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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2021 in Deutschland?

Trotz der günstigen Zinsen: Der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch und verunsichert viele Käufer. Bei Dr. Klein erfahren Sie, wo die Immobilienpreise aktuell stehen und ob es sich lohnt, jetzt zu bauen oder zu kaufen.

Immobilienpreise steigen, Zinsen sinken

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie ist die Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise 2021?

      Es sieht so aus, als sei die Spitze des Eisbergs in Sachen Immobilienpreise noch immer nicht ganz erreicht. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie die Jahre zuvor, aber gerade in Metropolregionen und wirtschaftsstarken Ballungsräumen geht die Preiskurve auch 2021 vermutlich weiterhin bergauf. Wir raten Ihnen, sich davon nicht aus der Ruhe oder um Ihren Wunsch nach einem Eigenheim bringen zu lassen. Solange Ihre Finanzierung solide ist, spricht nichts gegen einen Hauskauf 2021.

      Ungebremste Nachfrage nach Häusern und Wohnungen
      Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, geht davon aus, dass die Nachfrage nicht abebbt und die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter steigen – besonders in den Ballungsgebieten und im Speckgürtel. "Sollten Sie in 2021 eine passende Immobilie finden, der Kaufpreis ist für Sie gerechtfertigt und finanzierbar, dann kaufen Sie die Immobilie", empfiehlt Neumann.
      Quelle: Dr. Klein Podcast "Hausgefragt"

      Es bestehe aber kein Grund zum übereilten Hauskauf, denn "wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen – und kann sich aufgrund geringerer Immobilienpreise im Umland eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Grundstück", betont Michael Neumann. 

      Welchen Einfluss hat Corona auf die Immobilienpreise 2021?

      Nicht einmal die Corona Pandemie hatte einen dämpfenden Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise im vergangenen Jahr. Nach wie vor ist Wohneigentum stark nachgefragt. Und die Auswirkungen der Krise – vor allem auf den Arbeitsalltag vieler – beeinflussen 2021 die Immobilienpreisen, weiß Michael Neumann:

      „Schon jetzt sehen wir, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen.“ Die neue Arbeitswelt aus vermehrtem Homeoffice und verbesserter Infrastruktur, vor allem was schnelles Internet angeht, sorgen also für eine erste Suburbanisierung oder Stadtflucht.

      Wie wird sich der Immobilienmarkt für Käufer 2021 verändern?

      Die Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise zeigt also eher in Richtung aufwärts, wenn auch nicht mehr so stark wie die vergangenen Jahre. Gleichzeitig sind die Bauzinsen auf einem weiterhin niedrigen Niveau. Die niedrigen Zinsen konnten so die steigenden Immobilienpreise bis dato relativ gut ausgleichen. Doch während die Immobilienpreise weiter steigen, werden die Bauzinsen werden vermutlich nicht mehr sinken, ist sich Neumann sicher. Er sieht keine Vorzeichen für weiter sinkende Zinsen, sondern vermutet eher einen Seitwärtstrend oder leichten Anstieg im Laufe des Jahres 2021.

      „Auf lange Sicht stagnieren die Zinsen, ich sehe kein Potenzial für Rückgänge, wie wir sie in der Vergangenheit hatten. Weil die Preise tendenziell auch über das nächste Jahr hinaussteigen, verschlechtert sich der Erschwinglichkeitsindex in den kommenden Jahren zu Ungunsten potenzieller Käufer.“ Einen Markteinbruch habe dies, seiner Einschätzung nach, aber nicht zur Folge, denn die Deutschen sind vermögend. Schenkungen, Erbschaften und zinslose Kredite innerhalb der Familie sorgen für ausreichend Eigenkapital.

      Zudem vertraut der Vorstand auf die strengen Kreditvergabeprozesse der Banken: „In vielen Konstellationen brauchen zukünftige Eigentümer Eigenkapital lediglich für die Erwerbsnebenkosten – den Rest können sie finanzieren. Und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern, weil die Banken hierzulande bereits jetzt gründlich prüfen, konservativ kalkulieren und solide Finanzierungen anbieten.“

      Wo stehen die Immobilienpreise aktuell in Deutschland?

