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Immobilienzinsen: Wie Sie den Zinssatz beeinflussen

Die Immobilienkreditzinsen werden entgegen der Annahme nicht vom Leitzins der EZB bestimmt. Welche Faktoren stattdessen eine Rolle spielen und was Sie selbst tun können, um einen niedrigen Zinssatz zu erhalten, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was sind Immobilienzinsen?

      Immobilienzinsen sind Zinsen, die Sie als Darlehensnehmer an die Bank zahlen. Das Geld bekommt die Bank dafür, dass sie Ihnen überhaupt erst das Geld für eine Baufinanzierung leiht. Die Immobilienkreditzinsen, häufig auch als Synonym für Bauzinsen und Hypothekenzinsen bekannt, werden als Teil der monatlichen Rate an die Bank bezahlt. Der andere Teil der Rate besteht aus der Tilgung der Kreditsumme. Würden Sie am Ende eines Kredites alle gezahlten Raten addieren, ergibt sich eine Summe, die höher ist als die Summe, die Sie für Ihr Darlehen aufgenommen haben. Sie zahlen also mehr zurück. Das liegt daran, dass die Zinsen auf die Kreditsumme angerechnet werden. 

      Momentan sind die Immobilienzinsen derart niedrig, dass es sich lohnt zu bauen und eine Investition in eine Immobilie sehr attraktiv ist. Eine Beispielrechnung soll die Vorteile hervorheben.

      Beispielrechnung: Zinsvergleich 2013 und 2018

      Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie erwerben und nehmen dafür einen Kredit über 250.000 Euro auf. Die Laufzeit legen Sie auf 15 Jahre fest. Während der Zinssatz im Juni 2013 noch bei 2,8 Prozent lag, zahlen Sie im Juni 2018 nur noch 1,59 Prozent Zinsen für eine 15-jährige Laufzeit. Aus der Tabelle können Sie die Kosten für die beiden Kredite entnehmen.

       Juni 2013Juni 2018
      Darlehenssumme250.000 €250.000 €
      Zinssatz p.a.2,8 %1,59 %
      Tilgung p.a.2 %3,5 %
      Laufzeit15 Jahre15 Jahre
      Monatliche Rate 1.000 €1.000 €
      Restschuld nach 15 Jahren110.389,09 €101.885,87 €
      Zinskosten77.888,49 €42.761,47 €
      Tabelle: Zinsvergleich 2013 und 2018

      Es lässt sich gut ablesen, dass Sie im Jahr 2018 bei gleicher Laufzeit etwa 9.000 Euro mehr Ihres Kredits getilgt und sogar eine Zinsersparnis von über 35.000 Euro haben. Im Umkehrschluss bedeutet das: Sind die Immobilienzinsen niedrig, lohnt sich ein hoher Tilgungssatz, um Ihre Restschuld schneller abzuzahlen und dadurch Zinsen zu sparen.

      Beispielrechnung: Nur wenige Zehntelprozent machen den Unterschied

      In der obigen Tabelle beträgt der Unterschied des Zinssatzes zwischen den Jahren 1,21 Prozent. Doch bereits wenige Zehntelprozent entscheiden darüber, ob Sie die Bank dafür zahlen, dass Sie Ihnen Geld leiht oder ob Sie Ihr Geld lieber in die Tilgung des Kredits investieren.

       Zinssatz 1,6 %Zinssatz 1,7 %
      Darlehenssumme250.000 €250.000 €
      Tilgung p.a.3,2 €%3,1 €%
      Laufzeit15 Jahre15 Jahre
      Monatliche Rate1.000 €1.000 €
      Restschuld nach 15 Jahren114.476,98 €117.689,88 €
      Zinskosten44.476,98 €47.689,88 €
      Tabelle: Zinsvergleich 1,6 Prozent und 1,7 Prozent

      Sie sehen, obwohl der Unterschied zwischen beiden Zinssätzen nur 0,1 Prozent beträgt, tilgen Sie bei einem Zinssatz von 1,6 Prozent nicht nur über 3.000 Euro mehr von Ihrer Restschuld. Sie sparen auch über 3.000 Euro an Zinsen bei gleicher Rate in Höhe von 1.000 Euro.

      Rechnen Sie mit unserem Bauzins Rechner Ihre Baufinanzierung einmal durch. Sie erfahren über den Bauzins Rechner auch gleich, zu welchen aktuellen Konditionen wir Ihnen eine Baufinanzierung anbieten können. 

      190000
      500001000000

      Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins

      Ist von Immobilienzinsen die Rede, fallen auch die Begriffe Soll- und Effektivzins. Die Unterschiede wollen wir nun anhand der Tabelle verdeutlichen.

