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Zinsentwicklung zur Baufinanzierung 2025: Prognose und Zinschart

Wir zeigen Ihnen:

  • Zinschart
  • Prognose zur Zinsentwicklung 2025
  • Monatlicher Zinskommentar

Zinschart Baufinanzierungszinsen: Zinsentwicklung vergleichen

Unser Zinschart zeigt Ihnen die Entwicklung der Sollzinsen für Immobilienkredite an – und zwar auf Basis der besten Angebote unserer Finanzierungspartner. Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Zinssatzes ist eine Immobilie mit einem Objektwert von 352.000 € und einer Kreditsumme von 190.000 €. Die dargestellten Zinsen gelten bundesweit. Sie sehen, zu welchen Zinsen eine Baufinanzierung in der Vergangenheit möglich war, und können sie mit der aktuellen Zinsentwicklung vergleichen.

  • Woher kommen die Daten für das Zinschart?

    Hauseigene Daten zur Zinsentwicklung: Unser Zinschart bezieht die Daten zur Zinsentwicklung aus unserer eigenen Datenbank. Hier speisen wir werktags die aktuellen Baufinanzierungszinsen unserer rund 600 Bankpartner ein. Es handelt sich also um den jeweiligen Topzins unserer Partner, den Sie für ein Annuitätendarlehen erhalten. Ihren aktuellen persönlichen Zins berechnen Sie gerne mit unserem Baufinanzierungsrechner.

  • Wie funktioniert das Zinschart?

    Zinsentwicklung nach Zinsbindung: Unser Zinschart visualisiert die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen nach der Länge der gewählten Sollzinsbindung. Diese gibt an, wie lange Sie eine Baufinanzierung zu einem bestimmten Zinssatz abzahlen. Sie können bis zu zwei verschiedene Zinsbindungen auswählen. Anschließend wählen Sie im Zinschart aus, welchen Zeitraum Sie betrachten möchten. Sie können nun den jeweils tagesgenauen Stand der Baufinanzierungszinsen der vergangenen Monate erkennen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Zinsentwicklung: Die aktuellen Bauzinsen sind in den letzten Wochen tendenziell seitwärts bewegt.
  • Topzins: Der aktuelle Topzins für Baufinanzierungen liegt zwischen 3,17 und 3,98 % (Stand: 19.05.2025 // Effektiver Jahreszins p.a.).
  • Kurzfristige Bauzins-Prognose: Dr. Klein erwartet in den nächsten 1 bis 2 Monaten stärkere Schwankungen bei den Bauzinsen.
  • Mittelfristige Bauzins-Prognose: Dr. Klein erwartet, dass sich der Topzins für 10-jährige Darlehen in einem Zinskorridor von 3 bis 3,5 % bewegt. Kurzfristige Schwankungen innerhalb dieses Zinskorridors sind jederzeit möglich.
  • Stellen Sie einfach eine unverbindliche und kostenlose Finanzierungsanfrage. Unsere Berater vor Ort nehmen sich Zeit für eine kompetente und umfassende Beratung, geben Tipps für die Immobiliensuche und erstellen ein solides Finanzierungskonzept für Sie.

Mittelfristige Bauzins-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2025?

Die Bauzinsen haben sich in 2024 tendenziell seitwärts bewegt. Dieser Trend sollte sich auch im 1. Halbjahr 2025 fortsetzen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen im 1. Halbjahr 2025 um die 3 bis 3,5-%-Marke bewegen. Es sind aber durchaus auch Zinsen von unter 3 % möglich. Vermutlich aber nur punktuell“, prognostiziert Florian Pfaffinger.

Florian Pfaffinger ist Leiter der Dr. Klein Niederlassung in München, Zinsexperte und Repräsentant des neu gegründeten Expertenrats von Dr. Klein. Das ist ein Gremium, in dem sich Spezialisten von Dr. Klein regelmäßig treffen, um sich über aktuelle Trends im Baufinanzierungsmarkt auszutauschen. Dazu gehört auch der Ausblick auf die mittelfristige Zinsentwicklung.

Video: Prognose zur Zinsentwicklung 2025

Im Video-Interview ordnet Florian Pfaffinger die aktuelle Zinsentwicklung ein und wagt eine Prognose für das 1. Halbjahr 2025. Zudem gibt er praktische Tipps, wie Sie die Finanzierungskosten erschwinglicher gestalten können. Das Interview mit Florian Pfaffinger haben wir im Januar 2025 aufgenommen.

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Kurzfristige Bauzins-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten 1 bis 2 Monaten?

