Lage von Immobilien: Einflussfaktoren, Arten und Wertentwicklung von Immobilien

Warum ist die Lage einer Immobilie so wichtig?

Die Lage einer Immobilie ist wichtig, weil sie maßgeblich den aktuellen Marktwert, die Wertentwicklung und die Nachfrage bestimmt. Darum sollten Sie auf die Lage der Immobilie achten: 

Werterhaltung: Immobilien in attraktiven Lagen haben tendenziell eine bessere Wertentwicklung. Sie bleiben wertstabil oder steigen sogar im Wert, was beispielsweise bei einem Immobilienverkauf entscheidend sein kann. 

Infrastruktur: Eine gute Lage ist oft mit einer besseren Infrastruktur verbunden. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten erleichtert den Alltag und trägt ebenfalls zur Wertsteigerung bei.

Lebensqualität: Die Lage hat einen großen Einfluss auf die Lebensqualität. Die einen genießen die Ruhe auf dem Land, die anderen eher den Trubel der Stadt mit ihren vielen Freizeitmöglichkeiten. 

Finanzierung: Kredite für Immobilien in guter Lage werden von Banken eher vergeben, da diese meist höher bewertet und das Risiko von Wertverlusten geringer ist.

Vermietbarkeit: Die gute Lage von Immobilien trägt dazu bei, dass eine Immobilie leichter vermietet werden kann. Mieter sind oft auf der Suche nach Immobilien in zentralen oder gut angebundenen Gegenden mit attraktiver Infrastruktur. 

Wertverlustrisiko: Immobilien in guter Lage haben eine höhere Wertbeständigkeit und somit ein geringeres Risiko, an Wert zu verlieren.

Welche Arten von Immobilienlagen gibt es?

Bei der Lage von Immobilien wird zwischen verschiedenen Arten unterschieden, die einen hohen Einfluss auf den Eindruck und den Wert der Immobilie haben. An diesen Einteilungen können sich Käufer, Mieter und Investoren orientieren und so die Attraktivität und das Renditepotenzial der Immobilie besser einschätzen. 

Um die Lage der Immobilie beurteilen zu können, wird erst einmal die Makro- und Mikrolage des Objekts betrachtet und danach die Standortqualität bewertet.

Die Makrolage einer Immobilie

Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld, also die Region oder die Stadt, in der sich die Immobilie befindet. In die Bewertung fließen folgende Faktoren mit ein:

• Region und deren Entwicklungspotenzial
• Image der Region oder der Stadt
• Infrastruktur
• Bevölkerungsstruktur
• Industrie
• Sicherheit

Die Mikrolage einer Immobilie

Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie, dazu zählen die Straße, die Nachbarn und die direkte Umgebung. Auf folgende Faktoren gilt es zu achten:

• Nachbarschaft
• Nähe zu Schulen, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten
• Anbindung zu Hauptverkehrsstraßen
• Milieu der umliegenden Straßen
• Nähe zu Erholungsanlagen wie Parks

Die Bewertung der Mikrolage ist stark von den eigenen Ansprüchen abhängig. Je nach Personengruppe und Vorlieben sind andere Faktoren wichtig. So sieht sich eine Familie mit Kindern vielleicht eher in einem Haus im Grünen, während beispielsweise Rentner oder Singles eher eine Stadtwohnung bevorzugen.

Die Bewertung der Lage nach Standortqualität

Des weiteren werden Immobilien nach der Qualität des Standortes klassifiziert. Dabei gilt: Je besser die Lage, desto teurer ist in der Regel auch die Immobilie. Folgende Kategorien gibt es:

• Beste Lage: Zeichnet sich durch eine sehr hohe Wohn- und Lebensqualität aus, meist zentral gelegene und gefragte Stadtteile oder exklusive Wohngegenden
• Gute Lage: Attraktive Wohngebiete mit guter Infrastruktur und Anbindung
• Durchschnittliche Lage: Solide, funktionale Wohngebiete ohne besondere Vor- oder Nachteile
• Einfache Lage: Weniger gefragte Gebiete, oft mit geringerer Infrastruktur oder sozialen Herausforderungen

Bei der Bewertung der Lage einer Immobilie ist es wichtig, auch die zukünftige Entwicklung der Region und ihrer unmittelbaren Umgebung zu berücksichtigen. Ist beispielsweise in der Nähe eine Fabrik, ein Einkaufszentrum oder eine Umgehungsstraße geplant, kann dies den Immobilienwert negativ beeinflussen.

Wie wirkt sich die Lage auf den Immobilienpreis aus?

