Bekomme ich als deutscher Grenzgänger einen Immobilienkredit?

Was ist ein deutscher Grenzgänger?

Ein deutscher Grenzgänger pendelt zwischen zwei Ländern: Er lebt in Deutschland und arbeitet in einem Nachbarland, zum Beispiel in der Schweiz oder in Dänemark. Laut der Statistikbehörde Eurostat gab es im Jahre 2018 knapp 300.000 deutsche Arbeitnehmer, die für ihren Job ins Ausland pendelten. Zum Vergleich: 2004 lag die Zahl der deutschen Grenzgänger noch bei 86.400.

Warum ist die Anzahl an Banken, die Grenzgänger finanzieren, so klein?

„Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie – kurz WIKR – im März 2016 lehnen viele deutsche Banken Finanzierungsvorhaben von Grenzgängern kategorisch ab“, sagt Bianka Lenz-Guckenhan. Die Dr. Klein Beraterin aus Stuttgart hat sich unter anderem auf die grenzüberschreitende Finanzierung von Immobilien spezialisiert. Sie berät Kunden, die als deutsche Grenzgänger in der Schweiz arbeiten und in Deutschland eine Immobilie finanzieren wollen.

Die WIKR hat dazu beigetragen, dass sich die Standards für die Kreditvergabe verbessert haben. So verpflichtet beispielsweise die WIKR die Banken dazu, den Kunden umfassender zu beraten. Damit einher gehen jedoch ein höherer Prüfungs- und Anpassungsaufwand für die finanzierende Bank. „Für viele Banken steht der Ertrag bei einer solchen Finanzierung jedoch nicht im Verhältnis zum Prüfungsaufwand und Kreditausfallrisiko“, lautet die nüchterne Analyse von Bianka Lenz-Guckenhan.

Ein Beispiel: Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde ein Wandlungsrecht für Fremdwährungsdarlehen (BGB § 503) eingeführt. Somit können EU-Bürger, die ihr Gehalt nicht in Euro beziehen, unter bestimmten Voraussetzungen, die Umwandlung des Darlehens in die Heimatwährung verlangen, zum Beispiel in dänische Kronen. Eine der Voraussetzungen: Der Wechselkurs hat sich um mehr als 20 % zu Lasten des Darlehensnehmers verschlechtert(BGB § 493).

Die Folge: Viele deutsche Banken finanzieren generell keine Grenzgänger. Einige finanzieren nur Grenzgänger, wenn sie in einem EU-Land arbeiten, leben und ihr Gehalt in Euro ausgezahlt wird. „Andere deutsche Banken unterstützen das Vorhaben, wenn der Arbeitsort in einem speziellen Land liegt, zum Beispiel in Österreich oder den Niederlanden“, ergänzt Bianka Lenz-Guckenhan.

Wo erhalten Grenzgänger einen Immobilienkredit?

Die WIKR wird von den deutschen Banken unterschiedlich ausgelegt. Somit können Sie sich als Grenzgänger nicht auf ein bestimmtes Prüfschema verlassen. Der Ausweg: Entweder Sie stellen eine Voranfrage bei der jeweiligen Bank oder Sie kontaktieren gleich einen Spezialisten für Baufinanzierung, der Sie bei Ihrem Finanzierungsvorhaben kompetent und persönlich begleitet.

Welche Voraussetzungen sollten Grenzgänger mitbringen?

Wie jeder andere Darlehensnehmer müssen auch Grenzgänger eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllen, um von einer Bank ein günstiges Angebot zur Baufinanzierung zu bekommen. Es gilt der Grundsatz: Je besser Ihre Kreditwürdigkeit, umso höher sind Ihre Chancen, einen Immobilienkredit mit günstigen Immobilienzinsen zu erhalten.

Die drei wichtigsten Kriterien für die Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit stellen wir Ihnen hier kurz vor:

1. Einkommen und Vermögen
   Sie brauchen ein regelmäßiges Einkommen. Je nachdem wie die gewünschte Darlehenssumme sein soll, benötigen Sie ein entsprechend hohes Einkommen. Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie maximal 35 % des gemeinsamen Nettoeinkommens zur Begleichung der Monatsrate einsetzen. Vermögen, zum Beispiel in Form von Aktien, wirkt sich ebenfalls positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit aus.
2. Eigenkapital
   Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto höher stehen Ihre Chancen, einen günstigen Immobilienkredit zu bekommen. Für einen günstigen Immobilienkredit ist es ratsam, dass Sie die sogenannten Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln finanzieren. Grob überschlagen können sie 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.
3. Immobilienwert
   Der Wert Ihrer Immobilie sollte mindestens die gewünschte Darlehenssumme abdecken. Denn sie dient als Sicherheit für die gesamte Immobilienfinanzierung. Dazu ermittelt die Bank den sogenannten Beleihungswert, also die Summe, die die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie mit Sicherheit bekommt.

Sie erfüllen die Voraussetzungen für eine gute Kreditwürdigkeit? Dann ist damit der Grundstein für eine erfolgreiche Baufinanzierung gelegt. Doch eine grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung ist kein Selbstläufer.

