0800 8833880
Mo. – Fr. 8.00 – 18.00 UhrMehr Infos

Sondertilgung: Was ist das und ist sie bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Ist es sinnvoll, eine Sondertilgung in die Baufinanzierung einzubauen? Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Erfahren Sie, wann sich eine Sondertilgung für Ihren Hauskredit anbietet und wie genau eine Sondertilgung funktioniert.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Welche Vorteile bieten Sondertilgungen?

      Durch eine Sondertilgung können Sie jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. Möchten Sie Sondertilgungen nutzen, können Sie von drei wesentlichen Vorteilen für Ihren Hauskredit profitieren:

      • Die Laufzeit verkürzen: Sie können die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verkürzen und Ihre Zinskosten stark senken. Durch die Sondertilgung reduzieren Sie Ihre Restschuld deutlich schneller und sind somit früher schuldenfrei.
      • Mehr Flexibilität bekommen: Haben Sie zusätzliche Einkünfte oder entwickelt sich Ihre Finanzsituation besser als geplant, können Sie durch die Möglichkeit zur Sondertilgung Ihren Hauskredit wesentlich schneller tilgen.

      Podcast: Wie Sie von Sondertilgungen profitieren

      Was mit der Rate und der Restlaufzeit geschieht, wenn Sie bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen leisten – das erklärt Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.
      • Die Vorfälligkeitsentschädigung verringern: Müssen Sie Ihren Baufinanzierungsvertrag früher ablösen als geplant, berechnet die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Im Vertrag festgehaltene Sondertilgungsrechte reduzieren diese. Dabei ist es egal, ob es sich um bereits gezahlte oder noch mögliche Sondertilgungen handelt: Banken müssen diese bei ihrer Berechnung berücksichtigen. Sie zahlen somit eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung als ohne Sondertilgungsrecht.

      Ist eine Sondertilgung sinnvoll?

      Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank Ihnen dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Das ist inzwischen bei vielen Instituten der Fall. Durch die Extrazahlungen sind Sie schneller schuldenfrei, wie Sie im nachfolgenden Beispiel sehen.

      Wir gehen hierbei von einer vertraglich vereinbarten kostenfreien Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr aus. Dazu vergleichen wir ein Darlehen über 100.000 Euro mit einem effektiven Jahreszins von 2,41 Prozent, einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr.

      BedingungenDarlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
      Sondertilgung pro Jahr0 %5 %
      Restschuld nach Zinsbindung88.616,05 €32.729,26 €
      Gesamtlaufzeit50 Jahre und 9 Monate13 Jahre und 8 Monate
      Zinszahlung22.804,83 €15.703,72 €
      Tabelle: 100.000 € Darlehenssumme, 1% Tilgung, 2,4 % eff. Jahreszins

      Die Rechnung zeigt: Zahlen Sie jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro extra ein, verkürzen Sie die Darlehensdauer erheblich um 37 Jahre und einen Monat. Da Sie insgesamt 7.101,11 Euro weniger Zinsen zahlen und deshalb schneller tilgen, sinkt die Restschuld schneller. Die Differenz beläuft sich auf stattliche 55.886,79 Euro nach zehn Jahren.

      Lohnt sich eine Sondertilgung mit Zinsaufschlag?

      Ob eine vertraglich vereinbarte Sondertilgungsoption sinnvoll ist, wenn Sie dafür einen Aufschlag zahlen müssen, hängt von der Höhe des Zinsaufschlages ab. Mal angenommen, Sie bitten Ihre Bank darum, Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vornehmen zu können, und dafür zahlen Sie im Gegenzug 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Die Sondertilgung erfolgt jährlich zum Jahresende. Mit der folgenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, ob sich der Zinsaufschlag für eine Sondertilgung in diesem Fall lohnt:

       Darlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
      Effektivzins2,00 % p.a.2,25 % p.a.
      Sondertilgung pro Jahr0 %5 % (10.000 €)
      Zinskosten32.792 €26.548 €
      Mehrkosten in 10 Jahren124.792 €28.548 €
      Ersparnis nach 10 Jahren0 €6.244 €

      Tabelle: 200.000 € Darlehenssumme, 900 € Monatsrate, 10 Jahre Sollzinsbindung

      Trotz Zinsaufschlag haben Sie also insgesamt Kosten von über 6.200 Euro gespart. Erst wenn der vereinbarte Effektivzins in unserem Beispiel mehr als 2,69 Prozent beträgt, Sie also einen Aufschlag von über 0,69 Prozent zahlen müssen, lohnt sich die Sondertilgungstilgungsoption nicht mehr.