„Insgesamt rechnen wir in den nächsten Wochen mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. Sie sollten sich in der oberen Hälfte des prognostizierten Topzinskorridors bewegen. Somit sind Topzinsen von 3,25 bis 3,5 % für 10-jährige Darlehen realistisch. Allerdings sind kurzfristige Schwankungen jederzeit möglich – abhängig von der geopolitischen und wirtschaftlichen Nachrichtenlage“, meint der Dr. Klein Expertenrat. 

Die Prognose bezieht sich auf Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Beleihung von 80 %. Das bedeutet, dass der Kredit in der Regel 80 % des Kaufpreises abdeckt.

ZeithorizontZinsentwicklung
Kurzfristige Zinsentwicklung (1 bis 2 Monate)Seitwärtsbewegung mit Schwankungen
Mittelfristige Zinsentwicklung (6 Monate)Seitwärtsbewegung mit Schwankungen
Zinsprognose (05/2025) von Dr. Klein Expertenrat: die aktuellen Tendenzen der Baufinanzierungszinsen

Zinskommentar (05/2025): Ausführliche Prognose zur Zinsentwicklung

Nach der Achterbahnfahrt im März 2025 haben sich die Bauzinsen von April bis Mitte Mai weitgehend stabilisiert. 10-jährige Darlehen bewegen sich aktuell in einem Topzins-Korridor zwischen 3,25 und 3,5 %. Der Markt hat sich damit vorerst beruhigt – auch dank der rückläufigen Inflationsrate, insbesondere in Deutschland.

Dieses moderate Zinsniveau dürfte auch in den kommenden Wochen Bestand haben. Bauzinsen unter 3 % sind kurzfristig weiterhin unwahrscheinlich. Für Kreditnehmende bedeutet das: Das aktuelle Niveau bietet keine historischen Tiefstände, aber durchaus Planungssicherheit. Wer eine Finanzierung plant, kann mit stabilen Zins-Konditionen kalkulieren.

Wichtig bleibt, die weitere Entwicklung genau zu beobachten – insbesondere den EZB-Leitzins, die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe und die Pfandbrief-Renditen. Sie zählen zu den zentralen Frühindikatoren für die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung.

Unsere Empfehlung lautet daher: Kommen Sie zu uns in die Beratung. Unsere Spezialisten beraten fundiert, umfassend und zeigen Ihnen, wie viel Immobilie Sie sich aktuell leisten können“, kommentiert der Dr. Klein Expertenrat.

Senkt die EZB im Juni 2025 erneut die Leitzinsen?

Am 5. Juni 2025 steht die nächste Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank an. Wie immer entscheidet sie auf Basis aktueller Wirtschafts- und Inflationsdaten. Viele Fachleute gehen davon aus, dass es zu einer weiteren Zinssenkung kommen könnte – nicht zuletzt aufgrund der schwächelnden Konjunktur im Euroraum.

Auch der Expertenrat von Dr. Klein verweist auf die Notwendigkeit geldpolitischer Impulse, um das Wirtschaftswachstum im Euroraum anzukurbeln. „Derzeit liegt der Fokus der EZB klar auf der wirtschaftlichen Erholung in Europa“, erklärt Florian Pfaffinger. 

„Vor diesem Hintergrund halten wir eine weitere Zinssenkung im Juni für wahrscheinlich. Das könnte auch zu leicht rückläufigen Bauzinsen führen. Insgesamt rechnen wir aber weiterhin mit einem stabilen Zinsniveau im prognostizierten Topzins-Korridor von 3 bis 3,5 % für 10-jährige Darlehen.“

Deutsche Inflationsrate fällt auf 2,2 %.

Nach einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamtes ist die deutsche Inflationsrate (HVPI) im April 2025 weiter gesunken – auf nun 2,2 %. Haupttreiber dieses Rückgangs waren vor allem die sinkenden Energiepreise. Damit setzt sich der Abwärtstrend seit Jahresbeginn fort: Im Januar lag die Inflationsrate noch bei 2,8 %, im Februar bei 2,6 % und im März bereits bei 2,3 %.

Im Euroraum zeigt sich ein etwas anderes Bild. Laut einer Schnellschätzung von Eurostat – dem statistischen Amt der Europäischen Union – verharrt die Inflationsrate im April bei 2,2 % und bleibt damit auf dem Niveau des Vormonats. „Insgesamt nähert sich die Teuerungsrate der Zwei-Prozent-Marke, die die Europäische Zentralbank anstrebt. Das schafft zusätzliche Spielräume für geldpolitische Entscheidungen“, erläutert der Dr. Klein Expertenrat.

