Sondertilgung: Was ist das und ist sie bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Was ist Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, um diese schneller zu tilgen. Bei einer Sondertilgung zahlen Sie neben Ihrer monatlichen Rate einen bestimmten Betrag außerplanmäßig auf Ihr Darlehenskonto ein. Sondertilgungen erfolgen außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten und werden in ihrer Höhe im Vertrag festgelegt. Sie können einmalig oder regelmäßig gezahlt werden.

Welche Vorteile bieten Sondertilgungen?

Durch eine Sondertilgung können Sie jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. Möchten Sie Sondertilgungen nutzen, können Sie von vier wesentlichen Vorteilen für Ihren Hauskredit profitieren:

• Zinsen sparen: In der Regel finanzieren Sie Ihre Immobilie mit einem Annuitätendarlehen, bei dem Ihre Rate über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleibt. Jede Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn zahlen Sie zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst jedoch im Laufe der Zeit. Denn die Zinsen zahlen Sie immer nur auf die Restschuld des Darlehens, also auf das, was Sie noch bei der Bank offen haben. Da sich mit jeder Rate, die Sie zahlen, die Restschuld verringert, wird auch der Zinsanteil immer geringer. Eine Sondertilgung wird auf die Rückzahlung des Darlehens angerechnet, womit die Restschuld und damit auch Ihre Zinslast noch weiter sinkt.
• Die Laufzeit verkürzen: Sie können die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verkürzen und Ihre Zinskosten stark senken. Durch die Sondertilgung reduzieren Sie Ihre Restschuld deutlich schneller und sparen so auch den Zinsanteil der entfallenen Raten. Sie sind somit früher schuldenfrei. 
• Mehr Flexibilität bekommen: Haben Sie zusätzliche Einkünfte oder entwickelt sich Ihre Finanzsituation besser als geplant, können Sie durch die Möglichkeit zur Sondertilgung Ihren Immobilienkredit​​​​​​​​​​​​​​ wesentlich schneller tilgen.

• Die Vorfälligkeitsentschädigung verringern: Müssen Sie Ihren Baufinanzierungsvertrag früher ablösen als geplant, berechnet die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Im Vertrag festgehaltene Sondertilgungsrechte reduzieren diese. Dabei ist es egal, ob es sich um bereits gezahlte oder noch mögliche Sondertilgungen handelt: Banken müssen diese bei ihrer Berechnung berücksichtigen. Sie zahlen somit eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung als ohne Sondertilgungsrecht.

Was kostet Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist nicht bei jeder Baufinanzierung standardmäßig vorgesehen. Viele Banken bieten Sondertilgungen jedoch von vornherein an. Dann sind Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos möglich. Wird von Ihrer Bank keine kostenlose Sondertilgungsoption angeboten, können Sie diese mit in den Vertrag aufnehmen. Banken verlangen dann einen Aufschlag  auf den aktuellen Bauzins. Der Zinsaufschlag beläuft sich in der Regel auf bis zu 0,25 Prozent.

Auch für erweiteterte Sondertilgungsrechte – die es erlauben, bis zu zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung zu leisten – fällt in der Regel ein Zinsaufschlag an. 

Ist eine Sondertilgung sinnvoll?

Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank Ihnen dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Das ist inzwischen bei vielen Instituten der Fall. Durch die Extrazahlungen sind Sie schneller schuldenfrei, wie Sie im nachfolgenden Beispiel sehen.

Die Rechnung zeigt: Zahlen Sie jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro extra ein, verkürzen Sie die Darlehensdauer erheblich um 37 Jahre und einen Monat. Da Sie insgesamt 7.101,11 Euro weniger Zinsen zahlen und deshalb schneller tilgen, sinkt die Restschuld schneller. Die Differenz beläuft sich auf stattliche 55.886,79 Euro nach zehn Jahren.

Lohnt sich eine Sondertilgung mit Zinsaufschlag?

Eine Option zur Sondertilgung mit Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn Sie auch tatsächlich regelmäßig Sondertilgungen in der gewählten Höhe einzahlen können. Denn zunächst einmal wird Ihre Finanzierung durch den höheren Sollzins verteuert. Erst durch die regelmäßigen Sondertilgungen und der dadurch resultierenden Verringerung der Restschuld können Sie Ihre Zinskosten langfristig senken. Überlegen Sie also genau, ob Sie die Sondertilgungen auch leisten können.

