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Tilgung bei der Baufinanzierung: Tilgungsrate, Tilgungsplan & Tilgungswechsel

Mit dem Tilgungsrechner ideale Tilgungsrate berechnen

Was ist Tilgung?

Wer eine Immobilie kaufen will und sich für ein Baufinanzierung entscheidet, steht schnell vor der Frage "Welche Monatsrate kann und will ich ich mir leisten?" Was viele nicht wissen: Mit der Entscheidung für eine konkrete Monatsrate legen Sie auch Ihre anfängliche Tilgung fest. Und diese wiederum bestimmt, wie schnell Ihr Immobiliendarlehen abgezahlt ist und Sie somit schuldenfrei sind.

Denn die monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Zinsen stellen sozusagen die Kosten für den Kredit dar, mit der Tilgung zahlen Sie Ihr Baudarlehen zurück. In unserem Artikel erfahren Sie unter anderem, wie Sie die optimale Tilgungrate mit unserem Tilgungsrechner herausfinden und welche Tilgungsstrategie sich wann eignet. So gehen wir auch der Frage auf den Grund: Hohe Tilgung vs. Sondertilgung – Was eignet sich für mich?

So funktioniert's: Tilgungsrechner und Tilgungsplan

Die Tilgungsrate berechnet sich aus der Gesamtsumme für Ihr Immobiliendarlehen im Verhältnis zur Laufzeit des Kredits in Jahren. Das klingt kompliziert? Ganz einfach funktioniert die Kalkulation mit unserem Bauzinsen- bzw. Tilgungsrechner. Er berechnet Ihnen aus der gewünschten monatlichen Rate die anfängliche Tilgung und umgekehrt.

Mithilfe des Tilgungsrechner könnens Sie anhand einer Grafik sehen, wie sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen entwickelt: So nimmt der Anteil der Zinskosten im Laufe der Zeit immer ab, die Tilgung hingegen wächst. Alle Zahlen auf einen Blick finden Sie im Tilgungsplan. Hier können Sie sehen, wie sich Restschuld, Rate, Tilgung und Zinsen über die Dauer Ihrer Baufinanzierung verändern.

Übrigens: Sie können die Grafik zur Entwicklung der Tilgung und den Tilgungsplan sowie weitere Informationen herunterladen, um sich alles in Ruhe noch einmal anzuschauen. Ihr tatsächlicher Tilgungsplan wird nach Abschluss des Immobilienkreditvertrages aufgestellt und beinhaltet Ihre konkreten Daten.

Die passende Tilgungsstrategie während eines Zinsstiefs

Hat man die passende Tilgung berechnet, gibt es einen weiteren Punkt, den Sie bedenken sollten. Grundsätzlich lässt sich festhalten: Je höher die Tilgungsrate, desto kürzer die Laufzeit und so schneller sind Sie schuldenfrei. Gerade wenn die aktuellen Bauzinsen sehr niedrig sind, ist es wichtig, die richtige Tilgungsstrategie zu wählen.

Denn auch wenn es verlockend klingt, eine sehr geringe monatliche Rate zu zahlen: Wer die Tilgung zu niedrig ansetzt, muss viel länger abzahlen. Empfehlenswert ist, in der derzeitigen Zinssituation einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent anzusetzen. Prinzipiell ist jede Tilgungshöhe denkbar. Wer schon bei Abschluss der Baufinanzierung wissen möchten, wann er damit durch ist, für den eignet sich ein Volltilgerdarlehen. Dabei ist keine Anschlussfinanzierung nötig, weil Sollzinsbindung und alle andere Bausteine des Immobilienkredits so konzipiert werden, dass Sie am gewünschten Datum schuldenfrei sind.

So wirken sich verschiedene Tilgungsraten aus: unsere Beispielrechnung 

Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen anschaulich, wie sich verschiedene Tilgungshöhen auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirken.
 

Anfängliche Tilgung

monatliche Rate

Restschuld nach 15 Jahren

Laufzeit bis vollständiger Abzahlung

1 Prozent

338,33 EUR

115.724,61 EUR

56 Jahre 1 Monat

2 Prozent

455,00 EUR

91.447,62 EUR

35 Jahre 3 Monate

3 Prozent

571,67 EUR

67.170,74 EUR

25 Jahre 1 Monat

Annahmen: Objektwert 180.000 EUR, Darlehensbetrag 140.000 EUR, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 1,9%

Mit einer nur 2 Prozentpunkte höheren Tilgung können Sie demnach mehr als doppelt so schnell schuldenfrei sein. Wer sich entscheidet, mit einem geringeren Zinssatz zu tilgen, muss mit einer deutlich längeren Laufzeit des Immobilienkredits rechnen und zahlt durch die damit verbundenen, länger gezahlten Zinsen drauf. Das liegt daran, dass sich während eines Zinstiefs der Zinsanteil langsamer verringert und damit auch der Tilgungsanteil der Baufinanzierung verzögert steigt. Das ist der Unterschied zu Zeiten von höheren Zinsen: Hier läuft der Kredit mit gleicher Tilgungshöhe kürzer, aber die Monatsrate ist auch wesentlich höher.

Mit der Entscheidung für einen höheren Tilgungssatz gehen Sie auf Nummer sicher. Clevere Kreditnehmer sichern sich die aktuell niedrigen Zinsen durch eine lange Sollzinsbindung von mehr als 20 Jahren und reduzieren so das sogenannte Zinsänderungsrisiko. Beide Punkte sind relevant für die Anschlussfinanzierung, die nach der ersten Finanzierungsrunde bei den meisten Immobilienkrediten ansteht.

