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Erbbaurecht: Günstige Alternative zum Grundstückskauf?

Kaufen Sie ein Haus auf einem Erbbaugrundstück oder bauen Sie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht, sparen Sie sich den Grundstückspreis. Vor- und Nachteile und ob es sich schlussendlich lohnt, zeigt dieser Artikel.

Nicht aufs eigene Grundstück verzichten

Lieber auf eine günstige Finanzierung setzen.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist das Erbbaurecht?

      Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtnehmer das Grundstück neu bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück.

      Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt). Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen 3 und 5 %. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

      Der Erbbaurechtsvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

      Lohnt sich Erbbaurecht?

      Verfügen Sie über wenig oder gar kein Eigenkapital, kann sich ein Grundstück mit Erbbaurecht für Sie lohnen. Sie müssen dann nämlich lediglich Geld für den Immobilienkauf oder Hausbau aufbringen. Ihre Baufinanzierung wird günstiger, da der Darlehensbetrag, den Sie aufnehmen müssen, niedriger ist. Bei genauerem Hinsehen summieren sich die Pachtzahlungen allerdings über die Jahre, sodass sich der ursprüngliche finanzielle Vorteil beim Erbbaurecht plötzlich nicht mehr rechnet. Um das einmal zu verdeutlichen, hier eine Beispielrechnung auf Basis eines Grundstücks mit einem aktuellen Marktwert von 150.000 € und einem mittleren, jährlichen Erbbauzins von 4 %:

      Marktwert / Kaufpreis150.000 €
      Jährlicher Erbbauzins (4 %)6.000 €
      Nach 10 Jahren gezahlt60.000 €
      Nach 20 Jahren gezahlt120.000 €
      Nach 30 Jahren gezahlt180.000 €
      Nach 50 Jahren gezahlt300.000 €
      Tabelle: Höhe eines fiktiven Erbbauzinses von 4 % / Jahr

      Läuft Ihr Erbbaurechtsvertrag also zum Beispiel 50 Jahre, zahlen Sie im Laufe dieser Zeit doppelt so viel Erbbauzins, wie das Grundstück gekostet hätte. Und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht einmal. Finanziell gesehen ist der wegfallende Grundstückspreis kein Vorteil.

      Aus diesem Grund lohnt sich ein Grundstück mit Erbbaurecht, wenn Ihre finanziellen Mittel begrenzt sind, sie aber nicht auf Eigentum verzichten möchten. Die Kosten für eine Immobilie finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen, während Sie die Kosten für das Grundstück, also den Erbbauzins, Jahr für Jahr an den Grundstückseigentümer entrichten. Ziehen Sie zudem ein Grundstück mit Erbbaurecht in Erwägung, erweitern Sie die Chancen, überhaupt ein Grundstück auf dem umkämpften Immobilienmarkt zu bekommen.

      Welches Mitspracherecht hat der Grundstückseigentümer beim Erbbaurecht?

      Sehr verbreitet ist der Irrtum, der Erbbaurechtgeber hätte kein Mitspracherecht bei der Immobilie und der Finanzierung. Schließlich gehört dem Erbbaurechtgeber ja nur das Grundstück. Das Gegenteil ist der Fall: Der Erbbaurechtgeber darf bei vielen Dingen mitbestimmen und sein Veto einlegen. Voraussetzung dafür ist, dass er seine Entscheidung begründen muss. Werden sich beide Parteien nicht einig, entscheidet ein Gericht, ob die Gründe des Erbbaurechtgebers ausreichen.

      Bei diesen Dingen hat er ein Mitspracherecht:
      • Ob die Immobilie weitervermietet werden darf
      • Ob man einen Anbau oder Umbau vornehmen darf
      • Ob sonstige, bauliche Veränderungen (z.B. der Einbau neuer Dachfenster) an der Immobilie vorgenommen werden dürfen
      • Wie hoch die Immobilie beliehen werden darf

      Gerade durch den letzten Punkt, das Mitspracherecht bei der Finanzierung, können Immobilienkäufer in Teufels Küche geraten. Wir fassen hier einmal mögliche, problematische Szenarien zusammen. Es handelt sich hierbei um Fälle aus der Praxis unserer Spezialisten für Baufinanzierung, die bereits vorgekommen sind.

