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Erbbaurecht: Günstige Kaufpreise, viele Stolperfallen

Kaufen Sie ein Haus auf einem Erbbaugrundstück, sparen Sie sich den Grundstückspreis. Das kann aber viele Probleme nach sich ziehen.

Introbild Erbbaurecht
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist das Erbbaurecht?

      Das Erbbaurecht erlaubt es, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen. Damit werden Sie als Käufer niemals Eigentümer des Grundstücks, aber der Immobilie, die darauf steht. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaugeber, räumt dem Käufer der Immobilie ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Käufer das Grundstück neu bebauen oder eben die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt). Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen drei und fünf Prozent. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

      Der Erbbaurechtvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahren. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

      Weil die Kosten für den Grundstückskauf wegfallen, sind Erbbau-Immobilien vergleichsweise günstig zu haben. Dadurch erscheint das Erbbaurecht vielen als attraktive Möglichkeit, an ein Eigenheim zu kommen. Allerdings ist der Weg zur Immobilie auf Erbpacht mit zahlreichen Stolpersteinen gepflastert. Diese sollten Sie genau kennen, bevor Sie eine Entscheidung für oder gegen den Kauf eines solchen Eigenheims treffen.

      Einziger Vorteil beim Erbbaurecht: Der Preis

      Bauen oder Kaufen mit Erbbau hat exakt einen Vorteil: Sie sparen beim Kauf der Immobilie den Grundstückspreis ein. Das kann ein immenser Betrag sein. Denn auch bei einem Reihenhaus mit kleinem Garten kann das Grundstück, je nach Lage natürlich, alleine 150.000 Euro kosten. Dieser Vorteil relativiert sich allerdings schnell, weil sich die Pachtzahlungen über die Jahre hinweg summieren. Um das einmal zu verdeutlichen, hier eine Beispielrechnung auf Basis eines Grundstücks mit einem aktuellen Marktwert von 150.000 Euro und einem mittleren, jährlichen Erbbauzins von vier Prozent:

      Marktwert / Kaufpreis150.000 €
      Jährlicher Erbbauzins (4 %)6.000 €
      Nach 10 Jahren gezahlt60.000 €
      Nach 20 Jahren gezahlt120.000 €
      Nach 30 Jahren gezahlt180.000 €
      Nach 50 Jahren gezahlt300.000 €
      Tabelle: Höhe eines fiktiven Erbbauzinses von 4 % / Jahr

      Läuft Ihr Erbbauvertrag also zum Beispiel 50 Jahre, zahlen Sie im Laufe dieser Zeit doppelt so viel Erbbauzins, wie das Grundstück gekostet hätte. Und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht einmal. Finanziell gesehen ist der Vorteil des wegfallenden Grundstückspreises immer eine Milchmädchenrechnung.

      Die Nachteile beim Erbbaurecht

      Dem günstigen Kaufpreis stehen beim Erbbaurecht eine Menge Nachteile gegenüber. Dabei stechen vor allem zwei Aspekte deutlich heraus. Der Immobilienkäufer beziehungsweise Erbbaunehmer hat sehr viele Pflichten zu erfüllen. Dagegen verfügt der Erbbaugeber über ein weitreichendes Mitspracherecht in Bezug auf die Nutzung und Finanzierung der Immobilie. Das schränkt die Entscheidungsfreiheit des Immobilieneigentümers erheblich ein. Die größten Nachteile lauten im Einzelnen:

      • Läuft der Erbbauvertrag aus, kann der Erbbaugeber die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes übernehmen oder den Vertrag verlängern, aber zu einem wesentlich höheren, jährlichen Erbbauzins
      • Beim Kauf einer Erbbau-Immobilie startet die Laufzeit nicht von Neuem
      • Beim Verstoß gegen bestimmte Pflichten kann der Erbbaunehmer das Erbbaurecht wieder verlieren (Heimfall)
      • Der Erbbaunehmer hat sehr umfangreiche Pflichten wie beispielsweise die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie
      • Der Erbbaugeber hat ein weitreichendes Mitspracherecht in Bezug auf Immobilie und Finanzierung
      • Der Erbbauzins darf alle drei Jahre angepasst werden
      • Die Baufinanzierung einer Erbbau-Immobilie ist teuer und erfordert viel Eigenkapital
      • Erbbau-Immobilien haben einen geringeren Wert
      • Der Verkauf einer Immobilie auf Erbbau gestaltet sich oft schwierig, weil weniger Kaufinteressenten vorhanden sind
      • Eine Erbbau-Immobilie eignet sich weder als Altersvorsorge noch als Erbe für die Nachkommen

      Nachfolgend nehmen wir die einzelnen Nachteile noch einmal genauer für Sie unter die Lupe und erläutern Ihnen potenzielle Folgen.

