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Wohnungskauf: Nebenkosten bei der Finanzierung einplanen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Welche Nebenkosten beim Wohnungskauf anfallen und in welcher Höhe, erfahren Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum fallen beim Wohnungskauf Nebenkosten an?

      Zusätzlich zu dem Preis, den Sie für den Erwerb einer Wohnung zahlen, fallen für Käufer zusätzlich immer sogenannte Kaufnebenkosten an. Diese bestehen aus einem Teil steuerlicher Nebenkosten, aus einem Teil gesetzlich vorgeschriebener Nebenkosten und zu einem Teil aus variablen Nebenkosten. Feste Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, dienen dazu, die Besitzverhältnisse im Zuge des Wohnungskaufs eindeutig zu klären. Die variablen Nebenkosten beim Wohnungskauf, wie Maklergebühren, fallen hingegen nicht immer an.

      Alle Nebenkosten auf einen Blick

      Um einige Nebenkosten werden Sie beim Wohnungskauf also nicht drum herum kommen. Die festen Nebenkosten, inklusiver häufig fälliger Maklergebühren, belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Mit welchen Nebenkosten beim Wohnungskauf Sie genau rechnen müssen und in welcher prozentualen Höhe gemessen am Kaufpreis, listen wir Ihnen gern einmal auf.

      KostenartHöhe
      Grunderwerbsteuer3,5-6,5 % (abhängig vom Bundesland)
      Grundbuchkostenrund 0,5 %
      Notarkostenetwa 1,5 % (zzgl. MwSt.)
      Maklergebühren3,5-7 % (abhängig vom Bundesland)
      Gutachterab 450 €, je nach Art des Gutachtens
      Umzugskostenca. 500-2.000 €, abhängig vom Aufwand
      Sanierungskostenabhängig vom Objektzustand
      Finanzierungsnebenkostenje nach Kreditart und Vertragsinhalt
      Tabelle: Auflistung Nebenkosten Wohnungskauf

      Nebenkosten im Detail

      Anhand einer Durchschnittswohnung möchten wir Ihnen folgend die Nebenkosten genauer erläutern und zusammenrechnen, welche Höhe Nebenkosten beim Wohnungskauf in ganzen Zahlen entstehen. Die durchschnittliche Eigentumswohnung hat in Deutschland eine Größe von 90 Quadratmetern. Schleswig-Holstein ist mit einem Median-Quadratmeterpreis von 2.551 Euro für Wohnungen im mittleren Bereich der Immobilienpreise in Deutschland angesiedelt. Median bedeutet, dass bei diesem Preis die Hälfte der Wohnung teurer oder günstiger ist. Die mittlere Eigentumswohnung in Schleswig-Holstein kostet also 229.950 Euro. Anhand dieses Preises schlüsseln wir die Nebenkosten auf.

      Die Grunderwerbsteuer

      Die ersten Nebenkosten, die eigentlich direkt nach Ihrem Wohnungskauf fällig sind, ist die Grunderwerbsteuer. Wie der Name schon vermuten lässt, ist dies eine Steuer, die bei dem Erwerb von Grund fällig wird. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur die Wohnung an sich, sondern auch Anteile am gesamten Wohnhaus sowie am Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht. Damit sind Sie verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, wie auf der unten stehenden Grafik zu sehen ist.

      Für unsere mittlere Musterwohnung in Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Das ist der höchste Steuersatz, den Sie zurzeit in Deutschland finden. Neben Käufern im nördlichsten Bundesland müssen auch Interessenten aus Brandenburg, Nordrhein-Westfahlen, dem Saarland und Thüringen beim Wohnungskauf diese hohen Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer einplanen.

      Konkret bedeutet das für unseren Musterwohnungskäufer, er muss 14.923,35 Euro Grunderwerbsteuer nach seinem Wohnungskauf an das Finanzamt zahlen.

