Aktuelle Bauzinsen 2025: So stehen die Zinsen

Deutschland kann eine hohe Bonität vorweisen, folgerichtig sind deutsche Bundesanleihen im Augenblick sehr begehrt. Diese hohe Nachfrage führt wiederum dazu, dass die Renditen für die Anleihen eher sinken. Die Verzinsung der Anleihen hat wiederum einen großen Einfluss auf die Zinsen von Pfandbriefen, über die Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren.

Daraus ergibt sich die folgende Kettenreaktion: Starke Bonität eines Staates = niedrige Zinsen für Staatsanleihen = niedrige Zinsen für Pfandbriefe = niedrige Zinsen für Baufinanzierung.

Mit anderen Worten: Können Banken die Mittel für die Vergabe von Baufinanzierungen selbst günstig bekommen, geben sie diesen Vorteil in der Regel an ihre Kunden weiter, die eine Baufinanzierung anstreben. Sie profitieren somit von günstigen Bauzinsen. 

Der Leitzins der Europäische Zentralbank (EZB) gibt an, zu welchen Konditionen Banken im Euroraum sich gegenseitig Geld leihen können. Der EZB-Leitzins spiegelt somit das allgemeine Zinsniveau im Euroraum wider.

Generell hat der Leitzins der EZB nur einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Ein hoher Leitzins führt dazu, dass Anleger eher am Geldmarkt investieren statt am Kapitalmarkt in Staatsanleihen. Durch die sinkende Nachfrage nach Staatsanleihen steigen die Zinsen für Pfandbriefe und Baufinanzierungen. Bei einem niedrigen Leitzins ist es genau umgekehrt.

Vor der Finanzierungszusage prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit – also inwieweit Sie in der Lage sind, das aufgenommene Darlehen auch zurückzuzahlen. Ihre Kreditwürdigkeit ermittelt die Bank anhand Ihrer SCHUFA-Auskunft sowie eigenen Bewertungskriterien. Dabei fließen besonders diese Faktoren in die Bewertung mit ein:

• Ihr Familienstand
• Ihr Beruf und Ihr Arbeitgeber
• Eventuelle Unterhaltsberechtigte
• Ihre Vermögensverhältnisse sowie eventuell bestehende Schulden
• Ihre monatlichen Eingaben und Ausgaben
• Auskünfte von z. B. der Schufa über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten

Je höher Ihre Kreditwürdigkeit dabei bewertet wird, desto niedriger sind die Bauzinsen, die die Bank Ihnen anbietet.

Wer erwerbstätig ist, geht einer regelmäßigen Beschäftigung nach und kann in der Regel auch ein Darlehen abbezahlen. Je sicherer Ihr Arbeitsplatz ist und je höher Ihr Einkommen, desto günstiger sind in der Regel auch die Bauzinsen.

Auch der Familienstand hat einen Einfluss auf den Zinssatz. Schließen beispielsweise Ehepaare gemeinsam eine Baufinanzierung ab, reduziert sich das Kreditrisiko aus der Sicht der Bank. Die belohnt sie in der Regel mit besseren Konditionen und Bauzinsen als bei einem Kreditnehmer. Denn hier erhöht sich aus der Sicht der Bank das Kreditrisiko.

Für die Bank macht es einen Unterschied, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Oft schätzen Banken das Kreditrisiko bei Renditenobjekten etwas höher ein. Deshalb verlangen sie in der Regel bei Renditeobjekten höhere Bauzinsen.

Die Lage der Immobilie bestimmt maßgeblich den Immobilienwert. Je besser die Lage ist, desto höher ist die Nachfrage für die Immobilie. Bei Immobilien in guter Lage und gutem Zustand bietet die Bank in der Regel einen attraktiveren Bauzins an.

Bei einem kleineren Darlehen unter 100.000 € verlangen die Banken in der Regel höhere Zinsen als bei einer größeren Darlehen, zum Beispiel bei einer Summe über 200.000 €. Das liegt daran, dass der Prüfaufwand bei einer höheren Darlehenssumme in Relation zur kleineren Finanzierungssumme für die Bank geringer ist. Sie können Ihren Bauzins mit unserem Darlehensrechner ermitteln

Der Beleihungswert bezeichnet eine Summe, die die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie bekommt. Mithilfe des Beleihungswertes errechnet die Bank die maximale Höhe für ihr Darlehen, die sie bereit ist zu finanzieren. Die fehlende Summe muss mit Eigenkapital finanziert werden. Generell gilt: Können Sie viel Eigenkapital beisteuern, sinkt das Kreditrisiko für die Bank. Dies belohnt sie in der Regel mit einem günstigen Zinssatz.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. Und desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank. Dies honoriert sie in der Regel mit günstigen Bauzinsen.

Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich den Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum. Je länger Sie die Dauer der Sollzinsbindung wählen, umso höher ist in der Regel der gebundene Sollzinssatz. Bei kurzen Sollzinsbindungen profitieren Sie in der Regel von niedrigeren Zinssätzen. Allerdings bedeutet dies auch ein höhere Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Als Tilgung bezeichnet man bei einer Baufinanzierung die Rückzahlung Ihres Darlehens. Je höher die gewählte Tilgung ist, desto zügiger können Sie das Darlehen zurückzahlen. Eine höhere Tilgung (über 2 %) honorieren Banken in der Regel mit günstigeren Bauzinsen.

