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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2022 in Deutschland?

Florian Unterfrauner
12.10.2022
3 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Auch 2022 entwickeln sich die Immobilienpreise nach oben.
  • Vor allem in den Großstädten steigen die Immobilienpreise kontinuierlich nach oben.
  • Wer in deutschen Metropolregionen eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufen möchte, muss mit Kosten zwischen 2.953 € / m² und 6.974 € / m² rechnen.
  • Die Preisspanne für Wohnungen liegt in Metropolregionen bei 2.476 € / m² bis 8.920 € / m².
  • Immobilien sind in München am teuersten.
Immobilienpreise, Mann und Frau vor dem Laptop, lachend

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland?

Auch 2022 entwickeln sich die Immobilienpreise nach oben. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie in den Jahren zuvor, aber gerade in Metropolregionen und wirtschaftsstarken Ballungsräumen geht die Preiskurve auch 2022 weiterhin bergauf.

Wie sich die Preise entwickeln, zeigt auch ein Blick auf den Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Dieser ist seit 2015 von 100 auf 151,0 Indexpunkte geklettert (Stand 3. Quartal 2022).

Der Indexwert von 151,0 bedeutet ganz konkret: Haben Sie im Jahr 2015 ein Haus für 200.000 € gebaut, müssen Sie heute für dasselbe Haus Baukosten von 302.000 € einberechnen. Und das, obwohl Sie beim Bauen dieselben Materialien in denselben Mengen verbrauchen wie im Jahr 2015.

Immobilienpreise 2022: Steigen Sie weiter?

„Die Immobilienpreise werden auch 2022 weiter steigen, jedoch nicht mehr mit derselben Dynamik wie in den vergangenen 2 bis 3 Jahren“, konstatiert Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein. Vor allem in Ballungszentren ziehen die Preise stark an. Grund dafür ist unter anderem, dass die Nachfrage weiterhin größer als das Angebot ist.

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Es sieht so aus, als sei die Spitze des Eisbergs in Sachen Immobilienpreise noch immer nicht ganz erreicht. Wir raten Ihnen, lassen Sie sich davon nicht aus der Ruhe bringen. Solange Ihre Finanzierung solide ist, spricht nichts gegen einen Hauskauf 2022. Unser Tipp: Wenn Sie auch nach Corona die Möglichkeit haben, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, können Sie auch weitere Wege zur Arbeit in Kauf nehmen. Denn die Immobilienpreise im Umland sind in der Regel geringer und somit können Sie sich eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Garten.

Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut Europace, einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in deutschen Metropolregionen durchschnittlich 4.684,5 € / m². Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort 2.466 € / m². In München sind es 8.920 € / m² die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen.

Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit 221.940 €, während es in München 802.800 € sind. Nutzen Sie auch den Rechner auf der Seite "Wie viel Haus kann ich mir leisten?", um herauszufinden welches Budget Ihnen für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. 

OrtPreis in €/m²Preis für 90 m² Wohnung
München8.920 €/m²802.800 €
Berlin5.724 €/m²515.160 €
Hamburg5.532 €/m²497.880 €
Stuttgart4.717 €/m²424.530 €
Frankfurt4.697 €/m²422.730 €
Köln4.167 €/m²375.030 €
Düsseldorf3.906 €/m²351.540 €
Dresden3.363 €/m²302.670 €
Hannover3.353 €/m²301.770 €
Dortmund2.466 €/m²221.940 €
Tabelle: Kaufpreise pro m² für Eigentumswohnungen im Q2 / 2022, Quelle: Europace

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern belaufen sich die Preise auf durchschnittlich 3.991 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Häuser kosten dort 6.974 €/m². Somit sind die Preise in der bayrischen Hauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.953 €/m² am wenigsten für ein Haus.

Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 1.042.050 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Apartment mit derselben Grundfläche auf 442.950 €

OrtPreis in €/m²Preis für 90 m² Wohnung
München6.974 €/m²1.046.100 €
Stuttgart4.616 €/m²692.400 €
Berlin4.196 €/m²629.400 €
Hamburg4.010 €/m²601.500 €
Frankfurt3.889 €/m²583.350 €
Düsseldorf3.562 €/m²534.300 €
Köln3.470 €/m²520.500 €
Dresden3.179 €/m²476.850 €
Dortmund3.060 €/m²459.000 €
Hannover2.953 €/m²442.950 €
Tabelle: Kaufpreise pro m² für Ein- und Zweifamilienhäuser im Q2 / 2022 (Neubau und Bestandsimmobilien), Quelle: Europace

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser aber im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

In welchen Metropolregionen steigen die Immobilienpreise am stärksten?

In Dortmund steigen die Immobilienpreise im 2. Quartal 2022 für Eigentumswohnungen mit 15,58 % im Vergleich zum Vorjahr am stärksten. Den geringsten Anstieg gibt es hingegen in München. Dort veränderten sich die Preise lediglich um 4,78 % nach oben im Vergleich zum Vorjahr.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet Hamburg mit 15,35 % den höchsten Anstieg im Vorjahresvergleich. Gleich dahinter folgen Dortmund (15,16 %), Köln (15,15 %) und Berlin (14,91 %). Schlusslicht ist Hannover mit einem Zuwachs von 9,45 %.

