Immobilienpreise 2025: Prognose zur Entwicklung in Deutschland
- Im 1. Quartal 2025 sind die Immobilienpreise im gesamtdeutschen Durchschnitt wieder leicht gestiegen.
- In Deutschland kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 3.400 €/m², ein Ein- oder Zweifamilienhaus aus dem Bestand kostet durchschnittlich 2.993 €/m²
- Dr. Klein erwartet für 2025 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von 1-3 % bei Wohnimmobilien.
- Diese Entwicklung ist besonders für Immobilien in gefragten Lagen und für Immobilien mit guter Energieeffizienz absehbar. Eine ausführliche Prognose gibt es im Videoausblick zur Immobilienpreisentwicklung.
- Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.
- Immobilienpreise 2025: Steigen die Preise weiter?
- Video: Wie entwickeln sich die Preise bis Ende 2025? | Dr. Klein Immobilienkommentar Q2 / 2025
- Immobilienpreiskommentar Q2 2025 – Leichter Preisanstieg setzt sich fort
- Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?
- Jetzt passende Baufinanzierung berechnen
- Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?
- Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?
- Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?
- Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?
- Warum steigen die Preise?
- Sollte ich 2025 eine Immobilie kaufen?
- Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen
Immobilienpreise 2025: Steigen die Preise weiter?
„Die Immobilienpreise sind im letzten Quartal 2024 schon leicht gestiegen. Dieser Trend wird sich 2025 fortsetzen. Die Immobilienpreise steigen also weiter. Allerdings in einem überschaubaren Rahmen. Wir rechnen im Schnitt mit einer Steigerung zwischen 1 % und 3 %“, schätzt Florian Pfaffinger – Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein. Das ist ein Gremium, in dem sich regelmäßig Spezialisten von Dr. Klein treffen, um sich über aktuelle Trends im Baufinanzierungsmarkt auszutauschen. Dazu gehört auch der Ausblick auf die mittelfristige Preisentwicklung.
Der Hintergrund: In den letzten Monaten hat sich das Kaufumfeld verändert. Steigende Einkommen, eine moderate Inflation und sinkende Bauzinsen haben dazu geführt, dass eine Immobilie für viele Menschen in Deutschland wieder leistbarer geworden ist.
Je nach Region und Immobilie gibt es aber noch Sparpotenzial. „Insbesondere ältere Häuser mit schlechteren Energieeffizienzwerten haben in den vergangenen Monaten teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet und können eine gute Alternative für Käufer sein. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die dann anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen mit in die finanzielle Kalkulation einfließen“, so Pfaffinger.
Video: Wie entwickeln sich die Preise bis Ende 2025? | Dr. Klein Immobilienkommentar Q2 / 2025
Immobilienpreiskommentar Q2 2025 – Leichter Preisanstieg setzt sich fort
Im zweiten Quartal 2025 sind die Immobilienpreise in Deutschland erneut leicht gestiegen. Der Markt bleibt insgesamt stabil. Laut dem EPX Hedonic Index legten die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal deutschlandweit um 0,35 % zu. Eigentumswohnungen verzeichnen mit + 0,71 % den stärksten Zuwachs. Bestandsimmobilien steigen um 0,40 %. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben auf dem Niveau des Vorquartals.
Was heißt das für Kaufende? Laut EPX mean zahlten Käufer im Juni im Schnitt 564.000 € für einen Neubau mit 131 m². Für Bestandsimmobilien mit 124 m² wurden rund 371.000 € fällig. Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 82 m² kosteten etwa 282.000 €. Die Preise steigen – wenn auch moderat.
Preisanstieg vor allem in den B-Städten
Ein genauer Blick auf die Metropolregionen zeigt: In den meisten Großstädten ziehen die Preise leicht an. Besonders in Städten mit moderaten Einstiegspreisen – wie Dortmund oder Hannover – ist die Dynamik deutlich. Hier sind die Immobilien noch erschwinglich, was die Nachfrage steigert und so die Preise antreibt.
Trotz der Seitwärtsbewegung bei den Immobilienpreisen bleibt der Markt herausfordernd. Vor allem beim Neubau gibt es weiterhin zu wenig Angebot. Zwar ist bei Einfamilienhäusern ein kleiner Aufschwung zu beobachten – viele Bauherren haben sich inzwischen an die Baukosten und Zinsen gewöhnt. Doch insgesamt bremst der Mangel an Neubauprojekten die Entlastung des Markts.
Bauen weiterhin teuer
Die Preise für Baumaterialien sind hoch, ebenso die Löhne im Baugewerbe. Dazu kommen bürokratische Hürden und komplexe Bauvorschriften. Die Bundesregierung plant mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ gegenzusteuern – etwa durch vereinfachte Bebauungspläne oder reduzierte Standards. Doch bisher ist wenig davon in der Praxis angekommen.
Günstige Immobilien insbesondere in ländlichen Regionen
Ein Blick aufs Land zeigt: In strukturschwachen Regionen – etwa in Teilen Ostdeutschlands oder abgelegenen ländlichen Gebieten – sind sinkende Preise möglich. Besonders bei Immobilien mit schlechter Energiebilanz lassen sich Preisnachlässe von bis zu 20 % erzielen. Aber: Sanierungskosten sollten Sie realistisch einkalkulieren. Förderprogramme von KfW oder BAFA können hier helfen.
Weiterer Preisanstieg erwartet
Die Preise werden auch in der zweiten Jahreshälfte tendenziell steigen. Experten rechnen bis Jahresende mit einem Plus von rund 1 %. Für das Gesamtjahr 2025 sind es etwa 3 %. Wer kaufen möchte, sollte nicht zu lange zögern – und sich jetzt über Finanzierungsmöglichkeiten informieren.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?
Die Immobilienpreise haben sich im Mai 2025 leicht nach oben entwickelt, wie der aktuelle Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt:
- Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen steigen von April bis Mai 2025 um 0,40 % auf einen Indexwert von 217,09.
- Bei Bestandsimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern) entwickelt sich der Index im selben Zeitraum von 198,03 auf 199,27 (+0,63 %).
- Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich im Mai ebenfalls nach oben. Im Untersuchungszeitraum gab es einen Anstieg von 0,57 % von 238,03 auf 239,39 Indexpunkten.
- Der Trend macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar. Dieser steigt von 217,43 auf 218,58 Indexpunkte und liegt somit um 0,53 % über dem Wert des Vormonats.
"Die Preisentwicklung im Mai bestätigt unsere Prognose: Die Immobilienpreise ziehen weiter an. Besonders im Segment der bestehenden Ein- und Zweifamilienhäuser sehen wir mit einem Anstieg von 0,63 Prozent eine spürbare Belebung. Die jüngste Leitzinssenkung der EZB setzt zwar ein positives Signal, doch eine spürbare Entlastung bei den Bauzinsen erwarten wir nicht – diese dürften sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. Dennoch bleibt Eigentumserwerb aufgrund des Nachfrageüberhangs und der Inflationsabsicherung attraktiv”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.
Dr. Klein Immobilienbarometer
| Index | Wert |
|---|---|
| Destatis | 0,34 |
| VdP | 1,1 |
| Greix | -1,4 |
| IW | 0,6 |
| Empirica | -0,4 |
| BBK | 0,5 |
| E&V | 1,65 |
| EPX | 0,4 |
- Destatis = Statistisches Bundesamt Häuserpreisindex
- vdp = Verband deutscher Pfandbriefbanken Immobilienpreisindex
- GREIX = German Real Estate Index
- IW = Institut der deutschen Wirtschaft Köln Wohnindex
- empirica = empirica Immobilienpreisindex
- BBK = Bundesbank Preisindizes für die Bauwirtschaft
- E&V = Engel & Völkers Immobilienpreise
- EPX = Europace hedonic
Der Dr. Klein Immobilienpreis Indikator vereint Indizes verschiedener namhafter Institutionen in Deutschland. Dadurch erhalten Sie einen breiteren Überblick, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland kurzfristig entwickeln. Die Werte beziehen sich dabei auf das jeweilige Vorquartal und zeigen die prozentuale Veränderung zum Vorquartal.
Von den 8 Indizes registrieren 6 Indizes im 4. Quartal 2024 einen Anstieg der Immobilienpreise zwischen 0,34 % und 1,65 % im Vergleich zu Q3 2024. Nur 2 Indizes melden einen Rückgang zwischen 0,4 % und 1,4 % für denselben Zeitraum.
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Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?
Laut dem EPX mean von Europace, einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland im Schnitt 3.400 €/m² (Stand: März 2025).
Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort im Schnitt 2.296 €/m². In München sind es dagegen 7.355 €/m² im Schnitt, die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit im Schnitt 206.640 €, während es in München im Schnitt 661.950 € sind.
| Ort | Medianpreis in €/m² | Medianpreis für 90 m² Wohnung |
|---|---|---|
| München | 7355 €/m² | 661.950 € |
| Berlin | 5000 €/m² | 450.000 € |
| Hamburg | 4706 €/m² | 423.540 € |
| Frankfurt | 4198 €/m² | 377.820 € |
| Stuttgart | 3896 €/m² | 350.640 € |
| Köln | 3693 €/m² | 332.370 € |
| Düsseldorf | 3525 €/m² | 317.250 € |
| Dresden | 3239 €/m² | 291.510 € |
| Hannover | 2863 €/m² | 257.670 € |
| Dortmund | 2296 €/m² | 206.640 € |
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Bestand belaufen sich die Preise im Schnitt auf 2.993 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Bestandshäuser kosten dort im Schnitt 6.000 €/m². Somit sind die Preise in der bayrischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.500 €/m² am wenigsten im Schnitt für ein Bestandshaus.
