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Durch Sondertilgung die Baufinanzierung schneller abbezahlen - wann ist das sinnvoll?

Gut abwägen ist hier gefragt: Sondertilgungsoptionen erhöhen den Sollzins

Als Immobilienbesitzer möchten Sie die Restschuld Ihrer Baufinanzierung möglichst zügig reduzieren. Monat für Monat tragen Sie bereits mit jeder Ratenzahlung dazu bei. Doch das dauert. Schneller geht's mit Sondertilgungen: Damit können Sie jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. So beschleunigen Sie die Rückzahlung und senken die Zinskosten.

Aber: Sondertilgungen sind nicht standardmäßig vorgesehen, nicht jede Bank bietet sie von vorneherein mit an. Außerdem sind sie meist mit Extra-Kosten verbunden. Sie erhöhen den Sollzins, und das gilt über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung hinweg, also mehrere Jahre lang.

Allerdings bieten Sondertilgungen ein hohes Einsparpotenzial: Regelmäßige Extra-Einzahlungen senken die gesamten Zinskosten ungemein. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche Überlegungen hinsichtlich der Sondertilgungsmöglichkeiten relevant sind und stellen mit Beispielrechnungen die Vor- und Nachteile dar.

Welcher Sondertilgungs-Typ sind Sie?

Voraussetzungen für die Sondertilgung

Hand aufs Herz: Wenn Sie jedes Jahr ein paar tausend Euro übrig haben, woran denken Sie zuerst? An die Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung, oder nicht vielleicht doch eher an den nächsten Sommerurlaub?

Das klingt banal, aber genau diese Überlegung ist entscheidend, wenn es um das Thema Sondertilgung geht. Tatsache ist: In der Praxis nehmen nur sehr wenige Kreditnehmer diese Möglichkeit wahr. Meist wird das Geld anderweitig benötigt, und gut leben möchte man schließlich auch. Die nachfolgenden Überlegungen sollen Ihnen dabei behilflich sein, den richtigen Weg zu finden.

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Höherer Sollzins durch Sondertilgung - großer Unterschied in Euro

Sondertilgungen können Sie in der Regel ein Mal pro Jahr leisten, und zwar in einer Höhe von 5 bis maximal 10 Prozent. Bei manchen Banken sind sie kostenlos und von Beginn an inklusive, andere Anbieter verlangen dafür einen höheren Sollzins und bauen diese Optionen nur auf Nachfrage in den Vertrag ein.

Um wie viel sich der Sollzins erhöht, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Mal angenommen, Sie bitten Ihre Bank darum, Sondertilgungsoptionen in Höhe von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vornehmen zu können, und dafür zahlen Sie im Gegenzug 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Mit der folgenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie viel Sie das insgesamt kostet:
  

Variante 1: Zinssatz bei 2,00% p.a.

Variante 2: Zinssatz bei 2,25% p.a.

Darlehenssumme

200.000€

200.000€

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Zinssatz

2,00% p.a.

2,25% p.a.

Monatsrate

900€

900€

Ergebnisse:

Zinskosten

32.792€

37.423€

Sie sehen hier: Selbst, wenn die Bank nur 0,25 Prozent mehr Zinsen pro Jahr für die Sondertilgungsoption verlangt, kostet Sie das über 10 Jahre hinweg 4.631 Euro mehr, also 386 Euro pro Jahr. Wenn Sie dann nur beispielsweise 1.000 Euro pro Jahr als Sondertilgung leisten können, ist die Frage, ob sich das Ganze für Sie lohnt.

Andererseits: Hohe Sondertilgungen verkürzen Laufzeit und senken Zinskosten

Mit der oberen Beispielrechnung wurde deutlich: Sondertilgungen lohnen sich erst ab einer gewissen Höhe, und am besten wäre es natürlich, wenn Ihre Bank erst gar keine Zinsaufschläge dafür erhebt. Kommen wir nun zur anderen, positiven Seite der Medaille "Sondertilgung".

Mit hohen Sondertilgungen können Sie die Restlaufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich verkürzen und Ihre gesamten Zinskosten stark herabsenken. Das zeigt die nun folgende Rechnung. Wir gehen hier davon aus, dass Sie eine Bank finden, die Ihnen eine kostenlose Sondertilgung von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr anbietet. Und wir nehmen an, dass Sie diese 5 Prozent auch tatsächlich jedes Jahr einzahlen.
 