      Berechnen Sie, ob eine Sondertilgung für Sie sinnvoll ist

      Ob eine Sondertilgung in Ihrem Falle sinnvoll ist, hängt also vor allem von Ihrer individuellen finanziellen Situation sowie von den Konditionen der Bank ab. Unser Tilgungsrechner zeigt Ihnen schon einmal vorab, ob und wie einkalkulierte Sondertilgungen Ihre Baufinanzierung beeinflussen.

      Sie möchten bereits jetzt wissen, welche Konditionen wir Ihnen für Ihr Annuitätendarlehen zurzeit anbieten können? Dann nutzen Sie unseren Bauzinsrechner:

      190000
      500001000000

      Wie hoch darf die Sondertilgung ausfallen?

      • In der Regel können Sie zwischen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen. Bis zu fünf Prozent sind bei einigen Banken ohne Zahlung eines Zinsaufschlags möglich. Einige Anbieter gewähren auch bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme ohne einen Zinsaufschlag.
      • Sie können mit der Bank auch vereinbaren, einen Gesamthöchstbetrag in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Kaufsumme als Sondertilgung festzuhalten. Dann haben Sie die Möglichkeit, beispielsweise 25 Prozent der Darlehenssumme innerhalb der gesamten Zinslaufzeit als Sondertilgungen einzuzahlen. Als Limit gilt ein Betrag von 30 bis 50 Prozent der Darlehenssumme.
      • Es besteht außerdem die Möglichkeit, einen festen Betrag zu verabreden, den Sie jährlich einmalig neben Ihrer monatlichen Rate einzahlen. Der Höchstbetrag ist dabei je nach Kreditinstitut verschieden: So sind es beispielsweise bei der einen Bank 5.000 Euro, während Sie bei einer anderen Bank 10.000 Euro sondertilgen können.

      Welche Sondertilgungsoption für Sie in Frage kommt, ist in Absprache mit den Angeboten Ihrer Bank zu klären. Nicht alle Banken bieten die genannten Optionen sowie die erwähnten Konditionen an.

      Welche Bedingungen gibt es für Sondertilgungen?

      Die Bedingungen, um einen Kredit sondertilgen zu können, werden im Darlehensvertrag festgehalten. Sondertilgungen sind nicht bei jeder Baufinanzierung standardmäßig vorgesehen, viele Banken bieten sie jedoch von vornherein mit an. Wichtig ist, diese im Vertrag zu fixieren und dabei sowohl die Summe als auch das Zahlungsintervall festzulegen. Folgende Bedingungen können Sie dabei festlegen:

      • Jährliche Sondertilgung als prozentualer Anteil an der Darlehenssumme oder
      • Eine Gesamtsumme, die über die Laufzeit als Sondertilgung in das Darlehen eingezahlt werden soll.

      Möchten Sie mehr tilgen als vorgesehen, fällt eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Denn durch die höhere Sondertilgung entgehen der Bank Zinsen, die Sie Ihnen dann als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt.

      Wird von Ihrer Bank keine kostenlose Sondertilgungsoption angeboten, können Sie diese noch mit in den Vertrag mit aufnehmen. Dies kann allerdings zu Lasten des Zinssatzes gehen und Ihren Bauzins um einige wenige Prozentpunkte erhöhen. Daher fragen Sie sich am besten auch hier vor dem Abschluss einer Baufinanzierung: Sind Sondertilgungen für Sie realistisch und wenn ja, in welcher Höhe? Vielleicht erwarten Sie ja eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft und können so schon genau planen.

      Effektivzins vergleichen

      Ob der Darlehensvertrag mit der Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung tatsächlich das günstigste Angebot ist, lässt sich am besten anhand des Effektivzinssatzes mit anderen Banken vergleichen. In einigen Fällen wurden die Mehrkosten für die Sondertilgung bereits in Form von höheren Zinssätzen verrechnet.

      Wann und wie oft im Jahr kann ich meine Sondertilgung überweisen?