      SollzinsEffektivzins
      Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, gibt die Zinskosten an, die Sie an die Bank dafür zurückzahlen, dass Sie Ihnen Geld leiht. Der Sollzins ist neben der Tilgung Teil der monatlichen Rate. Der Effektivzins gibt an, wie hoch die tatsächlichen Kosten des Kredites sind. Dabei fließen in die Berechnung neben dem Zinssatz auch die Kosten für Zins- und Verrechnungstermine ein. Eine höhere anfängliche Tilgung sowie eine längere Zinsbindung haben ebenfalls Einfluss auf den Effektivzins. Die Angabe des Effektivzins ist für die Banken verpflichtend und soll die Vergleichbarkeit der Angebote verschiedener Banken gewährleisten.
      Tabelle: Unterschied Soll- und Effektivzins

      Der Effektivzins ermöglicht, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, doch werden beispielsweise die Zuschläge für Teilauszahlungen der Darlehenssumme separat ausgewiesen. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach dem „Europäischen standardisierten Merkblatt“. Es enthält alle Kosten und Konditionen, die die Bank für Ihren Kredit ausgibt. Wenn Sie den Effektivzins der Angebote miteinander vergleichen, achten Sie darauf, dass die Konditionen wie Laufzeit und Zinssatz gleich sind, da ein Zinsvergleich ansonsten nicht möglich ist. Bearbeitungsgebühren dürfen übrigens seit 2014 nicht mehr von der Bank erhoben werden.

      Immobilienzinsen: Wie sie entstehen

      „Die Immobilienzinsen werden vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) direkt beeinflusst.“ Zu dieser Aussage sagen wir ganz klar: Nein. Stattdessen wirken sich Angebot und Nachfrage auf dem Kapitalmarkt direkt auf die Immobilienzinsen aus. 

      Geld- und Kapitalmarkt: Wenn die Bank Geld braucht

      Als Darlehensnehmer leihen Sie sich von der Bank Geld in Höhe der Darlehenssumme. Das Geld stellt die Bank allerdings in der Regel nicht selbst zur Verfügung, sondern leiht es sich am Geld- oder Kapitalmarkt. Auf beiden Märkten werden jeweils unterschiedliche Anlagen zu unterschiedlichen Konditionen angeboten, die wir in einer Übersicht verdeutlichen.

      GeldmarktKapitalmarkt
      Hier werden Anlagen mit einer kurzen Zinsbindung veräußert. Dazu gehören unter anderem Tages- und Termingelder oder kurzfristige Wertpapiere. Als Anlaufstelle dient der Bank die EZB. Die EZB vergibt kleinere Kredite zu bestimmten Konditionen. Ist das Kontingent aufgebraucht, leiht die Bank sich das Geld von anderen Banken, die ihre Kredite nicht brauchen. Die Konditionen für die Kredite auf dem Geldmarkt gibt die EZB mit dem Leitzins vor, der aktuell bei null Prozent liegt. Dieses Geschäft ist für Anleger momentan also weniger rentabel, weshalb sie ihr Geld eher am Kapitalmarkt investieren.Am Kapitalmarkt werden Anlagen mit langer Zinsbindung gehandelt, wie beispielsweise Staatsanleihen und Pfandbriefe. Die lange Zinsbindung gibt der Bank mehr Planungssicherheit, allerdings hat das auch seinen Preis. Damit die Investition für Anleger attraktiv ist, dienen ihnen Pfandbriefe als Sicherheit.
      Tabelle: Geld- und Kapitalmarkt

      Wie der Zinssatz für die Pfandbriefe entsteht

      Die Konditionen zu denen eine Bank Pfandbriefe herausgibt, um Geld für die Darlehensnehmer zu bekommen, orientieren sich an den Staatsanleihen. Der Grund ist folgender: Die Deutsche Girozentrale (DeKaBank) in Frankfurt legt die Renditen für Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit fest. Maßgeblich sind für sie die Staatsanleihen mit gleicher Zinsbindung. Diesen Zins geben die Banken nun auch an den Darlehensnehmer weiter. Um allerdings selbst einen Gewinn aus der Aktion zu generieren, schlagen die Banken zwischen 0,5 und 0,7 Prozent auf den Zinssatz der Pfandbriefe auf. Einen weiteren Faktor, den die Banken auf den Zins aufschlagen, betrifft das Risiko, das sie mit Ihnen als Kreditinhaber eingehen. Das bedeutet: Je höher das Risiko, desto höher die Immobilienzinsen.

      Einflussfaktoren auf Zinsen

      Die vorausgegangenen Ausführungen haben gezeigt, dass ein niedriger Zinssatz Voraussetzung für einen günstigen Immobilienkredit ist. Die Höhe des Zinssatzes wird zum einen vom Kapitalmarkt bestimmt, auf den Darlehensnehmer in der Regel keinen Einfluss haben. Abhängig vom Risiko, das die Bank mit Ihnen als Darlehensnehmer eingeht, erhöht Sie den Zinssatz jedoch um einige Prozentpunkte. Auf die Höhe des Aufschlags durch die Bank können Sie direkt Einfluss nehmen. Halten wir uns zunächst einmal die Faktoren vor Augen, die die Immobilienzinsen beeinflussen.

