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Dank Erbbaurecht ein Haus ohne Grundstück kaufen

Sie wollen beim Hauskauf unbedingt so viel Geld wie möglich sparen? Wir zeigen Ihnen, wie Sie über das Erbbaurecht eine Immobilie, aber nicht das dazugehörige Grundstück kaufen – und erklären, was Sie dabei beachten sollten.

Introbild Erbbaurecht
  • Inhaltsverzeichnis
    • Das versteht man unter Erbbaurecht

      Um beim Kauf eines Hauses Geld zu sparen, stellt das Erbbaurecht auf den ersten Blick eine gute Gelegenheit dar: Denn da Grund und Boden in der Regel mehrere zehntausend Euro kosten, klingt es deutlich preisgünstiger zwar ein Haus, aber nicht das Grundstück zu kaufen, auf dem es steht oder gebaut wird.

      Im Prinzip bedeutet Erbbaurecht also: Sie besitzen oder bauen ein Eigenheim auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört. Da Sie dessen Grundstück nutzen müssen, um Ihr Haus zu bewohnen, wird darüber ein Vertrag abgeschlossen, der Ihnen als Immobilienbesitzer eine eigentümerähnliche Stellung einräumt. Genau wie ein Kaufvertrag muss auch der Erbbauvertrag notariell beurkundet werden, um gültig zu sein. In diesem Vertrag vereinbaren Sie mit dem Grundstücksbesitzer ein Nutzungsrecht von 50 bis 99 Jahren und zahlen dafür eine jährliche Pachtgebühr.

      Im Gegenzug erhalten Sie am Grundstück ganz ähnliche Rechte wie ein Grundstücksbesitzer. Zum Beispiel können Sie das Erbbaurecht am Grundstück mit Krediten beleihen, es an einen anderen verkaufen oder vererben. Die Verhältnisse werden außerdem im Grundbuch festgehalten. Häufig sind Städte und Kirchen Anbieter solcher Erbbauverträge, denn ihnen gehören größere Flächen, die sie nicht ungenutzt lassen möchten.

      Das wird im Erbbauvertrag geregelt

      Der Erbbauvertrag umfasst Punkte, die Ihnen als Immobilienbesitzer einige Freiheiten nehmen: Zum Beispiel müssen Sie das Haus regelmäßig instand halten. Das bedeutet: Obwohl es Ihnen gehört, können Sie nicht selbst darüber entscheiden, in welchen Abständen Sie es renovieren oder modernisieren wollen.

      Außerdem verpflichten Sie sich, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern und die mit der Immobilie verbundenen, öffentlichen Kosten, wie zum Beispiel die Grundgebühr, zu tragen. Oft ist auch ein gegenseitiges Vorkaufsrecht üblich: Das heißt, der Grundstückseigentümer muss zuerst ein Angebot erhalten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und Sie als Immobilieneigentümer ebenso, wenn das Grundstück verkauft wird.

      Ebenfalls im Erbbauvertrag festgehalten wird die übliche, jährliche Erhöhung des Erbbauzinses. Für gewöhnlich orientiert sie sich am Lebenshaltungskostenindex. Demnach steigen Ihre Kosten von Jahr zu Jahr.

      Diese Kosten entstehen beim Erbbaurecht

      Für die jährliche Pachtgebühr, den sogenannten Erbbauzins, werden etwa vier bis fünf Prozent des Grundstückswerts fällig. Mit folgender Beispielrechnung wollen wir Ihnen zeigen, wie sich die Kosten für das Erbbaurecht im Vergleich zu den Kosten für den Kauf eines Grundstücks verhalten:

       ErbbaurechtBaufinanzierung
      Grundstückswert30.000 €30.000 €
      Monatliche Rate125 € (5 % Pachtgebühr)170 € (inkl. 3 % Zinsen)
      Kosten nach 20 Jahren30.000 €40.800 €
      Tabelle: Vergleich Kosten Erbbaurecht mit Kosten Baufinanzierung

      Einen Grundstückswert von 30.000 Euro haben Sie über die Pachtgebühr im Erbbraurecht nach 20 Jahren abgezahlt. Wenn Sie das Grundstück kaufen und über die Baufinanzierung abzahlen, entstehen Ihnen innerhalb der genannten Zeitspanne zwar Mehrkosten in Höhe von 10.800 Euro – doch mit dem Unterschied, dass Ihnen das Grundstück nach 20 Jahren gehört und keine weiteren Zinszahlungen mehr fällig werden. Nicht berücksichtigt wurde in dem Beispiel, dass sich der Erbbauzins jedes Jahr erhöht. Diese Kosten kommen beim Erbbaurecht also noch dazu.

