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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2022 in Deutschland?

Immobilienpreise, Mann und Frau vor dem Laptop, lachend

Trotz der günstigen Zinsen: Der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch und verunsichert viele Käufer. Bei Dr. Klein erfahren Sie, wo die Immobilienpreise aktuell stehen und ob es sich lohnt, jetzt zu bauen oder zu kaufen.

Immobilienpreise steigen, Zinsen sinken

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Wie ist die Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise 2022?

Es sieht so aus, als sei die Spitze des Eisbergs in Sachen Immobilienpreise noch immer nicht ganz erreicht. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie die Jahre zuvor, aber gerade in Metropolregionen und wirtschaftsstarken Ballungsräumen geht die Preiskurve auch 2022 vermutlich weiterhin bergauf.

Immobilienpreise 2022: Steigen Sie weiter?

Wie sieht die Prognose für 2022 aus? Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein, redet in unserem Preiskommentar Klartext und erläutert, warum die Immobilienpreise in den letzten Jahren so rasant gestiegen sind.

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Wir raten Ihnen, lassen Sie sich davon nicht aus der Ruhe bringen. Solange Ihre Finanzierung solide ist, spricht nichts gegen einen Hauskauf 2022. Unser Tipp: Wenn Sie auch nach Corona die Möglichkeit haben, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, können Sie auch weitere Wege zur Arbeit in Kauf nehmen. Denn die Immobilienpreise im Umland sind in der Regel geringer und somit können Sie sich eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Garten.

Welchen Einfluss hat Corona auf die Immobilienpreise 2022?

Nicht einmal die Corona Pandemie hatte einen dämpfenden Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise im vergangenen Jahr. Nach wie vor ist Wohneigentum stark nachgefragt. Und die Auswirkungen der Krise – vor allem auf den Arbeitsalltag vieler – beeinflussen 2022 die Immobilienpreise, weiß Michael Neumann:

„Schon jetzt sehen wir, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen.“ Die neue Arbeitswelt aus vermehrtem Homeoffice und verbesserter Infrastruktur, vor allem was schnelles Internet angeht, sorgen also für eine erste Suburbanisierung oder Stadtflucht.

Wie wird sich der Immobilienmarkt für Käufer 2022 verändern?

Die Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise zeigt also eher in Richtung aufwärts, wenn auch nicht mehr so stark wie die vergangenen Jahre. Gleichzeitig hat sich der explosionsartige Anstieg der Bauzinsen im Mai etwas beruhigt. Laut Michael Neumann wird es in den kommenden Monaten keinen rapiden Anstieg wie zu Beginn des Jahres mehr geben. Er geht aber davon aus, dass das Zinsniveau weiter steigt: „Noch ist nicht abzusehen, wann die Inflationsraten ihren Zenit erreicht haben – und wie die EZB weiter vorgehen wird. Und bis dahin werden die Forderungen an die EZB, entschieden einzugreifen, immer massiver werden.“

Dass die höheren Zinsen die Preise für Immobilien in den kommenden Monaten abschwächen können, hält Michael Neumann wenig realistisch. Grund dafür sind die hohen Materialkosten und Lieferengpässe bei Neubauten. Gleichzeitig zögern viele Eigentümer, ihre Immobilie zu verkaufen, da sie eine Dezimierung ihrer Erlöse durch die Inflation fürchten. „In zentralen Lagen beliebter Metropolen werden Interessenten erst einmal vergeblich auf stagnierende oder sogar nachgebende Preise warten. Dafür verfügen bestimmte Käufergruppen weiterhin über ausreichend Kapital.“

Wo stehen die Immobilienpreise aktuell in Deutschland?

