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Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie gezahlt werden muss

Wie teuer wird ein vorzeitiger Ausstieg aus der Baufinanzierung? Finden Sie heraus, aus welchen Gründen Sie Ihren Immobilienkredit früher kündigen dürfen, wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und wann Sie diese umgehen können. 

Introbild Vorfälligkeitsentschädigung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kann teuer werden

      Endlich im eigenen Haus, für das man jahrelang gespart hat. Doch was, wenn sich die Lebensumstände plötzlich ändern? Wenn Sie wegen Arbeitslosigkeit, einer Trennung oder eines Umzugs in eine andere Stadt Ihr Haus außerplanmäßig verkaufen müssen? Haben Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, sind Sie in diesem Fall oft gezwungen, Ihren Kredit vorzeitig abzulösen.

      Dafür berechnet Ihnen Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nachdem, wie viel Sie von Ihrem Darlehen noch tilgen müssen, kann das Vorfälligkeitsentgelt jedoch schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Eine Menge Geld – denn eine Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist ist von den Banken nicht vorgesehen. Deshalb darf sie Ihnen den Zinsverlust in Form von Vorfälligkeitszinsen in Rechnung stellen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen könnte, finden Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner heraus. Doch wann dürfen Sie rechtlich überhaupt ihren Vertrag gegen eine Vorfälligkeitsenschädigung ablösen und wann kann die Bank die Kündigung ablehnen?

      Wann ein Kredit vorzeitig abgelöst werden darf

      Aufgrund der niedrigen Bauzinsen in den vergangenen Jahren haben viele Immobilienbesitzer Darlehen mit einer langfristigen Sollzinsbindung abgeschlossen. An sich eine gute Sache – können Sie sich doch so die günstigen Zinsen für eine lange Zeit sichern. Einen Nachteil haben langfristige Immobiliendarlehen allerdings: Eine reguläre Kündigung ist erst zehn Jahre nach vollständiger Darlehensauszahlung möglich.

      Muss der Kredit dennoch vor dieser Zeit abgelöst werden, gibt es zwei Gründe, in denen eine vorzeitige Kündigung nach dem Gesetz nicht verweigert werden kann:

      1. Bei einem Hausverkauf darf die Bank eine Kündigung nicht verweigern, denn ohne Immobilie kann das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert werden.
      2. Die Bank darf eine Kündigung nicht verweigern, wenn sie den Wunsch auf eine Erhöhung der Kreditsumme trotz triftigem Grund abgelehnt hat und Sie deshalb ein Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen müssen. Als wichtige Argumente für eine Darlehenserhöhung gelten beispielsweise, wenn Sie einen Anbau oder eine Modernisierung Ihrer Immobilie finanzieren möchten.

      Haben Sie dagegen den Wunsch, Ihren Immobilienkredit umzuschulden, weil Ihnen ein anderes Kreditinstitut einen günstigeren Zinssatz anbietet, kann die Bank Ihre Kündigung ablehnen. Auch wenn Sie im Falle einer unverhofften Erbschaft Ihr Darlehen vorzeitig tilgen möchten, sind Sie auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen. Stimmt sie einer Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist zu, müssen Sie nicht nur den noch offenen Restbetrag Ihres Darlehens zurückzahlen, sondern zusätzlich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsschaden ausgleichen soll.

      Warum die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

      Durch die vorzeitige Darlehensrückführung entsteht der Bank ein Zinsschaden, den Sie Ihnen als Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellt. Denn jeden Monat, den Sie früher kündigen, entgehen der Bank Ihre Zinszahlungen. Daraus entsteht der Zinsschaden, der sich aus zwei Komponenten zusammensetzt: dem Refinanzierungsschaden und dem Margenschaden.

      • Refinanzierungsschaden
        Um Ihr Immobiliendarlehen mit gleichbleibendem Zinssatz zu finanzieren, investiert die Bank in Anleihen, die in der Regel über den gleichen Zeitraum wie Ihr Darlehen laufen und zum aktuellen Marktzins abgeschlossen werden. Möchten Sie nun Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen und die Marktzinsen sind in der Zwischenzeit gefallen, muss die Bank das Geld zu den aktuellen Konditionen anlegen. Es entsteht also eine Differenz zwischen den erwarteten Einnahmen und den Zinseinnahmen, die durch die neue Anleihe entstehen. Das bedeutet für die Bank einen finanziellen Verlust. Dieser Refinanzierungsschaden ist umso höher, je größer der Unterschied zwischen dem im Vertrag festgelegten Zinssatz und dem aktuell niedrigeren Marktzins ist.
      • Margenschaden
        Durch die vorzeitige Kündigung entgehen der Bank Einnahmen, wenn sie das zurückgezahlte Geld zu einem geringeren Zinssatz anlegen muss. Grund für diesen Verlust ist die Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinssatz. Es gilt: Der Margenschaden ist umso höher, je früher das Darlehen gekündigt wird.