Sie haben die Möglichkeit, in Ihren Darlehensvertrag einige Sonderoptionen aufzunehmen. Dazu gehören beispielsweise Sondertilgungen oder die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels. Diese Sonderoptionen können Ihnen beispielsweise dabei helfen, Ihr Darlehen schneller abzuzahlen. Allerdings verteuern mitunter diese Extras auch Ihren Bauzins.

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon jetzt die aktuell günstigen Bauzinsen für später. Sie können das Darlehen frühestens 5,5 Jahre und spätestens 12 Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung abschließen. Ab wann sich der Abschluss lohnt, hängt wesentlich von der Entwicklung der Bauzinsen ab. Gehen die Prognosen von steigenden Bauzinsen aus, ist der Abschluss eine Option. Bewegen sich die Bauzinsen seitwärts oder sinken sogar, dann müssen Sie rechnen, ob sich der Zinsaufschlag für Sie lohnt.

Läuft Ihre Sollzinsbindung in den nächsten 12 Monaten aus, können Sie den aktuelle Baudarlehen kündigen und ersetzen es mit einem neuen Baudarlehen bei einer anderen Bank. Eine Umschuldung lohnt sich dann, wenn der Bauzins der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist als der Bauzins der alten Bank.

Bauzinsen sind die Kosten, die Sie für Ihr Darlehen bezahlen. Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, nehmen Sie in der Regel bei einer Bank einen Kredit dafür auf. Für die Vergabe eines Kredits zur Baufinanzierung verlangt die Bank eine Art Leihgebühr von Ihnen, die sogenannten Bauzinsen. Bauzinsen sind also zweckgebunden und daher in der Regel auch günstiger als die Zinsen von Verbraucherkrediten. Bauzinsen werden auch Hypothekenzinsen, Immobilienzinsen, Baugeldzinsen oder einfach Darlehenszinsen genannt.

Unsere Spezialisten für Baufinanzierung erläutern Ihnen gerne weitere Details zu den aktuellen Bauzinsen und deren Entwicklung und beraten Sie umfassend. In unserem Ratgeber „Beratung bei Dr. Klein" erfahren Sie, wie die Beratung genau funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.

Für das 2. Halbjahr 2025 erwartet der Expertenrat von Dr. Klein, dass sich die Bauzinsen im Großen und Ganzen seitwärts bewegen. So sind weiterhin Topzinsen für 10-jährige Darlehen von 3 bis 3,5 % möglich. Ergo: Eine Zinsexplosion, wie wir sie 2022 gesehen haben, wird es im 2. Halbjahr 2025 nicht geben. Kreditwillige können also weiterhin auf Zinsdellen hoffen und nutzen. So optimieren Sie die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung.

Eine seriöse Antwort darauf gibt es nicht. Es sind einfach zu viele Einflussfaktoren, die oft auch miteinander zusammenhängen und deren Ausgang völlig offen ist. Wie wird sich beispielsweise die europäische Wirtschaft in den nächsten 3 bis 5 Jahren entwickeln? Geht der Ukraine-Krieg weiter? Wird es 2030 neue und gefährliche Varianten des Corona-Virus geben? Fragen über Fragen und belastbare Antworten können wir Ihnen dazu nicht geben.

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, niedrige Bauzinsen für die eigene Baufinanzierung zu finden:

Erstens: Sie vergleichen die Bauzinsen selbst

In unserer Bauzinsen Tabelle finden Sie tagesaktuelle Bauzinsen, die auch unserem Bauzinsrechner zugrunde liegen. Die Bauzinsen werden täglich aktuell gehalten und basieren auf den tatsächlichen Konditionen unserer Bankpartner.

Nutzen Sie auch unseren Bauzinsrechner, um sich einen ersten Überblick über die aktuellen Bauzinsen und Konditionen zu verschaffen. Holen Sie sich am besten mehrere unverbindliche Angebote für eine Baufinanzierung ein. Ein Vergleich der Bauzinsen verschiedener Anbieter sollte im Anschluss erfolgen. Achten Sie beim Vergleich der Bauzinsen auf den Effektivzinssatz und nicht nur auf den Sollzins für den Baukredit. In unserem Ratgeber „Zinsvergleich Baufinanzierung“ erfahren Sie mehr zum Thema. 

Zweitens: Sie lassen sich von einem Kreditvermittler unterstützen

Nutzen Sie das Know-how eines Kreditvermittlers. Er vergleicht für Sie die Angebote von diversen Bankpartnern und hilft Ihnen bei den Formalitäten und der Kommunikation mit der Bank. Dafür erhält er eine Provision von der Bank, die in den Zinssatz mit einberechnet ist. In vielen Fällen fällt der Bauzins aber nicht teurer aus. Denn die Bank spart durch den Vertriebsweg Bearbeitungskosten und kann daher das Baudarlehen günstiger anbieten, als wenn Sie es direkt bei ihr anfragen.

Dr. Klein ist keine Bank, sondern ein Vermittler. Unsere Berater für Baufinanzierungen helfen Ihnen bei dem Vergleich der Zinsen und finden das Angebot der Bank, das am besten zu Ihren passt.

Die Bauzinsen sind in 2022 regelrecht explodiert. So stieg beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Baudarlehen ab Januar 2022 bis Ende Dezember von etwa 1 auf 3,4 %. Diese Zinsdynamik wird es in 2025 nicht mehr geben. Aktuell liegen die Topzinsen für Baufinanzierungen zwischen 3,17 bis 3,93 % (Stand: 01.07.2025 // Effektiver Jahreszins p.a.). Zum Vergleich: In den Nullerjahren waren Bauzinsen von über 4 % die Regel. Somit sind die Bauzinsen aktuell immer noch verhältnismäßig günstig.