      Die Immobilienpreise im zweiten Quartal des Jahres 2021 für Wohngebäude liegen laut Immobilienpreisindex bei 129,6 Indexpunkten (Stand Quartal III 2021). Das bedeutet, dass die Immobilienpreise beziehungsweise die Preise für Bauleistungen seit 2015 um 29,6 % gestiegen sind. Im Quartal IV 2020 lag der Indexwert noch bei 115,6. Der Immobilienpreisindex befindet damit auf steigendem Niveau. 

      Der Indexwert von 129,6 bedeutet ganz konkret: Haben Sie im Jahr 2015 ein Haus für 200.000 € gebaut, kostet der Bau desselben Hauses heute 259.200 €. Und das obwohl Sie beim Bauen dieselben Materialen in denselben Mengen verbrauchen wie im Jahr 2015.

      Im Zeitverlauf des Immobilienpreisindex ist zu erkennen, dass die Preise seit 2015 bis dato immer weiter angestiegen sind – jedoch von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Stärke. Mit dem Indexwert 129,6 liegen Immobilienpreise im dritten Quartal 2021 erheblich höher als in den vergangenen Jahren.

    • Wie wird der Immobilienpreisindex berechnet?

      Der Immobilienpreisindex errechnet sich durch den Vergleich der Preise für Bauleistungen, die für die Errichtung von Bauwerken notwendig sind.

      Eigentlich ist es ziemlich schwierig, Immobilienpreise vergleichbar darzustellen. Denn jedes Haus, das in Deutschland gebaut wird, ist individuell – hat eine unterschiedliche Größe, eine unterschiedliche Anzahl von Stockwerken und Zimmern und ist aus Materialen mit unterschiedlicher Qualität und unterschiedlichem Preis gebaut. Aus diesem Grund bezieht sich der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes auch nicht auf die Preise für fertige Häuser, sondern auf die Preise für Bauleistungen – also Handwerker- und Materialkosten.

      Für die Berechnung werden in den Monaten Februar, Mai, August und November jeweils 5.000 repräsentativ ausgewählte Unternehmen aus dem Baugewerbe zu den Preisen für 177 Bauleistungen befragt. Dazu zählen beispielsweise Preise für den Bereich Maurerarbeiten. Dieser Bereich unterteilt sich dann wiederum in die Bauleistungen Porenbetonmauerwerk, nichttragende Trennwand, Mauerwerk aus klein- oder großformatigen Steinen. Die so erfragten Preise werden im Anschluss mit denen des festgelegten Indexjahres 2015 (Index 100) verglichen.

    • Was kostet eine Immobilie 2021 in Berlin?

      Eine derzeit besonders beliebte Immobilienregion in Deutschland ist Berlin. Da der Immobilienpreiseindex des Statistischen Bundesamtes lediglich die Zahlen für Gesamtdeutschland ausweist, nehmen wir für eine regionale Betrachtung der Immobilienpreise andere Daten zur Hand.

      Wohnungspreise in Berlin

      Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) zeigt ein stetiges Wachstum der Immobilienpreise in Berlin. Wohnungen (Alt- und Neubau) in Berlin sind dem DTI zufolge zwischen dem dritten Quartal 2020 und dem dritten Quartal 2021 knapp 12,9 % teurer geworden.

      Der Medianpreis liegt für Wohnungen in Berlin aktuell bei 5.141 € pro m² Wohnfläche. Median bedeutet, dass die Hälfte der Wohnungen teurer und die andere Hälfte günstiger als 5.141 € pro m² ist.

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      Hauspreise in Berlin

      Die Immobilienpreise für Häuser (Neu- und Altbau) in der Hauptstadt sind im Vergleich zu den Wohnungspreisen ähnlich stark angestiegen. Zwischen dem Quartal III 2020 und dem Quartal III 2021 ermittelte der DTI eine Preissteigerung von 14,4 %. Der Medianpreis für Häuser in Berlin liegt aktuell bei 3.713 € pro m² Wohnfläche.

      ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
      WohnungenIII 20215.141 €/m²+ 12,9 %
      HäuserIII 20213.713 €/m²+ 14,4 %
      Tabelle: Immobilienpreise Berlin für das zweite Quartal 2021

      Dem DTI zufolge steigen die Immobilienpreise in Berlin demnach sowohl für Wohnungen als auch für Häuser weiter an.

      Was kostet eine Immobilie 2021 in München?

      Auch in München steigen die Immobilienpreise allen Anschein nach auch 2021 weiter, wie der DTI zeigt. Die Bayrische Landeshauptstadt und ihre Umgebung sind bei Immobilienkäufern und Hausbauern ungebrochen beliebt.

      Wohnungspreise in München

      Anders als in Berlin haben in München die Immobilienpreise für Wohnungen (Neu- und Altbau) stärker angezogen als die für Häuser. Seit dem dritten Quartal 2020 sind die Preise für Wohnungen in der bayerischen Metropole um mehr als 12 % gestiegen.

      Die Hälfte der Wohnungen kostet mehr als 8.704 € pro m² Wohnfläche. Die andere Hälfte ist günstiger. Damit sind Wohnungen in München fast 60 % teurer als in Berlin.

      Hauspreise in München

      Häuser (Neu- und Altbau) in München haben etwas weniger im Preis angezogen als Wohnungen. Im Vergleich zum dritten Quartal des Jahres 2020 sind Häuser derzeit laut DTI fast 11 % teurer als im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Preise um fast 4 % gestiegen.

      ImmobilienartQuartalMedianpreisVgl. Vorjahresquartal
      WohnungenIII 20218.704 €/m²+ 12,4 %
      HäuserIII 20216.410 €/m²+ 11,1 %
      Tabelle: Immobilienpreise München für das vierte Quartal 2020

      Der Medianpreis pro m² Wohnfläche beträgt derzeit für Häuser 6.410 €. München ist und bleibt damit das teuerste Immobilienpflaster Deutschlands.

    • Wie berechnet sich der DTI?

      Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) ist ein quartalsweiser, regionaler Immobilienpreisindex, der auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen basiert. Er analysiert die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen.

      Zur Ermittlung des DTI werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. Anders als der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes, zeigt der DTI nicht, wie sich Bauleistungen preislich verändert haben, sondern welche Preise für Immobilien tatsächlich gezahlt wurden.

    • Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

      Während sich die Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend befinden, kommen die Bauzinsen bisher noch immer nicht aus ihrer Talfahrt heraus. Aktuell ist jedoch absehbar, dass die Bauzinsen ihren Tiefpunkt wahrscheinlich hinter sich haben.

      Für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % zahlen Sie bestenfalls gerade einmal 0,66 % Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: Oktober 2021).

      Für das weitere Jahr 2021 sind sich unsere Experten einig. Alle Anzeichen deuten nach wie vor auf anhaltend niedrige Bauzinsen hin. Lesen Sie mehr hierzu in unserer Zinsprognose 2021.

      Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

      Die rasante Immobilienpreisentwicklung schürt bei vielen die Angst, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte. Eine solche Immobilienblase entsteht, wenn überteuerte Immobilien auf unvernünftige Finanzierungen treffen. So werden Immobilien von Menschen erworben, die sich eigentlich keine solche Immobilie leisten können. Wenn sich dann auch noch die Finanzierungsbedingungen wieder verschlechtern, kann eine Blase platzen. In Deutschland gibt es jedoch keine Immobilienblase. Da sind sich die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein einig. Und es wird auch weiterhin keine geben.

