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Was der Energieausweis über eine Immobilie verrät

Der Energieausweis einer Immobilie ist interessant für Käufer, weil er den energetischen Zustand des Gebäudes beurteilt und Hinweise auf die künftigen Betriebskosten gibt. Wie Sie ihn bekommen und ablesen, zeigt dieser Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Energieausweis?

      Der Energieausweis, oder auch Energiepass, zeigt den energetischen Zustand eines Gebäudes an. Das funktioniert ähnlich wie beim neuen Kühlschrank, den Sie erwerben: Eine Skala von Grün über Gelb bis Orangerot in den Klassen A+ bis H demonstriert, wie energieeffizient die Immobilie ist. In Deutschland regelt das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG), wann ein solcher Energieausweis für Immobilien notwendig ist.

      Hausbesitzer benötigen einen Energieausweis erst, wenn sie ihr Eigenheim verkaufen oder vermieten wollen. Dann muss ein aktueller Energieausweis ausgestellt werden, um die Energieeffizienz für Interessenten und Käufer transparent zu machen. Ein Energieausweis ist nach Erstellung maximal 10 Jahre lang gültig und enthält Informationen über die Heizungsart und beziffert bestimmte, energetische Kennwerte. Daraus lässt sich schließen, wie hoch die Energiekosten ausfallen könnten – ein wichtiger Faktor für den Immobilienkauf.

      Welcher Energieausweis ist Pflicht?

      Grundsätzlich haben Verkäufer die Wahl, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen möchten. Ein Verbrauchsausweis ist weniger aufwändig und kostengünstiger. Für Neubauten können allerdings grundsätzlich nur die teureren Bedarfsausweise erstellt werden. Dasselbe gilt für kleinere Gebäude, die vor 1977 erbaut wurden und weniger als fünf Wohneinheiten haben. 

      Verbrauchsausweis: Günstiger, aber weniger aussagekräftig für den Käufer

      Der Verbrauchsausweis ermittelt die Energieeffizienz der Immobilie anhand der Frage, wie viel Energie in der Vergangenheit durch die Bewohner verbraucht wurde. Das ist ein recht unkompliziertes Verfahren, denn die Verbrauchswerte lassen sich anhand der letzten Jahresabrechnungen leicht ermitteln. Als Grundlage dient der Verbrauch, den die Heizung des Hauses zur Bereitstellung von Wärme und Warmwasser hatte, gemessen in Kilowattstunden.

      Um einen Verbrauchsausweis erstellen zu lassen, müssen Sie als Verkäufer die Jahresabrechnungen der vergangenen 3 Jahre vorlegen.

      Das bedeutet: Wohnt der Verkäufer weniger als 3 Jahre in der Immobilie und möchte nun verkaufen, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden, weil er keine 3 Jahresabrechnungen vorlegen kann. In diesem Fall muss er auf den Bedarfsausweis ausweichen. 

      Bedarfsausweis: Teurer, aber aussagekräftiger für den Käufer

      Der Bedarfsausweis geht im Gegensatz zum Verbrauchsausweis nicht vom tatsächlichen, vergangenen und nachweisbaren Energiebedarf aus, sondern vom theoretischen, künftigen. Deshalb kommen Sie hier mit Ihren letzten 3 Jahresabrechnungen auch nicht weit.

      Beim Bedarfsausweis basiert das Verfahren auf einem Vor-Ort-Termin eines Energieberaters, der die Immobilie und ihre Bestandteile genau untersucht. Das macht den Bedarfsausweis aufwändiger und teurer. Bei der Untersuchung des Objekts betrachtet der Spezialist bestimmte Gebäudebestandteile wie die Dämmung und die Heizungsanlage und beurteilt ihr gemeinsames Zusammenwirken.

      Gerade für Käufer hat der Bedarfsausweis einen unschätzbaren Vorteil. Er ist aussagekräftiger und ermöglicht eher einen neutralen Vergleich verschiedener Immobilien. Weil das Heizverhalten von Besitzer zu Besitzer unterschiedlich ausfällt, lässt sich aus dem Verbrauchsausweis nämlich schlechter ablesen, welchen energetischen Zustand die Immobilie ganz neutral gesehen hat.