      Wann Sie Sondertilgungen überweisen können, ist in Ihrem Darlehensvertrag festgeschrieben. In der Regel werden feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen Sie die zusätzlichen Geldbeträge überweisen können. Dabei gilt: Je früher, desto besser. Zahlen Sie Ihre Sondertilgung bereits am Anfang des Jahres, reduziert sich die Restschuld und somit auch die Zinszahlung schneller als bei einer späteren Zahlung.

      Je nach Vereinbarung kann die Sondertilgung einmalig oder an mehreren Terminen im Jahr überwiesen werden. Üblicherweise beschränken die meisten Banken aber das Sondertilgungsrecht auf einen Termin pro Jahr. Verpassen Sie diesen Termin, ist eine Sondertilgung in diesem Jahr nicht mehr möglich.

      Wird die Sonderzahlung nicht pünktlich geleistet, verfällt Ihr Sondertilgungsrecht für das laufende Jahr. Nicht geleistete Sonderzahlungen können auch nicht auf das Folgejahr übertragen werden.

      Um keinen Termin zu vergessen, bietet es sich an, Daueraufträge auf das Konto einzurichten, auf das Sie auch die monatlichen Zahlungen vornehmen. Geben Sie als Überweisungszweck „Sondertilgung“ sowie Ihre Vertrags- und Kundennummer an. Sollten Sie einen Betrag einmal nicht fristgerecht überwiesen haben − geht er also abweichend vom vereinbarten Termin auf dem Konto ein − wird er von der Bank automatisch zurücküberwiesen. Ebenso verfährt die Bank, wenn die eingezahlten Sondertilgungen den vereinbarten Höchstbetrag übersteigen.

      Wie funktioniert Sondertilgung?

      Sie können Sondertilgungen nicht einfach so leisten, vielmehr muss in Ihrem Baufinanzierungsvertrag ein so genanntes Sondertilgungsrecht festgeschrieben werden. Denn ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht. Möchten Sie dennoch eine außerplanmäßige Zahlung leisten, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

      Kein Sondertilgungsrecht bei Volltilgerdarlehen

      Haben Sie ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen, können Sie in der Regel keine Sondertilgungen Ihrer Darlehenssumme vornehmen. Denn dadurch würde sich Ihre vertraglich festgelegte Laufzeit verändern, mit der Ihre monatliche Rate festgelegt wurde. Einige Banken gewähren dennoch in Ausnahmefällen ein Sondertilgungsrecht, sprechen Sie dazu mit Ihrer Bank oder Ihrem Berater.

      Weitere FAQs zur Sondertilgung

      Lesen Sie im folgenden die Antworten auf einige häufig gestellten Fragen zum Thema Sondertilgung.

      • Ab wann kann ich sondertilgen?

        Im Prinzip sind Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit jederzeit möglich. Wichtig ist dennoch, was im Vertrag steht. Die Bank kann nämlich auch festlegen, dass Sie beispielsweise im ersten Jahr keine Sondertilgung leisten dürfen. Deshalb: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank nicht nur die Höhe und den Zahlungsrhythmus von Sondertilgungen, sondern auch ab wann Sie diese einzahlen dürfen.

      • Gibt es eine Mindestsumme für die Sondertilgung?

        Um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist es wichtig, das Sondertilgungsrecht gleich im Vertrag zu vereinbaren. Dort wird dann festgeschrieben, wie oft, zu welchem Termin und in welcher Höhe zusätzlich getilgt werden darf. Dabei können Banken auch einen Mindestbetrag verlangen, unter dem Sie nicht sondertilgen dürfen. Lässt Ihre Bank also eine Sondertilgung nicht unter einer Summe von beispielsweise 3.000 Euro zu, müssen Sie auch mindestens in dieser Höhe tilgen, ansonsten wird Ihnen die Sondertilgung verwehrt.

      • Wann erfolgt die Tilgungsverrechnung nach einer Sondertilgung?

        Die Tilgungsverrechnung nach der Zahlung der Sondertilgung ist im Kreditvertrag geregelt. Hierbei gibt es üblicherweise zwei Optionen:

        • Die Tilgungsverrechnung erfolgt sofort nach der Zahlung der Sondertilgung.
        • Die Verrechnung der Sondertilgung erfolgt mit der nächsten Ratenzahlung, also je nach gewähltem Zahlungsrhythmus entweder zum Monatsende beziehungsweise zum Ersten des Folgemonats oder aber auch zum Quartalsende.

