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Hypothekendarlehen: So erhalten Sie günstige Zinsen

Was ist bei der Wahl eines Hypothekendarlehens wichtig? Wir zeigen, wie sich Zinsbindung, Tilgung und Eigenkapital auf Ihr Darlehen auswirken und wie Sie bestmögliche Zinsen finden.

Wie sich Zinsbindung und Tilgungshöhe auf Ihr Hypothekendarlehen auswirken
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Hypothekendarlehen?

      Ein Hypothekendarlehen ist heute die Standardform der Baufinanzierung. Wenn Sie also eine Immobilie erwerben, nutzen Sie in den meisten Fällen genau diese Finanzierung. Entgegen des Namens wird das Darlehen heute jedoch nicht mehr über eine Hypothek besichert. Mittlerweile wurde die Hypothek größtenteils durch die Grundschuld abgelöst, die für die Bank als auch für Sie als Kreditnehmer deutlich flexibler ist. Beim Hypothekendarlehen zahlen Sie über die gesamte Laufzeit hinweg die gleiche Monatsrate für Tilgung und Zinsen.

      Wo stehen die Hypothekendarlehen Zinsen?

      Die Hypothekendarlehen Zinsen liegen für einen Darlehensbetrag von 190.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent zwischen 0,31 und 1,71 Prozent. Diese Konditionen sind beispielhaft für die Hypothekendarlehen Zinsen im Jahr 2019. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 lagen die Hypothekendarlehen Zinsen für die gleiche Darlehenshöhe zwischen 3,36 und 4,61 Prozent.

      Die Hypothekendarlehen Zinsen sind jedoch immer individuell abhängig von Ihrer finanziellen Situation und den Wünschen, die Sie an Ihr Hypothekendarlehen haben. Die Höhe der Hypothekendarlehen Zinsen sollte daher bei der Baufinanzierung zwar immer ein wichtiger, aber nie der ausschlaggebende Faktor dafür sein, sich für einen bestimmten Anbieter zu entscheiden.

      Was beeinflusst die Zinsen?

      Der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen bleibt über die gesamte Laufzeit gleich und hängt von verschiedenen Faktoren ab:

      • Leitzins: Das aktuelle Niveau der Bauzinsen
      • Bonität: Persönliche Faktoren wie Einkommen, Berufsstand und finanzielle Verpflichtung
      • Länge der Zinsbindung und Tilgungshöhe
      • Individuelle Vereinbarungen wie Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgung
      • Höhe des Eigenkapitals

      Die Länge der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung können Sie selbst wählen. Im Folgenden können Sie unseren Zinsrechner nutzen und selbst testen, sich die beiden Faktoren auf Ihr Hypothekendarlehen auswirkt.

      Beispiel: Hypothekendarlehen mit 10 bzw. 20 Jahren Zinsbindung

       Beispiel 1Beispiel 2
      Finanzierungssumme200.000 €200.000 €
      Zinsbindung10 Jahre20 Jahre
      Tilgung1 %1 %
      Sollzinssatz2,4 %2,9 %
      Monatsrate556,67 €650 €
      Restschuld177.000 €146.000 €
      Sollzinssatz (Anschlussfinanzierung)4,4 %entfällt
      Monatsrate (Anschlussfinanzierung)798,39 €entfällt
      Tabelle: Hypothekendarlehen mit 10 bzw. 20 Jahren Zinsbindung

      In Beispiel 1 steigt der Sollzinssatz während der zehnjährigen Laufzeit der Einstiegsfinanzierung auf 4,4 Prozent an. Dadurch erhöht sich die monatliche Rate für die Anschlussfinanzierung um knapp 230 Euro auf 798,39 Euro. In Beispiel 2 verbleibt nach einer längeren Zinsbindung eine geringere Restschuld, die monatlich Rate liegt für den gesamten Zeitraum bei 650 Euro.

      Denken Sie also auf jeden Fall schon jetzt daran, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindung ein höherer Finanzierungszins auf Sie warten könnte. Bei einer langen Zinsbindung bleiben Sie flexibler, wenn Ihr Hypothekenkredit eine kostenlose Option auf Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel enthält. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungen, die über die fest vereinbarten Ratenzahlungen hinausgehen. Bei einem Tilgungssatzwechsel kann der ursprünglich vereinbarte Tilgungssatz während der Darlehenslaufzeit verändert werden.