      Erbbauvertrag läuft aus: Drei mögliche Szenarien

      Wenn sich die Laufzeit eines Erbbauvertrags dem Ende zuneigt, muss sich der Immobilieneigentümer auf Probleme gefasst machen. Denn Erbbaurechtgeber sind bei Weitem nicht immer zu einer Verlängerung bereit. Denn sie ist immer Verhandlungssache.

      Die überwiegende Mehrheit von Erbbaurechten in Deutschland wird von Kommunen oder Kirchen vergeben. Hier stehen die Chancen auf eine Verlängerung des Erbbauvertrags besser, weil diese seltener ein Interesse daran haben, die Immobilien zu erwerben oder selbst zu nutzen. Bei Privatpersonen als Erbbaugeber sieht das oft anders aus. Doch was kann passieren, wenn die Verlängerung ansteht und sogar verweigert wird? Wir stellen hier die drei einzig möglichen Szenarien einmal genauer vor.

      1. Der Vertrag läuft aus, der Erbbaugeber macht kein Verlängerungsangebot

      Der mit Abstand größte Nachteil am Erbbaurecht: Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaugeber über. Allerdings muss er in diesem Fall den Erbbaunehmer entschädigen. Diese Entschädigung beträgt jedoch nur zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie. Und der Verkehrswert einer Immobilie auf Erbbau ist geringer als der einer normalen Immobilie, weil eben kein Grundstück inbegriffen ist.

      Für Sie bedeutet das: Kommt kein Verlängerungsangebot des Erbbaurechts, müssen Sie die Zwei-Drittel-Entschädigung akzeptieren und sind Ihr Haus los.

      Mal angenommen, Sie kaufen auf dem Grundstück eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro, der Erbbauvertrag hat aber nur noch eine Restlaufzeit von 20 Jahren. Dieser Fall kann eintreten, wenn Sie den Vertrag vom Vorbesitzer der Immobilie übernehmen. Denn die Laufzeit wird bei einem Verkauf nicht automatisch wieder auf null gesetzt.

      Nach 20 Jahren will der Erbbaugeber die Laufzeit nicht mehr verlängern, das Erbbaurecht läuft aus. Der Erbbaugeber muss Sie nun mit zwei Dritteln des Verkehrswertes entschädigen, er zahlt Ihnen also 132.000 Euro. Sie machen auf diese Weise alleine mit der Immobilie einen Verlust von 68.000 Euro (200.000 Euro Kaufpreis minus 132.000 Euro Entschädigung). Betrachtet man dann noch, dass Sie in 20 Jahren auch noch 120.000 Euro Erbbauzins entrichtet haben, beläuft sich der Verlust unter dem Strich auf 168.000 Euro .

      2. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren

      Diese Variante scheint für den Immobilieneigentümer die beste zu sein. Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung des Vertrages an, und alles läuft weiter wie gehabt. Doch leider nicht ganz: Sowohl Privatpersonen als auch Kommunen oder Kirchen nutzen die Verlängerung gern, um den Erbbauzins für die nächsten Jahre zu erhöhen. Mit der höheren Belastung müssen Sie als Erbbaunehmer dann zurechtkommen. Oder Sie lehnen das Angebot ab, aber das kann schwerwiegende Konsequenzen haben, wie der folgende Punkt zeigt.

      3. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, aber Sie lehnen ab

      Ganz bitter wird es, wenn der Erbbaugeber zum Zeitpunkt des Ablaufs die Verlängerung der Laufzeit anbietet und der Erbbaunehmer diese Verlängerung ablehnt. Dann fällt die Immobilie nämlich ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück. Es ist für die Immobilieneigentümer natürlich nicht ratsam, die Verlängerung abzulehnen. In manchen Fällen sind sie aber dazu gezwungen, wenn sie beispielsweise den neuen, viel zu hohen Erbbauzins finanziell gar nicht mehr tragen können. Eventuell kann man sich juristisch dagegen zur Wehr setzen, allerdings gibt es dazu noch keine Präzedenzfälle.

