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Energieausweis: Was der Energiepass über eine Immobilie verrät

Der Energieausweis einer Immobilie ist interessant für Käufer, weil er den energetischen Zustand des Gebäudes beurteilt und Hinweise auf die künftigen Betriebskosten gibt. Wie Sie ihn bekommen und ablesen, zeigt dieser Artikel.

Energieausweis: Der Energiepass für die Immobilie
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Energieausweis?

      Der Energieausweis, oder auch Energiepass, zeigt den energetischen Zustand eines Gebäudes an. Das funktioniert ähnlich wie beim neuen Kühlschrank, den Sie erwerben: Eine Skala von Grün über Gelb bis Orangerot in den Klassen A+ bis H demonstriert, wie energieeffizient die Immobilie ist. In Deutschland regelt die sogenannte Energieeinsparverordnung (EnEv), wann ein solcher Energieausweis für Immobilien notwendig ist.

      Hausbesitzer benötigen ihn erst, wenn sie ihr Eigenheim verkaufen wollen: Dann muss ein aktueller Energieausweis ausgestellt werden, um die Energieeffizienz für Interessenten und Käufer transparent zu machen. Normalerweise hat ein Energieausweis eine Gültigkeit von zehn Jahren. Verkauft der neue Besitzer das Haus in diesem Zeitraum, kann er den Ausweis also wiederverwenden. Es sei denn, er hat in der Zwischenzeit Umbauten oder Modernisierungen vorgenommen, dann muss der Ausweis neu ausgestellt werden.

      Der Energieausweis enthält Informationen über die Heizungsart, zum Beispiel Gas oder Öl, und beziffert bestimmte, energetische Kennwerte. Daraus lässt sich schließen, wie hoch die laufenden Energiekosten ausfallen werden. Solche Überlegungen spielen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung natürlich eine wichtige Rolle.

      Wann braucht man einen Verbrauchsausweis, wann einen Bedarfsausweis?

      Grundsätzlich haben Verkäufer die Wahl, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen möchten. Ein Verbrauchsausweis ist weniger aufwändig und kostengünstiger. Für Neubauten können allerdings grundsätzlich nur die teureren Bedarfsausweise erstellt werden. Dasselbe gilt für kleinere Gebäude, die vor 1977 erbaut wurden und weniger als fünf Wohneinheiten haben. 

      Verbrauchsausweis: Günstiger, aber weniger aussagekräftig für den Käufer

      Der Verbrauchsausweis ermittelt die Energieeffizienz der Immobilie anhand der Frage, wie viel Energie in der Vergangenheit durch die Bewohner verbraucht wurde. Das ist ein recht unkompliziertes Verfahren, denn die Verbrauchswerte lassen sich anhand der letzten Abrechnungen leicht ermitteln. Als Grundlage dient der Verbrauch, den die Heizung des Hauses zur Bereitstellung von Wärme und Warmwasser hatte, gemessen in Kilowattstunden. 

      Um einen Verbrauchsausweis erstellen zu lassen, müssen Sie als Verkäufer die Jahresabrechnungen der vergangenen drei Jahre vorlegen.

      Das bedeutet: Wohnt der Verkäufer weniger als drei Jahre in der Immobilie und möchte nun verkaufen, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden, weil er keine drei Jahresabrechnungen vorlegen kann. In diesem Fall muss er auf den Bedarfsausweis ausweichen. 

      Bedarfsausweis: Teurer, aber aussagekräftiger für den Käufer

      Der Bedarfsausweis geht im Gegensatz zum Verbrauchsausweis nicht vom tatsächlichen, vergangenen und nachweisbaren Energiebedarf aus, sondern vom theoretischen, künftigen. Deshalb kommen Sie hier mit Ihren letzten drei Jahresabrechnungen auch nicht weit. Beim Bedarfsausweis basiert das Verfahren auf einem vor-Ort-Termin eines Energieberaters, der die Immobilie und ihre Bestandteile genau untersucht. Das macht den Bedarfsausweis aufwändiger und teurer. Bei der Untersuchung des Objekts betrachtet der Spezialist bestimmte Gebäudebestandteile wie die Dämmung und die Heizungsanlage und beurteilt ihr gemeinsames Zusammenwirken.

