichtschutz zu den Nachbarn sein, wuchern aber gerne unkontrolliert. Sie sind teils schwer in den Griff zu kriegen und können viel Arbeit machen.

Haben Sie diese Punkte für sich und auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt, erleichtert das Ihren Grundstückskauf. Schließlich wissen Sie nun genau, was Sie wollen.

Ablauf Grundstückskauf: Geeignetes Grundstück finden

Es gibt mehrere Möglichkeiten, das passende Grundstück zu finden. Dabei empfehlen wir, mehrere Ansätze parallel zu verfolgen, um die Erfolgschancen zu steigern.

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Das Internet sollte Ihre erste Anlaufstelle beim Grundstückskauf sein. Auf den einschlägigen Immobilienplattformen finden Sie schnell und einfach eine Vielzahl an Angeboten inklusive Informationen zur Größe, Lage und Beschaffenheit des Baulandes. In diesem Schritt können Sie sich auch schon klarer darüber werden, was Ihnen bei einem Grundstück wichtig und was vernachlässigbar ist.

Parallel kann Ihnen ein Makler ebenfalls bei der Suche nach dem passenden Objekt für den Grundstückskauf behilflich sein. Allerdings sollten Sie hier bereits wissen, was Sie wirklich wollen. Je genauer Ihre Vorstellungen sind, desto mehr ist die Suche durch den Makler von Erfolg gekrönt.

Eine weitere Anlaufstelle für einen Grundstückskauf sind Banken oder Zeitungen. Erstere vermitteln vereinzelt neben Immobilien auch Grundstücke und Letztere sind weiterhin beliebte Anlaufstellen für Inserate für Bauland von Privatpersonen.

Auch ein Gang zu der zuständigen Baubehörde kann hilfreich sein. Dort erfahren Sie, wo Neubaugebiete geplant sind, beziehungsweise wo sich ein Grundstückskauf demnächst lohnt.

Haben Sie eine passende Fläche für den Grundstückskauf gefunden, sollten Sie zum Bebauungsplan auch einen Blick in das Altlastenkataster und ins Grundbuch werfen. Darin können Sie erkennen, ob noch eine Grundschuld oder Baulasten auf dem Grundstück liegen. Zusätzlich lohnt es sich, ein Bodengutachten zu erstellen oder sich das bereits bestehende aushändigen zu lassen. So verhindern Sie böse Überraschungen.

Grundstück kaufen: Finanzierung abschließen

Sobald Sie ein passendes Grundstück gefunden haben, ist es Zeit für die Baufinanzierung. Dazu können Sie sich entweder an Ihre Hausbank wenden oder an einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein. Der Vorteil eines Finanzierungsvermittlers ist dabei, dass dieser die Baufinanzierungen mehrerer Anbieter vergleichen kann, während die Hausbank Ihnen nur ihre eigenen Produkte anbietet. Eine erste Vorstellung, welche Konditionen Sie für Ihre Baufinanzierung bekommen könnten, erhalten Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner.

Für den Termin bei Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler bringen Sie folgende Unterlagen mit, damit Sie ein Angebot für eine Baufinanzierung bekommen können:

• Die letzten 3 Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Renten)
• Aktuelle Renteninformationen
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Nachweis über weitere Kredite
• Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren

Sollten Sie selbstständig sein, sind folgende Unterlagen zusätzlich notwendig:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
• Auszug aus dem Handelsregister
• Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Anhand der Unterlagen kann die Bank Ihre Bonität und Kreditwürdigkeit einschätzen und ihnen kann.

Art der Baufinanzierung

Es gibt 2 Darlehenstypen, um Ihr Grundstück finanzieren zu können.

1. Annuitätendarlehen
2. Variables Darlehen

Bei einem Annuitätendarlehen einigen Sie sich mit der Bank auf die Länge der Zinsbindung und zahlen dann jeden Monat eine einheitliche Rate mit einem festgesetzten Zins. Bei einem variablen Darlehen hingegen passen sich die Zinsen alle 3 Monate an die Entwicklung auf dem Markt an. Somit profitieren Sie, wenn die Zinsen im Laufe der Laufzeit sinken, müssen aber bei einem Zinsanstieg auch mehr für Ihre Rate zahlen.

Das Darlehen bekommen Sie in einer Bank oder über ein Finanzdienstleister wie Dr. Klein. Wenn Sie in der Vergangenheit Eigenkapital angespart haben, können Sie damit die Darlehenssumme reduzieren und somit auch die Zinslast senken.

