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Sondertilgung: Schneller fertig mit der Baufinanzierung

Ist es sinnvoll, Sondertilgungsmöglichkeiten in die Baufinanzierung einzubauen? Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wann sich eine Sondertilgung anbietet und wann nicht.

Introbild zum Thema Sondertilgung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Welcher Sondertilgungs-Typ sind Sie?

      Achten Sie darauf, dass Ihr Kreditvertrag Sondertilgungen ermöglicht – dazu wird in vielen Baufinanzierungsratgebern pauschal geraten. Doch mal Hand aufs Herz: Wenn Sie jedes Jahr ein paar tausend Euro übrig haben, woran denken Sie zuerst? An die Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung, oder nicht vielleicht doch eher an den nächsten Sommerurlaub? Das klingt banal, aber genau diese Überlegung ist entscheidend, wenn es um das Thema Sondertilgung geht. Tatsache ist: In der Praxis nehmen nur sehr wenige Kreditnehmer diese Möglichkeit wahr. Meist wird das Geld anderweitig benötigt, und gut leben möchte man schließlich auch. Die nachfolgenden Überlegungen sollen Ihnen dabei behilflich sein, den richtigen Weg zu finden.

      Wozu Sondertilgungen gut sind

      Als Immobilienbesitzer möchten Sie die Restschuld Ihrer Baufinanzierung möglichst zügig reduzieren. Monat für Monat tragen Sie bereits mit jeder Ratenzahlung dazu bei. Doch das dauert. Schneller geht's mit Sondertilgungen: Damit können Sie jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. So beschleunigen Sie die Rückzahlung und senken die Zinskosten. Aber: Sondertilgungen sind nicht standardmäßig vorgesehen, nicht jede Bank bietet sie von vorneherein mit an.

      Außerdem sind sie meist mit Extra-Kosten verbunden. Sie erhöhen den Sollzins, und das gilt über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung hinweg, also mehrere Jahre lang. Allerdings bieten Sondertilgungen ein hohes Einsparpotenzial: Regelmäßige Extra-Einzahlungen senken die gesamten Zinskosten ungemein.

      Was ein Kredit mit Sondertilgung mehr kostet

      Sondertilgungen können Sie in der Regel ein Mal pro Jahr leisten, und zwar in einer Höhe von 5 bis maximal 10 Prozent. Bei manchen Banken sind sie kostenlos und von Beginn an inklusive, andere Anbieter verlangen dafür einen höheren Sollzins und bauen diese Optionen nur auf Nachfrage in den Vertrag ein. Um wie viel sich der Sollzins erhöht, lässt sich nicht pauschal beantworten.

      Mal angenommen, Sie bitten Ihre Bank darum, Sondertilgungsoptionen in Höhe von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vornehmen zu können, und dafür zahlen Sie im Gegenzug 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Mit der folgenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie viel Sie der höhere Prozentsatz letztlich kostet:

      Beispielrechnung

       Variante 1: Zinssatz bei 2,00 % p.a.Variante 2: Zinssatz bei 2,25 % p.a.
      Effektivzins2,00 % p.a.2,25 % p.a.
      Darlehenssumme200.000 €200.000 €
      Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Monatsrate900 €900 €
      Zinskosten32.792 €37.423 €

      Tabelle: Wie viel Sondertilgungsoptionen kosten

      Sie sehen: Selbst wenn die Bank nur 0,25 Prozent mehr Zinsen pro Jahr für die Sondertilgungsoption verlangt, kostet Sie das über 10 Jahre hinweg 4.631 Euro mehr an Zinsen, also 386 Euro pro Jahr. Wenn Sie dann nur beispielsweise 1.000 Euro pro Jahr als Sondertilgung leisten können, stellt sich die Frage, ob sich das Ganze für Sie lohnt.

      Vorteile: Kürzere Laufzeiten, niedrige Zinskosten

      Mit der oberen Beispielrechnung wurde deutlich: Sondertilgungen lohnen sich erst ab einer gewissen Höhe, und am besten wäre es natürlich, wenn Ihre Bank erst gar keine Zinsaufschläge dafür erhebt. Kommen wir nun zur anderen, positiven Seite der Sondertilgung. Mit hohen Sondertilgungen können Sie die Restlaufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich verkürzen und Ihre gesamten Zinskosten stark herabsenken. Das zeigt die nun folgende Rechnung.

      Wir gehen hier davon aus, dass Sie eine Bank finden, die Ihnen eine kostenlose Sondertilgung von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr anbietet. Und wir nehmen an, dass Sie diese 5 Prozent auch tatsächlich jedes Jahr einzahlen. Dazu vergleichen wir ein Darlehen über 100.000 Euro mit einem effektiven Jahreszins von 2,41 Prozent, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr.

      BedingungenDarlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
      Sondertilgung pro Jahr0 %5 %
      Restschuld nach Zinsbindung88.616,05 €32.729,26 €
      Gesamtlaufzeit51 Jahre und 3 Monate14 Jahre und 5 Monate

      Tabelle: Wie Sondertilgung die Restlaufzeit verkürzen

      Zahlen Sie jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro extra ein, verkürzen Sie die Darlehensdauer erheblich um 36 Jahre und 10 Monate. Da Sie insgesamt weniger Zinsen zahlen und deshalb schneller tilgen, sinkt die Restschuld schneller. Die Differenz beläuft sich auf stattliche 55.886,79 Euro.

      Alternativen zur Sondertilgung

      Sondertilgungsoptionen sind nicht die einzige Möglichkeit, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu werden. Für welche Variante Sie sich entscheiden, hängt stark von Ihren individuellen Voraussetzungen ab:

      • Sie würden gern monatlich direkt mehr tilgen? Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen oder durch einen Jobwechsel mehr verdienen. Dann setzen Sie die anfängliche Tilgung höher an. Empfehlenswert sind mindestens zwei, besser noch drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöht sich zwar Ihre Monatsrate, Sie tragen aber kontinuierlich mehr von der Restschuld ab.
      • Sie wissen heute schon, dass Ihnen in Kürze höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen werden und möchten diese direkt investieren? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie etwas erben, oder wenn Sie Ihr jetziges Haus verkaufen, um ein neues zu erwerben. Dann bietet sich ein variables Darlehen an. Dieses können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
      • Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft fast schon 10 Jahre lang? Gemäß §489 BGB haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Sie können nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündigen. Dann bringen Sie einfach alles, was Sie bis dahin nebenbei angespart haben, als Eigenkapital in die nächste Anschlussfinanzierung mit ein.
      • Sie verfügen über ein KfW Darlehen? Bei vielen KfW Darlehen sind kostenlose Sondertilgungen vorgesehen. Nutzen Sie diese Varianten, wenn in Ihrem Hauptdarlehen keine solche Option vorgesehen ist.

      Nicht sinnvoll ist es derzeit, das Ersparte statt in die Baufinanzierung in Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld zu investieren. Grund: Die Guthabenzinsen dieser Geldanlagen sind niedriger als der Sollzins Ihrer Baufinanzierung. Sie würden auf diese Weise Geld verlieren: Das Zinsplus, das Sie mit diesen Geldanlagen machen, ist geringer als der Gewinn, den Sie durch die vorzeitige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung bei den Zinskosten erzielen.

      In 3 Schritten zur Sondertilgung

      So nutzen Sie Ihr Sondertilgungsrecht

      1. Realistisch kalkulieren

        Stellen Sie sich die Frage: Wie viel Geld habe ich pro Jahr tatsächlich für Sondertilgungen übrig? Bedenken Sie dabei etwaige Sondereinkünfte, ziehen Sie aber zu erwartende Ausgaben für Urlaube, Weihnachten oder auch Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen ab. Wichtig: Seien Sie hier ehrlich zu sich selbst und kalkulieren Sie realistisch.

      2. Infos bei der Bank einholen

        Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die möglichen Sondertilgungen und lassen Sie sich genau zeigen, in welcher Höhe sie leistbar sind und was dieses Extra kostet.

      3. Rechtzeitig an bevorstehende Sondertilgung denken

        Legen Sie die geplante Summe beiseite und stellen Sie sich einen Wecker: Innerhalb von 12 Monaten nach Vollauszahlung der Darlehenssumme müssen Sie die erste Sondertilgung leisten, sonst verfällt die Option für das erste Jahr, und Sie können erst im zweiten Jahr wieder tätig werden. Wann genau Sie die Sonderzahlung innerhalb der ersten zwölf Monate überweisen, ist Ihnen überlassen. Bedenken Sie aber: Je früher, desto besser, denn sie wird direkt mit der Restschuld verrechnet, was sofort den Zinsanteil Ihrer kommenden Rate absenkt. 

      Podcast: Die Auswirkungen von Sondertilgungen

      Was mit der Rate und der Restlaufzeit geschieht, wenn Sie bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen leisten – das erklärt Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Sondertilgungen mit Bedacht angehen

      Ob Sie sich für Sondertilgungen entscheiden oder nicht, ist eine reine Sache des Abwägens: Stehen Ihre geplanten Sondereinzahlungen in einem annehmbaren Verhältnis zu den Zusatzkosten, den Sondertilgungsoptionen bei Baudarlehen in Form von höheren Zinsen verursachen? Diese Frage müssen Sie ruhigen Gewissens für sich beantworten können. Unsere Spezialisten helfen ihnen dabei, die Optionen gegenzurechnen.

      Lohnen Sondertilgungen sich für Sie?

      Jeden Monat ein kleines Stückchen der Restschuld abtragen - das geht Ihnen zu langsam? Mit Sondertilgungen können beschleunigen Sie das Ganze. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung setzen sich für Sie an den Taschenrechner und kalkulieren durch, was Ihre Baufinanzierung mit flexiblem Sondertilgungsrecht kosten würde. Fordern Sie für diesen Service einfach kostenlose, unverbindliche Finanzierungsvorschläge von uns an, und Sie erhalten umgehend Rückmeldung von Ihrem persönlichen Berater vor Ort.

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