Allerdings könnten die Verbraucherpreise im Euroraum in den kommenden Monaten auch wieder steigen – etwa, wenn es im Zollstreit mit den USA zu keiner nachhaltigen Einigung kommt. „Sollte die Inflation erneut anziehen, dürfte das auch die Bauzinsen unter Druck setzen. Denn Banken kalkulieren das gestiegene Inflationsrisiko in ihre Zinssätze mit ein“, so der Expertenrat weiter.

Mehr zur Verbindung zwischen Inflation und Zinsentwicklung erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel: „Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?“.

April 2025: Geschätzte jährliche Inflation für den Euroraum // Quelle: Eurostat
April 2025: Geschätzte jährliche Inflation für den Euroraum // Quelle: Eurostat

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Ist-Zustand: Wo liegen die Baufinanzierungszinsen?

Die Bauzinsen haben in den letzten Wochen eine Verschnaufpause eingelegt und scheinen sich vorerst auf einem Plateau einzupendeln. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,37 % (Stand: 19.05.2025).

SollzinsbindungTopzins: 05/2025Topzins: 05/2024
5 Jahre3,17 %3,03 %
10 Jahre 3,37 %3,17 %
15 Jahre3,60 %3,25 %
20 Jahre3,75 %3,46 %
30 Jahre3,98 %3,84 %
Topzins-Vergleich: Topzins 05/2025 versus 05/2024 // Effektiver Jahreszins p.a. // Stand: 19.05.2025

Der Topzins-Vergleich zeigt: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich leicht über dem Niveau des Vorjahresmonats. Den tagesaktuellen Stand der Zinsen finden Sie auf unserer Ratgeberseite Aktuelle Bauzinsen.

Zinsanstieg: Wie viel teurer könnte eine Baufinanzierung werden?

Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wollen wir Ihnen die finanziellen Auswirkungen eines vermeidlich moderaten Zinsanstiegs zeigen.

 Zeitpunkt AZeitpunkt B
Effektivzins2,85 % p.a.3,16 % p.a.
Monatliche Rate1.122,33 €1.192,33 €
Restschuld nach 15 Jahren175.674,20 €173.142,96ß €
Gezahlte Zinsen nach 15 Jahren97.693,60 €107.762,36 €
Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens31 Jahre und 4 Monate30 Jahre und 3 Monate
Annahmen: Kaufpreis 350.000 €, Kredit 280.000 €, anfängliche Tilgung von 2 %, Zinsbindung 15 Jahre

In unserem Fallbeispiel wächst die Monatsrate um rund 70 €. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten hier um etwa 10.000 €. Behalten Sie die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen also immer im Blick, bleiben Sie aber ruhig. Wie Sie den Zinssatz niedrig halten und was Sie noch tun können, um Immobilienzinsen zu sparen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.

Bundesanleihen und Pfandbriefe: Wie beeinflussen sie die Zinsentwicklung?

Manch einer meint, dass die Zinsen für Baufinanzierungen unmittelbar vom EZB-Leitzins beeinflusst wird. Das ist ein Irrtum. Vielmehr wirken sich im Wesentlichen 2 andere Faktoren direkt auf die Zinsentwicklung aus:

  1. die Preise für Bundesanleihen
  2. die Preise für Pfandbriefe

Nachfolgend erläutern wir Ihnen die beiden zentralen Einflussfaktoren für die Zinsentwicklung etwas genauer. 

Bundesanleihen: Die Rendite der deutschen Bundesanleihen hat maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen und ist somit ein verlässlicher Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung. Sinkt die Rendite der Bundesanleihen, ziehen die Immobilienzinsen fast zeitgleich nach.

Bundesanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben werden. Sie werden vorrangig für die Haushaltsfinanzierung genutzt. Für Anleger stellen Bundesanleihen eine Möglichkeit dar, Geld sicher und mit einer festen Verzinsung anzulegen. Es gibt verschiedene Arten von Bundesanleihen, die sich hinsichtlich ihrer Laufzeit und Verzinsung unterscheiden können.

Pfandbriefe: Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von zertifizierten Banken und Sparkassen an Anleger vergeben werden, um Geldmittel für die Immobilienkredite zu beschaffen. Dazu beleihen die Kreditgeber ihre eigenen Immobilien und die ihrer Kunden, indem sie Pfandbriefe an Anleger herausgibt.

Die Anleger leihen ihnen also Geld und bekommen dafür Zinsen sowie die Rechte an den Immobilien als Sicherheit. Der Zinssatz der Pfandbriefe orientiert sich dabei an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Sie wollen es genauer wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel „Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren“.

Wir halten fest: Da eine Baufinanzierung zu den langfristigen Anlagen zählt, hängt die Zinsentwicklung für Baudarlehen maßgeblich von den beiden Faktoren Bundesanleihe und Pfandbrief ab. Steigen die Zinsen für Bundesanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen.