      Gerade für Käufer hat der Bedarfsausweis einen unschätzbaren Vorteil. Er ist aussagekräftiger und ermöglicht eher einen neutralen Vergleich verschiedener Immobilien. Weil das Heizverhalten von Besitzer zu Besitzer unterschiedlich ausfällt, lässt sich aus dem Verbrauchsausweis nämlich schlechter ablesen, welchen energetischen Zustand die Immobilie ganz neutral gesehen hat. Käufer können am Verbrauchsausweis lediglich erkennen, wie viel der Vorbesitzer verbraucht hat, wissen aber nicht, ob dieser Verbrauch auch tatsächlich notwendig wäre, um die Immobilie zu bewirtschaften. Handelte es sich bei den Vorgängern um sparsame Bewohner, ist der Energieverbrauch niedriger ausgefallen. Wärmebedürftigere Vorbesitzer haben dagegen vielleicht mehr verbraucht als nötig.

      Verfügen alle Immobilien, die Sie zum Kauf in Betracht ziehen, über Bedarfsausweise, so können Sie die Energieeffizienz dieser Gebäude anhand der Farbskala besser miteinander vergleichen. Allerdings haben Sie als Käufer kein Grundrecht auf einen Bedarfsausweis. Reicht für das Gebäude Ihres Interesses ein Verbrauchsausweis gemäß EnEv aus, so müssen Sie sich damit zufrieden geben.

      Energieausweis erstellen: Wer macht's?

      Die EnEv regelt in §21, welche Fachleute dazu berechtigt sind, Energieausweise auszustellen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in Bereichen wie Architektur, Ingenieurwesen, Hochbau, Physik oder beispielsweise Elektrotechnik. Aber auch um Handwerker mit einer entsprechenden Zulassung dürfen einen Energiepass ausstellen. Um diese Zulassung zu erhalten, mussten sie entsprechende Kenntnisse im Bereich Energieeffizienz nachweisen. Ein naheliegender Ansprechpartner für Verkäufer kann beispielsweise der zuständige Schornsteinfeger sein, der das Gebäude ohnehin gut kennt und regelmäßig unter die Lupe nimmt. Geeignete und zulässige Experten finden Sie in der Datenbank der Deutschen Energieagentur (Dena).

      Was kostet ein Energieausweis und wer bezahlt ihn?

      Was der Energieausweis selbst kostet, hängt davon ab, welche Art erforderlich ist. Ein Verbrauchsausweis kostet um die 100 Euro, ein Bedarfsausweis kann mit 300 bis 500 zu Buche schlagen. Die Kosten trägt der Eigentümer, weil er ein Interesse daran hat, die Immobilie zu verkaufen und dadurch verpflichtet ist, einen Energieausweis bereitzustellen.

      Energieausweis Pflicht: Woher bekommen Käufer den Energiepass?

      Gemäß §16 der EnEv müssen Kaufinteressenten einen Energiepass zu sehen bekommen. Es ist also gängige Praxis, dass dem Exposée des Maklers ein Energiepass beiliegt oder dass der Verkäufer ihn während Besichtigungen zur Ansicht zur Verfügung stellt. In der Praxis geschieht das allerdings oft nicht. Verweigert der Verkäufer den Energiepass, handelt es sich aber gemäß §27 der EnEv um eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann. Welche staatliche Behörde dafür zuständig ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Meist sind es Ministerien für Inneres oder die entsprechenden Bauaufsichtsbehörden des jeweiligen Landes. 

