Mieten oder kaufen 2025: Was lohnt sich mehr für Sie?

Ist kaufen 2025 besser als mieten?

Ob es sich 2025 lohnt zu kaufen oder zu mieten, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem:

• Eigene finanzielle Situation
• Höhe des Eigenkapitals
• Entwicklung der Bauzinsen
• Entwicklung am Immobilien- und Mietmarkt

Da ein Immobilienkauf mit hohen finanziellen Ausgaben verbunden ist, sollten Sie sich überlegen, was Ihnen langfristig wichtig ist:

• Geht es Ihnen um einen gewissen Lebensstil?
• Ist es Ihnen wichtig, langfristig weniger für Wohnkosten auszugeben?
• Wollen Sie langfristig Vermögen aufbauen?

Je nachdem, worauf Sie Ihren Fokus legen, kann es besser sein zu mieten oder zu kaufen. Denn ob es sinnvoll ist zu mieten oder zu kaufen, ist von Person zu Person unterschiedlich und kann sich auch im Laufe der Zeit ändern. Denn Rahmenbedingungen wie aktuelle Immobilienpreise, Mieten, Zinsen oder Erwerbsnebenkosten ändern sich und können entweder für die eine oder andere Entscheidung sprechen.
 

Was passt besser zu Ihnen: mieten oder kaufen?

Mieten oder kaufen – diese Frage steht meistens im Raum, wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen. Welcher Weg für Sie der richtige ist, lässt sich nur aus Ihrer individuellen Situation heraus beantworten. Mit der folgenden Gegenüberstellung wollen wir das Ganze zu Beginn einmal aus den beiden verschiedenen Perspektiven beleuchten:

Mieten oder kaufen: Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen müssen Sie mit dreierlei Kosten rechnen:

1. Kaufpreis für die Immobilie
2. Einmalige Kosten beim Immobilienkauf
3. Wiederkehrende Kosten nach dem Immobilienkauf

Es ist deshalb wichtig zu wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, damit Sie Ihre Berechnung auch korrekt durchführen können.
 

1. Kaufpreis für die Immobilie

Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen Jahren stark nach oben entwickelt. Vor allem in den Metropolregionen müssen Sie mit hohen Quadratmeterpreisen rechnen.

Für 2025 geht Dr. Klein von einer leichten Aufwärtsbewegung im Korridor von 1% bis 3% bei den Kaufpreisen aus. Grund dafür sind Bevölkerungswachstum, Zuzug und der generelle Mangel an Wohnungen.

2. Einmalige Kosten für einen Immobilienkauf

Die folgenden Kosten kommen im Zuge des Immobilienkauf auf Sie zu:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notarkosten
• Ggf. Maklerprovision

Je nach Situation können die Kosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Wollen Sie ein Haus für beispielsweise 300.000 € kaufen, zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis 45.000 € an Erwerbsnebenkosten.
 

3. Wiederkehrende Kosten beim Immobilienkauf

Die nachfolgenden Kosten sind wiederkehrende Kosten, die nach dem Immobilienkauf zu zahlen bzw. zu berücksichtigen sind:

• Zinsen für die Baufinanzierung: Wenn Sie sich Geld von der Bank leihen, fordert diese dafür eine Leihgebühr, die sogenannten Bauzinsen. Je höher die Bauzinsen, desto höher die Zinskosten. Die aktuellen Bauzinsen für Immobiliendarlehen sind im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. 
  
  Mussten Sie im Januar 2023 für eine Baufinanzierung mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung durchschnittlich noch rund 4 % Zinsen bezahlen, bekommen Sie aktuell beispielweise für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins ab 3,31 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 04.06.2025).
   
• Rücklagen für Reparaturen: Besitzen Sie ein Haus, zahlen Sie Reparaturen an der Immobilie selbst. Es empfiehlt sich daher jeden Monat eine Instandhaltungsrücklage anzusparen. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollte die Instandhaltungsrücklage mindesten 1 €/m² und Monat betragen. Bei einem Haus mit einer Wohnfläche von 100 m² wären das mindestens 100 € im Monat beziehungsweise 1.200 € im Jahr, die als Instandhaltungsrücklage angespart werden müssten.
   
• Grundsteuer: Die Grundsteuer wird jedes Jahr meist in Abschlägen an die Stadt oder die Kommune gezahlt. Sie wird auf Basis des Einheitswerts des Grundstücks sowie eines Hebesatzes berechnet, der von den jeweiligen Gemeinden festgelegt wird.
   

Welche Kosten entstehen für eine Mietwohnung?

