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Wir zeigen Ihnen:
Unser Zinschart zeigt Ihnen die Entwicklung der Sollzinsen für Immobilienkredite an – und zwar auf Basis der besten Angebote unserer Finanzierungspartner. Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Zinssatzes ist eine Immobilie mit einem Objektwert von 352.000 € und einer Kreditsumme von 190.000 €. Die dargestellten Zinsen gelten bundesweit. Sie sehen, zu welchen Zinsen eine Baufinanzierung in der Vergangenheit möglich war, und können sie mit der aktuellen Zinsentwicklung vergleichen.
Hauseigene Daten zur Zinsentwicklung: Unser Zinschart bezieht die Daten zur Zinsentwicklung aus unserer eigenen Datenbank. Hier speisen wir werktags die aktuellen Baufinanzierungszinsen unserer rund 600 Bankpartner ein. Es handelt sich also um den jeweiligen Topzins unserer Partner, den Sie für ein Annuitätendarlehen erhalten. Ihren aktuellen persönlichen Zins berechnen Sie gerne mit unserem Baufinanzierungsrechner.
Zinsentwicklung nach Zinsbindung: Unser Zinschart visualisiert die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen nach der Länge der gewählten Sollzinsbindung. Diese gibt an, wie lange Sie eine Baufinanzierung zu einem bestimmten Zinssatz abzahlen. Sie können bis zu zwei verschiedene Zinsbindungen auswählen. Anschließend wählen Sie im Zinschart aus, welchen Zeitraum Sie betrachten möchten. Sie können nun den jeweils tagesgenauen Stand der Baufinanzierungszinsen der vergangenen Monate erkennen.
Die Bauzinsen haben sich in 2024 tendenziell seitwärts bewegt. Dieser Trend sollte sich auch im 1. Halbjahr 2025 fortsetzen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen im 1. Halbjahr 2025 um die 3 bis 3,5-%-Marke bewegen. Es sind aber durchaus auch Zinsen von unter 3 % möglich. Vermutlich aber nur punktuell“, prognostiziert Florian Pfaffinger.
Florian Pfaffinger ist Leiter der Dr. Klein Niederlassung in München, Zinsexperte und Repräsentant des neu gegründeten Expertenrats von Dr. Klein. Das ist ein Gremium, in dem sich Spezialisten von Dr. Klein regelmäßig treffen, um sich über aktuelle Trends im Baufinanzierungsmarkt auszutauschen. Dazu gehört auch der Ausblick auf die mittelfristige Zinsentwicklung.
„Insgesamt rechnen wir in den nächsten Wochen mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. Sie sollten sich in der oberen Hälfte des prognostizierten Topzinskorridors bewegen. Somit sind Topzinsen von 3,25 bis 3,5 % realistisch. Allerdings sind kurzfristige Schwankungen jederzeit möglich – abhängig von der geopolitischen und wirtschaftlichen Nachrichtenlage“, meint der Dr. Klein Expertenrat.
Die Prognose bezieht sich auf Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Beleihung von 80 %. Das bedeutet, dass der Kredit in der Regel 80 % des Kaufpreises abdeckt.
| Zeithorizont | Zinsentwicklung |
|---|---|
| Kurzfristige Zinsentwicklung (1 bis 2 Monate) | Seitwärtsbewegung mit Schwankungen |
| Mittelfristige Zinsentwicklung (6 Monate) | Seitwärtsbewegung mit Schwankungen |
Hoch, runter, seitwärts: Wie unser Zinschart zeigt, gab es in den letzten Wochen viel Bewegung bei den Bauzinsen. Sie zeigten sich äußerst volatil. In Folge des angekündigten Schuldenpakets von Union und SPD sind die Bauzinsen Anfang März sprunghaft gestiegen. Als dann US-Präsident Donald Trump mit möglichen „Strafzöllen“ drohte, kam es zu herben Kursverlusten an den weltweiten Börsen, Investoren suchten vermehrt Zuflucht in sichere Staatsanlagen, dazu gehören auch die deutschen Bundesanleihen.
Die Kettenreaktion: Aufgrund der höheren Nachfrage stieg der Kurs der deutschen Bundesanleihen, die Renditen sanken – folglich auch die Bauzinsen. Denn Bauzinsen orientieren sich an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Es sind bewegte Zeiten, in denen die Bauzinsen eine Volatilität aufweisen, die wir lange nicht gesehen haben. Aktuell nähern wir uns wieder dem Zinsniveau, das wir vor der Ankündigung des Schuldenpakets hatten“, erklärt der Dr. Klein Expertenrat.
