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Sondertilgung: Schneller fertig mit der Baufinanzierung

Ist es sinnvoll, Sondertilgungsmöglichkeiten in die Baufinanzierung einzubauen? Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wann sich eine Sondertilgung anbietet und wann nicht.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was bedeutet Sondertilgung?

      Unter einer Sondertilgung versteht man die einmalige oder regelmäßige Zahlung einer bestimmten Summe außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten zur Tilgung eines Kredits. Damit können Sie jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. Dadurch verringert sich die Restschuld schneller und die Laufzeit wird verkürzt. So beschleunigen Sie die Rückzahlung und senken die Zinskosten. Die Bedingungen, um einen Kredit sondertilgen zu können, werden im Darlehensvertrag aufgeführt. Aber Sondertilgungen sind nicht standardmäßig vorgesehen, nicht jede Bank bietet sie von vorneherein mit an. Wird von Beginn an eine Sondertilgung vereinbart, geht das häufig zu Lasten des Zinssatzes. Daher sollten Sie sich vor Abschluss einer Baufinanzierung genau überlegen, ob Sondertilgungen realistisch sind. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft erwarten.  

      Sondertilgung: Wie funktioniert das?

      Haben Sie Geld übrig, das Sie gerne in Ihren Kredit investieren möchten, lohnt sich eine Sondertilgung. Dadurch verringert sich nicht nur Ihre Restschuld, sondern auch Ihre Laufzeit für Ihr Annuitätendarlehen. Da den Banken dadurch jedoch Zinsen verloren gehen, die Sie mit jeder Rate an die Bank zahlen, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die darf nicht mehr als ein Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Darlehenssumme ausmachen. Um günstiger sondertilgen zu können, vereinbaren Sie Sondertilgungen in Ihrem Darlehensvertrag, da kein gesetzlicher Anspruch auf eine Sondertilgung besteht. Ist es vertraglich nicht festgehalten, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die außerplanmäßige Zahlung an. 

      In der Regel können Sie zwischen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen. Bis zu fünf Prozent sind bei einigen Banken ohne Zahlung eines Zinsaufschlags möglich. Einige Anbieter gewähren auch bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme ohne einen Zinsaufschlag. Sie können mit der Bank auch vereinbaren zum Beispiel 25 Prozent der Darlehenssumme innerhalb der gesamten Zinslaufzeit als Sondertilgungen einzuzahlen. Es besteht außerdem die Möglichkeit einen festen Betrag zu verabreden, den Sie jährlich einmalig neben Ihrer monatlichen Rate einzahlen. Welche Sondertilgungsoption für Sie in Frage kommt, ist in Absprache mit den Angeboten Ihrer Bank zu klären. Nicht alle Banken bieten die genannten Optionen sowie die erwähnten Konditionen an.

      Effektivzins vergleichen

      Ob der Darlehensvertrag mit der Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung tatsächlich das günstigste Angebot ist, lässt sich am besten anhand des Effektivzinssatzes mit anderen Banken vergleichen. In einigen Fällen wurden die Mehrkosten für die Sondertilgung bereits in Form von höheren Zinssätzen verrechnet.

      Sie wollen erfahren, welche aktuellen Konditionen wir Ihnen für Ihr Annuitätendarlehen zurzeit anbieten können? Nutzen Sie unseren Bauzinsrechner.

      Was bei der Überweisung zu beachten ist

      Wann Sie Sondertilgungen überweisen können, ist in Ihrem Darlehensvertrag festgeschrieben. In der Regel werden feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen Sie die zusätzlichen Geldbeträge überweisen können. Dafür bietet es sich an, Daueraufträge auf das Konto einzurichten, auf das Sie auch die monatlichen Zahlungen vornehmen. So vergessen Sie keinen Termin. Sollten Sie einen Betrag einmal nicht fristgerecht überwiesen haben, geht er also abweichend vom vereinbarten Termin auf dem Konto ein, wird er von der Bank automatisch zurück überwiesen. Ebenso verfährt die Bank, wenn die eingezahlten Sondertilgungen den vereinbarten Höchstbetrag übersteigen.