      Verfügen alle Immobilien, die Sie zum Kauf in Betracht ziehen, über Bedarfsausweise, so können Sie die Energieeffizienz dieser Gebäude anhand der Farbskala besser miteinander vergleichen. Allerdings haben Sie als Käufer kein Grundrecht auf einen Bedarfsausweis. Reicht für das Gebäude Ihres Interesses ein Verbrauchsausweis gemäß GEG aus, so müssen Sie sich damit zufriedengeben.

      Verfügen alle Immobilien, die Sie zum Kauf in Betracht ziehen, über Bedarfsausweise, so können Sie die Energieeffizienz dieser Gebäude anhand der Farbskala besser miteinander vergleichen. Allerdings haben Sie als Käufer kein Grundrecht auf einen Bedarfsausweis.

      Wer erstellt mir einen Energieausweis aus?

      Das GEG regelt in § 88, welche Fachleute dazu berechtigt sind, Energieausweise auszustellen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in Bereichen wie Architektur, Ingenieurwesen, Hochbau, Physik oder beispielsweise Elektrotechnik.

      Aber auch Handwerker mit einer entsprechenden Zulassung dürfen einen Energiepass ausstellen. Um diese Zulassung zu erhalten, mussten sie entsprechende Kenntnisse im Bereich Energieeffizienz nachweisen. Ein naheliegender Ansprechpartner für Verkäufer kann beispielsweise der zuständige Schornsteinfeger sein. Fachleute finden Sie auch in der Datenbank der Deutschen Energieagentur (dena).

      Kann ich aus dem Energieausweis die laufenden Kosten für das Haus ablesen?

      Liegt der Energieausweis für ein Gebäude vor und vermittelt durch die Einordnung der Werte einen ersten Eindruck, möchten Käufer noch genauer wissen, was finanziell auf sie zukommt. Zum einen zeigt die Energieeffizienzklasse, mit welchen laufenden Kosten Sie rechnen können, und zum anderen gibt es für den Erwerb eines Hauses mit Effizienzklasse A+ durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau höhere KfW-Förderungen.

      Wir zeigen Ihnen in der nachfolgenden Tabelle sowohl die Kosten als auch die Einordnung der KfW, sofern vorhanden.

      EnergieeffizienzklasseKosten pro qm Wohnfläche pro JahrKosten Haus, 120qm WohnflächeEinordnung KfW
      A+2 €240 €KfW-Effizienzhaus 40+
      A3 €360 €KfW-Effizienzhaus 55/70
      B5 €600 €Keine Förderung
      C7 €840 €Keine Förderung
      D9 €1.080 €Keine Förderung
      E12 €1.440 €Keine Förderung
      F15 €1.800 €Keine Förderung
      G18 €2.160 €Keine Förderung
      H20 €2.400 €Keine Förderung
      Tabelle: Laufende Kosten gemäß Effizienzklasse, Quelle: Verbraucherzentrale NRW, eigene Recherche

      Die Tabelle zeigt deutlich, welche Unterschiede sich bei einem 120-Quadratmeter-Haus bei den laufenden Betriebskosten ergeben: Je nachdem, ob es sich gemäß Energieausweis um ein Haus der Klasse A+ oder H handelt, sind Ersparnisse von über 2.000 Euro pro Jahr möglich.

      Durch die KfW können Sie für den Erwerb von besonders energieeffizienten Immobilien der Klasse A oder A+ entsprechend zinsgünstige Kredite und einmalige Zuschüsse von der KfW erhalten.

      Für einen Neubau mit Effizienzklasse A+ bzw. KfW 40+ können Sie aus Programm 153 – Energieeffizient Bauen einen Kredit von bis zu 100.000 Euro und einen einmaligen Zuschuss von bis zu 15.000 Euro pro Wohneinheit bekommen. Für die Sanierung eines bestehenden Hauses der Effizienzklasse A bzw. KfW 55 bekommen Sie aus Programm 151/152 – Energieeffizient Sanieren ebenfalls bis zu 100.000 Euro Kredit und sogar bis zu 27.500 Euro einmaligen Zuschuss.

      Was kostet ein Energieausweis?

