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Bauleiter – Aufgaben, Kosten und Haftung

Ein Bauleiter sorgt dafür, dass ein Bauprojekt reibungslos verläuft. Doch was macht ein Bauleiter genau und wer darf diese Position ausüben? Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Bauleiter finden Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Muss ich für meinen Hausbau einen Bauleiter haben?

      Gemäß der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) braucht jede Baustelle mindestens einen Bauleiter, der darüber wacht, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Planers entspricht. Zudem achtet der Bauleiter auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle. 

      Denken Sie daran, dass Sie bereits vor dem praktischen Baubeginn einen Bauleiter brauchen, denn ein Verstoß wird meist mit einer Geldstrafe geahndet, im Extremfall sogar mit einer Freiheitsstrafe:

      • Erstmalig müssen Sie im Bauantrag den Namen und die Anschrift des Bauleiters der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen. Die Mitteilung ist vom Bauleiter zu unterschreiben.
      • Dies setzt sich bei der so genannten Baubeginnsanzeige fort, die Sie mindestens eine Woche vor dem Start der Bauarbeiten der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen. Auch dort müssen Sie unter anderem den zuständigen Bauleiter benennen.

      Sollten Sie im Zuge des Bauprojekts den Bauleiter wechseln, ist es Ihre Pflicht als Bauherr, also als Auftraggeber für den Hausbau, die Bauaufsichtsbehörde darüber zu informieren.

      Wer wird als Bauleiter zugelassen?

      In der Regel es Architekten oder Bauingenieure, die sich als Bauleiter spezialisiert haben. Sie verfügen über die notwendige Bauvorlageberechtigung und die nötige Berufserfahrung. Oft arbeiten sie für ein Architekturbüro, Bauingenieurbüro, Bauunternehmen oder sie verdienen ihr Geld als Selbstständige. Alternativ ist es auch möglich, dass ein qualifizierter Handwerksmeister zum Bauleiter aufsteigt, wenn er sich entsprechend weiterbildet und die Bauvorlageberechtigung erwirbt.

      Kann ich als Bauherr auch Bauleiter sein?

      Wenn Sie über eine Bauvorlageberechtigung verfügen, können Sie in Personalunion auch die Bauleitung für das Hausbauprojekt übernehmen. Doch unterschätzen Sie nicht die Verantwortung und den Aufwand, der mit dieser Position verknüpft ist. Lassen Sie lieber einen Spezialisten ran, denn nicht erkannte Baumängel können schnell Ihr Budget sprengen. Zudem entfällt Ihr Gewährleistungsanspruch.

      Welche Aufgaben übernimmt ein Bauleiter?

      Im Auftrag des Bauherrn steuert der Bauleiter sämtliche Prozesse der Bauausführung: von der Planung des Baustellenaufbaus bis zur Abnahme des finalen Hausbauprojekts. Mit dem Beginn des Rohbaus, wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus bauen, übernimmt nicht selten der bereits mit der Bauplanung betraute Architekt oder Bauingenieur die Rolle des Bauleiters.

      Seine Aufgaben sind abwechslungsreich und vielfältig, denn jedes Bauprojekt ist individuell. Dennoch gibt es Grundleistungen, die ein Bauleiter im Rahmen der Bauüberwachung erbringt. Sie leiten sich aus der so genannten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – kurz HOAI – ab. Ein kleiner Auszug aus der Anlage 10 der HOAI, die die Grundleistungen des Bauleiters beschreibt:

      • Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
      • Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
      • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
      • Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans
      • Dokumentation des Bauablaufs, zum Beispiel Bautagebuch
      • Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
      • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
      • Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
      • Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran

      Welche Aufgaben im Einzelnen zu realisieren sind und welche Vollmachten der Bauleiter dafür benötigt, stimmen Sie mit ihm im Vorfeld ab.

      Baubesprechung, Baubegehung & Bautagebuch: Das Pflichtprogramm

      Im Berufsalltag des Bauleiters gibt es immer wieder Tätigkeiten, die ihn während der gesamten Bauausführung begleiten. Drei Routinetätigkeiten des Bauleiters möchten wir Ihnen im Detail vorstellen. Der Grund: Sie wirken als Bauherr direkt beziehungsweise indirekt mit.

      Baubesprechung

      Regelmäßige Baubesprechungen zeichnen eine professionelle Bauleitung aus. Daher treffen sich Bauleiter, Bauherr, Planungsbeteiligte und die ausführenden Unternehmen mindestens einmal pro Monat zur großen Baubesprechung. Der Bauleiter koordiniert dabei die Agenda und leitet die Baubesprechung. Die Kernthemen sind: 

      • Informationen über den aktuellen Stand des Bauprojekts,
      • etwaige Baumängel, die fristgerecht beseitigt werden müssen sowie
      • die Aktualisierung der anstehenden Aufgaben.

      Die Ergebnisse werden in einem Protokoll festgehalten.

      Baubegehung

      Der Bauleiter begutachtet meist einmal pro Woche die ausgeführten Bauaufgaben und dokumentiert sie in einem Protokoll. Das Protokoll kann er mit Fotos ergänzen. Eventuelle Baumängel lassen sich somit schneller erkennen und beseitigen. Je nach erteilter Vollmacht braucht er dafür Ihre Erlaubnis. Konkretisieren Sie daher im Vertrag seine Vertretungsmacht und legen Sie beispielsweise eine Baukostenobergrenze fest.

      Bautagebuch

      Der Bauleiter muss ein Bautagebuch führen. Es dokumentiert im Kern den gesamten Bauablauf: von der Planung des Baustellenaufbaus bis zur Abnahme des finalen Bauprojekts. Im Idealfall aktualisiert der Bauleiter es täglich, mindestens aber bei jeder Baubegehung und lässt es vom Bauherrn und den beteiligten Gewerken unterzeichnen.

      Als Bauherr haben Sie ein Recht darauf, eine Kopie des Bautagebuchs zu erhalten.

      Ein mangelhaft geführtes Bautagebuch ist eine Pflichtverletzung des Bauleiters, die unter anderem zu einer Honorarkürzung führen kann. Allerdings gibt es keine Vorgaben hinsichtlich der Form (Papier und digital) und der genauen Inhalte.

      In den letzten Jahren hat sich die digitale Form mehr und mehr durchgesetzt, da diese unter anderem übersichtlicher als die Papierform ist, Dokumente medial angereichert werden können. Und dank Smartphone und Tablet ist das Bautagebuch stets auf der Baustelle dabei.

      Wie viel kostet ein Bauleiter?

      Planen Sie grob 12 bis 15 Prozent der Baukosten für den Bauleiter ein, der für Sie die Bauüberwachung übernimmt und der zentrale Ansprechpartner für Gewerke und die Bauaufsichtsbehörde ist. Die genauen Kosten ergeben sich je nach Art der Beauftragung.

      Kosten gemäß der HOAI

      Wenn Sie einen angestellten Bauingenieur oder Architekten mit der Bauleitung beauftragen, können Sie die Honorartafel der HOAI heranziehen, um die Kosten für die Bauleitung zu berechnen. Am Beispiel eines Architektenhauses möchten wir Ihnen die Kostenberechnung für die Bauleitung verdeutlichen.

      Kostenfaktoren für die BauleitungBeispiel
      Schwierigkeitsgrad des BauprojektsHonorarzone II
      Nettobausumme300.000 €
      Erbrachte Leistung: Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation32 %
      Mindesthonorarsatz für hundertprozentige Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen33.692 €
      Höchsthonorarsatz für hundertprozentige Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen39.981 €
      Minimale Gesamtkosten für den Bauleiter10.781,44 €
      Maximale Gesamtkosten für den Bauleiter12.973,92 €
      Tabelle: Kosten für einen angestellten Architekten, den Sie als Bauleiter beauftragen

      Wie Sie sehen, hängen die Kosten für den Bauleiter von einigen Faktoren ab:

      • Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts: Es gibt insgesamt fünf Schwierigkeitsgrade. Im Fachjargon ist von fünf Honorarzonen die Rede. Einfamilienhäuser stellen beispielsweise eine eher geringe Planungsanforderung dar, sodass sie der die Honorarzone II zugeordnet werden.
      • Nettobausumme: Sie umfasst die Nettokosten für eine Immobilie. Dazu ermittelt der Architekt die Materialkosten sowie die Arbeitsstunden der Facharbeiter − ohne Umsatzsteuer sowie ohne Grundstücks- und Erschließungskosten.
      • Erbrachte Leistung: Sie können einen Architekten mit der gesamten Bauplanung bis hin zur Bauabnahme beauftragen. Sie haben auch die Option, Teilleistungen wie die Objektüberwachung zu vergeben. Sie macht rund 32 Prozent seiner Gesamtleistung aus.
      • Honorarsatz: Für jede Teilleistung gibt es einen Mindest- und einen Höchstsatz, der gemäß der Nettobausumme und der Honorarzone in Rechnung gestellt wird. In der Praxis ist dies meist der Mindestsatz.

      Denken Sie jedoch daran, dass die HOAI nur einen groben Orientierungspunkt für die Kosten des Bauleiters bietet. Verhandeln Sie selbstbewusst mit dem Architekten beziehungsweise mit dem Bauingenieur, denn der Wettbewerb ist umkämpft.

      Kosten für einen selbstständigen Bauleiter

      Es gibt auch Architekten und Bauingenieure, die als Selbstständige den Job des Bauleiters übernehmen. Beide orientieren sich entweder an der HOAI oder bieten einen festen Tagessatz an. Der durchschnittliche Tagessatz liegt bei rund 712 Euro.

      Bauleiter im Bauunternehmen

      Als Bauherr haben Sie auch die Möglichkeit, ein Bauunternehmen mit dem Hausbau zu beauftragen. Das Baukostenangebot enthält meist einen Festpreis, der unter anderem die Kosten für den professionellen Bauleiter berücksichtigt beziehungsweise die fachliche Abnahme der Bauabschnitte durch einen Sachverständigen.

