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Immobilienzinsen 2022: Wo stehen sie und wie können Sie den Zinssatz beeinflussen?

Redakteur Jens Fölsche
Jens Fölsche
14.10.2022
4 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Immobilienzinsen sind Zinsen, die Sie als Darlehensnehmer an die Bank zahlen. Das Geld bekommt die Bank dafür, dass sie Ihnen das Geld für eine Baufinanzierung leiht.
  • In der ersten Jahreshälfte haben sich die Immobilienzinsen mehr als verdreifacht. Doch im historischen Vergleich sind sie immer noch verhältnismäßig günstig.
  • Für die zweite Jahreshälfte erwartet Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, weiter steigende Immobilienzinsen.
  • Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Kapitalmarkt hat einen direkten Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienzinsen.
  • Trotz steigender Immobilienzinsen sollten Sie Ihren Immobilientraum nicht aufgeben. Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.
Einflussfaktoren Immobilienzinsen Infografik

Was sind Immobilienzinsen?

Immobilienzinsen sind Zinsen, die Sie als Darlehensnehmer an die Bank zahlen. Das Geld bekommt die Bank dafür, dass sie Ihnen überhaupt erst das Geld für eine Baufinanzierung leiht. Synonyme für Immobilienzinsen sind Immobilienkreditzinsen, Bauzinsen und Hypothekenzinsen.

Immobilienzinsen werden als Teil der monatlichen Rate an die Bank bezahlt. Der andere Teil der Rate besteht aus der Tilgung der Kreditsumme. Würden Sie am Ende eines Kredites alle gezahlten Raten addieren, ergibt sich eine Summe, die höher ist als die Summe, die Sie für Ihr Darlehen aufgenommen haben. Sie zahlen also mehr zurück. Das liegt daran, dass die Zinsen auf die Kreditsumme angerechnet werden. 

Wie hoch sind die Immobilienzinsen aktuell?

Die aktuellen Immobilienzinsen sind im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. So können wir Ihnen bestenfalls einen Zinssatz ab 3,67 % anbieten − für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2,0 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 4.11.2022). Eine detaillierte Übersicht über die Zinsen finden Sie auf unserer Seite aktuelle Bauzinsen.

Zum Vergleich: Im November 2008 lagen die Immobilienzinsen mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung bei rund 4,5 %. Die aktuellen Immobilienzinsen sind also wesentlich günstiger. Schaut man sich dagegen die Zinsentwicklung seit Jahresanfang an, zeigt sich ein anderes Bild. Innerhalb weniger Monate haben sich die Immobilienzinsen mehr als verdreifacht.

Unsere Empfehlung zur aktuellen Zinswende lautet: Sprechen Sie mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Unsere Berater vor Ort vergleichen für Sie die verschiedenen Baufinanzierungsangebote, verhandeln mit unseren mehr als 600 Bankpartnern, prüfen aktuelle Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten.

Sie erhalten also maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Denn durch einen besseren Zinssatz sinkt Ihre Monatsrate und Sie zahlen weniger Zinsen an die Bank. So können Sie auch jetzt den Traum vom Eigenheim verwirklichen.

Wie werden sich die Immobilienzinsen 2022 entwickeln?

„In der zweiten Jahreshälfte erwarte ich weiter steigende Immobilienzinsen. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen am Jahresende merklich über der 3-%-Marke liegt.“, meint Michael Neumann, Zinsexperte und Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein.

Für diese Annahme spricht vor allem, dass die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund der treibenden Inflation ihre Geldpolitik strafft. Die Ära Nullzinspolitik ist also vorbei. Somit können Investoren auf höhere Zinsen bei den Staatsanleihen hoffen.

Da eine Baufinanzierung zu den langfristigen Anlagen zählt, hängt die Zinsentwicklung der Immobilienzinsen maßgeblich von den Faktoren Pfandbrief und Staatsanleihen ab. Steigen die Zinsen für Staatsanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen – und umgekehrt.

Gut zu wissen: Auf unserer Seite Zinsentwicklung erhalten Sie monatlich eine fundierte Einschätzung, wie die Immobilienzinsen sich in den nächsten Wochen und Monaten entwickeln können.

Zinsvergleich: Lohnt es sich 2022 eine Immobilie zu kaufen?

Gegenwärtig sind die Immobilienzinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Eine kleine Beispielrechnung zeigt, dass es sich lohnt, ein Haus zu bauen oder zu kaufen.

Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben und nehmen dafür einen Kredit über 200.000 € auf. Die Sollzinsbindung legen Sie auf 15 Jahre fest. Während der Sollzins im November 2009 noch bei 4,6 % lag, zahlen Sie im November 2022 nur noch 3,86 %. Aus der Tabelle können Sie die Kosten für die beiden Kredite entnehmen.

 November 2009November 2022
Sollzins p.a.4,6 %3,86 %
Effektivzins p.a.4,7 %3,93 %
Monatsrate1.100 €973,33 €
Zinskosten nach Ende der Zinsbindung111.818,49 €94.491,43 €
Vergleich der Bauzinsen 11/2009 zu 11/2022: Objektwert 300.000 €, Kreditsumme 200.000 €, Sollzinsbindung 15 Jahre, Anfängliche Tilgung 2 %

Es lässt sich gut ablesen, dass Sie im Jahr 2022 bei gleicher Sollzinsbindung mehr als 18.000 € weniger Zinsen zahlen müssen und gleichzeitig sinkt die Monatsrate. Das bedeutet konkret: Sind die Immobilienzinsen niedrig, lohnt sich eine höhere Tilgung, denn dadurch senken Sie merklich die Zinslast.

Beispielrechnung: Nur wenige Zehntel-Prozentpunkte machen den Unterschied

In der obigen Tabelle beträgt der Unterschied des Zinssatzes zwischen den Jahren rund 1 %. Doch bereits wenige Zehntel-Prozentpunkte wirken sich direkt auf Ihre Finanzierungskosten aus.

 Sollzinssatz 3,82 %Sollzinssatz 4,3 %
Monatliche Rate1.211,50 €1.312,50 €
Zinskosten84.916,21 €95.165,45 €
Tabelle Sollzinsvergleich: Objektwert 350.000 €, Darlehenssumme 250.000 €, Sollzinsbindung 10 Jahre, Anfängliche Tilgung 2 %

Sie sehen, obwohl der Unterschied zwischen beiden Zinssätzen etwa 0,5 % beträgt, sparen Sie rund 10.000 € an Zinsen und zugleich sinkt Ihre Monatsrate um knapp 100 €. Rechnen Sie mit unserem Zinsrechner Ihre Baufinanzierung einmal durch. Sie erfahren über den Rechner auch gleich, zu welchen aktuellen Konditionen wir Ihnen eine Baufinanzierung anbieten können.

Wie entstehen Immobilienzinsen?

„Die Immobilienzinsen werden vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) direkt beeinflusst.“ Zu dieser Aussage sagen wir ganz klar: Nein. Stattdessen wirken sich Angebot und Nachfrage auf dem Kapitalmarkt direkt auf die Immobilienzinsen aus. 

Geld- und Kapitalmarkt: Wenn die Bank Geld braucht

Als Darlehensnehmer leihen Sie sich von der Bank Geld in Höhe der Darlehenssumme. Das Geld stellt die Bank allerdings in der Regel nicht selbst zur Verfügung, sondern leiht es sich am Geld- oder Kapitalmarkt. Auf beiden Märkten werden jeweils unterschiedliche Anlagen zu unterschiedlichen Konditionen angeboten, die wir in einer Übersicht verdeutlichen.

GeldmarktKapitalmarkt
Hier werden Anlagen mit einer kurzen Zinsbindung veräußert. Dazu gehören unter anderem Tages- und Termingelder oder kurzfristige Wertpapiere. Als Anlaufstelle dient der Bank die EZB. Die EZB vergibt kleinere Kredite zu bestimmten Konditionen. Ist das Kontingent aufgebraucht, leiht die Bank sich das Geld von anderen Banken, die ihre Kredite nicht brauchen. Die Konditionen für die Kredite auf dem Geldmarkt gibt die EZB mit dem Leitzins vor, der aktuell bei 1,25 % (09/2022) liegt. Dieses Geschäft ist für Anleger momentan also weniger rentabel, weshalb sie ihr Geld eher am Kapitalmarkt investieren.Am Kapitalmarkt werden Anlagen mit langer Zinsbindung gehandelt, beispielsweise Staatsanleihen und Pfandbriefe. Die lange Zinsbindung gibt der Bank mehr Planungssicherheit, allerdings hat das auch seinen Preis. Damit die Investition für Anleger attraktiv ist, dienen ihnen Pfandbriefe als Sicherheit.
Tabelle: Geld- und Kapitalmarkt

Wie der Zinssatz für die Pfandbriefe entsteht

Die Konditionen, zu denen eine Bank Pfandbriefe herausgibt, um Geld für die Darlehensnehmer zu bekommen, orientieren sich an den Staatsanleihen. Der Grund ist folgender: Die Deutsche Girozentrale (DeKaBank) in Frankfurt legt die Renditen für Pfandbriefe mit 10-jähriger Laufzeit fest. Maßgeblich sind für sie die Staatsanleihen mit gleicher Zinsbindung.

