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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2018?

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Da die Zinsen günstig sind, rückt dieser Traum immer näher. Doch der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch und verunsichert potenzielle Käufer und Bauer. Bei Dr. Klein erfahren Sie, wo die Immobilienpreise aktuell stehen und ob es sich lohnt, jetzt zu bauen oder zu kaufen.

Introbild Entwicklung der Immobilienpreise
  • Inhaltsverzeichnis
    • Immobilienpreise 2018 in Deutschland: Der Immobilienpreisindex

      Um abzubilden, wie teuer oder günstig es aktuell ist, ein Haus oder eine Wohnung zu bauen, veröffentlicht das Statistische Bundesamt quartalsweise den Immobilienpreisindex. Er spiegelt die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland wieder, indem er die Baupreise für Neubau und Instandhaltung abbildet.

      Immobilienpreise seit 2015 um über 10 Prozent gestiegen

      Die aktuellen Immobilienpreise 2018 für Wohngebäude liegen laut Immobilienpreisindex bei 110,6 Indexpunkten (Stand Quartal III 2018). Das bedeutet, dass die Immobilienpreise beziehungsweise die Preise für Bauleistungen seit 2015 um 10,6 Prozent gestiegen sind.

      Seit dem dritten Quartal 2017 sind die Baupreise in Deutschland um satte 4,6 Prozent angestiegen. Das ist der größte Jahressprung, den die Immobilienpreise der Bundesrepublik seit 2010 gemacht haben.

      Der Indexwert von 110,6 bedeutet ganz konkret: Haben Sie im Jahr 2015 ein Haus für 200.000 Euro gebaut, kostet der Bau desselben Hauses heute 212.00 Euro. Und das obwohl Sie beim Bauen dieselben Materialen in denselben Mengen verbrauchen wie im Jahr 2015.

      Im Zeitverlauf des Immobilienpreisindex ist zu erkennen, dass die Preise seit 2010 immer weiter angestiegen sind – jedoch von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Stärke. Mit dem Indexwert 110,6 erreichen die Immobilienpreise 2018 ihren bisherigen Höchstwert.

      Wie wird der Immobilienpreisindex berechnet?

      Der Immobilienpreisindex errechnet sich durch den Vergleich der Preise für Bauleistungen, die für die Errichtung von Bauwerken notwendig sind.

      Eigentlich ist es ziemlich schwierig, Immobilienpreise vergleichbar darzustellen. Denn jedes Haus, das in Deutschland gebaut wird, ist individuell – hat eine unterschiedliche Größe, eine unterschiedliche Anzahl von Stockwerken und Zimmern und ist aus Materialen mit unterschiedlicher Qualität und unterschiedlichem Preis gebaut. Aus diesem Grund bezieht sich der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes auch nicht auf die Preise für fertige Häuser, sondern auf die Preise für Bauleistungen – also Handwerker- und Materialkosten.

      Für die Berechnung werden in den Monaten Februar, Mai, August und November jeweils 5.000 repräsentativ ausgewählte Unternehmen aus dem Baugewerbe zu den Preisen für 177 Bauleistungen befragt. Dazu zählen beispielsweise Preise für den Bereich Maurerarbeiten. Dieser Bereich unterteilt sich dann wiederum in die Bauleistungen Porenbetonmauerwerk, nichttragende Trennwand, Mauerwerk aus klein- oder großformatigen Steinen. Die so erfragten Preise werden im Anschluss mit denen des festgelegten Indexjahres 2015 (Index 100) verglichen.

      Immobilienpreise 2018 in Berlin

      Eine derzeit besonders beliebte Immobilienregion in Deutschland ist Berlin. Da der Immobilienpreiseindex des Statistischen Bundesamtes lediglich die Zahlen für Gesamtdeutschland ausweist, nehmen wir für eine regionale Betrachtung der Immobilienpreise andere Daten zur Hand.

