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Tilgung: Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung mit der richtigen Tilgungsrate

Was meint Tilgung bei einer Baufinanzierung? Dabei handelt es sich um die kontinuierliche Rückzahlung Ihrer Restschuld. Welche Tilgungsrate optimal ist und wie Sie Ihre Tilgung berechnen, erfahren Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

      Schnell schuldenfrei im eigenen Haus – für viele Bauherren die Idealvorstellung von einer Baufinanzierung. Was viele angehende Bauherren nicht wissen: Mit der Wahl der richtigen Tilgung können Sie Ihr Darlehen zügiger zurückzahlen und so nicht nur viel Geld einsparen, sondern auch die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich verkürzen. Es kommt auf die richtige Strategie bei Ihrer Tilgung an.

      Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen, um ihren Hauskauf zu finanzieren. Dabei zahlen Sie Ihre Baufinanzierung in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück. Diese monatliche Rate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zins und der Tilgung. Der Zinsanteil stellt die fixen Kosten dar, die Ihre Bank für den Kredit erhebt. Mit dem Tilgungsanteil in der Monatsrate begleichen Sie Ihr Baudarlehen. Diesen Tilgungsanteil, auch anfängliche Tilgung genannt, bestimmen Sie zu Beginn selbst. Es ist üblich, die Restschuld mit mindestens einem Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr zu tilgen. Empfehlenswert sind aber mindestens 2 oder 3 Prozent. So können Sie die Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung schneller vornehmen und benötigen im günstigen Fall keine Anschlussfinanzierung mehr.

      Was ist anfängliche Tilgung?

      Von einer anfänglichen Tilgung wird bei einer Baufinanzierung gesprochen, da sich der Tilgungssatz über die Laufzeit des Darlehens verändert. Zu Beginn Ihrer Baufinanzierung legen Sie zwar einen Startpunkt für den Tilgungssatz fest. Doch der anfangs gewählte Tilgungssatz gilt nur für das erste Jahr, und er steigt mit der Zeit. Die Anteile von Zinsen und Tilgung innerhalb Ihrer Monatsrate verschieben sich, und zwar zu Ihrem Vorteil: Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt. Diese wird mit jedem Monat geringer – deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Es bleibt also innerhalb Ihrer Rate mehr Luft für die Tilgung, so dass Sie Ihre Baufinanzierung bei gleichbleibender Monatsrate immer mehr tilgen und somit schneller zurückzahlen können.

      Beispielrechnung zur Tilgung

      Wie finden Sie nun die passende Tilgung zu Ihrem Kredit? Wer die anfängliche Tilgung selber berechnen möchte, braucht dazu den vollständigen Darlehensbetrag, den Zinssatz und die monatliche Rate. Nehmen wir beispielsweise an, Sie möchten ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 3 Prozent aufnehmen. Die Monatsrate soll 700 Euro betragen, die Zinsbindung beläuft sich auf 15 Jahre. Dann sieht das Ganze folgendermaßen aus:

      Darlehenssumme100.000 €
      Zinssatz3,00 % p.a.
      Zinsbindung15 Jahre
      Anfänglicher Tilgungssatz5,4 % p.a.
      Jährliche Zinszahlung3.000 € (250 € / Monat)
      1. Monatsrate gesamt700 € (250 € Zinsen, 450 € Tilgung)

      Tabelle: Beispielrechnung zur Tilgung

      Es ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 5,4 Prozent sowie ein jährlicher Zinsbetrag von 3.000 Euro. Um den monatlichen Zinsanteil zu erhalten, müssen Sie nun diese Summe durch 12 teilen. Sie erhalten dann einen monatlichen Zinsanteil von 250 Euro. Diesen Betrag ziehen Sie von der Monatsrate ab, Sie zahlen also im ersten Monat einen Tilgungsanteil von 450 Euro. Das gilt aber nur für den allerersten Monat. Für jeden weiteren Monat müssten Sie nun die Tilgung neu berechnen, da sich zum einem der anfängliche Tilgungssatz mit jeder Zahlung der Rate verändert und damit zum anderen die Restschuld und somit auch der Zinsanteil mit jeder Monatsrate sinkt. 

      Tilgung berechnen

      Schneller und einfacher finden Sie Zins und Tilgung mit unserem Bauzinsrechner heraus. Er berechnet Ihnen aus der gewünschten monatlichen Rate Ihre anfängliche Tilgung. Alternativ können Sie auch den anfänglichen Tilgungssatz eingeben, dann wird Ihnen Ihre monatliche Rate errechnet. Der Tilgungssatz ist auch unter dem Begriff Tilgungsrate bekannt und zeigt an, wieviel Prozent des Darlehens Sie innerhalb eines Jahres zurückzahlen werden. Aus dem gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen errechnet sich dann die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung. Im Ergebnis erhalten Sie auch einen Tilgungsplan.

