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Das ist wichtig beim Kaufvertrag für Ihre Eigentumswohnung

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ist ein bedeutender Schritt auf Ihrem Weg zum Eigentümer. Worauf Sie dabei achten müssen und welche Inhalte der Immobilienkaufvertrag haben sollte, erfahren Sie bei Dr. Klein.

Introbild Kaufvertrag Eigentumswohnung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum ist ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung so wichtig?

      Zum Kauf einer Eigentumswohnung gehört auch immer ein Kaufvertrag. Er bildet die juristische Grundlage für den Immobilienkauf und schafft Rechtssicherung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Durch seine verbindliche Wirkung schützt er vor Risiken, wie einer plötzlichen Erhöhung des Kaufpreises oder einer zusätzlichen Belastung der Immobilie. Dies ist gerade bei einer so bedeutenden finanziellen Entscheidung, wie der für eine Eigentumswohnung, wichtig.

      Um den Eigentumsübergang rechtlich abzusichern, ist eine notarielle Beglaubigung des Immobilienkaufvertrages gesetzlich vorgeschrieben. Eine Einigung per Handschlag oder mündlich ist nicht möglich: Sie hätten somit keinen Rechtsanspruch, wenn die Bedingungen für den Kauf der Wohnung einseitig plötzlich geändert werden.

      Immobilienkaufvertrag: Das sollten Sie vor der Unterzeichnung beachten

      Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, sollten Sie dennoch nicht vorschnell Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung setzen. Werfen Sie vorher auf jeden Fall noch einen Blick in die Teilungserklärung. Sie ist so etwas wie die Verfassung der Eigentümergemeinschaft und zeigt, wie das gesamte Objekt aufgeteilt ist und welche Bestandteile zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören. Denn mit dem Immobilienkaufvertrag erwerben Sie neben der abgeschlossenen Wohnung, Ihrem Sondereigentum, auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück.

      Die Teilungserklärung als wichtige Grundlage für den Wohnungskaufvertrag

      Die Teilungserklärung ist eine wichtige Grundlage der Eigentümergemeinschaft. Darin wird festhalten, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Eigentümergemeinschaft haben und wie die Aufteilung der Eigentumsanteile geregelt ist. Die Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:

      • Die Gemeinschaftsordnung enthält die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören die Stimmrechte der Wohnungseigner und die Regelungen zur Eigentümerversammlung, zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum und zur Kostenaufteilung für Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Außerdem wird hier festgehalten, ob die Wohnung nur privat oder auch gewerblich genutzt werden kann.
      • Der Aufteilungsplan enthält die Lage und die Größe der einzelnen Gebäudeteile und deren Aufteilung auf die Wohnungseigentümer.
      • Die Abgeschlossenheitsbescheinung zeigt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Beispielsweise gelten die einzelnen Eigentumswohnungen jeweils als abgeschlossene Wohneinheiten, zusätzlich können noch Räume außerhalb dieses Bereiches, wie ein dazugehöriger Keller oder ein Parkplatz in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden.

      Mit dem Wohnungskauf werden Sie nicht nur Besitzer einer neuen Immobilie, sondern auch Teilhaber am gesamten Grundstück. Dieses so genannte Gemeinschaftseigentum gehört allen Bewohnern. Sie können dafür aber Sondernutzungsrechte vereinbaren, zum Beispiel, wenn Sie einen Teil des Grundstücks als Garten verwenden möchten. Dann dürfen Sie diesen privat nutzen, müssen aber bauliche Veränderungen mit den anderen Bewohnern absprechen, da es weiterhin als Gemeinschaftseigentum gilt.

      Auf diese Unterlagen sollten Sie ebenfalls einen Blick werfen

      Neben der Teilungserklärung sollten Sie sich noch weitere Dokumente der Eigentümergemeinschaft ansehen, ehe Sie den Kaufvertrag für die Wohnung unterschreiben. Prüfen Sie:

      • Die letzten Jahresendabrechnungen
        Hier sehen Sie die Ein- und Ausgaben der gesamten Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören unter anderem die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre, die Entwicklung der Instandhaltungsgrundlage und eventuelle Zahlungsrückstände einzelner Wohnungseigentümer.
      • Die Höhe des Hausgeldes
        Dieses enthält die Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllgebühren, Versicherung und Verwaltung. Auch die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Hausgeldes.
      • Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
        Diese dient der Finanzierung von notwendigen Sanierungen und Modernisierungen. Ist sie zu niedrig angesetzt, kommen im Ernstfall eventuell noch zusätzliche Kosten in Form einer Sonderumlage auf Sie zu.
      • Vorangegangene Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
        Diese haben eine verbindliche Wirkung. Wurde beispielsweise dort festgelegt, dass in naher Zukunft die Außenfassade gedämmt wird, müssen Sie sich daran finanziell beteiligen.
      • Die Gemeinschaftsordnung
        Hier erfahren Sie, wie die Kosten für das Gemeinschaftseigentum verteilt werden. Möglich ist eine Verteilung nach Wohneinheiten, Miteigentumsanteilen, Personen oder nach dem individuellen Verbrauch.