      Welchen Einfluss die Tilgungshöhe auf das Hypothekendarlehen hat

      Auch die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie lange Sie Ihr Baudarlehen abbezahlen müssen und wie teuer das Hypothekendarlehen ausfällt. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollten Sie die Anfangstilgung wählen. Bei niedrigen Bauzinsen unter fünf Prozent ist es ratsam, über eine Anfangstilgung von mehr als einem Prozent nachzudenken. Andernfalls sinken Zins- und Tilgungsanteil Ihrer Rate nur sehr langsam und Sie brauchen länger, um Ihre Baufinanzierung abzubezahlen. Die folgende Tabelle zeigt, wie deutlich sich Restschuld und Gesamtlaufzeit je nach Höhe des Tilgungssatzes unterscheiden:

      TilgungRateRestschuld n. 10 J.Zinskosten (Sollzinsbindung)Gesamtlaufzeit
      1 %570 €159.255,14 €47.655,14 €47 Jahre und 9 Monate
      2 %720 €138.510,23 €44.910,23 €31 Jahre und 4 Monate
      3 %870 €117.765,28 €42.165,28 €23 Jahre und 7 Monate
      4 %1.020 €97.020,41 €39.420,41 €19 Jahre
      Tabelle: Einfluss der Tilgungshöhe beim Hypothekendarlehen

      Als Alternative bietet sich – gerade bei einer guten Kreditwürdigkeit – ein Volltilgerdarlehen an. Bei dieser Art von Baudarlehen zahlen Sie die gesamte Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungsphase zurück. Wer sich für diese Finanzierungsform interessiert, sollte sich aber bewusst sein, dass er bei einer durchschnittlichen Zinsbindungslänge eine hohe monatliche Darlehensrate aufbringen muss, um den Kredit voll tilgen zu können.

      Eigenkapital beim Hypothekendarlehen

      Die Höhe des Eigenkapitals ist ein wichtiger Punkt beim Hypothekendarlehen. Dafür, dass die Bank Ihnen bei einer Baufinanzierung Geld leiht, erhält sie im Gegenzug Verwertungsrechte an der Immobilie als Sicherheit. Die Bank wird mittels einer Grundschuld als Gläubigerin im Grundbuch der Immobilie bzw. des Grundstücks notiert. Leistet der Darlehensnehmer seine Monatsraten nicht, kann die Bank die Immobilie zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung verwerten und sich so zumindest einen Teil der geliehenen Summe zurückholen. Gleichzeitig bestimmt die Bank anhand des Objektwertes, wie viel Geld sie Ihnen dafür überhaupt leiht. Der Vorgang nennt sich "Beleihung", die Immobilie wird "beliehen". Dafür setzt die Bank einen Beleihungswert und eine Beleihungsgrenze an, die immer unter dem Objektwert liegen.

      Je mehr Eigenkapital Sie also in eine Immobilie einbringen, desto geringer fällt der nötige Darlehensbetrag aus. Somit muss auch ein geringerer Anteil der Immobilie beliehen werden. Eine geringere Beleihung führt wiederum zu einem geringeren Ausfallrisiko Ihrer Baufinanzierung. Banken honorieren die erhöhte Sicherheit mit niedrigeren Zinssätzen beim Hypothekendarlehen.

      Faustformel: So viel Eigenkapital ist beim Hypothekendarlehen nötig

      Früher galt ein Anteil von 20-30% des Kaufpreises als sinnvolles Mindestmaß für das Eigenkapital. Aufgrund steigender Immobilienpreise und allgemein niedriger Zinsen ist es heute ratsam, zumindest die Nebenkosten (ca.10-15 Prozent des Kaufpreises) des Hauskaufs aus dem Eigenkapital bestreiten zu können.

      Checkliste für Ihr Hypothekendarlehen

      • Bei niedrigen Bauzinsen eine lange Zinsbindungsfrist festschreiben
      • Mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen
      • Die Höhe der Restschuld berechnen
      • Kostenlose Option zum Tilgungssatzwechsel und zur Zahlung von Sondertilgungen vereinbaren
      • Bei niedrigen Bauzinsen unter fünf Prozent eine Anfangstilgung von mehr als einem Prozent wählen
      • Mehrere Baudarlehen-Anbieter vergleichen

      Tipp zum Hypothekenkredit: Effektivzins ist nicht gleich Sollzins

      Wenn Sie verschiedene Zinssätze zum Vergleich der Hypothekendarlehen heranziehen, sollte klar sein, ob es sich jeweils um den Effektivzins oder den Sollzins handelt. Ein effektiver Jahreszins bringt alle Preisbestandteile eines Kredits unter einen Nenner. Der Sollzins ist dagegen niedriger, weil er neben dem reinen Zins keine Kostenbestandteile wie Bearbeitungsgebühren enthält. Bei Dr. Klein kennzeichnen wir deshalb für Sie, um welchen Zinssatz es sich beim jeweiligen Hypothekendarlehen handelt.

      Beste Finanzierungszinsen beim Dr. Klein Hypothekendarlehen

      Die Beispiele haben gezeigt, dass sich neben der Zinshöhe auch Zinsbindung und Tilgungshöhe auf die Laufzeit Ihres Hypothekendarlehens auswirken. Weitere Zusammenhänge gehen unsere Berater vor Ort gerne mit Ihnen durch und erstellen aus rund 400 Bankpartnern maßgeschneiderte Finanzierungsvorschläge für Ihren Baukredit – ohne dass Sie dafür nacheinander verschiedene Banken aufsuchen müssen.

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