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Hauskredit: Vergleich, Zinsen, Rechner und Tipps

Florian Unterfrauner
23.11.2022
4 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Hauskredit ist ein Darlehen, mit dem Sie eine Immobilie finanzieren.
  • Den Hauskredit zahlen Sie in monatlichen Raten inklusive Zinsen wieder zurück.
  • Verwenden Sie maximal rund 35 % Ihres Nettoeinkommens für die Monatsraten.
  • Berechnen Sie zuerst Ihr Budget, um zu erfahren, wie viel Geld Sie im Monat für einen Hauskredit zur Verfügung haben.
  • Wenn die Bauzinsen niedrig sind, empfiehlt es sich, eine möglichst lange Laufzeit für den Hauskredit zu wählen.
Hauskredit

Wie funktioniert ein Hauskredit?

Ein Hauskredit ist also ein zweckgebundener Kredit, den Sie speziell dafür aufnehmen, sich eine eigene Immobilie zu kaufen. Egal ob Haus oder Wohnung, beides lässt sich durch einen Hauskredit finanzieren. Bei der häufigsten Form des Hauskredites, dem Annuitätendarlehen, legen Sie einen Zinssatz für einen Zeitraum von 5 bis 30 Jahren fest. Dieser Zeitraum wird als Sollzinsbindung bezeichnet. Sobald Sie den Hauskredit von der Bank erhalten haben, zahlen Sie das Geld plus Zinsen in monatlichen Raten an die Bank zurück. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt beim Hauskredit meistens eine Restschuld übrig, die Sie dann mit einer Anschlussfinanzierung in Raten abzahlen können. 

Grundbegriffe zum Hauskredit:

  • Sollzinsbindung

    Die Sollzinsbindung beschreibt beim Hauskredit die Zeitspanne, für die Sie sich die aktuellen Bauzinsen sichern. Also die Zeit, über die Sie Ihren Kredit zu einem festgelegten Zinssatz abzahlen. Je länger die Sollzinsbindung, desto besser planbar ist Ihr Hauskredit. Allerdings steigt auch der Zinssatz, wenn die Sollzinsbindung sehr lang ist. Denn mehr Planungssicherheit müssen sich Kreditnehmer durch höhere Zinsen erkaufen.

  • Baukreditzinsen

    Zinsen sind die Gegenleistung dafür, dass eine Bank Ihnen Geld für einen Hauskredit leiht. Je höher der Zinssatz ausfällt, desto mehr Zinsen zahlen Sie an die Bank und desto teurer ist also Ihr Hauskredit insgesamt. Es werden beim Hauskredit sowohl ein Sollzinssatz als auch ein Effektivzinssatz ausgewiesen. Der Sollzinssatz ist der Grundzinssatz, den Sie der Bank zahlen. Der Effektivzinssatz beinhaltet zusätzlich auch Kosten für Sonderleistungen, Provisionskosten, die Höhe der Tilgungsraten und weiteres. Damit zeigt der Effektivzinssatz die gesamten Kosten Ihres Hauskredits deutlicher als der Sollzinssatz. Wir raten Ihnen daher, vor allem den Effektivzinssatz beim Hauskredit im Blick zu halten und zu vergleichen.

  • Tilgung

    Die Rate Ihres Hauskredits besteht immer aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung. Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie den eigentlichen Hauskredit zurückzahlen. Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto mehr zahlen Sie also vom eigentlichen Kredit zurück.

    Das sorgt zum einen dafür, dass Sie den Hauskredit schnell abzahlen und schnell wieder schuldenfrei sind. Ein hoher Tilgungssatz sorgt aber auch dafür, dass Sie eine höhere Monatsrate zahlen müssen. Eine niedrige Tilgung sorgt im Umkehrschluss also dafür, dass Sie zwar eine kleine Monatsrate haben, aber Ihren Hauskredit sehr lange zurückzahlen.

Ab welchem Gehalt kann ich ein Haus kaufen?

Es gibt kein bestimmtes oder sogar festgelegtes Mindestgehalt für einen Hauskredit. Die Bank prüft bei der Vergabe eines Hauskredits, ob Sie die Raten für den Hauskredit bedienen können. Daher sollte das Verhältnis zwischen der Höhe Ihres Gehalts und Ihrer Ersparnisse sowie der Höhe des aufgenommenen Hauskredits und der damit verbundenen Ratenhöhe realistisch sein. Wir empfehlen: Verwenden Sie maximal rund 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Monatsraten Ihres Hauskredits. Damit haben sie genug Flexibilität, um im Notfall unerwartete Ausgaben zu stemmen.

Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt auch davon ab, was das Haus kostet. Bedenken Sie, dass zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten anfallen. Die Nebenkosten des Immobilienkaufs betragen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten Sie möglichst durch Ihr Eigenkapital finanzieren, denn sonst müssen Sie noch mehr Kredit aufnehmen. Dadurch würde der Zinssatz steigen und Ihre monatliche Rate noch teurer werden.

Wie viel Hauskredit bekomme ich mit meinem Gehalt?

Um herauszufinden, ob Sie einen Hauskredit aufnehmen können, zählen Sie zunächst alle Ihre monatlichen Einnahmen zusammen. Dazu gehört unter anderem das Gehalt, Einnahmen aus Vermögen oder Untervermietung. Davon ziehen Sie Ausgaben wie die Einkommens- oder Lohnsteuer, die Kirchensteuer, Solidaritätszuschläge sowie Pflichtbeiträge für die Sozialversicherung ab. Das Ergebnis ist dann Ihr Nettohaushaltseinkommen.

Je größer Ihr Nettohaushaltseinkommen und eigenes Kapital ist, desto mehr Hauskredit bekommen Sie in der Regel. In der nachstehenden Tabelle zeigen wir Ihnen einmal auf, wie viel Hauskredit Sie bei welchem Gehalt bekommen könnten. Dabei lassen wir das Thema Eigenkapital erst einmal aus.

Gehalt (netto)Maximaler HauskreditPotenzielle Monatsrate
2.000 €111.410 €584 €
2.500 €135.630 €711 €
3.000 €164.693 €863 €
3.500 €193.756 €1.002 €
4.000 €217.976 €1.127 €
4.500 €247.039 €1.277 €
5.000 €271.259 €1.400 €
5.500 €300.323 €1.553 €
6.000 €329.386 €1.703 €
Tabelle: Maximaler Kaufpreis einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen anhand Nettohaushaltseinkommen, Berechnungsgrundlage: 0 € Eigenkapital; 2 % Notar; 6,5 % Grunderwerbsteuer; 3,57 % Maklerkosten; 5 % Puffer; 0 € Modernisierungskosten

Ein hohes Nettohaushaltseinkommen ist aber nicht automatisch ein Garant dafür, dass Sie einen hohen Hauskredit bekommen. Für Banken ist entscheidend, wie viel Geld Sie nach Abzug aller Fixkosten zur freien Verfügung haben.

Hauskredit berechnen

Um Ihren Hauskredit zu berechnen, nutzen Sie unseren Darlehensrechner. Die Daten basieren auf den tagesaktuellen Konditionen unserer Bankpartner. Konkrete Angebote für Ihren individuellen Hauskredit erstellen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung gerne kostenlos.

190000
500001000000

Aktuelle Zinsen im Vergleich

In der ersten Jahreshälfte haben sich die Bauzinsen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdreifacht. Auch in den letzten Wochen sind die aktuellen Bauzinsen wieder deutlich gestiegen. Zurzeit können wir Ihnen beispielsweise einen Top-Zinssatz ab 3,63 % anbieten: für einen Hauskredit in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 4.10.2022).

Die gute Nachricht lautet: Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen immer noch günstig. So lagen beispielsweise die Bauzinsen in den Nullerjahren in der Regel über der 4-%-Marke. Geben Sie also trotz steigender Bauzinsen Ihren Immobilientraum nicht auf. Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten. 

Unsere Berater vergleichen für Sie die verschiedenen Baufinanzierungsangebote, verhandeln mit unseren mehr als 600 Bankpartnern, prüfen aktuelle Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten. So erhalten Sie maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. So können Sie auch jetzt den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Aktuelle Sparangebote unserer Bankpartner finden Sie auf der Seite Sparangebote für die Baufinanzierung.

Zinsentwicklung in der Vergangenheit

Diagramm der Zinsprognose 2009 - Ende 2019
Abbildung: Entwicklung der Zinsen für Hauskredite im Vergleich

Welche Voraussetzungen muss ich für einen Hauskredit erfüllen?

Um erfolgreich einen Hauskredit zu erhalten, spielen folgende Voraussetzungen eine wichtige Rolle:

  • Eigenkapital
  • Monatliches Nettogehalt
  • Weitere Vermögenswerte (Wertpapiere, Ersparnisse, vorhandene Immobilien)
  • Beschäftigungsverhältnis (unbefristet, befristet, selbstständig)
  • Alter
  • Familienstand (Gibt es einen zweiten Kreditnehmer?)
  • Wert Ihrer Immobilie (Ist das Objekt werthaltig? Wie ist die Lage?)
  • SCHUFA-Auskunft

Banken prüfen diese Voraussetzungen, um sicherzugehen, dass Sie sich Ihren Hauskredit und damit auch die Höhe der Monatsraten wirklich leisten können. Je mehr Voraussetzungen Sie erfüllen, desto größer sind die Chancen für eine Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung.

