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Vor- oder Zwischenfinanzierung: Eine solide Übergangslösung

Ihnen fehlt kurzfristig Geld bei der Baufinanzierung? Das lässt sich mit einer Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierung genannt, überbrücken. Was es dabei zu bedenken gibt und welche Zinsen Sie dafür bekommen, verraten wir Ihnen in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Zwischenfinanzierung?

      Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit, der zu einem späteren Zeitpunkt durch ein langfristiges Darlehen abgelöst wird. Dieser Überbrückungskredit wird bei einer Baufinanzierung immer dann relevant, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, aber Ihr Eigenkapital gerade nicht verfügbar ist. Sie müssen also eine Lücke überbrücken: Und zwar zwischen Kapital, was Sie gerade jetzt für die Immobilienfinanzierung brauchen, das aber erst in naher Zukunft frei wird. 

      Wann kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein? Zum Beispiel, wenn überraschender Familienzuwachs oder ein Umzug in eine andere Stadt es nötig machen, eine neue Immobilie zu kaufen. Wenn Sie bereits eine besitzen, könnten Sie diese zur Finanzierung der neuen nutzen. Wenn sich das alte Objekt jedoch nicht so schnell verkaufen lässt wie Sie einen Immobilienkredit benötigen, kann ein Überbrückungskredit helfen. Oder aber Sie möchten eine Anschlussfinanzierung abschließen und erwarten eine Auszahlung Ihrer Lebensversicherung. Diese ist jedoch erst in einem Jahr fällig. Auch dann ist eine Vorfinanzierung, wie die Zwischenfinanzierung auch genannt wird, eine sinnvolle Option.

      Was sind die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?

      Vorfinanzierung jederzeit zurückzahlbar

      Eine Vorfinanzierung kann für maximal 24 Monate und immer in maximaler Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden, also des Objektwertes der vorhandenen Immobilie oder dem Wert des Bausparervertrags bzw. der Lebensversicherung. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen ab und löst die Schuld zu einem Zeitpunkt seiner Wahl komplett ab, wenn das Kapital dann zur Verfügung steht. Mit der vollständigen Tilgung endet das Darlehen, weshalb die als endfälliger Kredit bezeichnet wird. Ein großer Pluspunkt ist also, dass Sie eine Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. 

      Vorfinanzierung kann als Eigenkapital gelten

      In der Regel wird eine Zwischenfinanzierung nie eigenständig abgeschlossen, sondern immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen. Hier wird die Summe der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital behandelt. Der Hintergrund: Die Vermögenswerte sind schon vorhanden. Die vorhandene Immobilie oder auch die Lebensversicherung hat einen gewissen Wert. So können Sie mehr Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen und das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, der so genannte Beleihungsauslauf, verbessert sich. So erhalten Sie günstigere Konditionen für Ihr Baudarlehen.

      Wer braucht eine Zwischenfinanzierung?

      Es gibt zwei Gruppen von Personen, für die eine Zwischenfinanzierung interessant ist.

      1. Die Kurze-Zeit-Zwei-Immobilien-Besitzer
        Sie sind Immobilieneigentümer, aus verschiedenen Gründen benötigen sie jedoch eine neue Immobilie. Häufig hat der Käufer keine andere Möglichkeit, als bis zur Bezugsfertigkeit des neuen Hauses in der alten Immobilie zu wohnen. Deshalb kann er sie nicht vorher verkaufen. Das Geld für die neue Immobilie benötigt er jedoch oft schon eher. Infolge dieser knappen Überschneidung, in der der Kreditnehmer quasi zwei Immobilien besitzt, entsteht eine kurzfristige Eigenkapital-Lücke in der Finanzierung.
      2. Die Anschlussfinanzierer mit Kapitalpolster
        Die Anschlussfinanzierung steht an. Diese Zielgruppe möchte ihre Ersparnisse aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen einbringen, muss aber einen bereits bekannten Zeitraum bis zu deren Fälligkeit überbrücken.

      Wie funktioniert eine Vorfinanzierung?

      Zur Zwischenfinanzierung in vier Schritten: Wir zeigen Ihnen, wie es funktioniert.

      1. Eine neue Immobilie finden

        Heike Carstensen und Stefan Schmidt besitzen eine Wohnung, die 100.000 Euro wert ist. Nun erwarten sie Nachwuchs. Und Überraschung: Es werden Drillinge. Damit wird die Drei-Zimmer-Wohnung bald zu klein werden und ein Haus mit Garten soll her. Nach ein paar Monaten Suche und rechtzeitig vor Geburtstermin werden die beiden fündig: Sie möchten ein Einfamilienhaus kaufen, was 300.000 Euro kostet.

      2. Restschuld identifizieren

        Ihre derzeitige Wohnung ist noch nicht ganz abgezahlt. Die Restschuld beträgt 20.000 Euro. Sie wollen sie zeitnah verkaufen, haben aber noch keinen Interessenten. Der Zahlungstermin für Ihre Eigenheim steht jedoch schon fest: In sechs Monaten wollen sie einziehen.

      3. Zwischenfinanzierung abschließen

        Heike und Stefan schließen deshalb über die Differenz zwischen Immobilienwert (100.000 Euro) und Restschuld (20.000 Euro) eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 80.000 Euro ab.