      Grafik zu den Grunderwerbsteuersätzen der Bundesländer

      Die Grundbuchkosten

      Damit Ihr Wohnungskauf und Sie als Käufer ordnungsgemäß ins Grundbuch eingetragen werden, entstehen ebenfalls Nebenkosten für Sie. Die Eintragung wird durch das Grundbuchamt ausgeführt. Häufig veranlasst ein Notar diese Eintragung. Die Grundbuchkosten als Nebenkosten beim Wohnungskauf schlagen mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Unser Schleswig-Holsteiner muss für die Eintragung seiner Wohnung 1.149,75 Euro an das Grundbuchamt zahlen.

      Die Notarkosten

      Um die Grunderwerbsteuer und die Kosten für das Grundbuchamt kommen Sie ebenso wenig drum herum wie um die Notarkosten als Nebenkosten für Ihren Wohnungskauf. Ein Notar ist in Deutschland beim Kauf oder Verkauf von Immobilien Pflicht. Als unabhängiger Dritter hat der Notar die Aufgabe, den Verkauf beziehungsweise Kauf der Wohnung zu dokumentieren und verwandelt den Wohnungskauf dadurch in ein rechtlich bindendes Geschäft.

      Der Notar veranlasst nicht nur die Eintragung ins Grundbuch, er beglaubigt den Kaufvertrag, prüft die Immobilie auf finanzielle Altlasten durch Hypotheken oder auf Vorkaufsrechte Dritter. Meistens wird der Notar vom Verkäufer ausgewählt. Die Nebenkosten für einen Notar beim Wohnungskauf belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

      Unser Musterwohnungskäufer aus dem Norden muss demnach 4.104,61 Euro an den Notar (inkl. MwSt.) zahlen.

      Die Maklergebühren

      Maklergebühren fallen beim Wohnungskauf nur dann als Nebenkosten an, wenn der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird. Verkauft der Verkäufer seine Wohnung ohne die Hilfe eines Maklers, entstehen diese Kosten nicht. Anders als bei der Vermietung von Wohnungen gilt beim Kauf das so genannte Bestellerprinzip (wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch) nicht. Ist also beim Wohnungskauf ein Makler im Spiel muss entweder der Käufer die Kosten komplett oder hälftig übernehmen. Diese Vorgehensweise ist wieder je nach Bundesland unterschiedlich.

      Für seine Musterwohnung muss unser Wohnungskäufer in Schleswig-Holstein die Hälfte der Maklercourtage zahlen, die andere Hälfte übernimmt der Verkäufer. 16.441,42 Euro erhält der Makler als Honorar beim Kauf unserer Musterwohnung. Da unser Käufer davon nur die Hälfte trägt, hat er hier Kosten in Höhe von rund 8.220,71 Euro für den Makler.

      Der Gutachter

      Wenn Sie eine Bestandswohnung kaufen, die älter als 20 Jahre ist, bietet sich ein Gutachter beim Wohnungskaufkauf an. Er erkennt potenzielle Mängel in der Wohnung und am Wohnhaus. Dadurch kann er Ihnen ganz genau sagen, welche Sanierungsarbeiten anstehen und was diese Sie vermutlich kosten werden. Gleichzeitig schätzt er damit ein, ob die Wohnung den aufgerufenen Kaufpreis wert ist. Je nach Region und Aufwand kostet ein Gutachter ab rund 450 Euro (inkl. MwSt.).

      Unser Musterkäufer aus Schleswig-Holstein kauft eine neue Wohnung und benötigt deshalb keinen Gutachter.

      Der Umzug

      Je nachdem ob Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen, oder ob Sie sie vermieten, müssen Sie nach dem Wohnungskauf mit Nebenkosten für den Umzug rechnen. Auch hier variieren die Kosten stark und richten sich nach der Größe Ihres Hausrats und der Stecke, die Sie umziehen. Wenn Sie innerhalb Ihrer Region umziehen (bis 50 Kilometer), können Sie mit rund 500 Euro Umzugskosten rechnen. Ziehen Sie in einen Ort, der mehr als 120 Kilometer von Ihrem jetzigen Wohnort entfernt ist, müssen Sie mit 1.200 Euro oder mehr etwas tiefer in die Tasche greifen.

