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Architektenhaus: Kosten, Vor- und Nachteile im Überblick

Architektenhaus

„Kostspieliges Abenteuer": So lautet eine landläufige Meinung zum Architektenhaus. Doch stimmt das? Was ist überhaupt ein Architektenhaus? Und welche Vor- und Nachteile bietet es? Die Antworten lesen Sie bei Dr. Klein.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Architektenhaus?

      Mit einem Architektenhaus haben Sie die Möglichkeit, ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen von einen Eigenheim mit einem Architekten gemeinsam umzusetzen. Sie kaufen kein "Haus von der Stange", sondern ein Unikat. Sie entwickeln also ein individuelles Einfamilienhaus gemeinsam mit einem Architekten, der für Sie arbeitet und den Sie dafür bezahlen. Im Idealfall begleitet er Sie als Baupartner über die gesamte Bauphase des Hausbaus: von der Planung bis zur Schlüsselübergabe.

      Was beeinflusst die Architektenkosten?

      Die Kosten für ein Architektenhaus unterliegen bestimmten Kriterien. Um die Kosten für ein Architektenhaus zu ermitteln, können Sie sich an der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure − kurz HOAI − orientieren. Dabei werden die geplanten Häuser zunächst in 5 Schwierigkeitsgrade eingeteilt. Im Fachjargon spricht man auch von Honorarzonen, wobei Einfamilienhäuser oft in die Honorarzone III zugeordnet werden.

      Neben dem Schwierigkeitsgrad werden weitere Punkte für die Berechnung der Kosten für ein Architektenhaus herangezogen.

      • Nettobausumme: Der Architekt plant die gesamte Immobilie und ermittelt die Nettokosten. Das bedeutet, er rechnet die Materialkosten sowie die Arbeitsstunden der Facharbeiter ohne die Umsatzsteuer zusammen, um die Baukosten für das Architektenhaus zu ermitteln. Auf dieser Basis wird das Architektenhaus berechnet. Erhöhen sich während Bauphase die Kosten, kann sich auch das Honorar erhöhen.
      • Umfang der erbrachten Leistung: Sie können einen Architekten mit maximal 9 Leistungsphasen beauftragen: von der Planung bis zur Fertigstellung des Architektenhauses. Ebenso ist es möglich, dass Sie nur die Planung von einem Architekten ausführen lassen. Die Abrechnung erfolgt nur für die erbrachten Leistungen.
      • Honorarsatz: In den Honorartafeln der HOAI gibt es bestimmte Richtwerte für die Höhe des jeweiligen Honorarsatzes für "Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen". Allerdings sind diese nicht bindend. Der Architekt kann also auch höhere oder niedrigere Honorarsätze in Rechnung stellen.

      Das ist das Prinzip, um die Kosten für ein Architektenhaus zu berechnen. Im folgenden Abschnitt möchten wir dieses Kostenprinzip in die Praxis übersetzen, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, mit welchen Kosten Sie beim Architektenhaus rechnen sollten.

      Was kostet ein Architektenhaus?

      Ein Fertighaus kostet in etwa zwischen 120.000 und 200.000 €. Der Preis variiert mit der Ausstattungsvariante, die Sie wählen. Luxuriöse Modelle können aber auch gut und gerne 300.000 € kosten.

      Für ein Architektenhaus können Sie mit etwa 30.000 € an Mehrkosten rechnen im Vergleich zu einem Fertighaus.

      Dabei beträgt das Architektenhonorar im Schnitt 10 bis 15 % der reinen Bausumme.

      Honorartabelle: Wie hoch ist das Architektenhonorar?

      Eine gute Orientierung für die Höhe des Architektenhonorars bietet Ihnen die sogenannte Honorartafel der HOAI für "Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen". Die neue HOAI, die seit Januar 2021 gilt, gestattet es Ihnen vom Grundsatz her, die Honorarvereinbarung frei zu verhandeln. Architekten sind  sogar dazu verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass ein niedrigeres oder auch höheres Honorar vereinbart werden kann. Es gibt also keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr. Doch die Werte der Honorartafel bieten eine Orientierungshilfe, welches Honorar von Ihnen verlangen kann.

      Die folgende Tabelle zeigt Ihnen einen Auszug der HOAI für die Honorarzone III, da Einfamilienhäuser oft der Honorarzone III zugeordnet werden. Somit bekommen Sie ein Gefühl für die etwaige Höhe des Architektenhonorars.