      Beim Kauf startet die Laufzeit nicht von Neuem

      Kaufen Sie eine Immobilie auf Erbbau, dann kaufen Sie praktisch auch das laufende Erbbaurecht vom Vorbesitzer der Immobilie ab. Das heißt, die Restlaufzeit wird einfach übernommen und nicht erneuert oder verlängert. Sie steigen also mitten in der Laufzeit in den Vertrag ein und müssen sich gut überlegen, ob sich die Übernahme für Sie noch lohnt. Bedenken Sie dabei vor allem, dass ein Wiederverkauf der Immobilie mit jedem Jahr, das ins Land zieht, schwieriger wird. Je länger die Restlaufzeit, desto besser für Sie.

      Heimfall: Verstößt der Erbbaunehmer gegen Pflichten, verliert er das Erbbaurecht

      In bestimmten Fällen kann es passieren, dass der Erbbaunehmer das Erbbaurecht wieder an den Erbbaugeber zurückgeben muss, während der Vertrag noch läuft. Man spricht dabei vom sogenannten „Heimfall“. Dies ist gesetzlich geregelt in ErbbauRG, §§2-4. Durch den Heimfall wird die Trennung von Grundstück und Immobilie wieder aufgehoben. Das Nutzungsrecht des Immobilieneigentümers am Grundstück erlischt. Gleichzeitig geht die Immobilie ins Eigentum des Erbbaugebers über. Wann der Heimfall eintritt, ist jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern hängt davon ab, was von beiden Seiten einst im Erbbauvertrag notiert wurde. Allerdings muss der Erbbaugeber den Erbbaunehmer auch beim Heimfall mit zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

      Typische Situationen, die zum Heimfall führen können:
      • Der Erbbaunehmer ist insolvent und gerät zwei Jahre in Folge mit dem Erbbauzins in Verzug
      • Der Erbbaunehmer hält die Immobilie nicht ausreichend in Schuss
      • Der Erbbaunehmer verstirbt
      • Der Erbbaugeber verstirbt, das Erbbaurecht geht auf seine Erben über (diese müssten dann die Entschädigung leisten)
      • Der Erbbaunehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen

      Viele Pflichten: Was der Erbbaunehmer alles erfüllen muss

      Eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück bringt für den Eigentümer viele Pflichten mit sich. Damit unterscheidet sich eine Erbbau-Immobilie ganz erheblich von einer normalen Immobilie. Bei dieser kann der Eigentümer nach dem Immobilienkauf größtenteils frei entscheiden, wann und wie er sie beispielsweise instand hält. Er ist somit nicht verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen aufzubauen. Beim Erbbaurecht hingegen muss er die Immobilie in gutem Zustand halten. Von Freiwilligkeit ist hier also keine Rede.

      Obwohl das Gebäude Ihnen gehört, können Sie nicht selbst darüber entscheiden, in welchen Abständen Sie es renovieren oder modernisieren wollen.

      Außerdem verpflichten Sie sich, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Wobei Versicherungen wie die Gebäudeversicherung natürlich auch bei normalen Immobilien notwendig sind. Hinzu kommt: Obwohl Ihnen das Grundstück rein rechtlich gar nicht gehört, müssen Sie trotzdem die Grundsteuer und auch die Grunderwerbsteuer tragen. 

      Die gängigen Pflichten eines Erbbaunehmers:
      • Der Erbbaunehmer muss das Gebäude ausreichend gegen Schäden versichern
      • Bei einem Neubau muss der Erbbaunehmer sich streng an den Bebauungsplan halten (das gilt natürlich auch für normale Immobilien, bei Erbbau kann das Nichteinhalten jedoch zusätzlich zum Verlust des Erbbaurechts führen)
      • Öffentliche Lasten und Abgaben wie zum Beispiel die Grundsteuer sind durch den Erbbaunehmer zu tragen
      • Im Falle einer Insolvenz muss der Erbbaunehmer das Erbbaurecht an den Eigentümer zurückgeben (Heimfall)
      • Der Erbbaunehmer muss die Immobilie regelmäßig instand halten

      Viele Rechte: Worüber der Erbbaugeber bestimmen darf

      Sehr verbreitet ist der Irrtum, der Erbbaugeber hätte kein Mitspracherecht bei der Immobilie und der Finanzierung. Schließlich gehört dem Erbbaurechtgeber ja nur das Grundstück. Das Gegenteil ist der Fall.: Der Erbbaurechtgeber darf bei vielen Dingen mitbestimmen.

      Bei diesen Dingen hat er ein Mitspracherecht:
      • Ob die Immobilie weitervermietet werden darf
      • Ob man einen Anbau oder Umbau vornehmen darf
      • Ob sonstige, bauliche Veränderungen (z.B. der Einbau neuer Dachfenster) an der Immobilie vorgenommen werden dürfen
      • Wie hoch die Immobilie beliehen werden darf

      Gerade durch den letzten Punkt, das Mitspracherecht bei der Finanzierung, können Immobilienkäufer in Teufels Küche geraten. Wir fassen hier einmal mögliche, problematische Szenarien zusammen. Es handelt sich hierbei um Fälle aus der Praxis unserer Spezialisten für Baufinanzierung, die bereits vorgekommen sind.

    • Erbbaugeber verweigert Unterschriften

      Der Käufer schließt nach dem Kaufvertrag die Finanzierung ab. Die finanzierende Bank fordert dazu eine Belastungszustimmung und eine Stillhalteerklärung vom Erbbaurechtgeber ein. Der Erbbaurechtgeber lässt sich damit Zeit. Inzwischen läuft das Widerrufsrecht für die Finanzierung aus, das 14 Tage beträgt. Der Käufer kann die Finanzierung nun nicht mehr rückgängig machen. Der Erbbaurechtgeber verweigert die Belastungszustimmung.

      Nun wird der Käufer zum Spielball zwischen Erbbaurechtgeber, Bank und Verkäufer: Der Käufer kommt nicht mehr aus der Finanzierung heraus und hat auch schon den Kaufvertrag abgeschlossen. Die Finanzierung kann aber nicht abgeschlossen werden, weil die erforderlichen Unterschriften des Erbbaurechtgebers fehlen.

      Dieses Szenario kann für den Käufer schwerwiegende, finanzielle Konsequenzen haben und einen erheblichen Aufwand nach sich ziehen. Der Käufer muss die bisher entstandenen Notarkosten vollständig übernehmen, eine Entschädigung an den Verkäufer zahlen (obwohl dieser das Problem erst verursacht hat), eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank leisten und die Grunderwerbsteuer rückabwickeln. Ein Ausweg kann sein, dass die Bank den Vertrag aus Kulanz kostenfrei auflöst oder auf die Unterschriften verzichtet. Darauf ist aber nicht unbedingt Verlass.

    • Wenn das Erbbaurecht ausläuft

      Hier müssen Sie ganz besonders aufpassen: Läuft das Erbbaurecht aus oder wird der Erbbaurechtsvertrag vorzeitig beendet, ohne dass der Grundstückseigentümer ein Verlängerungsangebot gemacht hat, wird er per Gesetz Eigentümer der Immobilie, die auf seinem Grund und Boden steht. In diesem Fall muss er den Immobilienbesitzer aber entschädigen. Die meisten Erbbaurechtsverträge legen hierzu fest, dass die Entschädigung mindestens zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes des Objekts zu betragen hat – das ist und bleibt für den Immobilienbesitzer aber in den meisten Fällen ein Verlustgeschäft.

      Schlagen Sie als Hausbesitzer die Entschädigung aus, verlieren Sie die Immobilie allerdings ohne jegliche Gegenleistung. Es liegt also in Ihrem eigenen Interesse, sich frühzeitig um die Verlängerung und die Neuregelung des Vertrages zu bemühen. Allerdings haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf eine Verlängerung und sind damit vom guten Willen des Grundstücksbesitzers abhängig.

      Das heißt im Umkehrschluss: Hat der Grundstückseigentümer ein Auge auf Ihre Immobilie geworfen oder möchte er das Grundstück verkaufen, sitzt er am längeren Hebel. Für Sie bedeutet das: Kommt kein Verlängerungsangebot des Erbbaurechts, müssen Sie die Zwei-Drittel-Entschädigung akzeptieren und sind Ihr Haus los. Die meisten Grundstücksbesitzer sind sich dieser Situation bewusst. Doch gerade bei Kommunen und Kirchen stehen die Chancen auf Verlängerung meist gut. Allerdings nutzen sie diese Gelegenheit oft, um den Erbbauzins zu erhöhen.