      Um in seine Wohnung einzuziehen, muss unser Musterkäufer 40 Kilometer hinter sich lassen und zahlt 500 Euro für den Umzug.

      Die Sanierungskosten

      Ob bei Ihrem Wohnungskauf Nebenkosten für Sanierungen anfallen, hängt vom Zustand der Immobilie ab. Neue Wohnungen benötigen meistens keine Sanierungsarbeiten, wollen Sie jedoch ein altes Haus kaufen und sanieren, stehen vermutlich einige Erneuerungen an. Eine genaue Höhe für diese Nebenkosten zu nennen, ist nahezu unmöglich. Der Spielraum dieser Kosten ist je nach Anspruch und aktuellem Objektzustand einfach nicht genau zu beziffern und muss individuell betrachtet werden.

      Beachten Sie, dass Sie als Wohnungseigentümer auch für die Instandhaltung des gesamten Wohnhauses mitverantwortlich sind. Es kann also sein, dass Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Teil der Sanierungsarbeiten am Wohnhaus zahlen müssen. Mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Diese legt jeden Monat mit dem Hausgeld einen gewissen Betrag für die Instandhaltung des Hauses zurück. Die Zahlungen, die der Vorbesitzer der Wohnung geleistet hat, gehen auf Sie über.

      Protokolle der Eigentümerversammlung lesen

      Eigentlich sollten Sanierungen am Haus immer aus der Instandhaltungskasse gezahlt werden. Hin und wieder kann es aber vorkommen, dass die Eigentümer einen Eigenbetrag zuschießen. Die Eigentümerversammlung hat beispielsweise festgelegt, dass das Dach saniert werden muss. Die Kosten werden aus der Kasse gezahlt, aber jeder Eigentümer zahlt nochmal 3.000 Euro aus eigener Tasche. Als neuer Eigentümer kann diese Selbstbeteiligung sehr überraschend sein. Daher sollten Sie unbedingt vor dem Kauf einen Blick in die Protokolle der letzten drei oder vier Versammlungen werfen.

      Da die Eigentumswohnung unseres Musterkäufers neu ist, braucht er sich um Sanierungskosten zum Glück keine Gedanken machen.

      Die Finanzierungsnebenkosten

      Ähnlich individuell wie die Sanierungskosten sind die Nebenkosten für die Finanzierung beim Wohnungskauf. Hier kommt es darauf an, ob Sie beispielsweise eine Bestandswohnung kaufen oder eine noch unfertige Eigentumswohnung von einem Bauträger. Im letzten Fall können beispielsweise Bereitstellungszinsen als Finanzierungsnebenkosten anfallen.

      Um einen Überblick über die Nebenkosten Ihrer Baufinanzierung zu erhalten, lohnt sich ein Blick in den Finanzierungsvertrag. Achten Sie bei der Finanzierung immer auf den effektiven Jahreszins und nicht auf den Sollzins. Der effektive Jahreszins beinhaltet alle anfallenden Kosten wie Gebühren für Sondertilgungen oder Vermittlerprovisionen. Daher ist er definitiv aussagekräftiger als der meist niedrigere Sollzins.

      Da diese Nebenkosten extrem individuell sind, können wir für unseren Musterwohnungskäufer keine genaue Angabe zu diesen Kosten machen.

      Zusammenfassung der Wohnungskauf Nebenkosten

      Bezogen auf unser Rechenbeispiel zahlt der Käufer für die Musterwohnung in Schleswig-Holstein zusätzlich zu dem Kaufpreis von 229.950 Euro Nebenkosten für den Wohnungskauf in Höhe von 28.898,42 Euro. Das sind 12,57 Prozent des Kaufpreises. Auch wenn man die Umzugskosten herausrechnet, bleiben Nebenkosten in Höhe von 12,35 Prozent übrig.