      Nettobausumme in EuroBasishonorar Oberer Honorarsatz
      100.000 €15.005 €18.713 €
      150.000 €21.555 €26.883 €
      200.000 €27.863 €34.751 €
      300.000 €39.981 €49.864 €
      500.000 €62.900 €78.449 €
      750.000 €89.927 €112.156 €
      Tabelle: HOAI-Auszug der Honorarzone III - Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen

      Für die Berechnung ermittelt der Architekt zunächst die Nettobausumme. Beträgt sie beispielsweise 250.000 €, wird er wahrscheinlich ein Honorar zwischen 27.863 und 34.751 € für seine Grundleistungen verlangen. Die Preisspanne gilt als Richtwert, wenn Sie einen Architekten mit allen 9 Leistungsphasen beauftragen. Sprich: Das Architektenhaus wird also vom Architekten komplett geplant und bis zum Ende begleitet.

      Beispielrechnung für die Kosten eines Architektenhauses

      Wie bereits oben erwähnt, ist ein Architektenhaus in der Regel etwas teurer als ein Fertighaus. Doch aus welchen Komponenten setzt sich der Preis zusammen? Und wie hoch ist der Anteil des Architektenhonorars dabei? Die folgende Formel hilft bei der Beantwortung dieser zentralen Fragen.

      Die Kosten für ein Architektenhaus setzen sich wie folgt zusammen:

      Nettobausumme + Architektenhonorar + Umsatzsteuer = Kosten für das Architektenhaus

      An einem exemplarischen Fallbeispiel möchten wir Ihnen die Formel verdeutlichen: Nehmen wir an, die Nettobausumme für das Architektenhaus liegt bei 300.000 €, das Architektenhonorar beträgt 40.000 €. Somit ergibt sich eine Nettosumme von 340.000 €. Zusätzlich zu der Mehrwertsteuer von 19 % kostet Sie das exemplarische Architektenhaus also 404.600 €. Allerdings müssen Sie noch die Kosten für den Grundstückskauf sowie die Kaufnebenkosten hinzurechnen.

      Beispielrechnung für ein Architektenhonorar

      Bei der Berechnung für Ihr Architektenhaus spielt die Nettobausumme, die die Kosten für eine Immobilie, ohne Grundstücks- und Erschließungskosten sowie ohne Umsatzsteuer umfasst, eine zentrale Rolle. Dazu kommen die Kosten für die HOAI-Leistungsphasen, die Sie in Auftrag geben. Nehmen wir an, die Nettobausumme beträgt 230.000 €. Laut der aktuellen HOAI liegt der Basishonorarsatz bei 27.863 €, wenn Sie alle 9 Leistungsphasen bei einem Architekten beauftragen.

      Wollen Sie dagegen nur die Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragen und den Rest über eine Baufirma abwickeln, reduzieren sich Ihre Architektenkosten. Denn Sie zahlen nur die Leistungen, die Sie auch beauftragen. Aus der folgenden Tabelle gehen die Anteile sowie die daraus folgenden Architektenkosten hervor.

      LeistungsphaseAnteileKosten
      1. Grundlagenermittlung2 %557 €
      2. Vorplanung7 %1.950 €
      3. Entwurfsplanung15 %4.179 €
      4. Genehmigungsplanung3 %835 €
      Gesamtkosten27 %7.521 €
      Tabelle: Exemplarische Architektenkosten für die HOAI-Leistungsphasen 1-4 (Leistungsbild: Gebäude und Innenräume), inklusive der jeweiligen Anteile

      Das Fallbeispiel zeigt, dass die erste Leistungsphase "Grundlagenermittlung" 2 % der gesamten Kosten ausmacht. Wenn das Basishonorar für das Architektenhaus 27.863 € beträgt, ergeben 2 % von der Summe 557 €. Nach diesem Verfahren wurden die anderen 3 Posten errechnet. Damit ergibt sich ein Architektenhonorar in Höhe von 7.521 € für die Leistungsphasen 1 bis 4.

      Änderungen am Architektenhaus sind solange möglich, bis die Baumaßnahmen beendet sind. Verändert sich dadurch die Nettobausumme, kann sich das Architektenhonorar unter Umständen auch erhöhen.

      Wie kann ich beim Bau eines Architektenhauses Kosten sparen?

