zur Startseite von Dr. Klein & Co. AG

Das Annuitätendarlehen bringt Flexibilität und Planbarkeit in Ihre Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen und seine Eigenschaften

Die Eigenschaften eines Annuitätendarlehens

In Deutschland ist das Annuitätendarlehen der Klassiker unter der Immobilienfinanzierung.

Es zeichnet sich durch eine Jahresrate aus, die über die vereinbarte Laufzeit hinweg immer dieselbe bleibt. Auch der Zinssatz wird von Beginn an festgelegt und ändert sich bis zum Ende der Zinsbindung nicht.

Wofür steht Annuität?

Der Begriff Annuität beschreibt die immer gleich bleibende Jahresleistung (von lat. anno, Jahr), die der Darlehensnehmer über die gesamte, zuvor vereinbarte Laufzeit beziehungsweise Zinsbindung hinweg aufbringen muss.

Worin besteht der größte Vorteil des Annuitätendarlehens?

Größter Vorteil des Annuitätendarlehens ist seine Berechenbarkeit: Während der Sollzinsbindung verändern sich weder der Zinssatz noch die Höhe der monatlichen Belastung. Dadurch ist der Verlauf der Kredittilgung für diese Zeit exakt vorhersehbar – ein wichtiger Aspekt, wenn es darum geht, die eigene Baufinanzierung zu planen.

Tilgungsplan-Beispiel für ein Annuitätendarlehen

Monat / Jahr

Restschuld in EUR

Annuität (jährliche Rate) in EUR

Tilgungsanteil bei 2% anfängl. Tilgungssatz

Zinsanteil bei 1,83% Sollzins p.a.

07/2014

200.000,00

7.659,95

4033.67
(52,7% der Rate)

3.626,28
(47,3% der Rate)

07/2015

195.966,32

7.659,95

4108,12

3.551,83

07/2016

191.858,19

7.659,95

4183,92

3.476,03

07/2017

187.674,26

7.659,95

4261,13

3.398,82

07/2018

183.413,12

7.659,95

4.339,77

3.320,18

07/2019

179.073,34

7.659,95

4.419,87

3.240,08

07/2020

174.653,46

7.659,95

4.501,43

3.158,52

07/2021

170.152,02

7.659,95

4.584,49

3.075,46

07/2022

165.567,52

7.659,95

4.669.10

2.990,85

07/2023

160.898,41

7.659,95

4.755,26
(62,1% der Rate)

2.904,69
(38% der Rate)

07/2024

Restschuld
156.142,74

Ende Zinsbindung

Ende Zinsbindung

Ende Zinsbindung

 

 

Gesamt:
76.599,50 EUR

Gesamt:
43.856,76 EUR

Gesamt:
32.742,74 EUR

Anmerkungen zum Tilgungsplan-Beispiel

Als Beispiel dafür, wie sich der Verlauf der Tilgung bei einem Annuitätendarlehen gestaltet, zeigen wir Ihnen hier einen Tilgungsplan für ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung.

Annahmen: Beginn der Laufzeit: 02.07. 2014, Darlehenssumme 200.000 Euro, Objektwert 450.000 Euro, effektiver Jahreszinssatz von 1,85 Prozent, gebundener Sollzinssatz 1,83 Prozent, anfängliche Tilgungsrate: zwei Prozent.

Anhand der vereinbarten Darlehenssumme, der anfänglichen Tilgungsrate und des ebenfalls von Beginn an feststehenden Zinssatzes manifestiert sich die Annuität auf einen bestimmten Betrag, im Tilgungsplan-Beispiel auf 7.659,95 Euro pro Jahr.

Würde danach eine Anschlussfinanzierung zu denselben Zinskonditionen abgeschlossen werden, wäre das Darlehen in 35 Jahren und sechs Monaten vollständig getilgt. 