    • Erbbaugeber verweigert Unterschriften

      Der Käufer schließt nach dem Kaufvertrag die Finanzierung ab. Die finanzierende Bank fordert dazu eine Belastungszustimmung und eine Stillhalteerklärung vom Erbbaurechtgeber ein. Der Erbbaurechtgeber lässt sich damit Zeit. Inzwischen läuft das Widerrufsrecht für die Finanzierung aus, das 14 Tage beträgt. Der Käufer kann die Finanzierung nun nicht mehr rückgängig machen. Der Erbbaurechtgeber verweigert die Belastungszustimmung.

      Nun wird der Käufer zum Spielball zwischen Erbbaurechtgeber, Bank und Verkäufer: Der Käufer kommt nicht mehr aus der Finanzierung heraus und hat auch schon den Kaufvertrag abgeschlossen. Die Finanzierung kann aber nicht abgeschlossen werden, weil die erforderlichen Unterschriften des Erbbaurechtgebers fehlen.

      Dieses Szenario kann für den Käufer schwerwiegende, finanzielle Konsequenzen haben und einen erheblichen Aufwand nach sich ziehen. Der Käufer muss die bisher entstandenen Notarkosten vollständig übernehmen, eine Entschädigung an den Verkäufer zahlen (obwohl dieser das Problem erst verursacht hat), eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank leisten und die Grunderwerbsteuer rückabwickeln. Ein Ausweg kann sein, dass die Bank den Vertrag aus Kulanz kostenfrei auflöst oder auf die Unterschriften verzichtet. Darauf ist aber nicht unbedingt Verlass.

    • Erbbaugeber leistet Unterschriften nur gegen Sonderzahlung

      Bei diesem Szenario verweigert der Erbbaugeber ebenfalls die für die Finanzierung benötigten Unterschriften (siehe voriger Punkt), ist aber bereit, sie gegen eine einmalige Sonderzahlung zu leisten. Oder er verlangt im Gegenzug einen höheren, jährlichen Erbbauzins.

    • Erbbaugeber verweigert Belastungszustimmung, um Verkehrswert niedrig zu halten

      Angenommen, die Immobilie ist sanierungsbedürftig und der Käufer möchte – wie bei Sanierungen üblich – gleichzeitig mit dem Kauf mehr Geld von der Bank aufnehmen. Normalerweise analysiert die Bank daraufhin den Zustand der Immobilie und die geplanten Sanierungsmaßnahmen, nimmt eine Neuberechnung des Verkehrswerts vor unter der Voraussetzung, dass die Immobilie saniert wird, und setzt daraufhin die Beleihungsgrenze hoch. Der Käufer kann also einen höheren Kredit aufnehmen. Das macht die Bank, weil mit einer Modernisierung in der Regel auch der Wert der Immobilie steigt. Folglich kann sie höher beliehen werden.

      An dieser Neufestsetzung des Verkehrswertes hat der Erbbaugeber aber kein Interesse. Ganz im Gegenteil. Er möchte, dass der Verkehrswert offiziell möglichst niedrig bleibt. Denn nach Ablauf des Erbpachtvertrags muss der Käufer dem Erbbaugeber die Immobilie für im schlimmsten Fall zwei Drittel des Verkehrswertes überlassen. Je höher der Verkehrswert ist, desto mehr muss der Erbbaugeber dann zahlen. Also verweigert der Erbbaugeber direkt bei der Finanzierung die Belastungszustimmung in der Höhe, die eine Bank im Falle einer Sanierung ansetzen würde. Auch in diesem Fall muss der Käufer die Finanzierung rückabwickeln und mit hohen Kosten rechnen.