        Nach der Tilgungsverrechnung wird die Bank den Tilgungsplan Ihres Darlehens neu berechnen. Sie erhalten dann einen neuen Tilgungsplan mit den angepassten Zinszahlungen ausgehändigt.

      • Lohnt sich ein erweitertes Sondertilgungsrecht?

        Wenn Sie mehr als die üblichen fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr leisten möchten, können Sie Ihr Sondertilgungsrecht bei einigen Banken erweitern auf zehn bis maximal 15 Prozent. In den meisten Fällen müssen Sie dafür aber einen Zinsaufschlag zahlen. Das kann unter Umständen teuer werden, vor allem, wenn Sie Ihr Sondertilgungsrecht dann nicht nutzen. Überlegen Sie sich deshalb genau, ob Sie das erweiterte Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen werden und ob Sie die Sonderzahlungen auch wirklich leisten können. Lassen Sie nämlich Ihre jährliche Sondertilgung aus und zahlen einen geringeren Beitrag als vorgesehen, fallen die Kosten unter Umständen höher aus als die Zinsersparnis.

      • Wie wirken sich Sondertilgungen auf Zins und Tilgung aus?

        Um Ihre Baufinanzierung zu tilgen, zahlen Sie über einen festgelegten Zeitraum jeden Monat gleichbleibend hohe Raten. Diese bestehen jeweils aus einem Zins- und aus einem Tilgungsanteil, wobei der Zinsanteil am Anfang am höchsten ist und danach über die Laufzeit hinweg sinkt. Diesen Effekt können Sie durch eine Sondertilgung steigern: Durch die außerplanmäßige Zahlung verringert sich der Zinsanteil und die Tilgung steigt. Somit zahlen Sie weniger Zinsen für Ihre Finanzierung und Ihre Restschuld verringert sich schneller. Dabei gilt: Je öfter Sie Sondertilgungen in Ihren Hauskredit leisten und je höher diese sind, desto mehr profitieren Sie von diesem Vorteil.

      Alternativen zur Sondertilgung

      Sondertilgungsoptionen sind nicht die einzige Möglichkeit, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu werden. Für welche Variante Sie sich entscheiden, hängt stark von Ihren individuellen Voraussetzungen ab:

      • Sie würden gern monatlich direkt mehr tilgen? Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen oder durch einen Jobwechsel mehr verdienen. Dann setzen Sie die anfängliche Tilgung höher an. Empfehlenswert sind mindestens zwei, besser noch drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöht sich zwar Ihre Monatsrate, Sie tragen aber kontinuierlich mehr von der Restschuld ab.
         
      • Sie wissen heute schon, dass Ihnen in Kürze höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen werden und möchten diese direkt investieren? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie etwas erben, oder wenn Sie Ihr jetziges Haus verkaufen, um ein neues zu erwerben. Dann bietet sich ein variables Darlehen an. Dieses können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
         
      • Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft fast schon 10 Jahre lang? Gemäß § 489 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Sie können nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. Dann bringen Sie einfach alles, was Sie bis dahin nebenbei angespart haben, als Eigenkapital in die nächste Anschlussfinanzierung mit ein.
         
      • Sie verfügen über ein KfW Darlehen? Bei vielen KfW Darlehen sind kostenlose Sondertilgungen vorgesehen. Nutzen Sie diese Varianten, wenn in Ihrem Hauptdarlehen keine solche Option vorgesehen ist.

      Nicht sinnvoll ist es derzeit, das Ersparte statt in die Baufinanzierung in Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld zu investieren. Grund: Die Guthabenzinsen dieser Geldanlagen sind niedriger als der Sollzins Ihrer Baufinanzierung. Sie würden auf diese Weise Geld verlieren: Das Zinsplus, das Sie mit diesen Geldanlagen machen, ist geringer als der Gewinn, den Sie durch die vorzeitige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung bei den Zinskosten erzielen.

      In 4 Schritten zur Sondertilgung - So nutzen Sie Ihr Sondertilgungsrecht

      1. Realistisch kalkulieren

        Stellen Sie sich die Frage: Wie viel Geld habe ich pro Jahr tatsächlich für Sondertilgungen übrig? Bedenken Sie dabei etwaige Sondereinkünfte, ziehen Sie aber zu erwartende Ausgaben für Urlaube, Weihnachten oder auch Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen ab. Wichtig: Seien Sie hier ehrlich zu sich selbst und kalkulieren Sie realistisch.