      Die Studie „Global Residential Cities“ des Beratungsunternehmens Knight Frank beispielsweise weist für Berlin die größte Preissteigerung bei Immobilien im Jahr 2017 weltweit aus. Von Ende 2016 bis Ende 2017 stiegen die Immobilienpreise in Berlin den Angaben zufolge 20,5 Prozent an. Damit liegt Berlin in Sachen Immobilienpreisentwicklung vor dem türkischen Izmir (18,5 Prozent) und der isländischen Hauptstadt Reykjavik (16,6 Prozent).

      Wohnungspreise in Berlin

      Auch der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) bestätigt ein stetiges Wachstum der Immobilienpreise in Berlin. Allerdings zeigen diese Daten ein nicht ganz so starkes Wachstum wie in der Knight-Frank-Studie. Wohnungen (Alt- und Neubau) in Berlin sind dem DTI zufolge zwischen dem dritten Quartal 2017 und dem dritten Quartal 2018 12,8 Prozent teurer geworden.

      Der Medianpreis liegt für Wohnungen in Berlin aktuell bei 3.906 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Median bedeutet, dass die Hälfte der Wohnungen teurer und die andere Hälfte günstiger als 3.906 Euro pro Quadratmeter ist.

      Hauspreise in Berlin

      Die Immobilienpreise für Häuser (Neu- und Altbau) in der Hauptstadt sind im Vergleich zu den Wohnungspreisen weniger stark angestiegen. Zwischen dem Quartal III 2017 und dem Quartal III 2018 ermittelte der DTI eine Preissteigerung von 12,3 Prozent. Der Medienpreis für Häuser in Berlin liegt aktuell bei 2.543 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

      ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
      WohungenIII 20183.906 €/m²+ 12,82 %
      HäuserIII 20182.543 €/m²+ 12,26 %
      Tabelle: Immobilienpreise Berlin für das dritte Quartal 2018

      Dem DTI zufolge steigen die Immobilienpreise in Berlin demnach sowohl für Wohnungen als auch für Häuser weiter an. Es ist jedoch zu erkennen, dass der Preisanstieg weniger rasant abläuft als bisher.

      Immobilienpreise 2018 in München

      Auch in München steigen die Immobilienpreise 2018 weiter, wie der DTI zeigt. Die Bayerische Landeshauptstadt und ihre Umgebung sind bei Immobilienkäufern und Hausbauern ungebrochen beliebt.

      Wohnungspreise in München

      Anders als in Berlin haben in München die Immobilienpreise für Wohnungen (Neu- und Altbau) weniger stark angezogen als die für Häuser. Seit dem zweiten Quartal 2017 sind die Preise für Wohnungen in der bayerischen Metropole um 11,2 Prozent gestiegen.

      Die Hälfte der Wohnungen kostet mehr als 6.361 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die andere Hälfte ist günstiger. Damit sind Wohnungen in München knapp 60 Prozent teurer als in Berlin.

      Hauspreise in München

      Häuser (Neu- und Altbau) in München haben weniger im Preis angezogen als Wohnungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal des Jahres 2017 sind Häuser derzeit laut DTI 10 Prozent teurer als im Vorjahr und knapp 1,5 Prozent teurer als im Quartal zuvor.

      ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
      WohungenII 20186.361 €/m²+ 11,24 %
      HäuserII 20184.771 €/m²+ 10,08 %
      Tabelle: Immobilienpreise München für das zweite Quartal 2018

      Der Medianpreis pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt derzeit für Häuser 4.771 Euro. Trotz weiter steigender Preise für Wohnungen und Häuser in München, zeigen die Prognosen auch hier eine Verlangsamung der Teuerung. München ist und bleibt jedoch das teuerste Immobilienpflaster Deutschlands.

      Wie errechnet sich der DTI?

      Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) ist ein quartalsweiser, regionaler Immobilienpreisindex, der auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise basiert. Er analysiert die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen.

      Zur Ermittlung des DTI werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. Anders als der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes, zeigt der DTI nicht, wie sich Bauleistungen preislich verändert haben, sondern welche Preise für Immobilien tatsächlich gezahlt wurden.

      Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

      Der stete Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland ist in verschiedenen Faktoren gegründet. Zum einen stagnierte der Immobilienmarkt in Deutschland über Jahrzehnte hinweg. Zum anderen befindet sich Deutschland gerade in einer finanziell günstigen Lage: Die Bauzinsen sind niedrig, genauso wie die Arbeitslosenzahlen; und die Wirtschaft floriert.

      Bis 2010 war auf dem deutschen Immobilienmarkt verglichen mit dem europäischen Markt eigentlich nichts los. Es wurde wenig gebaut und auch Investoren wollten nicht in den Markt. Seit 2010 hat sich jedoch die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei Investoren als auch bei Privatleuten erhöht. Der Grund für dieses gestiegene Interesse waren unter anderem mangelnde Anlagealternativen. Aufgrund der gestiegen Nachfrage erhöhten sich dann die Immobilienpreise rasant. In bestimmten Regionen des Landes stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser um 60 Prozent und mehr. Expertenmeinungen zufolge ist dieser Anstieg im internationalen Vergleich aber noch relativ gering.

      Begünstigt wurde der Boom durch die niedrigen Bauzinsen und die stabile wirtschaftliche Lage der Bundesrepublik. Sichere Jobs und günstige Zinsen sind für viele ausschlaggebend gewesen, sich den Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung zu erfüllen. Durch die Flüchtlingskrise im Jahr 2015 wurde zusätzlich schnell und viel gebaut, da Unterkünfte dringend benötigt wurden. Diese erhöhte Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken innerhalb der letzten Jahre sorgte und sorgt immer noch dafür, dass die Immobilienpreise auch für Privatleute steigen.

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      Gibt es eine Immobilienblase?

      Die rasante Immobilienpreisentwicklung schürt bei vielen die Angst, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte. Eine solche Immobilienblase entsteht, wenn überteuerte Immobilien auf unvernünftige Finanzierungen treffen. So werden Immobilien von Menschen erworben, die sich eigentlich keine solche Immobilie leisten können. Wenn sich dann auch noch die Finanzierungsbedingungen wieder verschlechtern, kann eine Blase platzen. In Deutschland gibt es jedoch keine Immobilienblase. Da sind sich die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein einig. Und es wird auch weiterhin keine geben.

      Anders als in Ländern, die mit Immobilienblasen und -krisen zu kämpfen hatten wie zum Beispiel Spanien, finanzieren deutsche Banken und Sparkassen Eigenheime meist nie zu 100 Prozent. Die meisten deutschen Hausbauer stecken mindestens 20 bis 25 Prozent Eigenkapital in ihre Immobilie. Dieser hohe Anteil an Eigenkapital senkt das Risiko, dass Banken Nachfinanzierungen von Kunden anfordern, wenn beispielsweise eine Überhitzung des Marktes droht.

      Auch die Laufzeit der Baukredite unterscheidet sich von denen in Immobilien-Krisenländern. Deutsche Immobilienbesitzer wollen meist schnell wieder schuldenfrei sein. Deshalb tilgen sie vergleichsweise hohe Summen in kurzer Zeit. In Spanien liefen Baukredite zu Krisenbeginn teils 40 Jahre und länger.

      Die Lage der Immobilienpreise aus Sicht von Eigennutzern und Kapitalanlegern

      Wen treffen steigende Immobilienpreise härter, Eigennutzer oder Kapitalanleger? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, beleuchtet die Situation einmal aus diesen beiden Blickwinkeln.

      Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

      Während sich die Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend befinden, kommen auch die Bauzinsen langsam aus ihrer Talfahrt heraus. Aktuell ist absehbar, dass die Bauzinsen ihren Tiefpunkt hinter sich haben. In dem Zeitraum von 2008 bis 2016 sanken die Zinsen immer weiter ab. Im Oktober 2016 erreichten die Bauzinsen mit 0,69 Prozent für Kredite mit 10-jähriger Sollzinsbindung ihren Tiefststand.