Allgemein lässt sich ein Zuwachs der Immobilienkosten bei Eigentumswohnung und Häuser im zweistelligen Bereich erkennen. Im Durchschnitt haben sich Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 11,76 % verteuert, bei Häusern waren es 13,27 %.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während sich die Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend befinden, haben auch die aktuellen Bauzinsen seit Anfang 2022 wieder Fahrt aufgenommen

Für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2,0 % zahlen Sie bestenfalls 3,67% Zinsen (Repräsentatives Beispiel, Stand: 4.11.2022).

Aktuell steigen zwar die Baufinanzierungszinsen, doch im historischen Vergleich sind sie immer noch verhälnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen 2022 aus. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen am Jahresende deutlich über der 3-%-Marke liegt. Lesen Sie mehr hierzu in unserer Zinsprognose 2022.

Wie hoch ist die durchschnittliche Baufinanzierung?

Die durchschnittliche Baufinanzierung lag nach Angaben von Europace im Juni 2022 in Deutschland bei einer Darlehenshöhe von 292.000 €. Damit sinkt sie seit Anfang des Jahres um rund 9 %. Grund dafür sind die steigenden Zinsen. Geldleihen ist teurer geworden und somit leihen sich Kreditnehmer weniger Geld von der Bank. Konkret bedeutet das, dass Kreditnehmer zusätzlich zum Darlehen mehr Eigenkapital aufbringen müssen, um die steigenden Immobilienpreise zahlen zu können. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, ist aber an einige Voraussetzung geknüpft. Dazu gehören unter anderem eine exzellente Bonität, ein sicheres und hohes Einkommen und eine Immobilie in sehr gutem Zustand. 

Bild: Entwicklung der durchschnittlichen Darlehenshöhe und Tilgungssatz (Quelle: Europace)

Neben der Darlehenssumme sinkt auch der Tilgungssatz. Lag die Tilgung für Darlehen im Juni 2021 noch bei durchschnittlich 2,74 %, sank diese bis Juni 2022 auf 2,26 %.

Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

Der stete Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland ist in verschiedenen Faktoren begründet.

  • Stete Nachfrage nach Immobilien
  • Niedrige Bauzinsen

Nach der Wirtschaftskrise von 2008 richteten viele Investoren als auch Privatleuten aufgrund mangelnder Anlagealternativen sowie günstiger Baufinanzierungen ihr Auge auf Immobilien. Verstärkt wurde die Nachfrage durch die Flüchtlingskrise im Jahr 2015, wodurch noch mehr Bedarf nach Wohnraum entstand.

Zwar kommt für viele Menschen wegen der steigenden Zinsen ein Immobilienkauf aktuell nicht mehr infrage, doch vor allem in Metropolregionen bleibt der Druck weiter hoch und hat nur vereinzelt leicht nachgelassen.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

In Deutschland gibt es vorerst keine Immobilienblase. Da sind sich die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein einig.

Grund für diese Annahme sind 2 Faktoren, die deutsche Baufinanzierungen ausmachen.

  1. Viel Eigenkapital
  2. Strenge Vergabekriterien

Eine Immobilienblase entsteht, wenn überteuerte Immobilien auf unvernünftige Finanzierungen treffen. Das ist der Fall, wenn Immobilien von Menschen erworben werden, die sich eine solche Immobilie eigentlich nicht leisten können. Wenn sich dann auch noch die Finanzierungsbedingungen verschlechtern, gelangen unvernünftige Finanzierer oft in Zahlungsnot. Die Folge: Am Markt befinden sich plötzlich viele Immobilien. Ist die Nachfrage nach Immobilien dann geringer als das Angebot, sinken die Preise. Die Verkäufer erhalten nicht den Preis, den sie ursprünglich für die Immobilie gezahlt haben. Sie können somit den Kredit an die Bank nicht zurückzahlen und bleiben auf den Schulden sitzen. Dieses Defizit löst eine Immobilienkrise aus.

In Deutschland setzen Banken aktuell strengere Kriterien an eine Vergabe eines Immobilienkredits an, um sich vor einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen. So rechnen Sie bei der Haushaltsrechnung mit höheren Lebenshaltungskosten und achten auf einen größeren finanziellen Puffer. Zusätzlich prüfen Banken den Wert einer Immobilie genauer als früher.

Die Lage der Immobilienpreise aus Sicht von Eigennutzern und Kapitalanlegern

Wen treffen steigende Immobilienpreise härter, Eigennutzer oder Kapitalanleger? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, beleuchtet die Situation einmal aus diesen beiden Blickwinkeln.

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Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl in der jetzigen Situation (steigende Zinsen und Immobilienpreise) Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mittels Bausparen Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen sollen. Mit einem Forward Darlehen können Sie den jetzigen Zinssatz sichern, auch wenn Sie erst in knapp 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Denn nur wenn Sie den richtigen Zeitpunkt und günstige Zinsen abpassen, können Sie trotz hoher Immobilienpreise noch richtig Geld sparen.

 

Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen auch in dynamischen Zeiten am Markt zur Seite und helfen Ihnen bei der Suche nach einer Baufinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

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