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Erbbaurecht: Günstige Kaufpreise, viele Stolperfallen

Kaufen Sie ein Haus auf einem Erbbaugrundstück, sparen Sie sich den Grundstückspreis. Das kann aber viele Probleme nach sich ziehen. Wir zeigen hier, warum wir Immobilien auf Erbbau nicht für empfehlenswert halten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist das Erbbaurecht?

      Das Erbbaurecht erlaubt es, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen. Damit werden Sie als Käufer niemals Eigentümer des Grundstücks, aber der Immobilie, die darauf steht. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaugeber, räumt dem Käufer der Immobilie ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Käufer das Grundstück neu bebauen oder eben die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt). Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen drei und fünf Prozent. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

      Der Erbbaurechtvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahren. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

      Weil die Kosten für den Grundstückskauf wegfallen, sind Erbbau-Immobilien vergleichsweise günstig zu haben. Dadurch erscheint das Erbbaurecht vielen als attraktive Möglichkeit, an ein Eigenheim zu kommen. Allerdings ist der Weg zur Immobilie auf Erbpacht mit zahlreichen Stolpersteinen gepflastert. Diese sollten Sie genau kennen, bevor Sie eine Entscheidung für oder gegen den Kauf eines solchen Eigenheims treffen.

      Einziger Vorteil beim Erbbaurecht: Der Preis

      Bauen oder Kaufen mit Erbbau hat exakt einen Vorteil: Sie sparen beim Kauf der Immobilie den Grundstückspreis ein. Das kann ein immenser Betrag sein. Denn auch bei einem Reihenhaus mit kleinem Garten kann das Grundstück, je nach Lage natürlich, alleine 150.000 Euro kosten. Dieser Vorteil relativiert sich allerdings schnell, weil sich die Pachtzahlungen über die Jahre hinweg summieren. Um das einmal zu verdeutlichen, hier eine Beispielrechnung auf Basis eines Grundstücks mit einem aktuellen Marktwert von 150.000 Euro und einem mittleren, jährlichen Erbbauzins von vier Prozent:

      Marktwert / Kaufpreis150.000 €
      Jährlicher Erbbauzins (4 %)6.000 €
      Nach 10 Jahren gezahlt60.000 €
      Nach 20 Jahren gezahlt120.000 €
      Nach 30 Jahren gezahlt180.000 €
      Nach 50 Jahren gezahlt300.000 €
      Tabelle: Höhe eines fiktiven Erbbauzinses von 4 % / Jahr

      Läuft Ihr Erbbauvertrag also zum Beispiel 50 Jahre, zahlen Sie im Laufe dieser Zeit doppelt so viel Erbbauzins, wie das Grundstück gekostet hätte. Und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht einmal. Finanziell gesehen ist der Vorteil des wegfallenden Grundstückspreises immer eine Milchmädchenrechnung.

      Die Nachteile beim Erbbaurecht

      Dem günstigen Kaufpreis stehen beim Erbbaurecht eine Menge Nachteile gegenüber. Dabei stechen vor allem zwei Aspekte deutlich heraus. Der Immobilienkäufer beziehungsweise Erbbaunehmer hat sehr viele Pflichten zu erfüllen. Dagegen verfügt der Erbbaugeber über ein weitreichendes Mitspracherecht in Bezug auf die Nutzung und Finanzierung der Immobilie. Das schränkt die Entscheidungsfreiheit des Immobilieneigentümers erheblich ein. Die größten Nachteile lauten im Einzelnen:

      • Läuft der Erbbauvertrag aus, kann der Erbbaugeber die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes übernehmen oder den Vertrag verlängern, aber zu einem wesentlich höheren, jährlichen Erbbauzins
      • Beim Kauf einer Erbbau-Immobilie startet die Laufzeit nicht von Neuem
      • Beim Verstoß gegen bestimmte Pflichten kann der Erbbaunehmer das Erbbaurecht wieder verlieren (Heimfall)
      • Der Erbbaunehmer hat sehr umfangreiche Pflichten wie beispielsweise die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie
      • Der Erbbaugeber hat ein weitreichendes Mitspracherecht in Bezug auf Immobilie und Finanzierung
      • Der Erbbauzins darf alle drei Jahre angepasst werden
      • Die Baufinanzierung einer Erbbau-Immobilie ist teuer und erfordert viel Eigenkapital
      • Erbbau-Immobilien haben einen geringeren Wert
      • Der Verkauf einer Immobilie auf Erbbau gestaltet sich oft schwierig, weil weniger Kaufinteressenten vorhanden sind
      • Eine Erbbau-Immobilie eignet sich weder als Altersvorsorge noch als Erbe für die Nachkommen

      Nachfolgend nehmen wir die einzelnen Nachteile noch einmal genauer für Sie unter die Lupe und erläutern Ihnen potenzielle Folgen.

      Erbbauvertrag läuft aus: Drei mögliche Szenarien

      Wenn sich die Laufzeit eines Erbbauvertrags dem Ende zuneigt, muss sich der Immobilieneigentümer auf Probleme gefasst machen. Denn Erbbaurechtgeber sind bei Weitem nicht immer zu einer Verlängerung bereit. Denn sie ist immer Verhandlungssache.

      Die überwiegende Mehrheit von Erbbaurechten in Deutschland wird von Kommunen oder Kirchen vergeben. Hier stehen die Chancen auf eine Verlängerung des Erbbauvertrags besser, weil diese seltener ein Interesse daran haben, die Immobilien zu erwerben oder selbst zu nutzen. Bei Privatpersonen als Erbbaugeber sieht das oft anders aus. Doch was kann passieren, wenn die Verlängerung ansteht und sogar verweigert wird? Wir stellen hier die drei einzig möglichen Szenarien einmal genauer vor.

      1. Der Vertrag läuft aus, der Erbbaugeber macht kein Verlängerungsangebot

      Der mit Abstand größte Nachteil am Erbbaurecht: Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaugeber über. Allerdings muss er in diesem Fall den Erbbaunehmer entschädigen. Diese Entschädigung beträgt jedoch nur zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie. Und der Verkehrswert einer Immobilie auf Erbbau ist geringer als der einer normalen Immobilie, weil eben kein Grundstück inbegriffen ist.

      Für Sie bedeutet das: Kommt kein Verlängerungsangebot des Erbbaurechts, müssen Sie die Zwei-Drittel-Entschädigung akzeptieren und sind Ihr Haus los.

      Mal angenommen, Sie kaufen auf dem Grundstück eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro, der Erbbauvertrag hat aber nur noch eine Restlaufzeit von 20 Jahren. Dieser Fall kann eintreten, wenn Sie den Vertrag vom Vorbesitzer der Immobilie übernehmen. Denn die Laufzeit wird bei einem Verkauf nicht automatisch wieder auf null gesetzt.

      Nach 20 Jahren will der Erbbaugeber die Laufzeit nicht mehr verlängern, das Erbbaurecht läuft aus. Der Erbbaugeber muss Sie nun mit zwei Dritteln des Verkehrswertes entschädigen, er zahlt Ihnen also 132.000 Euro. Sie machen auf diese Weise alleine mit der Immobilie einen Verlust von 68.000 Euro (200.000 Euro Kaufpreis minus 132.000 Euro Entschädigung). Betrachtet man dann noch, dass Sie in 20 Jahren auch noch 120.000 Euro Erbbauzins entrichtet haben, beläuft sich der Verlust unter dem Strich auf 168.000 Euro .

      2. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren

      Diese Variante scheint für den Immobilieneigentümer die beste zu sein. Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung des Vertrages an, und alles läuft weiter wie gehabt. Doch leider nicht ganz: Sowohl Privatpersonen als auch Kommunen oder Kirchen nutzen die Verlängerung gern, um den Erbbauzins für die nächsten Jahre zu erhöhen. Mit der höheren Belastung müssen Sie als Erbbaunehmer dann zurechtkommen. Oder Sie lehnen das Angebot ab, aber das kann schwerwiegende Konsequenzen haben, wie der folgende Punkt zeigt.