Baufinanzierung ohne Sondertilgung

Baufinanzierung mit Sondertilgung

Darlehenssumme

100.000€

100.000€

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Sollzins

2,41%

2,41%

Tilgung

1%

1%

Jährliche Sondertilgung

keine während der Zinsbindung

während der Zinsbindung jedes Jahr 5% pro Jahr (5.000€)

Ergebnisse:

Restlaufzeit bei gleichbleibenden Konditionen

51 Jahre und 3 Monate

14 Jahre und 5 Monate

Restschuld nach 10 Jahren

88.616,05€

32.729,26€

Fazit: Zahlen Sie jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro extra ein, verkürzen Sie die Darlehensdauer erheblich um 36 Jahre und 10 Monate. Da Sie insgesamt weniger Zinsen zahlen und deshalb schneller tilgen,, sinkt die Restschuld schneller. Die Differenz beläuft sich auf stattliche 55.886,79 Euro.

Was tun mit übrigem Geld? Sinnvolle Alternativen zur Sondertilgung

Obwohl Sie monatlich einen hohen Betrag in Ihre Baufinanzierung investieren, haben Sie noch Geld übrig? Sondertilgungsoptionen sind nicht die einzige Möglichkeit, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu werden. Für welche Variante Sie sich entscheiden, hängt stark von Ihren individuellen Voraussetzungen ab:

  • Sie würden gern monatlich direkt mehr tilgen? Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen oder durch einen Jobwechsel mehr verdienen. Dann setzen Sie die anfängliche Tilgung höher an. Empfehlenswert sind mindestens zwei, besser noch drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöht sich zwar Ihre Monatsrate, Sie tragen aber kontinuierlich mehr von der Restschuld ab.
     
  • Sie wissen heute schon, dass Ihnen in Kürze höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen werden und möchten diese direkt investieren? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie etwas erben, oder wenn Sie Ihr jetziges Haus verkaufen, um ein neues zu erwerben. Dann bietet sich ein variables Darlehen an. Dieses können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
     
  • Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft fast schon 10 Jahre lang? Gemäß §489 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Sie können nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. Dann bringen Sie einfach alles, was Sie bis dahin nebenbei angespart haben, als Eigenkapital in die nächste Anschlussfinanzierung mit ein.
     
  • Sie verfügen über ein KfW Darlehen? Hier sind Sondertilgungen ohnehin jederzeit kostenlos möglich. Nutzen Sie diese Variante, wenn in Ihrem Hauptdarlehen keine solche Option vorgesehen ist.
     

Nicht sinnvoll ist es derzeit, das Ersparte statt in die Baufinanzierung in Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld zu investieren. Grund: Die Guthabenzinsen dieser Geldanlagen sind niedriger als der Sollzins Ihrer Baufinanzierung. Sie würden auf diese Weise Geld verlieren: Das Zinsplus, das Sie mit diesen Geldanlagen machen, ist geringer als der Gewinn, den Sie durch die vorzeitige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung bei den Zinskosten erzielen.

So gehen Sie vor, wenn Sie Sondertilgungen leisten wollen

  1. Stellen Sie sich die Frage: Wie viel Geld habe ich pro Jahr tatsächlich für Sondertilgungen übrig? Bedenken Sie dabei etwaige Sondereinkünfte, ziehen Sie aber zu erwartende Ausgaben für Urlaube, Weihnachten oder auch Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen ab. Wichtig: Seien Sie hier ehrlich zu sich selbst und kalkulieren Sie realistisch.
     
  2. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die möglichen Sondertilgungen und lassen Sie sich genau zeigen, in welcher Höhe sie leistbar sind und was dieses Extra kostet.
     
  3. Legen Sie die geplante Summe beiseite und stellen Sie sich einen Wecker: Innerhalb von 12 Monaten nach Vollauszahlung der Darlehenssumme müssen Sie die erste Sondertilgung leisten, sonst verfällt die Option für das erste Jahr, und Sie können erst im zweiten Jahr wieder tätig werden. Wann genau Sie die Sonderzahlung innerhalb der ersten zwölf Monate überweisen, ist Ihnen überlassen. Bedenken Sie aber: Je früher, desto besser, denn sie wird direkt mit der Restschuld verrechnet, was sofort den Zinsanteil Ihrer kommenden Rate absenkt.

Lassen Sie sich bei Fragen rund um die Sondertilgung und weitere Extras beraten

Das Baufinanzierungsdarlehen exakt nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten, ist schon ein kleines Puzzle-Spiel. Jeder Hauskäufer möchte eine möglichst flexible Baufinanzierung haben, und da gehören Extras wie kostenlose Sondertilgungen natürlich dazu. Allerdings lässt sich oft nur schwer überblicken, welchen Effekt Sondertilgungen haben.

Wie funktionieren Sondertilgungen bei Baufinanzierungen?

Was mit der Rate und der Restlaufzeit geschieht, wenn Sie bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen leisten - das erklärt Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump.

Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

Noch mehr Fragen zur Sondertilgung? Unsere Finanzberater vor Ort gibt es nicht nur im Radio - sie stehen Ihnen natürlich auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Nutzen Sie unseren kostenlosen, unverbindlichen Service und lassen Sie sich umfassend beraten.

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