      2. Infos bei der Bank einholen

        Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die möglichen Sondertilgungen und lassen Sie sich genau zeigen, in welcher Höhe sie leistbar sind und was dieses Extra kostet.

      3. Rechtzeitig an bevorstehende Sondertilgung denken

        Legen Sie die geplante Summe, die Sie sondertilgen wollen, beiseite und notieren Sie sich die Termine für Ihre Sondertilgung: In der Regel ist die erste Zahlung ein Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens zu begleichen. Wann die Zahlungen fällig werden, ist in Ihrem Darlehensvertrag festgehalten.  

      4. Neuen Tilgungsplan anfordern

        Lassen Sie sich nach jeder Sondertilgung einen neuen Tilgungsplan von der Bank zuschicken, um zu sehen, wie sich die Sondertilgung auf Ihre Finanzierung auswirkt. Haben Sie bereits bei der Erstfinanzierung Extrazahlungen vereinbart, erhalten Sie mit dem Tilgungsplan einen Überblick über die verbleibende Restschuld am Ende der Laufzeit, sodass Sie eine Anschlussfinanzierung besser planen können.

      Nutzen Sie das Baukindergeld zur Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung. Familien erhalten für den Erwerb von Wohneigentum 1.200 Euro pro Kind und Jahr – und das zehn Jahre lang.

      Sondertilgung: Alles Wichtige auf einen Blick

      Das Sondertilgungsrecht ist ein wichtiger Baustein in Ihrem Darlehensvertrag. Wir haben die wichtigsten Fakten hier noch einmal für Sie zusammengefasst:

      • Mit Sondertilgungen können Sie Ihren Immobilienkredit schneller abzahlen und sind somit früher schuldenfrei.
      • Das Recht auf Sondertilgung muss im Kreditvertrag schriftlich fixiert werden. Halten Sie dabei sowohl die Höhe der Sondertilgung als auch das Zahlungsintervall und den Zahlungstermin fest.
      • Sie können einen festen Prozentsatz, eine jährliche Summe oder einen Gesamthöchstbetrag in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Kaufsumme als Sondertilgung vereinbaren.
      • Viele Banken bieten kostenlos eine Sondertilgungsoption an. Ist das nicht der Fall, muss ein Zinsaufschlag gezahlt werden, der wiederum zu einem höheren Bauzinssatz führt.  
      • Erweiterte Sondertilgungsrechte sollten gut abgewogen werden. Auch diese Option müssen Sie mit einem Zinsaufschlag erkaufen und verteuern somit Ihren Kredit.

      Lohnen Sondertilgungen sich für Sie?

      Jeden Monat ein kleines Stückchen der Restschuld abtragen - das geht Ihnen zu langsam? Mit Sondertilgungen beschleunigen Sie das Ganze. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung setzen sich für Sie an den Taschenrechner und kalkulieren durch, was Ihre Baufinanzierung mit flexiblem Sondertilgungsrecht kosten würde. Fordern Sie für diesen Service einfach kostenlose, unverbindliche Finanzierungsvorschläge von uns an, und Sie erhalten umgehend Rückmeldung von Ihrem persönlichen Berater vor Ort.

      Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos
      Baufinanzierungsrechner
      Rechnen Sie's mal durch

      Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.

      Hier finden Sie unsere Rechner im Überblick:

      Finanzierung
      Ihr Kredit für Ihre Wünsche

      Ob Sie eine neue Küche oder ein ganzes Haus finanzieren wollen – gemeinsam machen wir es nicht nur möglich, sondern auch günstig.

      Alle Infos von Autokredit bis Zinsprognose:

      Finanzlexikon
      Finanzbegriffe verstehen

      Ausführliche Artikel liefern Hintergrundinfos rund um die wichtigsten Finanzthemen.

      Fachbegriffe so kurz wie möglich erklärt:

      Zufrieden? So bewerten andere Kunden den Dr. Klein Service.
      Alle Kundenbewertungen im Überblick
      Wir haben unserer Kunden befragt.
      Kundenbewertung
      /5
      Kundenempfehlung
      0,00%
      würden uns empfehlen