      Oder er kauft die Immobilie trotzdem, ohne sie zu sanieren. Dann hat er aber ein doppeltes Problem. Er ist nämlich durch den Erbbauvertrag trotzdem dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Dies muss er dann aber über Eigenkapital finanzieren. Der Käufer steckt also all sein Erspartes in die Immobilie, in der Annahme, in die eigene Tasche zu wirtschaften. Am Ende profitiert aber nur der Erbbaurechtgeber von der Wertsteigerung: Er zahlt nur zwei Drittel des ursprünglichen Verkehrswertes, bekommt aber am Ende eine Immobilie, die gut in Schuss gehalten wurde und deren Wert weit über dem ursprünglichen Verkehrswert liegt. Der Erbbaurechtgeber kann sie nun inklusive Grundstück für ein Vielfaches verkaufen und macht damit ein tolles Geschäft auf Kosten des Erbbaunehmers.

    • Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?

      Diese Kosten entstehen beim Erbbaurecht:

      • Erbbauzins
      • Versicherungskosten, wie eine Gebäudeversicherung
      • Erschließungskosten bei Neubau
      • Öffentliche Lasten wie zum Beispiel die Grundsteuer
      • Kosten für regelmäßige Instandhaltung

      Eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück ist also mit einer Reihe Kosten verbunden. Allen voran vereinbaren beide Vertragsparteien einen jährlich zu zahlenden Erbbauzins. Dieser beträgt zwischen 3 und 6 % des Grundstückwertes. Beim Erbbaurecht muss der Erbbaurechtnehmer die Immobilie in gutem Zustand halten. Damit soll verhindert werden, dass er die Immobilie verwahrlosen lässt und der Erbbaurechtnehmer bei Vertragsende vor einer Bruchbude steht.

      Außerdem verpflichtet er sich, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Wobei Versicherungen wie die Gebäudeversicherung natürlich auch bei normalen Immobilien notwendig sind.  Zudem entstehen weitere Kosten wie die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer. Die Erschließungskosten zahlt der Erbbaurechtnehmer ebenfalls aus eigener Tasche, wenn er einen Hausbau plant.

      Wann erlischt das Erbbaurecht?

      Ein Erbbaurecht erlischt in zwei Fällen:

      1. Bei Ablauf der vereinbarten Dauer
      2. Beim Heimfall

      In beiden Fällen ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, den Erbbaurechtnehmer für die Immobilie angemessen zu entschädigen. Das Erbbaurecht erlischt nicht, wenn es verkauft, vererbt, beliehen oder übertragen wird.

      Bei Ablauf der vereinbarten Dauer

      Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtgeber über. Dasselbe Szenario tritt in Kraft, wenn Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen und den Vertrag vom Vorbesitzer der Immobilie übernehmen. Denn die Laufzeit wird bei einem Hausverkauf nicht automatisch wieder auf null gesetzt.

      Der Heimfall

      Verstoßen Sie gegen die Vertragsmodalitäten oder zahlen Sie mindestens zwei Jahre den vereinbarten Erbbauzins nicht, ist der Erbbaurechtgeber berechtigt, die Kündigung – den sogenannten Heimfall – auszusprechen. Die Immobilie auf dem Grundstück geht in den Besitz des Erbbaurechtgebers über. Dafür zahlt er dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung ist vertraglich festgeschrieben, beträgt jedoch mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

      Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?

      Heimfall beim Erbbaurecht bedeutet, dass der Erbbaurechtnehmer das Erbbaurecht wieder an den Erbbaurechtgeber zurückgeben muss, während der Vertrag noch läuft. Dies ist gesetzlich im ErbbauRG, in den Paragrafen 2 bis 4 geregelt. Durch den Heimfall wird die Trennung von Grundstück und Immobilie wieder aufgehoben. Das Nutzungsrecht des Immobilieneigentümers am Grundstück erlischt. Wann der Heimfall eintritt, ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern hängt davon ab, was von beiden Seiten einst im Erbbaurechtsvertrag notiert wurde. Allerdings muss der Erbbaurechtgeber den Erbbaurechtnehmer auch beim Heimfall mit (mindestens) zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

      Typische Situationen, die zum Heimfall führen können:

      • Der Erbbaunehmer ist insolvent und gerät zwei Jahre in Folge mit dem Erbbauzins in Verzug
      • Der Erbbaunehmer hält die Immobilie nicht ausreichend in Schuss
      • Der Erbbaunehmer verstirbt
      • Der Erbbaugeber verstirbt, das Erbbaurecht geht auf seine Erben über (diese müssten dann die Entschädigung leisten)
      • Der Erbbaunehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen

      Tritt der Heimfall ein, geht die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in den Besitz des Erbbaurechtgebers über.