      So wird das Vorfälligkeitsentgelt berechnet

      Berechnungsmethoden der Bank

      Im Jahr 2014 mussten Darlehensnehmer, die ihren Kredit vorzeitig zurückführen wollten, durchschnittlich rund 11 Prozent des Restbetrages als Vorfälligkeitsentgelt zahlen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei zum einen von der Restlaufzeit des Darlehens, der Höhe der Restschuld und des vereinbarten Zinssatzes und zum anderen von den aktuellen Bauzinsen abhängig. Dazu kommt noch eine Bearbeitungsgebühr, deren Höhe die Bank selbst festlegen kann. Für die Berechnung können die Banken zwischen zwei Methoden wählen: der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode.

      Aktiv-Aktiv-MethodeAktiv-Passiv-Methode
      Bei dieser Methode geht die Bank davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld an einen anderen Kunden verleihen kann. Ist der Marktzins für Baufinanzierungen aber in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Der Darlehensnehmer muss demnach den entgangenen Gewinn erstatten. Dieses Verfahren ist zwar in den meisten Fällen die günstigere Methode, wird in der Praxis aber nur selten angewandt.Hierbei nimmt die Bank an, dass Sie die restliche Darlehenssumme am Kapitalmarkt anlegt. Sie berechnet dabei zwei Punkte: Zum einen die Höhe der Rendite für eine Geldanlage mit gleicher Laufzeit, zum anderen den Vertragszins, den die Bank erhalten hätte, wenn der Darlehensvertrag weitergelaufen wäre. Aus der Differenz zwischen der Rendite und dem Vertragszins ergibt sich dann die Vorfälligkeit.
      Tabelle: Berechnungsmethoden zur Vorfälligkeitsentschädigung

      Da die Aktiv-Passiv-Methode die bei Banken gängige Art ist, das Vorfälligkeitsentgelt zu berechnen, arbeitet auch unser Vorfälligkeitsrechner nach dieser Methode. Hierbei kommt es vor allem auf die Verzinsung der Geldanlage an: Je niedriger die Zinsen sind, desto höher ist der Unterschied zum Vertragszins und desto höher fällt demnach auch die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Damit die Banken nicht absichtlich niedrig verzinste Geldanlagen wählen, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Az. XI ZR 27/00) entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeit nur Hypothekenpfandbriefe verwendet werden dürfen.

      Spielraum haben die Banken allerdings beim Bearbeitungsentgelt – manche Institute verlangen bis zu mehreren hundert Euro. Abgezogen vom Zinsschaden werden dann noch einmal die Risikokosten – diese betragen zwischen 0,01 und 0,06 Prozent der Restschuld - sowie die Verwaltungskostenersparnis. Auch hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben: Während einige Banken beispielsweise zwei Euro pro Buchungsvorgang berechnen, rechnen andere mit pauschalen Jahresbeträgen von 50 Euro oder mehr.

      Beispiel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

      Um Ihnen aufzuzeigen, wie sich die Vorfälligkeitszinsen letztendlich berechnen, haben wir Ihnen eine Beispielrechnung erstellt:

      Familie Keller hat im Januar 2011 ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahre aufgenommen. Der Sollzinssatz betrug damals 4,5 Prozent, als anfängliche Tilgung wurden 2 Prozent vereinbart. Nach sechs Jahren Laufzeit liegt die Restschuld bei 129.379,80 Euro. Da Herr Keller nun eine neue Arbeitsstelle in einem anderen Bundesland angenommen hat, muss das Haus vorzeitig verkauft werden. Dafür muss die Familie zusätzlich zur Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung von 38.232,79 Euro zahlen.