Die Lage der Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert und damit auch auf den Immobilienpreis. Ein Haus im ländlichen Raum ohne nennenswerte Infrastruktur ist in den meisten Fällen günstiger als eine Immobilie im Randgebiet oder Speckgürtel einer Großstadt. Diese kann wiederum erschwinglicher sein als eine Stadtimmobilie.

Faktoren wie Infrastruktur, Anbindung und zukünftige Entwicklungschancen sind demnach unmittelbar an der Bildung des Immobilienpreises beteiligt. So liegen in begehrten Lagen die Preise tendenziell höher und das Wertsteigerungspotenzial ist größer. Eine schlechte Lage kann dagegen zu niedrigeren Preisen oder geringerer Wertsteigerung führen. 

Dennoch bedeutet eine gute Lage nicht immer einen hohen Immobilienpreis, da es auch günstige Lagen mit hervorragendem Entwicklungspotenzial gibt.  Ebenso entscheidet nicht pauschal die Immobilienlage über den Preis, hier spielen auch der Zustand, die Größe und die Ausstattung der Immobilie eine Rolle. „Man muss ein Haus oder eine Wohnung immer als Ganzes betrachten“, rät Andreas Scholl, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Konstanz. „Denn auch die Zimmeraufteilung, der Modernisierungsstand und nicht zuletzt die Energieeffizienz sind ausschlaggebend für die Bewertung. Bei einem Bestandsobjekt kommt es zum Beispiel darauf an, ob es neue Wasserleitungen gibt, ob das Dach frisch gedeckt wurde, aus welchem Jahr die Fenster, Außentüren oder die Heizung sind. Wer in einem 120 Quadratmeter Haus beispielsweise elektrische Leitungen verlegen muss, kommt schnell auf 15.000 Euro. Ganz klar, dass sich diese Investition der möglichen neuen Besitzer im Kaufpreis niederschlagen muss.“, meint Andreas Scholl.

Informationen zu Immobilienpreisen und zur aktuellen Entwicklung der Bauzinsen erhalten Sie übrigens in unserem monatlichen Newsletter.

Welchen Einfluss hat die Lage der Immobilie auf die Baufinanzierung?

Die Lage der Immobile beeinflusst auch die Kreditkonditionen bei einer Baufinanzierung. Je besser die Lage der Immobilie dabei ist, desto niedriger sind in der Regel die Bauzinsen, da das Kreditausfallrisiko für die Bank sinkt. Dafür gibt es folgende Gründe:

• Eine Immobilie in guter Lage wird tendenziell mehr nachgefragt und punktet mit einen höherem Immobilienwert. Das Risiko, dass die Bank die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls nicht verkaufen kann, sinkt dadurch.
• Immobilien in guten Lagen gelten als wertstabil. Zudem ist mit einer potenziellen Wertsteigerung zu rechnen, besonders in Regionen mit positiven Entwicklungsaussichten.
• Eine attraktive, gepflegte und sichere Umgebung sowie eine ruhige Lage ohne hohe Lärmbelästigung tragen ebenfalls zur Wertstabilität der Immobilie bei und werden von Banken positiv bewertet.

Zu beachten ist, dass Banken Immobilien unterschiedlich bewerten und deshalb unterschiedlich hohe Kreditzinsen anbieten können. Ein umfassender Vergleich verschiedener Banken ist daher unerlässlich, um die passenden Kreditkonditionen zu finden. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen gern dabei.

Welche Kriterien gibt es für die Immobilienlage?

Es gibt einige Faktoren, welche die Lage von Immobilien positiv oder negativ beeinflussen können.

Standort: Als ideal gelten eine zentrale, aber ruhige Immobilienlage. Das kann eine Seitenstraße sein, die nur von Anwohnern genutzt wird oder eine Sackgasse mit wenig Durchgangsverkehr nahe dem Stadtkern. Vorteilhaft ist auch die Nähe zur Arbeitsstelle sowie eine gute Anbindung zu Autobahnen oder zum Bahnhof. Negativ wirkt sich eine starke Industrie mit eventueller Umweltbelastung aus. Auch die Möglichkeit von Naturereignissen, beispielsweise durch Überschwemmungen oder Lawinen, haben einen negativen Einfluss auf die Lagebewertung.

