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Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr für Sie?

In der Mietwohnung bleiben oder lieber ein Eigenheim kaufen? Wir zeigen Ihnen, welche Argumente es für und gegen das Mieten oder Kaufen gibt und welche Aspekte bei der Entscheidung besonders wichtig sind.

Mieten oder kaufen: Was ist besser?
  • Inhaltsverzeichnis
    • Ist kaufen heute besser als mieten?

      Ob Sie nun mit den Menschen in Ihrem Umfeld sprechen oder die Medien zu Rate ziehen: Aktuell scheint jeder davon überzeugt zu sein, dass kaufen statt mieten die beste Lösung darstellt. Dies liegt vor allem an den Zinsen für Immobilienkredite, die sich seit der Finanzkrise 2008 auf einem historisch niedrigen Niveau befinden. Es war also noch nie so günstig, eine Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Das klingt verlockend, aber lassen Sie Ihre Entscheidung nicht allein davon lenken.

      Bei der Frage, ab wann sich kaufen mehr lohnt als mieten, spielen auch noch andere Kriterien eine wichtige Rolle: Der Immobilienpreis beispielsweise. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist hoch, die Kaufpreise steigen allerorts. Da stellt sich die Frage, ob Immobilienpreis und tatsächlicher Objektwert noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Wir wollen die wichtigsten Entscheidungskriterien einmal näher beleuchten und Ihnen so bei der Beantwortung der Frage "Mieten oder kaufen?" auf die Sprünge helfen.

      Direkter Vergleich von mieten und kaufen

      Mieten oder kaufen – diese Frage steht meistens im Raum, wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen. Welcher Weg für Sie der richtige ist, lässt sich nur aus Ihrer individuellen Situation heraus beantworten. Mit der folgenden Gegenüberstellung wollen wir das Ganze zu Beginn einmal aus den beiden verschiedenen Perspektiven beleuchten:

      AspektAls EigentümerAls Mieter
      Vermögensaufbau...bauen Sie Vermögen durch Immobilienbesitz auf und wirtschaften in die eigene Tasche.... zahlen Sie Miete an den Vermieter und müssen alternativ zum Immobilienkauf Vermögen über andere Geldanlagen aufbauen.
      Finanzierung...machen Sie Schulden über eine Baufinanzierung....bleiben Sie schuldenfrei.
      Umzug...binden Sie sich langfristig an eine Immobilie (ein Verkauf dauert i.d.R. länger)....bleiben Sie örtlich flexibel (ein Mietvertrag ist i.d.R. schneller gekündigt).
      Reparaturen & Co....müssen Sie für Instandhaltungen und Reparaturen selbst aufkommen und dafür Rücklagen schaffen....lassen Sie den Vermieter Instandhaltungen und Reparaturen bezahlen.
      Flexibilität...sind Sie unabhängig vom Vermieter bei Instandhaltungen und Reparaturen....sind Sie abhängig davon, dass der Vermieter anfallende Arbeiten schnell erledigen lässt.
      Gestaltungsfreiheit...haben Sie größeren Einfluss auf Ausstattung und Gestaltung der Immobilie....sind Sie in Sachen Ausstattung und Gestaltung der Immobilie vom Vermieter abhängig.
      Mietpreise...müssen Sie sich über steigende Mietpreise keine Sorgen mehr machen....sind steigende Mietpreise Ihr ständiger Begleiter.

      Kaufpreis-Miete-Verhältnis

      Der Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist definitiv das wichtigste Entscheidungsmerkmal bei der Frage nach einem Immobilienkauf. Dabei kommt es zum einen darauf an, ob Sie die Gesamtsumme überhaupt stellen können. Zum anderen ist jedoch auch ein Blick auf den Kaufpreis in Relation zum tatsächlichen Wert des Objektes zu empfehlen. So erfahren Sie, ob sich ein Kauf noch lohnt oder ob Sie letztlich aufgrund gestiegener Immobilienpreise viel zu viel bezahlen. Hierbei hilft Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis, bei dem Sie eine für die Lage und Objektgröße passende Miete mit dem Kaufpreis vergleichen. 

      Faustregel: Wann lohnt sich kaufen?

      Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zeigt Ihnen, ob die von Ihnen gewünschte Immobilie besonders günstig oder eher teuer ist. Hierfür teilen Sie den Kaufpreis durch die potenzielle Jahresmiete des Objekts. Suchen Sie hierzu beispielsweise in Immobilienanzeigen vergleichbare Mietobjekte aus, die Ihrem Kaufobjekt in Sachen Wohnfläche, Ausstattung, Alter und Lage gleichen. Dann teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Liegt das Ergebnis bei ca. 20, können sie von einem günstigen Kaufpreis ausgehen. Werte 25 und mehr weisen auf einen zu hohen Kaufpreis hin.

      Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen: Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern wird vom Verkäufer für 260.000 Euro angeboten. Als Miete käme in der Wohnlage ein Quadratmeterpreis von 9 Euro infrage. Dies ergäbe folgendes Ergebnis:

      Kaufpreis Immobilie 1260.000 €
      Jährliche Kaltmiete Immobilie 212.960 €
      Kaufpreis-Miete-Verhältnis(260.000 : 12.960) 20,06
      Tabelle: Beispielrechnung für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

      Miete gleich Monatsrate?

      Mieten oder kaufen – beim Kostenvergleich beider Optionen machen viele Verbraucher den Fehler, einfach die Höhe der Kreditrate mit der bisherigen Mietzahlung zu vergleichen. Liegen diese in etwa gleich oder ist gar die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, wird dies als eindeutiges Indiz für den Kauf einer Immobilie gewertet. Damit Sie einen genaueren Vergleich zwischen den Kosten für mieten oder kaufen anstellen können, empfehlen wir einen Blick auf die gesamte Kostensituation. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

      Rechenbeispiel kaufen oder mieten

      Die Kaltmiete für ein Stadthaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet 855 Euro pro Monat, was einer Jahresmiete von 10.260 Euro entspricht. Gehen wir nun davon aus, dass Sie ein Haus mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 finden. Sie müssten als Kaufpreis also ca. 205.000 Euro kalkulieren.

      Kaufpreis205.000 €
      Eigenkapital (20%)41.000 €
      Darlehensbetrag164.000 €
      Effektiver Jahreszins1,74 %
      Zinsbindung15 Jahre
      Anfängliche Tilgung4 %
      Monatsrate856,79 €
      Beispielrechnung für eine Baufinanzierung zum Hauskauf

      Bis zu diesem Punkt liegen die Kosten beim Kauf eines Hauses genauso hoch wie beim Wohnen zur Miete. Müssen Sie nichts weiter berücksichtigen, wäre ein Kauf vom finanziellen Standpunkt her die deutlich bessere Alternative: Sie hätten die gleichen Kosten wie bisher und bauten gleichzeitig Eigentum auf. Doch in der Betrachtung fehlen zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Makler), die noch einmal zusätzlich zum Eigenkapital aufzubringen sind. Wir empfehlen Ihnen, hier 10-15% des Kaufpreises einzuplanen. Darüber hinaus existieren auch noch Unterschiede bei den laufenden Nebenkosten. 

      Nebenkosten einplanen

      Laut offiziellem Mietspiegel 2015 lagen die Nebenkosten für Mieter in Deutschland durchschnittlich bei 2,17 Euro pro Quadratmeter. Für Immobilienkäufer empfehlen wir jedoch eine Kalkulation von 4 Euro pro Quadratmeter, worin auch Strom und Telekommunikation im Haus enthalten sind. Zusätzlich ist auch die Bildung einer Rücklage erforderlich, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können. Diese schlägt noch einmal mit 1 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bezogen auf das obige Beispiel sähe der Kostenvergleich nun folgendermaßen aus:

       MietenKaufen
      Kaltmiete / Kreditrate855,00 €856,79 €
      Nebenkosten260,40 €480 €
      Strom100 €In Nebenkosten enthalten
      Telekommunikation30 €In Nebenkosten enthalten
      RücklageNicht nötig120 €
      Gesamtkosten1.245,40 €1.456,79 €
      Tabelle: Beispielrechnung für die monatliche Belastung beim Mieten und Kaufen

      In diesem Beispiel läge Ihre monatliche Belastung beim Kauf eines Hauses um 200 Euro höher als beim Wohnen zur Miete. Natürlich können die Nebenkosten im Einzelfall abweichen und auch für Hausbesitzer etwas niedriger ausfallen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, unbedingt alle möglichen Kosten mit einzubeziehen und auszurechnen, ob Sie sich Wohneigentum leisten können und möchten. Sie können die Ratenhöhe für Ihre Immobilienfinanzierung übrigens durch die Wahl der anfänglichen Tilgungshöhe in gewissem Maße mitbestimmen. Eine hohe Tilgung senkt dabei die Zinskosten und sorgt für eine geringere Restschuld am Ende der Laufzeit. Eine zu hohe Tilgung kann allerdings dazu führen, dass Sie bei finanziellen Engpässen die hohen Raten nicht mehr bezahlen können.

