0800 8833880
Mo. – Fr. 8.00 – 18.00 UhrMehr Infos

Annuitätendarlehen: Rechner, Zinsen und Tilgungsplan

Mit einem Annuitätendarlehen wird in der Regel eine Baufinanzierung bestritten, denn mit ihm haben Kreditnehmer Planungssicherheit und Flexibilität. Erfahren Sie hier, wie das Annuitätendarlehen funktioniert. Nutzen Sie unseren Annuitätendarlehen Rechner um die aktuellen Zinsen zu ermitteln.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Annuitätendarlehen?

      Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit monatlichen Raten, die während der gesamten Zinsbindungszeit des Kredits immer gleich hoch sind. Eine Baufinanzierung wird damit sehr gut planbar. Aus diesem Grund ist das Annuitätendarlehen in Deutschland der Klassiker im Bereich Immobilienfinanzierung: Über 70 Prozent aller Baufinanzierungen werden hierzulande mit diesem Darlehen bestritten.

      Wie stehen die Zinsen für ein Annuitätendarlehen?

      Die aktuellen Zinsen für Annuitätendarlehen sind verhältnismäßig günstig. Für einen Darlehensbetrag in Höhe von 190.000 Euro zahlen Sie bei fünfjähriger Sollzinsbindung einen Bestzins von gerade einmal 0,41 Prozent im Jahr. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 mussten Darlehensnehmer 3,6 Prozent Zinsen zahlen. Eine übersichtliche Tabelle mit allen Laufzeiten und Konditionen finden Sie auf der Seite aktuelle Bauzinsen!

      Die anhaltende Niedrigzinsphase sorgt also für günstige Zinsen für Annuitätendarlehen. Unser Zinsexperte Michael Neumann zeigt die Zinsprognose für 2021 auf und schätzt jeden Monat die kurzfristige Entwicklung der Zinsen ein. Über die aktuelle Entwicklung der Zinsen werden Sie auch in unserem monatlichen Newsletter informiert!

      Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

      Ein Annuitätendarlehen funktioniert nach einem einfachen Prinzip:

      • Sie legen die Sollzinsbindung fest, üblicherweise gibt es Optionen zwischen fünf und 30 Jahren
      • Sie legen die Höhe der anfänglichen Tilgung fest
      • Die Bank errechnet den Zinssatz für das Darlehen und vereinbart eine feste Monatsrate mit Ihnen
      • Über die gesamte Zeit der Zinsbindung zahlen Sie eine gleichbleibende Monatsrate – auch Annuität genannt – an die Bank, die aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung besteht

      Üblicherweise bleibt nach der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig. Diese finanziert die Mehrheit der Darlehensnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ebenfalls in gleichbleibenden Raten mit einem neuen Annuitätendarlehen weiter.

      Was ist mit Zins und Tilgung gemeint?

      Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der gesamten Vertragslaufzeit Ihrer Finanzierung eine gleichbleibende Rate an Ihre Bank. Diese Rate, die auch Annuität genannt wird, setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zins und der Tilgung.

      • Zins
        Der Zinssatz beschreibt die Kosten, die Sie für das Darlehen an die Bank zahlen müssen. Er ist quasi eine Art Leihgebühr. Sie leihen sich von der Bank Geld und im Gegenzug erhebt sie Zinsen.
      • Tilgung
        Der Begriff Tilgung bedeutet im Prinzip nichts anderes als Rückzahlung. Mit der Tilgung zahlen Sie also das eigentliche Darlehen zurück. Zu Beginn Ihres Annuitätendarlehens legen Sie die anfängliche Tilgung fest. Auf dieser Basis errechnet sich die Höhe der monatlichen Rate.

      Wie sich das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil innerhalb der Jahresrate eines Annuitätendarlehens aufteilt, zeigt Ihnen unser Annuitätendarlehen Rechner in seiner Ergebnisausgabe.

      Wie verschieben sich die Verhältnisse von Zins und Tilgung?

      Wenn die Rückzahlung des Annuitätendarlehens startet, fällt der Tilgungsanteil an der Annuität zunächst gering aus, die Zinsen machen hingegen einen großen Teil aus. Die Anteile von Zins und Tilgung verschieben sich mit der Zeit:

      • Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate.
      • Der Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate.

      Die Zinsen zahlen Sie immer nur auf die Restschuld des Darlehens, also auf das, was Sie noch bei der Bank offen haben. Mit jeder Rate, den Sie zahlen, verringert sich diese Restschuld. Sie zahlen also auch immer weniger Zinsen. Und da die monatliche Rate, die Annuität, bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt, wird der immer geringer werdende Zinsanteil durch einen steigenden Tilgungsanteil ausgeglichen. Unsere nachfolgende Grafik veranschaulicht dieses Verhältnis. Rate für Rate und Monat für Monat wird der Tilgungsanteil immer mehr, während die Zinskosten an der Rate verhältnismäßig kleiner werden.

      Beispiel und Tilgungsplan zum Annuitätendarlehen

      Die Verschiebung von Zins und Tilgung erläutern wir in einer Beispielrechnung. Hierfür zeigen wir Ihnen anhand eines Tilgungsplans, wie sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Rate eines Annuitätendarlehens verschiebt.

      Der Tilgungsplan ist Teil Ihres Darlehensvertrages und zeigt genau auf, wie viel Rate, Zinsen und Tilgung Sie jedes Jahr der Sollzinsbindung an die Bank zahlen. Die Ausgangsdaten für unsere Beispielrechnung sind ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Sollzinsbindung zu einem Effektivzinssatz von 0,79 Prozent pro Jahr.

      ZeitpunktRestschuld JahresanfangJährliche Rate Davon TilgungDavon Zins
      Jahr 1200.000,00 €5.206,70 €3.678,49 €1.528,21 €
      Jahr 5184.099,71 €5.540,04 €4.137,05 €1.402,99 €
      Jahr 10163.092,30 €5.540,04 €4.299,42 €1.240,62 €
      Jahr 15141.260,55 €5.540,04 €4.468,10 €1.071,94 €

      Tabelle: Beispiel für einen Tilgungsplan

      Wie Sie erkennen bleibt die gesamte jährlich gezahlte Annuität bis auf im ersten Jahr gleich. Das erste Jahr beginnt in unserem Beispiel nicht am 1. Januar, deshalb kommt es in diesem Beispiel zu der kleinen Differenz von 333 Euro. Deutlich wird aber, wie sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Jahre verschiebt.

      5 Tipps für ein günstiges Annuitätendarlehen

      Bei einem soliden und günstigen Annuitätendarlehen kommt es darauf an, bestimmte Stellschrauben richtig und Ihrem Bedarf entsprechend zu justieren. Wir geben Ihnen Tipps zu Sollzins, Zinsbindung, Tilgung und optionalen Extras wie Tilgungssatzwechsel oder und Sondertilgungen.

      1. Angebote richtig vergleichen

      Der Sollzins ist der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Baufinanzierung. Selbst die kleinste Verbesserung kann Ihnen mehrere tausend Euro Ersparnis im Laufe der Jahre bringen. Deshalb lohnt es sich, Finanzierungsangebote genau zu vergleichen und nicht direkt das Erstbeste zu nehmen. 

      Angebote immer anhand des Effektivzinses vergleichen

      Wenn Sie die Angebote von verschiedenen Banken vergleichen, dann betrachten Sie dabei immer den Effektivzinssatz, nicht den Sollzins für das Annuitätendarlehen. Denn er enthält neben dem Sollzins – dem Nettozins so zusagen – die Kosten für Zusatzleistungen oder Vermittlungskosten. Diese Zusatzkosten sind von Bank zu Bank unterschiedlich hoch. Beim Vergleich der Annuitätendarlehen ist der reine Sollzins deshalb nicht nützlich. Nur der Blick auf den Effektivzins zeigt, was ein Annuitätendarlehen tatsächlich kostet.

      2. Kombination mit KfW-Darlehen

      Kombinieren Sie Ihre Annuitätendarlehen mit einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese KfW-Darlehen sind vielseitig verwendbar und häufig mit günstigen Zinsen versehen. Bei KfW-Darlehen handelt es sich im Prinzip auch um Annuitätendarlehen, die Sie in gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Allerdings gibt es in einigen Programmen so genannte Tilgungszuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Dadurch reduziert sich die Restschuld zum Teil enorm.

      3. Die richtige Sollzinsbindung festlegen

      Die Bank bietet Ihnen einen bestimmten Zins für Ihr Annuitätendarlehen an, und Sie legen ihn mit der Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum hinweg fest. Ihre Rate kann sich in dieser Zeit nicht verändern. Bleibt nur noch die Frage: Welche Sollzinsbindung bietet sich wann an? Für Ihr Annuitätendarlehen kommen Zeiträume zwischen 5 und 30 Jahren infrage – das ist eine ziemliche Spannweite. Dafür gibt es eine Faustregel:

      • Sind die Bauzinsen aktuell niedrig, scheinen aber bald wieder zu steigen: lange Zinsbindung wählen.
      • Sind die Bauzinsen aktuell hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken: kurze Zinsbindung wählen.

      Wenn die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrig sind, es aber nach steigenden Zinsen aussieht, dann ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen möglichst lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr auszuwählen. So sichern Sie sich die heute niedrigen Zinsen für eine längere Zeit, das Problem steigender Zinsen tangiert Sie nicht mehr.

      Im Umkehrschluss gilt: Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Annuitätendarlehens hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken, lieber kürzere Zinsbindungen wählen. Denn dann stehen die Chancen gut, dass Sie nach Ablauf Ihrer ersten Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung zu besseren Zinsen erhalten. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Zinsentwicklung generell im Blick zu behalten.

      4. Die Tilgung richtig ansetzen

      Wer von Beginn an hoch tilgt, ist schneller schuldenfrei und zahlt bedeutend weniger Zinsen für das Annuitätendarlehen. Die hohe Tilgung sorgt aber auch von Beginn an für eine höhere, monatliche Belastung. Wer auch noch Urlaube machen, auf Unvorhergesehenes vorbereitet sein will, darf nicht zu knapp auf Kante planen. Als Entscheidungsgrundlage dient ein Haushaltsplan, der Puffer für Extraausgaben enthält und genau aufzeigt, wie viel Sie Monat für Monat in die Rate investieren können.

      5. Optionale Extras: Sonderwünsche bedarfsgerecht einplanen

      Ein flexibler Kreditvertrag ist in bestimmten Situationen hilfreich. Wenn Sie beispielsweise arbeitslos werden und ein Einkommen wegfällt, dann helfen kostenlose Tilgungssatzwechsel dabei, Ihre Monatsrate vorübergehend zu senken. Mehr zum Thema finden Sie im Abschnitt Flexible Gestaltung des Annuitätendarlehens.

      Was sind die Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen?

      Vorteile: Der große Vorteil des Annuitätendarlehens liegt in der hohen Planbarkeit. Aufgrund der gleichbleibenden Raten während der Zinsbindung wissen Sie ganz genau, mit welchen finanziellen Ausgaben Sie in den kommenden Jahren rechnen müssen. Das sorgt dafür, dass Sie bezüglich Ihrer Baufinanzierung mit keinen unangenehmen Überraschungen rechnen müssen. Zudem können Sie sich die Zinsen über viele Jahre hinweg sichern. Das ist besonders bei niedrigen Bauzinsen, wie es sie aktuell gibt, ein großer Vorteil.

      Nachteile: Als nachteilig könnte man die geringe Flexibilität des Annuitätendarlehens ansehen. Sie können ein Annuitätendarlehen während der Sollzinsbindung nicht ohne weiteres kündigen und bei beispielsweise sinkenden Zinsen auf einen günstigeren Baukredit umschulden. Ebenso lässt sich die Höhe der Tilgung nicht immer einfach an die aktuelle Lebenssituation – wenn Nachwuchs im Anmarsch oder eine Gehaltserhöhung absehbar ist – anpassen. Ein Tilgungssatzwechsel muss vorab vertraglich vereinbart werden. Der geringen Flexibilität kann man aber bei der Vertragsgestaltung entgegenwirken. Fachkundige Beratung ist dabei von hohem Wert. 

      Vorteile
      • Hohe Planbarkeit
      • Gleichbleibende Raten
      • Lange Zinssicherheit
      Nachteile
      • Wenig Flexibilität

      Für wen ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

      Ein Annuitätendarlehen ist vor allem für diejenigen sinnvoll, die Wert auf eine große Planungssicherheit legen und die zu finanzierende Immobilie selbst bewohnen. Denn durch die gleichbleibenden monatlichen Raten können bis zum Ende der Sollzinsbindung Ihr Familienbudget kalkulieren und haben somit Gewissheit über bevorstehenden finanziellen Belastungen.

      Wie kann ich mein Annuitätendarlehen flexibler gestalten?

      Im Zuge des Abschlusses eines Annuitätendarlehen haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen durch verschiedene Optionen flexibler zu gestalten oder zu vervollständigen. Zu diesen, teilweise kostenpflichtigen, Optionen gehören unter anderem der Tilgungssatzwechsel, die Sondertilgung oder die Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Ein Berater vor Ort wird die für Sie besten Optionen für Ihr Annuitätendarlehen sondieren und Sie auch über potenziell anfallende Zinsaufschläge informieren.

      Tilgungssatzwechsel

      Ein Tilgungssatzwechsel als Option im Annuitätendarlehen ermöglicht es Ihnen, die Höhe der Tilgung während der Zinsbindungsfrist anzupassen. Das könnte dann wichtig sein, wenn Sie beispielsweise aufgrund von anstehendem Nachwuchs mehr finanziellen Spielraum benötigen und den Tilgungssatz herabsetzen wollen. Doch auch eine Beförderung oder Gehaltserhöhung kann ein Grund für einen Tilgungssatzwechsel sein. Wollen Sie mehr Geld monatlich in die Rate des Annuitätendarlehens stecken, können Sie den Tilgungssatz hochsetzen.

      Sondertilgung

      Mit einer Sondertilgung können Sie durch regelmäßige Zahlungen zusätzlich zu der regulären monatlichen Rate Ihr Annuitätendarlehen schneller tilgen. Sie sind also schneller wieder schuldenfrei. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie sich sicher sind, dass Sie derartigen Zahlungen auch wirklich erwartungsgemäß leisten und aufbringen können.

      Bereitstellungszinsfreie Zeit

      Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist vor allem für Bauherren wichtig und für diejenigen, deren Haus großen Sanierungsbedarf hat. Bereitstellungszinsen fallen immer dann an, wenn sich die Auszahlung des kompletten Darlehensbetrages verzögert. Das kann beim Hausbau der Fall sein, ebenso wie bei Sanierungsmaßnahmen. Um der zusätzlichen finanziellen Belastung durch Bereitstellungszinsen zu entgehen, ist die Vereinbarung über eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit im Annuitätendarlehen sinnvoll – bestenfalls ohne Zinsaufschlag. Sechs bis zwölf Monate sind bei vielen Anbietern kein Problem.

      Lohnt sich eine Sondertilgung trotz fester Annuität?

      Eine Sondertilgung ist üblicherweise mit einem Zinsaufschlag verbunden. Das bedeutet, dass sich der Effektivzinssatz Ihres Annuitätendarlehens durch die Option auf Sondertilgung erhöhen kann. Das lohnt sich nur dann, wenn Sie diese Option mit Sicherheit immer und am besten voll ausschöpfen. Andernfalls lohnen sich die höheren Zinskosten mitunter nicht. Es gibt aber auch Anbieter, die kostenlose Sondertilgungen bis zu einer bestimmten jährlichen Höhe anbieten. Diese Option kann man natürlich bedenkenlos nehmen – ob man sie nun nutzt oder nicht.

      Neben der regulären Rückzahlung der Monatsraten können Sie durch Sondertilgungen Ihr Annuitätendarlehen zusätzlich bedienen und so schneller tilgen. Rechnen Sie beispielsweise mit regelmäßigen Bonuszahlungen, können Sie dieses Geld über Sondertilgungen in Ihre Finanzierung einbringen. Bei größeren Summen wie beispielsweise einer Erbschaft lohnt es sich mitunter eher, mit diesem Geld bei der Anschlussfinanzierung die Restschuld zu reduzieren.

      Welche Alternativen zum Annuitätendarlehen gibt es?

      Als Alternative zum Annuitätendarlehen gelten unter anderem das Volltilgerdarlehen und das Tilgungsdarlehen.

      • Volltilgerdarlehen: Beim Volltilgerdarlehen ist die Sollzinsbindung identisch mit der gesamten Darlehenslaufzeit. Sie zahlen Ihre gesamte Baufinanzierung mit gleichbleibenden Raten also an einem Stück ab, ohne Restschuld und ohne Anschlussfinanzierung. Das Volltilgerdarlehen eignet sich besonders für einkommensstarke Darlehensnehmer, da eine hervorragende Bonität für diese Darlehensart Voraussetzung ist.
         
      • Tilgungsdarlehen: Anders als beim Annuitätendarlehen, bei dem die Rate aus Zins und Tilgung über die Zinsbindung gleichbleibt, hat ein Tilgungsdarlehen eine feste Tilgungshöhe, die sich nicht verändert. Beispielsweise bleibt der Tilgungsanteil die gesamte Sollzinsbindung über bei 800 Euro, während sich nur der Zinsanteil verändert. Bei einem Tilgungsdarlehen verändert sich also die Rate – sie wird über die Laufzeit kleiner.

      Ob eine dieser Alternativen zum Annuitätendarlehen für Sie und Ihre finanziellen Bedürfnisse infrage kommt, kann ein Spezialist für Baufinanzierung gemeinsam mit Ihnen erörtern. Über weitere Baudarlehen können Sie sich gerne auch in unserem Ratgeber informieren.

      Was passiert, wenn mein Annuitätendarlehen ausläuft?

      Ihr Annuitätendarlehen läuft in der Regel mehrere Jahre, abhängig davon, welche Zinsbindung Sie zu Beginn ausgewählt haben. Nach zehn Jahren läuft Ihre Baufinanzierung beispielsweise aus, und es bleibt eine Restschuld übrig, die Sie weiterfinanzieren müssen. Für diese Anschlussfinanzierung benötigen Sie oft ein weiteres Darlehen, das Sie zu einem neuen, aktuellen Zinssatz abschließen.

      Wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind, dann erhalten Sie die benötigte Anschlussfinanzierung  zu höheren Konditionen als Ihr erstes Annuitätendarlehen. Daher ist es in Zeiten niedriger Zinsen wichtig, ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung abzuschließen, um sich die Zinsen lange zu sichern.

      Annuitätendarlehen: Alles auf einen Blick

      Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form einer Baufinanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen sind folgende Punkte wichtig zu wissen:

      • Größter Vorteil: Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatliche Darlehensrate und der Zinssatz über den Zeitraum der Sollzinsbindung immer gleich
      • Weitere Vorteile des Annuitätendarlehen sind die gute Planbarkeit durch eine lange Zinsbindung
      • Wählen Sie eine lange Zinsbindung, wenn die Bauzinsen aktuell niedrig sind
      • Wählen Sie eine ausreichend hohe Tilgung, um möglichst viel Darlehen zurückzuzahlen und die Restschuld klein zu halten
      • Vergleichen Sie die Angebote möglichst vieler Finanzierungpartner, um die für Sie beste Baufinanzierung zu erhalten
      • Um Ihrem Annuitätendarlehen mehr Flexibilität zu verleihen, können Sie Optionen wie Sondertilgung, Wechsel der Tilgung oder eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit wählen
      • Berechnen Sie ganz einfach und verbindlich die Konditionen für Ihr Annuitätendarlehn mit unserem Zinsrechner

      Sie wollen wissen, wie viel Annuitätendarlehen Sie mit ihrem Gehalt überhaupt bekommen würden? Darüber informieren wir Sie in unserem Ratgeberartikel zum Hauskredit.

      Annuitätendarlehen: Jetzt günstge Zinsen sichern!

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung beantworten Ihre Fragen zum Annuitätendarlehen und suchen Ihnen auf Wunsch Angebote von mehr als 400 Bankpartnern heraus. Fordern Sie dazu einfach Finanzierungsvorschläge an, und unsere Berater vor Ort setzen sich persönlich, per Telefon oder E-Mail mit Ihren Wünschen auseinander.

      Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos
      Baufinanzierungsrechner
      Rechnen Sie's mal durch

      Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.

      Hier finden Sie unsere Rechner im Überblick:

      Finanzierung
      Ihr Kredit für Ihre Wünsche

      Ob Sie eine neue Küche oder ein ganzes Haus finanzieren wollen – gemeinsam machen wir es nicht nur möglich, sondern auch günstig.

      Alle Infos von Autokredit bis Zinsprognose:

      Finanzlexikon
      Finanzbegriffe verstehen

      Ausführliche Artikel liefern Hintergrundinfos rund um die wichtigsten Finanzthemen.

      Fachbegriffe so kurz wie möglich erklärt:

      Zufrieden? So bewerten andere Kunden den Dr. Klein Service.
      Alle Kundenbewertungen im Überblick
      Wir haben unserer Kunden befragt.
      Kundenbewertung
      /5
      Kundenempfehlung
      0,00%
      würden uns empfehlen