Laut der Plattform ImmoScout24 bewegten sich die Mieten in Deutschland in Q1 2025 im Durchschnitt zwischen 8,61 €/m² und 12,82 €/m². Eine genaue Übersicht zu den Mieten in den Großstädten finden Sie unten in der Grafik.

In den oben genannten Städte zahlen Sie im Durchschnitt für eine 100 m² große Wohnung zwischen 1.435 € und 1.833 € an Kaltmiete.

„Die Mietmärkte in den deutschen Metropolen zeigen auch zu Beginn des Jahres 2025 eine hohe Dynamik. Besonders auffällig ist der Anstieg der Angebotsmieten im Neubausegment in Städten wie Leipzig und Köln, die innerhalb eines Jahres Wachstumsraten im zweistelligen Bereich aufweisen," sagt die Geschäftsführerin von ImmoScout24, Dr. Gesa Crockford. „Diese Entwicklung unterstreicht den hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt und die Notwendigkeit, das Angebot durch verstärkte Neubauaktivitäten zu erweitern. Besonders bezahlbare und kleinere Wohnungen werden gesucht.“

Vor allem in den Ballungsräumen muss man mit steigenden Mieten rechnen, was auch eine Studie des Deutschen Gewerkschaftsbundes und dem Mieterbund aus dem Jahr 2023 zeigt. Wenn Sie also vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können Mieterhöhungen die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teurer machen als den Hauskauf oder den Kauf einer Eigentumswohnung.

Mieten oder kaufen: Was lohnt sich finanziell eher?

Um herauszufinden, was sich eher lohnt, müssen sie die oben genannten Kostenfaktoren in Ihre Berechnung einbeziehen. Nur so kommen Sie zu einem gesicherten Ergebnis. Zudem ist es wichtig, hier klar aufzuschlüsseln, welches Ziel sie verfolgen:

• Wollen Sie wissen, wie Sie langfristig weniger Wohnkosten verursachen?
• Wollen Sie wissen, ob es besser ist zu kaufen oder zu mieten, um langfristig Vermögen aufzubauen?

Im Folgenden beantworten wir beide Fragen und vergleichen mehrere Szenarien, um Ihnen eine bessere Entscheidungshilfe zu liefern.

Mieten oder kaufen: Was verursacht langfristig weniger Wohnkosten?

Wenn Sie wissen wollen, ob es sich langfristig eher lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, müssen Sie wie folgt vorgehen:

Mit dieser Berechnung können Sie somit feststellen, wie viele Jahre Sie in einer Mietwohnung wohnen könnten, um genau so viel Geld auszugeben wie bei einem Immobilienkauf. Je länger der Zeitraum, desto eher lohnt es sich, eine Immobilie zu mieten.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen diese Überlegung anhand eines Beispiels einer 100 m² großen Wohnung. Als Grundlage verwenden wir dabei die Durchschnittskosten in Deutschland, die laut Engel&Völkers für eine Mietwohnung bei 1.231 €/Monat und für eine Eigentumswohnung bei 3.910 €/m² liegen (Stand: Q1 2025) . Für die Baufinanzierung gehen wir davon aus, dass Sie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren. Den Kaufpreis finanzieren sie komplett über ein Darlehen. In der Tabelle finden Sie die Kosten für die Baufinanzierung mit einem Zins von 4,08 %, einer anfänglichen Tilgung von 2 % und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass Sie das Darlehen nach Ende der Sollzinsbindung zu den gleichen Konditionen fortführen.

Mit dieser Berechnung können Sie somit feststellen, wie viele Jahre Sie in einer Mietwohnung wohnen könnten, um genau so viel Geld auszugeben wie bei einem Immobilienkauf. Je länger der Zeitraum, desto eher lohnt es sich, eine Immobilie zu mieten.

Würden Sie die Eigentumswohnung kaufen, müssten sie insgesamt 729.742,85 € aufbringen. Diese Kosten vergleichen wir mit den Ausgaben für eine Mietwohnung. Dabei gehen wir von einer anfänglichen Kaltmiete von 1.231 € und einer jährlichen Mietsteigerung von 1 % aus.

Vergleichen Sie die Kosten miteinander und berücksichtigen dabei auch die jährliche Mietsteigerung, hätten Sie nach ungefähr 41 Jahre für die Mietwohnung genau so viel Geld ausgegeben wie für Ihre Eigentumswohnung. Danach haben Sie in Ihrer Eigentumswohnung aber nur mehr die Rücklagen für Reparaturen von 100 € im Monat zu tragen. Durch die jährliche Steigerung der Kaltmiete um 1 % ist diese hingegen bis zu diesem Zeitpunkt auf 1.832,79 €/Monat angestiegen.