      Da sich die Kosten für ein Architektenhauses an der Nettobausumme orientieren, haben Sie einen gewissen Spielraum. Denn günstigere Baumaterialien oder eine preiswerte Ausstattung haben einen positiven Einfluss auf das Architektenhonorar. Weitere Sparmöglichkeiten sind beispielsweise: 

      • Packen Sie beim Hausbau selbst an. Malern, Tapezieren oder Laminat verlegen, können Sie in Eigenregie übernehmen. Der Effekt: Durch Eigenleistung lässt sich die Nettobausumme für das Architektenhaus senken und somit kann sich das Architektenhonorar auch verringern.
      • Reduzieren Sie die Wohnfläche. Fragen Sie sich, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sie wirklich benötigen.
      • Wählen Sie eine Bodenplatte und verzichten Sie auf den Keller. Eventuell können Sie die Haustechnik statt im Keller in einem eigenen Hauswirtschaftraum unterbringen und den Dachboden als zusätzlichen Stauraum nutzen. 
      • Verwenden Sie einheitliche Größen bei den Fenstern und Türen. Maßanfertigungen sind meistens teuer.
      • Eine schlichte Gebäudesilhouette zahlt sich aus. Balkone oder Erker können schön aussehen, aber sie kosten eben auch zusätzliches Geld.

      Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Es ist völlig legitim, wenn Sie während des gesamten Planungs- und Bauprozesses den Architekten immer wieder auf das noch verfügbare Budget ansprechen. Eventuell können Sie im Architektenvertrag auch eine verbindliche Kostenobergrenze festhalten. So vermeiden Sie später böse Überraschungen.

      Welche Aufgaben übernimmt ein Architekt?

      Welche Aufgaben er konkret während der Planungs- und Bauphase des Einfamilienhauses übernehmen kann, ist in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure − kurz HOAI − geregelt. Sie sieht insgesamt 9 Leistungsphasen vor. Sie können einen Architekten auch nur mit Teilaufgaben wie die Bauplanung beauftragen.

      Werden alle Leistungsphasen beauftragt, ist der Architekt von Beginn an Ihrer Seite. Sie planen mit ihm Ihre Immobilie. Er weiß, was sowohl nach baulichen als auch nach rechtlichen Bestimmungen umgesetzt werden kann und berät Sie in allen Einzelheiten. Ein regional ansässiger Architekt kennt sich übrigens bestens mit den ortsüblichen Vorgaben aus. Sie können in Ruhe Materialien oder die Aufteilung der Räumlichkeiten besprechen.

      In Absprache mit dem Bauamt holt er die erforderlichen Baugenehmigungen ein. Darüber hinaus spricht er Empfehlungen für Bauunternehmen aus. Sind Sie mit der Auswahl einverstanden, beauftragt der Architekt die entsprechenden Firmen.

      Leistungsübersicht für ein Architektenhaus

      Die HOAI sieht insgesamt 9 Leistungsphasen vor. Beauftragen Sie alle Leistungen, sind das 100 %. Einzelne Leistungen werden hingegen nur anteilig berechnet. Die einzelnen Leistungsphasen, inklusive der prozentualen Verteilung, setzen sich wie folgt zusammen:

      LeistungsphaseUmfang der ArbeitenFür Gebäude: Anteil in ProzentFür Innenräume: Anteil in Prozent
      1. GrundlagenermittlungHier werden die Grundlagen für eine konkrete Planung geschaffen. Der Architekt besichtigt das Grundstück und informiert über die finanziellen Möglichkeiten.22
      2. VorplanungEin erster skizzenhafter Entwurf wird gefertigt und eine Kostenschätzung abgegeben. Außerdem werden die baulichen Vorstellungen mit den regionalen Vorgaben durch das Bauamt abgeglichen.77
      3. EntwurfsplanungNun wird der vollständige Entwurf maßstabsgetreu gezeichnet. Der Architekt verhandelt in dieser Phase mit den beteiligten Bauunternehmen und mit dem Bauamt.1515
      4. GenehmigungsplanungDie erforderlichen Unterlagen für die Baugenehmigung werden aufgestellt. 32
      5. AusführungsplanungDie Entwurfsplanung wird soweit vorbereitet, dass das Bauvorhaben umgesetzt werden kann. 2530
      6. Vorbereitung der VergabeDer Architekt kann Angebote der Bauunternehmen einholen . Sie entscheiden dann, von welchem Angebot Sie Gebrauch machen wollen.107
      7. Mitwirkung bei der VergabeDie Aufträge werden an die Bauunternehmen vergeben.43
      8. ObjektüberwachungDer Architekt beaufsichtigt das Bauprojekt und sorgt für einen reibungslosen Ablauf. 3232
      9. Objektbetreuung und DokumentationIn dieser Phase wird die Immobilie nach der Fertigstellung begutachtet und an den Eigentümer übergeben. 22
      Tabelle: HOAI-Leistungsphasen für das Leistungsbild "Gebäude und Innenräume", mit Anteilen an der Gesamtleistung

      In der Praxis bietet es sich oft an, die Leistungsphasen 1 bis 4 oder die Leistungsphasen 5 bis 9 beim Architekten zu beauftragen. Sie können aber auch alle Leistungsphasen an ihn vergeben. Somit haben Sie einen professionellen Baupartner vom Anfang bis zum Ende an Ihrer Seite, der den ganzen Planungs- und Bauprozess für Sie steuert.

