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Vor- oder Zwischenfinanzierung: Eine solide Übergangslösung

Ihnen fehlt kurzfristig Geld bei der Baufinanzierung? Das lässt sich mit einer Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierung genannt, überbrücken. Worauf es dabei ankommt, verraten wir Ihnen in diesem Artikel.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Zwischenfinanzierung?

      Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit, mit dem Sie einen zeitlich begrenzten Kapitalengpass abdecken können. Dieser Überbrückungskredit wird bei einer Baufinanzierung immer dann relevant, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, aber Ihr Eigenkapital gerade nicht verfügbar ist. Sie müssen also eine Lücke überbrücken: Und zwar zwischen Kapital, welches Sie gerade jetzt für die Immobilienfinanzierung brauchen, das aber erst in naher Zukunft frei wird. 

      Wann kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein?

      Eine Zwischenfinanzierung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn überraschender Familienzuwachs oder ein Umzug in eine andere Stadt es nötig machen, eine neue Immobilie zu kaufen. Besitzen Sie bereits eine Immobilie, könnten Sie diese zur Finanzierung der neuen nutzen. Wenn sich das alte Objekt jedoch nicht so schnell verkaufen lässt wie Sie einen Immobilienkredit benötigen, kann ein Überbrückungskredit helfen. 

      Oder aber Sie möchten eine Anschlussfinanzierung abschließen und erwarten eine Auszahlung Ihrer Lebensversicherung. Diese ist jedoch erst in einem Jahr fällig. Auch dann ist eine Vorfinanzierung, wie die Zwischenfinanzierung auch genannt wird, eine sinnvolle Option. Ebenso, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, aber Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Die Zwischenfinanzierung kann dann anschließend mit Hilfe der Bausparsumme getilgt werden.

      Hier nochmal ein kurzer Überblick, in welchen Fällen eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein kann:

      • Sie müssen kurzfristig eine Finanzierungslücke beim Hausbau überbrücken.
      • Sie möchten eine neue Immobilie kaufen, haben die alte aber noch nicht erfolgreich verkauft.
      • Sie möchten eine Anschlussfinanzierung abschließen und erwarten in naher Zukunft Eigenkapital.
      • Sie möchten eine Immobilie kaufen, aber Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif.

      Was sind die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?

      Möchten Sie zwischenfinanzieren, sprechen einige Vorteile dafür. Die beiden wichtigsten Argumente haben wir Ihnen etwas ausführlicher dargestellt, eine Übersicht über die Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung finden Sie darunter.

      Vorfinanzierung jederzeit zurückzahlbar

      Eine Vorfinanzierung kann für maximal 24 Monate und immer in maximaler Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden, also des Objektwertes der vorhandenen Immobilie oder dem Wert des Bausparervertrags beziehungsweise der Lebensversicherung. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen ab und löst die Schuld zu einem Zeitpunkt seiner Wahl komplett ab, wenn das Kapital dann zur Verfügung steht. Mit der vollständigen Tilgung endet das Darlehen, weshalb dieses als endfälliger Kredit bezeichnet wird. Ein großer Pluspunkt ist also, dass Sie eine Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. 

      Vorfinanzierung kann als Eigenkapital gelten

      In der Regel wird eine Zwischenfinanzierung nie eigenständig abgeschlossen, sondern immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen. Hier wird die Summe der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital behandelt. Der Hintergrund: Die Vermögenswerte sind schon vorhanden. Die vorhandene Immobilie oder auch die Lebensversicherung hat einen gewissen Wert. So können Sie mehr Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen und das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, der so genannte Beleihungsauslauf, verbessert sich. Damit erhalten Sie günstigere Konditionen für Ihr Baudarlehen.

      Allerdings besteht bei einer Zwischenfinanzierung keine Zinsbindung, das heißt, die Zinsen können sich je nach Marktlage verändern. Des Weiteren müssen Sie mit einem Aufschlag auf den Bauzins rechnen. Dies liegt darin begründet, dass die Bank den gleichen Aufwand wie bei einem normalen Baufinanzierungsdarlehen hat. Außerdem besteht das Risiko, dass beispielsweise die bestehende Immobilie nicht oder nur zu einem schlechteren Preis verkauft werden kann und die Bank somit einen Verlust einkalkulieren muss.