Diesen Zins geben die Banken nun auch an den Darlehensnehmer weiter. Um allerdings selbst einen Gewinn aus der Aktion zu generieren, schlagen die Banken zwischen 0,5 und 0,7 % auf den Zinssatz der Pfandbriefe auf. Einen weiteren Faktor, den die Banken auf den Zins aufschlagen, betrifft das Risiko, das sie mit Ihnen als Kreditinhaber eingehen. Das bedeutet: Je höher das Risiko, desto höher die Immobilienzinsen.

Wodurch werden Immobilienzinsen beeinflusst?

Die vorausgegangenen Ausführungen haben gezeigt, dass ein niedriger Sollzinssatz Voraussetzung für einen günstigen Immobilienkredit ist. Die Höhe des Sollzinssatzes wird zum einen vom Kapitalmarkt bestimmt, auf den Darlehensnehmer in der Regel keinen Einfluss haben.

Abhängig vom Risiko, das die Bank mit Ihnen als Darlehensnehmer eingeht, erhöht Sie den Sollzinssatz jedoch um einige Prozentpunkte. Auf die Höhe des Aufschlags durch die Bank können Sie direkt Einfluss nehmen. Halten wir uns zunächst einmal 4 Faktoren vor Augen, die die Entwicklung der Immobilienzinsen maßgeblich beeinflussen:

  1. Finanzpolitische Ereignisse
  2. Finanzierungsdetails
  3. Bonität des Darlehensnehmers
  4. Zinsniveau

Wir zeigen Ihnen nachfolgend, wie Sie die genannten Faktoren bei Ihrer Baufinanzierung beeinflussen können, um günstige Konditionen bei Ihrer Bank zu erreichen. 

Finanzpolitische Ereignisse

Ein Wahlkampf in den USA oder eine politische Entscheidung in einem Land können dazu führen, dass Angebot und Nachfrage bei den Anlegern umgewichtet werden und der Kapitalmarkt mit einer Erhöhung oder einer Senkung des Zinssatzes reagiert. Das kann auch Auswirkungen auf die Immobilienzinsen haben, ist aber nicht immer zwangsläufig der Fall. Festzuhalten ist, dass Sie die finanzpolitischen Ereignisse nicht beeinflussen können.

Finanzierungsdetails

Auf die Konditionen Ihres Darlehens können Sie bis zu einem gewissen Grad Einfluss nehmen. Wichtig für die Bank ist, dass sie ein möglichst geringes Risiko mit Ihnen und Ihrem Darlehen eingeht. Das würde sich ansonsten in erhöhten Immobilienzinsen niederschlagen.

Sie sollten folglich das Risiko niedrig halten. Das fängt an bei der Darlehenssumme an. Je höher die Darlehenssumme, desto höher ist das Risiko für die Bank von Zahlungsausfällen und dieses Risiko schlägt sie auf den Immobilienzins drauf. Eine lange Laufzeit oder vereinbarte Sondertilgungen können die Immobilienzinsen ebenfalls verteuern.

Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers

Sie sind erwerbstätig und bringen einen gewissen Anteil an Eigenkapital mit? Dann haben Sie gute Chancen bei Ihrer Bank einen günstigen Kredit zu bekommen. Eine Erwerbstätigkeit gibt der Bank Sicherheit, da es unwahrscheinlicher ist, dass Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug kommen.

Vor einer Kreditzusage prüft die Bank außerdem Ihre Kreditwürdigkeit. Maßgeblich ist Ihre Schufa-Auskunft. Liegt kein negativer Eintrag vor, haben Sie nichts zu befürchten. Wir raten dazu, vorab einen Blick in Ihre Schufa-Auskunft zu wagen. Einen entsprechenden Antrag gewährt Ihnen die Schufa einmal jährlich kostenlos. So haben Sie die Möglichkeit, veraltete Einträge noch vor Kreditantrag löschen zu lassen. 

