Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr für Sie?

Ist kaufen heute besser als mieten?

Ob Sie nun mit den Menschen in Ihrem Umfeld sprechen oder die Medien zu Rate ziehen: Aktuell scheinen viele davon überzeugt zu sein, dass kaufen statt mieten die beste Lösung darstellt. Dies liegt vor allem an den Zinsen für eine Baufinanzierung, die sich im historischen Vergleich auf einem niedrigen Niveau befinden. Das klingt verlockend, aber lassen Sie Ihre Entscheidung nicht allein davon lenken.

Bei der Frage, ab wann sich kaufen mehr lohnt als mieten, spielen auch noch andere Kriterien eine wichtige Rolle: Der Immobilienpreis beispielsweise. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist hoch, die Kaufpreise steigen allerorts. Da stellt sich die Frage, ob Immobilienpreis und tatsächlicher Objektwert noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Wir wollen die wichtigsten Entscheidungskriterien einmal näher beleuchten und Ihnen so bei der Beantwortung der Frage "Mieten oder kaufen?" auf die Sprünge helfen.

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Was passt besser zu Ihnen: mieten oder kaufen?

Mieten oder kaufen – diese Frage steht meistens im Raum, wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen. Welcher Weg für Sie der richtige ist, lässt sich nur aus Ihrer individuellen Situation heraus beantworten. Mit der folgenden Gegenüberstellung wollen wir das Ganze zu Beginn einmal aus den beiden verschiedenen Perspektiven beleuchten:

Wann lohnt sich mieten und wann kaufen?

Der Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist definitiv das wichtigste Entscheidungsmerkmal bei der Frage nach einem Immobilienkauf. Dabei kommt es zum einen darauf an, ob Sie sich die Finanzierung leisten können. Zum anderen ist jedoch auch ein Blick auf den Kaufpreis in Relation zum tatsächlichen Wert des Objektes zu empfehlen. So erfahren Sie, ob sich ein Kauf noch lohnt oder ob Sie letztlich aufgrund gestiegener Immobilienpreise viel zu viel bezahlen. Hierbei hilft Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis, bei dem Sie eine für die Lage und Objektgröße passende Miete mit dem Kaufpreis vergleichen. 

Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen: Eine Wohnung mit 120 m² wird vom Verkäufer für 260.000 € angeboten. Als Miete käme in der Wohnlage ein Quadratmeterpreis von 9 € infrage. Dies ergäbe folgendes Ergebnis:

Wie kann ich berechnen, ob mieten oder kaufen günstiger ist?

Mieten oder kaufen? Wenn Sie gerade vor dieser Frage stehen, hilft Ihnen unser Miet-/Kaufrechner bei der Entscheidung. Er vergleicht Ihre aktuelle Warmmiete mit den Kosten, die beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie entstehen. Denn viele Verbraucher machen beim Kostenvergleich beider Optionen den Fehler, einfach die Höhe der Kreditrate mit der bisherigen Mietzahlung zu vergleichen. Liegen diese in etwa gleich oder ist gar die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, wird dies als eindeutiges Indiz für den Kauf einer Immobilie gewertet. Damit Sie einen genaueren Vergleich zwischen den Kosten für mieten oder kaufen anstellen können, empfehlen wir einen Blick auf die gesamte Kostensituation. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

Rechenbeispiel kaufen oder mieten

Die Kaltmiete für ein Stadthaus mit 120 m² Wohnfläche kostet 855 € pro Monat, was einer Jahresmiete von 10.260 € entspricht. Gehen wir nun davon aus, dass Sie ein Haus mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 finden. Sie müssten als Kaufpreis also ca. 205.000 € kalkulieren.

Bis zu diesem Punkt sind die Kosten beim Kauf eines Hauses niedriger als beim Wohnen zur Miete. Müssen Sie nichts weiter berücksichtigen, wäre ein Kauf vom finanziellen Standpunkt her die deutlich bessere Alternative: Sie hätten die gleichen Kosten wie bisher und bauten gleichzeitig Eigentum auf. Doch in der Betrachtung fehlen zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Makler), die noch einmal zusätzlich zum Eigenkapital aufzubringen sind. Wir empfehlen Ihnen, hier 10-15 % des Kaufpreises einzuplanen. Darüber hinaus existieren auch noch Unterschiede bei den laufenden Nebenkosten. 

Nebenkosten einplanen

Laut offiziellem Mietspiegel 2018 lagen die Nebenkosten für Mieter in Deutschland durchschnittlich bei 2,17 €/m². Für Immobilienkäufer empfehlen wir jedoch eine Kalkulation von 4 €/m², worin auch Strom und Telekommunikation im Haus enthalten sind. Zusätzlich ist auch die Bildung einer Rücklage erforderlich, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können. Diese schlägt noch einmal mit 1 €/m² zu Buche. Bezogen auf das obige Beispiel sähe der Kostenvergleich nun folgendermaßen aus:

In diesem Beispiel läge Ihre monatliche Belastung beim Kauf eines Hauses um 70 € höher als beim Wohnen zur Miete. Natürlich können die Nebenkosten im Einzelfall abweichen und auch für Hausbesitzer etwas niedriger ausfallen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, unbedingt alle möglichen Kosten mit einzubeziehen und auszurechnen, ob Sie sich Wohneigentum leisten können und möchten. Sie können die Ratenhöhe für Ihre Immobilienfinanzierung übrigens durch die Wahl der anfänglichen Tilgungshöhe in gewissem Maße mitbestimmen. Eine hohe Tilgung senkt dabei die Zinskosten und sorgt für eine geringere Restschuld am Ende der Laufzeit. Eine zu hohe Tilgung kann allerdings dazu führen, dass Sie bei finanziellen Engpässen die hohen Raten nicht mehr bezahlen können.

