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Energieausweis: Bedeutung, Auswahl und Kosten

Beim Verkauf einer Wohnimmobilie ist es die Pflicht der Eigentümer, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dr. Klein bietet Ihnen einen Überblick über die Energieausweis-Arten, die Kosten und gibt Tipps zur Ausstellung.

Was der Energiepass über eine Immobilie verrät

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis, oder auch Energiepass, vermittelt ein Bild vom energetischen Zustand eines Wohngebäudes und ist Pflicht beim Immobilienverkauf und bei einer Neuvermietung.
  • Es gibt 2 Energieausweis-Arten für Wohnimmobilien: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Die Auswahl hängt vom Baujahr, der Größe und der Einhaltung der Wärmeschutzverordnung ab. 
  • Bedarfsausweise- und Verbrauchsausweise kommen zu verschiedenen Werten für ein und dieselbe Wohnimmobilie, weil sie auf unterschiedlichen Daten und Berechnungsverfahren beruhen. 
  • Der Energieausweis ist nach Erstellung maximal 10 Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.
  • Die Kosten für die Ausstellung trägt in der Regel Verkäufer. Die grobe Preisspanne liegt dabei zwischen 50 bis 500 €. In der Regel ist ein Verbrauchsausweis deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis, oder auch Energiepass, vermittelt ein Bild vom energetischen Zustand eines Wohngebäudes. Das funktioniert ähnlich wie beim neuen Kühlschrank, den Sie erwerben: Eine Skala von Grün über Gelb bis Orangerot in den Klassen A+ bis H demonstriert, wie energieeffizient die Immobilie ist. In Deutschland regelt das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG), wann ein solcher Energieausweis für Immobilien notwendig ist.

Welcher Energieausweis ist Pflicht?

Hausbesitzer benötigen einen Energieausweis erst, wenn sie ihr Eigenheim verkaufen oder vermieten wollen. Dann muss ein aktueller Energieausweis ausgestellt werden, um die Energieeffizienz für Interessenten und Käufer transparent zu machen. Der Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum maximal 10 Jahre lang gültig. 

Grundsätzlich haben Hausverkäufer oft die Wahl, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Bei einem Neubau ist der Bedarfsausweis Pflicht − bei Bestandsimmobilien bestehen dagegen verschiedene Optionen.

Bauantrag des Wohngebäudes, Anzahl der Wohneinheiten und WärmeschutzverordnungVerbrauchsausweisBedarfsausweis
Bauantrag vor dem 1.11.1977, Wohngebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, Anforderungen der Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt X
Bauantrag vor dem 1.11.1977, Wohngebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, Anforderungen der Wärmeschutzverordnung sind erfülltXX
Bauantrag nach dem 1.11.1977, Wohngebäude mit maximal 4 WohneinheitenXX
Bauantrag nach dem 1.11.1977, Wohngebäude mit mindestens 5 WohneinheitenXX
Tabelle: Welchen Energieausweis benötigt ein Wohngebäude

Welche Ausnahmen von der Energieausweispflicht gibt es?

Seit 2009 gilt die Energieausweispflicht für Wohgebäude in Deutschland. Sie entfällt nur, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft: 

  • Das Wohngebäude steht unter Denkmalschutz.
  • Es handelt sich um ein Abrisshaus.
  • Die Nutzfläche des Wohngebäudes beträgt maximal 50 m2.
  • Wer selbst die Immobilie bewohnt und diese nicht verkaufen oder vermieten will, der benötigt keinen Energieausweis.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis: Was sind die Unterschiede?

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis liefern unterschiedliche Werte für ein und dasselbe Wohngebäude, weil sie auf unterschiedlichen Daten und Berechnungsverfahren beruhen. 

Die Merkmale des Verbrauchsausweises: 

  • listet den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre auf
  • wird auf Grundlage der Heizkostenabrechnungen ausgestellt
  • enthält keine Modernisierungsempfehlungen, da die Anlagentechnik und die Gebäudehülle nicht berücksichtigt werden
  • wird teils kritisch bewertet, da die energetischen Kennwerte stark von den Bewohnern und deren Nutzungsverhalten abhängen 

Die Merkmale des Bedarfsausweises:

  •  bewertet den theoretischen Energiebedarf, der sich aus dem Zustand des Wohngebäudes ergibt,
  • wird auf Grundlage eines technischen Gutachtens ausgestellt,
  • enthält Modernisierungsempfehlungen, die sich auf die Bausubstanz und Anlagetechnik beziehen
  • gibt konkrete Hinweise auf energetische Schwachstellen.