      Was der Energieausweis selbst kostet, hängt davon ab, welche Art erforderlich ist. Ein Verbrauchsausweis kostet um die 100 €, ein Bedarfsausweis kann mit 300 bis 500 € zu Buche schlagen. Die Kosten trägt der Eigentümer, der dazu verpflichtet ist, einen aktuellen Energieausweis für den Immobilienverkauf bereitzustellen.

      Woher bekommen Käufer den Energiepass?

      Gemäß § 80 des GEG müssen Kaufinteressenten einen Energiepass zu sehen bekommen. Es ist also gängige Praxis, dass dem Exposé des Maklers ein Energiepass beiliegt oder dass der Verkäufer ihn während Besichtigungen zur Ansicht zur Verfügung stellt.

      Verweigert der Verkäufer den Energiepass, handelt es sich gemäß § 108 des GEG um eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € geahndet werden kann.

      Welche staatliche Behörde dafür zuständig ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Meist sind es Ministerien für Inneres oder die entsprechenden Bauaufsichtsbehörden des jeweiligen Landes. 

      Was ändert sich beim Energieausweis nach GEG?

      Viele Regelungen zum Energieausweis wurden aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) übernommen. Aber was hat sich nun geändert? Hier geben wir Ihnen einen Überblick, was das GEG vom Energieausweis fordert.

      Strengere Sorgfaltspflicht durch den Energieausweis-Aussteller

      Genauer als bisher müssen die Energieausweis-Aussteller die bereitgestellten Daten vom Eigentümer prüfen. Generell sind Eigentümer für die Richtigkeit der angegebenen Daten verantwortlich. Doch sollten Zweifel bestehen, darf der Aussteller den Energieausweis nicht ausstellen.

      Zudem sind sie angehalten, das bestehende Gebäude vor Ort zu besichtigen oder anhand geeigneter Fotos zu bewerten. Damit soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.

      CO2-Emmissionen angeben

      Neben den Energiekennwerten müssen im neu ausgestellten Energieausweis auch die konkreten CO2-Emissionen angegeben werden. Mit der Änderung soll die Aussagekraft des Energieausweises verbessert werden. Berechnet werden die Emissionen aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes.

      Dokumentationspflicht

      Neben der Angabe zu den CO2-Emissionen müssen im Energieausweis der Stand der Sanierungen detailliert festgehalten werden ebenso wie das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion für die Klimaanlage.

      Immobilienmakler muss Energieausweis vorlegen

      In Zukunft sind auch Immobilienmakler dazu verpflichtet, potentiellen Käufern und Mietern den aktuellen Energieausweis vorzulegen. Sollte der Verkauf oder die Vermietung ohne einen Immobilienmakler erfolgen, ist der Eigentümer dazu verpflichtet. Kommt es zum Immobilienverkauf, wechselt der Energieausweis den Besitzer.

      Pflicht zur Energieberatung bei Kauf und Sanierung

      Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft oder das Haus umfangreich saniert, ist verpflichtet, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einem ausstellungsberechtigten Fachmann zu führen. Die Voraussetzung: Der Energieberater bietet die Energieberatung einzeln und kostenlos an.

      Was steht im Energieausweis?

      Ein Energieausweis enthält immer fünf Seiten: 

      • Auf Seite 1 finden sich wichtige Informationen zur Immobilie wie ihre Adresse, den Gebäudetyp oder das Baujahr. Hier wird bereits angekündigt, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.
      • Seite 2 enthält den Bedarfsausweis. 
      • Seite 3 enthält den Verbrauchsausweis. Beide Energieausweis-Varianten sind also immer enthalten, aber nur eine Seite wird ausgefüllt.
      • Auf Seite 4 findet der Eigentümer der Immobilie Vorschläge zur Verbesserung des energetischen Zustands.
      • Auf Seite 5 des Energieausweises werden bestimmte Begriffe zum besseren Verständnis erläutert.
      Muster für Energieausweis: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis
      Muster: Bedarfsausweis (links) und Verbrauchsausweis (rechts), Quelle: Bundesministerium des Inneren

      Was ist ein guter Wert im Energieausweis?

