Annuitätendarlehen einfach erklärt: Wie es funktioniert, Vorteile, Rechner, Zinsen

Einfach erklärt: Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit mit gleichbleibender Monatsrate während der Sollzinsbindung. Diese Rate wird Annuität genannt und besteht aus 2 Bestandteilen:

1. Zinsen: Kosten für den geliehenen Kreditbetrag
2. Tilgung: Rückzahlung des Darlehens

Anfangs zahlen Sie überwiegend Zinsen, später steigt der Tilgungsanteil. Dadurch bleibt die Finanzierung planbar und die Restschuld sinkt kontinuierlich. 

Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren. Die Zinsen sind in dieser Zeit festgeschrieben. So sind Darlehensnehmende vor steigenden Zinsen am Markt geschützt. Eine Baufinanzierung wird damit sehr gut planbar. Aus diesem Grund ist das Annuitätendarlehen in Deutschland der Klassiker im Bereich Immobilienfinanzierung: Über 70 % aller Baufinanzierungen werden hierzulande mit diesem Darlehen bestritten.

Nicht zu verwechseln mit:

• Endfälligem Darlehen: Hier wird zunächst nur der Zins gezahlt.
• Variables Darlehen: Der Zinssatz kann sich regelmäßig ändern.
• Volltilgerdarlehen: Das Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt.

Video: Annuitätendarlehen einfach erklärt

Gibt es aktuell günstige Zinsen für ein Annuitätendarlehen?

Die aktuellen Zinsen für Annuitätendarlehen sind verhältnismäßig günstig. Aktuell können wir Ihnen beispielsweise einen Topzins ab  3,57% (Repräsentatives Beispiel / Stand: 02.04.2026) anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000€, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.665 €.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Zu Beginn der Finanzierung ist die Restschuld hoch. Die Zinsen zahlen Sie immer nur auf die Restschuld des Darlehens, also auf das, was Sie noch bei der Bank offen haben. Mit jeder gezahlten Rate verringert sich Ihre Restschuld und somit zahlen Sie auch immer weniger Zinsen. Und da die monatliche Rate, die Annuität, bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt, erhöht sich mit jeder gezahlten Rate Ihr Tilgungsanteil.

Die Verschiebung von Zins und Tilgung erläutern wir in einer Beispielrechnung. Hierfür zeigen wir Ihnen anhand eines Tilgungsplans, wie sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Rate eines Annuitätendarlehens verschiebt.

Der Tilgungsplan ist Teil Ihres Darlehensvertrages und zeigt genau auf, wie viel Rate, Zinsen und Tilgung Sie jedes Jahr der Sollzinsbindung an die Bank zahlen. Die Ausgangsdaten für unsere Beispielrechnung sind ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 €, 2 % Tilgung und 10 Jahre Sollzinsbindung zu einem Effektivzinssatz von 3,78 % pro Jahr.

Zeitpunkt	Restschuld Jahresanfang	Jährliche Rate	Davon Tilgung	Davon Zins
Jahr 1	200.000,00 €	11.379,96 €	4.068,30 €	7.311,66 €
Jahr 5	178.073,26 €	11.379,96 €	4.714,30 €	6.665,66 €
Jahr 10	157.379,11 €	11.379,96 €	5.667,90 €	5.711,06 €

Wie Sie erkennen, bleibt die gesamte jährlich gezahlte Annuität gleich. Es wird deutlich, wie sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Jahre dennoch verschiebt.

Wie berechne ich die Rate bei einem Annuitätendarlehen?

Die Höhe der Annuität hängt vor allem von diesen Faktoren ab:

• Darlehenssumme  
• Sollzins  
• Anfangstilgung  
• Dauer der Zinsbindung

Merkmal	Wert
Darlehensbetrag	350.000 €
Sollzins	3,5 %
Anfangstilgung	2 %
Monatliche Rate	1.604 €

Wie hoch Ihre monatliche Rate ausfällt, wenn Sie einzelne Komponenten variieren, erfahren Sie mit unserem Annuitätendarlehen Rechner. Der Rechner bietet Ihnen im Ergebnisbereich auch einen vollständigen Tilgungsplan.

