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Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder behalten?

Endlich geschafft: Das Haus steht, die Baufinanzierung ist abbezahlt – jetzt fehlt nur noch die Löschungsbewilligung, um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu streichen. Warum das allerdings nicht immer sinnvoll ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann brauche ich eine Löschungsbewilligung?

      Haben Sie Ihre Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt, stellt Ihnen die Bank beziehungsweise Ihr Kreditgeber eine Löschungsbewilligung aus, damit Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen können. Die Löschungsbewilligung ist vor allem dann notwendig, wenn Sie das Haus wieder verkaufen wollen, da die meisten potenziellen Käufer eine „unbelastete“ Immobilie bevorzugen. Unbelastet bedeutet in diesem Fall, dass die Immobilie frei von Grundpfandrechten wie beispielsweise Grundschuld oder Hypothek ist. 

      Was ist eine Löschungsbewilligung?

      Mit der Löschungsbewilligung bescheinigt Ihnen der Kreditgeber, in den meisten Fällen Ihre Bank, dass Ihre Baufinanzierung vollständig abbezahlt ist und die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Somit dient Ihre Grundschuld dem Gläubiger nicht mehr länger als Kreditsicherheit. Auch verliert die Bank nach der finalen Löschung der Grundschuld das Recht, Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern.

      Woher bekomme ich eine Löschungsbewilligung?

      Haben Sie Ihre Baufinanzierung komplett getilgt, sollten Ihr Kreditgeber Ihnen die Löschungsbewilligung für die Streichung der Grundschuld in der Regel unaufgefordert zuschicken. Ist dies nicht der Fall, können Sie das Dokument auch ganz unkompliziert bei Ihrer kreditgebenden Bank beantragen. Diese lässt Ihnen dann einen Vordruck für die Löschungsbewilligung zukommen.

      Eine Löschungsbewilligung muss immer als Schriftstück in notarieller Form vorliegen, auf der die Zustimmung des Gläubigers schriftlich festgehalten ist. Ohne diese Zustimmung kann kein Sicherungsrecht, weder Grundschuld noch Hypothek, aus dem Grundbuch gelöscht werden.

      Gibt es eine Vorlage oder ein Muster für die Löschungsbewilligung?

      Sofern Ihre kreditgebende Bank auch Ihr Gläubiger ist, erhalten Sie von diesem Institut normalerweise einen Vordruck für die Löschungsbewilligung, welcher bereits alle wesentlichen Angaben enthält. Diesen müssen Sie nur noch vollständig ausfüllen und vom Notar beglaubigen lassen.

      Da auch Privatgläubiger Löschungsbewilligungen ausstellen und unterschreiben dürfen, sollten diese am besten schon vor dem Gang zum Notar darauf achten, dass alle wichtigen Angaben vorhanden sind. Unter der Überschrift „Löschungsbewilligung“ muss beispielsweise immer stehen, um welches Grundsicherungsrecht es sich genau handelt, da das Dokument sonst nicht notariell beglaubigt werden kann.

      Welche Dokumente brauche ich für die Löschungsbewilligung?

      Eine gültige Löschungsbewilligung bedarf nicht nur der notariellen Form, um beim Grundbuchamt eingereicht werden zu können, sie muss unter anderem folgende Formalien enthalten:

      • Grundbuchblatt und Grundbuchband
      • Flur und Flurstück
      • Höhe der Grundschuld (nummerisch und alphabetisch)
      • Stadt des kreditgebenden Instituts
      • Laufende Grundbuchnummer
      • Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
      • Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den Eigentümer
      • Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

      Die Unterschrift unter einer Löschungsbewilligung muss, inklusive Ort und Datum, immer von einem Notar beglaubigt werden. Dabei ist es irrelevant, ob die Löschungsbewilligung von der Bank oder von einem privaten Kreditgeber in seiner Funktion als Gläubiger, unterzeichnet wurde.

      Wie läuft die Löschung einer Grundschuld ab?

      Damit Ihre Grundschuld endgültig aus dem Grundbuch gelöscht wird, müssen Sie einen schriftlichen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen. Dieser Antrag wird dann zusammen mit Ihrer erhaltenen Löschungsbewilligung, an einen beauftragten Notar übermittelt.

      Nachdem der Notar die Löschungsbewilligung beglaubigt hat, leitet er sowohl die Bewilligung als auch Ihren Antrag an das zuständige Grundbuchamt weiter, dessen Beamte alle formellen Voraussetzungen (Schriftform + notarielle Beglaubigung) der Löschung prüfen. Ist der Beschluss positiv, wird ein Löschungsvermerk ins Grundbuch eingetragen.

      Grundschuld löschen oder abtreten: Kostenrechner

      Grundschuld löschen: Welche Kosten entstehen?

      Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld belaufen sich auf 0,2 beziehungsweise 0,4 Prozent der Grundschuldsumme. Sie setzen sich aus dem Honorar für den beauftragten Notar und den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen. Auch wenn die Kosten für eine Grundschuldlöschung nur ungefähr ein Drittel der Kosten für die Grundbuchbestellung betragen, müssen Sie trotzdem mit mehreren hundert Euro rechnen.

      Ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn die Höhe der Grundschuld 200.000 Euro beträgt und sowohl Notar als auch Grundbuchamt ihren Anteil von je 0,2 Prozent der Grundschuldsumme geltend machen, erhalten beide Parteien jeweils 400 Euro. Insgesamt kostet die Löschung der Grundschuld also 800 Euro.

      Da Geldinstitute per Gesetz die Löschung einer Grundschuld bewilligen müssen, darf Ihnen Ihre Bank für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine eigenen Kosten in Rechnung stellen. Dieser Vorgang gehört zu deren Pflichten und muss von Ihnen nicht bezahlt werden.

      Hinweis: Neben Notaren können und dürfen auch Sparkassen die Löschung eines Grundpfandrechts rechtswirksam beglaubigen. Allerdings sollten Sie dabei sehr aufmerksam sein, denn verlangt die Sparkasse eine sogenannte „Stempelgebühr“ von Ihnen, ist dies laut Verbraucherzentrale nicht zulässig. Dieser vorhersehbare Aufwand hätte bereits in den Zins einkalkuliert werden können.

      Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?

      Auch wenn die Ausstellung einer Löschungsbewilligung an sich meist recht fix von statten geht, prüft die Bank die Löschung sehr gründlich, bevor sie ihre Zustimmung dafür erteilt. Wie lange Sie anschließend auf die finale Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch warten müssen, ist dann von der Schnelligkeit des Grundbuchamtes und dem jeweiligen Bundesland abhängig. Es können also unter Umständen mehrere Tage, Wochen oder sogar Monate vergehen.

      Wie beantrage ich die Löschung einer Briefgrundschuld?

      Um die endgültige Löschung einer Briefgrundschuld zu beantragen, verfahren Sie im Prinzip genauso, wie bei der Löschung einer „normalen“ Grundschuld. Einziger Zusatz: Der Notar muss zusätzlich zur Löschungsbewilligung und Ihrem Antrag auch den dazugehörigen Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen.

      Als Briefgrundschuld bezeichnet man ein Grundpfandrecht, welches auf einem sogenannten Grundschuldbrief ausgewiesen wird. Dieser ist sowohl Wertpapier als auch Urkunde gleichzeitig. Ebenso wie die Buchgrundschuld, wird auch die Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen.

      Was mache ich bei Verlust des Grundschuldbriefes?

      Sollten Sie den Grundschuldbrief verloren haben oder einfach nicht mehr finden, können Sie mithilfe eines Aufgebotsverfahrens Ihre Grundschuld trotzdem für unwirksam erklären und löschen lassen. Allerdings ist diese Möglichkeit sehr aufwändig und teuer. Der Ablauf dieses Verfahrens gestaltet sich wie folgt:

      1. Das zuständige Amtsgericht gibt den Verlust Ihres Grundschuldbriefes öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern.
      2. Falls sich der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit im Besitz einer dritten Person befindet, muss diese sich nun melden. Dazu hat sie sechs Monate lang Zeit.
      3. Ist diese Frist verstrichen, ohne, dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt.
      4. Anschließend kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

      Nachdem Sie die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief von der Bank erhalten haben, sollten Sie die Dokumente am besten sofort dort ablegen, wo Sie beides auch garantiert wiederfinden – andernfalls kommen Sie an einem kostspieligen Aufgebotsverfahren leider nicht vorbei. Bevor Sie dieses langwierige Prozedere also wirklich anstoßen und auf sich nehmen wollen, sollten Sie auf jeden Fall eines machen: noch mal gründlich suchen

      Muss ich nach Tilgung meiner Baufinanzierung die Grundschuld zwingend löschen lassen?

      Es besteht keine Pflicht, die Grundschuld nach endgültiger Abzahlung der Baufinanzierung sofort aus dem Grundbuch löschen zu lassen, da diese dann in eine Eigentümergrundschuld übergeht. Das bedeutet, dass Ihre Bank die Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens an Sie abtritt und über keinerlei Rechte mehr an diesem Grundpfand verfügt.

      Wollen Sie also weiterhin in dem Haus wohnen bleiben, können Sie zwar die kostenfreie Löschungsbewilligung beantragen - sofern Sie diese nicht schon unaufgefordert erhalten haben - müssen aber nicht den kostenpflichtigen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Bewahren Sie das Dokument gut auf, da es eine Bestätigung für die Tilgung Ihres Darlehens ist. So gehen Sie auf Nummer sicher.

      Wann ist die Löschung einer Grundschuld sinnvoll?

      Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, ist die Löschung der Grundschuld sehr sinnvoll. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt wesentlich gefragter sind, lassen sich mit ihnen meist auch höhere Verkaufspreise erzielen. Darüber hinaus bestehen die meisten potenziellen Käufer auf eine lastenfreie Immobilie und wollen sich nicht an ein Objekt mit bereits eingetragener Grundschuld binden. Die Kosten für die Löschung der alten Grundschuld, also für den Notar und das Grundbuchamt, übernehmen dabei Sie als Verkäufer.