      3. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, aber Sie lehnen ab

      Ganz bitter wird es, wenn der Erbbaugeber zum Zeitpunkt des Ablaufs die Verlängerung der Laufzeit anbietet und der Erbbaunehmer diese Verlängerung ablehnt. Dann fällt die Immobilie nämlich ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück. Es ist für die Immobilieneigentümer natürlich nicht ratsam, die Verlängerung abzulehnen. In manchen Fällen sind sie aber dazu gezwungen, wenn sie beispielsweise den neuen, viel zu hohen Erbbauzins finanziell gar nicht mehr tragen können. Eventuell kann man sich juristisch dagegen zur Wehr setzen, allerdings gibt es dazu noch keine Präzedenzfälle.

      Beim Kauf startet die Laufzeit nicht von Neuem

      Kaufen Sie eine Immobilie auf Erbbau, dann kaufen Sie praktisch auch das laufende Erbbaurecht vom Vorbesitzer der Immobilie ab. Das heißt, die Restlaufzeit wird einfach übernommen und nicht erneuert oder verlängert. Sie steigen also mitten in der Laufzeit in den Vertrag ein und müssen sich gut überlegen, ob sich die Übernahme für Sie noch lohnt. Bedenken Sie dabei vor allem, dass ein Wiederverkauf der Immobilie mit jedem Jahr, das ins Land zieht, schwieriger wird. Je länger die Restlaufzeit, desto besser für Sie.

      Heimfall: Verstößt der Erbbaunehmer gegen Pflichten, verliert er das Erbbaurecht

      In bestimmten Fällen kann es passieren, dass der Erbbaunehmer das Erbbaurecht wieder an den Erbbaugeber zurückgeben muss, während der Vertrag noch läuft. Man spricht dabei vom sogenannten „Heimfall“. Dies ist gesetzlich geregelt in ErbbauRG, §§2-4. Durch den Heimfall wird die Trennung von Grundstück und Immobilie wieder aufgehoben. Das Nutzungsrecht des Immobilieneigentümers am Grundstück erlischt. Gleichzeitig geht die Immobilie ins Eigentum des Erbbaugebers über. Wann der Heimfall eintritt, ist jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern hängt davon ab, was von beiden Seiten einst im Erbbauvertrag notiert wurde. Allerdings muss der Erbbaugeber den Erbbaunehmer auch beim Heimfall mit zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

      Typische Situationen, die zum Heimfall führen können:

      • Der Erbbaunehmer ist insolvent und gerät zwei Jahre in Folge mit dem Erbbauzins in Verzug
      • Der Erbbaunehmer hält die Immobilie nicht ausreichend in Schuss
      • Der Erbbaunehmer verstirbt
      • Der Erbbaugeber verstirbt, das Erbbaurecht geht auf seine Erben über (diese müssten dann die Entschädigung leisten)
      • Der Erbbaunehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen

      Viele Pflichten: Was der Erbbaunehmer alles erfüllen muss

      Eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück bringt für den Eigentümer viele Pflichten mit sich. Damit unterscheidet sich eine Erbbau-Immobilie ganz erheblich von einer normalen Immobilie. Bei dieser kann der Eigentümer nach dem Immobilienkauf größtenteils frei entscheiden, wann und wie er sie beispielsweise instand hält. Er ist somit nicht verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen aufzubauen. Beim Erbbaurecht hingegen muss er die Immobilie in gutem Zustand halten. Von Freiwilligkeit ist hier also keine Rede. Obwohl das Gebäude Ihnen gehört, können Sie nicht selbst darüber entscheiden, in welchen Abständen Sie es renovieren oder modernisieren wollen.