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Für viele Immobilienfinanzierungen gelten 2 bis 3 % Anfangstilgung heute als sinnvoller Ausgangspunkt. Eine zu niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit deutlich und erhöht die Gesamtkosten.

„Viele Darlehensnehmende konzentrieren sich zuerst auf den Zinssatz. In der Praxis ist die Tilgung aber oft genauso entscheidend", weiß Darko Novak, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Landsberg am Lech.

Wann eine höhere Tilgung sinnvoll sein kann

Eine höhere Tilgung ist immer auch mit einer höheren monatlichen Belastung verbunden. Daher ist sie nur unter folgenden Bedingungen sinnvoll:

• stabiles Einkommen
• ausreichend Rücklagen
• langfristige Planung
• Wunsch nach schneller Entschuldung

Um flexibel zu bleiben, vereinbaren Sie mit der Bank die Option des Tilgungssatzwechsels. Sie ermöglicht es Ihnen, die Tilgung auch während der Finanzierung hoch oder herunterzusetzen, wenn sich Ihre finanzielle Situation einmal ändert. Das kann besonders in der Elternzeit, bei einem Jobwechsel oder steigenden Lebenshaltungskosten hilfreich sein. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Option in Ihrem Vertrag bereits vereinbart wurde. 

Welche Zinsbindung ist bei einem Annuitätendarlehen sinnvoll?

Die Zinsbindung legt fest, wie lang der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen unverändert bleibt. In Zeiten hoher Zinsen bietet sich eine kurze Zinsbindung von beispielsweise 10 Jahren an. Sie haben dann die Chance, nach 10 Jahren wieder neue Konditionen für Ihren Darlehensvertrag zu vereinbaren und auf gesunkene Zinsen zu hoffen. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass Ihre Anschlussfinanzierung teurer wird, wenn die Zinsen gestiegen sind. Sind die Zinsen hingegen niedrig, ist eine lange Zinsbindung von 20 Jahren oder mehr sinnvoll. Das schützt Sie in dieser Zeit vor steigenden Zinsen und bietet Planungssicherheit 

Beachten Sie jedoch, dass bei längeren Zinsbindungen meist ein geringer Zinsaufschlag berechnet wird. Grundsätzlich gilt: Je länger Sie sich die Zinsen sichern wollen, desto höher ist auch der Zinsaufschlag. 

Eine längere Zinsbindung bietet mehr Sicherheit.

Das kann sinnvoll sein bei:

• knapp kalkulierten Haushalten
• langfristiger Familienplanung
• unsicherem Zinsumfeld
• hoher Finanzierungssumme

Eine kürzere Zinsbindung bietet mehr Flexibilität

Das kann sinnvoll sein bei:

• kurzfristig hoher Tilgung
• bald stark sinkende Zinsen 

zukünftig steigendem Einkommen 

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Ist das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, benötigen Sie meist eine Anschlussfinanzierung für das Annuitätendarlehen.

Folgende Optionen haben Sie: 

• Prolongation bei derselben Bank
• Umschuldung zu einer anderen Bank
• Forward-Darlehen zur Zinssicherung

Es ist ratsam, sich 2 bis 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. So haben Sie genug Zeit, alle Optionen für sich einmal durchzugehen und in der Beratung eine für Sie passende Möglichkeit zu wählen. 

Sondertilgung bei Annuitätendarlehen: Wann lohnt sie sich?

Mit Sondertilgungen reduzieren Sie schneller Ihre Restschuld und verkürzen Ihre Laufzeit des Immobiliendarlehens. Daher ist es ein Mehrwert, wenn Sie diese Option in Ihren Kreditvertrag einbauen. Allerdings lohnen sich Sondertilgungen dann am ehesten, wenn Sie kostenlos integriert werden. In den meisten Fällen können Sie 5 bis 10 % der Darlehenssumme jährlich sondertilgen. „Viele Darlehensnehmende nutzen ihr Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen oder eine Erbschaft für Sondertilgungen", weiß unser Spezialist für Baufinanzierung Darko Novak. Beachten Sie, dass die Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag vereinbart werden muss. Nur dann sind Extrazahlungen neben der Tilgungsrate möglich. Die Modalitäten, in welcher Höhe und wann, finden Sie ebenfalls in Ihren Vertragsunterlagen. 

Wie reagieren Banken aktuell auf 110%-Finanzierungen?

Eine 110-%-Finanzierung bedeutet, dass neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten finanziert werden.

Solche Finanzierungen sind weiterhin möglich, Banken prüfen heute aber meist strenger als noch vor einigen Jahren. Das beobachtet auch Darko Novak: „110-%-Finanzierungen sehen wir weiterhin. Allerdings prüfen Banken heute deutlich genauer, ob die Finanzierung langfristig tragbar bleibt.“

Banken achten aktuell besonders auf

• stabiles Einkommen
• sicheren Beruf
• Haushaltsüberschuss
• Schufa
• vorhandene Rücklagen

Wann Banken kritischer werden

Schwieriger kann es werden bei:

• sehr hoher monatlicher Belastung
• wenig finanziellen Reserven
• unsicherem Einkommen
• hohen Lebenshaltungskosten

Wie viel Eigenkapital sollte für ein Annuitätendarlehen mitbringen?

Viele Banken sehen es positiv, wenn Käufer zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlen können.

Dazu gehören unter anderem:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerkosten

Im Idealfall bringen Sie 10 bis 15 % der Darlehenssumme als Eigenkapital ein. Das reduziert das Risiko für die Bank und stellt Ihre Finanzierung auf solide Beine. 

 „Wir erleben oft, dass Käuferinnen und Käufer ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung stecken. Sinnvoller ist meist ein Sicherheitspuffer für Renovierungen oder unerwartete Kosten“, so Novak.

Was erleben die Dr. Klein Baufinanzierungsberatenden aktuell?

Die Finanzierungssituation hat sich durch gestiegene Zinsen spürbar verändert. Viele Käuferinnen und Käufer finanzieren heute vorsichtiger als noch 2021 oder 2022.

Typische Fragen aus der Beratung

• Reicht unser Eigenkapital?
• Wie hoch darf die Monatsrate sein?
• Lieber 10 oder 15 Jahre Zinsbindung?
• Sollten wir noch weiter sparen?
• Wie reagieren Banken aktuell?

Einschätzung aus der Praxis

„Viele Käuferinnen und Käufe konzentrieren sich stark auf den Immobilienpreis. Die entscheidendere Frage ist aber oft, welche Monatsrate langfristig wirklich tragbar bleibt“, verrät Darko Novak.

Bauzinsen aktuell: Warum ist die Entwicklung Zinsentwicklung für ein Annuitätendarlehen wichtig?

Die Höhe der Bauzinsen beeinflusst direkt die monatliche Rate. Seit 2022 liegen die Bauzinsen deutlich höher als in der Niedrigzinsphase zuvor. Welchen Unterschied nur wenige Prozentpunkte Zinsunterschied auf die Finanzierung haben, zeigen wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung.

Zinssatz	2,8 €	3,1 %
Darlehensbetrag	250.000 €	250.000 €
monatliche Rate	1.000 €	1.000 €
Zinsbindung	10 Jahre	10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren	192.375,32 €	191.555,91 €
Zinskosten nach 10 Jahren	62.375,32 €	68.9993,41 €

Nur 0,3 Prozentpunkte Unterschied verursachen in unserer Bespielrechnung etwa 6.600€ mehr Zinskosten. Daher achten Käuferinnen und Käufer vermehrt auf:

• Höhe der Tilgung
• Eigenkapital
• Monatsrate
• finanzielle Reserven

Quelle: Europäische Zentralbank, Bundesbank

Nur durch ein ausgeglichenes Verhältnis dieser Komponenten erreichen Sie die für Sie optimale Finanzierung. Gleichzeitig sind die Kriterien der Banken für eine Kreditzusage strenger geworden. Daher ist eine Beratung vorab wichtiger denn je geworden. 

5 Tipps für ein günstiges Annuitätendarlehen

Bei einem soliden und günstigen Annuitätendarlehen kommt es darauf an, bestimmte Stellschrauben richtig und Ihrem Bedarf entsprechend zu justieren. Wir geben Ihnen Tipps zu Sollzins, Zinsbindung, Tilgung und optionalen Extras wie Tilgungssatzwechsel oder und Sondertilgungen.

1. Angebote richtig vergleichen

Der Sollzins ist der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Baufinanzierung. Selbst die kleinste Verbesserung kann Ihnen mehrere tausend Euro Ersparnis im Laufe der Jahre bringen. Deshalb lohnt es sich, Finanzierungsangebote genau zu vergleichen und nicht direkt das Erstbeste zu nehmen. 

2. Kombination mit KfW-Darlehen

Kombinieren Sie Ihre Annuitätendarlehen mit einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese KfW-Darlehen sind vielseitig verwendbar und häufig mit günstigen Zinsen versehen. Bei KfW-Darlehen handelt es sich im Prinzip auch um Annuitätendarlehen, die Sie in gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Allerdings gibt es in einigen Programmen so genannte Tilgungszuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Dadurch reduziert sich die Restschuld zum Teil enorm.

3. Die richtige Sollzinsbindung festlegen

Die Bank bietet Ihnen einen bestimmten Zins für Ihr Annuitätendarlehen an, und Sie legen ihn mit der Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum hinweg fest. Ihre Rate kann sich in dieser Zeit nicht verändern. Bleibt nur noch die Frage: Welche Sollzinsbindung bietet sich wann an? Für Ihr Annuitätendarlehen kommen Zeiträume zwischen 5 und 30 Jahren infrage – das ist eine ziemliche Spannweite. Dafür gibt es eine Faustregel:

• Sind die Bauzinsen aktuell niedrig, scheinen aber bald wieder zu steigen: lange Zinsbindung wählen.
• Sind die Bauzinsen aktuell hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken: kurze Zinsbindung wählen.

Wenn die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrig sind, es aber nach steigenden Zinsen aussieht, dann ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen möglichst lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr auszuwählen. So sichern Sie sich die heute niedrigen Zinsen für eine längere Zeit, das Problem steigender Zinsen tangiert Sie nicht mehr.

Im Umkehrschluss gilt: Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Annuitätendarlehens hoch, scheinen aber bald wieder zu sinken, lieber kürzere Zinsbindungen wählen. Denn dann stehen die Chancen gut, dass Sie nach Ablauf Ihrer ersten Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung zu besseren Zinsen erhalten. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Zinsentwicklung generell im Blick zu behalten.

4. Die Tilgung richtig ansetzen

Wer von Beginn an hoch tilgt, ist schneller schuldenfrei und zahlt bedeutend weniger Zinsen für das Annuitätendarlehen. Die hohe Tilgung sorgt aber auch von Beginn an für eine höhere, monatliche Belastung. Wer auch noch Urlaube machen, auf Unvorhergesehenes vorbereitet sein will, darf nicht zu knapp auf Kante planen. Als Entscheidungsgrundlage dient ein Haushaltsplan, der Puffer für Extraausgaben enthält und genau aufzeigt, wie viel Sie Monat für Monat in die Rate investieren können.

5. Optionale Extras: Sonderwünsche bedarfsgerecht einplanen

Ein flexibler Kreditvertrag ist in bestimmten Situationen hilfreich. Wenn Sie beispielsweise arbeitslos werden und ein Einkommen wegfällt, dann helfen kostenlose Tilgungssatzwechsel dabei, Ihre Monatsrate vorübergehend zu senken. Mehr zum Thema finden Sie im Abschnitt Flexible Gestaltung des Annuitätendarlehens.

Was sind die Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen?

Vorteile: Der große Vorteil des Annuitätendarlehens liegt in der hohen Planbarkeit. Aufgrund der gleichbleibenden Raten während der Zinsbindung wissen Sie ganz genau, mit welchen finanziellen Ausgaben Sie in den kommenden Jahren rechnen müssen. Das sorgt dafür, dass Sie bezüglich Ihrer Baufinanzierung mit keinen unangenehmen Überraschungen rechnen müssen. Zudem können Sie sich die Zinsen über viele Jahre hinweg sichern. Das ist besonders bei niedrigen Bauzinsen, wie es sie aktuell gibt, ein großer Vorteil. Anhand des Tilgungsplans wissen Sie zudem bereits bei Vertragsabschluss, wie hoch Ihre Restschuld nach der Zinsbindungsfrist ausfällt. Damit können Sie sich frühzeitig mit einer Weiterfinanzierung beschäftigen.