      Bereits im vergangenen Jahr haben unsere Spezialisten dann wieder einen Anstieg der Bauzinsen auf 1,0 bis 1,2 Prozent verzeichnen können. Im Oktober 2017 rutschten sie jedoch nochmal kurzzeitig auf knapp unter 1,0 Prozent (0,99 Prozent).

      Steigende Preise und steigende Zinsen – Was tun?

      Die Ausgangslage, jetzt ein Haus zu kaufen oder zu bauen, scheint auf den ersten Blick nicht unbedingt günstig zu sein. Die Prognosen sagen sowohl steigende Immobilienpreise als auch steigende Bauzinsen vorher. Wir raten Ihnen, sich davon nicht aus der Ruhe oder um Ihren Wunsch nach einem Eigenheim bringen zu lassen.

      Ja, die Tendenz für die Immobilienpreisentwicklung zeigt aufwärts. Aber die Preise werden auch noch weiter ansteigen, sind sich unsere Experten sicher. Während die Immobilienpreise in Deutschland 2017 um durchschnittlich fast 9 Prozent angestiegen sind, wird für das laufende Jahr eine Immobilienpreisentwicklung von gut plus 5 Prozent prognostiziert. Im darauffolgenden Jahr 2019 sollen die Preise nochmal um drei Prozent steigen. Die Preiskurve steigt also weiter nach oben, jedoch nicht mehr so rasant wie bisher.

      Gleichzeitig nehmen die Bauzinsen Schwung auf und werden laut unserer Zinsprognose vermutlich um rund 0,5 Prozent auf knapp 1,5 Prozent zum Jahresende 2018 steigen. Die Spezialisten von Dr. Klein sind sich sicher, dass die Lage der Bauzinsen nicht mehr besser wird als jetzt. Der klein anmutende Anstieg der Bauzinsen um 0,5 Prozent für Baufinanzierungen mit 10-jähriger Sollzinsbindung kann auf die Laufzeit gerechnet mehrere Tausend Euro an Zinsen ausmachen, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

       0,99 % p.a.1,5 % p.a.
      Monatliche Rate373 €473 €
      Restschuld nach 10 Jahren118.478 €117.654 €
      Geleistete Tilgung31.521 €32.345 €
      Geleistete Zinsen13.328 €20.154 €
      Beispielrechnung: Anstieg von 0,99 auf 1,5 Prozent

      Es zeigt sich: Die monatliche Rate von 373 Euro steigt durch den höheren Sollzins auf 473 Euro. Die Restschuld fällt nach zehn Jahren trotz gestiegenem Zins sogar um fast 1.000 Euro geringer aus. In diesen Bereichen ist der Unterschied also noch nicht so deutlich spürbar, bzw. wirkt sich sogar positiv aus. Der höhere Sollzins macht sich aber hinsichtlich der gesamten Zinskosten mehr als deutlich bemerkbar: Sie betragen innerhalb der fast zehnjährigen Zinsbindung fast 7.000 Euro mehr.

      Dennoch wird sich auch 2018 die Investition in die eigenen vier Wände rentieren, denn Immobilien sind im Vergleich zu anderen Geldanlagen trotz gestiegener Preise eine sehr gute, sichere Investition.

      Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

      Obwohl in der jetzigen Situation (steigende Zinsen und Immobilienpreise) Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen.

      Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen sollen. Mit einem Forward Darlehen können Sie den jetzigen Zinssatz sichern, auch wenn Sie erst in knapp 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Denn nur wenn Sie den richtigen Zeitpunkt und günstige Zinsen abpassen, können Sie trotz hoher Immobilienpreise noch richtig Geld sparen.

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen auch in dynamischen Zeiten am Markt zur Seite und helfen Ihnen bei der Suche nach einer Baufinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

      Der passende Zeitpunkt für Ihre Baufinanzierung

      Wie sich die Immobilienpreise und die Bauzinsen entwickeln werden, wissen Sie nun. Unsere Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei haben sie die Angebote von über 400 namhaften Banken für Ihre Baufinanzierung in der Hinterhand. Fordern Sie dazu einfach und unverbindlich Finanzierungsvorschläge passend zu Ihrem künftigen Eigenheim an.

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