      Außerdem verpflichten Sie sich, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Wobei Versicherungen wie die Gebäudeversicherung natürlich auch bei normalen Immobilien notwendig sind. Hinzu kommt: Obwohl Ihnen das Grundstück rein rechtlich gar nicht gehört, müssen Sie trotzdem die Grundsteuer und auch die Grunderwerbsteuer tragen. 

      Die gängigen Pflichten eines Erbbaunehmers:
      • Der Erbbaunehmer muss das Gebäude ausreichend gegen Schäden versichern
      • Bei einem Neubau muss der Erbbaunehmer sich streng an den Bebauungsplan halten (das gilt natürlich auch für normale Immobilien, bei Erbbau kann das Nichteinhalten jedoch zusätzlich zum Verlust des Erbbaurechts führen)
      • Öffentliche Lasten und Abgaben wie zum Beispiel die Grundsteuer sind durch den Erbbaunehmer zu tragen
      • Im Falle einer Insolvenz muss der Erbbaunehmer das Erbbaurecht an den Eigentümer zurückgeben (Heimfall)
      • Der Erbbaunehmer muss die Immobilie regelmäßig instand halten

      Viele Rechte: Worüber der Erbbaugeber bestimmen darf

      Sehr verbreitet ist der Irrtum, der Erbbaugeber hätte kein Mitspracherecht bei der Immobilie und der Finanzierung. Schließlich gehört dem Erbbaurechtgeber ja nur das Grundstück. Das Gegenteil ist der Fall: Der Erbbaurechtgeber darf bei vielen Dingen mitbestimmen.

      Bei diesen Dingen hat er ein Mitspracherecht:
      • Ob die Immobilie weitervermietet werden darf
      • Ob man einen Anbau oder Umbau vornehmen darf
      • Ob sonstige, bauliche Veränderungen (z.B. der Einbau neuer Dachfenster) an der Immobilie vorgenommen werden dürfen
      • Wie hoch die Immobilie beliehen werden darf

      Gerade durch den letzten Punkt, das Mitspracherecht bei der Finanzierung, können Immobilienkäufer in Teufels Küche geraten. Wir fassen hier einmal mögliche, problematische Szenarien zusammen. Es handelt sich hierbei um Fälle aus der Praxis unserer Spezialisten für Baufinanzierung, die bereits vorgekommen sind.

    • Erbbaugeber verweigert Unterschriften

      Der Käufer schließt nach dem Kaufvertrag die Finanzierung ab. Die finanzierende Bank fordert dazu eine Belastungszustimmung und eine Stillhalteerklärung vom Erbbaurechtgeber ein. Der Erbbaurechtgeber lässt sich damit Zeit. Inzwischen läuft das Widerrufsrecht für die Finanzierung aus, das 14 Tage beträgt. Der Käufer kann die Finanzierung nun nicht mehr rückgängig machen. Der Erbbaurechtgeber verweigert die Belastungszustimmung.

      Nun wird der Käufer zum Spielball zwischen Erbbaurechtgeber, Bank und Verkäufer: Der Käufer kommt nicht mehr aus der Finanzierung heraus und hat auch schon den Kaufvertrag abgeschlossen. Die Finanzierung kann aber nicht abgeschlossen werden, weil die erforderlichen Unterschriften des Erbbaurechtgebers fehlen.

      Dieses Szenario kann für den Käufer schwerwiegende, finanzielle Konsequenzen haben und einen erheblichen Aufwand nach sich ziehen. Der Käufer muss die bisher entstandenen Notarkosten vollständig übernehmen, eine Entschädigung an den Verkäufer zahlen (obwohl dieser das Problem erst verursacht hat), eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank leisten und die Grunderwerbsteuer rückabwickeln. Ein Ausweg kann sein, dass die Bank den Vertrag aus Kulanz kostenfrei auflöst oder auf die Unterschriften verzichtet. Darauf ist aber nicht unbedingt Verlass.