      Was ein Kredit mit Sondertilgung mehr kostet

      Um wie viel sich der Sollzins erhöht, wenn Sondertilgungen von Anfang an in den Darlehensvertrag integriert werden, lässt sich nicht pauschal beantworten.

      Mal angenommen, Sie bitten Ihre Bank darum, Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vornehmen zu können, und dafür zahlen Sie im Gegenzug 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Mit der folgenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie viel Sie der höhere Prozentsatz letztlich kostet:

      Beispielrechnung

       Darlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
      Effektivzins2,00 % p.a.2,25 % p.a.
      Darlehenssumme200.000 €200.000 €
      Sondertilgung pro Jahr0 %5 %
      Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Monatsrate900 €900 €
      Zinskosten32.792 €37.423 €
      Mehrkosten in 10 Jahren0 €4.631 €

      Tabelle: Wie viel Sondertilgungsoptionen kosten

      Sie sehen: Selbst wenn die Bank nur 0,25 Prozent mehr Zinsen pro Jahr für die Sondertilgungsoption verlangt, kostet Sie das über 10 Jahre hinweg 4.631 Euro mehr an Zinsen, also 386 Euro pro Jahr. Wenn Sie dann nur beispielsweise 1.000 Euro pro Jahr als Sondertilgung leisten können, stellt sich die Frage, ob sich das Ganze für Sie lohnt.

      Vorteile: Kürzere Laufzeiten, niedrige Zinskosten

      Mit der oberen Beispielrechnung wurde deutlich: Sondertilgungen lohnen sich erst ab einer gewissen Höhe, und am besten wäre es natürlich, wenn Ihre Bank erst gar keine Zinsaufschläge dafür erhebt. Kommen wir nun zur anderen, positiven Seite der Sondertilgung. Mit hohen Sondertilgungen können Sie die Restlaufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich verkürzen und Ihre gesamten Zinskosten stark herabsenken. Das zeigt die nun folgende Rechnung.

      Wir gehen hier davon aus, dass Sie eine Bank finden, die Ihnen eine kostenlose Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr anbietet. Und wir nehmen an, dass Sie diese fünf Prozent auch tatsächlich jedes Jahr einzahlen. Dazu vergleichen wir ein Darlehen über 100.000 Euro mit einem effektiven Jahreszins von 2,41 Prozent, einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr.

      BedingungenDarlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
      Effektivzins2,41 p.a.2,41 p.a.
      Sondertilgung pro Jahr0 %5 %
      Anfängliche Tilgung1 %1 %
      Darlehenssumme100.000 €100.000 €
      Restschuld nach Zinsbindung88.616,05 €32.729,26 €
      Gesamtlaufzeit50 Jahre und 9 Monate13 Jahre und 8 Monate
      Zinszahlung22.804,83 €15.703,72 €

      Tabelle: Wie Sondertilgung die Restlaufzeit verkürzen

      Zahlen Sie jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro extra ein, verkürzen Sie die Darlehensdauer erheblich um 37 Jahr und einen Monat. Da Sie insgesamt 7.101,11 Euro weniger Zinsen zahlen und deshalb schneller tilgen, sinkt die Restschuld schneller. Die Differenz beläuft sich auf stattliche 55.886,79 Euro nach zehn Jahren.

      Alternativen zur Sondertilgung

      Sondertilgungsoptionen sind nicht die einzige Möglichkeit, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu werden. Für welche Variante Sie sich entscheiden, hängt stark von Ihren individuellen Voraussetzungen ab:

      • Sie würden gern monatlich direkt mehr tilgen? Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen oder durch einen Jobwechsel mehr verdienen. Dann setzen Sie die anfängliche Tilgung höher an. Empfehlenswert sind mindestens zwei, besser noch drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöht sich zwar Ihre Monatsrate, Sie tragen aber kontinuierlich mehr von der Restschuld ab.
      • Sie wissen heute schon, dass Ihnen in Kürze höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen werden und möchten diese direkt investieren? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie etwas erben, oder wenn Sie Ihr jetziges Haus verkaufen, um ein neues zu erwerben. Dann bietet sich ein variables Darlehen an. Dieses können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
      • Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft fast schon 10 Jahre lang? Gemäß § 489 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Sie können nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. Dann bringen Sie einfach alles, was Sie bis dahin nebenbei angespart haben, als Eigenkapital in die nächste Anschlussfinanzierung mit ein.
      • Sie verfügen über ein KfW Darlehen? Bei vielen KfW Darlehen sind kostenlose Sondertilgungen vorgesehen. Nutzen Sie diese Varianten, wenn in Ihrem Hauptdarlehen keine solche Option vorgesehen ist.