      Erst wenn alle Punkte für Sie passen, können Sie ruhigen Gewissens Ihre Unterschrift unter den Immobilienkaufvertrag setzen.

      Die Inhalte im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung

      Der Kaufvertrag für die Wohnung besiegelt einen einmaligen Vorgang: Der Verkäufer verpflichtet sich, sein Eigentum zu übertragen, der Käufer verpflichtet sich, dieses zu erwerben. Zwar übernimmt der Notar die Gestaltung des Immobilienkaufvertrages, dennoch ist es auch für Sie wichtig zu wissen, was eigentlich im Vertrag enthalten sein sollte. Zu den generellen Punkten, die der Kaufvertrag enthält, gehören:

      • Die Namen von Käufer und Verkäufer
      • Der Kaufpreis und dessen Fälligkeit
      • Die Beschreibung der Immobilie und dessen Lage
      • Die Ausstattung der Eigentumswohnung
      • Eingetragene Belastungen und eventuelle Mängel
      • Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

      Des Weiteren werden Sie mit dem Wohnungskauf Teil der Eigentümergemeinschaft und erhalten somit einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb werden folgende Aspekte noch mit in den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung mit aufgenommen:

      • Räume, die zu Ihrem Sondereigentum gehören, zum Beispiel ein Keller oder eine Garage
      • Ihre Sondernutzungsrechte
      • Das Gemeinschaftseigentum und Ihre Nutzungsrechte daran
      • Die Gemeinschaftsordnung
      • Die aktuelle Höhe des Hausgeldes
      • Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage
      • Bei neuen Immobilien zusätzlich noch die aktuellen Baupläne und die Baubeschreibung

      Zusätzlich können Sie noch eine Auflassungsvormerkung in den Kaufvertrag mit aufnehmen. Somit verhindern Sie, dass die Immobilie eventuell noch belastet oder anderweitig verkauft wird. Haben Sie außerdem mit dem Verkäufer vereinbart, dass Sie eine Anzahlung leisten, damit Sie früher in die Wohnung einziehen können, sollte dies ebenfalls im Wohnungskaufvertrag festgehalten werden. Aber: Rechtmäßiger Eigentümer der Wohnung werden Sie trotzdem erst, wenn Sie die restliche Kaufsumme überwiesen haben und danach vom Notar die Eintragung ins Grundbuch veranlasst wird.

      Die Vorgehensweise beim Immobilienkaufvertrag

      Worauf muss man beim Kaufvertrag für die Eigentumswohnung achten und wie funktioniert der Ablauf beim Wohnungskauf? Wir erklären es Ihnen Schritt für Schritt:

      1. Die Eigentumswohnung reservieren
        Steht der Kauf der Eigentumswohnung fest, kann sie durch eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag gesichert werden. Mit einer Reservierungsvereinbarung sichert der Makler zu, die Immobilie keinem anderen Käufer anzubieten. Die Vereinbarung wird mit dem Makler direkt abgeschlossen, dafür kann eine Gebühr zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises anfallen. Ein Vorvertrag ist für beide Parteien bindend: Der Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf der Immobilie an Sie und Sie verpflichten sich zum Kauf der Eigentumswohnung. Hierfür ist eine notarielle Beglaubigung nötig, das heißt, es fallen Notarkosten an.
      2. Vorvertrag beim Notar aufsetzen
        Die notarielle Beglaubigung ist verpflichtend für die Gültigkeit des Kaufvertrages. Der Notar kann dabei frei gewählt werden. Meist sucht aber der Käufer den Notar aus, da dieser auch die Notarkosten übernimmt. Mit einer Ausnahme: Beim Kauf vom Bauträger wählt dieser den Notar. Bringen Sie beim ersten Notartermin alle wichtigen Unterlagen mit. Der Notar arbeitet dann den Vorvertrag für den Kaufvertrag der Eigentumswohnung aus und schickt Ihnen diesen zu. Nun haben Sie 14 Tage Zeit, diesen zu prüfen und noch Fragen zu stellen.
      3. Kaufvertrag unterschreiben
        Ist die Zwei-Wochen-Frist verstrichen, findet der Notartermin statt. Der Vertrag wird dabei vom Notar noch einmal laut vorgelesen und Sie können noch letzte Änderungen vornehmen. Dann unterschreiben beide Parteien und der Notar beurkundet den Immobilienkaufvertrag.