      Anders als in Ländern, die mit Immobilienblasen und -krisen zu kämpfen hatten wie zum Beispiel Spanien, finanzieren deutsche Banken und Sparkassen Eigenheime meist nie zu 100 %. Die meisten deutschen Hausbauer stecken mindestens 20 bis 25 % Eigenkapital in ihre Immobilie. Dieser hohe Anteil an Eigenkapital senkt das Risiko, dass Banken Nachfinanzierungen von Kunden anfordern, wenn beispielsweise eine Überhitzung des Marktes droht.

      Auch die Laufzeit der Baukredite unterscheidet sich von denen in Immobilien-Krisenländern. Deutsche Immobilienbesitzer wollen meist schnell wieder schuldenfrei sein. Deshalb tilgen sie vergleichsweise hohe Summen in kurzer Zeit. In Spanien liefen Baukredite zu Krisenbeginn teils 40 Jahre und länger.

      Die Lage der Immobilienpreise aus Sicht von Eigennutzern und Kapitalanlegern

      Wen treffen steigende Immobilienpreise härter, Eigennutzer oder Kapitalanleger? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, beleuchtet die Situation einmal aus diesen beiden Blickwinkeln.

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      Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

      Der stete Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland ist in verschiedenen Faktoren begründet. Zum einen stagnierte der Immobilienmarkt in Deutschland über Jahrzehnte hinweg. Zum anderen befindet sich Deutschland gerade in einer finanziell günstigen Lage: Die Bauzinsen sind niedrig, genauso wie die Arbeitslosenzahlen; und die Wirtschaft floriert.

      Bis 2010 war auf dem deutschen Immobilienmarkt verglichen mit dem europäischen Markt eigentlich nichts los. Es wurde wenig gebaut und auch Investoren wollten nicht in den Markt. Seit 2010 hat sich jedoch die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei Investoren als auch bei Privatleuten erhöht. Der Grund für dieses gestiegene Interesse waren unter anderem mangelnde Anlagealternativen. Aufgrund der gestiegen Nachfrage erhöhten sich dann die Immobilienpreise rasant. In bestimmten Regionen des Landes stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser um 60 Prozent und mehr. Expertenmeinungen zufolge ist dieser Anstieg im internationalen Vergleich aber noch relativ gering.

      Begünstigt wurde der Boom durch die niedrigen Bauzinsen und die stabile wirtschaftliche Lage der Bundesrepublik. Sichere Jobs und günstige Zinsen sind für viele ausschlaggebend gewesen, sich den Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung zu erfüllen. Durch die Flüchtlingskrise im Jahr 2015 wurde zusätzlich schnell und viel gebaut, da Unterkünfte dringend benötigt wurden. Diese erhöhte Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken innerhalb der letzten Jahre sorgte und sorgt immer noch dafür, dass die Immobilienpreise auch für Privatleute steigen. Sogar die Corona-Krise 2020 konnte an dem Wunsch der Deutschen nach einem Eigenheim nichts ändern. Das Gegenteil war sogar der Fall: in den Lockdown gezwungen, wurde die Sehnsucht nach einem Haus mit Garten noch größer.

      Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

      Obwohl in der jetzigen Situation (steigende Zinsen und Immobilienpreise) Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen.

      Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen sollen. Mit einem Forward Darlehen können Sie den jetzigen Zinssatz sichern, auch wenn Sie erst in knapp fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Denn nur wenn Sie den richtigen Zeitpunkt und günstige Zinsen abpassen, können Sie trotz hoher Immobilienpreise noch richtig Geld sparen.

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen auch in dynamischen Zeiten am Markt zur Seite und helfen Ihnen bei der Suche nach einer Baufinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

      Der passende Zeitpunkt für Ihre Baufinanzierung

      Wie sich die Immobilienpreise und die Bauzinsen entwickeln werden, wissen Sie nun. Unsere Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei haben sie die Angebote von über 400 namhaften Banken für Ihre Baufinanzierung in der Hinterhand. Fordern Sie dazu einfach und unverbindlich Finanzierungsvorschläge passend zu Ihrem künftigen Eigenheim an.

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