    • Erbbaugeber leistet Unterschriften nur gegen Sonderzahlung

      Bei diesem Szenario verweigert der Erbbaugeber ebenfalls die für die Finanzierung benötigten Unterschriften (siehe voriger Punkt), ist aber bereit, sie gegen eine einmalige Sonderzahlung zu leisten. Oder er verlangt im Gegenzug einen höheren, jährlichen Erbbauzins.

    • Erbbaugeber verweigert Belastungszustimmung, um Verkehrswert niedrig zu halten

      Angenommen, die Immobilie ist sanierungsbedürftig und der Käufer möchte – wie bei Sanierungen üblich – gleichzeitig mit dem Kauf mehr Geld von der Bank aufnehmen. Normalerweise analysiert die Bank daraufhin den Zustand der Immobilie und die geplanten Sanierungsmaßnahmen, nimmt eine Neuberechnung des Verkehrswerts vor unter der Voraussetzung, dass die Immobilie saniert wird, und setzt daraufhin die Beleihungsgrenze hoch. Der Käufer kann also einen höheren Kredit aufnehmen. Das macht die Bank, weil mit einer Modernisierung in der Regel auch der Wert der Immobilie steigt. Folglich kann sie höher beliehen werden.

      An dieser Neufestsetzung des Verkehrswertes hat der Erbbaugeber aber kein Interesse. Ganz im Gegenteil. Er möchte, dass der Verkehrswert offiziell möglichst niedrig bleibt. Denn nach Ablauf des Erbpachtvertrags muss der Käufer dem Erbbaugeber die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes überlassen. Je höher der Verkehrswert ist, desto mehr muss der Erbbaugeber dann zahlen. Also verweigert der Erbbaugeber direkt bei der Finanzierung die Belastungszustimmung in der Höhe, die eine Bank im Falle einer Sanierung ansetzen würde. Auch in diesem Fall muss der Käufer die Finanzierung rückabwickeln und mit hohen Kosten rechnen.

      Oder er kauft die Immobilie trotzdem, ohne sie zu sanieren. Dann hat er aber ein doppeltes Problem. Er ist nämlich durch den Erbbauvertrag trotzdem dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Dies muss er dann aber über Eigenkapital finanzieren. Der Käufer steckt also all sein Erspartes in die Immobilie, in der Annahme, in die eigene Tasche zu wirtschaften. Am Ende profitiert aber nur der Erbbaurechtgeber von der Wertsteigerung: Er zahlt nur zwei Drittel des ursprünglichen Verkehrswertes, bekommt aber am Ende eine Immobilie, die gut in Schuss gehalten wurde und deren Wert weit über dem ursprünglichen Verkehrswert liegt. Der Erbbaurechtgeber kann sie nun inklusive Grundstück für ein Vielfaches verkaufen und macht damit ein tolles Geschäft auf Kosten des Erbbaunehmers.

    • Der Erbbauzins darf alle drei Jahre angepasst werden

      Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins alle drei Jahre anpassen. Dabei ist es üblich, sich am Verbraucherpreisindex zu orientieren. Ist dieser innerhalb von drei Jahren gestiegen, darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins dementsprechend erhöhen. Allein von 1999 bis heute hat sich der Indexwert um über 300 Prozent gesteigert.

      Das heißt, dass die Verlängerung eines Erbbauvertrags nach vielen Jahren Laufzeit plötzlich böse Überraschungen mit sich bringen. In Hamburg wurde unlängst ein Fall bekannt, in dem ein Ehepaar plötzlich 700 Prozent mehr pro Jahr bezahlen musste. Erbbaugeber war in diesem Fall die Stadt Hamburg selbst (Quelle: mopo.de). Der Erbbauzins erhöhte sich damit von 1.000 Euro pro Jahr auf 690 Euro im Monat.