      Grunderwerbsteuer beim Erbpachtgrundstück

      Obwohl Sie streng genommen gar keinen Grund erwerben, wird auch beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer fällig. Sie orientiert sich am vereinbarten Erbbauzins und wird mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert. Die Höhe der Grunderwerbsteuer lässt sich in folgenden vier Schritten berechnen:

      In vier Schritten zur Grunderwerbsteuer

      1. Ermitteln Sie Ihren jährlichen Erbbauzins. Gehen wir wie im oberen Beispiel von einem monatlichen Zins von 125 Euro aus, sind dies 125 Euro x 12 Monate = 1.500 Euro Erbbauzinsen pro Jahr.

      2. Finden Sie heraus, welchen Vervielfältiger Sie ansetzen müssen. Diesen entnehmen Sie dem Bewertungsgesetz (Abs. 9a). Prüfen Sie dazu zuerst, wie lange die Restlaufzeit Ihres Erbbaurechts ausfällt. Beträgt diese zum Beispiel 50 Jahre, entspicht dies laut Tabelle des Bewertungsgesetzes einem Vervielfältiger von 17,397.

      3. Jetzt multiplizieren Sie den jährlichen Erbbauzins mit dem Vervielfältiger. Daraus ergibt sich in unserem Beispiel 1.500 Euro x 17,397 =  26.095,50 Euro.

      4. Nun benötigen Sie nur noch den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes. Dieser beträgt in Nordrhein-Westfalen zum Beispiel 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in unserem Beispiel beträgt also 6,5 Prozent von 26.095,50 Euro, sie beläuft sich demnach auf 1.696,20 Euro.

      Finanzierung von Immobilien mit Erbbaurecht

      Ein weiterer Nachteil des Erbbaurechts ist, dass sich Ihre Immobilie aufgrund aller Einschränkungen schlechter wieder verkaufen lässt. Denn es finden sich einfach weniger Käufer, die bereit sind, sich auf dieses spezielle Verhältnis einzulassen. Damit steigt das Finanzierungsrisiko für die Bank und es erhöhen sich gleichzeitig die Bauzinsen, die die Bank Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung anbietet.

      Mit anderen Worten: Die gesamte Finanzierung wird teurer. Hinzu kommt, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei Erbbaurecht so gut wie unmöglich ist, da sich darauf keine Bank einlässt. Ähnlich sieht es aus, wenn das Erbbaurecht von privat (also von Privatpersonen und nicht von Städten oder Gemeinden) vergeben wird – auch dieser Fall ist den Banken häufig zu unsicher.

      Vorsicht bei Auslauf des Erbbaurechts

      Hier müssen Sie ganz besonders aufpassen: Läuft der Erbbauvertrag aus oder wird er vorzeitig beendet, ohne dass der Grundstückseigentümer ein Verlängerungsangebot gemacht hat, wird er per Gesetz Eigentümer der Immobilie, die auf seinem Grund und Boden steht. In diesem Fall muss er den Immobilienbesitzer aber entschädigen. Die meisten Erbbaurechtsverträge legen hierzu fest, dass die Entschädigung mindestens zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes des Objekts zu betragen hat – das ist und bleibt für den Immobilienbesitzer aber in den meisten Fällen ein Verlustgeschäft.

      Schlagen Sie als Hausbesitzer die Entschädigung aus, verlieren Sie die Immobilie allerdings ohne jegliche Gegenleistung. Es liegt also in Ihrem eigenen Interesse, sich frühzeitig um die Verlängerung und die Neuregelung des Vertrages zu bemühen. Allerdings haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf eine Verlängerung und sind damit vom guten Willen des Grundstücksbesitzers abhängig.