Infrastruktur: Zu einer guten Lage gehört eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Regelmäßig fahrende Busse und Bahnen und eine schnelle Erreichbarkeit wichtiger Fernverkehrsstraßen sind positive Faktoren für die Immobilienlage. Auch die Nähe zu Einrichtungen wie Kindergarten und Schule, Kultur- und Freizeitangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten und medizinischen Versorgungseinrichtungen werten die Lage von Immobilien auf. Zu nah sollte es dann aber doch nicht sein: Lärmquellen und gesundheitsschädliche Einflüsse beispielsweise durch eine nahe Bundesstraße, Krankenhäuser oder eine Tankstelle wirken sich negativ aus. Auch enge Straßen, kaum Parkplätze und soziale Brennpunkte verschlechtern die Immobilienlage. 

Nachbarschaft: Die unmittelbare Lage und Umgebung der Immobilie – auch als Detaillage bezeichnet – beeinflusst maßgeblich die Lebensqualität und den Immobilienwert. Eine ruhige Wohngegend, ein Blick ins Grüne und die Uneinsehbarkeit der Immobilie gelten als ideal für eine gute Immobilienlage. Ebenso wird eine reine Wohngegend positiver gewertet als ein Mischgebiet mit Gewerbeimmobilien. Dasselbe gilt für ein altes und lange gewachsenes Wohngebiet im Gegensatz zu einem Neubauviertel.

Welche Lagen bieten die besten Chancen für Wertsteigerung?

Eine attraktive Lage bietet die besten Voraussetzungen für die Wertsteigerung von Immobilien. Diese zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen und eine sichere Umgebung aus. Wertsteigerungspotential haben vor allem gefragte Lagen wie Innenstädte oder angesagte Stadtviertel. Auch Gebiete mit steigender Nachfrage oder geplanten Infrastrukturprojekten deuten auf eine potenzielle Wertsteigerung der Immobilie hin.

Welchen Preisunterschied die Lage einer Immobilie machen kann, sehen Sie am Beispiel der Stadt Hamburg. So zahlten Immobilienkäufer laut dem German Real Estate Index (GREIX) 2024 in Hamburg Mitte für ein Einfamilienhaus 6.800 € pro m², im Stadtteil Wandsbek 4.500 pro m². Dabei bietet Wandsbek mit einer guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung durchaus Wertsteigerungspotenzial. Noch günstiger wird der Quadratmeterpreis in den umliegenden Regionen. Es kann sich also lohnen, auch in Randgebieten oder weniger beliebten Stadtvierteln zu suchen. So lassen sich auch in Metropolregionen noch leistbare Immobilien finden.

Wer überlegt, ob sich eine Immobilie in einer bestimmten Lage als Kapitalanlage lohnt, sollte einmal in unseren Podcast reinhören:

Wie finde ich für mich die richtige Immobilienlage?

Um die passende Lage für eine Immobilie zu finden, sollten zunächst einmal die individuellen Präferenzen und Bedürfnisse definiert werden. Eine zusätzliche Standortanalyse, bei der Infrastruktur und das soziale Umfeld geprüft werden, hilft ebenfalls bei der Entscheidungsfindung. Wir haben Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt, die Sie bei Suche nach der passenden Lage für Ihre Immobilie unterstützt.

Wo erhalte ich Informationen zur Lage von Immobilien?

Möchte Sie sich über die Lage einer Immobilie informieren, gibt es verschiedene Quellen, die Sie nutzen können:

Mietpreisspiegel: Mit dem Mietpreisspiegel erhalten Sie einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Daran lässt sich die Attraktivität der Wohngegend ganz gut einschätzen. Grundsätzlich gilt: Höhere Mieten bedeuten in der Regel eine höhere Nachfrage nach Wohnraum in der Gegend und lassen somit auf eine begehrte Immobilienlage schließen. Den Mietpreisspiegel finden Sie oft online auf der Website der jeweiligen Gemeinde.

Flächennutzungsplan: Zukünftige Veränderungen im Umfeld der Immobilienlage können Sie dem Flächennutzungsplan entnehmen. Dieser enthält Informationen über städtebauliche Entwicklungen und Maßnahmen in der Umgebung der Immobilie und hilft Ihnen so bei der Beurteilung der Immobilienlage. Der Flächennutzungsplan liegt in der Regel im Rathaus oder Bürgerbüro der Gemeinde aus.

Bodenrichtwert: Bodenrichtwerte basieren auf den unterschiedlichen Kaufpreisen von Grundstücken in der jeweiligen Region. Diese werden von Gutachterausschüssen ermittelt und online zur Verfügung gestellt. Einen ersten Anhaltspunkt bietet die deutschlandweite Bodenrichtwertkarte BORIS-D, genaue Auskünfte erhalten Sie über die Bodenrichtwertkarte des jeweiligen Bundeslandes. Den jeweiligen Link dahin finden Sie auf unserer Artikelseite zu den Bodenrichtwerten.