In der Schweiz arbeiten und eine Immobilie in Deutschland finanzieren, geht das?

Etwa 60.000 Deutsche pendeln werktags als Grenzgänger in die Schweiz. Mehr als 75 % von ihnen wohnen in den angrenzenden Landkreisen Lörrach, Waldshut und Konstanz.

Allgemein kann man davon ausgehen, dass viele Grenzgänger, die in der Schweiz arbeiten, einen sicheren Job besitzen und über ein entsprechendes hohes Gehalt verfügen. So liegt das jährliche Durchschnittseinkommen bei 78.000 Schweizer Franken und damit rund 50 % höher als in Deutschland.

Demnach sollte eine Baufinanzierung in Deutschland kein Problem sein. Doch dem ist nicht so, denn eine grenzüberschreitende Baufinanzierung ist kniffliger, als man allgemein denkt.

Hürden auf den Weg ins Eigenheim

Als Grenzgänger müssen Sie sich die Frage stellen, in welcher Währung Sie das Darlehen finanzieren wollen. Denn im Regelfall wird das Gehalt in Schweizer Franken ausgezahlt und üblicherweise werden Darlehensverträge für Immobilien in Deutschland in Euro abgeschlossen. Somit ergibt sich automatisch ein Währungsrisiko. Steigt der Euro im Wert gegenüber dem Schweizer Franken, so verringert sich Ihre Restschuld. Fällt hingegen der Euro, verteuert sich Ihre Baufinanzierung. 

Die Suche nach einer finanzierenden Bank gleicht der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Fast alle Schweizer Banken bieten keine grenzüberschreitenden Finanzierungen mehr an. Zwar gilt die WIKR nicht für die Schweiz, doch diverse deutsche Banken haben sich im Zuge der Umsetzung der WIKR dazu entschieden, keine grenzüberschreitende Baufinanzierung mehr anzubieten.  

3 Tipps für den erfolgreichen Weg ins Eigenheim

Der Gedanke liegt nah, dass man als Grenzgänger die Immobilienfinanzierung in der Währung abschließt, in der man das Gehalt bekommt. Im Falle der Schweiz sind das die Schweizer Franken. Doch reine Fremdwährungskredite sind mit vielen Risiken verbunden. Daher empfiehlt Bianka Lenz-Guckenhan einen anderen Ansatz:

1. Setzen Sie entweder gleich auf eine reine Euro-Finanzierung oder kombinieren Sie das Darlehen. 
   So bietet sich eine Aufteilung aus einem Drittel in Schweizer Franken und zwei Drittel in Euro an. Damit schränkt sich zwar die Auswahl an Banken ein, aber Sie sichern sich gegen Währungsschwankungen ab und mit dem Euro-Anteil sind lange Sollzinsbindungen und eine hohe Tilgung möglich.
2. Nutzen Sie das angesparte Pensionskassenguthaben für den Eigenkapitalanteil.
   Wenn Sie als Grenzgänger die Immobilie für die eigenen Wohnzwecke nutzen wollen, können Sie das angesparte Guthaben aus der schweizerischen Pensionskasse mitnehmen. Dieses müssen Sie zwar versteuern, doch den Betrag können Sie als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen.
   
   Anders sieht es aus, wenn Sie als Grenzgänger eine deutsche Immobilie als Renditeobjekt finanzieren wollen. In diesem Fall ist eine Mitnahme des angesparten Pensionskassenguthabens nicht möglich. Zudem müssen Sie das Darlehen in Euro abschließen.
3. Nutzen Sie das Know-how eines Spezialisten.
   Es gibt bei der schweizerisch-deutschen Immobilienfinanzierung viele Besonderheiten zu beachten. Bei Dr. Klein verfügen wir über das Spezialwissen und sind zudem in der Grenzregion gut vernetzt. Profitieren Sie von diesem Wissen und sprechen Sie uns an.

Wie Sie sehen, gibt es Mittel und Wege, um eine solide kalkulierte Immobilienfinanzierung auch für Grenzgänger auf die Beine zu stellen. Der Wunsch vom Eigenheim lässt sich also verwirklichen.

Baufinanzierung für Grenzgänger: So klappt's

Eine grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung ist durchaus kniffelig:

• Machen Sie sich Gedanken darüber, in welcher Währung Sie das Darlehen finanzieren wollen beziehungsweise zu welchen Anteilen Sie das Darlehen splitten.
• Sparen Sie genügend Eigenkapital an, denn gerade in der deutsch-schweizerischen Grenzregion sind die Immobilienpreise besonders hoch.
• Wählen Sie eine monatliche Rate, die Sie auch bei einem geringeren Gehalt bedienen können, ohne sich dabei zu übernehmen
• Kontaktieren Sie einen Spezialisten. Unsere Dr. Klein Berater sind gut vernetzt mit Banken, die Grenzgänger finanzieren. Sie kennen die Möglichkeiten auch jenseits der Standards.

Sprechen Sie uns einfach an. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung unterstützen Sie gerne dabei, eine passgenaue Finanzierungslösung zu erstellen.