Haus als Altersvorsorge: Clever im Voraus planen

Was bedeutet ein Haus als Altersvorsorge?

Ein Haus als Altersvorsorge bedeutet für die meisten Eigenheimbesitzer, kostengünstig und mietfrei im Rentenalter in der eigenen Immobilie zu leben. Die Baufinanzierung ist abbezahlt, das Haus ist altersgerecht umgestaltet: Wer vorausschauend geplant und sich zusätzlich ein finanzielles Polster für notwendige Instandhaltungen zurückgelegt hat, kann als Rentner davon profitieren. Damit Sie Ihr Haus als Altersvorsorge auch nutzen können, sind also bereits Investitionen nach dem Immobilienkauf und dann in regelmäßigen Abständen nötig.

Das wird besonders wichtig, wenn Sie die Immobilie im Alter verkaufen möchten. Denn nur, wenn der Wiederverkaufswert entsprechend hoch ist, können Sie nach dem Verkauf des Hauses noch über Jahre hinweg sorgenfrei leben. Das heißt vor allem, sich rechtzeitig und vor allem kontinuierlich um seine Immobilie zu kümmern – also zum Beispiel in regelmäßigen Abständen die Fassade zu dämmen, das Dach decken zu lassen oder die Heizungsanlage auf den neuesten Stand zu bringen. Schaffen Sie diese Werterhaltung für Ihr Eigenheim und können den Wiederverkaufswert im besten Fall sogar noch steigern, kann Ihr Haus ohne Probleme als Altersvorsorge dienen.

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Mietfrei heißt nicht kostenfrei

Die Wunschvorstellung vieler Bauherren, als Rentner im abbezahlten Häuschen zu sitzen und keinen Cent mehr fürs Wohnen ausgeben zu müssen, ist oftmals weit weg von der Realität. Das fängt bereits bei der Baufinanzierung an. Hat man einen zu teuren Kredit abgeschlossen, zu wenig oder auch eine zu hohe Tilgung vereinbart, gerät die Finanzierung häufig schon bei den kleinsten Unwägbarkeiten aus dem Takt. Ein solider Finanzierungsplan stellt deshalb die Grundlage für Ihren Immobilienkauf dar. Denn nur so können Sie sicherstellen, dass die Finanzierung bis zur Rente abbezahlt ist und Sie Ihr Haus als Altersvorsorge nutzen können. Mit unserem Bauzinsrechner können Sie schon einmal ermitteln, wie hoch der Bauzins und Ihre persönliche Rate ausfallen würden. So erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Ein weiterer Punkt, der von vielen Immobilienbesitzern häufig unterschätzt wird, sind die laufenden Kosten der Immobilie. Denn Abgaben wie die Grundsteuer, Abfallgebühren, Wasser, Heizung, Strom und Versicherungen fallen mindestens einmal jährlich an. Wohnungseigentümer müssen ein monatliches Hausgeld zahlen. Dessen Höhe ist abhängig von der Lage und der Ausstattung des Wohnhauses, im Durchschnitt beträgt es rund 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dazu muss die Immobilie instand gehalten und eventuell modernisiert werden. Denn gerade wenn Sie Ihr Haus als Altersvorsorge nutzen und später altersgerecht wohnen möchten, steht irgendwann einmal der barrierefreie Umbau der Immobilie an. Um diese Kosten zu bezahlen, sollten Sie regelmäßig Geld für Modernisierungen und Instandhaltungen zurücklegen.

Der richtige Zeitpunkt für Modernisierungen

Wann genau Sie die ersten Renovierungsmaßnahmen durchführen müssen, hängt vor allem vom Alter der Immobilie ab. Während Sie sich bei einem Neubau erst einmal ein wenig Zeit lassen dürfen, sind für Bestandsimmobilien meist bereits nach dem Einzug die ersten Reparaturen und Modernisierungen fällig. Es gibt jedoch bestimmte Intervalle, in denen Renovierungen anfallen beziehungsweise durchgeführt werden sollten. So wird empfohlen, die Küche und das Bad alle 15 bis 20 Jahre zu sanieren, neue Fenster und Türen stehen alle 20 bis 30 Jahre an.

Renovierungsintervalle, um Ihr Haus als Altersvorsorge fit zu machen

Unsere Grafik gibt Ihnen einen ersten Überblick darüber, wann bei einem Haus bestimmte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen fällig werden.