      Vor- und Nachteile der Zwischenfinanzierung im Überblick

      Sehen Sie auf einen Blick, welche Vorteile und welche Nachteile die Vorfinanzierung bei einem Hauskauf hat:

      Vorteile
      • Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird als Eigenkapital eingestuft
      • Dadurch günstigerer Zins bei Hauptdarlehen
      • Bis zu 24 Monate Darlehenlaufzeit möglich
      • Schnelle Auszahlung der Kreditsumme
      • Kauf oder Bau der Immobilie können so schneller umgesetzt werden
      • Schnelle Rückzahlung der Kreditschuld durch begrenzte Laufzeit
      • Nur ein Ansprechpartner, wenn Baufinanzierung und Zwischenfinanzierung bei einer Bank durchgeführt werden
      Nachteile
      • Risiken werden mit Zinsaufschlag kompensiert
      • Zwischenfinanzierung muss innerhalb der vereinbarten Frist abbezahlt werden
      • Zinsen können sich während der Laufzeit verändern

      Wie funktioniert eine Vorfinanzierung?

      Zur Zwischenfinanzierung in vier Schritten: Wir zeigen Ihnen an einem Beispiel, wie es funktioniert.

      1. Eine neue Immobilie finden

        Heike Carstensen und Stefan Schmidt besitzen eine Wohnung, die 100.000 Euro wert ist. Nun erwarten sie Nachwuchs. Und Überraschung: Es werden Drillinge. Damit wird die Drei-Zimmer-Wohnung bald zu klein werden und ein Haus mit Garten soll her. Nach ein paar Monaten Suche und rechtzeitig vor Geburtstermin werden die beiden fündig: Sie möchten ein Einfamilienhaus kaufen, was 300.000 Euro kostet.

      2. Restschuld identifizieren

        Ihre derzeitige Wohnung ist noch nicht ganz abgezahlt. Die Restschuld beträgt 20.000 Euro. Sie wollen sie zeitnah verkaufen, haben aber noch keinen Interessenten. Der Zahlungstermin für Ihre Eigenheim steht jedoch schon fest: In sechs Monaten wollen sie einziehen.

      3. Zwischenfinanzierung abschließen

        Heike und Stefan schließen deshalb über die Differenz zwischen Immobilienwert (100.000 Euro) und Restschuld (20.000 Euro) eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 80.000 Euro ab.

      4. Differenz über langfristige Baufinanzierung abfangen

        Für die restlichen 220.000 Euro entscheiden sie sich für eine langfristige Baufinanzierung. Dank der Vorfinanzierung, die wie Eigenkapital behandelt wird, erreichen Heike und Stefan einen Beleihungsauslauf von 73 Prozent, was die Bank mit besonders günstigen Konditionen belohnt.

      Podcast: Wie eine Zwischenfinanzierung abläuft

      Den Verkaufspreis realistisch einschätzen und die Zwischenfinanzierung solide planen: Rainer Wilke, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, beschreibt im Gespräch mit Claudia Fyrnihs, wie die Zwischenfinanzierung reibungslos gelingt.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Wie hoch sind die Kosten einer Zwischenfinanzierung?

      Bei einer Zwischenfinanzierung müssen Sie mit höheren Kosten rechnen als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Denn nehmen Sie einen Überbrückungskredit auf, weil die alte Immobilie noch nicht verkauft ist, bleibt das Risiko für die Bank, dass der angesetzte Kaufpreis nicht erzielt werden kann. Um sich dagegen abzusichern, nimmt die Bank einen Zinsaufschlag vor. Dieser liegt in der Regel zwischen 1 und 5 Prozent. 

      Wie hoch Ihr persönlicher Zinsaufschlag und damit die Kosten für Ihre Zwischenfinanzierung sind, errechnet die Bank zum einen aus der aktuellen Marktlage und zum anderen aus Ihren individuellen Kreditvoraussetzungen. Ein Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote lohnt sich deshalb, denn die Konditionen sind von Bank zu Bank verschieden. Unsere Baufinanzierungsrechner geben Ihnen ersten Überblick über die Kosten, ein individuelles Angebot stellen Ihnen gern unsere Spezialisten für Baufinanzierung zusammen.