Wie unser Chart zeigt, bewegen sich die beiden Kurven in der Regel in die gleiche Richtung. Doch wie geht es kurzfristig mit den Bauzinsen weiter? „Das schwankende Bauzinsumfeld wird uns auch in den nächsten Wochen begleiten. Mehr denn je gilt es, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen. Da Banken ihre Zinsen im unterschiedlichen Tempo anpassen, gibt es aktuell noch Sparpotenzial. Kommen Sie zu uns in die Beratung. Unsere Spezialisten beraten fundiert, umfassend und zeigen Ihnen, wie viel Immobilie Sie sich aktuell leisten können“, kommentiert der Dr. Klein Expertenrat.
Die Europäische Zentralbank setzt ihre Serie an Zinssenkungen fort. Sie senkt die Leitzinsen um jeweils einen Viertelprozentpunkt. Es ist der siebte Abwärtsschritt seit Sommer 2024 und der sechste in Serie. Ein Schritt, mit dem viele am Finanzmarkt gerechnet haben.
Der Hintergrund: Das von US-Präsident Donald Trump ausgelöste Zoll-Chaos, eine schwächelnde Konjunktur im Euroraum und eine Inflation, die sich in den letzten Monaten deutlich abgeschwächt hat, ebneten den Weg für die erneute Zinssenkung.
Konkret heißt das: Banken erhalten weniger Zinsen, wenn sie überschüssiges Geld bei der EZB parken, und zahlen niedrigere Zinsen, wenn sie sich Geld bei der Notenbank leihen. So liegt beispielsweise der für Sparer und Banken relevante Einlagensatz ab dem 23. April 2025 bei 2,25 %.
Warum ist das wichtig? Ein sinkender Einlagensatz verringert für Banken den Anreiz, Geld bei der EZB zu parken. Stattdessen lohnt es sich für sie mehr, dieses Kapital z. B. als Immobiliendarlehen an Verbraucher weiterzugeben. Wer also in naher Zukunft eine Immobilie finanzieren möchte, könnte von einem kurzfristigen Rückgang der Bauzinsen profitieren und bessere Konditionen erhalten.
Geht das so weiter? Ob die EZB den Kurs fortsetzt, ist noch unklar. „Die EZB entscheidet datenbasiert – also von Sitzung zu Sitzung“, erklärt der Dr. Klein Expertenrat. Sollte sich beispielsweise die Lage an den Weltmärkten entspannen, etwa durch ein Handelsabkommen zwischen den USA und der EU, ist im Sommer eine Zinspause möglich. Viele Fachleute rechnen allerdings im Jahresverlauf mit weiteren Zinssenkungen – was die Bauzinsen weiter entlasten könnte.
Die Inflation im Euroraum hat sich erneut abgeschwächt. Laut Eurostat lag sie im März 2025 bei 2,2 %. Im Februar betrug die jährliche Inflationsrate noch 2,3 %. „Damit liegt die Teuerungsrate nahe der Zwei-Prozent-Marke, die die Europäische Zentralbank anstrebt“, kommentiert der Dr. Klein Expertenrat. In einigen Staaten des Euroraums liegt die Rate bereits deutlich darunter – so etwa in Frankreich mit 0,9 %.
Allerdings erwartet der Expertenrat von Dr. Klein, dass die Verbraucherpreise im Euroraum in den nächsten Monaten weiterhin schwanken werden – und zwar oberhalb der 2-Prozent-Marke.
„Sollten die Inflationssorgen wieder zunehmen, würden auch die Bauzinsen nahezu zeitgleich steigen. Denn Banken kalkulieren das höhere Inflationsrisiko in ihre Zinssätze mit.“ Die Zusammenhänge haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?“ zusammengefasst.