      Wann ist die Löschung einer Grundschuld nicht sinnvoll?

      Haben Sie nicht vor, Ihre Immobilie zu verkaufen oder anderweitig an Dritte abzutreten, ist es nicht sinnvoll, die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

      Müssen Sie später eine Modernisierung vornehmen und beispielsweise ein Modernisierungsdarlehen beantragen, kann eine eingetragene Grundschuld einem neuen Kreditgeber als ansprechende Sicherheit dienen. Auch beim Kauf einer weiteren Immobilie kann eine bestehende Grundschuld sehr sinnvoll sein, da diese wiederbelebt und als Kreditsicherheit genutzt werden kann. Diesen finanziellen Vorteil sollten Sie nicht unterschätzen, da Sie keine neue Grundschuld beantragen und Notar- sowie Amtskosten zahlen müssen.

      Lassen Sie sich von Ihrem Kreditgeber in jedem Fall eine Löschungsbewilligung ausstellen und bewahren Sie diese gut auf, da dieses Dokument die komplette Tilgung Ihrer Baufinanzierung belegt.

      Ist der Verkauf einer Immobilie auch mit eingetragener Grundschuld möglich?

      Der Verkauf einer Immobilie ist auch mit eingetragener Grundschuld möglich, wenn der Käufer die Grundschuld als Sicherungsmittel für sein eigenes Darlehen nutzt. Das bedeutet, dass die Abtretung der Grundschuld zwischen der alten Bank des Verkäufers und der neuen Bank des Käufers stattfindet. Allerdings wird die neue Bank ganz genau prüfen, ob ihre Bedingungen zu denen der alten Bank passen. Ist dies nicht der Fall, kommt die Abtretung der Grundschuld beim Verkauf der Immobilie nicht zustande.

      Gibt es eine Alternative zur Löschung der Grundschuld?

      Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf Ihr Eigenheim, dient Ihrer Bank während der Baufinanzierung als Kreditsicherheit. Wollen Sie im Rahmen einer Anschlussfinanzierung nun die Bank wechseln müssen Sie die Grundschuld aber nicht extra löschen lassen, um im Anschluss eine neue zu beantragen. Eine Alternative zur Löschung ist die Grundschuldabtretung, bei der die eingetragene Grundschuld von Ihrer kreditgebenden Bank an die neue Bank übergeben, also abgetreten wird. Die Formalitäten regeln beide Banken dabei größtenteils unter sich.

      Ist Ihre Anschlussfinanzierung oder Umschuldung also mit einem Bankenwechsel verbunden, den beide Geldinstitute auch bewilligt haben, unterzeichnet Ihre alte Bank eine Abtretungserklärung an die neue Bank. Sollten noch offene Verbindlichkeiten bestehen, werden diese anschließend von der neuen Bank an die alte überwiesen. Ist dies geschehen, fügt das Grundbuchamt Ihrem Grundschuldeintrag einen Abtretungsvermerk hinzu.

      Zusammenfassung Löschungsbewilligung

      Wenn Sie Ihr Baudarlehen komplett getilgt haben, bekommen Sie von Ihrem Kreditgeber beziehungsweise Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung für die Löschung Ihrer Grundschuld  aus dem Grundbuch zugeschickt. Sollte das nicht unaufgefordert geschehen, können Sie die Löschungsbewilligung auch ganz einfach beantragen. Die Löschungsbewilligung:

      • Erhalten Sie nach kompletter Abzahlung Ihres Baudarlehens
      • Ermöglicht es Ihnen, Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen
      • Ist für Banken Pflicht und deshalb für Sie kostenfrei

      Die Löschung Ihrer Grundschuld ist keine Pflicht aber sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Nicht empfehlenswert ist, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, wenn:

      • Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben und keinen Gedanken an einen möglichen Verkauf verschwenden
      • Sie ein neues Darlehen planen und die Grundschuld als Kreditsicherheit nutzen wollen (Eigentümergrundschuld)
      • Sie sich die hohen Kosten für eine Löschung und gegebenenfalls Neuerstellung sparen wollen

      Eine Abtretung der Grundschuld kommt in Frage, wenn:

      • Sie für die Anschlussfinanzierung Ihres Baudarlehens die Bank wechseln wollen
      • Sie die Grundschuld der alten Bank nicht extra löschen lassen wollen, um bei der neuen Bank eine neue Grundschuld zu beantragen
      • Sie Ihre Immobilie trotz eingetragener Grundschuld verkaufen wollen

      Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Grundschuld löschen oder behalten?“ gibt es so also nicht. Letztendlich ist die finale Entscheidung für oder gegen eine Löschung nur von Ihren zukünftigen Vorhaben und den eventuell entstehenden Kosten abhängig.

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