Verfügen alle Immobilien, die Sie zum Kauf in Betracht ziehen, über Bedarfsausweise, so können Sie die Energieeffizienz dieser Gebäude anhand der Farbskala besser miteinander vergleichen. Allerdings haben Sie als Käufer kein Grundrecht auf einen Bedarfsausweis.

Wer erstellt mir einen Energieausweis aus?

Das GEG regelt in § 88, welche Fachleute dazu berechtigt sind, Energieausweise auszustellen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in Bereichen wie Architektur, Ingenieurwesen, Hochbau, Physik oder beispielsweise Elektrotechnik.

Das Internet ist ein guter Startpunkt für die Suche nach Ausstellern von Energieausweisen. So finden Sie beispielsweise über die bundesweite Expertendatenbank der Deutschen Energieagentur (dena) die entsprechenden Fachleute in Ihrer Region. Gut zu wissen: Die eingetragenen Aussteller erfüllen die Anforderungen zur Ausstellungsberechtigung für Energieausweise gemäß dem GEG.

Über die Website der dena finden Sie auch die sogenannte Energieeffizienz-Expertenliste. Die qualifizierten Fachleute begleiten Sie beim energieeffizienten Neubau, der energetischen Sanierung, bei einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und unterstützen Sie bei der Beantragung von staatlichen Fördermitteln.

Daneben finden Sie im Internet auch einzelne Energieberater sowie diverse Online-Anbieter, die sowohl Verbrauchsausweise als auch Bedarfsausweise ausstellen. Doch nicht jeder Online-Anbieter ist auch seriös. Achten Sie daher besonders auf diese Punkte: 

  • Ausführliche Beschreibung der Leistungen im Vertrag
  • Schriftliche Erklärung des Ausstellers über seine Ausstellungsberechtigung
  • Bestätigung der Daten und Angaben, die für die Erstellung verwendet wurden
  • Sicherung der übermittelten Daten nach DSGVO

Aber auch Handwerker mit einer entsprechenden Zulassung dürfen einen Energieausweis ausstellen. Um diese Zulassung zu erhalten, mussten sie entsprechende Kenntnisse im Bereich Energieeffizienz nachweisen. Fragen Sie doch beispielsweise Ihren Schornsteinfeger an, ob er einen Energieausweis ausstellen darf. 

Was kostet ein Energieausweis?

Grundsätzlich liegen die Kosten für die Ausstellung eines Verbrauchs- und Bedarfsausweises im 2- bis 3-stelligen Euro-Bereich, wobei ein Verbrauchsausweis in der Regel deutlich günstiger ist. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der dazu verpflichtet ist, einen aktuellen Energieausweis für den Immobilienverkauf beziehungsweise für die Neuvermietung bereitzustellen. 

Was der Energieausweis genau kostet, hängt unter anderem davon ab, welcher Energieausweis für die Immobilie erforderlich ist. Die folgende Preistabelle gibt Ihnen einen groben Überblick. 

Art der ImmobilieDurchschnittliche Kosten für einen VerbrauchsausweisDurchschnittliche Kosten für einen Bedarfsausweis
Ein- und ZweifamilienhausOnline: Zwischen 50 bis 100 €Online: Zwischen 100 bis 200 €, ist ein Vor-Ort-Termin nötig: 200 bis 500 €
Mehrfamilienhaus mit mindestens 5 WohneinheitenOnline: Zwischen 100 bis 250 €Online: Zwischen 300 bis 500 €, ist ein Vor-Ort-Termin nötig: Ab 300 €, plus eine Pauschale von 30 bis 50 € je Wohneinheit
Tabelle: Die durchschnittlichen Kosten für einen Energieausweis

Übrigens, manche Immobilienmakler übernehmen die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises, wenn Sie einen Maklervertrag mit ihnen abschließen.

