Wohnungskauf: Nebenkosten bei der Finanzierung einplanen

Warum fallen beim Wohnungskauf Nebenkosten an?

Zusätzlich zu dem Preis, den Sie für den Erwerb einer Wohnung zahlen, fallen für Käufer zusätzlich immer sogenannte Kaufnebenkosten an. Diese bestehen aus einem Teil steuerlicher Nebenkosten, aus einem Teil gesetzlich vorgeschriebener Nebenkosten und zu einem Teil aus variablen Nebenkosten. Feste Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, dienen dazu, die Besitzverhältnisse im Zuge des Wohnungskaufs eindeutig zu klären. Die variablen Nebenkosten beim Wohnungskauf, wie Maklergebühren, fallen hingegen nicht immer an.

Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?

Um einige Nebenkosten werden Sie beim Wohnungskauf also nicht drum herum kommen. Die festen Nebenkosten, inklusiver häufig fälliger Maklergebühren, belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Mit welchen Nebenkosten beim Wohnungskauf Sie genau rechnen müssen und in welcher prozentualen Höhe gemessen am Kaufpreis, listen wir Ihnen gern einmal auf.

Wie viele Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?

Anhand einer Durchschnittswohnung möchten wir Ihnen folgend die Nebenkosten genauer erläutern und zusammenrechnen, welche Höhe Nebenkosten beim Wohnungskauf in ganzen Zahlen entstehen. Die durchschnittliche Eigentumswohnung hat in Deutschland eine Größe von 90 Quadratmetern. Schleswig-Holstein ist mit einem Median-Quadratmeterpreis von 2.800 Euro für Wohnungen im mittleren Bereich der Immobilienpreise in Deutschland angesiedelt. Median bedeutet, dass bei diesem Preis die Hälfte der Wohnung teurer oder günstiger ist. Die mittlere Eigentumswohnung in Schleswig-Holstein kostet also 252.000 Euro. Anhand dieses Preises schlüsseln wir die Nebenkosten auf.

Bezogen auf unser Rechenbeispiel zahlt der Käufer für die Musterwohnung in Schleswig-Holstein zusätzlich zu dem Kaufpreis von 252.000 Euro Nebenkosten für den Wohnungskauf in Höhe von 31.697,20 Euro. Das sind rund 12,58 Prozent des Kaufpreises. Auch wenn man die Umzugskosten herausrechnet, bleiben Nebenkosten in Höhe von 12,38 Prozent übrig.

Was sich genau hinter den einzelnen Nebenkosten verbirgt, erklären wir Ihnen im Folgenden:

Die Grunderwerbsteuer

Die ersten Nebenkosten, die eigentlich direkt nach Ihrem Wohnungskauf fällig sind, ist die Grunderwerbsteuer. Wie der Name schon vermuten lässt, ist dies eine Steuer, die bei dem Erwerb von Grund fällig wird. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur die Wohnung an sich, sondern auch Anteile am gesamten Wohnhaus sowie am Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht. Damit sind Sie verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, wie auf der unten stehenden Grafik zu sehen ist.

Für unsere mittlere Musterwohnung in Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Das ist der höchste Steuersatz, den Sie zurzeit in Deutschland finden. Neben Käufern im nördlichsten Bundesland müssen auch Interessenten aus Brandenburg, Nordrhein-Westfahlen, dem Saarland und Thüringen beim Wohnungskauf diese hohen Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer einplanen.

Konkret bedeutet das für unseren Musterwohnungskäufer, er muss 16.380 Euro Grunderwerbsteuer nach seinem Wohnungskauf an das Finanzamt zahlen.

Die Grundbuchkosten

Damit Ihr Wohnungskauf und Sie als Käufer ordnungsgemäß ins Grundbuch eingetragen werden, entstehen ebenfalls Nebenkosten für Sie. Die Eintragung wird durch das Grundbuchamt ausgeführt. Häufig veranlasst ein Notar diese Eintragung. Die Grundbuchkosten als Nebenkosten beim Wohnungskauf schlagen mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Unser Schleswig-Holsteiner muss für die Eintragung seiner Wohnung 1.260 Euro an das Grundbuchamt zahlen.

Die Notarkosten

Um die Grunderwerbsteuer und die Kosten für das Grundbuchamt kommen Sie ebenso wenig drum herum wie um die Notarkosten als Nebenkosten für Ihren Wohnungskauf. Ein Notar ist in Deutschland beim Kauf oder Verkauf von Immobilien Pflicht. Als unabhängiger Dritter hat der Notar die Aufgabe, den Verkauf beziehungsweise Kauf der Wohnung zu dokumentieren und verwandelt den Wohnungskauf dadurch in ein rechtlich bindendes Geschäft.

Der Notar veranlasst nicht nur die Eintragung ins Grundbuch, er beglaubigt den Kaufvertrag, prüft die Immobilie auf finanzielle Altlasten durch Hypotheken oder auf Vorkaufsrechte Dritter. Meistens wird der Notar vom Verkäufer ausgewählt. Die Nebenkosten für einen Notar beim Wohnungskauf belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Unser Musterwohnungskäufer aus dem Norden muss demnach 4.498,20 Euro an den Notar (inkl. MwSt.) zahlen.

