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Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr für Sie?

In der Mietwohnung bleiben oder lieber ein Eigenheim kaufen? Wir zeigen Ihnen, welche Argumente es für und gegen das Mieten oder Kaufen gibt und welche Aspekte bei der Entscheidung besonders wichtig sind.

Mieten oder kaufen: Was ist besser?
  • Inhaltsverzeichnis
    • Ist kaufen heute besser als mieten?

      Ob Sie nun mit den Menschen in Ihrem Umfeld sprechen oder die Medien zu Rate ziehen: Aktuell scheint jeder davon überzeugt zu sein, dass kaufen statt mieten die beste Lösung darstellt. Dies liegt vor allem an den Zinsen für Immobilienkredite, die sich seit der Finanzkrise 2008 auf einem historisch niedrigen Niveau befinden. Es war also noch nie so günstig, eine Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Das klingt verlockend, aber lassen Sie Ihre Entscheidung nicht allein davon lenken.

      Bei der Frage, ab wann sich kaufen mehr lohnt als mieten, spielen auch noch andere Kriterien eine wichtige Rolle: Der Immobilienpreis beispielsweise. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist hoch, die Kaufpreise steigen allerorts. Da stellt sich die Frage, ob Immobilienpreis und tatsächlicher Objektwert noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Wir wollen die wichtigsten Entscheidungskriterien einmal näher beleuchten und Ihnen so bei der Beantwortung der Frage "Mieten oder kaufen?" auf die Sprünge helfen.

      Was passt besser zu Ihnen: mieten oder kaufen?

      Mieten oder kaufen – diese Frage steht meistens im Raum, wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen. Welcher Weg für Sie der richtige ist, lässt sich nur aus Ihrer individuellen Situation heraus beantworten. Mit der folgenden Gegenüberstellung wollen wir das Ganze zu Beginn einmal aus den beiden verschiedenen Perspektiven beleuchten:

      AspektAls EigentümerAls Mieter
      Vermögensaufbau...bauen Sie Vermögen durch Immobilienbesitz auf und wirtschaften in die eigene Tasche.... zahlen Sie Miete an den Vermieter und müssen alternativ zum Immobilienkauf Vermögen über andere Geldanlagen aufbauen.
      Finanzierung...machen Sie Schulden über eine Baufinanzierung....bleiben Sie schuldenfrei.
      Umzug...binden Sie sich langfristig an eine Immobilie (ein Verkauf dauert i.d.R. länger)....bleiben Sie örtlich flexibel (ein Mietvertrag ist i.d.R. schneller gekündigt).
      Reparaturen & Co....müssen Sie für Instandhaltungen und Reparaturen selbst aufkommen und dafür Rücklagen schaffen....lassen Sie den Vermieter Instandhaltungen und Reparaturen bezahlen.
      Flexibilität...sind Sie unabhängig vom Vermieter bei Instandhaltungen und Reparaturen....sind Sie abhängig davon, dass der Vermieter anfallende Arbeiten schnell erledigen lässt.
      Gestaltungsfreiheit...haben Sie größeren Einfluss auf Ausstattung und Gestaltung der Immobilie....sind Sie in Sachen Ausstattung und Gestaltung der Immobilie vom Vermieter abhängig.
      Mietpreise...müssen Sie sich über steigende Mietpreise keine Sorgen mehr machen....sind steigende Mietpreise Ihr ständiger Begleiter.

      Wann lohnt sich mieten und wann kaufen?

      Der Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist definitiv das wichtigste Entscheidungsmerkmal bei der Frage nach einem Immobilienkauf. Dabei kommt es zum einen darauf an, ob Sie sich die Finanzierung leisten können. Zum anderen ist jedoch auch ein Blick auf den Kaufpreis in Relation zum tatsächlichen Wert des Objektes zu empfehlen. So erfahren Sie, ob sich ein Kauf noch lohnt oder ob Sie letztlich aufgrund gestiegener Immobilienpreise viel zu viel bezahlen. Hierbei hilft Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis, bei dem Sie eine für die Lage und Objektgröße passende Miete mit dem Kaufpreis vergleichen. 

      Faustregel: Wann lohnt sich kaufen?

      Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zeigt Ihnen, ob die von Ihnen gewünschte Immobilie besonders günstig oder eher teuer ist. Hierfür teilen Sie den Kaufpreis durch die potenzielle Jahreskaltmiete des Objekts. Suchen Sie hierzu beispielsweise in Immobilienanzeigen vergleichbare Mietobjekte aus, die Ihrem Kaufobjekt in Sachen Wohnfläche, Ausstattung, Alter und Lage gleichen. Dann teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Liegt das Ergebnis bei ca. 20, können sie von einem günstigen Kaufpreis ausgehen. Werte 25 und mehr weisen auf einen zu hohen Kaufpreis hin.

      Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen: Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern wird vom Verkäufer für 260.000 Euro angeboten. Als Miete käme in der Wohnlage ein Quadratmeterpreis von 9 Euro infrage. Dies ergäbe folgendes Ergebnis:

      Kaufpreis Immobilie260.000 €
      Jährliche Kaltmiete12.960 €
      Kaufpreis-Miete-Verhältnis(260.000 : 12.960) 20,06
      Tabelle: Beispielrechnung für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

      Wie kann ich berechnen, ob mieten oder kaufen günstiger ist?

      Mieten oder kaufen? Wenn Sie gerade vor dieser Frage stehen, hilft Ihnen unser Miet-/Kaufrechner bei der Entscheidung. Er vergleicht Ihre aktuelle Warmmiete mit den Kosten, die beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie entstehen. Denn viele Verbraucher machen beim Kostenvergleich beider Optionen den Fehler, einfach die Höhe der Kreditrate mit der bisherigen Mietzahlung zu vergleichen. Liegen diese in etwa gleich oder ist gar die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, wird dies als eindeutiges Indiz für den Kauf einer Immobilie gewertet. Damit Sie einen genaueren Vergleich zwischen den Kosten für mieten oder kaufen anstellen können, empfehlen wir einen Blick auf die gesamte Kostensituation. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

      Rechenbeispiel kaufen oder mieten

      Die Kaltmiete für ein Stadthaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet 855 Euro pro Monat, was einer Jahresmiete von 10.260 Euro entspricht. Gehen wir nun davon aus, dass Sie ein Haus mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 finden. Sie müssten als Kaufpreis also ca. 205.000 Euro kalkulieren.

      Kaufpreis205.000 €
      Eigenkapital (20%)41.000 €
      Darlehensbetrag164.000 €
      Effektiver Jahreszins1,74 %
      Zinsbindung15 Jahre
      Anfängliche Tilgung4 %
      Monatsrate856,79 €
      Beispielrechnung für eine Baufinanzierung zum Hauskauf

      Bis zu diesem Punkt liegen die Kosten beim Kauf eines Hauses genauso hoch wie beim Wohnen zur Miete. Müssen Sie nichts weiter berücksichtigen, wäre ein Kauf vom finanziellen Standpunkt her die deutlich bessere Alternative: Sie hätten die gleichen Kosten wie bisher und bauten gleichzeitig Eigentum auf. Doch in der Betrachtung fehlen zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Makler), die noch einmal zusätzlich zum Eigenkapital aufzubringen sind. Wir empfehlen Ihnen, hier 10-15% des Kaufpreises einzuplanen. Darüber hinaus existieren auch noch Unterschiede bei den laufenden Nebenkosten. 

      Nebenkosten einplanen

      Laut offiziellem Mietspiegel 2017 lagen die Nebenkosten für Mieter in Deutschland durchschnittlich bei 2,16 Euro pro Quadratmeter. Für Immobilienkäufer empfehlen wir jedoch eine Kalkulation von 4 Euro pro Quadratmeter, worin auch Strom und Telekommunikation im Haus enthalten sind. Zusätzlich ist auch die Bildung einer Rücklage erforderlich, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können. Diese schlägt noch einmal mit 1 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bezogen auf das obige Beispiel sähe der Kostenvergleich nun folgendermaßen aus:

       MietenKaufen
      Kaltmiete / Kreditrate855,00 €856,79 €
      Nebenkosten260,40 €480 €
      Strom100 €In Nebenkosten enthalten
      Telekommunikation30 €In Nebenkosten enthalten
      RücklageNicht nötig120 €
      Gesamtkosten1.245,40 €1.456,79 €
      Tabelle: Beispielrechnung für die monatliche Belastung beim Mieten und Kaufen

