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Grundstückskauf: Checkliste zum Ablauf

Florian Unterfrauner
07.09.2022
3 Min Lesezeit

Der Ablauf beim Grundstückskauf beginnt mit einem kritischen Blick ins Haushaltsbuch. Erfahren Sie von uns Schritt für Schritt wie Sie Eigentümer eines geeigneten Grundstücks werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Idealmaß gilt in Deutschland eine Grundstücksfläche zwischen 800 und 900 m².
  • Passende Grundstücke finden Sie im Internet, über einen Makler, Banken, Anzeigen in Zeitungen oder bei Ihrer Baubehörde.
  • Die Kosten für eine Erschließung eines Grundstücks können zwischen 10.000 € und 15.000 € liegen.
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt

Ablauf Grundstückskauf: Finanziellen Rahmen abstecken

Vor dem Grundstückskauf steht die Haushaltsrechnung. Dabei verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie viel Sie sich leisten können. Im Wesentlichen geht es darum, die Einnahmen und die Ausgaben aufzulisten. Damit wissen Sie genau, wie viel Geld Sie am Ende eines Monats übrig haben. Je detaillierter die Kostenaufstellung erfolgt, desto realistischer ist Ihr Finanzierungsplan.

Unser Budgetrechner ermittelt bereits heute für Sie realistische Zahlen zu tagesaktuellen Konditionen. Verschaffen Sie sich jetzt einen ersten Überblick über Ihre Baufinanzierung.

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Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie bei Ihrer Haushaltsrechnung Folgendes beachten:

  • Ungewisse Zahlungen ausklammern

    Unregelmäßige Zahlungen wie Boni oder Erbschaften sollten Sie von der Budgetplanung für den Grundstückskauf ausschließen. Sollte dieses Geld eines Tages doch nicht mehr zur Verfügung stehen, kann es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Verwenden Sie für die Berechnung also nur jene Einkünfte, die Sie regelmäßig erhalten.

  • Finanziellen Puffer einplanen

    Neben einer realistischen Einschätzung Ihrer finanziellen Situation ist es ebenso wichtig, etwas Puffer einzuplanen. Zusätzlich zu den Kaufkosten benötigen sie extra Kapital für die Erwerbsnebenkosten, die bei einem Grundstückskauf entstehen. Zudem können immer wieder Reparaturen am Haus anstehen, für die Sie Geld brauchen. Bedenken Sie bei dem Punkt im Ablauf beim Grundstückskauf, dass Sie auch noch genug Budget für Ihre zukünftige Immobilie zur Seite legen.

Lassen Sie sich bei der Budgetplanung von unseren Beratern vor Ort unterstützen. Unsere Berater zeigen Ihnen gerne, welche Möglichkeiten Sie bei der Finanzierung eines Grundstückskaufs haben. Zudem erhalten Sie eine kostenlose Finanzierungsbestätigung, die Sie bei Grundstücksbesichtigungen vorzeigen können.

Kriterien für den Grundstückskauf festlegen

Bevor Sie beim Grundstückskauf mit der Recherche beginnen, sollten Sie Kriterien für Ihr Grundstück festlegen. Das hilft Ihnen, die Suche einzugrenzen und so leichter das passende Baugrundstück zu finden.

Zudem ist nicht jedes freie Grundstück geeignet, um darauf eine Immobilie zu errichten. Stellen Sie sich also währenddessen die Frage: „Entspricht das Grundstück meinen Bedürfnissen?“ Käufer sollten dabei auf folgende Kriterien achten:

  • Die Lage

    Beim Grundstückskauf ist die Lage ein entscheidender Faktor. Denn sie ist für Ihr Wohlempfinden wichtig und hat gleichzeitig Einfluss auf den Preis eines Grundstücks. In beliebten Gegenden wie in einer Großstadt oder einem Ballungsgebiet sind daher höhere Preise zu erwarten als in weniger dicht besiedelten Regionen. Wägen Sie ab: In der Stadt haben Sie eine gute Infrastruktur, müssen aber mit hohen Grundstückspreisen rechnen. Auf dem Land hingegen bekommen Sie mehr Quadratmeter Grund für weniger Geld, müssen dafür aber Abstriche bei der Infrastruktur machen.

  • Die Größe

    Als Idealmaß gilt in Deutschland eine Grundstücksfläche zwischen 800 und 900 m². Wie viel Sie schlussendlich brauchen, hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Erkundigen Sie sich vor dem Grundstückskauf deshalb bei Freunden oder Bekannten, die gerade ein Haus bauen oder kaufen oder diesen Prozess bereits hinter sich haben. Auch Musterhaussiedlungen helfen Ihnen weiter, eine geeignete Größe für Ihr Grundstück zu ermitteln. Beachten Sie die Grundfläche Ihres zukünftigen Eigenheims, Abstandsgrenzen zum nächsten Grundstück sowie die Größe des Gartens oder der Auffahrt. Planen Sie dazu eine Garage oder ein Carport, sollte dafür ebenfalls Platz auf Ihrem Grundstück geschaffen werden.