      4. Differenz über langfristige Baufinanzierung abfangen

        Für die restlichen 220.000 Euro entscheiden sie sich für eine langfristige Baufinanzierung. Dank der Vorfinanzierung, die wie Eigenkapital behandelt wird, erreichen Heike und Stefan einen Beleihungsauslauf von 73 Prozent, was die Bank mit besonders günstigen Konditionen belohnt.

      Podcast: Wie eine Zwischenfinanzierung abläuft

      Den Verkaufspreis realistisch einschätzen und die Zwischenfinanzierung solide planen: Rainer Wilke, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, beschreibt im Gespräch mit Claudia Fyrnihs, wie die Zwischenfinanzierung reibungslos gelingt.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

      Bei einer Zwischenfinanzierung müssen Sie mit höheren Kosten rechnen als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Denn nehmen Sie einen Überbrückungskredit auf, weil die alte Immobilie noch nicht verkauft ist, bleibt das Risiko für die Bank, dass der angesetzte Kaufpreis nicht erzielt werden kann. Um sich dagegen abzusichern, nimmt die Bank einen Zinsaufschlag vor. Dieser liegt in der Regel zwischen einem und fünf Prozent. Wie hoch Ihr persönlicher Zinsaufschlag ist, errechnet die Bank zum einen aus der aktuellen Marktlage und zum anderen aus Ihren individuellen Kreditvoraussetzungen. 

      Haben Sie bereits einen Käufer für Ihre alte Immobilie gefunden, kann dies die Kosten für die Zwischenfinanzierung senken - auch wenn die Immobilie noch nicht bezahlt wurde. Können Sie der Bank einen notariellen Kaufvertragsentwurf vorlegen, aus dem hervorgeht, zu welchem Termin die Zahlung erfolgt, bieten die Banken oft von sich aus einen günstigeren Zinssatz an.

      Wie unterscheiden sich Zwischenfinanzierung und variables Darlehen?

      Natürlich gibt es auch Vorhaben, die weniger konkret sind. Zum Beispiel, wenn ein Immobilienbesitzer noch nicht weiß, ob er sein Haus verkaufen möchte, um das neue zu finanzieren oder ob er die Auszahlung aus der Lebensversicherung überhaupt für ein Baudarlehen nutzen oder doch besser anlegen will. Für diese Fälle eignet sich ein sogenanntes variables Darlehen.

      Unterschiedliche Anbieter verwenden die Begriffe Vor-, Zwischenfinanzierung und variables Darlehen nicht trennscharf. Der grundlegende Unterschied ist jedoch: Bei einem variablen Darlehen gibt es keine maximale Laufzeit. Eine echte Zwischenfinanzierung ist auf 24 Monate beschränkt. Die Zinsanpassung erfolgt im alle drei Monate. Eine wirkliche Sollzinsbindung gibt es also ebenfalls nicht.

       ZwischenfinanzierungVariables Darlehen
      KündbarkeitJederzeit ablösbarIm Drei-Monatsrhythmus abzahlbar
      LaufzeitAuf max. 24 Monate begrenztVariabel
      Grundbucheintragung nötig?Kommt auf die finanzierende Bank anJa
      Besondere VorteileGünstige Konditionen für kombinierte Baufinanzierung: wird als Eigenkapital gewertet, Beleihungsauslauf erhöht sichKeine langfriste Baufinanzierung nötig

      Tabelle: Unterschiede Zwischenfinanzierung/variables Darlehen

      Ist eine Vorfinanzierung sinnvoll?

      Der Name der Zwischenfinanzierung, egal ob eine echte oder ein variables Darlehen, deutet schon darauf hin, dass es sich bei einem solchen Darlehen nicht um eine langfristige Lösung handelt. Die Laufzeiten sind kurz, teilweise haben die Banken kaum Sicherheiten, in den meisten Fällen ist sie nur in Kombination mit einer klassischen Baufinanzierung, also einem Annuitätendarlehen, realisierbar.

      Dazu kommt, dass die Abwicklung einer Vorfinanzierung durchaus anspruchsvoll und aufwendig ist. Aufgrund der kurzen Laufzeit gibt es keine Zinsbindung, somit ist der Zinssatz von der allgemeinen Marktentwicklung abhängig und stetigen Schwankungen, dem sogenannten Zinsänderungsrisiko, unterworfen. Aus diesen Gründen sollten Interessenten genau abwägen, ob eine Zwischenfinanzierung notwendig und sinnvoll ist oder ob beispielsweise die Verluste durch eine vorzeitige Auszahlung einer Kapitalanlage niedriger sind, als die Kosten des Kredits. Übrigens: In Einzelfällen stellt auch ein Ratenkredit eine Alternative dar. Hier entfallen zum Beispiel Grundbuchgebühren und die Zinsen dafür werden auf einer anderen Basis berechnet. Lassen Sie sich die Zwischenfinanzierung und ihre infrage kommenden Alternativen einfach von unseren Spezialisten für Baufinanzierung zeigen.

      Mehr als Lückenbüßer: Unsere Zwischenfinanzierungen

      Eine Zwischenfinanzierung kann für die oben genannten Zielgruppen die passende Finanzierungslösung sein. Bei der Planung gibt es aber einiges zu bedenken: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung wägen gemeinsam mit Ihnen ab, ob sich Kosten und Nutzen dabei die Waage halten. Auf Wunsch suchen sie optimale Angebote für Sie heraus, kostenlos und unverbindlich. Fordern Sie dazu einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an oder sprechen Sie Ihren persönlichen Berater vor Ort direkt an.

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