Wer in München ein Bestandshaus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 900.000 € im Schnitt. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Bestandshaus mit derselben Grundfläche auf 375.000 €.
| Ort | Medianpreis in €/m² | Medianpreis für 150 m² Haus |
|---|---|---|
| München | 6.000 €/m² | 900000 € |
| Stuttgart | 4.085 €/m² | 612750 € |
| Berlin | 3.878 €/m² | 581700 € |
| Hamburg | 3.595 €/m² | 539250 € |
| Frankfurt | 3.595 €/m² | 539250 € |
| Düsseldorf | 3.208 €/m² | 481200 € |
| Dresden | 3.165 €/m² | 474.750 € |
| Köln | 3.151 €/m² | 472.650 € |
| Dortmund | 2.812 €/m² | 421.800 € |
| Hannover | 2.500 €/m² | 375.000 € |
Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".
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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?
Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in allen Metropolregionen. Am stärksten nahmen sie dabei in Dortmund zu (+9,47 %), gefolgt von Hannover (+7,74 %).
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern sind in allen von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen die Immobilienpreise ebenfalls im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Den größten Preisanstieg gab es in Dresden mit +4,98 %. Dahinter folgen Düsseldorf (+4,46 %) und Hamburg (+3,28 %).
| Metropolregion | Veränderung in % (Eigentumswohnungen)) | Veränderung in % (Haus) |
|---|---|---|
| Stuttgart | 3,22 % | 0,96 % |
| Köln | 5,04 % | 2,89 % |
| Hannover | 7,74 % | 1,55 % |
| Dortmund | 9,47 % | 0,61 % |
| Frankfurt | 6,25 % | 3,14 % |
| Berlin | 0,55 % | 1,56 % |
| Düsseldorf | 3,94 % | 4,46 % |
| Hamburg | 5,09 % | 3,28 % |
| Dresden | 6,52 % | 4,98 % |
| München | 4,02 % | 0,2 % |
Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um +5,18 % gestiegen. Bei Häusern haben sich die Immobilienpreise im Durchschnitt um +2,36 % verteuert.
Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?
In der Metropolregion Berlin gab es im 1. Quartal 2025 Eigentumswohnungen bereits ab 602 €/m² zu kaufen. Die günstigsten Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser gab es in der Metropolregion Hamburg. Dort lag der niedrigste Verkaufspreis laut Europace bei 502 €/m². Je nach Metropolregion gibt es noch Stadtviertel, in denen die Immobilienpreise weit unter dem Median liegen.
Es lohnt sich dort also auch in Randgebieten oder weniger beliebten Stadtvierteln zu suchen. So kann man unter anderem auch in Metropolregionen noch leistbare Immobilien finden. In der Tabelle unten finden Sie eine Grafik mit den jeweils niedrigsten Verkaufspreisen in einer Metropolregion für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.
| Metropolregion | Eigentumswohnungen | Haus |
|---|---|---|
| Stuttgart | 1.029 % | 605 % |
| Köln | 773 % | 529 % |
| Hannover | 667 % | 511 % |
| Dortmund | 612 % | 613 % |
| Frankfurt | 1.333 % | 575 % |
| Berlin | 602 % | 660 % |
| Düsseldorf | 1.375 % | 567 % |
| Hamburg | 1.333 % | 502 % |
| Dresden | 886 % | 513 % |
| München | 2.308 % | 741 % |
Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?
Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen − Anfang März 2025 sind sie sprunghaft gestiegen. Auch in den letzten Wochen sind die Bauzinsen wieder leicht gestiegen.
So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,41 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.08.2025). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.557,50 €.
Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind damit die Baufinanzierungszinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht in den nächsten Monaten von einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen aus. Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.
Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?
Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2024 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.
| Stadt | Preistrend |
|---|---|
| München | 1,84 % |
| Frankfurt a.M. | 1,67 % |
| Köln | 1,43 % |
| Berlin | 1,31 % |
| Düsseldorf | 0,80 % |
| Stuttgart | 0,73 % |
| Hamburg | 0,43 % |
Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.
Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?
In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.
- Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
- Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
- Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
- Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.
Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.
Sollte ich 2025 eine Immobilie kaufen?
Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.
Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2025.
Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen
Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.
Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.