Die Maklergebühren

Maklergebühren fallen beim Wohnungskauf nur dann als Nebenkosten an, wenn der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird. Verkauft der Verkäufer seine Wohnung ohne die Hilfe eines Maklers, entstehen diese Kosten nicht. Anders als bei der Vermietung von Wohnungen gilt beim Kauf das so genannte Bestellerprinzip (wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch) nicht. Ist also beim Wohnungskauf ein Makler im Spiel muss entweder der Käufer die Kosten komplett oder hälftig übernehmen. Diese Vorgehensweise ist wieder je nach Bundesland unterschiedlich.

Für seine Musterwohnung muss unser Wohnungskäufer in Schleswig-Holstein die Hälfte der Maklercourtage zahlen, die andere Hälfte übernimmt der Verkäufer. 18.118 Euro erhält der Makler als Honorar beim Kauf unserer Musterwohnung. Da unser Käufer davon nur die Hälfte trägt, hat er hier Kosten in Höhe von rund 9.059 Euro für den Makler.

Der Umzug

Je nachdem ob Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen, oder ob Sie sie vermieten, müssen Sie nach dem Wohnungskauf mit Nebenkosten für den Umzug rechnen. Auch hier variieren die Kosten stark und richten sich nach der Größe Ihres Hausrats und der Strecke, die Sie umziehen. Wenn Sie innerhalb Ihrer Region umziehen (bis 50 Kilometer), können Sie mit rund 500 Euro Umzugskosten rechnen. Ziehen Sie in einen Ort, der mehr als 120 Kilometer von Ihrem jetzigen Wohnort entfernt ist, müssen Sie mit 1.200 Euro oder mehr etwas tiefer in die Tasche greifen.

Um in seine Wohnung einzuziehen, muss unser Musterkäufer 40 Kilometer hinter sich lassen und zahlt 500 Euro für den Umzug.

Welche sonstigen Nebenkosten können beim Wohnungskauf anfallen?

Wie Sie sehen, ist es mit dem Kaufpreis einer Wohnung also nicht getan. Es fallen in jedem Fall noch Nebenkosten an, die Sie in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten. Einige Kosten lassen sich vorab eindeutig kalkulieren. Dazu gehört beispielsweise die Grunderwerbsteuer. Für weitere Kostenpunkte müssen Angebote eingeholt oder Summen geschätzt werden.

Die Sanierungskosten

Ob bei Ihrem Wohnungskauf Nebenkosten für Sanierungen anfallen, hängt vom Zustand der Immobilie ab. Neue Wohnungen benötigen meistens keine Sanierungsarbeiten, wollen Sie jedoch ein altes Haus kaufen und sanieren, stehen vermutlich einige Erneuerungen an. Eine genaue Höhe für diese Nebenkosten zu nennen, ist nahezu unmöglich. Der Spielraum dieser Kosten ist je nach Anspruch und aktuellem Objektzustand einfach nicht genau zu beziffern und muss individuell betrachtet werden.

Beachten Sie, dass Sie als Wohnungseigentümer auch für die Instandhaltung des gesamten Wohnhauses mitverantwortlich sind. Es kann also sein, dass Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Teil der Sanierungsarbeiten am Wohnhaus zahlen müssen. Mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Diese legt jeden Monat mit dem Hausgeld einen gewissen Betrag für die Instandhaltung des Hauses zurück. Die Zahlungen, die der Vorbesitzer der Wohnung geleistet hat, gehen auf Sie über.

Die Finanzierungsnebenkosten

Ähnlich individuell wie die Sanierungskosten sind die Nebenkosten für die Finanzierung beim Wohnungskauf. Hier kommt es darauf an, ob Sie beispielsweise eine Bestandswohnung kaufen oder eine noch unfertige Eigentumswohnung von einem Bauträger. Im letzten Fall können beispielsweise Bereitstellungszinsen als Finanzierungsnebenkosten anfallen.

Um einen Überblick über die Nebenkosten Ihrer Baufinanzierung zu erhalten, lohnt sich ein Blick in den Finanzierungsvertrag. Achten Sie bei der Finanzierung immer auf den effektiven Jahreszins und nicht auf den Sollzins. Der effektive Jahreszins beinhaltet alle anfallenden Kosten wie Gebühren für Sondertilgungen oder Vermittlerprovisionen. Daher ist er definitiv aussagekräftiger als der meist niedrigere Sollzins.

Da diese Nebenkosten extrem individuell sind, können wir für unseren Musterwohnungskäufer keine genaue Angabe zu diesen Kosten machen.

Der Gutachter

Wenn Sie eine Bestandswohnung kaufen, die älter als 20 Jahre ist, bietet sich ein Gutachter beim Wohnungskaufkauf an. Er erkennt potenzielle Mängel in der Wohnung und am Wohnhaus. Dadurch kann er Ihnen ganz genau sagen, welche Sanierungsarbeiten anstehen und was diese Sie vermutlich kosten werden. Gleichzeitig schätzt er damit ein, ob die Wohnung den aufgerufenen Kaufpreis wert ist. Je nach Region und Aufwand kostet ein Gutachter ab rund 450 Euro (inkl. MwSt.).