Vorteile einer höheren Tilgungsrate auf einen Blick

Durch eine höhere Tilgungsrate können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen. Die kürzere Laufzeit des Kredites zahlen Sie auch deutlich weniger Zinsen, weil auch diese nur verkürzten Zeitraum geleistet werden. Bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent lässt sich die Darlehenslaufzeit gegenüber einem mit einer Tilgung von einem Prozent um circa die Hälfte reduzieren. Durch diese Verkürzung ist die Zinsersparnis in der Regel enorm.

Einige Kreditinstitute belohnen Kreditnehmer, die einen hohen Tilgungssatz wählen und ihren Kredit auf diese Weise schnell zurückzahlen. Sie erhalten einen Zinsrabatt auf ihren Immobilienkredit. Der Grund: Banken können sich Geld für kurzfristige Geschäfte zu einem günstigeren Zinssatz leihen, einige von ihnen geben diesen Vorteil an ihre Kunden weiter.

Durch eine hohe anfängliche Tilgung lässt sich die Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, deutlich senken. Bei einem Darlehen von 140.000 Euro mit einer Zinsbindung über 15 Jahre reduziert sich die Restsumme bei einer dreiprozentigen Tilgung gegenüber einer zweiprozentigen um rund 25.000 Euro, im Vergleich zu einer einprozentigen sogar um rund 49.000 Euro. 

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Was eignet sich für mich: hohe Tilgungsrate vs. Sondertilgungsoptionen

Eine nützliche Option im Baufinanzierungsvertrag sind Sondertilgungen. Mit ihnen können Sie beispielsweise Sparbeträge oder andere kurzfristig frei gewordene Mittel nutzen, um Ihren Immobilienkredit schneller zurückzuzahlen.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung sollte unbedingt auf diese Möglichkeiten und die genauen Bedingungen geachtet werden. Manche Banken bieten Sonderzahlungen und Tilgungsveränderungen kostenlos an, andere verlangen eine Zinsaufschlag dafür. Nun stellen Sie sich vielleicht die Frage, ob es sinnvoller ist die monatliche Tilgungsrate höher anzusetzten und weniger Sondertilgungen zu leisten oder umgekehrt.

Flexibilität vs. Planbarkeit: Es gab in diesem Jahr doch keinen Bonus oder einer der beiden Partner geht in Elternzeit und bekommt deshalb für einen bestimmten Zeitraum ein geringeres Gehalt? Mit Sondertilgungen kein Problem: Sie können, aber müssen Sie nicht nutzen.

Unser Tipp: Legen Sie ein separates Konto für Ihre Immobilien an. Hierauf können Sie neben der monatlichen Rate alle Ersparnisse einzahlen, die Sie für die Tilgung Ihres Immobilienkredits nutzen möchten. Hätten Sie den Bonus auf eine höhere Rate umgelegt, kann es komplizierter werden: Die Veränderung der Tilgung, ein sogenannter Tilgungssatzwechsel, ist nicht bei allen Verträgen möglich. Mit einer festen Tilgungsrate sehen Sie in Ihrem Tilgungsplan genau welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Demgegenüber ist es oft ungewiss, wann und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können

Disziplin vs. Unabhängigkeit: Aus dem Augen, aus dem Sinn: Sondertilgungen werden werden in der Regel zu Beginn der Baufinanzierung vereinbart und geraten deshalb schnell in Vergessenheit. Zudem ist Disziplin nötig: Wer eine Immobilien kauft, investiert oft eine Menge Geld und verzichtet deshalb auf andere Dinge. Wenn dann einmal ein unvorhergesehener Geldsegen eintritt erfordert es viel Selbstbeherrschung, diesen für das Baudarlehen einzusetzen und nicht andere Wünsche damit zu erfüllen. Die höhere Rate ist fest definiert und Sie können gar nicht erst ins Hadern kommen.

Es kommt also immer auf Ihre konkrete Situation an. Rein rechnerisch kommen Sie mit einer höheren Regelrate wegen des Zinseszinseffekts immer auf eine höhere Tilgung als wenn Sie Sondertilgungsoptionen nutzen. Erwarten Sie aber zum Beispiel eine Erbschaft, sind Sondertilgung vielleicht genau das Richtige.

Was bedeuten Tilgungsaussetzung und Tilgungswechsel?

Ob Jobwechsel oder Familienplanung: Während einer langen Laufzeit von 10 bis 20 Jahren ist es nicht ungewöhnlich, dass sich Ihre persönliche Situation verändert. Deshalb ist es gut, bei Abschluss des Immobilienkredites für unvorhergesehene Ereignisse oder dem Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung vorzubeugen.

Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten: Generell können neben einem festgelegten Tilgungssatz auch eine variable Tilgung oder Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart werden. Wenn es zu kurzfristigen finanziellen Engpässen kommt, kann eine Tilgungsaussetzung hilfreich sein. Das bedeutet, der Kunde kann für eine oder mehrere Raten den Tilgungsanteil der monatlichen Rate aussetzen und bezahlt in dieser Zeit nur die Zinsen.

Wichtig zu wissen: Es handelt sich um eine sogenannte Tilgungsstreckung, bei der sich die Laufzeit des Kredits um die ausgesetzten Raten verlängert. Wichtig zu wissen: In der Regel ist eine Tilgungsaussetzung nicht vorgesehen, aber die meisten Banken lassen mit sich reden, wenn es sich um eine kurzfristige Änderung handelt.

Sollten sich die Lebensumstände langfristig ändern, kann ein Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein. Auf diese Weise lässt sich die Rate entweder reduzieren oder auch erhöhen, um schneller schuldenfrei zu werden. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sprechen mit Ihnen alle gerne alle Optionen durch und finden für Sie eine passende Finanzierungslösung – ob am Telefon oder im persönlichen Gespräch.

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