Mit der richtigen Finanzierung Geld sparen

Wickeln Sie Haus- und Grundstückskauf getrennt voneinander ab, bietet es sich an, das Grundstück mit einem variablen Darlehen zu finanzieren und später bei der Hausfinanzierung alles mit einem Annuitätendarlehen zu ersetzen. Ersteres können Sie nämlich flexibel mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, während sie das Annuitätendarlehen erst nach 10 Jahren kostenlos ablösen können. So ist jeweils nur ein Darlehen im Grundbuch als Grundschuld hinterlegt und Sie sparen Geld.

Jedes Darlehen, das Sie aufnehmen, wird im Grundbuch besichert. Das erste aufgeführte Darlehen wird im Falle einer Insolvenz zuerst berücksichtig, die anderen erst danach. Für Banken ist es riskant, wenn ihr Baukredit nicht als erster bedient wird. Sie verlangen also höhere Zinsen, wenn bereits eine Baufinanzierung im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Darlehen hingegen als erstrangig behandelt, verzichten Banken auf einen Zinsaufschlag.

Wünschen Sie weitere Informationen zur Finanzierung von Grundstücken, besuchen Sie unseren Artikel Grundstück finanzieren mit passenden Krediten und günstigen Zinsen.

Grundstückskauf: Wie läuft der Termin beim Notar ab?

Sie haben sich darauf geeinigt das Grundstück zu kaufen und die Finanzierung steht. Um das auch rechtlich zu besiegeln, wird ein Kaufvertrag für das Grundstück von einem Notar aufgesetzt. Der Entwurf für den Vertrag geht beiden Parteien mindestens 2 Wochen vor Vertragsunterzeichnung zu. Darin stehen Angaben über die Größe, Lage sowie den Preis des Grundstücks, das Sie kaufen möchten. Darin wird auch festgehalten, ob es Gebäude auf dem Grundstück gibt. Nun haben beide Seiten die Möglichkeit, den Vertrag zu prüfen und Änderungen vorzunehmen. Die Änderungen können Sie bereits vorab dem Notar zukommen lassen oder aber auch noch während des Termins zur Vertragsunterzeichnung.

Prüfen Sie, ob im Kaufvertrag alle wichtigen Informationen wie Kaufpreis oder der baurechtliche Zustand des Grundstücks korrekt sind. Besorgen Sie sich auch, falls noch nicht vorhanden, einen Auszug aus dem Grundbuch, um zu sehen, ob noch Altlasten auf dem Grundstück liegen. Informieren Sie sich auch über mögliche Baulasten. Diese finden im Baulastenverzeichnis oder für Bayern und Brandenburg im Grundbuch.

Ablauf Notartermin

Ablauf Grundstückskauf: Welche Grundstückstypen gibt es?

Es gibt vier Arten von Grundstücksflächen, die es zu unterscheiden gilt und die nicht immer aus rechtlicher Sicht bebaut werden dürfen.

• Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung

  Hierbei handelt es sich umgangssprachlich um Ackerland. Derartige Flächen sind zum Teil weit von den Zu- und Ableitung der öffentlichen Versorgungsbetriebe entfernt und vielleicht auch verkehrstechnisch eher „weit ab vom Schuss“. Diese Grundstücke sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) so definiert, dass sie auch in Zukunft voraussichtlich Ackerfläche bleiben. Möchten Sie ein Grundstück kaufen, um es in Zukunft zu bebauen, dann ist Ackerland höchstwahrscheinlich nicht das Richtige für Sie.

• Bauerwartungsland

  Als Bauerwartungsland werden Flächen definiert, die eine baldige Bebauung erwarten lassen. Es ist noch nicht an die Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet angeschlossen – es ist also noch nicht erschlossen, wie man im Fachjargon sagt. Bauerwartungsland befindet sich vom Status her zwischen Ackerland und Bauland, es ist aber noch kein Bauland. Auch preislich liegt es zwischen Ackerland und Bauland.

  Wann auf einem Bauerwartungsland gebaut wird, entscheidet die Gemeinde. Wann die ersten Bagger also anrollen, ist also unklar und kann im schlimmsten Fall Jahrzehnte dauern. Wegen dieser Ungewissheit wird es schwierig sein, eine Bank zu finden, die den Grundstückskauf finanzieren wird. Für viele Banken ist Bauerwartungsland gleich Ackerland. Gleichzeitig zählt Bauerwartungsland als vollwertiges Grundstück, auf das Sie Grundsteuer zahlen müssen. Falls Sie also zeitnahe einen Immobilienbau planen, ist Bauerwartungsland für Sie nicht der richtige Grundstückstyp.