Kann ich beim Wohnungskauf auch die Nebenkosten finanzieren?

Ja, Sie können auch die Nebenkosten des Wohnungskaufes finanzieren. Für diese sogenannte Vollfinanzierung benötigen Darlehensnehmer eine tadellose Kreditwürdigkeit, einen extrem hohen SCHUFA-Score und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Allerdings wäre es, laut einer bewährten Faustregel, vorteilhafter, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen, damit die Baufinanzierung solide ist.

Unser besagter Musterkäufer sollte also die knapp 32.000 Euro Nebenkosten beim Wohnungskauf aus seinem Ersparten aufbringen. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto besser. Denn Sie zahlen auf die Summe, die Sie sich von der Bank leihen, Zinsen. Und je weniger Sie sich leihen, desto weniger Zinsen zahlen Sie, und Ihre Baufinanzierung wird günstiger.

Banken finanzieren die Nebenkosten beim Wohnungskauf allerdings nicht so gern. Denn hinter diesen Kosten steckt kein materieller Gegenwert wie beispielsweise eine Wohnung selbst. Eine Immobilie als Sicherheit, bei der die Bank im Grundbuch steht, bildet einen realen Wert, den die Bank im Ernstfall, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise die Raten nicht mehr zahlt, zwangsversteigern kann, um so ihr Geld zurück zu kriegen. Dies sollten Sie beachten, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen wollen.

Gibt es wiederkehrende Nebenkosten nach dem Wohnungskauf?

Neben den einmaligen Nebenkosten beim Wohnungskauf gibt es auch wiederkehrende Nebenkosten, die Sie einplanen sollten. Dazu gehören folgende Kosten:

• Grundsteuer: Die Grundsteuer ist jährlich zu entrichten und berechnet sich aus verschiedenen Kennzahlen rund um Ihre Wohnung. Diese Steuer ist regional teils sehr unterschiedlich. In unserem Ratgeberartikel Grundsteuer erläutern wir Ihnen das Berechnungsmodell im Detail.
   
• Hausgeld: Sind Sie Besitzer einer Eigentumswohnung, gehören Sie automatisch der Eigentümergemeinschaft an und müssen für den Erhalt und Betrieb des Wohnhauses und Grundstücks ein Hausgeld zahlen. Dieses beträgt im Durchschnitt drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind rund 30 Prozent mehr als die Nebenkostenvorauszahlung, die ein Mieter zahlen muss. Beim Hausgeld gilt: Je älter das Haus, desto höher das Hausgeld, da eine höhere Instandhaltungsrücklage gebildet werden muss.
   
• Betriebskosten der Wohnung: Möchten Sie selbst in Ihre gekaufte Wohnung einziehen, fallen zusätzlich zum Hausgeld noch Kosten für Strom, Heizung, Telefon, Internet und gegebenenfalls Kabelfernsehen an.
   
• Ratenzahlung der Baufinanzierung: Nicht zu vergessen sind die monatlichen Belastungen durch eine Baufinanzierung. Die meisten Immobilienbesitzer holen sich zum Wohnungskauf eine Bank mit ins Boot. Die Kreditraten werden dann in der Regel monatlich beglichen und gehören daher auch zu den Kosten, mit denen man wiederkehrend rechnen sollte.

Fazit: Nebenkosten auch beim Wohnungskauf einplanen

Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, sollte Ihr Fokus also nicht nur auf dem Kaufpreis des Objektes liegen. Die Nebenkosten machen ebenfalls einen erheblichen Teil der Gesamtfinanzierung aus und dürfen daher nicht außer Acht gelassen werden. Zu den einmalig fälligen, allgemeinen Nebenkosten gehören sowohl Zahlungen wie:

• Grunderwerbsteuer  
• Notarkosten
• Grundbuchkosten

als auch flexible Nebenkosten wie beispielsweise:  

• eine Maklercourtage
• Sanierungskosten
• Umzugskosten

Wie bei einem Eigenheim, fallen auch bei einer Eigentumswohnung zusätzlich noch laufende Nebenkosten an, wie:

• die jährlich zu entrichtende Grundsteuer
• allgemeine Betriebskosten der Wohnung
• die Ratenzahlung Ihrer Baufinanzierung

Zusätzlich kommt bei einer Eigentumswohnung noch das Hausgeld für Erhalt und Betrieb von Immobilie und Grundstück dazu. Mit dem Kaufpreis einer Wohnung ist es also nicht getan, weshalb Sie diese Nebenkosten auf jeden Fall in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen sollten.

Die Grunderwerbsteuer lässt sich beispielsweise eindeutig kalkulieren, für weitere Kostenpunkte müssen Angebote eingeholt oder Summen geschätzt werden. Damit Ihr Wohnungskauf auf soliden finanziellen Füßen steht, ist ein starker Partner an Ihrer Seite gefragt. Wir bei Dr. Klein haben über 60 Jahre Erfahrung in Baufinanzierung. Wir finden die für Sie passende Finanzierung, abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse.