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Immobilienpreise 2024: Prognose zur Entwicklung in Deutschland

Immobilienpreise, Mann und Frau vor dem Laptop, lachend
florian-unterfrauner
Florian Unterfrauner
4 Min.
16.02.2024
Das Wichtigste in Kürze
  • In 2024 bewegen sich die Immobilienpreise im gesamtdeutschen Durchschnitt seitwärts.
  • Wer in deutschen Metropolregionen eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufen möchte, muss mit Kosten zwischen 2.174 €/m² und 7.119 €/m² rechnen.
  • Dr. Klein erwartet für 2024 stabile Preise beziehungsweise leichte Rückgänge in den Metropolen. Dagegen sollten die Immobilienpreise auf dem Land stärker sinken.
  • Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.

Immobilienpreise 2024: Sinken die Preise weiter?

  • Im Bundesdurchschnitt werden sich die Immobilienpreise 2024 seitwärts bewegen. Je nach Lage und Energieeffizienz zeigt sich aber eine unterschiedliche Entwicklung.
     
  • In den großen Metropolregionen bleiben die Immobilienpreise stabil oder sinken nur leicht.
     
  • Im Umland sinken die Immobilienpreise leicht im einstelligen Prozentbereich.
     
  • Dagegen sollten im 1. Halbjahr 2024 die Immobilienpreise in ländlichen und strukturschwachen Regionen deutlich sinken. Preisrückgänge um die 10 bis 15 % sind möglich.
     
  • Günstiger werden auch Bestandsimmobilien mit einem hohen Sanierungsbedarf oder einer schlechten Energiebilanz. Insbesondere Immobilien der Energieeffizienzklassen G und H werden auch im 1. Halbjahr 2024 an Wert verlieren.
„Immobilien aus den Energieeffizienzklassen G und H verloren in 2023 überproportional an Wert. Diese Preisentwicklung erwarte ich auch für die ersten Monate 2024“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Wird sich dieser Trend auch auf andere Immobilientypen übertragen und fallen 2024 die Immobilienpreise flächendeckend? Michael Neumann zeigt in seiner Halbjahresprognose, wo es günstiger wird, wo die Immobilienpreise stabil bleiben und wo sie teurer werden. Zudem gibt er praktische Tipps damit Ihr Euch den Traum von den eigenen vier Wänden auch erfüllen könnt.

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Die Prognose zur Preisentwicklung im 1. Halbjahr 2024 wurde am 16.1.2024 veröffentlicht.

Interessenten können nun offensiver über den Kaufpreis verhandeln – und zwar nach unten. Weiterer Pluspunkt: Aktuell sind mehr Immobilien auf den Markt als noch vor 2 oder 3 Jahren. Unter dem Strich bedeutet das: „Wenn die passende Immobilie gefunden und finanzierbar ist, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf“, meint Michael Neumann.

Fazit: Im 1. Halbjahr 2024 wird es keinen flächendeckenden Preisverfall bei den Immobilienpreisen geben. Wie sich die Immobilienpreise entwickeln, hängt vor allem von der Lage und dem Zustand der Immobile ab.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Der Rückgang bei den Immobilienpreisen setzte sich innerhalb des Jahres 2023 leicht fort, wie auch der Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt: 

  • Die Immobilienpreise für Neubauhäuser steigen von November bis Dezember um 0,03 %.
  • Bei Bestandsimmobilien (Häuser) sank der Index von 191,79 im November auf 190,50 Indexpunkte im Dezember.
  • Die Preise für Eigentumswohnungen fallen leicht und gehen im Untersuchungszeitraum um 0,67 % zurück.
  • Der Rückgang macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar, der von Oktober auf November von 209,73 Indexpunkte auf 208,91 Punkte fiel.

„Mit Baufinanzierungszinsen deutlich unter 4 % wird auch die Investitionsbereitschaft wieder steigen. Außerdem wird eine zukünftige Erholung der Zinsmärkte voraussichtlich zu einem Ende der Preisrückgänge führen, und ab dem ersten Halbjahr 2024 können wir mit einem Anstieg der Immobilienpreise rechnen”, erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace.