Mieten oder kaufen: Wie wirkt sich das Zinsniveau aus?

Die aktuellen Bauzinsen für Immobiliendarlehen sind im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. Mussten Sie im März 2010 für eine Baufinanzierung mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung durchschnittlich noch rund 4,25 % Zinsen bezahlen, bekommen Sie aktuell für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % einen effektiven Zinssatz bestenfalls ab 3,7 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 17.3.2023).

Seit Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien enorm gestiegen. Dies hat wiederum die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, die laut vdp-Immobilienpreisindex seit 2010 bis 2022 um 100 % gestiegen sind.

Wenn Sie sich zwischen Mieten und Kaufen entscheiden müssen, ist für Sie sicherlich die Auswirkung dieser Entwicklung interessant. Somit stellt sich die Frage, ob die niedrigen Zinsen den Preisanstieg abfedern können.

In der folgenden Beispielrechnung haben wir das für Sie näher beleuchtet: Eine Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 180.000 € im Jahr 2010 kostet 2022 bereits 360.000 €. Gehen wir in beiden Fällen von 25 % Eigenkapital und den Durchschnittszinssätzen aus, ergibt sich folgende Finanzierungssituation:

Damit ergeben sich in der Beispielsituation 2022 folgende Differenzen: Die Zinskosten sind im Vergleich zu 2010 um 36.371 € gestiegen, die Restschuld ist um 31.241 € höher. Insgesamt müssen Sie 2022 insgesamt einen höheren Darlehensbetrag aufnehmen und am Ende der Sollzinsbindung eine hohe Restschuld einplanen, für die Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Wie beeinflussen steigende Mieten die Frage, ob sich kaufen lohnt?

Steigende Mieten können für Mieter gerade in beliebten Metropolregionen und Städten zu einem echten Problem werden. Der Mietpreisindex in Deutschland ist zwischen 2010 und 2020 um 13,2 Prozentpunkte gestiegen. Einige Regionen verzeichneten im selben Zeitraum jedoch deutlich höhere Preisanstiege:

Wenn Sie also vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung.

Mieten oder kaufen – Worauf sollten Sie achten?

Die Frage, ob sich mieten oder kaufen eher für Sie lohnt, ist nicht nur abhängig vom Kaufpreis und der monatlichen Miete. Es gibt weitere wichtige Faktoren, auf die Sie bei Ihrer Entscheidung achten sollten:

• Sie müssen ausreichend Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 % sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen. Empfehlenswert ist es, auch noch zusätzliches Eigenkapital in die Baufinanzierung zu investieren. So müssen Sie weniger Darlehen aufnehmen und erhalten günstigere Konditionen.
• Wählen Sie eine gute Lage, damit Ihre Immobilie nicht an Wert verliert.

• Seien Sie ehrlich bei der Frage, ob Sie die Baufinanzierung vollständig abzahlen können. Prüfen Sie mit unserem Budgetrechner, was Ihre Immobilie kosten darf und wie viel Kredit Sie für Ihren Hauskauf bekommen.
• Beobachten Sie, wie sich die Immobilienpreise und Mieten in Ihrer Region entwickeln. Ebenso wichtig ist der Blick auf die künftige Wohnungsmarktsituation und die Bevölkerungsentwicklung. Diese Punkte haben einen wesentlichen Einfluss darauf, wie sich Ihre Immobilie einmal wieder verkaufen lässt.
• Planen Sie langfristig: Verkaufen Sie Ihre Immobilien innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf bereits wieder, müssen Sie mit einem Verlust rechnen. Zum einen drückt ein kurzfristiger Verkauf den Preis für die Immobilie und zum anderen haben sich die Anschaffungskosten noch nicht rentiert. Zudem wird eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung Ihre Baufinanzierung fällig.
• Investieren Sie in Ihre Immobilie und tragen Sie so zu einer positiven Wertentwicklung bei. So haben Sie es einmal leichter, wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen müssen.

Zusätzlich sollten Sie sich die Frage stellen, ob kaufen oder doch lieber mieten der bessere Weg für Sie ist. Vielleicht möchten Sie lieber flexibel bleiben und keine Schulden machen? Eventuell teilen Sie Ihr Vermögen auch lieber auf als sich auf eine einzige Geldanlage zu konzentrieren. Dann sollten Sie sich nicht weiter mit dem Thema Immobilienkauf befassen. Aber wenn Sie in eine langfristige Geldanlage investieren und unabhängig vom Vermieter sein möchten und wenn Sie bereit sind, die langfristige finanzielle Belastung einer Immobilie zur tragen, ist kaufen die bessere Alternative als mieten. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl!

Fazit: Wann ist kaufen günstiger als mieten?

Bei der Frage nach mieten oder kaufen lässt sich leider keine pauschale Antwort geben. Zusammenfassend kann man aber sagen, kaufen lohnt sich mehr als mieten, wenn folgende Faktoren zusammentreffen:

• Die Immobilie ist nicht überteuert.
• Der Mietpreisindex sagt steigende Mieten voraus.
• Der Wohnungsmarkt entwickelt sich in Ihrem Gebiet positiv.
• Die aktuellen Bauzinsen sind günstig.
• Sie können die Finanzierung stemmen und bringen genug Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mit.
• Es sind ausreichend Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung vorhanden.
• Sie wählen die Tilgung für Ihre Baufinanzierung nicht zu niedrig, um dem Tilgungsparadox zu entgehen.

Mit unseren Baufinanzierungsrechnern haben Sie die Möglichkeit herauszufinden, ob für Sie mieten oder kaufen günstiger ist. Außerdem können Sie sich die aktuellen Konditionen für eine mögliche Baufinanzierung berechnen lassen.