      Zinsschaden39.212,87 €
      Risikoersparnis- 821,30 €
      Verwaltungskostenersparnis- 358,78 €
      Bearbeitungsgebühr + 200,00 €
      Vorfälligkeitsentschädigung= 38.232,79 €
      Beispielrechnung zur Vorfälligkeit

      Vorfälligkeitsentgelt durch Sondertilgung reduzieren

      Günstiger wird es, wenn Familie Keller eine Sondertilgungsoption vereinbart hat. Egal, ob sie diese bereits genutzt hat oder in der Zukunft hätten nutzen können: Sondertilgungen müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeit berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VI ZR 388/14) wirken sich Sondertilgungen mindernd auf die Vorfälligkeit aus. Denn: Mit den Sondertilgungen hätte der Darlehensbetrag reduziert werden können, die Bank hätte somit auch weniger Verlust. Dementsprechend müssen Sondertilgungsrechte aus der Berechnung entfallen, die Vorfälligkeitsentschädigung fällt damit entsprechend geringer aus.

      Hat Familie Keller also eine Sondertilgung von jährlich 10.000 Euro im Vertrag fixiert, reduziert sich der Zinsschaden für die Bank auf rund 21.495,43 Euro. Das mindert auch die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung erheblich: Die Familie muss nun nur noch 20.947,79 Euro an ihre Bank zahlen.

      Vorfälligkeitsentschädigung in Außnahmefällen umgehen

      Möchten Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen, sind Sie verpflichtet, der Bank den Zinsschaden zu ersetzen. Doch es gibt auch Ausnahmen:

      1. Die Widerrufsbelehrung in Ihren Darlehensvertrag ist fehlerhaft
        Grundsätzlich können Sie Ihren Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Konsequenzen kündigen. Im Falle einer fehlerhaften Widerrufserklärung verlängert sich diese Frist noch um ein zusätzliches Jahr. Typische Fehler sind eine falsche oder missverständliche Fristbelehrung, kein Hinweis auf die Rechtsfolgen des Widerrufs oder wenn die Widerrufsbelehrung allgemein gehalten und nicht auf den konkreten Vertrag angepasst wurde. Das verlängerte Widerrufsrecht gilt nur für Neuverträge, die ab dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden.
      2. Ihre Bank kündigt den Vertrag
        Löst Ihre Bank den Darlehensvertrag vorzeitig auf, beispielsweise weil Sie mit der Kreditzahlung in Verzug geraten sind, darf die Bank keine Vorfälligkeitszinsen verlangen (Az.: XI ZR 103/15).
      3. Sie haben ein Darlehen mit variablen Zinsen abgeschlossen
        Bei einem variablen Darlehen werden die Zinssätze regelmäßig an das aktuelle Marktniveau angepasst. Für diese Darlehensform gilt eine grundsätzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig.
      4. Der Darlehensvertrag wird einvernehmlich gekündigt
        Möchten Sie Ihr aktuelles Darlehen aus einem triftigen Grund durch ein höheres Darlehen bei derselben Bank ersetzen, kann der alte Kreditvertrag einvernehmlich aufgehoben werden. Die Bank verzichtet dann auf die Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts.
      5. Sie nutzen Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
        Haben Sie einen Vertrag mit langer Zinsbindung abgeschlossen, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht für Ihre Baufinanzierung Gebrauch machen. Gemäß § 489 BGB ist eine Kündigung Ihres Darlehens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Gerechnet wird hierbei ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme – sind seitdem zehn Jahre vergangen, dürfen Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aus Ihrem Vertrag aussteigen. Vorfälligkeitszinsen für die Rückzahlung der Restschuld fallen in diesem Fall nicht an.

      Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf umgehen

      Ein Hausverkauf – egal, aus welchen Gründen – ist für die Bank ein zwingender Grund, eine vorzeitige Kündigung zuzulassen. In den meisten Fällen müssen Sie dann aber ein Vorfälligkeitsentgelt zahlen. Dennoch gibt es zwei Situationen, in denen Sie Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können: Zum einen, wenn der Darlehensvertrag vom neuen Käufer fortgeführt wird. Dies setzt allerdings das Einverständnis der Bank sowie eine gute Bonität des Käufers voraus.