      Haben Sie bereits einen Käufer für Ihre alte Immobilie gefunden, kann dies die Kosten für die Zwischenfinanzierung senken - auch wenn die Immobilie noch nicht bezahlt wurde. Können Sie der Bank einen notariellen Kaufvertragsentwurf vorlegen, aus dem hervorgeht, zu welchem Termin die Zahlung erfolgt, bieten die Banken oft von sich aus einen günstigeren Zinssatz an.

      Wer braucht eine Zwischenfinanzierung?

      Es gibt zwei Gruppen von Personen, für die eine Zwischenfinanzierung interessant ist.

      1. Die Kurze-Zeit-Zwei-Immobilien-Besitzer
        Sie sind Immobilieneigentümer, aus verschiedenen Gründen benötigen sie jedoch eine neue Immobilie. Häufig hat der Käufer keine andere Möglichkeit, als bis zur Bezugsfertigkeit des neuen Hauses in der alten Immobilie zu wohnen. Deshalb kann er sie nicht vorher verkaufen. Das Geld für die neue Immobilie benötigt er jedoch oft schon eher. Infolge dieser knappen Überschneidung, in der der Kreditnehmer quasi zwei Immobilien besitzt, entsteht eine kurzfristige Eigenkapital-Lücke in der Finanzierung.
      2. Die Anschlussfinanzierer mit Kapitalpolster
        Die Anschlussfinanzierung steht an. Diese Zielgruppe möchte ihre Ersparnisse aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen einbringen, muss aber einen bereits bekannten Zeitraum bis zu deren Fälligkeit überbrücken.

      Was sind die Voraussetzungen einer Zwischenfinanzierung?

      Um eine Zwischenfinanzierung zu erhalten, stellt die Bank folgende Bedingungen an Sie:

      • Ihre Kreditwürdigkeit muss vorhanden sein. Wie bei jedem anderen Kredit auch, prüft die Bank Ihre Bonität, ehe Sie eine Zwischenfinanzierung an Sie vergibt.
      • Sie müssen die Vorfinanzierung innerhalb der vereinbarten Laufzeit tilgen. Stellen Sie deshalb sicher, dass Ihnen das Geld zu dem Zeitpunkt auch zur Verfügung steht und geben Sie der Bank einen Nachweis darüber.
      • In den meisten Fällen verlangt die Bank, dass der erwartete Geldeingang als Sicherheit gestellt wird. Dient die zu verkaufende Immobilie als Sicherheit, wird die Zwischenfinanzierung oft als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
      • Einige Banken vergeben Zwischenfinanzierungen nur gemeinsam mit einem langfristigen Immobiliendarlehen. Das kann sogar von Vorteil sein: Sie haben so nur einen Ansprechpartner und müssen Ihre Unterlagen und Daten nur einmal vorlegen.

      Wie unterscheiden sich Zwischenfinanzierung und variables Darlehen?

      Natürlich gibt es auch Vorhaben, die weniger konkret sind und für die eine Zwischenfinanzierung nicht geeignet ist. Zum Beispiel, wenn ein Immobilienbesitzer noch nicht weiß, ob er sein Haus verkaufen möchte, um das neue zu finanzieren oder ob er die Auszahlung aus der Lebensversicherung überhaupt für ein Baudarlehen nutzen oder doch besser anlegen will. Für diese Fälle eignet sich ein sogenanntes variables Darlehen.

      Unterschiedliche Anbieter verwenden die Begriffe Vor-, Zwischenfinanzierung und variables Darlehen nicht trennscharf. Der grundlegende Unterschied ist jedoch: Bei einem variablen Darlehen gibt es keine maximale Laufzeit. Eine echte Zwischenfinanzierung ist auf 24 Monate beschränkt. Die Zinsanpassung erfolgt alle 3 Monate. Eine wirkliche Sollzinsbindung gibt es also ebenfalls nicht.

