Hypothekendarlehen: Was ist das und wie funktioniert es?

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Mit einem Hypothekendarlehen ist ein spezielles Immobiliendarlehen gemeint, dass über ein Grundpfandrecht – eine Hypothek oder eine Grundschuld – abgesichert ist. Die Bank sichert sich mit einem Grundpfandrecht im Grundbuch das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfällen veräußern zu können. Dafür stellt Sie Ihnen den gewünschten Betrag zur Verfügung. Ein Hypothekendarlehen ist heute die Standardform der Baufinanzierung.

Entgegen seines Namens wird das Hypothekendarlehen heute jedoch kaum mehr über eine Hypothek besichert. Dennoch hat sich der Begriff bis heute gehalten. Mittlerweile wurde die Hypothek größtenteils durch die Grundschuld abgelöst, die für die Bank als auch für Sie als Kreditnehmer deutlich flexibler ist. Bei einem Hypothekendarlehen zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg die gleiche Monatsrate, die sich aus einem Tilgungs- und einen Zinsanteil zusammensetzt.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen funktioniert wie ein klassisches Annuitätendarlehen. Um sich Geld zu leihen, wenden Sie sich an die Bank. Dort werden der Zinssatz sowie eine anfängliche Tilgung festgelegt. Daraus ergibt sich die monatliche Rate, die über die gesamte Dauer der Zinsbindung stets gleich bleibt. Die monatliche Rate besteht aus einem Zins- und sowie einem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil noch höher als der Tilgungsanteil. Im Verlauf der Rückzahlung kehrt sich dieses Verhältnis um. Die Erklärung ist simpel: Der Zinsanteil errechnet sich aus der jeweiligen Restschuld, die mit jeder Rate geringer wird. Der Tilgungsanteil Ihrer monatlichen Rate erhöht sich daher stetig, der Zinsanteil verringert sich. Häufig bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. 

Wie wird ein Hypothekendarlehen heute besichert?

Ein Hypothekendarlehen wird heute in der Regel mit einer Grundschuld abgesichert. Früher war eine Hypothek üblich, wie der Name verrät. Eine Hypothek gehört zum Grundpfandrecht. Dasselbe gilt für eine Grundschuld. Für die Zeit, in der Sie das von der Bank geliehende Geld zurückzahlen, treten Sie ihr Recht an der Immobilie ab. Sie dient der Bank als Sicherheit im Fall von Zahlungsausfällen. Bei Zahlungsausfällen kann die Bank die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung einsetzen. Damit werden die ausstehenden Zahlungen beglichen.

Wo stehen die Hypothekenzinsen?

Aktueller Stand der Hypothekenzinsen: Für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % zahlen Sie bestenfalls aktuell 3,70 % Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: 28.8.2023). Zum Vergleich: Im August 2008 lagen die Zinsen für Hypothekendarlehen bei gleicher Sollzinsbindung und Darlehenshöhe bei rund 5 %.

Zinsprognose: „In 2022 haben sich die Hypothekenzinsen mehr als vervierfacht. Solch eine extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht“, kommentiert Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein. Er erwartet weiter steigende Hypothekenzinsen. „Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen im zweiten Halbjahr 2023 sich zwischen 4 bis 4,5 % bewegt.“ Einen monatlichen Kommentar zum aktuellen Zinstrend finden Sie auf der Seite Zinsentwicklung.

Was beeinflusst die Zinsen für ein Hypothekendarlehen?

Der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen bleibt über die gesamte Laufzeit gleich und hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Leitzins: Das aktuelle Niveau der Bauzinsen
• Bonität: Persönliche Faktoren wie Einkommen, Berufsstand und finanzielle Verpflichtung
• Länge der Zinsbindung und Tilgungshöhe
• Individuelle Vereinbarungen wie Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgung
• Höhe des Eigenkapitals

Die Länge der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung können Sie selbst wählen. Im Folgenden können Sie unseren Zinsrechner nutzen und selbst testen, wie sich die beiden Faktoren auf Ihr Hypothekendarlehen auswirken. In unserem Artikel zur Hausfinanzierung erhalten Sie weitere Tipps, um ein günstiges Hypothekendarlehen zu gestalten. 

Welchen Einfluss hat die Dauer der Zinsbindung auf das Hypothekendarlehen?

Als Sollzinsbindung wird der Zeitraum bezeichnet, in dem der Zinssatz für Ihr Hypothekendarlehen festgeschrieben wird. Der Zinssatz ist dann für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung nicht mehr änderbar.

Kurze Zinsbindung: Je kürzer die Zinsbindung ist, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Rate. Doch eine kurze Sollzinsbindung hat einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig. Diese muss mit einem neuen Hypothekendarlehen zu den dann geltenden Zinssätzen finanziert werden. 