Müssen Hausbesitzer den Energiepass vorlegen?

Bereits Immobilienanzeigen müssen Angaben zum Energieverbrauch des Wohngebäudes enthalten, sofern dafür ein gültiger Energieausweis vorliegt. Darüber hinaus gehört es zur Pflicht des Maklers beziehungsweise des Eigentümers, den Energieausweis während der Hausbesichtigung unaufgefordert vorzulegen. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar muss der Energieausweis übergeben werden. Er ist also Bestandteil des Kaufvertrags. 

Verstöße hiergegen können gemäß § 108 des GEG mit einem Bußgeld von maximal 15.000 € geahndet werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, dass Sie vom Alteigentümer der Immobilie Schadensersatz verlangen können, sofern der Energieausweis unvollständig, fehlerhaft oder ungültig ist. Prüfen Sie also die Angaben und achten Sie auf das Datum des Ausweises.

Kann ich aus dem Energieausweis die laufenden Kosten für das Haus ablesen?

Liegt der Energieausweis für ein Gebäude vor und vermittelt durch die Einordnung der Werte einen ersten Eindruck, möchten Käufer noch genauer wissen, welche laufenden Betriebskosten auf sie zukommen. Wir zeigen Ihnen in der nachfolgenden Tabelle, mit welchen laufenden Betriebskosten Sie grob rechnen können.

EnergieeffizienzklasseKosten pro Quadratmeter Wohnfläche, pro JahrKosten: Haus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter
A+2 €240 €
A3 €360 €
B5 €600 €
C7 €840 €
D9 €1.080 €
E12 €1.440 €
F15 €1.800 €
G18 €2.160 €
H20 €2.400 €
Tabelle: Laufende Kosten gemäß Effizienzklasse, Quelle: Verbraucherzentrale NRW, eigene Recherche

Die Tabelle zeigt deutlich, welche Unterschiede sich bei einem Haus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter bei den laufenden Betriebskosten ergeben: Je nachdem, ob es sich gemäß Energieausweis um ein Haus der Klasse A+ oder H handelt, sind Ersparnisse von über 2.000 € pro Jahr möglich.

Gebäudeenergiegesetz: Strengere Vorgaben für den Energieausweis

Seit Mai 2021 gelten neue und schärfere Regeln für Energieausweise. Hier geben wir Ihnen einen Überblick, was das GEG vom Energieausweis fordert.

Strengere Sorgfaltspflicht durch den Energieausweis-Aussteller

Genauer als bisher müssen die Energieausweis-Aussteller die bereitgestellten Daten vom Eigentümer prüfen. Generell sind Eigentümer für die Richtigkeit der angegebenen Daten verantwortlich. Doch sollten Zweifel bestehen, darf der Aussteller den Energieausweis nicht ausstellen.

Zudem sind sie angehalten, das bestehende Gebäude vor Ort zu besichtigen oder anhand geeigneter Fotos zu bewerten. Damit soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.

CO2-Emmissionen angeben

Neben den Energiekennwerten müssen im neu ausgestellten Energieausweis auch die konkreten CO2-Emissionen angegeben werden. Mit der Änderung soll die Aussagekraft des Energieausweises verbessert werden. Berechnet werden die Emissionen aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes.

Dokumentationspflicht

Neben der Angabe zu den CO2-Emissionen müssen im Energieausweis der Stand der Sanierungen detailliert festgehalten werden ebenso wie das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion für die Klimaanlage.

Immobilienmakler muss Energieausweis vorlegen

In Zukunft sind auch Immobilienmakler dazu verpflichtet, potentiellen Käufern und Mietern den aktuellen Energieausweis vorzulegen. Sollte der Verkauf oder die Vermietung ohne einen Immobilienmakler erfolgen, ist der Eigentümer dazu verpflichtet. Kommt es zum Immobilienverkauf, wechselt der Energieausweis den Besitzer.

Pflicht zur Energieberatung bei Kauf und Sanierung

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft oder das Haus umfangreich saniert, ist verpflichtet, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einem ausstellungsberechtigten Fachmann zu führen. Die Voraussetzung: Der Energieberater bietet die Energieberatung einzeln und kostenlos an.

Was steht im Energieausweis?