Nachfolgend haben wir Ihnen noch einmal genau aufgeführt, wie oft bestimmte Bereiche Ihres Hauses renoviert und saniert werden sollten:

• Außenanlagen

  Bereich	Frequenz
  Carport	alle 15 Jahre
  Zaun (Holz)	alle 10-15 Jahre

• Dach

  Bereich	Frequenz
  Dach neu decken	alle 30-40 Jahre
  Dach sanieren	alle 20-30 Jahre
  Dachstuhl erneuern	alle 50 Jahre
  Schornstein erneuern	alle 30-40 Jahre

• Dämmung

  Bereich	Frequenz
  Außendämmung Fassade	alle 30 Jahre
  Dach dämmen	alle 20-30 Jahre
  Innendämmung	alle 20-30 Jahre
  Kellerdecke von unten dämmen	alle 20-30 Jahre

• Einrichtung

  Bereich	Frequenz
  Badsanierung	alle 15-20 Jahre
  Küche erneuern	alle 15-20 Jahre
  Parkettboden	alle 30-40 Jahre
  Tapeten erneuern	Nassräume: alle 3-5 Jahre, Wohnräume: alle 5-10 Jahre, Nebenräume: alle 10 Jahre
  Teppiche	alle 5 Jahre
  Wandfarbe erneuern (innen)	alle 5-10 Jahre

• Fassade

  Bereich	Frequenz
  Fassadenputz erneuern	alle 20 Jahre
  Fassade streichen	alle 10-15 Jahre

• Fenster / Türen

  Bereich	Frequenz
  Fenster erneuern	alle 20-30 Jahre
  Haustür erneuern	alle 20-30 Jahre
  Rolläden	alle 20 Jahre

• Elektrogeräte

  Bereich	Frequenz
  Geschirrspüler	alle 10-15 Jahre
  Herd mit Backofen	alle 15 Jahre
  Kühlschrank	alle 10 Jahre
  Waschmaschine	alle 10-15 Jahre

• Versorgungsanlagen

  Bereich	Frequenz
  Elektrik erneuern	alle 20-30 Jahre
  Fußbodenheizung	alle 20-25 Jahre
  Heizung	alle 15-20 Jahre
  Wasserrohre erneuern	alle 20-25 Jahre

Einsparpotenzial durch Modernisierungen

Auch bei „jüngeren“ Gebäuden lohnt es sich, über eine Modernisierung nachzudenken. Denn oft lässt sich beispielsweise durch eine energetische Sanierung langfristig Geld sparen und der Wiederverkaufswert der Immobilie erhöhen. Unsere nachfolgende Tabelle zeigt Ihnen, welche Einsparpotenziale durch Sanierungen möglich sind:

Maßnahme	Kosten	Frequenz	Einsparpotenzial bei Heizkosten	Amortisationszeitraum
Heizung austauschen	Je nach Heizungsart ab etwa 12.000 € inkl. Einbau.	Alle 15-20 Jahre, gem. Gesetzgeber mindestens alle 30 Jahre	10-12 % lassen sich jährlich dadurch einsparen.	Nach zirka 10 Jahren haben Sie die Kosten wieder reingeholt.
Fenster erneuern	Je nach Art und Größe zirka 1.000 € pro Stück.	Alle 20-30 Jahre	15-20 % lassen sich jährlich dadurch einsparen.	Nach zirka 10 Jahren haben Sie die Kosten wieder reingeholt.
Fassadendämmung	Zirka 200 € pro Quadratmeter Fläche.	Alle 20 Jahre	15-20 % lassen sich jährlich dadurch einsparen.	Nach zirka 10 Jahren haben Sie die Kosten wieder reingeholt.
Dachdämmung	Zirka 120 € pro Quadratmeter Dachfläche.	Alle 20-30 Jahre	10-12 % lassen sich jährlich dadurch einsparen.	Nach zirka 15 Jahren haben Sie die Kosten wieder reingeholt.

Für Renovierungskosten Instandhaltungsrücklage bilden

Sanierungen beziehungsweise Modernisierungen fallen zwar nur alle Jahrzehnte an, verursachen aber hohe Kosten. So kann eine neue Heizung – je nachdem, für welches System Sie sich entscheiden – schon mal zwischen 8.000 und 20.000 Euro kosten. Dennoch sind solche Modernisierungen notwendig, möchten Sie den Wert der Immobilie erhalten und Ihr Haus als Altersvorsorge nutzen.

Umso wichtiger ist es, für diese Ausgaben regelmäßig Geld zu sparen. Denn selbst bei Neubauten stehen nach rund 10 Jahren die ersten Renovierungen an. Haben Sie monatlich für die so genannte Instandhaltungsrücklage gespart, können Sie solche Ausgaben meist ohne Probleme stemmen. Wie hoch die Rücklage sein sollte, lässt sich aus Sanierungskosten errechnen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Modernisierungskosten für ein Einfamilienhaus mit einer Länge von 8,7 m und einer Breite von 9,3 m einmal aufgelistet und auf die jährlichen Kosten umgerechnet:

Renovierungsmaßnahme	Einzelkosten	Gesamtkosten	Kosten pro Jahr
Küche erneuern	10.000 €	10.000 €	666 €
Badsanierung	12.000 €	12.000 €	800 €
Neue Fenster (10 Stück)	1.000 € pro Fenster	10.000 €	500 €
Neue Haustür	2.000 €	2.000 €	100 €
Neue Rollläden (10 Stück)	500 € pro Rollladen	5.000 €	250 €
Neue Heizung	12.000 €	12.000 €	800 €
Dach neu decken (Dachfläche 170 qm)	ca. 100 € pro qm	17.000 €	566 €
Fassade anstreichen (80 qm)	ca. 30 € pro qm	2.400 €	240 €
Innendämmung (60 qm)	ca. 90 € pro qm	5.400 €	270 €
Neue Waschmaschine	500 €	500 €	50 €
Carport	2.000 €	2.000 €	133 €