Zinsniveau

Es bietet sich an, vor dem Hauskauf die Zinsentwicklung zu beobachten, um eine Tendenz der Immobilienzinsen abzulesen. So finden Sie heraus, ob Sie besser jetzt zuschlagen sollten, oder ob es sich lohnt, noch etwas abzuwarten. Nutzen Sie dazu einfach unser Zinschart. Es bildet die Zinsentwicklung über verschiedene Zeiträume ab und vermittelt Ihnen somit ein Gefühl, in welche Richtung die Immobilienzinsen tendieren. 

Die Daten bezieht unser Zinschart aus der hauseigenen Datenbank von Dr. Klein. Hier speisen wir seit Jahren jeden Tag die aktuellen Baufinanzierungszinsen unserer rund 600 Bankpartner ein. Es handelt sich also um den jeweiligen durchschnittlichen Zins unserer Bankpartner der vergangenen Jahre, den Sie für ein Annuitätendarlehen erhalten.

Wie finden Sie die besten Immobilienzinsen?

Mit einer hohen Kreditwürdigkeit, Eigenkapital und einer positiven Schufa sinkt das Risiko für die Bank. Das honoriert sie mit einem niedrigen Sollzinssatz, den sie Ihnen als Kreditnehmer zur Verfügung stellt. Um von einem günstigen Angebot profitieren zu können, sollten Sie auch die nachfolgenden Punkte in Betracht ziehen: 

  1. Hohe anfängliche Tilgung: In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, die anfängliche Tilgung auf 2, besser noch 3 % festzulegen. Sie haben zwar eine höhere monatliche Belastung durch eine hohe Rate. Ihre Schulden sind jedoch eher abbezahlt. Dadurch erreichen Sie gleichsam eine Zinsersparnis.
     
  2. Längere Sollzinsbindung: Je kürzer Ihre Sollzinsbindung ist, desto niedriger werden die Immobilienzinsen von einer Bank berechnet. Als Faustregel gilt: Je 5 Jahre Zinsbindung schlägt die Bank etwa 0,3 bis 0,5 % Zinsen auf.

    Welcher Weg für Sie die beste Ersparnis bringt, können Sie mit einem Finanzdienstleister wie Dr. Klein herausfinden. Nutzen Sie zum Start unseren Hauskreditrechner und vergleichen Sie die Zinsen für verschiedene Sollzinsbindungen auf einem Blick!
     
  3. Angebote vergleichen: Die Banken bieten nicht immer dieselben Konditionen für Darlehensnehmer an. Das liegt unter anderem daran, dass die Risikobewertung der Banken sowie der Beleihungswert, den die Banken berechnen, unterschiedlich ausfallen. Holen Sie daher unterschiedliche Angebote ein. 

    Denken Sie daran: Ein aussagekräftiger Zinsvergleich ist mit identischen Parametern wie Sollzinsbindung und Tilgungssatz möglich. Unsere Berater vor Ort unterstützen beim Vergleich der Angebote. Sprechen Sie uns gerne an.

Sie suchen weitere Tipps zum Thema Zinsen sparen und niedriger Zinssatz? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Artikel „Zinsen sparen bei der Baufinanzierung“, wo wir Ihnen 10 praktische Tipps an die Hand geben – kurz und prägnant. Oder nutzen Sie direkt unsere Baufinanzierungsrechner und berechnen Sie gleich Ihre Immobilienzinsen!

Einfluss der Immobilienzinsen auf eine Anschlussfinanzierung

Entscheidend, inwieweit die Immobilienzinsen Einfluss auf eine Anschlussfinanzierung haben, ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Schließen Sie heute eine Baufinanzierung über eine Sollzinsbindung von 10 Jahren ab, könnten die Immobilienzinsen bis zur Anschlussfinanzierung wieder kräftig gestiegen sein, sodass Sie mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen müssten.

Sie können sich allerdings die Immobilienzinsen von heute beispielsweise mit einem Forward-Darlehen sichern. Ein Forward-Darlehen schließen Sie zwischen 12 bis 66 Monate vor Ablauf Ihrer Erstfinanzierung ab, zahlen jedoch erst, wenn Ihre Erstfinanzierung ausläuft.

Für die vorzeitige Zinssicherung zahlen Sie beispielsweise bei einer 2-ijährigen Forward-Periode einen Zinsaufschlag von etwa 0,25 % auf die Immobilienzinsen. Ob sich die Kosten lohnen, ermitteln Sie mit unserem Forward Darlehen Rechner.

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