Die Immobilienpreise liegen im 2. Quartal des Jahres 2022 für Wohngebäude laut Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes bei 147,2 Indexpunkten (Stand Quartal II 2022). Das bedeutet, dass die Immobilienpreise beziehungsweise die Preise für Bauleistungen seit 2015 um 47,2 % gestiegen sind. Im Quartal II 2021 lag der Indexwert noch bei 125,2 Indexpunkten. Der Immobilienpreisindex befindet damit auf steigendem Niveau.

Der Indexwert von 147,2 bedeutet ganz konkret: Haben Sie im Jahr 2015 ein Haus für 200.000 € gebaut, kostet der Bau desselben Hauses heute 294.400 €. Und das, obwohl Sie beim Bauen dieselben Materialen in denselben Mengen verbrauchen wie im Jahr 2015.

Im Zeitverlauf des Immobilienpreisindex ist zu erkennen, dass die Preise seit 2015 bis dato immer weiter angestiegen sind – jedoch von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Stärke. Mit dem Indexwert 147,2 liegen Immobilienpreise im 1. Quartal 2022 erheblich höher als in den vergangenen Jahren.

  • Wie wird der Immobilienpreisindex berechnet?

    Der Immobilienpreisindex errechnet sich durch den Vergleich der Preise für Bauleistungen, die für die Errichtung von Bauwerken notwendig sind.

    Eigentlich ist es ziemlich schwierig, Immobilienpreise vergleichbar darzustellen. Denn jedes Haus, das in Deutschland gebaut wird, ist individuell – hat eine unterschiedliche Größe, eine unterschiedliche Anzahl von Stockwerken und Zimmern und ist aus Materialen mit unterschiedlicher Qualität und unterschiedlichem Preis gebaut. Aus diesem Grund bezieht sich der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes auch nicht auf die Preise für fertige Häuser, sondern auf die Preise für Bauleistungen – also Handwerker- und Materialkosten.

    Für die Berechnung werden in den Monaten Februar, Mai, August und November jeweils 5.000 repräsentativ ausgewählte Unternehmen aus dem Baugewerbe zu den Preisen für 177 Bauleistungen befragt. Dazu zählen beispielsweise Preise für den Bereich Maurerarbeiten. Dieser Bereich unterteilt sich dann wiederum in die Bauleistungen Porenbetonmauerwerk, nichttragende Trennwand, Mauerwerk aus klein- oder großformatigen Steinen. Die so erfragten Preise werden im Anschluss mit denen des festgelegten Indexjahres 2015 (Index 100) verglichen.

  • Was kostete eine Immobilie 2022 in Berlin?

    Eine derzeit besonders beliebte Immobilienregion in Deutschland ist Berlin. Da der Immobilienpreiseindex des Statistischen Bundesamtes lediglich die Zahlen für Gesamtdeutschland ausweist, nehmen wir für eine regionale Betrachtung der Immobilienpreise andere Daten zur Hand.

    Wohnungspreise in Berlin

    Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) zeigt ein stetiges Wachstum der Immobilienpreise in Berlin. Wohnungen (Alt- und Neubau) in Berlin sind dem DTI zufolge zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem zweiten Quartal 2022 knapp 13,6 % teurer geworden.

    Der Medianpreis liegt für Wohnungen in Berlin aktuell bei 5.724 € pro m² Wohnfläche. Median bedeutet, dass die Hälfte der Wohnungen teurer und die andere Hälfte günstiger als 5.724 € pro m² ist.

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    Hauspreise in Berlin

    Die Immobilienpreise für Häuser (Neu- und Altbau) in der Hauptstadt sind im Vergleich zu den Wohnungspreisen ähnlich stark angestiegen. Zwischen dem Quartal II 2021 und dem Quartal II 2022 ermittelte der DTI eine Preissteigerung von 14,9 %. Der Medianpreis für Häuser in Berlin liegt aktuell bei 4.196 € pro m² Wohnfläche.

    ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
    WohnungenII 20225.724 €/m²+ 13,6 %
    HäuserII 20224.196 €/m²+ 14,9 %
    Tabelle: Immobilienpreise Berlin für das erste Quartal 2022

    Dem DTI zufolge steigen die Immobilienpreise in Berlin demnach sowohl für Wohnungen als auch für Häuser weiter an.

    Was kostete eine Immobilie 2022 in München?

    Auch in München stiegen die Immobilienpreise auch 2022 weiter, wie der DTI zeigt. Die Bayrische Landeshauptstadt und ihre Umgebung sind bei Immobilienkäufern und Hausbauern ungebrochen beliebt.

    Wohnungspreise in München

    Ähnlich wie in Berlin, sind in München die Immobilienpreise für Wohnungen (Neu- und Altbau) weniger stark angezogen als die für Häuser. Seit dem zweiten Quartal 2021 sind die Preise für Wohnungen in der bayerischen Metropole um mehr als 4,8 % gestiegen.

    Die Hälfte der Wohnungen kostet mehr als 8.920 € pro m² Wohnfläche. Die andere Hälfte ist günstiger. Damit sind Wohnungen in München fast 60 % teurer als in Berlin.

    Hauspreise in München

    Häuser (Neu- und Altbau) in München sind stärker im Preis gestiegen als Wohnungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal des Jahres 2021 sind Häuser derzeit laut DTI 12,3 % teurer als im Vorjahr.

    ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
    WohnungenII 20228.920 €/m²+ 4,78 %
    HäuserII 20226.974 €/m²+ 12,31 %
    Tabelle: Immobilienpreise München für das erste Quartal 2022

    Der Medianpreis pro m² Wohnfläche beträgt derzeit für Häuser 6.974 €. München ist und bleibt damit das teuerste Immobilienpflaster Deutschlands.

  • Wie berechnet sich der DTI?

    Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) ist ein quartalsweiser, regionaler Immobilienpreisindex, der auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen basiert. Er analysiert die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen.

    Zur Ermittlung des DTI werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. Anders als der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes, zeigt der DTI nicht, wie sich Bauleistungen preislich verändert haben, sondern welche Preise für Immobilien tatsächlich gezahlt wurden.

  • Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

    Die Immobilienpreise sowie die Bauzinsen schlagen aktuel die gleiche Richtung ein: es geht nach oben. Die Zeit der Tiefststände ist vorbei. Günstiger wird es also vorerst nicht.

    Für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2,0 % zahlen Sie bestenfalls gerade einmal 2,49 % Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: August 2022).

    Aktuell steigen zwar die Baufinanzierungszinsen, doch im historischen Vergleich sind sie immer noch niedrig. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen 2022 aus. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen am Jahresende um 3 % liegt oder auch leicht darüber. Lesen Sie mehr hierzu in unserer Zinsprognose 2022.

    Prognose 2022: Bauzinsen steigen, Preise bleiben stabil

    Rasant steigende Bauzinsen, zweistellige Zuwächse bei den Preisen, ein knappes Immobilien-Angebot und hohe Baukosten: Geht die Rallye in der 2. Jahreshälfte weiter? Michael Neumann ordnet die aktuelle Entwicklung ein, wagt eine Prognose für die 2. Jahreshälfte und warnt vor übereilten Entscheidungen.

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    Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

    Die rasante Immobilienpreisentwicklung schürt bei vielen die Angst, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte. Eine solche Immobilienblase entsteht, wenn überteuerte Immobilien auf unvernünftige Finanzierungen treffen. So werden Immobilien von Menschen erworben, die sich eigentlich keine solche Immobilie leisten können. Wenn sich dann auch noch die Finanzierungsbedingungen wieder verschlechtern, kann eine Blase platzen. In Deutschland gibt es jedoch keine Immobilienblase. Da sind sich die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein einig. Und es wird auch weiterhin keine geben.