Wie lange sollte ich den Hauskredit festschreiben?

Orientieren Sie sich bei der Zinsbindung für Ihren Hauskredit an der aktuellen Zinsentwicklung. Wenn die Zinsen niedrig sind, sollten sie eine möglichst lange Laufzeit wählen. So sichern Sie sich die niedrigen Zinsen auch für die kommenden Jahre. Sollten die Bauzinsen steigen, zahlen Sie dann weiterhin nur die niedrigen Zinsen. Ist das Zinsniveau hoch, sollten Sie sich für eine kürzere Laufzeit entscheiden. Das gilt vor allem für den Fall, dass die Zinsen langfristig fallen. So können Sie nach wenigen Jahren wieder über einen neuen Hauskredit verhandeln und sich dann die niedrigeren Zinsen sichern. 

Was gibt es beim Hauskredit noch zu beachten?

  • Welche Sonderkonditionen kann ich aushandeln?

    Handel Sie mit Ihrer Bank Konditionen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel aus. Dadurch können Sie das Darlehen flexibel gestalten und auf ihre individuelle finanzielle Situation anpassen. Im Folgenden beleuchten wir die beiden Sonderkonditionen im Detail.

    Sondertilgungen

    Mit einer Sondertilgung haben Sie die Möglichkeit, Extrazahlungen zu leisten und so den Hauskredit schneller abzubezahlen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie geerbt, eine Bonuszahlung bekommen oder im Lotto gewonnen haben.

    Wenn Sie bereits wissen, dass Sie in ein paar Jahren Zugriff auf eine größere Geldmenge aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung haben, können Sie einen Teil des Hauskredits als endfälliges Darlehen abschließen. Sie zahlen dann zunächst für das endfällige Darlehen monatlich nur die Zinsen. Sobald die Versicherung oder der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie damit das geliehene Geld aus dem endfälligen Darlehen auf einmal tilgen.

    Tilgungssatzwechsel

    Viele Banken bieten 2 bis 3 kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Sollzinsbindung an. Bei manchen Banken müssen Sie hingegen einen Zinsaufschlag zahlen. Klären Sie vorab mit der Bank in welchen Zeitraum und Höhe Sie den Tilgungssatzwechsel durchführen können.

    Beachten Sie: Durch einen Tilgungssatzwechsel verändert sich Ihre monatliche Rate und somit auch die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung.

  • Bekomme ich Förderungen zum Hauskredit?

    Es gibt die Möglichkeit, Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Hauskauf zu bekommen. So lässt sich der Hauskredit etwas aufstocken. Die staatliche Förderbank hat unterschiedliche Programme mit zinsgünstigen Krediten, um Interessenten dabei zu unterstützen, ein Haus zu kaufen, energetisch zu sanieren oder barrierefrei auszubauen. Zudem gibt es auch KfW-Programme für einmalige Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.

    Eine Übersicht über alle Programme gibt es in unserem Ratgebertext zum KfW-Darlehen.

  • Wann sollte ich den Hauskredit abbezahlt haben?

    Idealerweise haben Sie den Hauskredit vor dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt. So verschaffen Sie sich einen größeren finanziellen Spielraum und es kommen lediglich die Nebenkosten wie Müllabfuhr oder Grundsteuer auf Sie zu. Allerdings ist eine Finanzierung für einen Hauskauf auch noch im Rentenalter möglich. Das kann zum Beispiel in folgenden Situationen der Fall sein:

    • Sie haben eine hohe Rente und können auch im fortgeschrittenen Alter den Hauskredit problemlos abbezahlen.
    • Sie haben mit der Bank flexible Raten vereinbart und zahlen im Rentenalter eine niedrigere Monatsrate.

    Je mehr Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und je besser Sie finanziell auch im Rentenalter abgesichert sind, desto einfacher wird es, den Hauskredit auch im Ruhestand abzubezahlen.

  • Wie kann ich den Hauskredit absichern?