Wenn man sich nur die Wohnkosten anschaut, lohnt es sich langfristig eine Immobilie zu kaufen. Insbesondere dann, wenn Sie planen, länger am selben Ort zu wohnen. Zudem können Sie die Kosten für Ihr Darlehen senken, indem Sie mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen oder zu günstigen Zinsen finanzieren. Dadurch verkürzt sich die Zeit, in der sich Mieten eher lohnt als Kaufen. Gleichzeitig gilt aber auch: Schließen Sie eine teure Baufinanzierung ab oder ist die Immobilie überteuert, dauert es dementsprechend länger, bis sich der Immobilienkauf lohnt.
 

Lohnt sich mieten oder kaufen besser für den Vermögensaufbau?

Ein Haus galt lange als eine gute Möglichkeit, um Vermögen aufzubauen. Doch ist das immer noch aktuell? Was wäre, wenn man sein Geld statt in eine Immobilie in den Aktienmarkt oder eine andere Anlageklasse investiert? Was ist also langfristig besser, um Vermögen aufzubauen?

Im Folgenden vergleichen wir verschiedene Szenarien miteinander, um zu sehen, ob es sich für den Vermögensaufbau lohnt, in eine Immobilie zu investieren oder zu mieten und das übrige Geld zu investieren. Die Voraussetzungen:
 

In unserem Beispiel haben Sie jeweils ein Budget von 2.100 € für Wohnausgaben. Diese setzen sich in diesem Fall wie folgt zusammen.

Kaufen:

• Monatliche Darlehensrate = 1.981,07 €
• Monatliche Instandhaltungsrücklagen = 100 €

Mieten:

• Monatliche Miete = 1.231 €
• Monatliche Investitionen = 869 €

Wenn Sie in unserem Beispiel also eine Immobilie kaufen, verwenden Sie Ihr gesamtes Budget für den Immobilienkauf. Bei der Mietoption zahlen Sie 1.231 € für Ihre Miete und können die restlichen 869 € anlegen. Zusätzlich können Sie als Mieter auch Ihr vorhandenes Eigenkapital am Markt investieren und dafür Zinsen erhalten.
 

Im Folgenden vergleichen wir die 4 Szenarien, um zu klären, wann es sich für den Vermögensaufbau lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder doch besser zu mieten:

• Fall 1: Moderate Steigerung bei Mieten, Immobilienwert und Geldanlage

• Fall 2: Keine Mietsteigerung und Wertentwicklung der Immobilie

• Fall 3: Hohe Rendite der Geldanlage

• Fall 4: Hohe Rendite Geldanlage und Mietsteigerung

Beobachten Sie, wie sich die Immobilienpreise und Mieten in Ihrer Region entwickeln. Ebenso wichtig ist der Blick auf die künftige Wohnungsmarktsituation und die Bevölkerungsentwicklung. Diese Punkte haben einen wesentlichen Einfluss darauf, wie sich der Wert einer Immobilie beziehungsweise die Mieten entwickeln.

Wann lohnt es sich zu mieten oder zu kaufen?

In unserem Beispiel lohnt es sich in den meisten Fällen eine Immobilie für den Vermögensaufbau zu kaufen. Dafür müssen aber folgende Rahmenbedingungen gegeben sein:

• Das Kauf-Mietverhältnis liegt nicht über 25. Die Immobilie ist also nicht überteuert.
• Sie investieren nicht in eine renditestarke Geldanlage.
• Sie wollen einen langen Zeitraum berücksichtigen.
• Die Mieten steigen weiter an.

Mieten lohnt sich dementsprechend, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Der Kaufpreis der Immobilie ist überteuert.
• Sie können regelmäßig und über einen langen Zeitraum Geld in ein renditestarkes Produkt investieren.
• Die Mieten steigen nur leicht an bzw. Ihre Miete ist relativ günstig.

Der Einfachheit halber haben wir in unserem Beispiel nur die Parameter Miete, Geldanlage und Immobilienwert berücksichtigt. Aber auch die Höhe des Eigenkapitals oder der Zinsen können die Kosten für eine Baufinanzierung und somit die Gesamtrechnung beeinflussen. Zu guter Letzt sollten Sie auch Ihre eigene Lebenssituation berücksichtigen. Denn ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten ist auch immer eine Frage des eigenen Lebensstils. Überlegen Sie sich also, welche Wohnform am besten zu Ihnen passt.