Die Linien im Liniendiagramm zeigen wie sich der Hauspreisindex in den vergangenen Monaten entwickelt hat.
Grafik: EPX hedonic Index (Quelle: Europace)

In allen Metropolregionen zeigt die Preiskurve im Vergleich zum Vorjahresquartal nach unten oder bewegt sich seitlich. Damit sinken die Immobilienpreise flächendeckend auch in den Metropolregionen. Der stärkste Rückgang bei den Immobilienpreisen zeigt sich dabei bei Bestandsimmobilien.

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Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut Europace (Q3 /2023), einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in deutschen Metropolregionen durchschnittlich 3.954 €/m².

Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort 2.174 €/m². In München sind es 7.119 €/m², die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit 195.660 €, während es in München 640.710 € sind.

OrtMedianpreis in €/m²Medianpreis für 90 m² Wohnung
München7.119 €/m²640.710 €
Berlin5.154 €/m²463.860 €
Hamburg4.495 €/m²404.550 €
Stuttgart3.911 €/m²351.990 €
Frankfurt3.857 €/m²347.130 €
Köln3.531 €/m²317.790 €
Düsseldorf3.495 €/m²314.550 €
Dresden2.979 €/m²268.110 €
Hannover2.822 €/m²253.980 €
Dortmund2.174 €/m²195.660 €
Tabelle: Kaufpreise pro m² für Eigentumswohnungen im Q3 / 2023, Quelle: Europace

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern belaufen sich die Preise auf durchschnittlich 3.571 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Häuser kosten dort 6.027 €/m².

Somit sind die Preise in der bayrischen Hauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.601 €/m² am wenigsten für ein Haus. Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 904.050 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Apartment mit derselben Grundfläche auf 390.150 €.

OrtMedianpreis in €/m²Medianprei für 150 m² Haus
München6.027 €/m²904.050 €
Stuttgart4.107 €/m²616.050 €
Berlin3.900 €/m²585.000 €
Hamburg3.554 €/m²533.100 €
Frankfurt3.504 €/m²525.600 €
Köln3.125 €/m²468.750 €
Dresden3.100 €/m²465.000 €
Düsseldorf3.082 €/m²462.300 €
Dortmund2.715 €/m²407.250 €
Hannover2.601 €/m²390.150 €
Tabelle: Kaufpreise pro m² für Ein- und Zweifamilienhäuser im Q3 / 2023 (Neubau und Bestandsimmobilien), Quelle: Europace

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?

In München sanken die Immobilienpreise im 3. Quartal 2023 für Eigentumswohnungen mit -15,25 % im Vergleich zum Vorjahresquartal am stärksten, knapp gefolgt von Hannover (-14,02 %) und Stuttgart (-13,78 %).

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet München mit -10,84 % den höchsten Rückgang bei den Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dahinter folgen Hamburg (-9,77 %) und Düsseldorf (-8,55 %). Am wenigsten stark sanken die Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden (-3,22 %).

Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um -10,9 % gesunken, bei Häusern waren es hingegen -7,8 %.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen − aktuell bewegen sie sich aber eher seitwärts. Sie bekommen beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ab einen effektiven Jahreszins von 3,28 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 13.02.2024).

Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind damit die Baufinanzierungszinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von einer Seitwärtsbewegung in 2024 aus. Für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen erwartet Dr. Klein in der 1. Jahreshälfte beispielsweise, dass sich das Zinsniveau bei rund 3,5 % einpendelt. Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.

Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?

Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2022 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

StadtPreistrend
München2,08 %
Frankfurt a.M.1,93 %
Köln1,52 %
Berlin1,24 %
Stuttgart1,03 %
Düsseldorf0,76 %
Hamburg0,29 %
Tabelle: Jährliche Preissteigerung in Großstädten zwischen 2021-2035 (Quelle: Postbank)

Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?

In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.

  1. Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
  2. Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
  3. Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
  4. Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.

Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.

Sollte ich 2024 eine Immobilie kaufen?

Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.

Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2024.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.

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