      In diesem Beispiel läge Ihre monatliche Belastung beim Kauf eines Hauses um 200 Euro höher als beim Wohnen zur Miete. Natürlich können die Nebenkosten im Einzelfall abweichen und auch für Hausbesitzer etwas niedriger ausfallen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, unbedingt alle möglichen Kosten mit einzubeziehen und auszurechnen, ob Sie sich Wohneigentum leisten können und möchten. Sie können die Ratenhöhe für Ihre Immobilienfinanzierung übrigens durch die Wahl der anfänglichen Tilgungshöhe in gewissem Maße mitbestimmen. Eine hohe Tilgung senkt dabei die Zinskosten und sorgt für eine geringere Restschuld am Ende der Laufzeit. Eine zu hohe Tilgung kann allerdings dazu führen, dass Sie bei finanziellen Engpässen die hohen Raten nicht mehr bezahlen können.

      Mieten oder kaufen: Wie wirkt sich das aktuelle Zinsniveau aus?

      Die aktuellen Bauzinsen für Immobiliendarlehen befinden sich bereits seit einigen Jahren auf einem äußerst niedrigen Niveau. Mussten Sie Anfang 2010 laut statistischem Bundesamt durchschnittlich noch 4,08 Prozent Zinsen pro Jahr für eine Baufinanzierung zahlen, liegt der Durchschnittszinssatz aktuell bei circa 1,10 Prozent pro Jahr. In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienzinsen somit also mehr als halbiert.

      Das niedrige Zinsniveau hat dabei jedoch auch seine Schattenseite. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien enorm gestiegen. Dies hat wiederum die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, die laut vdp-Immobilienpreisindex seit 2010 bis 2020 um 70 Prozent gestiegen sind. Wenn Sie sich zwischen mieten und kaufen entscheiden müssen, ist für Sie sicherlich die Auswirkung dieser Entwicklung interessant. Somit stellt sich die Frage, ob die niedrigen Zinsen den Preisanstieg abfedern können.

      In der folgenden Beispielrechnung haben wir das für Sie näher beleuchtet: Eine Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 180.000 Euro im Jahr 2010 kostete 2020 bereits 306.000 Euro. Gehen wir in beiden Fällen von 25 Prozent Eigenkapital und den Durchschnittszinssätzen aus, ergibt sich folgende Finanzierungssituation:

      Jahr20102020
      Kaufpreis180.000 €306.000 €
      Eigenkapital (25%)45.000 €76.500 €
      Rückzahlungsrate684,00 €684,00 €
      Gebundener Sollzins4,08 % p.a.0,98 % p.a.
      Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
      Anfängliche Tilgung2 %3 %
      Zinskosten67.386 €23.800 €
      Restschuld nach 15 Jahren79.266 €130.454 €
      Beispielrechnung mit Zins- und Preisänderungen 2010 und 2020

      Damit ergeben sich in der Beispielsituation 2020 folgende Differenzen: Die Zinskosten sind im Vergleich zu 2010 um 43.583 Euro gesunken, die Restschuld ist aber 51.188 Euro höher. In dem obigen Beispiel wurde die Zinsersparnis zusätzlich in die Tilgung investiert, so dass sich eine gleich hohe Rückzahlungsrate ergibt. Das niedrigere Zinsniveau 2020 sorgt dabei trotz deutlich höherer Kreditsumme für eine Zinsersparnis von mehr als 43.000 Euro in 15 Jahren. Die günstigeren Zinsen können also einen größeren Teil der höheren Immobilienkosten abfangen. Trotzdem müssen Sie 2020 insgesamt einen höheren Darlehensbetrag aufnehmen und am Ende der Sollzinsbindung eine hohe Restschuld einplanen, für die Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigen.

      Wie beeinflussen steigende Mieten die Frage, ob sich kaufen lohnt?

      Steigende Mieten können für Mieter gerade in beliebten Metropolregionen und Städten zu einem echten Problem werden. Der Mietpreisindex in Deutschland ist zwischen 2010 und 2019 um 11,8 Prozentpunkte gestiegen. Einige Regionen verzeichneten im selben Zeitraum jedoch deutlich höhere Preisanstiege:

      RegionMietanstieg
      München + 50,60 Prozent
      Stuttgart + 46,86 Prozent
      Frankfurt a. M. + 34,02 Prozent
      Hamburg + 17,56 Prozent
      Mietsteigerungen 2010 - 2019 in verschiedenen Regionen Deutschlands, Quelle: Stadtportale

      Wenn Sie also vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung.