Neben allgemeinen Angaben zum Wohngebäude enthält der Energieausweis Informationen über die Heizungsart und beziffert bestimmte, energetische Kennwerte. Daraus lässt sich grob schließen, wie hoch die Energiekosten ausfallen könnten – ein wichtiger Faktor für den Immobilienkauf.

Ein Energieausweis enthält in der Regel 5 Seiten: 

  •  Auf Seite 1 finden sich wichtige Informationen zur Immobilie wie ihre Adresse, den Gebäudetyp oder das Baujahr. Hier wird bereits angekündigt, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.
  • Auf Seite 2 werden die Kennwerte für den Energiebedarf gemäß des Berechnungsverfahrens für den Bedarfsausweis festgehalten. In diesem Fall wird die Seite 3 nicht ausgefüllt. Zusätzlich finden Sie hier eine Farbskala und ggf. die Einteilung des Wohngebäudes in die Energieeffizienzklassen (A+ bis H). So lässt sich die Energieeffizienz von Häusern besser vergleichen.
  • Auf Seite 3 werden die Kennwerte für den Energiebedarf gemäß des Berechnungsverfahrens für den Verbrauchsausweis festgehalten. In diesem Fall wird die Seite 3 nicht ausgefüllt. 
  • Auf Seite 4 findet der Eigentümer der Immobilie Vorschläge zur Verbesserung des energetischen Zustands – allerdings nur beim Bedarfsausweis.
  • Auf Seite 5 des Energieausweises werden bestimmte Begriffe zum besseren Verständnis erläutert.
Muster für Energieausweis: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis
Muster: Bedarfsausweis (links) und Verbrauchsausweis (rechts), Quelle: Bundesministerium des Inneren

Was ist ein guter Wert im Energieausweis?

Die wichtigsten beiden Werte, die sowohl im Verbrauchs- als auch im Bedarfsausweis notiert werden, sind der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Aber auch andere Angaben im Energieausweis können die Kaufentscheidung beeinflussen – vorausgesetzt, Sie wissen sie richtig zu deuten.

Die "Endenergie": Kennzeichen für laufende Kosten

Der Wert Endenergie muss von der Ausweisart abhängig betrachtet werden: 

  • Beim Verbrauchsausweis gibt dieser Wert an, wie hoch der Energieverbrauch des Hauses in den letzten drei Jahren pro Quadratmeter durchschnittlich war. Dieser Wert sagt also, wie viel Energie die vorigen Bewohner beziehungsweise Eigentümer verbraucht haben.
  • Beim Bedarfsausweis hingegen zeigt er an, wie viel Energie grundsätzlich für dieses Haus aufgebracht werden muss. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto besser ist die Energiebilanz des Hauses und desto geringer fallen die laufenden Betriebskosten aus.

Generell können Sie sich auch an den oberen Pfeil der Farbskala orientieren: Im grünen Bereich stehen die niedrigen, guten Werte – im roten Bereich die schlechten Werte.

Die "Primärenergie": Kennzeichen für Umweltfreundlichkeit

Der Kennwert für die Primärenergie bildet die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab. Mit anderen Worten: Anhand des Werts lässt sich erkennen, welche Auswirkungen die Energieproduktion dieses Hauses auf die Umwelt hat. Je niedriger der Wert, desto besser. Achten Sie auch auf den unteren Pfeil der Farbskala.

Die Empfehlungen zu Sanierungen: Hinweis auf künftige Modernisierungskosten

Auf Seite 4 des Bedarfsausweises finden sich in der Regel kompakte Empfehlungen zu möglichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Das Ziel: Die Hinweise auf dem Bedarfsausweis sollen Eigentümer dazu veranlassen, über eine Modernisierung nachzudenken – die Umsetzung ist aber nicht verpflichtend.

Checkliste: Hausbesichtigung

Vertrauen Sie nicht nur den Angaben des Energieausweises, sondern nehmen Sie bei der Hausbesichtigung das potenzielle Eigenheim genau unter die Lupe. Worauf Sie dabei achten und welche Fragen Sie während des Termins stellen sollten, erläutern wir Ihnen in unserem Ratgeberartikel: Checkliste Hausbesichtigung

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