 Quelle: Bauzinsen Rechner von Dr. Klein

Der Zusammenhang zwischen Annuität, Zinsanteil und Tilgungsanteil

Die Annuität setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Wie man an unserem beispielhaften Tilgungsplan gut erkennen kann, sinkt der Zinsanteil an der Jahresrate kontinuierlich (von anfangs 47,3 Prozent auf 38 Prozent zum Ende der Zinsbindung), während der Tilgungsanteil nach und nach steigt (von anfangs 52,7 Prozent auf 62,1 Prozent zum Ende der Zinsbindung).

Grund für diese Entwicklung: Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld. Da der Zinssatz immer derselbe bleibt und auf diese monatlich sinkende Restschuld angerechnet wird, reduzieren sich zusammen mit der Restschuld ebenfalls monatlich die zu zahlenden Zinskosten. Deshalb steigt gleichzeitig der Tilgungsanteil, denn: Werden geringere Zinskosten fällig, kann ein zunehmend größerer Anteil der Annuität für die Tilgung verwendet werden. 

Anfängliche Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen

Zu Beginn der Zinsbindung wird meist eine Tilgung von mindestens einem Prozent pro Jahr vereinbart. Sie können die Tilgungsrate auch direkt auf zwei oder sogar drei Prozent festlegen. Es gilt: je höher, desto schneller kann das Darlehen getilgt werden und desto weniger Zinskosten fallen insgesamt an.

Bei einer Vollfinanzierung bestehen die meisten Banken auf eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent. Denn dadurch tilgt der Darlehensnehmer den Kredit in kürzerer Zeit, wodurch sich das Risiko für die Bank schneller reduziert. 

Was versteht man unter dem Zinsänderungsrisiko?

Viele Immobilienkäufer können sich die Darlehensraten nach Ablauf ihrer ersten Zinsbindung plötzlich nicht mehr leisten, weil das Niveau der Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit gestiegen ist. Dann wäre eine Anschlussfinanzierung nicht mehr zu denselben, guten Konditionen zu erhalten wie das vorige Darlehen. Das dadurch entstehende Problem lässt sich ebenfalls am Tilgungsplan-Beispiel veranschaulichen.

Würde der Sollzins, den die Bank für die Anschlussfinanzierung ansetzt, drei Prozent höher ausfallen, also bei 4,83 Prozent pro Jahr liegen, betrüge die Annuität nach zehn Jahren bei einer Restschuld von 156.142,74 Euro nicht mehr 7.659,95 Euro, sondern 10.664,52 Euro. Die monatliche Belastung stiege dementsprechend also um 250,38 Euro. Die Zinsentwicklung zeigt, dass ein Zinsanstieg von drei Prozent innerhalb von zehn Jahren nicht unrealistisch ist.

Gegenmaßnahmen: Tilgungsrate senken, länger abzahlen, höhere Zinskosten in Kauf nehmen

Um die Belastung trotz des gestiegenen Sollzinses auf dem niedrigeren Niveau zu halten, könnte man zwar die Tilgungsrate von zwei Prozent auf ein Prozent senken (eine Anpassung der Tilgungsrate ist bei den meisten Darlehen möglich). Infolgedessen würde es aber länger dauern, bis die Restschuld vollständig beglichen wäre, und der Darlehensnehmer müsste insgesamt wieder höhere Zinskosten bezahlen. Um sich vor dieser Kostenspirale zu schützen, ist es wichtig, sich niedrige Zinsen durch lange Zinsbindungen von Beginn an für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Um sich vor dieser Kostenspirale zu schützen, ist es wichtig, sich niedrige Zinsen durch lange Zinsbindungen von Beginn an für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Tipps zum Abschluss eines Annuitätendarlehens

Wenn Sie ein Annuitätendarlehen abschließen möchten, geben wir Ihnen hier einge Tipps zum Thema Tilgung, Zinsbindung und Eigenkapital. Diese Tipps helfen Ihnen, eine für Sie optimale Baufinanzierung zu erhalten.