EZB-Leitzins: Welchen Einfluss hat er auf die Baufinanzierungszinsen?

Der EZB-Leitzins hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Zinsentwicklung der Baufinanzierung, kann aber als indirekter Einflussfaktor gewertet werden. Denn Banken erhöhen oder senken ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins verändern wird. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich also in der Regel früher, bevor die EZB den Leitzins verändert. Insofern hat er nur einen indirekten Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen.

Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. Ab dem 23. April 2025 beträgt der EZB-Leitzins 2,40 %. Banken müssen also etwas weniger bezahlen, wenn sie sich frisches Geld bei der EZB leihen. Die Kosten preisen Banken unter anderem in die Konditionen der Darlehenszinsen ein.

10 Tipps zur aktuellen Zinsentwicklung

Nachfolgend haben wir Ihnen 10 Tipps zusammengestellt, wie Sie in Hinblick auf die Zinsentwicklung agieren sollten:

  1. Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick
    Informieren Sie sich regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen, indem sie beispielsweise unseren YouTube-Kanal abonnieren. Dort finden Sie u. a. eine Zinskommentar-Playlist.
  2. Kennen Sie Ihr Budget
    Bescheid wissen, zahlt sich aus. Denn eine budgetgerechte Immobilie belohnen Banken in der Regel mit einem besseren Zinssatz. Sie zahlen also weniger Immobilienzinsen an die Bank. Ermitteln Sie mit unserem Budgetrechner, was Ihre Immobilie kosten darf und wie viel Kredit Sie bekommen!
  3. Vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander
    Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie miteinander, um den besten Zinssatz zu bekommen. Übrigens: Vermittler vergleichen für Sie die Angebote vieler Banken und können Ihnen somit in der Regel günstige Zinsen bieten. Erfahren Sie mehr zum Immobilienkredit beim Vermittler!
  4. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine lange Sollzinsbindung
    In einem stabilen und historisch betrachtet attraktiven Zinsumfeld sollten Sie sich durchrechnen lassen, ob eine längere Sollzinsbindung von beispielsweise 15 Jahren zu Ihrem Finanzierungswunsch und Ihrer Lebensplanung passt. Denn so senken Sie das Zinsänderungsrisiko. Gut zu wissen: Das Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
  5. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine höhere Tilgung
    Im aktuellen Zinsumfeld empfehlen wir Ihnen, eine anfängliche Tilgung von 2 % zu wählen − sofern Sie die Rate gut schultern können. Denn dadurch verkürzen die Laufzeit der Finanzierung verlängert und senken zugleich die gesamte Zinslast.
  6. Achten Sie auf die Flexibilität
    Ihre Bank bietet Ihnen eine kostenlose Option zur Sondertilgung oder zum Tilgungssatzwechsel an, dann nehmen Sie diese Optionen in Ihren Vertrag mit auf. So haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen durch außerplanmäßige Zahlungen schneller zurückzuzahlen beziehungsweise ihre monatliche Rate flexibel an Ihre finanzielle Situation anzupassen.
  7. Denken Sie über ein Volltilgerdarlehen nach
    Ein Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen, bei dem am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr bleibt. Wenn Sie über ein gesichertes und hohes Einkommen verfügen und sich die höheren Raten leisten können, sind Sie bereits nach der ersten Finanzierungsrunde schuldenfrei.
  8. Ein Forward-Darlehen hilft bei Ihrer Anschlussfinanzierung
    Ihre Sollzinsbindung läuft noch 12 bis 66 Monate, dann können Sie sich durch ein Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. So mindern Sie beispielsweise das Zinsänderungsrisiko.
  9. Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen mit einem Bausparvertrag
    Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, da die Darlehenszinsen, die Sie bei Vertragsabschluss festlegen, aktuell teilweise deutlich günstiger sind als die Bauzinsen für ein Immobiliendarlehen. Das Bauspardarlehen lohnt sich vor allem, wenn Sie wissen, dass Sie in ein paar Jahren bauen wollen.
  10. Ersparen Sie sich die Bereitstellungszinsen
    Beim Bau einer Immobilie wird der Darlehensbetrag in Teilbeträgen ausgezahlt – je nach abgeschlossenem Bauabschnitt. Während dieser Zeit muss die Bank das geliehene Geld für Sie bereithalten. Dafür verlangen Banken oft Zinsen, die sogenannten Bereitstellungszinsen. Allerdings bieten einige eine bereitstellungszinsfreie Zeit an, 6 Monate oder mehr sind ideal.

Weitere Details zur Zinsentwicklung erläutern Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung. In unserem Ratgeber Beratung bei Dr. Klein erfahren Sie, wie die Beratung funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.

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