      Sie haben als Bauherr mehrere Optionen bei der Baupartnersuche:

      • Sie können einen Bauträger damit beauftragen. Ein Bauträger kauft Grundstücke im großen Stil und baut darauf bezugsfertige Neubauten wie Einfamilienhäuser.
      • Sie beauftragen einen Dienstleister für Fertighäuser damit, Ihr Eigenheim quasi in Rekordzeit zu bauen. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig gebaut.
      • Ein Generalunternehmer übernimmt jegliche Bauleistungen für Sie: von der Planung bis zur Bauabnahme.

      Für welche Baupartner-Option Sie sich auch entscheiden, fragen Sie vor der Unterschrift des Bauvertrags nach, wie der „Auftragnehmer“ die Bauleitung genau organisiert und wer gegebenenfalls Ihr Ansprechpartner ist.

      Wie finden Sie einen Bauleiter und worauf sollten Sie achten?

      Starten Sie Ihre Suche im Internet entweder über ein Jobportal oder nutzen Sie die bundesweite Datenbank der Bundesliste e.V., die ein Verzeichnis für im Bauwesen tätige Berufsgruppen bietet. Stöbern Sie ferner in Fachzeitschriften und fragen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis nach.

      Führen Sie ein systematisches Akquise-Gespräch mit den Bauleitern, um sich ein umfassendes Bild zu machen. Lassen Sie sich unbedingt einen Nachweis über eine aktuelle Berufshaftpflichtversicherung vorlegen. Damit steigen Ihre Chancen, dass Sie im Notfall Ihren Schadensansprüche wegen mangelhafter Bauleitung erfolgreich geltend machen können.

      Fragen Sie nach seinem akademischen Abschluss beziehungsweise seiner Ausbildung, seiner Berufserfahrung und seinen Referenzen. Im Idealfall kontaktieren Sie seine ehemaligen Bauherren, um die Qualitäten des Bauleiters besser zu beurteilen.

      Sie brauchen also ein gutes Bauchgefühl bei der Auswahl des richtigen Bauleiters. Denn er ist Ihr Stellvertreter auf der Baustelle und der zentrale Ansprechpartner für die Gewerke und der Bauaufsichtsbehörde. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit für Ihre Entscheidung.

      Haftet ein Bauleiter bei Baumängel?

      Ein Bauleiter ist verpflichtet, ein beauftragtes Bauwerk in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, der Planung, den Leistungsbeschreibungen und den anerkannten Regeln der Technik umzusetzen und zu übergeben. Gelingt das nicht, kann der Bauleiter persönlich oder das beauftragte Bauunternehmen dafür haften.

      So können Sie beispielsweise als Bauherr Haftungsansprüche stellen, wenn nach der Fertigstellung und Abnahme des Neubaus Baumängel auftreten. Sie haben dann als Bauherr mehrere Optionen:

      • Sie setzen der Bauleitung eine Frist, den Baumangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beseitigen.
      • Sollte die Bauleitung die Frist verstreichen lassen, können Sie den Baumangel auf Kosten des Unternehmens selbst beseitigen.
      • Sie treten vom Bauvertrag zurück.
      • Sie reduzieren die Vergütung und verlangen einen Schadensersatz.

      Die rechtlichen Grundlagen für die Haftungsansprüche lassen sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ableiten.

      In der Praxis gibt es zwischen Bauleiter und Bauherr immer wieder unterschiedliche Auffassungen darüber, wann ein Überwachungsfehler vorliegt. Nicht jeder Ausführungsmangel ist gleich ein Fehler des Bauleiters. Suchen Sie im Ernstfall einen Fachanwalt auf, der Sie bei Schadensersatzansprüchen und Verjährungsfristen berät. Für Mängelansprüche bei Bauwerken sieht beispielsweise das BGB eine Frist von fünf Jahren vor.

      Das Wichtigste im Überblick

      • Ein Haus bauen ohne einen professionellen Bauleiter ist in Deutschland nicht möglich. Denn gemäß der jeweiligen LBO braucht jede Baustelle mindestens einen Bauleiter.
      • Meist sind es Architekten oder Bauingenieure, die sich als Bauleiter spezialisiert haben.
      • Als Bauherr können Sie als Bauleiter agieren, wenn Sie über die Bauvorlageberechtigung verfügen.
      • Ein Bauleiter wacht darüber, dass die Baumaßnahmen entsprechend der genehmigten Bauvorlage und den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt werden.
      • Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Auswahl eines Bauleiters. Denn Sie sollten davon überzeugt sein, einen sachkundigen und erfahrenen Bauleiter gefunden zu haben, der Ihre Interessen auf der Baustelle vertritt.
      • Planen Sie mit einem fünfstelligen Betrag für einen professionellen Bauleiter.
      • Als Bauherr haben Sie ein Recht darauf, eine Kopie des Bautagebuchs zu erhalten.
      • Bei mangelhafter Bauleitung können Sie als Bauherr Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bauleiter beziehungsweise dessen Büro erheben. Die Details sollten Sie mit einem Fachanwalt besprechen.

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