      Nicht sinnvoll ist es derzeit, das Ersparte statt in die Baufinanzierung in Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld zu investieren. Grund: Die Guthabenzinsen dieser Geldanlagen sind niedriger als der Sollzins Ihrer Baufinanzierung. Sie würden auf diese Weise Geld verlieren: Das Zinsplus, das Sie mit diesen Geldanlagen machen, ist geringer als der Gewinn, den Sie durch die vorzeitige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung bei den Zinskosten erzielen.

      In 3 Schritten zur Sondertilgung

      So nutzen Sie Ihr Sondertilgungsrecht

      1. Realistisch kalkulieren

        Stellen Sie sich die Frage: Wie viel Geld habe ich pro Jahr tatsächlich für Sondertilgungen übrig? Bedenken Sie dabei etwaige Sondereinkünfte, ziehen Sie aber zu erwartende Ausgaben für Urlaube, Weihnachten oder auch Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen ab. Wichtig: Seien Sie hier ehrlich zu sich selbst und kalkulieren Sie realistisch.

      2. Infos bei der Bank einholen

        Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die möglichen Sondertilgungen und lassen Sie sich genau zeigen, in welcher Höhe sie leistbar sind und was dieses Extra kostet.

      3. Rechtzeitig an bevorstehende Sondertilgung denken

        Legen Sie die geplante Summe, die Sie sondertilgen wollen, beiseite und notieren Sie sich die Termine für Ihre Sondertilgung: In der Regel ist die erste Zahlung ein Jahr Vollauszahlung des Darlehens zu begleichen. Wann die Zahlungen fällig werden, ist in Ihrem Darlehensvertrag festgehalten.  

      4. Neuen Tilgungsplan anfordern

        Lassen Sie sich nach jeder Sondertilgung einen neuen Tilgungsplan von der Bank zuschicken, um zu sehen, wie sich die Sondertilgung auf Ihre Finanzierung auswirkt. Haben Sie bereits bei der Erstfinanzierung Extrazahlungen vereinbart, erhalten Sie mit dem Tilgungsplan einen Überblick über die verbleibende Restschuld am Ende der Laufzeit, sodass Sie eine Anschlussfinanzierung besser planen können.

      Sondertilgungen mit Bedacht angehen

      Ob Sie sich für Sondertilgungen entscheiden oder nicht, ist eine reine Sache des Abwägens: Stehen Ihre geplanten Sondereinzahlungen in einem annehmbaren Verhältnis zu den Zusatzkosten, den Sondertilgungsoptionen bei Baudarlehen in Form von höheren Zinsen verursachen? Diese Frage müssen Sie ruhigen Gewissens für sich beantworten können. Unsere Spezialisten helfen ihnen dabei, die Optionen gegenzurechnen.

      Podcast: Die Auswirkungen von Sondertilgungen

      Was mit der Rate und der Restlaufzeit geschieht, wenn Sie bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen leisten – das erklärt Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Lohnen Sondertilgungen sich für Sie?

      Jeden Monat ein kleines Stückchen der Restschuld abtragen - das geht Ihnen zu langsam? Mit Sondertilgungen beschleunigen Sie das Ganze. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung setzen sich für Sie an den Taschenrechner und kalkulieren durch, was Ihre Baufinanzierung mit flexiblem Sondertilgungsrecht kosten würde. Fordern Sie für diesen Service einfach kostenlose, unverbindliche Finanzierungsvorschläge von uns an, und Sie erhalten umgehend Rückmeldung von Ihrem persönlichen Berater vor Ort.

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