       ZwischenfinanzierungVariables Darlehen
      KündbarkeitJederzeit ablösbarIm Drei-Monatsrhythmus abzahlbar
      LaufzeitAuf max. 24 Monate begrenztVariabel
      Grundbucheintragung nötig?Kommt auf die finanzierende Bank anJa
      Besondere VorteileGünstige Konditionen für kombinierte Baufinanzierung: wird als Eigenkapital gewertet, Beleihungsauslauf erhöht sichKeine langfriste Baufinanzierung nötig

      Tabelle: Unterschiede Zwischenfinanzierung/variables Darlehen

      Beide Darlehen – die Zwischenfinanzierung und auch das variable Darlehen – sind nicht als langfristige Finanzierungen gedacht, sondern dienen eher als kurzfristiger Überbrückungskredit. Sprechen Sie am besten mit Ihrem persönlichen Berater vor Ort, welche die geeignete Darlehensform für Ihr Vorhaben ist.

      Ist eine Vorfinanzierung sinnvoll für Ihr Vorhaben?

      Der Name der Zwischenfinanzierung, egal ob es sich um eine echte Vorfinanzierung oder ein variables Darlehen handelt, deutet schon darauf hin, dass es bei einem solchen Darlehen nicht um eine langfristige Lösung geht. Die Laufzeiten sind kurz, teilweise haben die Banken kaum Sicherheiten, in den meisten Fällen ist die Zwischenfinanzierung nur in Kombination mit einer klassischen Baufinanzierung, also einem Annuitätendarlehen, realisierbar.

      Dazu kommt, dass die Abwicklung einer solchen Vorfinanzierung durchaus anspruchsvoll und aufwendig ist. Aufgrund der kurzen Laufzeit gibt es keine Zinsbindung, somit ist der Zinssatz von der allgemeinen Marktentwicklung abhängig und stetigen Schwankungen, dem sogenannten Zinsänderungsrisiko, unterworfen. Aus diesen Gründen sollten Interessenten genau abwägen, ob eine Zwischenfinanzierung notwendig und sinnvoll ist oder ob beispielsweise die Verluste durch eine vorzeitige Auszahlung einer Kapitalanlage niedriger sind als die Kosten des Kredits. Übrigens: In Einzelfällen stellt auch ein Ratenkredit eine Alternative dar. Hier entfallen zum Beispiel Grundbuchgebühren und die Zinsen dafür werden auf einer anderen Basis berechnet. Lassen Sie sich die Zwischenfinanzierung und ihre infrage kommenden Alternativen einfach von unseren Spezialisten für Baufinanzierung zeigen.

      Alle Fakten zur Zwischenfinanzierung auf einen Blick

      Eine Zwischenfinanzierung für ein Haus oder Grundstück kann Ihnen dabei helfen, einen zeitlich begrenzten Finanzierungsengpass bei einer Bau- oder Anschlussfinanzierung zu überbrücken. Sehen Sie hier noch einmal alle wichtigen Fakten zur Vorfinanzierung im Überblick:

      • Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um kurzfristigen endfälligen Kredit mit einer begrenzten Laufzeit.
      • Die Kreditsumme kann als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingesetzt werden. Sie können so bessere Zinskonditionen für Ihr Hauptdarlehen erreichen.
      • Die Zwischenfinanzierung kann jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
      • Es besteht keine Zinsbindung, so dass sich die Zinsen für Ihre Zwischenfinanzierung jederzeit ändern können.
      • Die Bank berechnet für die Zwischenfinanzierung einen Zinsaufschlag von 1 bis 5 %, um die Risiken eines Kreditausfalls zu decken.

      Ratsam ist es, die Laufzeit der Zwischenfinanzierung möglichst kurz zu halten, um das Zinsänderungsrisiko zu verringern. Eine ausführliche Beratung durch einen Baufinanzierungsspezialisten hilft Ihnen dabei, Ihre Vorfinanzierung erfolgreich umzusetzen.

      Mehr als Lückenbüßer: Unsere Zwischenfinanzierungen

      Eine Zwischenfinanzierung kann für die oben genannten Zielgruppen die passende Finanzierungslösung sein. Bei der Planung gibt es aber einiges zu bedenken: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung wägen gemeinsam mit Ihnen ab, ob sich Kosten und Nutzen dabei die Waage halten. Auf Wunsch suchen sie optimale Angebote für Sie heraus, kostenlos und unverbindlich. Fordern Sie dazu einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an oder sprechen Sie Ihren persönlichen Berater vor Ort direkt an.

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