Grundsätzlich ist hier zu unterscheiden zwischen dem Einfluss von außen und dem persönlichen Einfluss auf die Bauzinsen.
Äußere Einflussfaktoren:
Persönliche Einflussfaktoren:
Den vermutlich größten Einfluss auf die aktuellen Hypothekenzinsen hat die Bonität eines Landes. Das lässt sich auch auf Deutschland herunterbrechen und vereinfachen: Je kreditwürdiger Deutschland ist, desto niedriger sind hierzulande die Hypothekenzinsen. Das ist im Augenblick der Fall. Deutschland kann eine hohe Bonität vorweisen, folgerichtig sind deutsche Staatsanleihen im Augenblick sehr begehrt. Diese hohe Nachfrage wiederum führt dazu, dass die Zinsen für die Anleihen sinken.
Die Verzinsung der Anleihen hat wiederum einen großen Einfluss auf die Rendite von Pfandbriefen, über die Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren. Daraus ergibt sich die folgende Kettenreaktion:
Starke Bonität eines Staates = niedrige Staatsanleihezinsen = niedrige Pfandbriefzinsen = niedrige Baufinanzierungszinsen.
Das bedeutet: Können Banken die Mittel für die Vergabe von Baufinanzierungen selbst günstig bekommen, geben sie diesen Vorteil an ihre Baufinanzierungskunden weiter. Und Sie profitieren somit von günstigen Bauzinsen. Einen weiteren – wenn auch geringeren - Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen, hat der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Genaueres über diese Zusammenhänge erfahren Sie in unserem Artikel über den Leitzins.
Auch individuelle Faktoren wie der Anteil des Eigenkapitals, die Laufzeit und die Höhe der Tilgung spielen bei den Konditionen und den Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung eine Rolle.
Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto weniger Darlehen müssen Sie aufnehmen und desto geringer ist auch der Beleihungswert Ihrer Immobilie. Ein niedrigerer Beleihungswert wiederum senkt das Ausfallrisiko Ihrer Finanzierung. Für die Bank sinkt also das Risiko, Ihnen Geld zu leihen. Diese Sicherheit belohnen die Banken mit einem niedrigen Bauzins.
Vor der Finanzierungszusage prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit – also inwieweit Sie in der Lage sind, das aufgenommene Darlehen auch zurückzuzahlen. Dabei nimmt sie sowohl die SCHUFA-Auskunft als auch eigene Bewertungskriterien, wie Ihren Beruf oder Ihren Wohnort, zur Hilfe. Konkret werden dabei folgende Faktoren mit einbezogen:
Je höher Ihre Bonität dabei bewertet wird, desto niedriger ist der aktuelle Bauzins, den die Bank Ihnen anbietet.
Auch die von Ihnen gewählte Höhe der Sollzinsbindung und der Tilgungssatz haben deutlich einen Einfluss auf die Hypothekenzinsen. In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie beispielhaft, wie sich die Zinsbindung auf Ihr Baudarlehen auswirkt:
Wählen Sie eine kurze Zinsbindung wie in Beispiel 1, profitieren Sie zwar erst einmal von einem günstigeren Zinssatz und somit auch von einer niedrigeren Monatsrate. Allerdings verbleibt auch eine höhere Restschuld für die Anschlussfinanzierung. Steigt der Zinssatz dann an, erhöht sich auch die Rate signifikant, die Sie jeden Monat zu zahlen haben. Beispiel 2 zeigt Ihnen den Vorteil einer langen Zinsbindung: zum einen eine geringere Restschuld und zum anderen eine gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Laufzeit.
Für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden sollten, hängt vor allem von den aktuellen Bauzinsen ab. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung während eines Zinstiefs abschließen, dann vereinbaren Sie am besten eine lange Zinsbindungsfrist. Damit sichern Sie sich die günstigen Hypothekenzinsen über einen möglichst langen Zeitraum hinweg und minimieren das Zinsänderungsrisiko. Je höher Sie dabei den anfänglichen Tilgungssatz festlegen, desto geringer fällt Ihre Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung aus und desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei.
