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Sondertilgung: Wann sind Sondertilgungsoptionen sinnvoll für eine Baufinanzierung?

Schnellere Rückzahlung, aber höhere Zinsen - das bringen Sondertilgungen

In vielen Hauskauf-Ratgebern wird pauschal zu flexiblen Sondertilgungsoptionen geraten - dabei ist die Frage, ob sie wirklich in jedem Fall sinnvoll sind, gar nicht so einfach zu beantworten. Unter dem Begriff "Sondertilgung" versteht man die Möglichkeit, bei einem Kredit außerplanmäßige Zahlungen leisten zu können, was zu einer schnelleren Ablösung des Darlehens führt. Ein großer Vorteil, weil dadurch gleichzeitig die gesamten Zinskosten der Finanzierung sinken. Trotzdem sollten Sie genau abwägen, ob Sie diese Option zur Sondertilgung wirklich benötigen - sie kostet nämlich auch: Die Banken lassen sie sich meist durch einen höheren Sollzins bezahlen. Und der gilt schließlich für die gesamte Dauer der Sollzinsbindung - dies muss man sich dabei vor Augen führen.

Welche Darlehen Sondertilgungen ermöglichen

Voraussetzungen für die Sondertilgung

Wenn Sie beispielsweise erben, eine Versicherung oder einen Sparvertrag ausbezahlt bekommen, können Sie das frei werdende Geld als Sondertilgung in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen.

Kein Problem bei variablen Darlehen, beim Bausparen und einigen KfW Darlehen - hier haben Sie von vornherein die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter Höhe zu leisten.

Anders sieht das im Zusammenhang mit Baufinanzierungen aus: Dabei müssen Sie die Bedingungen für eine Sondertilgung im Vorfeld mit dem Kreditinstitut extra schriftlich vereinbaren.

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Wie funktionieren Sondertilgungen bei Baufinanzierungen?

Was mit der Rate und der Restlaufzeit geschieht, wenn Sie bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen leisten - das erklärt Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump.

Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

Bei einem Darlehen von 100.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung, einem effektiven Jahreszins von 2,41 Prozent und 1 Prozent Tilgung ergibt sich eine Restschuld von 88.616,05 Euro. Die Gesamtlaufzeit des Darlehens beträgt rechnerisch 51 Jahre und 3 Monate, wenn man von gleichbleibenden Konditionen ausgeht.

Nutzt der Kunde jedoch sein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 Prozent aus, beträgt die Restschuld nach Ablauf von 10 Jahren lediglich noch 32.729,26 Euro. Die Gesamtlaufzeit bei gleichbleibenden Konditionen reduziert sich auf 14 Jahre und 5 Monate.

Fazit: Mit der Nutzung der Sondertilgung wird die Darlehensdauer deutlich verkürzt, und die verbleibende Restschuld wird von 88.616,05 Euro auf 32.729,26 Euro verringert. Dies ergibt eine Differenz von 55.886,79 Euro.

Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, welche Sondertilgungsoptionen sie Ihnen zur Baufinanzierung bietet. Im Finanzierungsvertrag sollte dann schriftlich festgehalten werden, wie viele Sondertilgungen Sie pro Jahr in welcher Höhe leisten dürfen. Üblich sind drei bis fünf Sonderzahlungen in einer Höhe von insgesamt bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

Achten Sie dabei insbesondere darauf, dass Sie diese Sonderzahlungen kostenlos leisten können - manche Kreditinstitute verlangen hierfür einmalig einen Aufschlag. Und prüfen Sie genau: In welchem Umfang erhöht die Bank durch diesen Zusatzservice den jährlichen Sollzins?

Eines vorweg: In der Praxis nehmen nur sehr wenige Kreditnehmer das Recht auf Sondertilgung wahr. Der Hauptgrund dafür liegt in den fehlenden Eigenmitteln für die Sonderzahlungen.

Die erste Frage lautet also: Wie viele Sondereinkünfte (zum Beispiel Erbschaften, Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld) erwarten Sie in der nächsten Zeit? Und wie realistisch ist es, dass Sie diese Geldmittel überhaupt in die Finanzierung stecken möchten? Oft gönnt man sich von Überschüssen gern was, sei es ein Urlaub oder auch mal eine neue Einrichtung. Seien Sie hier ehrlich zu sich selbst.

Denn wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass Sondertilgungsoptionen gar nicht so dringend benötigt werden, dann lieber darauf verzichten, vom niedrigeren Zins profitieren und überschüssige Gelder beispielsweise in Anlagen wie Tagesgeld stecken. Hier bekommen Sie aktuell zwar auch nur etwa ein Prozent Haben-Zinsen pro Jahr, damit übersteigt die Tagesgeld-Rendite aber immer noch den Zinsaufschlag bei der Baufinanzierung, den Sie aufgrund der flexiblen Sondertilgungsmöglichkeit zu leisten hätten.

Es besteht also die Möglichkeit, dass Sie mit der Sondertilgung letztlich Minus machen, obwohl Sie ursprünglich damit sparen wollten. 

Wenn Sie keine Sondereinkünfte erwarten, aber Ihre Restschuld schnell verringern wollen, ist es vielleicht auch eine Option bei der Baufinanzierung eine höhere Tilgung zu wählen. Kreditnehmer, die einen hohen Tilgungssatz wählen und ihren Kredit auf diese Weise schnell zurückzahlen, erhalten von einigen Banken einen Zinsrabatt auf ihren Immobilienkredit.

Lassen Sie sich bei Fragen rund um die Sondertilgung und weitere Extras beraten

Das Baufinanzierungsdarlehen exakt nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten, ist schon ein kleines Puzzle-Spiel. Jeder Hauskäufer möchte seine Baufinanzierung möglichst flexibel gestalten, und da gehören Extras wie kostenlose Sondertilgungen natürlich dazu. Allerdings lässt sich oft nur schwer überblicken, welche versteckten Kosten damit einhergehen, wie in diesem Fall der erhöhte Sollzins. 

Wenn Sie in diesen Dingen unsicher sind, stehen Ihnen unsere Finanzberater vor Ort  gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Unser Service ist natürlich kostenlos und unverbindlich.

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