      Das bedeutet auch: Bestehen von Seiten der Bank noch Forderungen, sind diese nun vom Erbbaurechtgeber zu begleichen.

      Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

      Die überwiegende Mehrheit von Erbbaurechten in Deutschland wird von Kommunen oder Kirchen vergeben. Hier stehen die Chancen auf eine Verlängerung des Erbbauvertrags gut, weil diese seltener ein Interesse daran haben, die Immobilien zu erwerben oder selbst zu nutzen. Bei Privatpersonen als Erbbaugeber kann das anders aussehen. Wir stellen hier die drei einzig möglichen Szenarien einmal genauer vor:

      1. Der Vertrag läuft aus, der Erbbaurechtgeber macht kein Verlängerungsangebot
      2. Der Erbaurechtgeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren.
      3. Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung an, aber Sie lehnen ab.

      1. Der Vertrag läuft aus, der Erbbaugeber macht kein Verlängerungsangebot

      Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtgeber über. Allerdings muss er in diesem Fall den Erbbaurechtnehmer entschädigen. Diese Entschädigung beträgt in der Regel zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Erbbau ist geringer als der einer normalen Immobilie, weil kein Grundstück inbegriffen ist.

      2. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren

      Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung des Vertrages an, und alles läuft weiter wie gehabt. Kommt es zu einer Vertragsverlängerung, kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöhen. Da ein Erbbaurecht in der Regel auf mehrere Jahrzehnte angelegt ist, die Preise sich in der Zeit stark verändern, steigt der Erbbauzins häufig um das Achtfache.

      3. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, aber Sie lehnen ab

      Ganz bitter wird es, wenn der Erbbaugeber zum Zeitpunkt des Ablaufs die Verlängerung der Laufzeit anbietet und der Erbbaunehmer diese Verlängerung ablehnt. Dann fällt die Immobilie nämlichohne Entschädigungszahlungan den Erbbaugeber zurück. Es ist für die Immobilieneigentümer natürlich nicht ratsam, die Verlängerung abzulehnen. In manchen Fällen sind sie aber dazu gezwungen, wenn sie beispielsweise den neuen, viel zu hohen Erbbauzins finanziell gar nicht mehr tragen können. Eventuell kann man sich juristisch dagegen zur Wehr setzen, allerdings gibt es dazu noch keine Präzedenzfälle.

      Beim Kauf startet die Laufzeit nicht von Neuem

      Kaufen Sie eine Immobilie auf Erbbau, dann kaufen Sie praktisch auch das laufende Erbbaurecht vom Vorbesitzer der Immobilie ab. Das heißt, die Restlaufzeit wird einfach übernommen und nicht erneuert oder verlängert. Sie steigen also mitten in der Laufzeit in den Vertrag ein und müssen sich gut überlegen, ob sich die Übernahme für Sie noch lohnt. Bedenken Sie dabei vor allem, dass ein Wiederverkauf der Immobilie mit jedem Jahr, das ins Land zieht, schwieriger wird. Je länger die Restlaufzeit, desto besser für Sie.

      Gehen Sie frühzeitig auf den Erbbaurechtsgeber zu und besprechen Sie, wie es weitergeht. Im Idealfall haben sie bereits bei Vertragsabschluss Verabredungen dazu festgehalten.

      Wie oft darf der Erbbauzins erhöht werden?

      Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins alle 3 Jahre anpassen. Dabei ist es üblich, sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zu orientieren. Ist dieser innerhalb von 3 Jahren gestiegen, darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins dementsprechend erhöhen. Allein von 1999 bis heute hat sich der Indexwert um über 300 Prozent gesteigert. Die Erhöhung darf nur erfolgen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben.