      1. Finanzpolitische Ereignisse
      2. Finanzierungsdetails
      3. Bonität des Darlehensnehmers
      4. Zinsniveau

      Wir zeigen Ihnen nachfolgend, wie Sie die genannten Faktoren bei Ihrer Baufinanzierung beeinflussen können, um günstige Konditionen bei Ihrer Bank zu erreichen. 

      Finanzpolitische Ereignisse

      Ein Wahlkampf in den USA oder eine politische Entscheidung in einem Land können dazu führen, dass Angebot und Nachfrage bei den Anlegern umgewichtet werden und der Kapitalmarkt mit einer Erhöhung oder einer Senkung des Zinssatz reagiert. Das kann auch Auswirkungen auf die Immobilienzinsen haben, ist aber nicht immer zwangsläufig der Fall. Festzuhalten ist, dass Sie die finanzpolitischen Ereignisse in der Regel nicht beeinflussen können.

      Finanzierungsdetails

      Auf die Konditionen Ihres Kredits können Sie bis zu einem gewissen Grad Einfluss nehmen. Wichtig für die Bank ist, dass sie ein möglichst geringes Risiko mit Ihnen und Ihrem Darlehen eingeht. Das würde sich ansonsten in erhöhten Immobilienzinsen niederschlagen. Sie sollten folglich das Risiko niedrig halten. Das fängt an bei der Darlehenssumme. Je höher die Darlehenssumme, desto höher ist das Risiko für die Bank von Zahlungsausfällen. Eine lange Laufzeit oder vereinbarte Sondertilgungen lassen sich die Banken ebenfalls mit erhöhten Immobilienzinsen bezahlen. 

      Bonität des Darlehensnehmers

      Sie sind erwerbstätig und bringen einen gewissen Anteil an Eigenkapital mit? Dann haben Sie gute Chancen bei Ihrer Bank einen günstigen Kredit zu bekommen. Eine Erwerbstätigkeit gibt der Bank Sicherheit, da es unwahrscheinlicher ist, dass Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug kommen. Vor einer Kreditzusage, prüft die Bank außerdem Ihre Kreditwürdigkeit. Maßgeblich ist Ihre Schufa-Auskunft. Liegt kein negativer Eintrag vor, haben Sie nichts zu befürchten. Wir raten dazu, vorab einen Blick in Ihre Schufa-Auskunft zu wagen. Einen entsprechenden Antrag gewährt Ihnen die Schufa einmal jährlich kostenlos. So haben Sie die Möglichkeit, veraltete Einträge noch vor Kreditantrag löschen zu lassen. 

      Zinsniveau

      Es bietet sich an, vor dem Hauskauf den Markt etwas zu beobachten, um eine Tendenz der Immobilienzinsen abzulesen. So finden Sie heraus, ob Sie besser jetzt zuschlagen sollten, da der Zinssatz gerade sehr niedrig ist, oder ob es sich lohnt, noch etwas abzuwarten. Wenn Sie sich unsicher sind, helfen Ihnen Zinscharts aus dem Netz, wie beispielsweise auf unserer Seite Zinsentwicklung

      Aktuelle Immobilienzinsen auf historisch niedrigem Niveau

      Momentan sind die aktuellen Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, sodass Sie mit überaus günstigen Konditionen für Ihre Baufinanzierung rechnen können. Seit etwa drei Jahren profitieren zukünftige Hausherren von einem attraktiven Zinssatz. Der niedrigste Wert seit Gründung der Bundesrepublik wurde im Oktober 2015 erreicht. Der Bauzins lag zu diesem Zeitpunkt bei rekordverdächtigen 0,69 Prozent. Aktuell (Stand: Juni 2018) können wir von Dr. Klein Ihnen einen Zinssatz von 0,81 Prozent anbieten bei einer Laufzeit von fünf Jahren. Eine Steigung der Immobilienzinsen ist allerdings in naher Zukunft zu erwarten. Ein Zeitpunkt kann allerdings nicht festgesetzt werden. Aktuell verfolgt die EZB ihre Finanzpolitik noch bis mindestens September. Der Leitzins wird also mindestens noch bis September null Prozent betragen. Da die Anleger jedoch mit einer Erhöhung des Leitzinses rechnen, steigt die Nachfrage auf dem Geldmarkt langsam wieder, sodass ein leichter Anstieg des Zinssatzes auf dem Kapitalmarkt bereits jetzt zu verzeichnen ist. Der Grund: Die Anleger wandern ab und die Nachfrage sinkt. Findet dann tatsächlich eine Erhöhung des Leitzinses statt, steigt der Zinssatz am Geldmarkt sprunghaft, während er am Kapitalmarkt nur indirekt Auswirkungen hat. Die Erhöhung am Kapitalmarkt fällt moderater aus, da der Markt bereits vorab reagiert hat.