Des Weiteren bieten auch Immobilienportale, Websites zu Immobilienbewertungen und Makler hilfreiche Informationen zur Lage von Immobilien. Kombinieren Sie am besten verschiedene Quellen, um sich ein umfassenderes Bild zu machen.

Weitere FAQs zur Lage von Immobilien

Lohnt sich Pendeln?

Pendeln lohnt sich oftmals, wenn die Lage der Immobilie außerhalb einer großen Metropole liegt. Die Immobilienpreise sind gerade in Großstädten wie Hamburg, München oder Köln so hoch, dass viele Interessenten sich nach Häusern im Umland umschauen. Wichtig ist aber, dass der neue Wohnort gut an öffentliche Verkehrsmittel angeschlossen ist. Wer mit dem Auto pendelt, profitiert weniger beim täglichen Arbeitsweg, zeigt eine Studie vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) mit der Postbank. Auch die zusätzlich investierte Zeit sollte bedacht werden. Ob sich Pendeln grundsätzlich lohnt, hängt demnach von den eingesparten Finanzierungskosten und den beruflichen Perspektiven ab.

Ist eine zentrale Lage der Immobilie immer besser?

Eine zentrale Lage einer Immobilie ist nicht immer besser, sondern hängt vielmehr von den individuellen Vorlieben des Käufers ab. Als vorteilhaft ist bei einer zentralen Lage die bessere Infrastruktur und der oft höhere Immobilienwert zu bewerten. Nachteilig sind die hohen Immobilienpreise, die meist kleineren Wohnflächen und die Lautstärke, die oft mit einer zentralen Lage verbunden ist. Ländlichere Lagen bieten meist mehr Ruhe und günstigere Quadratmeterpreise für Immobilien, haben aber oft eine schlechtere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Dienstleistungen.

Lohnen sich angesagte Stadtteile?

Beliebte Stadtviertel haben oft eine hohe Nachfrage, was zu einer guten Wertentwicklung der Immobilie beiträgt. Sie lassen sich leichter vermieten und bieten meist eine gute Infrastruktur. Allerdings sind die Kaufpreise für Immobilien in angesagten Stadtteilen in der Regel sehr hoch, was zum einen ein großes Investitionsvolumen erfordert und zum anderen zu geringeren Mietrenditen führen kann.

Welche Immobilienlage ist für Familien am besten?

Welche Lage für eine Familie am besten ist, hängt stark von den individuellen Bedürfnissen und den Möglichkeiten der Familie ab. Allgemein eignen sich ruhige und sichere Wohngegenden mit einer guten Infrastruktur und einer schnellen Anbindung an Schulen, Kindergärten sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten besonders für Familien. Das können beispielsweise familienfreundliche Viertel innerhalb von Städten oder am Stadtrand sein, aber auch Vororte oder ländliche Regionen mit guter Erreichbarkeit. 

Welche Risiken sind mit einer schlechter Lage der Immobilie verbunden?

Eine schlechte Lage kann zu einer Wertminderung der Immobilie und zu einer sinkenden Lebensqualität führen. So steigt beispielsweise das Risiko für einen potenziellen Leerstand der Immobilie, ebenso wie das Risiko für eine erschwerte Vermietbarkeit und den Verkauf der Immobilie. Lärmbelästigung, Luftverschmutzung und Kriminalität können die Lebensqualität in manchen Lagen ebenfalls negativ beeinflussen.

Wann ist der beste Zeitpunkt, in eine bestimmte Immobilienlage zu investieren?

Den einen besten Zeitpunkt, um in eine Immobilie in einer bestimmten Lage zu investieren, gibt es nicht. Vielmehr ist so eine Investition von mehreren Faktoren abhängig. Eine gute Lage mit stabiler Infrastruktur und hoher Lebensqualität sorgt für eine langfristige Wertsteigerung. Achten Sie auf das Entwicklungspotenzial der Region, wie neue Schulen oder Kindergärten, künftige Verkehrsprojekte und geplante Grünflächen. Ebenso sollten die Finanzierungsmöglichkeiten passen: Günstige Bauzinsen und attraktive Immobilienpreise sorgen für finanziellen Spielraum. Ebenso wichtig sind die eigenen Finanzen. Ein stabiles Einkommen sowie ausreichend Eigenkapital sorgen für solide Bedingungen beim Immobilienkauf.