  • Die Erschließung des Baulandes

    Achten Sie beim Grundstückskauf darauf, dass auf dem Gelände Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser vorhanden sind. In diesem Fall gilt ein Grundstück als erschlossen. Liegen die wichtigsten Anschlüsse noch nicht vor, spricht man von einem unerschlossenen Grundstück. Der Preis für ein erschlossenes Grundstück ist häufig höher, da der Verkäufer für die vorhandenen Anschlüsse bereits Geld investiert hat. Die Kosten für eine Erschließung können zwischen 10.000 € und 15.000 € liegen.

  • Der Bebauungsplan

    Jede Region hat Regeln, wie eine Immobilie gebaut werden soll. Damit soll ein möglichst einheitliches Bild in einer Wohnsiedlung gewahrt werden. Schauen Sie sich deshalb die umliegenden Gebäude an, um zu erkennen, wie Ihr Haus aussehen sollte. Als nächster Schritt beim Grundstückskauf folgt ein Blick in den Bebauungsplan. Darin sind alle Vorgaben für einen Hausbau enthalten. Einen Bebauungsplan können Sie beim Bauordnungsamt einsehen, dem Stadtplanungsamt, bei der Gemeindeverwaltung oder in vielen Kommunen auch online.

Haben Sie diese Punkte für sich und auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt, erleichtert das Ihren Grundstückskauf. Schließlich wissen Sie nun genau, was Sie wollen.

Ablauf Grundstückskauf: Geeignetes Grundstück finden

Es gibt mehrere Möglichkeiten, das passende Grundstück zu finden. Dabei empfehlen wir, mehrere Ansätze parallel zu verfolgen, um die Erfolgschancen zu steigern.

Das Internet sollte Ihre erste Anlaufstelle beim Grundstückskauf sein. Auf den einschlägigen Immobilienplattformen finden Sie schnell und einfach eine Vielzahl an Angeboten inklusive Informationen zur Größe, Lage und Beschaffenheit des Baulandes. In diesem Schritt können Sie sich auch schon klarer darüber werden, was Ihnen bei einem Grundstück wichtig und was vernachlässigbar ist.

Parallel kann Ihnen ein Makler ebenfalls bei der Suche nach dem passenden Objekt für den Grundstückskauf behilflich sein. Allerdings sollten Sie hier bereits wissen, was Sie wirklich wollen. Je genauer Ihre Vorstellungen sind, desto mehr ist die Suche durch den Makler von Erfolg gekrönt.

Eine weitere Anlaufstelle für einen Grundstückskauf sind Banken oder Zeitungen. Erstere vermitteln vereinzelt neben Immobilien auch Grundstücke und Letztere sind weiterhin beliebte Anlaufstellen für Inserate für Bauland von Privatpersonen.

Auch ein Gang zu der zuständigen Baubehörde kann hilfreich sein. Dort erfahren Sie, wo Neubaugebiete geplant sind beziehungsweise wo sich ein Grundstückskauf demnächst lohnt.

Haben Sie eine passende Fläche für den Grundstückskauf gefunden, sollten Sie zum Bebauungsplan auch einen Blick in das Altlastenkataster und ins Grundbuch werfen. Darin können Sie erkennen, ob noch eine Grundschuld oder Baulasten auf dem Grundstück liegen. Zusätzlich lohnt es sich, ein Bodengutachten zu erstellen oder sich das bereits bestehende aushändigen zu lassen. So verhindern Sie böse Überraschungen.

Finanzierung des Grundstückskaufs abschließen

Es gibt 2 Darlehenstypen, um Ihr Grundstück finanzieren zu können.

  1. Annuitätendarlehen
  2. Variables Darlehen

Bei einem Annuitätendarlehen einigen Sie sich mit der Bank auf die Länge der Zinsbindung und zahlen dann jeden Monat eine einheitliche Rate mit einem festgesetzten Zins. Bei einem variablen Darlehen hingegen passen sich die Zinsen alle 3 Monate an die Entwicklung auf dem Markt an. Somit profitieren Sie, wenn die Zinsen im Laufe der Laufzeit sinken, müssen aber bei einem Zinsanstieg auch mehr für Ihre Rate zahlen.

Das Darlehen bekommen Sie in einer Bank oder über ein Finanzdienstleister wie Dr. Klein. Wenn Sie in der Vergangenheit Eigenkapital angespart haben, können Sie damit die Darlehenssumme reduzieren und somit auch die Zinslast senken.