      KostenHöhe
      Grunderwerbsteuer (fest)14.923,35 €
      Grundbuchkosten (fest)1.149,75 €
      Notarkosten (fest)4.104,61 €
      Maklergebühren (variabel)8.220,71 €
      Umzugskosten (variabel)500,00 €
      Gesamt28.898,42 €
      Tabelle: Beispielrechnung Nebenkosten Wohnungskauf

      Kann ich beim Wohnungskauf auch die Nebenkosten finanzieren?

      Eine Faustregel besagt, dass Sie beim Wohnungskauf die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen sollten, damit die Baufinanzierung solide ist. Unser besagter Musterkäufer sollte also die knapp 30.000 Euro Nebenkosten aus seinem Ersparten aufbringen. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto besser. Denn Sie zahlen auf die Summe, die Sie sich von der Bank leihen, Zinsen. Und je weniger Sie sich leihen, desto weniger Zinsen zahlen Sie, und Ihre Baufinanzierung wird günstiger.

      Banken finanzieren die Nebenkosten beim Wohnungskauf nicht so gern. Denn hinter diesen Kosten steckt kein materieller Gegenwert wie beispielsweise eine Wohnung. Eine Immobilie als Sicherheit, bei der die Bank im Grundbuch steht, bildet eine realen Wert, den die Bank im Ernstfall, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise die Raten nicht mehr zahlt, zwangsversteigern kann, um so ihr Geld zurück zu kriegen.

      Es gibt zwar auch die Möglichkeit, zusätzlich zu den Kaufkosten auch die Nebenkosten zu finanzieren. Jedoch benötigen Darlehensnehmer für diese Vollfinanzierung eine tadellose Bonität, einen extrem hohen SCHUFA-Score und ein überdurchschnittliche hohes Einkommen.

      Wohnungskauf nicht um jeden Preis

      Wenn Sie beim Rechnen schon merken, dass Sie für den Wohnungskauf eigentlich jeden Cent zweimal umdrehen müssen und kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können, überlegen Sie sich diese Anschaffung lieber noch einmal. Es bringt niemandem etwas, wenn Sie sich überschulden und am Rande des Existenzminimums wirtschaften müssen, um Ihre Wohnung zu finanzieren. Vielleicht ist es in diesem Fall noch nicht der richtige Zeitpunkt für einen Wohnungskauf.

      Laufende und wiederkehrende Nebenkosten nach dem Wohnungskauf

      Neben den einmaligen Nebenkosten beim Wohnungskauf gibt es auch wiederkehrende Nebenkosten, die Sie einplanen sollten. Dazu gehören folgende Kosten:

      • Grundsteuer: Die Grundsteuer ist jährlich zu entrichten und berechnet sich aus verschiedenen Kennzahlen rund um Ihre Wohnung. Diese Steuer ist regional teils sehr unterschiedlich. In unserem Ratgeberartikel Grundsteuer erläutern wir Ihnen das Berechnungsmodell im Detail.

      • Hausgeld: Sind Sie Besitzer einer Eigentumswohnung, gehören Sie automatisch der Eigentümergemeinschaft an und müssen für den Erhalt und Betrieb des Wohnhauses und Grundstücks ein Hausgeld zahlen. Dieses beträgt im Durchschnitt drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind rund 30 Prozent mehr als die Nebenkostenvorauszahlung, die ein Mieter zahlen muss. Beim Hausgeld gilt: Je älter das Haus, desto höher das Hausgeld, da eine höhere Instandhaltungsrücklage gebildet werden muss.

      • Betriebskosten der Wohnung: Möchten Sie selbst in Ihre gekaufte Wohnung einziehen, fallen zusätzlich zum Hausgeld noch Kosten für Strom, Heizung, Telefon, Internet und gegebenenfalls Kabelfernsehen an.

      • Ratenzahlung der Baufinanzierung: Nicht zu vergessen sind die monatlichen Belastungen durch eine Baufinanzierung. Die meisten Immobilienbesitzer holen sich zum Wohnungskauf eine Bank mit ins Boot. Die Kreditraten werden dann in der Regel monatlich beglichen und gehören daher auch zu den Kosten, mit denen man wiederkehrend rechnen sollte.

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