      190000
      500001000000

      Tilgungsplan nutzen und die monatliche Belastung ablesen

      Haben Sie eine Baufinanzierung abgeschlossen, stellt Ihnen die Bank einen Tilgungsplan für Ihr Darlehen zur Verfügung. Dieser zeigt Ihnen, wann welche Kosten auf Sie zukommen und wie sich die Restschuld über die Jahre entwickelt. Das wird besonders wichtig, wenn Sie einmal eine Anschlussfinanzierung abschließen möchten, denn Sie wissen somit genau, wie hoch Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist. Unser Tipp deshalb: Heben Sie Ihren Tilgungsplan gut auf.

      Neben den monatlichen Raten, der Restschuld und dem Zins werden im Tilgungsplan auch das jeweilige Zahlungsdatum und eventuell vereinbarte Sondertilgungen vermerkt. Sie erhalten so einen Überblick über die zu leistenden Zahlungen bis zur vollständigen Tilgung – das sorgt für Planungssicherheit. Auch unser Bauzinsenrechner stellt Ihnen einen Tilgungsplan zur Verfügung. Sie erhalten so nicht nur eine Übersicht über die mutmaßlichen Kosten, sondern können auch gleich sehen, wie sich Ihre Restschuld und die Rate sowie der Zins und die Tilgung während der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung entwickeln.

      Den Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen können Sie sich nach der Berechnung Ihrer Tilgung mit unserem Bauzinsrechner gerne herunterladen und in Ruhe durchgehen. Ihr tatsächlicher Tilgungsplan wird Ihnen nach Abschluss des Immobilienkreditvertrages ausgestellt und beinhaltet dann konkreten Daten für den Kredit.

      Was ist besser: Hohe oder niedrige Tilgungsrate?

      Mit welcher Tilgung Sie die Rückzahlung Ihre Baufinanzierung leisten möchten, können Sie selbst bestimmen. Legen Sie dabei Ihre aktuelle Lebenssituation zugrunde und überlegen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis zu welchem Zeitpunkt Sie den Kredit zurückzahlen möchten. Grundsätzlich gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei. Das heißt aber auch: Wählen Sie die niedrigste anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent, dauert es entsprechend länger, bis Ihre Baufinanzierung abbezahlt ist. Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie sich die verschiedenen anfänglichen Tilgungsraten auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirken.

      Anfängliche TilgungMonatliche RateRestschuld nach 15 JahrenGesamtlaufzeit
      1,00 % p.a.338,33 € 115.724,61 € 56 Jahre 1 Monat
      2,00 % p.a.455,00 € 91.447,62 € 35 Jahre 3 Monate
      3,00 % p.a.571,67 € 67.170,74 € 25 Jahre 1 Monat

      Tabelle: Niedrige vs. hohe Tilgungsraten; Annahmen: Objektwert 180.000 Euro, Darlehensbetrag 140.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 1,9 Prozent

      An diesem Beispiel können Sie sehen, dass Sie mit einer nur 2 Prozentpunkte höheren anfänglichen Tilgung Ihre Baufinanzierung mehr als doppelt so schnell abbezahlen können. Zudem ist die Restschuld nach Ende der Laufzeit geringer, so dass Sie eine niedrigere Anschlussfinanzierung aufnehmen können.

      Bei niedrigen Zinsen mindestens 2 Prozent tilgen

      Auch wenn bei den aktuellen Bauzinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen war, befinden sie sich weiter in einem historischen Tief. Wer sich also derzeit für einen Kredit für eine Baufinanzierung entscheidet, sollte auf jeden Fall eine höhere Tilgung von mindestens 2 Prozent in Betracht ziehen. Sie können so den monatlichen Tilgungsanteil steigern, ohne dass sich Ihre monatliche Belastung erhöht.

      Zugleich sind Sie für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet: Aufgrund der hohen Tilgung ist Ihre Restschuld geringer als bei einer niedrigen Tilgung – mögliche Erhöhungen der Zinsen fallen somit weniger ins Gewicht. Zusätzliche Sicherheit können Sie durch eine lange Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren erreichen. Sie reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Lange Zinsbindungen kosten allerdings: Wie viel, das zeigt unser Kreditrechner.

      Die Vorteile einer höheren anfänglichen Tilgung

      Sind die Zinsen für ein Darlehen günstig, lohnt sich die Entscheidung für einen höheren anfänglichen Tilgungssatz: Sie zahlen so bei einer konstanten Monatsrate Ihren Kredit schneller ab. Denn eine hohe Tilgungsrate lässt den Zinsanteil am Restbetrag rascher sinken; Ihr Tilgungsanteil dagegen steigt und Ihre Restschuld reduziert sich zügiger. Wählen Sie dagegen eine niedrige Tilgungsrate, sinkt nicht nur der Zinsanteil Ihrer Rate langsamer, auch der Tilgungsanteil steigt nur zögernd. Sie brauchen daher mehr Zeit, die Rückzahlung Ihres Darlehen zu leisten.

      Wie eine höhere Tilgung Ihre Finanzierung stärken kann, sehen Sie hier noch einmal im Überblick:

      • Schnellere Rückzahlung für den Kredit: Entscheiden Sie sich für einen höheren Tilgungssatz, können Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen. Aufgrund der kürzeren Laufzeit des Kredites zahlen Sie zudem deutlich weniger Zinsen, da Zinsen immer aufs Jahr berechnet werden. Je weniger Jahre, desto günstiger wird es für Sie. Die Ersparnis an Zinsen ist dadurch in der Regel enorm: Wie in unserem Beispiel zu sehen ist, lassen sich die Laufzeit – und somit auch die Zinskosten – bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent gegenüber einem Tilgungssatz von 1 Prozent um circa die Hälfte reduzieren.

      • Bessere Zinsen: Einige Kreditinstitute belohnen Kreditnehmer, die ein hohe Tilgung wählen und eine schnelle Rückzahlung Ihres Kredites anstreben. Sie erhalten einen Rabatt auf die Zinsen. Denn Banken können sich Geld für kurzfristige Geschäfte zu günstigeren Zinsen leihen, einige von ihnen geben diesen Vorteil als günstigere Bauzinsen an ihre Kunden weiter. Dieser Zinsrabatt wiederum wirkt sich positiv auf Ihre zu zahlende Zinsleistung aus und kann Ihr Darlehen so noch einmal um einige Tausend Euro günstiger machen.

      • Geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung: Durch eine hohe anfängliche Tilgung lässt sich die Restschuld, die nach Ablauf der ersten Zinsbindung übrig bleiben wird und für die Sie dann eine weitere Finanzierung benötigen, deutlich senken. So reduziert sich die Restsumme bei einem Darlehen von 140.000 Euro mit einer Zinsbindung über 15 Jahre und einer Tilgung von 3 Prozent gegenüber einer Tilgung von 2 Prozent um rund 25.000 Euro, im Vergleich zu einer Tilgung mit 1 Prozent sogar um rund 49.000 Euro.

      Das attraktive Zinsniveau zur Volltilgung nutzen

      Günstige Zinsen bieten aber auch die Chance, den Kredit innerhalb der Laufzeit komplett zurückzuzahlen. Bei dieser Volltilgung wird die monatliche Rate so festgelegt, dass die Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist abbezahlt ist. Voraussetzung ist also eine hohe Tilgung von mindestens 3 Prozent. Der Zinssatz ist bis zum Ende der Laufzeit fixiert, zusätzlich erhalten Sie bei den meisten Banken einen Rabatt auf die Zinsen. Trotzdem kann ein Volltilgerdarlehen auch ein Risiko sein, nämlich dann, wenn die höhere finanzielle Belastung für den Kredit irgendwann nicht mehr tragbar ist.

      Der Nachteil macht sich dann vor allem in der mangelnden Flexibilität bemerkbar, denn: Konditionsveränderungen, mit denen Sie Ihre monatliche Belastung verringern könnten, sind bei einem Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen. So sind Sondertilgungen und ein Wechsel der Tilgung in der Regel ebenso ausgeschlossen wie der Wechsel zu einem anderen Anbieter. Unser Tipp: Vereinbaren Sie eine lange Laufzeit von mindestens 20 Jahren für das Darlehen. So profitieren Sie weiter vom Volltilgungsrabatt, können die hohe monatliche Rate aber etwas reduzieren. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach§ 489 BGB Gebrauch zu machen und so Teile Ihrer Finanzierung bereits nach einer Frist von 10 Jahren und sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

      Tilgung hoch ansetzen oder Sondertilgungen leisten?

      Wer eine Baufinanzierung abschließt, hat die Möglichkeit, eine Option zur Sondertilgung zu vereinbaren. Durch diese außerplanmäßige Zahlungen beschleunigen Sie die Rückzahlung für Ihr Darlehen ebenfalls. Manche Banken bieten diese Option kostenlos an, andere wiederum verlangen dafür einen Aufschlag auf die Zinsen.