    Anders als in Ländern, die mit Immobilienblasen und -krisen zu kämpfen hatten wie zum Beispiel Spanien, finanzieren deutsche Banken und Sparkassen Eigenheime meist nie zu 100 %. Die meisten deutschen Hausbauer stecken mindestens 20 bis 25 % Eigenkapital in ihre Immobilie. Dieser hohe Anteil an Eigenkapital senkt das Risiko, dass Banken Nachfinanzierungen von Kunden anfordern, wenn beispielsweise eine Überhitzung des Marktes droht.

    Auch die Laufzeit der Baukredite unterscheidet sich von denen in Immobilien-Krisenländern. Deutsche Immobilienbesitzer wollen meist schnell wieder schuldenfrei sein. Deshalb tilgen sie vergleichsweise hohe Summen in kurzer Zeit. In Spanien liefen Baukredite zu Krisenbeginn teils 40 Jahre und länger.

    Die Lage der Immobilienpreise aus Sicht von Eigennutzern und Kapitalanlegern

    Wen treffen steigende Immobilienpreise härter, Eigennutzer oder Kapitalanleger? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, beleuchtet die Situation einmal aus diesen beiden Blickwinkeln.

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    Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

    Der stete Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland ist in verschiedenen Faktoren begründet. Zum einen stagnierte der Immobilienmarkt in Deutschland über Jahrzehnte hinweg. Zum anderen befindet sich Deutschland gerade in einer finanziell günstigen Lage: Die Bauzinsen sind niedrig, genauso wie die Arbeitslosenzahlen; und die Wirtschaft floriert.

    Bis 2010 war auf dem deutschen Immobilienmarkt verglichen mit dem europäischen Markt eigentlich nichts los. Es wurde wenig gebaut und auch Investoren wollten nicht in den Markt. Seit 2010 hat sich jedoch die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei Investoren als auch bei Privatleuten erhöht. Der Grund für dieses gestiegene Interesse waren unter anderem mangelnde Anlagealternativen. Aufgrund der gestiegen Nachfrage erhöhten sich dann die Immobilienpreise rasant. In bestimmten Regionen des Landes stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser um 60 Prozent und mehr. Expertenmeinungen zufolge ist dieser Anstieg im internationalen Vergleich aber noch relativ gering.

    Begünstigt wurde der Boom durch die niedrigen Bauzinsen und die stabile wirtschaftliche Lage der Bundesrepublik. Sichere Jobs und günstige Zinsen sind für viele ausschlaggebend gewesen, sich den Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung zu erfüllen. Durch die Flüchtlingskrise im Jahr 2015 wurde zusätzlich schnell und viel gebaut, da Unterkünfte dringend benötigt wurden. Diese erhöhte Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken innerhalb der letzten Jahre sorgte und sorgt immer noch dafür, dass die Immobilienpreise auch für Privatleute steigen. Sogar die Corona-Krise 2020 konnte an dem Wunsch der Deutschen nach einem Eigenheim nichts ändern. Das Gegenteil war sogar der Fall: in den Lockdown gezwungen, wurde die Sehnsucht nach einem Haus mit Garten noch größer.

    Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

    Obwohl in der jetzigen Situation (steigende Zinsen und Immobilienpreise) Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen.

    Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen sollen. Mit einem Forward Darlehen können Sie den jetzigen Zinssatz sichern, auch wenn Sie erst in knapp 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Denn nur wenn Sie den richtigen Zeitpunkt und günstige Zinsen abpassen, können Sie trotz hoher Immobilienpreise noch richtig Geld sparen.

    Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen auch in dynamischen Zeiten am Markt zur Seite und helfen Ihnen bei der Suche nach einer Baufinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

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    Wie sich die Immobilienpreise und die Bauzinsen entwickeln werden, wissen Sie nun. Unsere Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei haben sie die Angebote von über 600 namhaften Banken für Ihre Baufinanzierung in der Hinterhand. Fordern Sie dazu einfach und unverbindlich Finanzierungsvorschläge passend zu Ihrem künftigen Eigenheim an.

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