• Rohbauland

  Eine Stufe weiter als Bauerwartungsland ist Rohbauland. Auch diese Grundstücke sind noch nicht erschlossen, besitzen also keine Verbindung zu den Versorgungsbetrieben der Gemeinde. Was Rohbauland aber von Bauerwartungsland unterscheidet, ist, dass es von der Gemeinde bereits als Bauland ausgeschrieben wurde. Die Gemeinde hat der baulichen Nutzung also zugestimmt.

• Baureifes Land

  Als baureifes Land werden Grundstücke bezeichnet, die unter den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Wenn Sie ein solches Grundstück kaufen, dann ist es bereits erschlossen, und es besteht Baurecht. Auf baureifen Grundstücken befinden sich auch keine natürlichen Hindernisse mehr, wie etwa große Bäume, die einen Hausbau behindern können.

  Baureifes Land kann aus mehreren Grundstücken bestehen, diese einzelnen Grundstücke nennt man Baugrundstücke. Da Sie hier ein quasi baufertiges Grundstück kaufen, ist es dem Status nach auch die teuerste Art der aufgeführten Grundstücke. Haben Sie aber die Baugenehmigung eingeholt, können Sie gleich anfangen zu bauen und müssen nicht erst warten, bis es als Bauland freigegeben oder erschlossen wurde. Im Gegensatz zu Acker- oder Bauerwartungsland lässt sich baureifes Land gut mit einem Bankdarlehen finanzieren.

  In welche Kategorie die einzelnen Flächen einer Gemeinde fallen, steht in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Wie welche Flächen konkret in der jeweiligen Gemeinde ausgeschrieben sind, können Sie im kommunalen Flächennutzungsplan einsehen. Jede Grundstücksart ist mit unterschiedlichen Voraussetzungen verknüpft. Informieren Sie sich deshalb rechtzeitig, ob Sie auf dem Grundstück überhaupt bauen können und welche zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen.

Kann ich vom Grundstückskauf zurücktreten?

Nach der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages für ein Grundstück ist ein Rücktritt nicht mehr möglich. Es gibt aber Ausnahmen, die einen Rücktritt erlauben:

• Sie erfahren erst nach der Vertragsunterzeichnung, dass die Immobilie mit Schulden belastet ist, die sich nicht übertragen oder löschen lassen.
• Sie stellen nach Vertragsabschluss gravierende Schäden an der Immobilie fest, über die Sie die Verkaufspartei nicht unterrichtet hat. In diesem Fall liegt die Beweislast aber bei Ihnen.
• Sie haben sich mit der Verkaufsseite im Kaufvertrag explizit über ein Rücktrittsrecht geeinigt.

Bekommen Sie von der Bank keine Finanzierung, ist dies kein gültiger Grund für einen Vertragsrücktritt. Klären Sie deshalb die Finanzierung, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Bei einer Baufinanzierung haben Sie nämlich ein Widerrufsrecht von 14-Tagen. Falls der Grundstückskauf platzt, können Sie also noch von der Baufinanzierung zurücktreten. Andersherum funktioniert das aber nicht.

Wie kann ich den Preis bei einem Grundstückskauf verhandeln?

Wollen Sie ein Grundstück kaufen, für das es eine geringe Nachfrage gibt oder die Verkaufspartei muss unbedingt verkaufen, haben Sie gute Chancen für Preisverhandlungen. Gehen Sie dabei wie folgt vor:

• Sammeln Sie Informationen über vergleichbare Grundstücke und ihre Verkaufspreise. Diese können Ihnen eine gute Verhandlungsgrundlage bieten.
• Versuchen Sie herauszufinden, warum das Grundstück verkauft werden soll. Was ist der Verkaufsseite wichtig? Identifizieren Sie gemeinsame Interessen und versuchen Sie, Win-Win-Situationen zu schaffen.
• Beachten Sie den Zustand des Grundstücks, die Erschließung, die Bodenbeschaffenheit und andere relevante Faktoren. Mängel oder Verbesserungsmöglichkeiten können als Verhandlungspunkte dienen.

Je nach Markt- und Verkaufssituation kann Ihr Spielraum für Preisverhandlungen größer oder kleiner sein.