Die Kosten pro Jahr belaufen sich auf insgesamt 4.375 Euro, diese Höhe sollte dann auch Ihre Instandhaltungsrücklage betragen. Monatlich müssten Sie demnach rund 365 Euro zurücklegen. Letzten Endes muss jeder Immobilienbesitzer aber für sich selbst entscheiden, wie viel Geld er jeden Monat zurücklegen möchte. Experten empfehlen – je nach Berechnungsmethode - eine Instandhaltungsrücklage zwischen 1.065 Euro und 5.625 Euro im Jahr.

Bei Eigentümergemeinschaften in einer größeren Wohnanlage ist die Instandhaltungsrücklage übrigens im Hausgeld inkludiert. Wie hoch der Betrag für jeden Wohnungseigentümer ist, hängt vom jeweiligen Eigentumsanteil ab. Durchschnittlich zahlen Wohnungseigner circa 2,70 Euro pro Quadratmeter. Existiert keine Eigentümergemeinschaft, muss wiederum selbst vorgesorgt werden. Die bereits genannten Empfehlungen für Hausbesitzer gelten dann auch für Wohnungseigner.

Ein Bausparvertrag als Instandhaltungsrücklage?

Stehen notwendige Reparaturen an, sollte das nötige Geld schnell zur Verfügung stehen. Tagesgeld bietet sich heute aufgrund der niedrigen Verzinsung als Sparform kaum noch an. Eine gute Alternative ist der Bausparververtrag. Zwar kann auch dieser nicht unbedingt mit hohen Zinsen punkten, dennoch hat Bausparen für Immobilienbesitzer ein paar wesentliche Vorteile.

Die Stärken eines Bausparvertrages

So können Sie Ihren Bausparvertrag zum Beispiel beleihen. Die Bausparkasse zahlt Ihnen dann zu günstigen Konditionen einen Kredit in Höhe Ihres angesammelten Sparguthabens aus. Möglich ist auch eine kurzfristige Kündigung mit einer Frist von drei bis sechs Monaten. Sie erhalten dann die angesparte Summe inklusive der Zinsen. Ein weiterer Vorteil ist die schnelle Zuteilungsreife. Bereits ab 25 Prozent der Bausparsumme kann bei einem Vertrag mit Wahlzuteilung auf das Guthaben zugegriffen werden. Haben Sie also mehrere kleine Bausparverträge, können Sie diese so terminieren, dass sie zu den geplanten Modernisierungsmaßnahmen fällig werden.

Darauf sollten Sie achten

Trotzdem sollten Sie die Instandhaltungsrücklage nicht allein durch Bausparen bestreiten. Denn jeder Bausparvertrag hat eine Mindestsparzeit, im Durchschnitt liegt diese bei 18 Monaten. Brauchen Sie das Geld beispielsweise für eine Reparatur früher, können Sie nicht auf Ihr Guthaben zugreifen. Zudem fallen für jeden abgeschlossenen Bausparvertrag Kosten an. Das wären zum einen die Abschlusskosten, die sich nach der Höhe der Bausparsumme richten. Zum anderen muss jährlich eine Kontoführungsgebühr gezahlt werden.

Kurz zusammengefasst: Bausparen eignet sich sehr gut als Instandhaltungsrücklage, allein auf den Bausparvertrag sollte aber nicht gesetzt werden. Die Investition in verschiedene flexible Anlageformen, wie Aktien, Tages- oder Festgelder, sorgt dafür, dass Sie jederzeit liquide sind, wenn eine Reparatur oder Sanierung ansteht.

Haus als Altersvorsorge: Gute Finanzplanung ist das A und O

Zwei Dinge sind grundlegend, wenn Ihr Haus als Altersvorsorge dienen soll:

1. Die Baufinanzierung muss bis zum Beginn der Rente abbezahlt sein.
2. Sie müssen regelmäßig in den Werterhalt Ihrer Immobilie investieren.

Eine gute Finanzplanung beginnt mit der passenden Baufinanzierung. Diese sollte so aufgebaut sein, dass sie bis zum Eintritt in die Rente getilgt ist. Nur dann können Sie mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen. Zusätzlich sollten Rücklagen gebildet werden, mit denen Sie Renovierungen jederzeit finanziell stemmen können. Modernisierungen sollten Sie möglichst bereits während des Arbeitslebens durchführen, da die Einkünfte im Ruhestand meist geringer sind. Oft können diese dann über ein Modernisierungsdarlehen oder eine Baufinanzierung günstig finanziert werden.