      Faktor Zinsänderungsrisiko

      Die konstanten Kosten beim Kaufen lassen angesichts steigender Mieten durchaus den Schluss zu, dass ein Hauskauf sinnvoll ist. Wir empfehlen in diesem Zusammenhang jedoch, dass Sie auch die künftige Anschlussfinanzierung im Blick behalten. Für die Dauer der Zinsbindung bleiben Ihre Zinsen konstant, jedoch sind Sie für die dann verbleibende Restschuld auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, mit der ein Zinsänderungsrisiko einhergeht. Da diese zu den dann üblichen Marktzinsen angeboten wird, könnten sich die Kosten durchaus deutlich verändern. 

      Mieten oder kaufen – Worauf sollten Sie achten?

      Die Frage, ob sich mieten oder kaufen eher für Sie lohnt, ist nicht nur abhängig vom Kaufpreis und der monatlichen Miete. Es gibt weitere wichtige Faktoren, auf die Sie bei Ihrer Entscheidung achten sollten:

      • Sie müssen ausreichend Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen. Empfehlenswert ist es, auch noch zusätzliches Eigenkapital in die Baufinanzierung zu investieren. So müssen Sie weniger Darlehen aufnehmen und erhalten günstigere Konditionen.
      • Wählen Sie eine gute Lage, damit Ihre Immobilie nicht an Wert verliert.
      • Seien Sie ehrlich bei der Frage, ob Sie die Baufinanzierung vollständig abzahlen können. Prüfen Sie mit unserem Budgetrechner, was Ihre Immobilie kosten darf und wie viel Kredit Sie für Ihren Hauskauf bekommen.
      • Beobachten Sie, wie sich die Immobilienpreise und Mieten in Ihrer Region entwickeln. Ebenso wichtig ist der Blick auf die künftige Wohnungsmarktsituation und die Bevölkerungsentwicklung. Diese Punkte haben einen wesentlichen Einfluss darauf, wie sich Ihre Immobilie einmal wieder verkaufen lässt.
      • Planen Sie langfristig: Verkaufen Sie Ihre Immobilien innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf bereits wieder, müssen Sie mit einem Verlust rechnen. Zum einen drückt ein kurzfristiger Verkauf den Preis für die Immobilie und zum anderen haben sich die Anschaffungskosten noch nicht rentiert. Zudem wird eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung Ihre Baufinanzierung fällig.
      • Investieren Sie in Ihre Immobilie und tragen Sie so zu einer positiven Wertentwicklung bei. So haben Sie es einmal leichter, wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen müssen.

      Zusätzlich sollten Sie sich die Frage stellen, ob kaufen oder doch lieber mieten der bessere Weg für Sie ist. Vielleicht möchten Sie lieber flexibel bleiben und keine Schulden machen? Eventuell teilen Sie Ihr Vermögen auch lieber auf als sich auf eine einzige Geldanlage zu konzentrieren. Dann sollten Sie sich nicht weiter mit dem Thema Immobilienkauf befassen. Aber wenn Sie in eine langfristige Geldanlage investieren und unabhängig vom Vermieter sein möchten und wenn Sie bereit sind, die langfristige finanzielle Belastung einer Immobilie zur tragen, ist kaufen die bessere Alternative als mieten. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl!

      Fazit: Wann ist kaufen günstiger als mieten?

      Bei der Frage nach mieten oder kaufen lässt sich leider keine pauschale Antwort geben. Zusammenfassend kann man aber sagen, kaufen lohnt sich mehr als mieten, wenn folgende Faktoren zusammentreffen:

      • Die Immobilie ist nicht überteuert.
      • Der Mietpreisindex sagt steigende Mieten voraus.
      • Der Wohnungsmarkt entwickelt sich in Ihrem Gebiet positiv.
      • Die aktuellen Bauzinsen sind günstig.
      • Sie können die Finanzierung stemmen und bringen genug Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mit.
      • Es sind ausreichend Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung vorhanden.
      • Sie wählen die Tilgung für Ihre Baufinanzierung nicht zu niedrig, um dem Tilgungsparadox zu entgehen.

      Mit unseren Finanzierungsrechnern haben Sie die Möglichkeit herauszufinden, ob für Sie mieten oder kaufen günstiger ist. Außerdem können Sie sich die aktuellen Konditionen für eine mögliche Baufinanzierung berechnen lassen.

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