      Obwohl der Energieausweis mit einer eindeutigen Farbskala arbeitet, gestaltet es sich für Käufer auf den ersten Blick etwas schwierig, all die verschiedenen Angaben richtig zu deuten und sich einen Gesamteindruck vom Zustand der Immobilie zu verschaffen.

      Wir erläutern hier, welche Werte für Sie eine besondere Bedeutung haben. Die wichtigsten beiden Werte, die sowohl im Verbrauchs- als auch im Bedarfsausweis notiert werden, sind der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Aber auch andere Angaben im Energieausweis können die Kaufentscheidung beeinflussen – vorausgesetzt, Sie wissen sie richtig zu deuten.

      Die "Endenergie": Kennzeichen für laufende Kosten

      Der Wert Endenergie muss von der Ausweisart abhängig betrachtet werden: 

      • Beim Verbrauchsausweis gibt dieser Wert an, wie hoch der Energieverbrauch des Hauses in den letzten drei Jahren pro Quadratmeter durchschnittlich war. Dieser Wert sagt also, wie viel Energie die vorigen Bewohner beziehungsweise Eigentümer verbraucht haben.
      • Beim Bedarfsausweis hingegen zeigt er an, wie viel Energie grundsätzlich / zukünftig für dieses Haus aufgebracht werden muss.

      Er wird ermittelt, indem sich ein Energieexperte Gebäudebestandteile wie die Dämmung, das Dach und den Heizkörper ansieht und ihr Zusammenspiel beurteilt. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto besser ist die Energiebilanz des Hauses.

      Für Käufer heißt das vor allem: Die laufenden Betriebskosten fallen geringer aus. Außerdem sagt dieser Wert einiges darüber aus, in welchem Zustand sich das Haus befindet. So deutet ein Energieausweis mit Endenergieverbrauch H auf eine starke Sanierungsbedürftigkeit hin. 

      Die "Primärenergie": Kennzeichen für Umweltfreundlichkeit

      Irgendwo muss die Energie, die man für die Bewirtschaftung eines Hauses benötigt, herkommen. Bei einer Ölheizung kommt zuvor Öl aus einer Quelle, für Holzöfen werden Bäume gefällt. All diese Energieträger müssen zuerst gewonnen oder abgebaut, in manchen Fällen noch verarbeitet und zum Endverbraucher transportiert werden.

      Die Primärenergie mulitipliziert die Endenergie mit bestimmten Faktoren für die einzelnen Brennstoffe. Durch den Wert der Primärenergie lässt sich erkennen, welche Auswirkungen die Energieproduktion dieses Hauses auf die Umwelt hat. Liegt einem der Klimaschutz am Herzen, sollte die Kennzahl für Primärenergie möglichst niedrig ausfallen. 

      Die Empfehlungen zu Sanierungen: Hinweis auf künftige Modernisierungskosten

      Auf der vierten Seite des Energieausweises finden sich in der Regel Empfehlungen zu möglichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Dieser Bereich ist bei Verbrauchsausweisen und Bedarfsausweisen identisch und gibt Aufschluss darüber, welche Kosten einen Käufer erwarten, um die Energiebilanz des Gebäudes nachhaltig zu verbessern. Dabei werden auch schon die Kosten pro eingesparter Kilowattstunde Energie mitgeschätzt.

      Energieausweis: Alles auf einen Blick

      Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand eines Gebäudes an, also das Maß für den Energieaufwand und den erzielten Nutzen. Je geringer die Energieverluste, umso höher ist die Energieeffizienz. 

      • Eine Skala von Grün über Gelb bis Orangerot demonstriert, wie energieeffizient die Immobilie ist.
      • In Deutschland regelt das GEG, wann ein Energieausweis und in welcher Variante für eine Immobilie notwendig ist.
      • Hausbesitzer benötigen ihn erst, wenn sie ihr Eigenheim verkaufen oder vermieten wollen.
      • Makler sind zukünftig dazu verpflichtet, den Energieausweis Interessenten vorzulegen.
      • Die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises trägt der Eigentümer. Die grobe Preisspanne liegt dabei zwischen 100 bis 500 €.

      Der Energieausweis ist nach Erstellung maximal 10 Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.

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