Rechnen Sie mit einer größeren Geldmenge durch eine Erbschaft oder Schenkung und möchten diese als Sondertilgung einsetzen, sollten Sie bedenken, dass es sich hierbei um eine einmalige und keine regelmäßige Zahlung handelt. Oft rechnet sich dann ein erweitertes Sondertilgungsrecht nicht. Wählen Sie in diesem Fall eine kürzere Sollzinsbindung. Darlehen mit einer kurzen Sollzinsbindung sind meist günstiger, da der Sollzinssatz für Ihre Baufinanzierung niedriger ausfällt. Außerdem können Sie so die noch offene Restschuld am Ende der Darlehenslaufzeit zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Zudem sollten Sie einen Blick auf die aktuellen Geldmarktzinsen und die Zinsentwicklung werfen. Abhängig von deren Höhe kann es klüger sein, das Geld besser in Geldanlagen zu investieren und dort Kapital zu erwirtschaften. Dieses könnten Sie beispielsweise bei der Anschlussfinanzierung als Eigenkapital einsetzen.

Rechenbeispiel zum erweiterten Sondertilgungsrecht

Dennoch kann es natürlich auch sinnvoll sein, ein erweitertes Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Dies hängt jedoch vor allem von der vereinbarten Höhe des Zinsaufschlages ab. Mal angenommen, Sie nehmen ein Darlehen mit einer Summe von 200.000 Euro auf, bei dem Sie jeden Monat 900 Euro an die Bank zahlen. Das Darlehen läuft über zehn Jahre. Sie möchten aber auch Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vornehmen können, die Bank verlangt dafür im Gegenzug 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Die Sondertilgung erfolgt jährlich zum Jahresende. Mit der folgenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, ob sich der Zinsaufschlag für eine Sondertilgung in diesem Fall lohnt:

Die Ersparnis beträgt in diesem Fall nach zehn Jahren bei einem Darlehen mit Sondertilgung 6.244 Euro, obwohl Sie für die gesamte Laufzeit einen Zinsaufschlag von 0,25 Prozent zahlen. Durch die jährliche Sonderzahlung können Sie Ihre Zinskosten signifikant senken und haben nach Ende der Darlehenslaufzeit eine geringere Restschuld als bei einem Darlehen ohne Sondertilgung. Haben Sie dagegen keine Sondertilgung vereinbart, sind Ihre Zinskosten höher und Sie haben eine höhere Restschuld nach Laufzeitende. In diesem Rechenbeispiel lohnt sich die erweiterte Sondertilgungsoption erst dann nicht mehr, wenn der vereinbarte Effektivzins mehr als 2,69 Prozent beträgt, Sie also einen Aufschlag von über 0,69 Prozent zahlen müssen.

Berechnen Sie, ob eine Sondertilgung für Sie sinnvoll ist

Ob eine Sondertilgung in Ihrem Falle sinnvoll ist, hängt vor allem von Ihrer individuellen finanziellen Situation sowie von den Konditionen der Bank ab. Unser Tilgungsrechner zeigt Ihnen, ob und wie einkalkulierte Sondertilgungen Ihre Baufinanzierung beeinflussen.

Sie möchten bereits jetzt wissen, welche Konditionen wir Ihnen für Ihr Darlehen zurzeit anbieten können? Dann nutzen Sie unseren Darlehensrechner:

Wie hoch darf die Sondertilgung ausfallen?

• In der Regel können Sie zwischen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen. Bis zu fünf Prozent sind bei einigen Banken ohne Zahlung eines Zinsaufschlags möglich. Einige Anbieter gewähren auch bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme ohne einen Zinsaufschlag.

• Sie können mit der Bank auch vereinbaren, einen Gesamthöchstbetrag in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Kaufsumme als Sondertilgung festzuhalten. Dann haben Sie die Möglichkeit, beispielsweise 25 Prozent der Darlehenssumme innerhalb der gesamten Zinslaufzeit als Sondertilgungen einzuzahlen. Als Limit gilt ein Betrag von 30 bis 50 Prozent der Darlehenssumme.

• Es besteht außerdem die Möglichkeit, einen festen Betrag zu verabreden, den Sie jährlich einmalig neben Ihrer monatlichen Rate einzahlen. Der Höchstbetrag ist dabei je nach Kreditinstitut verschieden: So sind es beispielsweise bei der einen Bank 5.000 Euro, während Sie bei einer anderen Bank 10.000 Euro sondertilgen können.

Welche Sondertilgungsoption für Sie in Frage kommt, ist in Absprache mit den Angeboten Ihrer Bank zu klären. Nicht alle Banken bieten die genannten Optionen sowie die erwähnten Konditionen an.

Welche Bedingungen für Sondertilgungen sollten vertraglich festgehalten werden?