  • Tilgungssatz und Budget gegeneinander abwägen

    Die anfängliche Tilgungsrate hat einen erheblichen Einfluss darauf, wie schnell ein Darlehen abbezahlt werden kann. Auch dies lässt sich an unserem beispielhaften Tilgungsplan veranschaulichen: Würde hier die anfängliche Tilgungsrate nicht zwei Prozent, sondern drei Prozent betragen, wären nach zehn Jahren bereits 156.142,72 statt 134.241,11 Euro getilgt, also 21.900,89 Euro mehr. Gleichzeitig reduzierten sich die Zinskosten von 32.742,74 Euro auf 30.521,45 Euro.

    Allerdings würde die Annuität von 7.659,95 Euro auf 9.660 Euro steigen, der Darlehensnehmer müsste also dazu in der Lage sein, monatlich nicht nur 638,33 Euro aufzubringen, sondern 805,00 Euro. Deshalb ist es wichtig, abzuwägen, welche Belastung realisierbar ist, um das Darlehen so schnell wie möglich zurück zu bezahlen, sich aber gleichzeitig nicht finanziell zu übernehmen. Ein gut durchdachter Haushaltsplan ist eine unverzichtbare Basis für die Planung des Annuitätendarlehens. Wenn die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrig sind, ist es sinnvoll, für das Immobiliendarlehen möglichst lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr auszuwählen. Dadurch steigt zwar der jährliche Sollzinssatz, gleichzeitig minimiert sich aber das Zinsänderungsrisiko.

  • In Zeiten niedriger Zinsen möglichst lange Laufzeiten für das Annuitätendarlehen wählen

    Wenn die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrig sind, ist es sinnvoll, für das Immobiliendarlehen möglichst lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr auszuwählen. Dadurch steigt zwar der jährliche Sollzinssatz, gleichzeitig minimiert sich aber das Zinsänderungsrisiko.

  • In Zeiten hoher Baufinanzierungszinsen kurze Laufzeiten für das Annuitätendarlehen wählen

    Im Umkehrschluss gilt: Sind die Baufinanzierungszinsen zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses hoch, lieber kürzere Zinsbindungen wählen. Denn dann stehen die Chancen gut, nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu besseren Zinskonditionen zu erhalten.

  • Zeitlich gebundenes Kapital vorfinanzieren und Eigenkapital schaffen

    Sie haben bestehende Kapitalanlagen, die in absehbarer Zeit frei werden? Dann nutzen Sie die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung, um für Ihre eigentliche Immobilienfinanzierung Eigenkapital zu schaffen und damit den Zinssatz zu reduzieren. Damit können Sie Zinskosten von mehreren tausend Euro einsparen.

Tilgungssätze, Zinskosten, Darlehensverlauf: Planen Sie Ihr Annuitätendarlehen mit Dr. Klein!

Eine Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, die gut durchdacht sein will. Welche Laufzeit empfiehlt sich im aktuellen Zinsumfeld? Welche Tilgungsrate passt zum Budgetplan? Wie können die Zinskosten gesenkt werden?

Unsere Finanzberater beantworten vor Ort all ihre Fragen zum Thema Baufinanzierung per Annuitätendarlehen. Sie verfügen über einen umfassenden Marktüberblick und sind Ihnen bei der Sondierung der Finanzierungsvorschläge behilflich. Sie prüfen Ihre finanziellen Möglichkeiten und unterbreiten Ihnen unverbindliche, auf Ihre Bedürfnisse abgestimmte Finanzierungslösungen. Kontaktieren Sie uns einfach per E-Mail oder Telefon, um einen Beratungstermin zu vereinbaren.

Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordern

Zins berechnen


 
 
  %

Weitere interessante Artikel zum Thema Annuitätendarlehen

Einfach aktuell

Bleiben Sie mit Dr. Klein stets informiert: Newsletter, RSS-Feeds, Zinskommentar und News.

Dr. Klein Lexikon

Das Dr. Klein Finanzlexikon: informativ, aktuell, umfangreich. Schnell informiert auf einen Blick.