      Niedrige Zinsen gegen hohe Preise

      Die aktuellen Bauzinsen für Immobiliendarlehen befinden sich bereits seit einigen Jahren auf einem äußerst niedrigen Niveau. Mussten Sie Anfang 2010 laut statistischem Bundesamt durchschnittlich noch 4,08 Prozent Zinsen pro Jahr für eine Baufinanzierung zahlen, liegt der Durchschnittszinssatz aktuell bei ca. 1,88 Prozent pro Jahr. In den letzten 8 Jahren haben sich die Bauzinsen somit also mehr als halbiert. Das niedrige Zinsniveau hat dabei jedoch auch seine Schattenseite. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien enorm gestiegen. Dies hat wiederum die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, die laut vdp-Immobilienpreisindex seit 2010 um 40,5 Prozent gestiegen sind. Wenn Sie sich zwischen mieten und kaufen entscheiden müssen, ist für Sie sicherlich die Auswirkung dieser Entwicklung interessant. Somit stellt sich die Frage, ob die niedrigen Zinsen den Preisanstieg abfedern können. In der folgenden Beispielrechnung haben wir das für Sie näher beleuchtet: Eine Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 180.000 Euro im Jahr 2010 kostete 2018 bereits 252.900 Euro. Gehen wir in beiden Fällen von 25 Prozent Eigenkapital und den Durchschnittszinssätzen aus, ergibt sich folgende Finanzierungssituation:

      Jahr20102018
      Kaufpreis180.000 €252.900 €
      Eigenkapital (25%)45.000 €63.225 €
      Rückzahlungsrate684,00 €684,00 €
      Gebundener Sollzins4,08 % p.a.1,88 % p.a.
      Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
      Anfängliche Tilgung2 %2,45 %
      Zinskosten67.386 €42.750 €
      Restschuld nach 15 Jahren79.266 €109.375 €
      Beispielrechnung mit Zins- und Preisänderungen 2010 und 2018

      Damit ergeben sich in der Beispielsituation 2018 folgende Differenzen: Die Zinskosten sind im Vergleich zu 2010 um 24.636 Euro gesunken, die Restschuld ist aber 30.109 Euro höher. In dem obigen Beispiel wurde die Zinsersparnis zusätzlich in die Tilgung investiert, so dass sich eine gleich hohe Rückzahlungsrate ergibt. Das niedrigere Zinsniveau 2018 sorgt dabei trotz deutlich höherer Kreditsumme für eine Zinsersparnis von mehr als 24.000 Euro in 15 Jahren. Die günstigeren Zinsen können also einen größeren Teil der höheren Immobilienkosten abfangen. Trotzdem müssen Sie 2018 insgesamt einen höheren Darlehensbetrag aufnehmen und am Ende der Sollzinsbindung eine hohe Restschuld einplanen, für die Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigen.

      Steigende Mieten als Argument für einen Hauskauf

      Steigende Mieten können für Mieter gerade in beliebten Metropolregionen und Städten zu einem echten Problem werden. Der Mietpreisindex in Deutschland ist zwischen 2010 und 2017 um 9,6 Prozentpunkte gestiegen. Einige Regionen verzeichneten im selben Zeitraum jedoch deutlich höhere Preisanstiege:

      RegionMietanstieg
      München + 34,84 Prozent (2010 - 2017)
      Hamburg + 24,85 Prozent (2009 – 2017)
      Stuttgart + 17,72 Prozent (2009/2010 – 2015/2016)
      Frankfurt a. M. + 13,37 Prozent (2010 – 2016)
      Mietsteigerungen seit 2010 in verschiedenen Regionen Deutschlands, Quelle: Stadtportale

      Wenn Sie also vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung.

      Faktor Zinsänderungsrisiko

      Die konstanten Kosten beim Kaufen lassen angesichts steigender Mieten durchaus den Schluss zu, dass ein Hauskauf sinnvoll ist. Wir empfehlen in diesem Zusammenhang jedoch, dass Sie auch die künftige Anschlussfinanzierung im Blick behalten. Für die Dauer der Zinsbindung bleiben Ihre Zinsen konstant, jedoch sind Sie für die dann verbleibende Restschuld auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, mit der ein Zinsänderungsrisiko einhergeht. Da diese zu den dann üblichen Marktzinsen angeboten wird, könnten sich die Kosten durchaus deutlich verändern. 

      Mieten oder kaufen – es kommt auf den Einzelfall an

      Bei der Frage nach mieten oder kaufen lässt sich keine pauschale Antwort geben. Es gibt zu viele Faktoren, die bei einem Vergleich der beiden Optionen im Einzelfall eine Rolle spielen. Damit Sie für sich Entscheidung treffen können, empfehlen wir Ihnen, zunächst Ihre persönliche Präferenz zu klären. Wenn Sie bereit sind, sich dauerhaft an einem Ort niederzulassen, geht es in einem zweiten Schritt ans Rechnen. Hier besitzt vor allem der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung ein sehr großes Gewicht. Zudem spielen die Lage und Wertentwicklungsmöglichkeiten der gewünschten Immobilie ebenso eine wichtige Rolle wie die wahrscheinliche Mietpreisentwicklung. Mit unseren Finanzierungsrechnern erhalten Sie zudem die Möglichkeit, aktuell günstige Konditionen für eine mögliche Baufinanzierung zu finden. Haben Sie all diese Faktoren in Ihre Rechnung mit einbezogen, können Sie am Ende eine fundierte Entscheidung treffen. 

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