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Mehr als Inselwissen: Immobilienfinanzierung auf Mallorca

Eine Finca auf Mallorca, das ist der Traum vieler Deutscher. Dr. Klein informiert Sie darüber, was bei der Finanzierung auf spanischem Boden zu beachten und wichtig ist.

Immobilienfinanzierung Mallorca

Zuwanderer brauchen spezielle Kreditberatung

In den vergangenen Jahrzehnten haben sich immer mehr Nicht-Einheimische auf der Baleareninsel mit einem Erst- oder Zweitwohnsitz niedergelassen. Jede dritte Immobilie auf den Balearen ging an einen Nichtspanier. Die bedeutendste Käufergruppe besteht dabei aus Deutschen. Für Zuwanderer gibt es allerdings einige Dinge zu bedenken, wenn sie eine Eigentumswohnung oder eine Finca auf der Insel kaufen wollen. Geldthemen im Allgemeinen und Finanzierungen im Speziellen sind komplex und bedürfen ausführlicher Erklärungen – das ist auf Mallorca nicht anders. Deshalb ist es empfehlenswert, möglichst einen Berater zu finden, der die landestypischen Verfahren bei einer Baufinanzierung kennt.

Am besten lassen Sie sich von einem ungebundenen Vermittler für Baufinanzierung auf Mallorca beraten. Sie haben den Überblick über den gesamten Markt und verfügen über ein hervorragendes Partnernetzwerk. In der Regel kann dieser Ihnen sowohl Finanzierungsvorschläge spanischer als auch deutscher Banken unterbreiten und genau die Lösung finden, die zu Ihnen passt.

Baufinanzierung mit spanischer oder deutscher Bank

Zwischen einer Finanzierung mit deutschen Banken und einer Finanzierung mit spanischen Banken gibt es einige Unterschiede.

Finanzierung mit deutschen Banken

Bei einer Baufinanzierung in Deutschland dient das zu finanzierende Objekt selbst als Sicherheit. Dazu wird die Immobilie von der Bank bewertet. Sie ermittelt also den Wert, den sie im Fall einer Zwangsversteigerung garantiert für die Immobilie bekommt. Dieser Wert ist oft niedriger als der Kaufpreis und stellt gleichzeitig die maximale Darlehenshöhe dar.

Deutsche Banken haben jedoch häufig Schwierigkeiten, Immobilien auf den Balearen zu bewerten. Sie können schwer bestimmen, ob der Wert der Immobilien angemessen ist, denn sie kennen die Situation vor Ort sowie den balearischen Immobilienmarkt nicht. Zudem fehlen in Spanien oft die üblichen Absicherungsmodalitäten wie zum Beispiel ein Grundbucheintrag. Aus diesem Grund werden Immobilien in Spanien von deutschen Banken mittels einer Kapitalbeschaffung finanziert. Das bedeutet: Haben Sie in Deutschland bereits eine schuldenfreie Immobilie, können Sie diese mit einer Grundschuld in Höhe Ihrer benötigten Finanzierungssumme belasten. Die schuldenfreie Immobilie in Deutschland gilt dann als Sicherheit für Ihre Finca auf Mallorca. Naturgemäß ist die Summe, die Ihnen die Bank auszahlt nicht höher als der Wert der Immobilie in Deutschland.

In der Regel werden Immobilienkredite in Deutschland mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Das bedeutet, Sie vereinbaren eine feste Zinsbindung über eine bestimmte Dauer, häufig zehn Jahre. Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die Sie entweder ablösen können oder mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren. Laut Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung werden über 70 Prozent der Immobilienfinanzierungen über ein Annuitätendarlehen abgewickelt. Zum Vergleich: Finanzierungen mit veränderlichem Zinssatz, also variable Darlehen, machen derzeit unter einem Prozent der Darlehensarten aus.

Sie genießen alle Vorteile einer deutschen Bank für die Immobilienfinanzierung auf Mallorca:

  • stabile Bauzinsen
  • lange Zinsbindung
  • Sonderkündigungsrecht
  • vertraute Darlehensabwicklung

In Spanien hingegen gilt: „Andere Länder, andere Sitten“ auch für das Bankwesen.

Finanzierung mit spanischen Banken

Möchten Sie eine Immobilie in Spanien mit einer spanischen Bank finanzieren, verfügen diese naturgemäß über eine bessere Marktkenntnis und können leichter eine Bewertung der Immobilie auf Mallorca vornehmen. Bevor eine Immobilie in Spanien finanziert wird, kommt ein neutraler Wertgutachter zum Einsatz, der die Immobilie bewertet. Das stellt eine notwendige Voraussetzung für die Finanzierung auf Mallorca dar. Auf dieser Grundlage ermittelt die spanische Bank eine maximale Finanzierungssumme.

Sie haben bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca die Wahl zwischen einem variablen oder einem festgeschriebenen Zins. Während der Zins in Deutschland gerade für langfristige Anlagen wie einer Baufinanzierung eher festgeschrieben wird, ist in Spanien ein variabler Zins üblich. Der variable Zins orientiert sich an der sogenannten Euro Interbank Offered Rate (kurz: EURIBOR). Dabei handelt es sich um einen gemittelten Zinssatz, der aus den Angaben von über zwanzig europäischen Banken ermittelt wird. Da er werktäglich festgelegt wird, schwankt er. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist also wahrscheinlich, dass der Zins über die Dauer der Abzahlung der Immobilienfinanzierung wieder steigt.

Bitte beachten Sie, dass wir von Dr. Klein Ihnen keine Finanzierung für eine Immobilie auf Mallorca vermittlern können. Möchten Sie allerdings eine Investition in eine Ferienimmobilie in Deutschland tätigen, helfen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung sehr gern weiter.

Die Festzins-Angebote spanischer Banken sind vergleichbar mit den aus Deutschland bekannten Volltilgerdarlehen. Sie zahlen über einen festgelegten Zeitraum, meist bis zu 20 Jahre, das komplette Darlehen ab. Das bedeutet: Es wird keine Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung getilgt. Die monatliche Rate ist dafür vergleichsweise hoch und bedeutet für Sie eine hohe finanzielle Belastung jeden Monat. Sollten Sie in dieser Zeit doch einmal ein günstigeres Angebot bekommen, haben Sie die Möglichkeit jederzeit durch Zahlung einer geringen Entschädigung (und natürlich der Restsumme des Darlehens) die Immobilienfinanzierung zu kündigen.

Gut zu wissen: Spanische Banken erheben einige Nebenkosten, die in Deutschland so nicht üblich sind. So gibt es eine Bankeröffnungsgebühr oder auch Gutachtergebühren, die bezahlt werden müssen.

Einflussfaktoren auf Ihre Immobilienfinanzierung

Egal, ob Sie sich für einen deutschen oder einen spanischen Bankpartner entscheiden. Es gibt weitere Faktoren, die Ihre Immobilienfinanzierung beeinflussen. Dazu gehört der Anteil an Eigenkapital. Je mehr Sie aus eigener Tasche bestreiten können, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank. Auch die Dauer der Sollzinsbindung oder die Höhe der Tilgung fließen in Ihre Konditionsermittlung mit ein. Als Faustregel kann man hier festhalten:

Je länger Sie abzahlen, desto höher der Zinssatz.

Abhängig von der Höhe der Tilgung verkürzt oder verlängert sich die Laufzeit Ihres Kredits. Tilgen Sie niedrig, um die ein Prozent, zahlen Sie länger ab als bei einer Tilgung von drei oder mehr Prozent.

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