      Energieausweis Muster: So sieht ein Verbrauchsausweis/Bedarfsausweis aus

      Ein Energieausweis enthält immer fünf Seiten. Auf Seite 1 finden sich wichtige Informationen zur Immobilie wie ihre Adresse, den gebäudetyp oder das Baujahr. Auf dieser Seite wird bereits angekündigt, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt. Seite 2 enthält den Bedarfsausweis, Seite 3 den Verbrauchsausweis. Ja, richtig gelesen: Beide Ausweise sind immer enthalten, aber nur eine Seite wird ausgefüllt. Handelt es sich um einen Bedarfsausweis, bleiben die Felder im Verbrauchsausweis leer und umgekehrt. Auf Seite 4 findet der Eigentümer der Immobilie Vorschläge zur Verbesserung des energetischen Zustands. Durch eine Modernisierung lassen sich meist bessere Werte erzielen. Allerdings steigt dann auch der Wert der Immobilie, was sich beim Verkauf in einem höheren Kaufpreis niederschlägt. Auf Seite 5 des Energieausweises werden schließlich bestimmte Begriffe zum besseren Verständnis erläutert.

      Muster für Energieausweis: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis
      Muster: Bedarfsausweis (links) und Verbrauchsausweis (rechts), Quelle: Bundesministerium des Inneren

      Richtig interpretieren: Welche Stellen sind für Käufer besonders aussagekräftig?

      Obwohl der Energieausweis mit einer eindeutigen Farbskala arbeitet, gestaltet es sich für Käufer auf den ersten Blick etwas schwierig, all die verschiedenen Angaben richtig zu deuten und sich einen Gesamteindruck vom Zustand der Immobilie zu verschaffen. Wir erläutern hier, welche Werte für Sie eine besondere Bedeutung haben. Die wichtigsten beiden Werte, die sowohl im Verbrauchs- als auch im Bedarfsausweis notiert werden, sind der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Aber auch andere Angaben im Energieausweis können die Kaufentscheidung beeinflussen – vorausgesetzt, Sie wissen sie richtig zu deuten.

      Die "Endenergie": Kennzeichen für laufende Kosten

      Der Wert Endenergie muss von der Ausweisart abhängig betrachtet werden. Beim Verbrauchsausweis gibt dieser Wert an, wie hoch der Energieverbrauch des Hauses in den letzten drei Jahren pro Quadratmeter durchschnittlich war. Dieser Wert sagt also, wie viel Energie die vorigen Bewohner bzw. Eigentümer verbraucht haben. Beim Bedarfsausweis hingegen zeigt er an, wie viel Energie grundsätzlich/zukünftig für dieses Haus aufgebracht werden muss.

      Er wird ermittelt, indem sich ein Energieexperte Gebäudebestandteile wie die Dämmung, das Dach und den Heizkörper ansieht und ihr Zusammenspiel beurteilt. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto besser ist die Energiebilanz des Hauses. Für Käufer heißt das vor allem: Die laufenden Betriebskosten fallen geringer aus. Außerdem sagt dieser Wert einiges darüber aus, in welchem Zustand sich das Haus befindet. Ein Energieausweis mit Endenergieverbrauch H deutet auf eine starke Sanierungsbedürftigkeit hin. Für diesen Wert gilt: Wenn Sie verschiedene Immobilien vergleichen wollen, nehmen Sie möglichst Immobilien mit demselben Ausweistyp. Vergleichen Sie also Verbrauchsausweise mit Verbrauchsausweisen und Bedarfsausweise mit Bedarfsausweisen. 

      Die "Primärenergie": Kennzeichen für Umweltfreundlichkeit

      Irgendwo muss die Energie, die man für die Bewirtschaftung eines Hauses benötigt, herkommen. Bei einer Ölheizung kommt zuvor Öl aus einer Quelle, bei einer Gasheizung kommt Erdgas aus dem Boden, für Holzöfen werden Bäume gefällt. All diese Energieträger müssen zuerst gewonnen oder abgebaut, in manchen Fällen noch verarbeitet und zum Endverbraucher transportiert werden. Die Primärenergie mulitipliziert die Endenergie mit bestimmten Faktoren für die einzelnen Brennstoffe. Durch den Wert der Primärenergie lässt sich erkennen, welche Auswirkungen die Energieproduktion dieses Hauses auf die Umwelt hat. Liegt einem der Klimaschutz am Herzen, sollte die Kennzahl für Primärenergie möglichst niedrig ausfallen. 