      Das heißt im Umkehrschluss: Hat der Grundstückseigentümer ein Auge auf Ihre Immobilie geworfen oder möchte er das Grundstück verkaufen, sitzt er am längeren Hebel. Für Sie bedeutet das: Kommt kein Verlängerungsangebot, müssen Sie die Zwei-Drittel-Entschädigung akzeptieren und sind Ihr Haus los. Die meisten Grundstücksbesitzer sind sich dieser Situation bewusst. Doch gerade bei Kommunen und Kirchen stehen die Chancen auf Verlängerung meist gut. Allerdings nutzen sie diese Gelegenheit oft, um den Erbbauzins zu erhöhen.

      Die Verlängerung ist somit in erster Linie Verhandlungssache. Wichtig für den Immobilienbesitzer ist es, früh auf den Grundstückseigentümer zuzugehen, denn die Verlängerung sollte schon vor dem Ablaufdatum im Grundbuch stehen. Die Eintragung kostet schließlich Zeit. Ist der Vertrag inzwischen ausgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden und das bedeutet einen sehr viel höheren Aufwand als eine Verlängerung.

      Unsere Tipps zur Erbpacht

      • Laufzeit des Erbbaurechts sollte bei Vertragsabschluss neu beginnen (so haben Sie als Immobilienkäufer länger Ruhe).
      • Immer vertraglich ein Vorkaufsrecht für das Grundstück festlegen, falls der Grundstückseigentümer seinen Besitz veräußern möchte.
      • Im besten Fall Klausel aushandeln, nach welcher Sie das Grundstück jederzeit kaufen können (zum Beispiel, wenn Sie dazu anfangs nicht in der Lage sind, sich Ihre Einkommenssituation aber verbessert).
      • Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte Vertrag in jedem Fall eine Entschädigungsregelung enthalten und eine klare Definition, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist
      • Verhandeln Sie: Manchmal sind die Städte und Gemeinden im Zuge des Verkaufs der Immobilie durchaus bereit, das Grundstück zu verkaufen – einfach ansprechen und ein Angebot machen.

      Vor- und Nachteile bei Erbpacht im Überblick

      Eine Immobilie auf Erbbaurecht kann zum Beispiel für junge Familien mit weniger Eigenkapital eine günstige Gelegenheit darstellen, vor allem in Zeiten steigender Grundstückspreise. Dem Vorteil, dass beim Kauf keine Grundstückskosten anfallen, stehen jedoch jede Menge Nachteile gegenüber:

      • Erbbauzins wird Jahr für Jahr fällig
      • Finanzierungskosten sind höher (Banken bieten schlechtere Zinsen)
      • Verkauf gestaltet sich schwieriger
      • Der sogenannte Heimfall: Begleicht der Immobilienbesitzer die Erbbauzinsen nicht rechtzeitig oder hält sich nicht an die im Erbbauvertrag notierten Regelungen zur Verwendung der Immobilie, fällt das Erbbaurecht an den Besitzer zurück
      • Bietet der Grundstücksbesitzer zum Ende der Laufzeit keine Verlängerung an, geht die Immobilie in seinen Besitz über (er muss den Immobilienbesitzer mit 2/3 des Verkehrswertes entschädigen)
      • Keine freie Entscheidung darüber, wann und wie die Immobilie instand gehalten wird
      • Ohne Eigenkapital ist die Finanzierung nicht realisierbar
      • Nur wenige Banken finanzieren eine Immobilie auf Erbbaugrundstück, das von privat verpachtet wird

      Erbbaurecht hat also eigentlich nur einen einzigen Vorteil – und selbst der steht auf wackeligen Beinen: Denn dafür, dass Sie zu Beginn keine Grundstückskosten zahlen müssen, belaufen sich die Pachtzahlungen auf eine beträchtliche Summe. Erbpacht lohnt sich also nur in Ausnahmefällen.

      Erbbaurecht ja oder nein? Wir helfen bei der Entscheidung!

      Die Nachteile überwiegen beim Erbbaurecht eindeutig, aber vielleicht spielen Sie trotzdem mit dem Gedanken oder haben ein gutes Angebot vorliegen, das Sie gern prüfen möchten. Das übernimmt Ihr Berater vor Ort für Sie. Er analysiert die Lage, sichtet die Objektunterlagen und macht gegebenenfalls auch in Frage kommende Banken mit passenden Finanzierungsvorschlägen für Sie ausfindig. So können Sie gemeinsam mit Ihrem persönlichen Spezialisten für Baufinanzierung abwägen, ob Erbbaurecht für Sie in Frage kommt.

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