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Die Bauzinsen sind in den letzten Wochen wieder leicht gesunken. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,39 % (Stand: 17.04.2025).
| Sollzinsbindung | Topzins: 04/2025 | Topzins: 04/2024 |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,10 % | 2,85 % |
| 10 Jahre | 3,39 % | 2,98 % |
| 15 Jahre | 3,61 % | 3,05 % |
| 20 Jahre | 3,70 % | 3,38 % |
| 30 Jahre | 3,97 % | 3,70 % |
Der Topzins-Vergleich zeigt: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich merklich über dem Niveau des Vorjahresmonats. Den tagesaktuellen Stand der Zinsen finden Sie auf unserer Ratgeberseite Aktuelle Bauzinsen.
Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wollen wir Ihnen die finanziellen Auswirkungen eines vermeidlich moderaten Zinsanstiegs zeigen.
| Zeitpunkt A | Zeitpunkt B | |
|---|---|---|
| Effektivzins | 2,85 % p.a. | 3,16 % p.a. |
| Monatliche Rate | 1.122,33 € | 1.192,33 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 175.674,20 € | 173.142,96ß € |
| Gezahlte Zinsen nach 15 Jahren | 97.693,60 € | 107.762,36 € |
| Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens | 31 Jahre und 4 Monate | 30 Jahre und 3 Monate |
In unserem Fallbeispiel wächst die Monatsrate um rund 70 €. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten hier um etwa 10.000 €. Behalten Sie die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen also immer im Blick, bleiben Sie aber ruhig. Wie Sie den Zinssatz niedrig halten und was Sie noch tun können, um Immobilienzinsen zu sparen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.
Manch einer meint, dass die Zinsen für Baufinanzierungen unmittelbar vom EZB-Leitzins beeinflusst wird. Das ist ein Irrtum. Vielmehr wirken sich im Wesentlichen 2 andere Faktoren direkt auf die Zinsentwicklung aus:
Nachfolgend erläutern wir Ihnen die beiden zentralen Einflussfaktoren für die Zinsentwicklung etwas genauer.
Bundesanleihen: Die Rendite der deutschen Bundesanleihen hat maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen und ist somit ein verlässlicher Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung. Sinkt die Rendite der Bundesanleihen, ziehen die Immobilienzinsen fast zeitgleich nach.
Bundesanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben werden. Sie werden vorrangig für die Haushaltsfinanzierung genutzt. Für Anleger stellen Bundesanleihen eine Möglichkeit dar, Geld sicher und mit einer festen Verzinsung anzulegen. Es gibt verschiedene Arten von Bundesanleihen, die sich hinsichtlich ihrer Laufzeit und Verzinsung unterscheiden können.
Pfandbriefe: Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von zertifizierten Banken und Sparkassen an Anleger vergeben werden, um Geldmittel für die Immobilienkredite zu beschaffen. Dazu beleihen die Kreditgeber ihre eigenen Immobilien und die ihrer Kunden, indem sie Pfandbriefe an Anleger herausgibt.
Die Anleger leihen ihnen also Geld und bekommen dafür Zinsen sowie die Rechte an den Immobilien als Sicherheit. Der Zinssatz der Pfandbriefe orientiert sich dabei an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Sie wollen es genauer wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel „Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren“.
Wir halten fest: Da eine Baufinanzierung zu den langfristigen Anlagen zählt, hängt die Zinsentwicklung für Baudarlehen maßgeblich von den beiden Faktoren Bundesanleihe und Pfandbrief ab. Steigen die Zinsen für Bundesanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen.
Der EZB-Leitzins hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Zinsentwicklung der Baufinanzierung, kann aber als indirekter Einflussfaktor gewertet werden. Denn Banken erhöhen oder senken ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins verändern wird. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich also in der Regel früher, bevor die EZB den Leitzins verändert. Insofern hat er nur einen indirekten Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen.
Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. Ab dem 23. April 2025 beträgt der EZB-Leitzins 2,40 %. Banken müssen also etwas weniger bezahlen, wenn sie sich frisches Geld bei der EZB leihen. Die Kosten preisen Banken unter anderem in die Konditionen der Darlehenszinsen ein.
Nachfolgend haben wir Ihnen 10 Tipps zusammengestellt, wie Sie in Hinblick auf die Zinsentwicklung agieren sollten:
Weitere Details zur Zinsentwicklung erläutern Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung. In unserem Ratgeber Beratung bei Dr. Klein erfahren Sie, wie die Beratung funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.
Nutzen Sie unser Angebot aus über 550 Spezialisten für Baufinanzierung und lassen Sie sich beraten.
Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung
