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Annuitätendarlehen: Rechner, Zinsen und Tilgungsplan

Mit einem Annuitätendarlehen wird in der Regel eine Baufinanzierung bestritten, denn mit ihm haben Kreditnehmer Planungssicherheit und Flexibilität. Erfahren Sie hier, wie das Annuitätendarlehen funktioniert. Nutzen Sie unseren Annuitätendarlehen Rechner um die aktuellen Zinsen zu ermitteln.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Annuitätendarlehen?

      Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit monatlichen Raten, die während der gesamten Kreditlaufzeit  immer gleich hoch sind. Eine Baufinanzierung wird damit sehr gut planbar. Aus diesem Grund ist das Annuitätendarlehen in Deutschland der Klassiker im Bereich Immobilienfinanzierung: Über 70 Prozent aller Baufinanzierungen werden hierzulande mit diesem Darlehen bestritten.

      Vorteile des Annuitätendarlehens

      Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens besteht in seiner Planungssicherheit. Der Kreditnehmer weiß bereits beim Abschluss des Darlehens, mit welcher monatlichen Belastung er in den nächsten Jahren zu rechnen hat. Denn die Rate eines Annuitätendarlehens bleibt ja während der gesamten Laufzeit immer gleich hoch. Diese Laufzeit können Sie bestimmen. Der Zeitraum nennt sich Sollzinsbindung. Er kann 5, 10, 15, 20 Jahre oder sogar 30 Jahre festgeschrieben werden. Auch der Zinssatz, zu dem das Annuitätendarlehen abgeschlossen wird, bleibt während dieser Laufzeit beständig gleich. Daher hat das Annuitätendarlehen auch seinen Namen. Annuität bedeutet soviel wie „beständige Jahresleistung". Diese Beständigkeit lassen andere Baudarlehen vermissen. 

      Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

      Ein Annuitätendarlehen funktioniert nach einem einfachen Prinzip:

      • Sie leihen sich für Ihren Immobilienkauf das benötigte Geld bei der Bank.
      • Die Bank legt den Zinssatz für das Darlehen fest.
      • Sie vereinbaren eine bestimmte Kreditlaufzeit bzw. Sollzinsbindung.
      • Nach Abschluss des Vertrages erhalten Sie die Mittel ausbezahlt.
      • Damit kaufen Sie das Eigenheim.
      • Anschließend begleichen in den folgenden Jahren hre Restschuld zu gleichen Raten.

      Und noch eine Besonderheit bringt das Annuitätendarlehen mit sich: Sie tilgen mit konstant hohen Raten im Laufe der Jahre immer mehr von Ihrer Restschuld. Das klingt erst mal paradox, aber genau so ist es. Und das funktioniert so:

      Die Rate des Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Deren Anteile an der Rate verschieben sich mit der Zeit:

      • Der Zinsanteil sinkt.
      • Der Tilgungsanteil steigt.

      Das bedeutet, Sie zahlen im Laufe der Jahre mit ein und derselben Rate immer weniger Zinsen und tilgen gleichzeitig immer mehr. Diesen Zusammenhang zeigen wir in einer Beispielrechnung.

      Wert der Immobilie300.000 €
      Ihr Eigenkapital100.000 €
      Benötigtes Darlehen200.000 €
      Sollzins-Angebot der Bank1,83 % p.a.
      Anfängliche Tilgung2,00 % p.a.
      Zinsbindung10 Jahre

      Beispiel: Finanzierung eines Annuitätendarlehens

      Tilgungsplan für unsere Beispielfinanzierung

      Hier zeigen wir Ihnen nun, wie die Rückzahlung der Restschuld bei einem Annuitätendarlehen ablaufen kann und wie sich Zinsanteil und Tilgungsanteil entwickeln. Dazu sehen Sie hier einen Ausschnitt, der neun von zehn Jahren der Beispielfinanzierung umfasst.

      ZeitpunktRestschuldJährliche Rate TilgungsanteilZinsanteil
      07/2017200.000,00 €7.659,95 €4.033,67 € (52,7 % der Rate)3.626,28 € (47,3 % der Rate)
      07/2022179.073,34 €7.659,95 €4.419,87 € (57 % der Rate)3.240,08 € (42 % der Rate)
      07/2026160.898,41 €7.659,95 €4.755,26 € (62,1% der Rate)2.904,69 € (38 % der Rate)

      Tabelle: Beispiel für einen Tilgungsverlauf

      Erkenntnisse aus dem Beispiel: Die Verhältnisse verschieben sich

      Bei diesem Annuitätendarlehen bleibt die jährliche Rate zwar über 10 Jahre hinweg immer bei 7.659,95 Euro, aber die Anteile innerhalb der Rate verschieben sich. Der Zinsanteil liegt im ersten Jahr bei 3.626,28 Euro und fließt an die Bank – von diesem Geld hat der Immobilieneigentümer nichts mehr. Der Tilgungsanteil liegt im ersten Jahr bei 4.033,67 Euro und fließt in die Begleichung der Restschuld – mit diesem Geld löst der Immobilieneigentümer also seine Schulden bei der Bank nach und nach auf.

      Wie der Tilgungsplan zeigt, sinkt der Zinsanteil innerhalb der Rate von anfangs 47,3 Prozent auf 38 Prozent zum Ende hin, der Tilgungsanteil dagegen steigt von anfangs 52,7 Prozent auf 62,1 Prozent zum Ende hin. Der Grund für diese Entwicklung: Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld für das Annuitätendarlehen. Da der Zinssatz von 1,83 Prozent pro Jahr immer gleich hoch bleibt, aber auf diese monatlich sinkende Restschuld angerechnet wird, reduzieren sich zusammen mit der Restschuld die Zinskosten des Annuitätendarlehens. Wenn der Zinsanteil sinkt, bleibt mehr Luft für den Tilgungsanteil innerhalb der Rate – er steigt. Aus diesem Grunde ist auch immer von der anfänglichen Tilgungsrate die Rede. Sie wird zu Beginn auf einen bestimmten Startpunkt festgelegt und steigt danach kontinuierlich an. Das nachfolgende Balkendiagramm stellt das Ganze anschaulich dar.

      Balkendiagramm zum Annuitätendarlehen
      Grafik: Das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil im Laufe der Jahre

      So schließen Sie ein Annuitätendarlehen ab

      1. Die Bank macht Ihnen ein Angebot zum Sollzins

        Im ersten Schritt teilen Sie der Bank mit, welche Summe Sie zur Baufinanzierung benötigen, in unserem Finanzierungsbeispiel sind es 200.000 Euro. Die Bank betrachtet daraufhin Ihren finanziellen Hintergrund und bietet Ihnen für Ihr Annuitätendarlehen einen bestimmten Sollzins von beispielsweise 1,83 Prozent pro Jahr an. 

      2. Sie wählen eine Zinsbindung aus

        Ein Annuitätendarlehen erfordert immer das Festlegen einer Zinsbindung. Dafür stellen Sie sich die Frage: Wie lange möchten Sie den von der Bank angebotenen Sollzins über 1,83 Prozent pro Jahr für sich fixieren? Zur Wahl stehen meist Sollzinsbindungen von 5, 10, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahren. Wofür Sie sich auch entscheiden - in dieser Zeit kann sich der Sollzins nicht verändern, er bleibt also immer gleich hoch - längstenfalls über 30 Jahre hinweg. Aber Sicherheit kostet: Mit längeren Zinsbindungen wächst der Sollzins. Welche Kosten entstehen, zeigt unser Kreditrechner.

      3. Sie wählen die Tilgung aus

        Hinter diesem Schritt verbirgt sich die Frage: Wie viel von Ihrer Restschuld möchten Sie im ersten Jahr zurück bezahlen? Üblich ist es, mit mindestens 1 Prozent der Restschuld zu beginnen. Besser ist aber eine anfängliche, jährliche Tilgung von 2 oder 3 Prozent. Denn: Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller tilgen Sie Ihre Restschuld von Beginn an und umso weniger Zinskosten zahlen Sie im Laufe der Jahre für Ihr Annuitätendarlehen.

      4. Sie legen optionale Extras fest

        Neben der Zinsbindung und der Tilgung gibt es noch weitere Extras, die Sie optional wählen können. Wie sieht es beispielsweise mit Sondertilgungen aus? Das sind jährliche Sonderzahlungen, die Sie neben der monatlichen Tilgung beisteuern, um schneller schuldenfrei zu werden. Oft sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos einzahlbar. Oder was ist mit einem Wechsel der Tilgung? Wenn sich Ihre Einkommenssituation einmal verschlechtert, kann es hilfreich sein, den Tilgungssatz zu senken. Denn mit ihm sinkt die Rate und verschafft Ihnen Luft. Bedenken Sie aber: Jedes Extra kostet, der angebotene Zins für das Annuitätendarlehen fällt höher aus.

      5. Die monatliche Rate entsteht

        Mit der Darlehenssumme, dem Sollzins, dem anfänglichen Tilgungssatz und möglichen Sonderoptionen stehen die wichtigsten Eckdaten des Annuitätendarlehens nun fest - daraus lässt sich die monatliche Rate ermitteln. Im Falle unseres Beispiels (200.000 Euro, Sollzins 1,83 % p.a., anfängliche Tilgung 2 % p.a.) liegt die Annuität bei 7.659,95 Euro, die monatliche Rate beläuft sich dementsprechend auf 638,33 Euro im Monat.

      6. Sie kaufen die Immobilie

        Zum Schluss lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank aushändigen und erwerben damit die Immobilie. Der Erwerb wird über einen Notar mithilfe eines Kaufvertrags abgewickelt, der Verkäufer erhält das Geld, und Sie werden als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Anschließend zahlen Sie Monat für Monat Ihre Restschuld bei der Bank ab.

      Tipps für ein günstiges Annuitätendarlehen

      Bei einer solide und günstiges Annuitätendarlehen kommt es darauf an, bestimmte Stellschrauben richtig und Ihrem Bedarf entsprechend zu justieren. Wir geben Ihnen Tipps zu Sollzins, Zinsbindung,  Tilgung und optionalen Extras wie Tilgungssatzwechsel oder und Sondertilgungen.

      1. Sollzins: Angebote richtig vergleichen

      Der Sollzins ist der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Baufinanzierung. Selbst die kleinste Verbesserung kann Ihnen mehrere tausend Euro Ersparnis im Laufe der Jahre bringen. Deshalb lohnt es sich, Finanzierungsangebote genau zu vergleichen und nicht direkt das Erstbeste zu nehmen. 

      Angebote immer anhand des Effektivzinses vergleichen

      Wenn Sie die Angebote von verschiedenen Banken vergleichen, dann betrachten Sie dabei immer den Effektivzinssatz, nicht den Sollzins für das Annuitätendarlehen.

      Bisher war in diesem Artikel immer nur vom Sollzins die Rede – beim Vergleichen der Annuitätendarlehen kommt es aber auf den Effektivzins an. Wie unterscheiden sich die beiden? Der Sollzins ist praktisch ein Nettozins, der blanke Zins, den die Bank für das Verleihen des Geldes ansetzt. Der Effektivzins hingegen kann als Bruttozins gesehen werden. Er enthält den Sollzins plus Zinsaufschläge für bestimmte Faktoren. Für einen Zinsaufschlag sorgen beispielsweise längere Zinsbindungen, Sondertilgungsmöglichkeiten, aber beispielsweise auch Kreditvermittlungskosten oder sonstige Bearbeitungsgebühren. Diese Zusatzgebühren fallen von Bank zu Bank unterschiedlich hoch aus. Beim Vergleichen der Annuitätendarlehen ist der reine Sollzins deshalb nicht nützlich. Nur der Blick auf den Effektivzins zeigt, was ein Annuitätendarlehen tatsächlich kostet.

      2. Zinsbindung: Mit der richtigen Sollzinsbindung lange Sicherheit genießen

      Warum die Wahl der Zinsbindung wichtig ist

      Was ist so wichtig an der Sollzinsbindung? Stellen Sie sich einmal vor, Ihr Annuitätendarlehen würde keine Zinsbindung enthalten und die Zinsen würden sich ständig der aktuellen Marktzinslage anpassen. Das Resultät wäre, dass Ihre monatliche Rate sich permanent danach richten würde. Das hieße: Steigende Zinsen – steigende Monatsrate. Sinkende Zinsen – sinkende Monatsrate. Mit anderen Worten, Ihre Baufinanzierung würde unberechenbar werden. Dem tritt die Sollzinsbindung entgegen: Die Bank bietet Ihnen einen bestimmten Zins für Ihr Annuitätendarlehen an, und Sie legen ihn über einen bestimmten Zeitraum hinweg fest. Ihre Rate kann sich in dieser Zeit nicht verändern.