      Aufgrund der niedrigen Immobilienzinsen raten wir zu einer Baufinanzierung. Durch den niedrigen Zinssatz zahlen Sie weniger Geld an die Bank und erreichen so eine stattliche Zinsersparnis. Das zeigen auch unsere Beispielrechnungen weiter oben. Dennoch wollen wir Sie darauf hinweisen, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren enorm gestiegen sind. So bekommen Sie für Ihre Baufinanzierung zwar günstige Konditionen, die Immobilienpreise führen allerdings dazu, dass Sie aller Wahrscheinlichkeit nach eine höhere Kreditsumme aufnehmen müssen, als noch vor wenigen Jahren. Daher gehen Sie der Frage auf den Grund: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

      Wie Sie die besten Immobilienzinsen finden

      Wie weiter oben ausgeführt, können Sie den Aufschlag der Bank, den sie zum Marktzins addiert, beeinflussen. Mit einer hohen Bonität, Eigenkapital und einer positiven Schufa sinkt das Risiko für die Bank. Das honoriert sie mit einem niedrigen Zinssatz, den sie Ihnen als Kreditnehmer zur Verfügung stellt. Um von einem günstigen Angebot profitieren zu können, sollten Sie auch die nachfolgenden Punkte in Betracht ziehen.

      1. Hohe anfängliche Tilgung: In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, die anfängliche Tilgung auf zwei, besser noch drei Prozent festzulegen. Sie haben zwar eine höhere monatliche Belastung durch eine hohe Rate. Ihre Schulden sind jedoch eher abbezahlt. Dadurch erreichen Sie gleichsam eine Zinsersparnis.
      2. Niedrige Zinsen nutzen: Sind die Immobilienzinsen niedrig, nutzen Sie sie für eine Baufinanzierung, da Sie bares Geld sparen können. Sobald die Zinsen wieder steigen, werden auch die Kredite wieder teurer.
      3. Angebote vergleichen: Die Banken bieten nicht immer dieselben Konditionen für Darlehensnehmer an. Das liegt daran, dass die Risikobewertung der Banken sowie der Beleihungswert, den die Banken berechnen, unterschiedlich ausfallen. Holen Sie sich daher unterschiedliche Angebote ein und vergleichen diese anhand des Effektivzinses. Denken Sie daran, dass den Angeboten dieselben Konditionen zugrunde liegen müssen, um Sie vergleichbar zu machen.
      4. Laufzeiten: Je kürzer Ihre Laufzeit ist, desto niedriger werden die Immobilienzinsen von einer Bank berechnet. Wir raten zu einem Mittelweg, da Sie mit einer kurzen Laufzeit zwar Zinsen sparen, aber sich mit einer langen Laufzeit auch die Zinsen für den gesamten Zeitraum sichern können. Als Faustregel gilt: Je fünf Jahre Zinsbindung schlägt die Bank 0,5 Prozent Zinsen auf. Welcher Weg für Sie die optimalste Ersparnis bringt, können Sie mit einem Finanzdienstleister wie Dr. Klein herausfinden.

      Einfluss der Immobilienzinsen auf eine Anschlussfinanzierung

      Entscheidend, inwieweit die Immobilienzinsen Einfluss auf eine Anschlussfinanzierung haben, ist der Zeitpunkt der Festsetzung. Schließen Sie heute eine Baufinanzierung über eine Laufzeit von zehn Jahren ab, könnten die Immobilienzinsen bis dahin wieder kräftig gestiegen sein, sodass Sie mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen müssten. Sie können sich allerdings die Zinsen von heute mit einem Forward Darlehen sichern. Ein Forward Darlehen schließen Sie zwischen 12 bis 60 Monate vor Ablauf Ihrer Erstfinanzierung ab, zahlen jedoch erst, wenn Ihre Erstfinanzierung ausläuft. Bei Dr. Klein können Sie sogar 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Forward Darlehen abschließen. Für die vorzeitige Zinssicherung zahlen Sie beispielsweise bei einer dreijährigen Forward Periode einen Zinsaufschlag von 0,58 Prozent auf die Immobilienzinsen. Ob sich die Kosten lohnen, ermitteln Sie mit unserem Forward Darlehen Rechner

      Von günstigen Immobilienzinsen profitieren

      Dr. Klein bietet Ihnen eine maßgeschneiderte Baufinanzierung, optimal abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse. Vereinbaren Sie einen Termin mit einem unserer Berater vor Ort. Fordern Sie einen Finanzierungsvorschlag an und wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen zurück.

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