Die Bedingungen, um einen Kredit sondertilgen zu können, werden im Darlehensvertrag festgehalten. Wenn Banken kostenlose Sondertilgungen von vornherein anbieten, ist es wichtig diese im Vertrag festzuhalten. Dabei sollte sowohl die Summe als auch das Zahlungsintervall festgelegt werden. Folgende Möglichkeiten bestehen:

• Jährliche Sondertilgung als prozentualer Anteil an der Darlehenssumme oder
• Eine Gesamtsumme, die über die Laufzeit als Sondertilgung in das Darlehen eingezahlt werden soll.

Wird von Ihrer Bank keine kostenlose Sondertilgungsoption angeboten, können Sie diese noch mit in den Vertrag mit aufnehmen. Dies kann allerdings zu Lasten des Zinssatzes gehen und Ihren Bauzins um einige wenige Prozentpunkte erhöhen. Daher fragen Sie sich am besten auch hier vor dem Abschluss einer Hausfinanzierung: Sind Sondertilgungen für Sie realistisch und wenn ja, in welcher Höhe? Vielleicht erwarten Sie ja eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft und können so schon genau planen.

Wann und wie oft im Jahr kann ich meine Sondertilgung überweisen?

Wann Sie Sondertilgungen überweisen können, ist in Ihrem Darlehensvertrag für den Immobilienkauf festgeschrieben. In der Regel werden feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen Sie die zusätzlichen Geldbeträge überweisen können. Dabei gilt: Je früher, desto besser. Zahlen Sie Ihre Sondertilgung bereits am Anfang des Jahres, reduziert sich die Restschuld und somit auch die Zinszahlung schneller als bei einer späteren Zahlung.

Je nach Vereinbarung kann die Sondertilgung einmalig oder an mehreren Terminen im Jahr überwiesen werden. Üblicherweise beschränken die meisten Banken aber das Sondertilgungsrecht auf einen Termin pro Jahr. Verpassen Sie diesen Termin, ist eine Sondertilgung in diesem Jahr nicht mehr möglich.

Wie überweise ich meine Sondertilgung?

Um keinen Termin zu vergessen, bietet es sich an, Daueraufträge auf das Konto einzurichten, auf das Sie auch die monatlichen Zahlungen vornehmen. Geben Sie als Überweisungszweck „Sondertilgung“ sowie Ihre Vertrags- und Kundennummer an. Sollten Sie einen Betrag einmal nicht fristgerecht überwiesen haben − geht er also abweichend vom vereinbarten Termin auf dem Konto ein − wird er von der Bank automatisch zurücküberwiesen. Ebenso verfährt die Bank, wenn die eingezahlten Sondertilgungen den vereinbarten Höchstbetrag übersteigen.

Wie funktioniert Sondertilgung?

Sie können Sondertilgungen nicht einfach so leisten, vielmehr muss in Ihrem Baufinanzierungsvertrag ein so genanntes Sondertilgungsrecht festgeschrieben werden. Denn ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht. Möchten Sie dennoch eine außerplanmäßige Zahlung leisten oder möchten Sie mehr tilgen als im Vertrag vorgesehen ist, fällt in der Regel eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an. 

Erfahren Sie praktische Tipps, wie Sie in 4 Schritten zur Sondertilgung gelangen!

Weitere FAQs zur Sondertilgung

Lesen Sie im folgenden die Antworten auf einige häufig gestellten Fragen zum Thema Sondertilgung.

• Ab wann kann ich sondertilgen?

  Im Prinzip sind Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit jederzeit möglich. Wichtig ist dennoch, was im Vertrag steht. Die Bank kann nämlich auch festlegen, dass Sie beispielsweise im ersten Jahr keine Sondertilgung leisten dürfen. Deshalb: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank nicht nur die Höhe und den Zahlungsrhythmus von Sondertilgungen, sondern auch ab wann Sie diese einzahlen dürfen.

• Gibt es eine Mindestsumme für die Sondertilgung?

  Um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist es wichtig, das Sondertilgungsrecht gleich im Vertrag zu vereinbaren. Dort wird dann festgeschrieben, wie oft, zu welchem Termin und in welcher Höhe zusätzlich getilgt werden darf. Dabei können Banken auch einen Mindestbetrag verlangen, unter dem Sie nicht sondertilgen dürfen. Lässt Ihre Bank also eine Sondertilgung nicht unter einer Summe von beispielsweise 3.000 Euro zu, müssen Sie auch mindestens in dieser Höhe tilgen, ansonsten wird Ihnen die Sondertilgung verwehrt.

• Habe ich ein Recht auf Sondertilgung?