    Schwere Schicksalsschläge wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder ein Todesfall können Sie bei einem Hauskredit in finanzielle Bedrängnisse bringen. Deshalb gibt es mehrere Möglichkeiten, sich und die eigenen Angehörige vor einem Zahlungsausfall zu schützen:

    • Restschuldversicherung: Sollten Sie von Arbeitsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit betroffen sein oder sogar sterben, übernimmt die Restschuldversicherung die restlichen Raten des Hauskredits.
    • Risikolebensversicherung: Dies Versicherung greift im Falle des Todes des Hauskäufers und deckt die noch ausstehenden Hauskreditraten.
    • Berufsunfähigkeitsversicherung: Im Falle einer Berufsunfähigkeit erhalten Sie eine BU-Rente. Diese können Sie unter Umständen für die Hausfinanzierung einsetzen.

    Privates Vermögen: Das angesparte Kapital können Sie als Reserve ansparen und im Notfall zur Tilgung des Hauskredites einsetzen.

  • Wo kann ich einen Hauskredit bekommen?

    Hauskredite können Sie bei Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungen bekommen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, einen Teil des Darlehens über die KfW zu finanzieren. Eine andere Möglichkeit sind Vermittler, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten und für Sie das beste Angebot suchen. Dadurch ersparen Sie sich unzählige Termine bei verschiedenen Anbietern und können direkt mehrere Angebote vergleichen. Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen gerne zur Seite und finden für Sie das passende Darlehen aus einer Vielzahl an Anbietern.

10 Tipps: So verbessern Sie Ihre Chancen auf einen Hauskredit

Um Ihre Chancen auf einen Hauskredit zu steigern, können Sie im Vorfeld diese Maßnahmen treffen:

  1. Beachten Sie die 35 %-Regel
    Übernehmen Sie sich nicht bei der Planung. Verwenden Sie maximal 35 % Ihres Nettoeinkommens für den Hauskredit. Damit haben Sie genug Flexibilität, um in Notfällen handlungsfähig zu blieben.
  2. Budgetplan aufstellen
    Verschaffen Sie sich eine Übersicht über Ihre Finanzen. Das hilft Ihnen besser einzuschätzen, was für Sie in Sachen Hauskredit machbar ist.
  3. Miete nicht mit Monatsrate gleichsetzen
    Was Sie zuvor an Miete gezahlt haben, können Sie jetzt zur Tilgung des eigenen Hauskredites verwenden. Achten Sie aber dabei, dass die Nebenkosten in der eigenen Immobilie höher ausfallen können als in der Mietwohnung. Unter Umständen müssen Sie für den Punkt Wohnen in ihrem Haushaltsbudget etwas mehr Geld einplanen.
  4. Die Immobilie zu zweit finanzieren
    Wenn Sie den Hauskredit allein aufnehmen, ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank erhöht. Mit einem zweiten Darlehensnehmer haben Sie bessere Chancen auf einen günstigen Kredit. Das Risiko verteilt sich so auf zwei Schultern. Das wird von der Bank mit niedrigeren Zinsen belohnt.
  5. Eigenkapital ansparen
    Es gibt mehrere Möglichkeiten, Geld anzusparen. Hier finden Sie 8 Tipps für Eigenkapital
  6. Eigenleistung einbringen
    Sie können einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen selbst durchführen. Banken erkennen Eigenleistungen im Wert von bis zu 15 % des Kaufpreises beziehungsweise maximal 30.000 € an. So können Sie einen kleineren Hauskredit aufnehmen.
  7. Fördergelder einplanen
    Nutzen Sie staatliche Förderungen wie ein KfW-Darlehen für den Hauskauf. Dadurch müssen Sie bei der Bank einen geringeren Hauskredit aufnehmen.
  8. Kreditangebote vergleichen
    Holen Sie mehrere Angebote für einen Hauskredit ein. Ein Zinsvergleich kann sich lohnen, um das Angebot mit den besten Konditionen zu finden.
  9. Auf positiven SCHUFA-Score achten
    Ein hoher SCHUFA-Score zeigt der Bank, dass der Hauskredit bei Ihnen in verlässlichen Händen ist. Achten Sie deshalb darauf, kleine Einkäufe nicht auf Raten zu zahlen oder bei ihrem Bankkonto zu oft im Minus zu landen. Das verschlechtert den SCHUFA-Score.
  10. Sicherheiten hinterlegen
    Wenn Sie bereits eine Immobilie oder andere Sachwerte haben, können Sie diese als Sicherheiten für Ihren Hauskredit hinterlegen. Beachten Sie aber, dass diese Sicherheiten an die Bank gehen, wenn Sie das Darlehen nicht mehr bezahlen können.

Wenn Sie Ihre Finanzierung auf ausreichend Eigenkapital und einen guten Budgetplan aufbauen, sollte einem Hauskredit nichts im Wege stehen. Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeberartikeln mit Hauskauf Tipps.

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