      Wann sich welche Zinsbindung anbietet

      Bleibt nur noch die Frage: Welche Sollzinsbindung bietet sich wann an? Für Ihr Annuitätendarlehen kommen Zeiträume zwischen 5 und 30 Jahren infrage – das ist eine ziemliche Spannweite. Dafür gibt es eine Faustregel:

      Sind die Bauzinsen aktuell niedrig, scheinen aber bald wieder zu steigen – lange Zinsbindung wählen.
      Sind die Bauzinsen aktuell hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken – kurze Zinsbindung wählen.

      Wenn die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrig sind, es aber nach steigenden Zinsen aussieht, dann ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen möglichst lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr auszuwählen. So sichern Sie sich die heute niedrigen Zinsen für eine längere Zeit, das Problem steigender Zinsen tangiert Sie nicht mehr.

      Im Umkehrschluss gilt: Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken, lieber kürzere Zinsbindungen wählen. Denn dann stehen die Chancen gut, dass Sie nach Ablauf Ihrer ersten Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung zu besseren Zinsen erhalten. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Zinsentwicklung generell im Blick zu behalten.

      3. Tilgung: Die Tilgung richtig ansetzen

      Wer von Beginn an hoch tilgt, ist schneller schuldenfrei und zahlt bedeutend weniger Zinsen für das Annuitätendarlehen. Die hohe Tilgung sorgt aber auch von Beginn an für eine höhere, monatliche Belastung. Wer auch noch Urlaube machen, auf Unvorhergesehenes vorbereitet sein will, darf nicht zu knapp auf Kante planen. Als Entscheidungsgrundlage dient ein Haushaltsplan, der Puffer für Extraausgaben enthält und genau aufzeigt, wie viel Sie Monat für Monat in die Rate investieren können.

      4. Optionale Extras: Sonderwünsche bedarfsgerecht einplanen

      Ein flexibler Kreditvertrag ist in bestimmten Situationen hilfreich. Wenn Sie beispielsweise arbeitslos werden und ein Einkommen wegfällt, dann helfen kostenlose Tilgungssatzwechsel dabei, Ihre Monatsrate vorübergehend zu senken. Mit Tilgungsaussetzungen erreichen Sie sogar noch mehr: In dieser Zeit zahlen Sie lediglich die anfallenden Zinsen. Das kann im Ernstfall enorm entlasten.

      Ein anderes Szenario: Sie verfügen plötzlich über Sondereinkünfte durch Erbschaften oder Gratifikationen und möchten diese dazu nutzen, Ihre Restschuld der Baufinanzierung schneller abzutragen. Dann profitieren Sie von kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten. Doch nun kommt das große Aber: All solche Optionen sind in der Regel kein Standard bei Annuitätendarlehen. Sie müssen von Beginn an mit eingeplant werden - und sie kosten. Genau genommen erhöhen sie den Zinssatz, den Sie jahrelang zu zahlen haben. Hinterfragen Sie deshalb, ob Sie Sondertilgungen und Co. tatsächlich benötigen und wie wahrscheinlich das Eintreten der entsprechenden Fälle ist. Manchmal ist weniger auch in diesem Bereich mehr.

      Risiko Anschlussfinanzierung

      Die monatlichen bzw. jährlichen Raten sind beim Annuitätendarlehen immer gleich hoch, und der Sollzins bleibt innerhalb der Zinsbindung immer derselbe. Trotzdem besteht noch ein gewisses Risiko – das Zinsänderungsrisiko bei Ihrer Anschlussfinanzierung. Was bedeutet das? Ihr Annuitätendarlehen läuft in der Regel mehrere Jahre, abhängig davon, welche Zinsbindung Sie zu Beginn ausgewählt haben. Fiel Ihre Wahl beispielsweise auf zehn Jahre, dann sind Sie zehn Jahre lang an Ihr Annuitätendarlehen gebunden und haben einen festen Zinssatz.