Lange Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung ist für viele Immobilienkäufer in Zeiten niedriger Zinsen die bessere Alternative. Für eine längere Zinsfestschreibung zahlen Sie allerdings einen Zinsaufschlag.

Den Einfluss der Zinsbindung auf Ihr Hypothekendarlehen verdeutlichen wir mit einem Rechenbeispiel:

Fazit: Bei einer kurzen Zinsbindung zahlen Sie einen geringeren Zinssatz und eine geringere Monatsrate für Ihr erstes Hypothekendarlehen. In Beispiel 1 steigt der Sollzinssatz jedoch nach der 10-jährigen Laufzeit auf 4,4 % für das Anschlussdarlehen an. Dadurch erhöht sich die monatliche Rate für die Anschlussfinanzierung um 250 € auf 1.050 €. In Beispiel 2 tragen Sie zwar einen höheren Zinssatz und höhere Rate. Doch verbleibt nach den 20 Jahren keine Restschuld, die monatlich Rate liegt für den gesamten Zeitraum bei 862,50 €.

Denken Sie also auf jeden Fall schon jetzt daran, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindung ein höherer Finanzierungszins auf Sie warten könnte. Bei einer langen Zinsbindung bleiben Sie flexibler, wenn Ihr Hypothekenkredit eine kostenlose Option auf Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel enthält. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungen, die über die fest vereinbarten Ratenzahlungen hinausgehen. Bei einem Tilgungssatzwechsel kann der ursprünglich vereinbarte Tilgungssatz während der Darlehenslaufzeit verändert werden.

Unser Hauskreditrechner zeigt Ihnen auf einem Blick, welche Zinsen Sie für die Finanzierung von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bei Dr. Klein erwarten können und wie sich verschiedene Sollzinsbindungen auswirken. 

Welchen Einfluss hat die Tilgungshöhe auf das Hypothekendarlehen?

Auch die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie lange Sie Ihr Hypothekendarlehen abbezahlen müssen und wie teuer Darlehen ausfällt. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollten Sie die Anfangstilgung wählen. Bei niedrigen Bauzinsen unter 5 % ist es ratsam, über eine Anfangstilgung von mehr als 1 % nachzudenken. Andernfalls sinken Zins- und Tilgungsanteil Ihrer Rate nur sehr langsam und Sie brauchen länger, um Ihre Baufinanzierung abzubezahlen. Die folgende Tabelle zeigt, wie deutlich sich Restschuld und Gesamtlaufzeit je nach Höhe des Tilgungssatzes Ihres Immobilienkredits unterscheiden:

Als Alternative bietet sich – gerade bei einer guten Kreditwürdigkeit – ein Volltilgerdarlehen an. Bei dieser Art von Baudarlehen zahlen Sie die gesamte Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungsphase zurück. Wer sich für diese Finanzierungsform interessiert, sollte sich aber bewusst sein, dass er bei einer durchschnittlichen Zinsbindungslänge eine hohe monatliche Darlehensrate aufbringen muss, um den Kredit voll tilgen zu können.

Welche Rolle spielt Eigenkapital beim Hypothekendarlehen?

Die Höhe des Eigenkapitals ist ein wichtiger Punkt beim Hypothekendarlehen. Dafür, dass die Bank Ihnen bei einer Baufinanzierung Geld leiht, erhält sie im Gegenzug Verwertungsrechte an der Immobilie als Sicherheit. Die Bank wird mittels einer Grundschuld als Gläubigerin im Grundbuch der Immobilie bzw. des Grundstücks notiert.

Leistet der Darlehensnehmer seine Monatsraten nicht, kann die Bank die Immobilie zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung verwerten und sich so zumindest einen Teil der geliehenen Summe zurückholen. Gleichzeitig bestimmt die Bank anhand des Objektwertes, wie viel Geld sie Ihnen dafür überhaupt leiht. Der Vorgang nennt sich "Beleihung", die Immobilie wird "beliehen". Dafür setzt die Bank einen Beleihungswert und eine Beleihungsgrenze an, die immer unter dem Objektwert liegen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Doch je mehr Eigenkapital Sie in eine Immobilie einbringen, desto geringer fällt der nötige Darlehensbetrag aus. Somit muss auch ein geringerer Anteil der Immobilie beliehen werden. Eine geringere Beleihung führt wiederum zu einem geringeren Ausfallrisiko Ihrer Baufinanzierung. Banken honorieren die erhöhte Sicherheit mit niedrigeren Zinssätzen beim Hypothekendarlehen.