      Zum anderen umgehen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn mithilfe des Darlehens eine neue Immobilie bei derselben Bank finanziert wird. Dabei muss das neue Objekt aber mindestens den gleichen Wert wie die aktuelle Immobilie haben. Trifft eine dieser Situationen auf Sie zu, müssen Sie lediglich eine Bearbeitungsgebühr an die Bank zahlen.

      Berechnung der Bank prüfen

      Haben Sie von Ihrer Bank die Aufstellung über die Höhe der Vorfälligkeitszinsen erhalten, sollten Sie diese unbedingt prüfen. In vielen Fällen handelt es sich nämlich um falsche Berechnungen. Die häufigsten Fehler sind:

      • Überhöhte Bearbeitungsgebühren
        Für die Höhe der Bearbeitungsgebühren bei der Berechnung der Vorfälligkeit gibt es keine gesetzliche Deckelung. Allerdings hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main festgestellt, dass eine solche Gebühr nicht zulässig ist (Az. 23 U 50/12). Die Begründung: Die Bank führt die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in ihrem eigenen Interesses durch und darf die Kosten dafür deshalb nicht auf den Kunden übertragen. Eine allgemeingültige Entscheidung durch den Bundesgerichtshof steht hier aber leider noch aus, so dass dieses Urteil erst einmal nur für die Kunden der beklagten Commerzbank gilt. Dennoch ist es ratsam, prüfen zu lassen, ob die Bearbeitungsgebühr in Ihrem Fall nicht zu hoch berechnet wurde. Dies können Sie nach einem Urteil des BGH (Az. XI ZR 285/03) sogar noch nachträglich veranlassen, also auch wenn Sie das Vorfälligkeitsentgelt bereits gezahlt haben.
      • KfW-Darlehen wird in die Berechnung mit einbezogen
        Viele Immobilienbesitzer nutzen für ihre Finanzierung auch ein KfW-Darlehen. Kündigen Sie Ihr Darlehen, sollten Sie darauf achten, dass die Bank nicht den gesamten Kreditbetrag als Grundlage für die Berechnung nimmt, sondern anteilig nur den von ihr zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag. Die KfW wird Ihnen parallel eine Vorfälligkeitsentschädigung für den von ihr geleisteten Anteil berechnen, wenden Sie sich dazu einfach direkt an die KfW-Bank.
      • Sondertilgung wird bei der Vorfälligkeitsentschädigung außer Acht gelassen
        Haben Sie in Ihrem Immobilienvertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart, darf die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeit nicht die volle Darlehenssumme ansetzen, sondern muss den Restschuldbetrag um den Sondertilgungsbetrag anteilig reduzieren. Dies hat der BGH in einem Urteil festgelegt (Az. VI ZR 388/14). Denn durch die Sonderzahlungen hätten Sie Ihren Darlehensbetrag verringern können und somit weniger Zinsen an die Bank zahlen müssen. Demzufolge hätte die Bank auch einen geringeren Verlust zu verzeichnen. Dies gilt übrigens auch dann, wenn Sie bisher noch keine Sondertilgung geleistet haben. Für die Berechnung legt die Bank entweder den frühestmöglichen Zeitpunkt für eine Sondertilgung zugrunde oder einen festgelegten Stichtag.
      • Keine individuelle Risikokostenberechnung
        Bei der Kreditaufnahme wird das Risiko, dass Sie Ihr Darlehen eventuell nicht tilgen können, im Zinssatz mit berücksichtigt: Bei guter Bonität erhalten Sie einen günstigeren Zinssatz als bei mittlerer Bonität. Dieser Risikoaufschlag wird für die gesamte Laufzeit des Darlehens erhoben. Kündigen Sie Ihren Kredit und zahlen Sie die Darlehenssumme zurück, entfällt dieses Risiko. Die Bank hat somit keine Kosten mehr und muss den Risikoaufschlag deshalb anteilig nach der in Anspruch genommenen Laufzeit bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Gesetzliche Vorgaben, wie hoch dieser Aufschlag sein darf, gibt es nicht: Die Banken arbeiten in der Regel mit Ersparnissen zwischen 0,01 und 0,10 Prozent.
      • Stichtag für die Rückzahlung wird nicht beachtet
        Grundlage für die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen ist die Umlaufrendite für Hypothekenpfandbriefe – diese können Sie bei der Bundesbank erfragen. In der Regel vergeht allerdings etwas Zeit zwischen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und der tatsächlichen Rückzahlung des Geldes. Sind in dieser Zeit die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe wieder gestiegen, muss die Bank das Vorfälligkeitsentgelt nach unten korrigieren.

      Zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern: So geht’s

      Haben Sie den Verdacht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt oder können Sie den Rechenweg nicht nachvollziehen, sollten Sie fachliche Hilfe in Anspruch nehmen. Lassen Sie Ihren Bescheid deshalb am besten von einer Verbraucherschutzzentrale oder einem Fachanwalt für Kapitalrecht prüfen. Oft hilft es dann schon, wenn Sie die korrigierte Berechnung an Ihre Bank schicken, um eine Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen. Kommt die Bank Ihrer Bitte um eine Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nach, hilft nur noch der Weg zum Anwalt. Da aber auch hierfür Kosten anfallen werden, klären Sie am besten vorher, welche Kosten Ihre Rechtsschutzversicherung übernimmt, beziehungsweise wie hoch die Anwaltskosten sein werden. Denn diese können Ihre Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung natürlich noch einmal mindern.

      Wann sich für eine Umschuldung die vorzeitige Kündigung lohnt

      Grundsätzlich gibt es zwei Situationen, in denen eine Kündigung Ihrer Baufinanzierung sinnvoll erscheint: Zum einen die Umschuldung, also der Wechsel zu einem Kreditgeber mit günstigerem Zinssatz, und zum anderen ein notwendiger Hausverkauf. Während die Bank bei letzterem Ihre Zustimmung geben muss, kann sie eine vorzeitige Kreditablösung aufgrund einer Umschuldung verweigern. Stimmt sie dennoch zu, ist die Frage, ob sich die frühe Tilgung des Darlehens lohnt, einfach zu beantworten: Ein Wechsel lohnt sich wirklich nur, wenn Sie mit der eingesparten Summe die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen und mit dem neuen Kredit zusätzlich noch Kosten sparen können.

      Nehmen wir das Beispiel von Familie Keller: Sie möchte die Restschuld von 129.379,80 Euro nach sechs Jahren in eine günstigere Baufinanzierung umschulden. Hätte sie ihren Kredit weiter fortgeführt, würde die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung noch 85.896,32 Euro betragen. Schuldet sie die Restsumme dagegen in eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von sechs Prozent um, beträgt die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung bei einer fast gleichbleibenden monatlichen Rate nur noch knapp 45.256,87 Euro. Zieht man von der Ersparnis von 40.639,45 Euro die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung von 38.232,79 Euro ab, bleiben Familie Keller noch zusätzliche 2.406,66 Euro.

       Bestehender Kredit Umgeschuldeter Kredit
      Restschuld nach 6 Jahren129.379,80 €-
      Restschuld nach Ende der Zinsbindung85.896,32 €45.256,87 €
      Ersparnis-40.639,45 €
      Vorfälligkeitsentschädigung-- 38.232,79 €
      Ersparnis insgesamt-2.406,66 €
      Tabelle: Kosten Umschuldung; Annahmen: Bestehender Kredit: Zinsbindung 15 Jahre, Sollzinssatz 4,5 %, Tilgung 2 %; Umgeschuldeter Kredit: Zinsbindung 10 Jahre, Sollzinssatz 1,6 %, Tilgung 6 %

      Kündigen Sie Ihren Immobilienkredit dennoch nicht vorschnell, sondern nehmen Sie vorher mit Ihrer Bank Kontakt auf. Diese wird Sie informieren, wie hoch die Vorfälligkeitszinsen ausfallen werden. Einen ersten Hinweis darauf gibt Ihnen auch unser Vorfälligkeitsrechner.

      Tipps zur Vorfälligkeitsentschädigung und Kündigung

      Möchten oder müssen Sie Ihre Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung kündigen, machen Sie sich bereits vor der Kündigung bewusst, dass Sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und diese Ihre Ersparnis erheblich schmälern kann. Ist eine Kündigung nötig, gehen Sie am besten folgendermaßen vor:

      Die Kündigung des Immobilienkredites müssen Sie schriftlich bei der Bank einreichen. Wichtige Punkte, die Sie in Ihrer Kündigung nicht vergessen sollten, sind:

      • Die Benennung des Darlehensvertrages
      • Die Nummer des Darlehensvertrages
      • Den oder die Darlehensnehmer mit vollem Namen und Geburtsdatum
      • Den Kündigungstermin
      • Ihre Unterschrift

      Die Kündigung gilt als angenommen, wenn Ihnen die Bank eine Kündigungsbestätigung zukommen lässt. Dort ist dann auch festgehalten, wann Ihr Kredit endet, zu welchem Zeitpunkt Sie Ihren Kredit ablösen können und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt.