Kurze Sollzinsbindungen bieten sich vor allem dann an, wenn die Bauzinsen aktuell hoch sind, die Chancen aber gut stehen, dass sie bald wieder fallen. Dann kommen Sie schneller aus Ihrem Darlehensvertrag heraus und sparen bei der Anschlussfinanzierung durch das inzwischen gesunkene Zinsniveau. Ein hoher Sollzins sorgt außerdem dafür, dass Ihnen weniger Luft für die Tilgung bleibt. Die anfängliche Tilgungsrate fällt dementsprechend geringer aus und liegt möglicherweise nur bei einem Prozent pro Jahr.
In Zeiten niedriger Baufinanzierungszinsen empfehlen wir Ihnen eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren und eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent.
Nehmen Sie in Ihren Baufinanzierungsvertrag zusätzliche Rechte auf, beispielweise für Sondertilgungen oder einen Wechsel des Tilgungssatzes, kann dies zu einem höheren aktuellen Bauzins führen. Dennoch sind solche Vereinbarungen natürlich komfortabel und führen nicht nur zu mehr Flexibilität, sondern auch zu einer schnelleren Tilgung des Darlehens. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie diese auch nutzen – vor allem, wenn Sie für diese Möglichkeit einen Zinsaufschlag zahlen müssen. Sprechen Sie deshalb am besten mit Ihrer Bank und vereinbaren Sie wenn möglich kostenlose Optionen zur Zahlung von Sondertilgungen und zum Tilgungssatzwechsel.
Wird Ihre Baufinanzierung konkreter, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten, niedrige Hypothekenzinsen zu finden: Entweder Sie suchen selbst oder Sie schalten einen Kreditvermittler ein.
Auch für eine Anschlussfinanzierung können die aktuell noch niedrigen Hypothekenzinsen optimal genutzt werden. Möglich macht dies eine besondere Form der Baufinanzierung, das Forward Darlehen. Vielleicht stecken Sie noch mitten in der ersten Finanzierungsrunde und haben noch keinen Gedanken an die Zeit danach verschwendet. Das kann sich aber lohnen: Mit dem Forward Darlehen können Sie die heutigen günstigen Zinsen bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus konservieren.
Prüfen Sie also am besten mal nach, in welcher Phase sich Ihre Baufinanzierung derzeit befindet. Ist der Zeitpunkt bis zum Ablauf der Zinsbindung noch länger als fünfeinhalb Jahre entfernt, können Sie leider kein Forward-Darlehen abschließen. Als Alternative bietet sich dann ein Bausparvertrag an. Mit diesem können Sie sich den aktuellen Bauzins als Zinssatz für das nach der Ansparphase zugeteilte Darlehen sichern. Liegen Sie innerhalb der fünfeinhalb-Jahre-Frist, kann ein Forward-Darlehen die richtige Wahl sein. Weniger als 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist leider kein Forward Darlehen mehr möglich.
Sie benötigen das richtige Fingerspitzengefühl und ein bisschen Glück, um den passenden Zeitpunkt für den Kauf Ihrer Immobilie zu günstigen Bauzinsen zu finden. Damit Sie wissen, worauf Sie achten sollten, haben wir Ihnen die wichtigsten Punkte noch einmal aufgeführt:
Unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen die Marktlage ganz genau und geben Ihnen dazu einen passenden Rat mit auf den Weg. Auf Wunsch ermitteln sie nicht nur die aktuellen Bauzinsen, sondern finden auch gemeinsam mit Ihnen Finanzierungslösungen zu Konditionen, die genau zu Ihnen und Ihrem Anliegen passen.
Ob Sie jetzt finanzieren oder noch etwas warten wollen mit dem Kauf einer Immobilie – unsere Spezialisten stehen Ihnen dabei zur Seite. Mit unserem Netzwerk aus rund 400 Bankpartnern bieten wir Ihnen einen besonders guten Marktüberblick über die derzeitigen Hypothekenzinsen. Per E-Mail, Telefon oder direkt in Ihrer Nähe stehen unsere Berater vor Ort Ihnen zur Verfügung. Fordern Sie dazu einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine Rückantwort.
Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.
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