      Nach zehn Jahren läuft Ihre Baufinanzierung aber aus, und es bleibt eine Restschuld übrig, die Sie weiterfinanzieren müssen. Für diese Anschlussfinanzierung benötigen Sie oft ein weiteres Darlehen, dass Sie zu einem neuen, aktuellen Zinssatz abschließen. Doch innerhalb von Jahren kann eine Menge passieren – zum Beispiel kann sich das allgemeine Zinsniveau in diesem Zeitraum erheblich verändern. Wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind, dann erhalten Sie die benötigte Anschlussfinanzierung nur noch zu höheren Konditionen als Ihr erstes Annuitätendarlehen. Das heißt, Ihre monatliche Rate steigt, und meist verlängert sich der Zeitraum, in dem Sie Ihre Baufinanzierung vollständig getilgt haben. Mit einer weiteren Beispielrechnung wollen wir zeigen, welche Auswirkungen dieses Zinsänderungsrisiko haben kann.

      Beispielrechnung zum Zinsänderungsrisiko

      Ein Blick auf die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass Zinsanstiege von drei Prozent innerhalb von zehn Jahren nicht unrealistisch sind. Auf Basis dieser Erkenntnis stellen wir nun einmal das erste Annuitätendarlehen mit einem Sollzins von 1,83 Prozent pro Jahr einer Anschlussfinanzierung mit einem Sollzins von 4,83 Prozent pro Jahr gegenüber. Die Grundannahmen lauten: Ursprüngliche Darlehenssumme: 200.000 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 156.142,74 Euro, Zinsbindung bei beiden Finanzierungen 10 Jahre, anfänglicher Tilgungssatz bei beiden 2 Prozent pro Jahr.

       Erstes DarlehenAnschlussfinanzierung
      Sollzins1,83 % p.a.4,83 % p.a.
      Jährliche Rate7.659,95 €10.664,52 €
      Monatliche Rate638,33 €887,04 €
      Tabelle: Beispiel für das Zinsänderungsrisiko

      Gegenmaßnahmen zum Zinsänderungsrisiko: So treten Sie dem Problem entgegen

      Was tun, wenn das Zinsänderungsrisiko eingetreten ist? Um noch mal ins Bewusstsein zu rufen, wann das passiert: Das Zinsänderungsrisiko betrifft Sie in dem Moment, in dem Sie eine neue Finanzierung, also eine Anschlussfinanzierung, benötigen. Dann winkt Ihnen beim neuen Annuitätendarlehen unter Umständen plötzlich eine deutlich gestiegene Monatsrate. In diesem Moment ist Ihre Zinsbindung gerade ausgelaufen – Ihnen bietet sich nun die Möglichkeit einer Umschuldung. Sie können dabei mit einer anderen Bank neue Konditionen aushandeln. Die neuen Rahmenbedingungen bringen Ihnen in Zeiten gestiegener Zinsen finanziell Entlastung.

      Das Annuitätendarlehen – Konstanz und Flexibilität in Einem

      Kein Wunder, dass das Annuitätendarlehen so beliebt ist, es hat Immobilienkäufern viel zu bieten. Planungssicherheit beispielsweise: Wer die nächsten Jahre hinweg immer dieselbe Rate zahlt, weiß genau, was ihn erwartet. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil bei einer Baufinanzierung in solch hohen Dimensionen. Gleichzeitig gibt es zahlreiche Möglichkeiten, das Annuitätendarlehen nach seinen Vorstellungen zu optimieren. Und für den Ernstfall können Sie sich mit flexiblen Sondertilgungsmöglichkeiten oder Tilgungsaussetzungen rüsten. Es zeigt sich: Das Annuitätendarlehen ist ein verlässliches Finanzierungsmodell, das sich exakt an Ihre Bedürfnisse anpassen kann. Nutzen Sie unseren Annuitätendarlehen Rechner online für einen Vergleich der Zinsen oder lassen Sie sich von unseren Spezialisten für Baufinanzierung direkt konkrete Finanzierungsvorschläge geben.

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