        Für die Arbeit des Notars am Kaufvertrag für die Eigentumswohnung fallen Kosten an. Die Höhe der Notarkosten hängt dabei vom Kaufpreis ab. Als Faustregel rechnet man mit circa zwei Prozent der Kaufsumme für Notar- und Grundbuchgebühren.
      4. Finanzierungsangebote einholen
        Bereits wenn Sie sich für eine Eigentumswohnung entschieden haben, sollten Sie die Baufinanzierung klären: Um das für Sie passende Angebot zu erhalten, holen Sie am besten über einen Vermittler verschiedene Finanzierungsvorschläge ein. Natürlich können Sie auch erst einmal Ihre Baufinanzierung durchrechnen – am einfachsten geht das mit unserem Bauzinsrechner:

      Wichtig: Schließen Sie die Finanzierung frühestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages ab. In dieser Zeit können Sie noch von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen.

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      Der letzte Schritt zur Eigentumswohnung: der Grundbucheintrag

      Nach der Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrages erhalten Sie nach ein paar Tagen eine beglaubigte Abschrift des Dokuments – das Original bleibt beim Notar. Zudem schickt Ihnen das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Nun müssen Sie die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis begleichen, damit der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch beantragen kann. Bestätigt das Grundbuchamt die Eintragung, sind Sie rechtmäßiger Eigentümer der Eigentumswohnung – der Immobilienkauf ist damit abgeschlossen.

      Vom Kaufvertrag für die Eigentumswohnung können Sie nicht zurücktreten. Die notarielle Beglaubigung ist bindend und verpflichtet Sie zum Kauf der Immobilie. Ausnahme: Sie können nachweisen, dass der Verkäufer erhebliche Mängel verschwiegen hat. Ebenso ist es möglich, individuelle vertragliche Regelungen zu treffen, nach denen Sie den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung rückabwickeln dürfen.

      6 Tipps zum Immobilienkaufvertrag

      Jeder Immobilienkaufvertrag kann individuell gestaltet werden. Wir haben Ihnen Tipps zusammengestellt, mit den Sie zum Teil sogar noch Geld sparen können:

      • Oft ist beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Zustimmung des Verwalters erforderlich. In diesem Fall muss der Notar erst die Verwalterzustimmung einholen - solange diese nicht erteilt und notariell beglaubigt wurde, ist der Kaufvertrag nicht gültig. Achtung: Für die Verwalterzustimmung können Kosten anfallen, legen Sie deshalb am besten im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung die Kostenverteilung mit fest.
      • Möchten Sie die Wohnung vermieten, halten Sie gleich im Vertrag fest, ob Sie bereits ab Zahlung der Kaufsumme oder erst nach der Eintragung im Grundbuch Vermieter werden.
      • Auf die Instandhaltungsrücklage fällt keine Grunderwerbsteuer an. Geben Sie deshalb im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage in voller Höhe an. Das Finanzamt rechnet dann die Rücklage vom Kaufpreis ab und erhebt weniger Grunderwerbsteuer.
      • Übernehmen Sie bewegliches Inventar, wie beispielsweise eine Küche, sollten Sie diese ebenfalls in den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung mit aufnehmen und gesondert ausweisen. So können Sie den Kaufpreis noch einmal reduzieren und zahlen somit weniger Grunderwerbsteuer.
      • Wird der Kaufpreis verspätet gezahlt, fallen Verzugszinsen an. Legen Sie deren Höhe am besten schon im Vertrag fest und achten Sie darauf, dass Sie nicht höher sind als gesetzlich vorgeschrieben.
      • Soll die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgen, kann ein Notaranderkonto eröffnet werden, auf welches die Kaufsumme erst einmal eingezahlt wird. Das Geld wird damit erst nach der Grundbucheintragung an den Verkäufer ausgezahlt. Der Vorteil für Käufer: Die Kaufsumme wird fristgerecht überwiesen, zudem ist das Geld im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert.

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