Mit der richtigen Finanzierung Geld sparen

Wickeln Sie Haus- und Grundstückskauf getrennt voneinander ab, bietet es sich an, das Grundstück mit einem variablen Darlehen zu finanzieren und später bei der Hausfinanzierung alles mit einem Annuitätendarlehen zu ersetzen. Ersteres können Sie nämlich flexibel mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, während sie das Annuitätendarlehen erst nach 10 Jahren kostenlos ablösen können. So ist jeweils nur ein Darlehen im Grundbuch als Grundschuld hinterlegt und Sie sparen Geld. Warum das wichtig ist, erfahren Sie auf dem nächsten Slide.

Jedes Darlehen, dass Sie aufnehmen, wird im Grundbuch besichert. Das erste aufgeführte Darlehen wird im Falle einer Insolvenz zuerst berücksichtig, die anderen erst danach. Für Banken ist es riskant, wenn ihr Kredit nicht als erster bedient wird. Sie verlangen also höhere Zinsen, wenn bereits eine Baufinanzierung im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Darlehen hingegen als erstrangig behandelt, verzichten Banken auf einen Zinsaufschlag.

Wünschen Sie weitere Informationen zur Finanzierung von Grundstücken, besuchen Sie unseren Artikel Grundstück finanzieren mit passenden Krediten und günstigen Zinsen.

Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, bevor Sie nicht die Finanzierung in der Tasche haben. Erst nach Prüfung Ihrer Unterlagen entscheidet eine Bank, ob Sie einem Kredit zustimmt oder nicht.

Grundstückskauf: Termin beim Notar

Sie haben sich über den Grundstückskauf geeinigt und die Finanzierung steht. Um das auch rechtlich zu besiegeln, wird ein Kaufvertrag für das Grundstück von einem Notar aufgesetzt. Der Entwurf für den Vertrag geht beiden Parteien mindestens 2 Wochen vor Vertragsunterzeichnung zu. Nun haben beide Seiten die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen. Die Änderungen können Sie bereits vorab dem Notar zukommen lassen oder aber auch noch während des Termins zur Vertragsunterzeichnung.

  1. Termin zur Vertragsunterzeichnung

    Einer der wesentlichen Schritte beim Grundstückskauf betrifft den Notartermin. Während des Termins kontrolliert der Notar zunächst die Ausweise der Anwesenden. Anschließend wird der Vertrag Satz für Satz vom Notar verlesen. Dabei können Sie Fragen stellen, falls etwas unklar ist oder Anpassungen vornehmen. Sind alle mit den Ausführungen einverstanden, unterschreiben die anwesenden Parteien den Vertrag. Nun sind Sie allerdings noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Es geht nun darum, die Vertragsbedingungen zu erfüllen. Dazu gehört unter anderem, dass die Kaufsumme an den Verkäufer überwiesen wird. Für die Einhaltung aller Vertragsbedingungen ist der Notar verantwortlich.

  2. Abwicklung verschicken und Kaufpreis überweisen

    Nach der Vertragsunterzeichnung zum Grundstückskauf schickt der Notar jeweils eine Abschrift an die Vertragsparteien und kümmert sich um die Vormerkung im Grundbuch. Damit ist für jeden ersichtlich, dass das Grundstück nach Vertragserfüllung verkauft ist. Sollten noch Unterlagen fehlen, fordert der Notar diese ebenfalls ein. Mit dem Kaufvertrag gehen Sie als nächstes zur Bank. Sie wird Ihnen die Darlehenssumme auszahlen. Entweder zahlen Sie die Summe dem Verkäufer direkt oder sie überweisen den Kaufpreis auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Müssen Gläubiger noch ausgezahlt werden, weil das Grundstück aus einer Zwangsversteigerung kommt, bekommen sie nun ihr Geld. Ist das geschehen, erhält der Verkäufer sein Geld. Gleichzeitig meldet der Notar die Abwicklung dem Finanzamt damit die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt festgelegt werden kann.

  3. Grunderwerbsteuer zahlen

    Nachdem der Notar die Abwicklung für den Grundstückskauf dem Finanzamt gemeldet hat, geht Ihnen ein Bescheid zu. Darin werden Sie aufgefordert, die Summe der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu überweisen. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Für ein 90.000 € teures Grundstück kann die Grunderwerbsteuer zwischen 3.150 € und 5.850 € liegen. Erwerben Sie Grundstück und Haus getrennt voneinander, bietet das echtes Sparpotenzial. Sie zahlen dann die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und nicht zusätzlich auch auf das Haus.

  4. Übertragung ins Grundbuchamt

    Ist die Zahlung erfolgt, geht eine Unbedenklichkeitserklärung an den Notar. Die Bescheinigung wird daraufhin dem Grundbuchamt vorgelegt. Erst dann erfolgt der Eigentümerwechsel im Grundbuch. Das bedeutet, der Vorbesitzer wird aus- und der neue Eigentümer eingetragen. Altlasten werden gelöscht. Nun sind Sie offiziell der neue Eigentümer des Grundstücks, der Grundstückskauf ist abgeschlossen. Der Notar übermittelt dem Käufer und dem Verkäufer eine Mitteilung und informiert über den abgeschlossenen Kaufprozess.

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