      Grundlegende Voraussetzung für ein Architektenhaus ist eine gute Zusammenarbeit zwischen Ihnen und dem Architekten. Keine Maßnahme wird ohne Ihr Einverständnis realisiert. Daher sind Vertrauen zwischen beiden Parteien sowie eine einwandfreie Kommunikation unerlässlich.

      Wann haftet ein Architekt?

      Vom Grundsatz her haftet ein Architekt zunächst nur für seine Planungsmängel. Allerdings kann ein Architekt, den Sie mit der Bauüberwachung beauftragt haben, auch für Schäden am Bauwerk sowie für Personenschäden haften. So gehört es beispielsweise in diesem Fall zu seinen Aufgaben, offensichtliche Baumängel aufzudecken und für deren Beseitigung zu sorgen.

      Welche Vor- und Nachteile bietet ein Architektenhaus?

      Die Planung und Errichtung eines Architektenhauses hat Vor- und Nachteile. Die wichtigsten Punkte führen wir in diesem Abschnitt für Sie auf. Somit können Sie sich ein Bild darüber machen, ob ein Architektenhaus die richtige Option für Sie ist.

      Individuelle Gestaltungsmöglichkeit: Ein Architektenhaus berücksichtigt Ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich Form und Gestaltung des Einfamilienhauses. Der Pool im Keller oder eine Küche, die mit der Terrasse verbunden ist: Ihrer Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Ein erfahrender Architekt prüft für Sie, ob sich Ihre individuellen Vorstellungen gemäß dem jeweiligen Baurecht auch umsetzen lassen und hat dabei die Baukosten stets im Blick.

      Mehr Freiheit bei der Haustechnik: Während bei Fertighäusern beispielsweise die Strom- und Wasseranschlüsse und das einsetzbare Heizsystem in der Regel standardisiert sind, ist ein Architektenhaus in puncto Haustechnik viel flexibler. So könnten Sie beispielsweise von Anfang an eine Photovoltaik-Anlage auf Ihrem Dach einplanen oder Ihr Architektenhaus mit einer Smart-Home-Technik ausstatten lassen.

      Mehr Spielraum bei der optionalen Umgestaltung: Vielleicht möchten Sie irgendwann mehrere Kinder haben. Ein Architekt kann bereits bei der Planung an die Zukunft denken und den Grundriss des Architektenhauses so planen, dass mehrere Kinderzimmer optional zur Verfügung stehen. 

      Ein Fachmann an Ihrer Seite: Ein Architekt kann Ihnen auch im Vorfeld viel Arbeit abnehmen. Sollten Sie sich beispielsweise ein Grundstück gekauft haben, das an einem Hang liegt, kann er das Optimum bei der Planung für Sie herausholen. Auch während der Bauphase kann der Architekt als Ihr Bauleiter agieren, sofern Sie ihn damit beauftragen. In diesem Fall koordiniert und überwacht er also für Sie das Geschehen auf der Baustelle. 

      Je nach Vertragsmodell, ist er auch für die fristgerechte Mängelbeseitigung zuständig. Rechtlich betrachtet sind Sie der private Bauherr, aber Sie können einen Teil Ihrer Bauherrenpflichten an den Architekten übertragen. Sollten beispielsweise Planungsfehler auftreten, haftet er dafür. 

      Höherer Wiederverkaufswert: Der Wiederverkaufswert eines Architektenhauses ist in der Regel höher als der eines Fertighauses. Denn gerade bei den Themen flexibler Grundriss, hochwertige Baumaterialien und nachhaltiges Bauen spielt das Architektenhaus seine Stärken aus. Insofern sorgen Sie mit einem Architektenhaus auch für das Alter vor.

      Längere Planungs- und Bauphase: Im Schnitt dauert die Planungs- und Bauphase eines Einfamilienhauses etwa 9 Monate. Wer dagegen Schlüsselfertig bauen lässt, kann bereits nach 2 bis 3 Monaten in das neue Eigenheim einziehen. Die Gründe für die Zeitunterschiede lassen sich vor allem auf die Planung zurückführen. Während bei einem Fertighaus die Planung bereits mehr oder weniger abgeschlossen ist, beginnen Sie bei einem Architektenhaus ganz von vorne. Sie planen eben ein Unikat. 

      Je ausgefallener Ihr Hausbauprojekt ist, desto wahrscheinlicher sind Verzögerungen, da Bauantrag und Baugenehmigung sich in die Länge ziehen können. Eine weitere Ursache können Lieferengpässe sein, die den Zeitplan für Rohbau oder den Innenausbau des Architektenhauses verzögern. 

      Gemäß des Bauvertragsrechts muss der Architekt bereits in der Baubeschreibung festhalten, wann der Hausbau abgeschlossen sein soll.

      Architektensuche ist zeitaufwendig: Die Baubranche in Deutschland boomt aktuell und daher sind die Auftragsbücher der Architekten eher voll. Somit sollten den Zeitaufwand für die Architektensuche nicht unterschätzen. Starten Sie daher Ihre Suche auf der Seite der Architektenkammer des jeweiligen Bundeslandes. Oder nutzen Sie Events wie den Tag der Architektur, um mit Ihrem möglichen Baupartner ins Gespräch zu kommen. 

      Ein Architektenhaus kostet mehr: Grob überschlagen können Sie für ein Architektenhaus mit etwa 30.000 € an zusätzlichen Kosten im Vergleich zu einem Fertighaus rechnen. Individuelle Planung, spezielle Baumaterialien oder technische Sonderwünsche tragen beispielsweise dazu bei, dass die Planung und der Bau eines Architektenhauses in der Regel teurer ist als ein Fertighaus.

      Baugrundstück muss vorhanden sein: Ohne Baugrundgrundstück kein Hausbau. In der Regel kann ein Architekt erst für Sie arbeiten, wenn Sie einen Baugrundstück gefunden und gekauft haben. Doch es schadet nichts, wenn Sie ein Architekturbüro in Ihrer Region kontaktieren. Vielleicht hat es den oder anderen Tipp für Ihre Grundstückssuche oder kann sogar einen Kontakt für Sie herstellen.

      Vorteile
      • Sehr individuell bei der Gestaltung und der Haustechnik
      • Bei unregelmäßig geschnittenen Grundstücken kann ein Architekt das Optimum herausholen.
      • Verantwortung trägt der Architekt, Schadenersatzansprüche können gestellt werden.
      • Liegt eine Architektenvollmacht vor, kümmert sich der Architekt um alle Gewerke und die Kontrolle der Handwerker. Oft eher entspannt für Sie als Auftraggeber.
      • Höherer Wiederverkaufswert
      Nachteile
      • Hoher Zeitaufwand am Anfang, um das Haus zu konstruieren
      • Höhere Kosten (etwa 30.000 Euro) als bei einem Fertighaus.
      • Architektensuche ist zeitaufwendig
      • Baugrundstück muss vorhanden sein.

      Sollten in Ihrer Abwägung die Nachteile überwiegen, können Sie den Wunsch vom neuen Eigenheim beispielsweise mit einem Bauträger oder einem Anbieter von Fertighäusern verwirklichen.

      Für wen lohnt sich ein Architektenhaus?

      Wer Wert darauf legt, das neue Eigenheim nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen mitzugestalten und bereit ist, dafür auch etwas mehr Geld auszugeben, für den ist ein Architektenhaus eine gute Wahl.

      • Grob überschlagen sollten Sie im Vergleich zum Fertighaus etwa 30.000 € an Mehrkosten für ein Architektenhaus einplanen. Dabei beträgt das Architektenhonorar im Schnitt 10 bis 15 % der reinen Bausumme.
      • Orientieren Sie sich bei der Berechnung des Architektenhonorars an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und nutzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick. Denn vom Grundsatz her sind die Honorarsätze frei verhandelbar.
      • Im Schnitt beträgt die Planungs- und Bauphase eines Architektenhauses, als Einfamilienhaus geplant, etwa 9 Monate. Während dieser Zeit müssen Sie diverse Entscheidungen gemeinsam mit dem Architekten treffen. Wer dagegen schlüsselfertig bauen lässt, kann bereits nach 2 bis 3 Monaten in das neue Eigenheim einziehen und muss wenig selbst entscheiden.
      • Der Wiederverkaufswert eines Architektenhauses ist in der Regel höher als bei einem Fertighaus. Insofern sorgen Sie mit einem Architektenhaus auch für das Alter vor.

      Der persönliche Geschmack, die definierten Bedürfnisse und das vorhandene Budget sind also letztlich die wichtigsten Kriterien, die entweder für oder gegen ein Architektenhaus sprechen.

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