Nachteile: Als nachteilig könnte man die geringe Flexibilität des Annuitätendarlehens ansehen. Sie können ein Annuitätendarlehen während der Sollzinsbindung nicht ohne weiteres kündigen und bei beispielsweise sinkenden Zinsen auf einen günstigeren Baukredit umschulden. Ebenso lässt sich die Höhe der Tilgung nicht immer einfach an die aktuelle Lebenssituation – wenn Nachwuchs im Anmarsch oder eine Gehaltserhöhung absehbar ist – anpassen. Ein Tilgungssatzwechsel muss vorab vertraglich vereinbart werden. Entscheiden Sie sich dennoch für eine Umschuldung oder möchten sie den Kredit vor Ablauf des Vertrags zurückzahlen, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der geringen Flexibilität kann man aber bei der Vertragsgestaltung entgegenwirken. Fachkundige Beratung ist dabei von hohem Wert. 

Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Ein Annuitätendarlehen ist vor allem sinnvoll, wenn Sie Wert auf eine große Planungssicherheit legen und die zu finanzierende Immobilie selbst bewohnen. Denn durch die gleichbleibenden monatlichen Raten können Sie bis zum Ende der Sollzinsbindung Ihr Familienbudget kalkulieren und haben somit Gewissheit über bevorstehenden finanziellen Belastungen.

Zudem besteht kein Zinsänderungsrisiko, denn den Zinssatz legen Sie mit der Sollzinsbindung bei Vertragsabschluss fest. Die Schwankungen am Kapitalmarkt können Ihnen in dieser Zeit daher nichts anhaben. Sollten die Bauzinsen während der Vertragslaufzeit für das Annuitätendarlehen gesunken sein, haben Sie mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB einen Plan B. Nach 10 Jahren können Sie unabhängig von der gewählten Sollzinsbindung Ihr Annuitätendarlehen jederzeit kündigen und von günstigeren Zinsen profitieren.

Wie lange läuft ein Annuitätendarlehen?

Die Dauer eines Annuitätendarlehens bestimmen Sie als Kreditnehmer. Denn wie lange ein Annuitätendarlehen dauert, legen Sie mit der Sollzinsbindung fest. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Sollzinsbindung zwischen 5 bis 15 Jahren. Für diese Zeit werden die Zinsen festgeschrieben. Das heißt, unabhängig davon, wie die Bauzinsen sich auf dem Kapitalmarkt entwickeln, gelten die bei Vertragsabschluss die vereinbarten Zinsen. Da niemand vorhersehen kann, wie die Bauzinsen sich entwickeln werden, empfehlen wir:

• In Zeiten niedriger Zinsen, eine lange Zinsbindung zwischen 15 und 20 Jahren wählen.
• In Zeiten hoher Zinsen, eine kürzere Zinsbindung zwischen 5 und 10 Jahren wählen.

Sind die Bauzinsen bereits hoch besteht die Chance, sind sie mit einer kurzen Zinsbindung nicht lange an die Zinsen gebunden. Es besteht die Chance, dass die Bauzinsen sinken. Nach Ablauf der Zinsbindung profitieren Sie so bei einer Anschlussfinanzierung von niedrigeren Zinsen. Sind die Zinsen bereits niedrig, halten Sie mit einer langen Sollzinsbindung so lange wie möglich an diesen günstigen fest. 

Wann kann ich ein Annuitätendarlehen kündigen?

Generell gilt: Haben Sie den Darlehensvertrag unterschrieben, gelten die vereinbarten Bedingungen. Damit besteht der Vertrag über die gesamte Sollzinsbindungsfrist. Nur unter den folgenden Bedingungen ist eine vorzeitige Kündigung der Finanzierung möglich:

• Widerrufsrecht: Nach Vertragsunterzeichnung haben Sie die Möglichkeit innerhalb von 14 Tagen von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen. Damit kommt der Vertrag nicht zustande.
   
• Hausverkauf: Verkaufen Sie Ihre Immobilie, für die Sie die Finanzierung aufgenommen haben, steht Ihnen die Kündigung des Baudarlehens zu. Die Gründe für den Verkauf sind dabei unerheblich. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung verlangen.
   
• Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren Vertragslaufzeit steht Ihnen von Rechtswegen nach § 489 BGB jederzeit eine Sonderkündigung zu. Dabei spielt die noch ausstehende Sollzinsbindung keine Rolle. Eine Entschädigungszahlung wird nicht fällig.
   
• Beleihung: Möchten Sie Ihre Immobilie als Sicherheit für einen anderen Kredit verwenden, können Sie Ihren Kreditvertrag kündigen, wenn die jetzige Bank Ihnen die Beleihung verwehrt. Für die Zinsen, die der Bank entgehen, wird sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Planen Sie eine vorzeitige Kündigung Ihres Annuitätendarlehens sprechen Sie am besten mit Ihrer Bank. Denn abweichend von den genannten Gründen besteht kein Kündigungsrecht.

Wann beginnt die Tilgung beim Annuitätendarlehen?

Wann Sie mit der Tilgung des Annuitätendarlehens beginnen, ist Bestandteil des Darlehensvertrages. Darin ist der Zeitpunkt der Tilgung notiert. In der Regel gilt: Nach Auszahlung des Darlehens. Je nachdem, ob Sie ein Haus kaufen oder bauen, variiert dieser Zeitpunkt.

• Tilgungsbeginn bei einem Hauskauf: Die erste Rate für das Haus wird fällig, sobald die Bank den gesamten Betrag der Darlehenssumme ausgezahlt hat. Die Summe wird in diesem Fall an einem Stück ausgezahlt, sodass der Immobilienkauf direkt erfolgen kann.
• Tilgungsbeginn bei einem Hausbau: Bei einem Hausbau wird die Darlehenssumme nicht auf einmal ausgezahlt, sondern abschnittsweise. Ist ein Bauabschnitt fertig, bekommt die Bank die Rechnung(en) und überweist den Betrag an Sie oder direkt an die beteiligten Unternehmen. Ist der zweite Bauabschnitt fertig, wird der nächste Betrag überwiesen und so weiter. In dieser Zeit zahlen Sie als Kreditnehmer lediglich die Zinsen an die Bank. Ist die Darlehenssumme komplett abgerufen, beginnen Sie mit der Tilgung des Annuitätendarlehens.

Wie berechnet man die Kosten für ein Annuitätendarlehen?

Die Kosten für ein Annuitätendarlehen setzen sich grob aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Sollzins
• Risikoabschlag der Bank

Der Effektivzins ist eine Orientierung, wenn Sie wissen möchten, wie hoch die Kosten für Ihr Annuitätendarlehen sind. Er vereint die meisten Kosten, die eine Bank Ihnen in Rechnung stellt. Der Sollzins allein gibt lediglich die Kosten für die Baufinanzierung an. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch Ihre Annuität ausfällt, ist diese Formel maßgeblich:

Annuität = Darlehenssumme × [(1 + Zinssatz)Laufzeit × Zinssatz] / [(1 + Zinssatz)Laufzeit –1]

Dabei wird der Zinssatz als Dezimalzahl angegeben. Das bedeutet, rechnen Sie mit einem Zinssatz von 3,4 %, geben Sie in die Formel ein: 0,34. Die Laufzeit geben Sie in vollen Jahren an, also beispielsweise 10 oder 15. Als Ergebnis erhalten Sie eine jährliche Annuität. Um die monatliche Rate zu erhalten, teilen Sie das Ergebnis durch 12. 

Bedenken Sie, dass die Formel darauf ausgelegt ist, dass die Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit komplett getilgt ist. Abhängig davon, welche Eingaben Sie vornehmen, kann die monatliche Rate höher ausfallen.

Unser Annuitätenrechner stützt sich auf diese Formel und liefert Ihnen nach Eingabe aller erforderlichen Daten sofort ein individuelles Ergebnis sowie einen detaillierten Tilgungsplan.

Kann ich mein Annuitätendarlehen anpassen?