      Der Deutsche Erbbaurechtsverband rechnet bis 2030 damit, dass 22 % der Verträge auslaufen. Grundstückseigentümer haben nun die Möglichkeit, einen höheren Erbbauzins zu verlangen – und der kann drastisch aussehen. Die Stadt Hamburg plant, ihren Erbbauzins um 830 % anzuheben. Wer bisher 1.000 € im Jahr zahlte, wird nun aufgefordert knapp 8.300 € zu zahlen. Lübeck zeigt sich kooperativ. Zunächst wird der Erbbauzins auf 2 % für die kommenden 10 Jahre fixiert. Für die darauffolgenden 10 Jahre wird er auf 3 % festgelegt, bis er danach wieder auf 4 % steigt Die Belastung wird damit auf die Jahre verteilt. (Quelle: Focus, März 2020)

      Wird eine Immobilie mit Erbbaurecht von der Bank finanziert?

      Eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück kann prinzipiell mit einer Baufinanzierung finanziert werden. Allerdings sind viele Banken von diesem Konstrukt nicht begeistert. Der durch den Erbbau geringere Verkehrswert der Immobilie sowie die Ansprüche des Erbbaurechtgebers an die Immobilie stellen für die Bank ein Finanzierungsrisiko dar, das sie durch einen höheren Sollzins für die Finanzierung ausgleicht. Das macht die Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mitunter deutlich teurer als die einer „normalen Immobilie“.

      Grundvoraussetzungen für die Finanzierung von Erbbau-Immobilien:

      • Der Erbbauvertrag muss eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren oder mehr aufweisen
      • Der Erbbaugeber ist keine Privatperson (Banken finanzieren heutzutage fast ausschließlich Erbbau-Immobilien von Gemeinden oder Kirchen)
      • Die durchschnittliche Beleihung liegt bei 60-80 %, das heißt, Sie benötigen mindestens 20-40 % Eigenkapital, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen

      Eine normale Immobilie inklusive Grundstück zu erwerben, ist zwar in der Anschaffung teurer. Die Baufinanzierung ist aber wesentlich unkomplizierter und günstiger. Rechnen Sie das doch einmal mit unserem Bauzinsrechner durch und vergleichen Sie die Konditionen.

      Welche Hindernisse gibt es beim Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht?

      Mit Erbbau bindet man sich von vorneherein sehr lange an eine Immobilie, und der Verkauf gestaltet sich wesentlich komplizierter. Potenzielle Käufer haben die schwierigen Finanzierungsbedingungen und das Problem mit der Verlängerung der Laufzeit vor Augen.

      Weist der Erbbauvertrag noch eine sehr hohe Restlaufzeit auf, ist es eventuell einfacher, einen Käufer zu finden. Ist die Restlaufzeit aber gering, schrumpft mit ihr auch der Interessentenkreis. Gemäß Angebot-Nachfrage-Prinzip drückt das auf den möglichen, zu erzielenden Kaufpreis der Immobilie.

      Was sind die Vorteile und was die Nachteile des Erbbaurechts?

      Die Meinungen über Erbbaurecht gehen weit auseinander. Während die einen von den Vorteilen profitieren und gute Erfahrungen machen, überwiegen bei anderen die Nachteile. Durchaus birgt ein Grundstück mit Erbbaurecht immer Risiken, denn im schlimmsten Fall verliert der Erbbaurechtberechtigte seine Immobilie ohne eine Entschädigungszahlung.

      Vorteile
      • Kaufpreis für Grundstück wird eingespart
      • Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren
      • Niedrige Kaufnebenkosten
      • Häufig niedriger Kaufpreis bei Kauf einer Immobilie auf Grundstück mit Erbbaurecht
      Nachteile
      • Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückeigentümers
      • Erbbauzins kann alle 3 Jahre erhöht werden
      • Verlust der Immobilie bei Auslauf des Vertrags oder Heimfall
      • Besondere Bedingungen für Baufinanzierung
      • In der Regel niedriger Verkaufspreis für Immobilien auf Erbbaugrundstück
      • Erbbauzinszahlungen können mit den Jahren die gesamten Grundstückskosten übersteigen

      Tipps zum Erbbaurecht

      Sollten Sie über den Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück nachdenken, dann haben wir hier wichtige Punkte für Sie zusammengestellt.