      Die Empfehlungen zu Sanierungen: Hinweis auf kommende Modernisierungskosten

      Auf der vierten Seite des Energieausweises finden sich in der Regel Empfehlungen zu möglichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Dieser Bereich ist bei Verbrauchsausweisen und Bedarfsausweisen identisch und gibt Aufschluss darüber, welche Kosten einen Käufer erwarten, um die Energiebilanz des Gebäudes nachhaltig zu verbessern. Dabei werden auch schon die Kosten pro eingesparter Kilowattstunde Energie mitgeschätzt. Dieser Wert wurde normalerweise bereits vom Käufer und vom Makler bei der Ansetzung des Kaufpreises berücksichtigt. Allerdings kann er durchaus noch mal Basis für eine weitere Kaufpreisverhandlung sein.

      Laufende Kosten je nach Effizienzklasse

      Liegt der Energieausweis für ein Gebäude vor und vermittelt durch die Einordnung der Werte einen ersten Eindruck, möchten Käufer noch genauer wissen, was finanziell auf sie zukommt. Zum einen zeigt die Energieeffizienzklasse, mit welchen laufenden Kosten Sie rechnen können, und zum anderen gibt es für den Erwerb eines Hauses mit Effizienzklasse A+ durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) höhere KfW-Förderungen. Wir zeigen Ihnen in der nachfolgenden Tabelle sowohl die Kosten als auch die Einordnung der KfW, sofern vorhanden.

      EnergieeffizienzklasseKosten pro qm Wohnfläche pro JahrKosten Haus, 120qm WohnflächeEinordnung KfW
      A+2 €240 €KfW-Effizienzhaus 40+
      A3 €360 €KfW-Effizienzhaus 55/70
      B5 €600 €Keine Förderung
      C7 €840 €Keine Förderung
      D9 €1.080 €Keine Förderung
      E12 €1.440 €Keine Förderung
      F15 €1.800 €Keine Förderung
      G18 €2.160 €Keine Förderung
      H20 €2.400 €Keine Förderung
      Tabelle: Laufende Kosten gemäß Effizienzklasse, Quelle: Verbraucherzentrale NRW, eigene Recherche

      Die Tabelle zeigt deutlich, welche Unterschiede sich bei einem 120-Quadratmeter-Haus bei den laufenden Betriebskosten ergeben: Je nachdem, ob es sich gemäß Energieausweis um ein Haus der Klasse A+ oder H handelt sind Ersparnisse von über 2.000 Euro pro Jahr möglich. Durch die KfW können Sie für den Erwerb von besonders energieeffizienten Immobilien der Klasse A oder A+ entsprechend zinsgünstige Kredite und einmalige Zuschüsse von der KfW erhalten.

      Für einen Neubau mit Effizienzklasse A+ bzw. KfW 40+ können Sie aus Programm 153 – Energieeffizient Bauen einen Kredit von bis zu 100.000 Euro und einen einmaligen Zuschuss von bis zu 15.000 Euro pro Wohneinheit bekommen. Für die Sanierung eines bestehenden Hauses der Effizienzklasse A bzw. KfW 55 bekommen Sie aus Programm 151/152 – Energieeffizient Sanieren ebenfalls bis zu 100.000 Euro Kredit und sogar bis zu 27.500 Euro einmaligen Zuschuss.

      Kredite mit besonders günstigen Zinsen belohnen Energieeffizienz

      Das Umweltbewusstsein der Menschen nimmt zu, die Energieeffizienz von Gebäuden wird für Käufer von Eigenheimen immer wichtiger, der Blick in den Energieausweis ist ein wichtiger Indikator für den Immobilienkauf. Um den Bau und Erwerb energieeffizienter Immobilien zu fördern, vergibt der Staat über die KfW-Kredite zu günstigen Zinsen und einmalige Zuschüsse. Für den Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie sprechen Sie einfach mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Sie helfen Ihnen nicht nur dabei, die Finanzierung auf die Beine zu stellen, sondern kennen sich auch umfassend mit den verschiedenen Fördermöglichkeiten im Bereich der Energieeffizienz aus.

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