Immobilienpreise 2023: Prognose zur Entwicklung in Deutschland

Immobilienpreise 2023, Prognose: Steigen Sie weiter?

„Der Immobilienmarkt hat in vielen Teilen Deutschlands eine Vollbremsung hingelegt. Doch einen flächendeckenden Preisrutsch werden wir 2023 nicht sehen“, erklärt Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein in seiner Prognose. Wie sich die Immobilienpreise entwickeln, hängt 2023 vor allem von der Lage und dem Zustand der Immobile ab.

Fazit: Im Jahr 2023 wird es flächendeckend nicht zu einem Preisverfall bei den Immobilienpreisen kommen. Dennoch ändert sich der Markt und Interessenten haben mehr Verhandlungsspielraum bei der Preisgestaltung − insbesondere nach unten. Wer am Ball bleibt und etwas Verhandlungsgeschick mitbringt, wird auch passende Angebote finden. Und: Solange Ihre Finanzierung solide ist, spricht nichts gegen einen Hauskauf 2023.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Auch 2022 entwickelten sich die Immobilienpreise nach oben. Jedoch scheinen die Preise in einigen Metropolregionen langsam ihren Höhepunkt erreicht zu haben, wie auch der Hauspreis-Index von Europace zeigt. Während die Preiskurve im 1. Quartal des Jahres noch nach oben zeigte, flachte sie im 2. Quartal langsam ab. Im 3. Quartal ließ sich in einigen Metropolregionen sogar ein leichter Abwärtstrend erkennen.

In den Metropolregionen zeigt die Kurve zwar noch leicht nach oben oder bewegt sich seitlich, es gibt aber auch Regionen, wo die Preise wieder sinken. Konkret zeigt sich das auf den Eigentumswohnungsmärkten für Dresden und Hamburg. In Dresden gingen im 3. Quartal 2022 die Immobilienpreise um − 2,28 % im Vergleich zum Vorquartal zurück, in Hamburg waren es -1,69 %. Obwohl das Wachstum der Immobilienpreise nicht mehr so stark ist, liegen sie in allen deutschen Metropolregionen immer noch über dem Wert von 2021.

Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut Europace (Q3 /2022), einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in deutschen Metropolregionen durchschnittlich 4.664,4 € / m². Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort 2.442 € / m². In München sind es 8.843 € / m², die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen.

Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit 219.780 €, während es in München 795.870 € sind.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern belaufen sich die Preise auf durchschnittlich 3.975 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Häuser kosten dort 6.944 €/m². Somit sind die Preise in der bayrischen Hauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.912 €/m² am wenigsten für ein Haus.

Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 1.046.100 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Apartment mit derselben Grundfläche auf 436.800 €

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

In welchen Metropolregionen steigen die Immobilienpreise am stärksten?

In Dortmund steigen die Immobilienpreise im 2. Quartal 2022 für Eigentumswohnungen mit 11,51 % im Vergleich zum Vorjahr am stärksten. Den geringsten Anstieg gibt es hingegen in München. Dort veränderten sich die Preise lediglich um 1,90 % nach oben im Vergleich zum Vorjahr.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet Köln mit 13,01 % den höchsten Anstieg im Vorjahresvergleich. Dahinter folgen Berlin (12,08 %), Dortmund (11,51 %) und Stuttgart (11,20 %). Schlusslicht ist Dresden mit einem Zuwachs von 5,64 %.

Während in den vorherigen Quartalen 2022 die Immobilienpreise zweistellig gewachsen sind, nahm das Wachstum im 3. Quartal ab und stieg nur einstellig. Im Durchschnitt haben sich Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 7,14 % verteuert, bei Häusern waren es 9,64 %.

Während in den vorherigen Quartalen 2022 die Immobilienpreise zweistellig gewachsen sind, nahm das Wachstum im 3. Quartal ab und stieg nur mehr einstellig. Im Durchschnitt haben sich Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 7,14 % verteuert, bei Häusern waren es 9,64 %.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen. Für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % zahlen Sie bestenfalls 3,7 % Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: 17.3.2023).

Aktuell steigen zwar die Baufinanzierungszinsen, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch verhältnismäßig günstig.

Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen in 2023 aus. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen im Sommer sich zwischen 4 % bis 5 % bewegt. 

Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.

Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?

Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2022 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend steigen die Immobilienpreise. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.

1. Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
2. Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
3. Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
4. Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.

Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.

Sollte ich 2023 eine Immobilie kaufen?

Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich leicht steigen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.

Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2023.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.