Im Zuge des Abschlusses eines Annuitätendarlehen haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen durch verschiedene Optionen flexibler zu gestalten oder zu vervollständigen. Zu diesen, teilweise kostenpflichtigen, Optionen gehören unter anderem der Tilgungssatzwechsel, die Sondertilgung oder die Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Ein Berater vor Ort wird die für Sie besten Optionen für Ihr Annuitätendarlehen sondieren und Sie auch über potenziell anfallende Zinsaufschläge informieren.

Tilgungssatzwechsel

Ein Tilgungssatzwechsel als Option im Annuitätendarlehen ermöglicht es Ihnen, die Höhe der Tilgung während der Zinsbindungsfrist anzupassen. Das könnte dann wichtig sein, wenn Sie beispielsweise aufgrund von anstehendem Nachwuchs mehr finanziellen Spielraum benötigen und den Tilgungssatz herabsetzen wollen. Doch auch eine Beförderung oder Gehaltserhöhung kann ein Grund für einen Tilgungssatzwechsel sein. Wollen Sie mehr Geld monatlich in die Rate des Annuitätendarlehens stecken, können Sie den Tilgungssatz hochsetzen.

Sondertilgung

Mit einer Sondertilgung können Sie durch regelmäßige Zahlungen zusätzlich zu der regulären monatlichen Rate Ihr Annuitätendarlehen schneller tilgen. Sie sind also schneller wieder schuldenfrei. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie sich sicher sind, dass Sie derartigen Zahlungen auch wirklich erwartungsgemäß leisten und aufbringen können.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist vor allem für Bauherren wichtig und für diejenigen, deren Haus großen Sanierungsbedarf hat. Bereitstellungszinsen fallen immer dann an, wenn sich die Auszahlung des kompletten Darlehensbetrages verzögert. Das kann beim Hausbau der Fall sein, ebenso wie bei Sanierungsmaßnahmen. Um der zusätzlichen finanziellen Belastung durch Bereitstellungszinsen zu entgehen, ist die Vereinbarung über eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit im Annuitätendarlehen sinnvoll – bestenfalls ohne Zinsaufschlag. Sechs bis zwölf Monate sind bei vielen Anbietern kein Problem.

Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Hypothekendarlehen?

Der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Hypothekendarlehen liegt in der Besicherung. Ein Hypothekendarlehen wird in der Regel mit einer Hypothek besichert, bei einem Annuitätendarlehen wird häufig die Grundschuld gewählt. Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld gehören zu den Grundpfandrechten. Bei einer Immobilienfinanzierung erhält die Bank damit das Recht, bei Zahlungsausfällen durch den Kreditnehmer die Immobilie zu verwerten.

Heutzutage wird ein Hypothekendarlehen immer seltener mit einer Hypothek besichert. Stattdessen hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Eine Grundschuld ist flexibler als eine Hypothek, denn sie ist nicht an eine Forderung gebunden und kann „wiederverwendet" werden. Eine Hypothek ist hingegen stets an eine Forderung gebunden. Aus der Historie heraus wird der Begriff „Hypothekendarlehen" als Synonym für ein Annuitätendarlehen verwendet, das mit einer Grundschuld besichert wird. 

FAQ: Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

Ist ein Annuitätendarlehen bei hohen Zinsen sinnvoll?

Ja. Viele Käuferinnen und Käufer entscheiden sich gerade in unsicheren Zinsphasen für ein Annuitätendarlehen, weil die Monatsrate während der Zinsbindung konstant bleibt.

Wie viel Eigenkapital sollte man 2026 mitbringen?

Viele Banken sehen es positiv, wenn zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden können. Bessere Konditionen erhalten Sie häufig mit zusätzlichem Eigenkapital.

Sind 110-%-Finanzierungen noch möglich?

Ja, aber Banken prüfen heute meist strenger als früher. Einkommen, Haushaltsüberschuss und finanzielle Stabilität spielen eine wichtige Rolle.

Welche Tilgung ist aktuell sinnvoll?

Unsere Spezialistinnen und Spezialisten von Dr. Klein empfehlen heute eher 1 bis 2 % Anfangstilgung.

Kann ich mein Annuitätendarlehen vorzeitig ablösen?

Ja, aber oft fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine Ausnahme kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB sein.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?

Der Sollzins beschreibt die reine Verzinsung des Kredits. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Nebenkosten und macht Angebote besser vergleichbar.