      Sondertilgung vs. höhere Tilgungsrate

      Bleibt die Frage: Lohnt es sich, bei einer Baufinanzierung komplett auf Sondertilgungen zu setzen oder ist eine höhere monatliche Tilgung nicht viel sinnvoller? 

      Rein rechnerisch kommen Sie mit einer höheren Regelrate wegen des Zinseszinseffekts auf eine höhere Tilgung als wenn Sie Sondertilgungen nutzen. Ein weiterer Vorteil ist die Planbarkeit: Mit einer festen Tilgungsrate sehen Sie in Ihrem Tilgungsplan genau, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Demgegenüber ist es oft ungewiss, wann und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können. Denn es kann sein, dass unvorhersehbare Ausgaben die erwartete Sonderleistung schmälern.

      Ein weiterer Punkt: Sondertilgungen werden in der Regel zu Beginn der Baufinanzierung vereinbart und geraten deshalb schnell in Vergessenheit. Zudem ist Disziplin nötig: Wer eine Immobilie kauft, investiert oft eine Menge Geld und verzichtet deshalb auf andere Dinge. Wenn dann einmal ein unvorhergesehener Geldsegen eintritt, erfordert es viel Selbstbeherrschung, diesen für das Darlehen einzusetzen und nicht andere Wünsche damit zu erfüllen. Wählen Sie dagegen eine höhere Tilgung für Ihren Kredit, ist diese von Beginn der Laufzeit an fest definiert.

      Doch am Ende kommt es vor allem auf Ihre konkrete Situation an. Erwarten Sie beispielsweise kurz- oder mittelfristig eine Erbschaft oder Bonuszahlung, kann die Option auf Sondertilgung nützlich sein. Der Vorteil: Sie können, müssen Sondertilgungen nicht vornehmen. Am besten legen Sie für Ihre Baufinanzierung ein separates Konto an, auf das Sie alle Ersparnisse einzahlen, die Sie für die Tilgung Ihres Kredites nutzen möchten. So haben Sie Ihre Ersparnisse für eventuelle Sondertilgungen jederzeit im Blick.

      Hohe Tilgungsrate

      Vorteile
      • Gute Planbarkeit der Finanzierung
      • Reduziert die Restschuld schneller als eine Sondertilgung
      Nachteile
      • Wechsel der Tilgung ist nur möglich, wenn er im Vertrag vereinbart wurde (meist nur gegen Zinsaufschlag möglich)

      Sondertilgungen

      Vorteile
      • Senkt die Restschuld
      • Viele Finanzierungsverträge schließen kostenlose Sondertilgungen bereits ein
      Nachteile
      • Darlehenszins steigt
      • Option wird oft vergessen und verfällt, obwohl höherer Zins bezahlt wurde
      • Geld wird dann lieber in andere Dinge, wie beispielsweise Urlaub, investiert

      Eine Alternative: Höhere Tilgungsrate mit Wechseloption

      Entscheiden Sie sich von Anfang an gegen Sondertilgungen und für eine hohe Tilgung, ist es wichtig, eine Rate zu wählen, die Sie auch in Krisenzeiten bedienen können. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie beispielsweise bei einer unvorhergesehenen Arbeitslosigkeit in Zahlungsschwierigkeiten geraten können. Möchten Sie dies ausschließen, bietet es sich an, im Vertrag für Ihre Baufinanzierung einen Tilgungswechsel zu vereinbaren. Dann können Sie mit einer Erhöhung oder Senkung Ihres Tilgungssatzes Ihre Tilgungshöhe problemlos verändern. 

      Allerdings gibt es hierfür Bedingungen. So ist ein Tilgungswechsel bei den meisten Banken während der Vertragslaufzeit nur zwei- oder dreimal kostenlos durchführbar. Andere Banken wiederum erlauben einen Wechsel der Tilgung nur gegen einen Aufschlag auf die Zinsen oder eine Gebühr. Ebenso wird vorher festgelegt, in welchem Zeitraum in welcher Höhe ein Tilgungssatzwechsel vorgenommen werden kann.

      Haben Sie sich für einen Tilgungswechsel entschieden, erhalten Sie einen neuen Tilgungsplan, der sowohl Ihre angepasste monatliche Rate als auch die geänderte Zinsbindungsfrist bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens enthält. 

