Immobilienpreise 2023: Prognose zur Entwicklung in Deutschland

Immobilienpreise 2023: Sinken die Preise weiter?

Auf einen Blick: 

• In den großen Metropolregionen bleiben die Immobilienpreise stabil oder sinken nur leicht.
• Auch in den sogenannten Speckgürteln pendeln sich die Preise auf dem aktuellen Niveau ein. Dort sind Immobilien in der Regel günstiger als in den Großstädten.
• Dagegen sollten im zweiten Halbjahr 2023 die Preise in ländlichen und strukturschwachen Regionen deutlich sinken. Preisrückgänge im zweistelligen Prozentbereich sind möglich.
• Günstiger werden auch Bestandsimmobilien mit einem hohen Sanierungsbedarf oder einer schlechten Energiebilanz. Die Nachfrage nach solchen Immobilien sinkt und somit auch deren Wert.­­­­­ 

Interessenten können nun offensiver über den Kaufpreis verhandeln – und zwar nach unten. Weiterer Pluspunkt: Aktuell sind mehr Immobilien auf den Markt als noch vor 2 oder 3 Jahren. Unter dem Strich bedeutet das: „Wenn die passende Immobilie gefunden und finanzierbar ist, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf“, meint Michael Neumann.

Fazit: Im zweiten Halbjahr 2023 wird es keinen flächendeckenden Preisverfall bei den Immobilienpreisen geben. Wie sich die Immobilienpreise entwickeln, hängt vor allem von der Lage und dem Zustand der Immobile ab.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Der Preisrückgang bei den  Immobilienpreisen scheint sich Anfang 2023 wieder gefangen zu haben, wie auch der Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt: 

• Die Immobilienpreise für Neubauhäuser sanken von April bis Mai um weniger als einen Indexpunkt.
• Ähnlich sieht die Entwicklung bei Bestandsimmobilien aus.
• Der Rückgang macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar, der von April auf Mai von 213,84 Indexpunkte auf 212,98 Punkte fiel. 

"Der Europace Hauspreisindex zeigt im Mai kaum Bewegung gegenüber dem April. Der Betrachtungszeitraum seit Januar offenbart jedoch anziehende Preise bei den Eigentumswohnungen und eine Seitenbewegung bei Bestandshäusern. Die Neubauten weisen eine Wellenbewegung auf und sind zuletzt wieder auf den Stand vom Jahresanfang 2023 gesunken“, analysiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand der Europace AG. 

In fast allen Metropolregionen zeigt die Preiskurve im Vergleich zum Vorquartal nach unten oder bewegt sich seitlich. Nur in Berlin hat sich der Preis für Bestandsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr noch einmal leicht nach oben bewegt. Zum ersten Mal seit Langem sinken die Immobilienpreise flächendeckend auch in den Metropolregionen. Der stärkste Rückgang bei den Immobilienpreisen zeigt sich dabei bei Bestandsimmobilien. 

Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut Europace (Q1 /2023), einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in deutschen Metropolregionen durchschnittlich 4.147 € / m².

Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort 2.253 € / m². In München sind es 7.500 € / m², die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit 202.770 €, während es in München 675.000 € sind.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern belaufen sich die Preise auf durchschnittlich 3.722 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Häuser kosten dort 6.549 €/m².

Somit sind die Preise in der bayrischen Hauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.624 €/m² am wenigsten für ein Haus. Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 982.350 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Apartment mit derselben Grundfläche auf 393.600 €

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?

In Frankfurt sanken die Immobilienpreise im 1. Quartal 2023 für Eigentumswohnungen mit -12,21 % im Vergleich zum Vorjahresquartal am stärksten, knapp gefolgt von Hamburg (-11,53 %). Lediglich in Berlin zeigte die Entwicklung nach oben (+0,28 %).

Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet Frankfurt mit -4,57 % den höchsten Rückgang bei den Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dahinter folgen Hamburg (-3,62 %) und München (-3,45 %). Am wenigsten stark sanken die Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden (-0,43 %).

Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um -5,65 % gesunken, bei Häusern waren es hingegen -2,38 %.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen. Für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % zahlen Sie bestenfalls 3,85 % Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: 25.9.2023).

Aktuell steigen zwar die Baufinanzierungszinsen, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch verhältnismäßig günstig.

Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen in 2023 aus. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen in der zweiten Jahreshälfte sich zwischen 4 bis 4,5 % bewegt. 

Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.

Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?

Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2022 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?

In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.

1. Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
2. Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
3. Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
4. Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.

Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.

Sollte ich 2023 eine Immobilie kaufen?

Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich leicht steigen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.

Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2023.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.