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Grundsteuer-Hebesatz: Berechnung, Höhe, Bedeutung

Florian Unterfrauner
26.10.2022
2 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem Gemeinden die Höhe der Grundsteuer beeinflussen können.
  • Der Grundsteuer-Hebesatz kann sich von Kommune zu Kommune unterscheiden und liegt zwischen 0 bis 1050 %.
  • Durch die Grundsteuer-Reform soll der Grundsteuer-Hebesatz ab 2025 sinken. Die Grundsteuer soll aber gleich hoch bleiben.

Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, um die Grundsteuer zu berechnen und wird in Prozent angegeben. Die Grundsteuer gilt für alle Haushalte und Unternehmen und je nach Nutzung der Fläche kommt einer von drei Grundsteuer-Hebesätzen zum Einsatz:

  • Grundsteuer-Hebesatz A: für land- und forstwirtschaftliche Flächen
  • Grundsteuer-Hebesatz B: für sonstige Grundstücke
  • Grundsteuer-Hebesatz: für Gewerbesteuer

Der Grundsteuer-Hebesatz kann sich von Kommune zu Kommune unterscheiden und kann zwischen 0 bis 1050 % liegen. Dabei legt die Gemeinde den Grundsteuer-Hebesatz jeweils für ein Kalenderjahr fest. So steht es in § 25 Grundsteuergesetz.

Die Gemeinden können selbstständig entscheiden, ob sie den Grundsteuer-Hebesatz erhöhen oder senken. Im Weiteren wollen wir uns ausschließlich mit dem Grundsteuer-Hebesatz B beschäftigen, da dieser Hausbesitzer betrifft.

Wie wird die Grundsteuer mit dem Grundsteuer-Hebesatz berechnet?

Um die Höhe der Grundsteuer B zu berechnen, multiplizieren Sie den Hebesatz mit dem Einheitswert und der Grundsteuermesszahl. Die Formel für die Grundsteuer ist demnach:

Hebesatz x Einheitswert x Grundsteuermesszahl= Grundsteuer B

 

Hier finden Sie eine kurze Erklärung, was mit Einheitswert und Grundsteuermesszahl gemeint ist:

  • Einheitswert: Das Finanzamt berechnet diesen Wert anhand der Lage, Bauweise und Ausstattung der Immobilie. Grundlage für die Zusammensetzung des Einheitswertes sind die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland).
  • Grundsteuermesszahl: Die Grundsteuermesszahl ist abhängig von der Art des Grundstücks und wird vom Bund vorgegeben. Sie wird in Promille angegeben und beträgt zwischen 2,5 und 10 ‰.

Welchen Einfluss hat der Grundsteuer-Hebesatz auf die Grundsteuer?

Der Einheitswert und die Grundsteuermesszahl sind vorab festgelegt. Lediglich der Grundsteuer-Hebesatz ist flexibel. Er ist für Gemeinden deshalb ein Instrument, um ihre Einnahmen durch die Grundsteuer zu erhöhen oder zu senken.

Zwischen Stadt und Land sowie zwischen Klein- und Großstädten gibt es erhebliche Unterschiede beim Grundsteuer-Hebesatz. Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht den Einfluss. Als Referenz dient ein Reihenhaus mit 120 m² und einem Einheitswert von 34.461 €.

VergleichKöln (Stand: 2022)Quickborn (Stand: 2022)
Grundsteuer-Hebesatz515 %425 %
Grundsteuermesszahl2,6 ‰2,6 ‰
Jährliche Grundsteuer461 €381 €
Tabelle: Einfluss Grundsteuer Hebesätze auf die Grundsteuer

Das Ergebnis: Eigentümer aus Köln (Nordrhein-Westfalen) zahlen rund 21 % mehr an Grundsteuern als Eigentümer in Quickborn (Schleswig-Holstein).

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Grundsteuer-Hebesatz kann von 0 bis 1.050 % reichen. Er lag 2020 bei durchschnittlich 384 %. Das ergab eine Studie des Wirtschaftsprüfungsunternehmens Ernst & Young.

Stadtstaaten ausgenommen, ist der Grundsteuer-Hebesatz in Nordrhein-Westfalen mit 547 % am höchsten. Den niedrigsten Wert hat Schleswig-Holstein mit 338 %

Grundsteuer-Hebesatz: Welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform?

Im Rahmen der Grundsteuerreform wird der Einheitswert, also der errechnete Wert des Grundstücks, neu bemessen. Da die Verkehrswerte aber mehrere Jahrzehnte alt sind und die Immobilienpreise sich seitdem dynamisch entwickelt haben, könnte es zu einer drastischen Steigerung der Grundsteuer kommen.

Im Gegenzug sollen deshalb der Grundsteuer-Hebesatz und die Grundsteuermesszahl sinken. Ziel ist es, die Einnahmen für Gemeinden beziehungsweise die steuerliche Belastung für Bürger auf demselben Niveau wie vor der Reform zu halten. Die neue Berechnungsmethode für die Grundsteuer tritt ab 2025 in Kraft.

Grund für die Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Diese hatte das Grundsteuergesetz als verfassungswidrig bezeichnet, weil es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt. Die alten Einheitswerte von 1964 beziehungsweise 1935 spiegeln die Entwicklungen der Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnte nicht wider, wodurch es laut Gericht zu einer ungleichen Besteuerung kommt.

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