      Unser Spezialist für Baufinanzierung, Rainer Wilke, beschreibt im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump, wie ein Wechsel der Tilgung im Fall eines finanziellen Engpasses helfen kann.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Aussetzung der Tilgung schafft finanziellen Freiraum

      Neben dem Tilgungswechsel gibt es noch weitere Möglichkeiten, die Baufinanzierung auf die aktuelle Lebenssituation abzustimmen. So ist beispielsweise die Aussetzung der Tilgung ein hilfreiches Instrument, wenn Sie einmal Zahlungsschwierigkeiten beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit oder einer Krankheit überbrücken müssen. Sie können damit Ihr Darlehen für einen festgelegten Zeitraum ruhen lassen und zahlen in dieser Zeit statt der vollen monatlichen Rate nur den Zinsanteil. Die Tilgung wird dann als Gesamtsumme am Ende der Laufzeit fällig.

      Eine Variante der Tilgungsaussetzung ist die Streckung der Tilgung: Hier verlängert sich die Laufzeit des Kredites entsprechend um die Zeitspanne der Tilgungsaussetzung. Sprechen Sie am besten erst einmal mit Ihrer Bank, wenn Sie merken, dass es finanziell eng werden kann. Denn in den meisten Verträgen zur Baufinanzierung ist eine Aussetzung der Tilgung nicht vorgesehen. Oft aber lassen die Banken mit sich reden und stimmen einer kurzfristigen Aussetzung zu. Kann das Darlehen trotz Aussetzung der Tilgung und Tilgungsstreckung nicht weiter bedient werden, spricht man von einer Tilgungsstörung.

      Wichtig: Setzen Sie sich sofort mit Ihrer Bank in Verbindung, wenn absehbar ist, dass Sie die Rate nicht mehr zahlen können. Diese hat nämlich das Recht, den Darlehensvertrag bei einer Tilgungsstörung zu kündigen. Zeigt sich die Bank kulant, können Sie mit der Bank eine Stundung der Beiträge vereinbaren. Damit wird entweder der Zeitraum für die Tilgung verlängert oder die monatliche Rate gesenkt.

      So finden Sie Ihre Tilgungsrate

      Bei einer Baufinanzierung ist eine intensive Vorbereitung unerlässlich. Wir haben Ihnen deshalb noch einmal kurz die wichtigsten Tipps zur Tilgung zusammengefasst:

      1. Setzen Sie die Tilgung für Ihren Kredit nicht zu niedrig an. Mit einer Tilgung von 1 Prozent zahlen Sie zwar monatlich weniger, dafür aber wesentlich länger. Zudem ist die Restschuld am Ende der Laufzeit größer als bei einer höheren Tilgung. Wir empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens zwei, besser noch drei Prozent.

      2. Prüfen Sie, ob sich eine Baufinanzierung mit Volltilgung für Sie eignet. Banken bieten bei Volltilgerdarlehen attraktive Zinsen, zudem sind Sie bereits nach einer Zinsbindungsperiode schuldenfrei.

      3. Klären Sie, ob eine hohe Tilgung oder Sondertilgungen besser zu Ihrer finanziellen Situation passen. Hilfreich ist dabei unser Tilgungsrechner, dort können Sie bequem verschiedene Varianten durchspielen.

      4. Vereinbaren Sie im Baufinanzierungsvertrag die Option zum Wechsel der Tilgung. Dies ist bei den meisten Banken kostenlos möglich und bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihren Tilgungssatz während der Finanzierung zu erhöhen oder zu senken.

      Video zur Tilgung und Sondertilgungen

      Was ist genau unter dem Begriff Tilgung zu verstehen? Wie wirkt sich die jeweilige Höhe der Tilgung auf Ihren Kredit aus? Und wann ist eine Sondertilgung möglich? In unserem Videolexikon erfahren Sie die Antworten auf viele Fragen rund um die Tilgung Ihrer Baufinanzierung.

      Tilgung richtig ansetzen, für gute Bedingungen sorgen

      Mit der richtigen Tilgung können Sie Ihre Baufinanzierung schneller absolvieren und sparen einiges an Zinskosten. Allerdings ist es genauso wichtig, im Gleichgewicht zu bleiben und die Tilgung nicht zu hoch anzusetzen, denn Sie möchten schließlich auch gut leben und sich nicht finanziell die Luft abschnüren. Die passende Tilgung zu finden, erfordert also Know-how und Fingerspitzengefühl. Beides vermitteln Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung.

      Mit unserer Hilfe zur optimalen Tilgung!

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung zeigen Ihnen, welche Tilgung für Sie optimal ist, beraten Sie zur Sondertilgung und berechnen gerne Ihren Tilgungsplan. Mehr als 550 Berater vor Ort sind für Sie da. 

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