      So gehen Sie bei der Kündigung vor

      1. Rechner nutzen

        Ehe Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen, sollten Sie sich erst einmal einen groben Überblick darüber verschaffen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde. Eine Hilfe bietet Ihnen dabei unser Vorfälligkeitsrechner.

      2. Prüfen Sie die Sonderkündigung nach § 489 BGB

        Überlegen Sie, ob eine der oben genannten Ausnahmen auf Sie zutrifft und Sie somit Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen können.

      3. Reden Sie mit Ihrer Bank

        Treten Sie mit Ihrer Bank in Kontakt und klären Sie, ob Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen können und in welcher Höhe Vorfälligkeitszinsen anfallen werden.

      4. Nehmen Sie die Berechnung unter die Lupe

        Kontrollieren Sie die Berechnung der Bank zur Vorfälligkeitsentschädigung auf Unstimmigkeiten. Hilfe bieten Ihnen dabei unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, die Verbraucherzentralen sowie ein spezifizierter Anwalt für Kapitalrecht.

      5. Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung bestätigen

        Um Überraschungen zu vermeiden, lassen Sie sich die geforderten Vorfälligkeitszinsen vor der Festlegung eines Verkaufspreises für Ihre Immobilie am besten noch einmal von der Bank schriftlich bescheinigen.

      6. Kündigen Sie Ihren Vertrag schriftlich

        Reichen Sie die Kündigung schriftlich ein und warten Sie auf die Kündigungsbestätigung der Bank.

      7. Denken Sie bei Ihrer Steuererklärung an die Vorfälligkeitsentschädigung

        Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Kosten für Ihre Vorfälligkeitsentschädigung beim Finanzamt steuerlich geltend  machen.

      Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen

      Haben Sie Vorfälligkeitszinsen an Ihre Bank gezahlt, können Sie diese unter bestimmten Umständen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Dafür gibt es zwei Voraussetzungen: Es muss sich um eine vermietete Immobilie handelt, die auch weiterhin vermietet wird. Des Weiteren muss die Entschädigung aufgrund einer Umschuldung entstanden sein. Die Argumentation des Finanzamtes: Durch eine Umschuldung senken Sie Ihre Zinskosten. Da diese als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können, spart auch das Finanzamt Kosten ein.

      Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen möchten, dürfen Sie die Kosten hierfür in der Regel nicht bei der Steuererklärung ansetzen. Dennoch können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten bei der Steuer geltend machen und so den zu versteuernden Verkaufserlös reduzieren. Bedingung hierfür ist allerdings ein Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung.

      Hilfe vom Experten beim Thema Vorfälligkeitsentgelt

      Bereits bei Aufnahme Ihres Immobiliendarlehens ist es wichtig, auf günstige Konditionen zu achten, um eine vorzeitige Umschuldung und somit auch die Zahlung von Vorfälligkeitszinsen bei einem Wechsel zu einem anderen Anbieter zu vermeiden. Auch mit der Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen können Sie sparen und Ihre Vorfälligkeitsentschädigung im Fall der Fälle reduzieren. Unsere Experten helfen Ihnen gern dabei herauszufinden, ob und wann Sie ohne Vorfälligkeitsentgelt kündigen können. Wir schauen gemeinsam mit Ihnen, welche Sondertilgungsoptionen in Ihrem Vertrag vereinbart wurden und gehen mit Ihnen das Ergebnis unseres Vorfälligkeitsentschädigungsrechners durch. 

      Gemeinsam zur passenden Finanzierung

      Haben Sie Fragen zur Umschuldung oder Vorfälligkeitsentschädigung? Wir sind selbstverständlich für Sie da. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung setzen sich gern mit Ihnen zusammen und besprechen Ihre aktuelle Finanzsituation. Vereinbaren Sie dazu einfach einen unverbindlichen Gesprächstermin mit einem unserer 550 Berater vor Ort und finden Sie so gemeinsam mit unseren Experten die für Sie passende Finanzierung.

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