      • Handeln Sie mit dem Erbbaugeber bei Vertragsabschluss einen Neubeginn der Restlaufzeit aus, damit Sie länger Ruhe haben.
         
      • Bestehen Sie auf ein Vorkaufsrecht für das Grundstück, falls der Grundstückseigentümer es eines Tages veräußern möchte. Im besten Fall Klausel aushandeln, nach welcher Sie das Grundstück jederzeit kaufen können (zum Beispiel, wenn Sie dazu anfangs nicht in der Lage sind, sich Ihre Einkommenssituation aber im Laufe der Zeit verbessert).
         
      • Sorgen Sie dafür, dass der Erbbauvertrag eine eindeutige Entschädigungsregelung und eine klare Definition enthält, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist. So vermeiden Sie von Beginn an Streitigkeiten, falls das Erbbaurecht - aus welchem Grund auch immer - an den Erbbaugeber zurückfällt.
         
      • Verhandeln Sie von Beginn an auch über einen direkten Kauf des Grundstücks. Kommunen und Kirchen sind im Zuge des Verkaufs der Immobilie durchaus bereit, das Erbbaugrundstück direkt mit zu verkaufen.
         
      • Gehen Sie früh genug auf den Erbbaugeber zu, falls das Erbbaurecht ausläuft. Die Verlängerung sollte schon vor dem Ablaufdatum im Grundbuch stehen. Die Eintragung kostet schließlich Zeit. Ist der Erbbaurechtsvertrag inzwischen ausgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden und das bedeutet einen sehr viel höheren Aufwand als eine Verlängerung.

      Alles auf einen Blick zum Erbbaurecht

      Wie in den meisten Fällen hat das Erbbaurecht Vor- und Nachteile. Junge Familien mit wenig Eigenkapital profitieren, da sie die Kosten für ein Grundstück und ein Haus nicht gleichzeitig stemmen müssen. Dafür sind sie nicht frei in ihren Entscheidungen und müssen in den meisten Fällen die Zustimmung des Grundstückeigentümers einholen. Fassen wir die wichtigsten Punkte zum Thema zusammen:

      • Beim Erbbaurecht pachten Sie das Grundstück. Die Immobilie darauf kaufen Sie oder finanzieren einen Neubau.
      • Für das Nutzungsrecht zahlen Sie eine Gebühr, den Erbbauzins. Er liegt meist zwischen 3 und 5 Prozent des Verkehrswertes.
      • Das Grundstück mit Erbbaurecht kann sowohl vom Erbbaurechtsgeber als auch vom Erbbaurechtsnehmer während der Vertragslaufzeit verkauft, vererbt, beliehen oder übertragen werden.
      • Der Erbbaurechtsnehmer zahlt Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erschließungskosten sowie Versicherungen aus eigener Tasche.
      • Verstößt der Erbbaurechtsnehmer gegen vertragliche Vereinbarungen, droht der Heimfall. Gegen eine Entschädigung wird der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer der Immobilie.
      • Es gelten stets die vertraglichen Regelungen. Daher sollte so viel wie möglich vorher geklärt werden.
      • Verkauf und Finanzierung von Immobilien auf Grundstücken mit Erbbaurecht sind schwierig. Die vielen Regeln sowie im schlimmsten Fall der Verlust der Immobilie schrecken potenzielle Käufer ab.
      • Die Finanzierung für eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht ist in der Regel teurer, da sie für die Bank ein höheres Risiko darstellt.

      Wägen Sie die Vor- und Nachteile von Grundstücken mit Erbbaurecht ab. Es lohnt sich zudem, aus Erfahrungsberichten eigene Schlüsse zu ziehen. Über die Möglichkeiten der Finanzierung können unsere Berater vor Ort bereits im Vorfeld informieren.

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