      Teure Finanzierung, viel Eigenkapital erforderlich

      So günstig der Kaufpreis einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück auch sein mag, umso teurer wird normalerweise die Finanzierung. Aufgrund der geringeren Verkehrswerte solcher Immobilien und aufgrund des höheren Finanzierungsrisikos sind Banken oft nicht begeistert vom Erbbau. Weil der Erbbaugeber ebenfalls Rechte an der Immobilie hat, ist die Finanzierung für die Bank unberechenbarer. Diesen Nachteil lässt sie sich durch höhere Bauzinsen vergeltenausgleichen. Falls sie überhaupt mitmacht. Erstmal müssen Sie eine Bank finden, die bereit ist, eine Erbbau-Immobilie zu finanzieren. Das ist heutzutage nicht so einfach. Außerdem können Sie sich darauf einstellen, dass die Finanzierung mit einem höheren Sollzins erheblich teurer wird und dass Sie verhältnismäßig viel Eigenkapital einbringen müssen.

      Grundvoraussetzungen für die Finanzierung von Erbbau-Immobilien:

      • Der Erbbauvertrag muss eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren oder mehr aufweisen
      • Der Erbbaugeber ist keine Privatperson (Banken finanzieren heutzutage fast ausschließlich Erbbau-Immobilien von Gemeinden oder Kirchen)
      • Die durchschnittliche Beleihung liegt bei 60-80 %, das heißt, Sie benötigen mindestens 20-40 % Eigenkapital, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen

      Eine normale Immobilie inklusive Grundstück zu erwerben, ist zwar in der Anschaffung teurer. Die Baufinanzierung ist aber wesentlich unkomplizierter und günstiger. Rechnen Sie das doch einmal mit unserem Bauzinsrechner durch und vergleichen Sie die Konditionen.

      Ein Verkauf gestaltet sich oft schwierig

      Viele in Deutschland vergebene Erbbaurechte stammen aus der Nachkriegszeit. Damals wollte man preiswertes Bauland schaffen und es vielen Menschen ermöglichen, sich ein Eigenheim anzuschaffen. Damals war es üblich, sich langfristig niederzulassen und in seinem Leben eine einzige Immobilie zu erwerben und abzubezahlen.

      Die jüngeren Generationen benötigen aber mehr Flexibilität. Arbeitsplatzwechsel und damit verbundene Umzüge ziehen nach sich, dass das Eigenheim verkauft werden muss. Mit Erbbau bindet man sich von vorneherein sehr lange an eine Immobilie, und der Verkauf gestaltet sich wesentlich komplizierter. Potenzielle Käufer haben die schwierigen Finanzierungsbedingungen und das Problem mit der Verlängerung der Laufzeit vor Augen.

      Weist der Erbbauvertrag noch eine sehr hohe Restlaufzeit auf, ist es eventuell einfacher, einen Käufer zu finden. Ist die Restlaufzeit aber geschrumpft, schrumpft mit ihr auch der Interessentenkreis. Gemäß Angebot-Nachfrage-Prinzip drückt das auf den möglichen, zu erzielenden Kaufpreis der Immobilie.

      Eine Erbbau-Immobilie ist weniger wert und taugt nicht zur Vorsorge

      Je mehr Zeit vergeht und je kürzer die Restlaufzeit des Erbbauvertrags dadurch wird, desto mehr verliert die Immobilie an Wert. Damit eignet sie sich überhaupt nicht, um für die eigenen Nachkommen vorzusorgen. Im Gegenteil. Das Problem mit der Verlängerung wird auf die Kinder und Enkel verlagert. Bei einer 99-jährigen Laufzeit ist die erste Generation fein heraus, aber spätestens die Erben müssen sich dann mit dem Problem befassen. Denn das Erbbaurecht wird weitervererbt und geht auf sie über, es sei denn, sie verweigern das gesamte Erbe.

      Ist dann nur noch wenig Restlaufzeit über, müssen sie sich mit der Frage, ob der Vertrag verlängert werden kann, auseinandersetzen. Stimmt der Erbbaugeber der Verlängerung zu, geht damit fast unweigerlich ein wesentlich höherer Erbbauzins einher. Lehnt er die Verlängerung ab, müssen die Erben dem Erbbaugeber die Immobilie zu zwei Dritteln des Verkehrswertes überlassen. Wie man die Sache auch dreht und wendet: Eine Immobilie auf Erbbau lohnt sich finanziell gesehen nicht, schon gar nicht als Vorsorge für die Nachkommen.