      Die Verlängerung des Erbbaurechts ist somit in erster Linie Verhandlungssache. Wichtig für den Immobilienbesitzer ist es, früh auf den Grundstückseigentümer zuzugehen, denn die Verlängerung sollte schon vor dem Ablaufdatum im Grundbuch stehen. Die Eintragung kostet schließlich Zeit. Ist der Erbbaurechtsvertrag inzwischen ausgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden und das bedeutet einen sehr viel höheren Aufwand als eine Verlängerung.

      Tipps zur Erbpacht

      • Laufzeit des Erbbaurechts sollte bei Vertragsabschluss neu beginnen (so haben Sie als Immobilienkäufer länger Ruhe).
      • Immer vertraglich ein Vorkaufsrecht für das Grundstück festlegen, falls der Grundstückseigentümer seinen Besitz veräußern möchte.
      • Im besten Fall Klausel aushandeln, nach welcher Sie das Grundstück jederzeit kaufen können (zum Beispiel, wenn Sie dazu anfangs nicht in der Lage sind, sich Ihre Einkommenssituation aber verbessert).
      • Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte Erbbaurechtsvertrag in jedem Fall eine Entschädigungsregelung enthalten und eine klare Definition, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist
      • Verhandeln Sie: Manchmal sind die Städte und Gemeinden im Zuge des Verkaufs der Immobilie durchaus bereit, das Erbaugrundstück zu verkaufen – einfach ansprechen und ein Angebot machen.

      Vor- und Nachteile bei Erbpacht im Überblick

      Eine Immobilie auf Erbbaurecht kann zum Beispiel für junge Familien mit weniger Eigenkapital eine günstige Gelegenheit darstellen, vor allem in Zeiten steigender Grundstückspreise. Dem Vorteil, dass beim Kauf keine Grundstückskosten anfallen, stehen jedoch jede Menge Nachteile gegenüber:

      • Erbbauzins wird Jahr für Jahr fällig
      • Finanzierungskosten sind höher (Banken bieten schlechtere Zinsen)
      • Verkauf gestaltet sich schwieriger
      • Der sogenannte Heimfall: Begleicht der Immobilienbesitzer die Erbbauzinsen nicht rechtzeitig oder hält sich nicht an die im Erbbaurechtsvertrag notierten Regelungen zur Verwendung der Immobilie, fällt das Erbbaurecht an den Besitzer zurück
      • Bietet der Grundstücksbesitzer zum Ende der Laufzeit keine Verlängerung an, geht die Immobilie in seinen Besitz über (er muss den Immobilienbesitzer mit 2/3 des Verkehrswertes entschädigen)
      • Keine freie Entscheidung darüber, wann und wie die Immobilie instand gehalten wird
      • Ohne Eigenkapital ist die Finanzierung nicht realisierbar
      • Nur wenige Banken finanzieren eine Immobilie auf Erbbaugrundstück, das von privat verpachtet wird

      Erbbaurecht hat also eigentlich nur einen einzigen Vorteil – und selbst der steht auf wackeligen Beinen: Denn dafür, dass Sie zu Beginn keine Kosten beim Grundstückskauf haben, belaufen sich die Pachtzahlungen auf eine beträchtliche Summe. Erbpacht lohnt sich also nur in Ausnahmefällen.

      Erbbaurecht ja oder nein? Wir helfen bei der Entscheidung!

      Die Nachteile überwiegen beim Erbbaurecht eindeutig, aber vielleicht spielen Sie trotzdem mit dem Gedanken oder haben ein gutes Angebot vorliegen, das Sie gern prüfen möchten. Das übernimmt Ihr Berater vor Ort für Sie. Er analysiert die Lage, sichtet die Objektunterlagen und macht gegebenenfalls auch in Frage kommende Banken mit passenden Finanzierungsvorschlägen für Sie ausfindig. So können Sie gemeinsam mit Ihrem persönlichen Spezialisten für Baufinanzierung abwägen, ob Erbbaurecht für Sie in Frage kommt.

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