  Ein Recht auf Sondertilgung haben Sie nur, wenn dies in Ihrem Baufinanzierungsvertrag ausdrücklich festgelegt ist. Ansonsten bleibt Ihnen Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Sie können dann Ihr Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Eine größere Sondertilgung können Sie anschließend als Eigenkapital in Ihre Anschlussfinanzierung einbringen. Durch eine Umschuldung zu einer anderen Bank mit einem günstigeren Zinssatz können Sie so sogar doppelt sparen.

• Wann erfolgt die Tilgungsverrechnung nach einer Sondertilgung?

  Die Tilgungsverrechnung nach der Zahlung der Sondertilgung ist im Kreditvertrag geregelt. Hierbei gibt es üblicherweise zwei Optionen:

  • Die Tilgungsverrechnung erfolgt sofort nach der Zahlung der Sondertilgung.
  • Die Verrechnung der Sondertilgung erfolgt mit der nächsten Ratenzahlung, also je nach gewähltem Zahlungsrhythmus entweder zum Monatsende beziehungsweise zum Ersten des Folgemonats oder aber auch zum Quartalsende.

  Nach der Tilgungsverrechnung wird die Bank den Tilgungsplan Ihres Darlehens neu berechnen. Sie erhalten dann einen neuen Tilgungsplan mit den angepassten Zinszahlungen ausgehändigt.

• Lohnt sich ein erweitertes Sondertilgungsrecht?

  Wenn Sie mehr als die üblichen fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr leisten möchten, können Sie Ihr Sondertilgungsrecht bei einigen Banken erweitern auf zehn bis maximal 15 Prozent. In den meisten Fällen müssen Sie dafür aber einen Zinsaufschlag zahlen. Das kann unter Umständen teuer werden, vor allem, wenn Sie Ihr Sondertilgungsrecht dann nicht nutzen. Überlegen Sie sich deshalb genau, ob Sie das erweiterte Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen werden und ob Sie die Sonderzahlungen auch wirklich leisten können. Lassen Sie nämlich Ihre jährliche Sondertilgung aus und zahlen einen geringeren Beitrag als vorgesehen, fallen die Kosten unter Umständen höher aus als die Zinsersparnis.

• Wie wirken sich Sondertilgungen auf Zins und Tilgung aus?

  Um Ihre Baufinanzierung zu tilgen, zahlen Sie über einen festgelegten Zeitraum jeden Monat gleichbleibend hohe Raten. Diese bestehen jeweils aus einem Zins- und aus einem Tilgungsanteil, wobei der Zinsanteil am Anfang am höchsten ist und danach über die Laufzeit hinweg sinkt. Diesen Effekt können Sie durch eine Sondertilgung steigern: Durch die außerplanmäßige Zahlung verringert sich der Zinsanteil und die Tilgung steigt. Somit zahlen Sie weniger Zinsen für Ihre Finanzierung und Ihre Restschuld verringert sich schneller. Dabei gilt: Je öfter Sie Sondertilgungen in Ihren Hauskredit leisten und je höher diese sind, desto mehr profitieren Sie von diesem Vorteil.

In 4 Schritten zur Sondertilgung - So nutzen Sie Ihr Sondertilgungsrecht

Alternativen zur Sondertilgung

Sondertilgungsoptionen sind nicht die einzige Möglichkeit, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu werden. Für welche Variante Sie sich entscheiden, hängt stark von Ihren individuellen Voraussetzungen ab:

• Höhere Tilgung: Sie würden gern monatlich direkt mehr tilgen? Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen oder durch einen Jobwechsel mehr verdienen. Dann setzen Sie die anfängliche Tilgung höher an. Empfehlenswert sind mindestens zwei, besser noch drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöht sich zwar Ihre Monatsrate, Sie tragen aber kontinuierlich mehr von der Restschuld ab.
   
• Variables Darlehen: Sie wissen heute schon, dass Ihnen in Kürze höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen werden und möchten diese direkt investieren? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie etwas erben, oder wenn Sie Ihr jetziges Haus verkaufen, um ein neues zu erwerben. Dann bietet sich ein variables Darlehen an. Dieses können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
   
• Umschuldung: Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft fast schon 10 Jahre lang? Gemäß § 489 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht und dürfen nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. Sie können dann größere Sondertilgungen mit einer Umschuldung zu einer Bank mit günstigerem Zinssatz verbinden und so Ihre Sondertilgung als Eigenkapital in die nächste Anschlussfinanzierung mit einbringen.
   
• KfW-Darlehen: Bei vielen KfW Darlehen sind kostenlose Sondertilgungen vorgesehen. Nutzen Sie diese Varianten, wenn in Ihrem Hauptdarlehen keine solche Option vorgesehen ist.