      Checkliste zum Erbbau

      Sollten Sie trotz aller Nachteile über den Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück nachdenken, dann haben wir hier wichtige Punkte für Sie zusammengestellt.

      • Handeln Sie mit dem Erbbaugeber bei Vertragsabschluss einen Neubeginn der Restlaufzeit aus, damit Sie länger Ruhe haben.
         
      • Bestehen Sie auf ein Vorkaufsrecht für das Grundstück, falls der Grundstückseigentümer es eines Tages veräußern möchte. Im besten Fall Klausel aushandeln, nach welcher Sie das Grundstück jederzeit kaufen können (zum Beispiel, wenn Sie dazu anfangs nicht in der Lage sind, sich Ihre Einkommenssituation aber im Laufe der Zeit verbessert).
         
      • Sorgen Sie dafür, dass der Erbbauvertrag eine eindeutige Entschädigungsregelung und eine klare Definition enthält, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist. So vermeiden Sie von Beginn an Streitigkeiten, falls das Erbbaurecht - aus welchem Grund auch immer - an den Erbbaugeber zurückfällt.
         
      • Verhandeln Sie von Beginn an auch über einen direkten Kauf des Grundstücks. Kommunen und Kirchen sind im Zuge des Verkaufs der Immobilie durchaus bereit, das Erbbaugrundstück direkt mit zu verkaufen.
         
      • Gehen Sie früh genug auf den Erbbaugeber zu, falls das Erbbaurecht ausläuft. Die Verlängerung sollte schon vor dem Ablaufdatum im Grundbuch stehen. Die Eintragung kostet schließlich Zeit. Ist der Erbbaurechtsvertrag inzwischen ausgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden und das bedeutet einen sehr viel höheren Aufwand als eine Verlängerung.

      Fazit: Immobilien auf Erbbau sind nicht zu empfehlen

      Das ganze Konstrukt namens „Erbbaurecht“ ist nur für einen Personenkreis ein großes Gewinngeschäft: den Erbbaurechtgeber. Er streicht Jahr für Jahr den Erbbauzins ein. Sofern er keine Verlängerung anbietet, erhält er nach der Laufzeit eine auf anderer Leute Kosten instandgehaltene Immobilie zum Schnäppchenpreis.

      Die Finanzierung solcher Immobilien ist schwer zu bekommen und außerdem kostenintensiv. Als Käufer stecken Sie also viel Geld in die Immobilie hinein, können sich aber nie sicher sein, dass sie Ihnen immer erhalten bleibt und nicht ins Eigentum des Erbbaugebers übergeht. Betrachten wir dann noch, wie viel Mitspracherecht der Erbbaugeber in Sachen Nutzung, Instandhaltung und Finanzierung hat, dann können wir nur zu einem einzigen Fazit kommen: Finger weg vom Erbbau!

      Auch aus unserer Beratungspraxis wissen wir, wie oft ein Immobilienkauf über Erbpacht mit Ärger und finanziellen Verlusten verbunden ist. Weder eignet sich die darauf stehende Immobilie als Altersvorsorge, noch hinterlassen Sie Ihren Kindern ein unbelastetes Erbe. Halten Sie lieber Ausschau nach einem Haus auf eigenem Grund und Boden – es zahlt sich in vielfältiger Weise aus.

      Erbbau, nein danke: Normale Immobilien günstig finanzieren!

      Unsere Meinung ist eindeutig: Verabschieden Sie sich lieber vom Erbbau. Auch heutzutage ist es noch möglich, günstige Immobilien inklusive Grundstück zu finden. Lassen Sie sich bei der Suche und der Finanzierung helfen: Unsere Berater vor Ort analysieren die Lage, sichten die Objektunterlagen zeigen Ihnen die besten Angebote für Baufinanzierungen.

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