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So kaufen und finanzieren Sie eine Eigentumswohnung als Single

Seit Jahren kennen die Mieten in vielen Regionen von Deutschland nur eine Richtung: aufwärts. In dieser Situation stellen sich auch viele Singles die Frage: Mieten oder Kaufen? Wie Alleinstehende eine Eigentumswohnung erfolgreich finanzieren, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Kann ich als Alleinstehender eine Eigentumswohnung allein kaufen?

      Nicht nur Paare oder Familien träumen von einer Eigentumswohnung. Auch immer mehr Alleinstehende spielen mit den Gedanken, sich eine Eigentumswohnung allein zu kaufen. Kein Wunder, denn eine Eigentumswohnung bietet genügend Freiraum, um sie ganz nach dem persönlichen Geschmack einzurichten. Der eine fühlt sich besonders wohl, wenn Küche, Ess- und Wohnzimmer eine Einheit bilden. Der andere findet es verlockend, wenn der Wohnraum auf zwei Etagen aufgeteilt ist. Alleinstehende wissen was sie wollen.

      Leider gibt es noch immer hartnäckige Mythen zur Baufinanzierung. Ein Mythos lautet: „Singles hätten schlechtere Karten, von der Bank einen Hauskredit zu bekommen.“ Doch das ist falsch. Einer Bank ist es prinzipiell egal, ob Paare oder Alleinstehende einen Hauskredit​​​​​​​ beantragen. Die Kriterien für die Prüfung der Kreditwürdigkeit sind identisch. Für Singles gilt: Stimmen die Voraussetzungen, gibt es in der Regel keine Probleme mit der finanzierenden Bank.

      Eigentumswohnung finanzieren: Welche Besonderheiten gibt es?

      Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist für Singles eine Investition in die Zukunft. Doch wer eine Eigentumswohnung allein kauft, muss die finanziellen Belastungen oft allein stemmen. Alleinstehende müssen also bei der Baufinanzierung teilweise auf andere Dinge achten als Paare oder Familien. Mit diesen sechs Tipps legen Sie das Fundament für eine solide Baufinanzierung.

      1. Ratenhöhe - Kalkulieren Sie realistisch 

      Während sich Paare im Ernstfall unterstützen können, müssen Sie die Raten auch in schwierigen Zeiten allein bedienen. Die monatliche Rate ist die Summe aus Zins- und Tilgungsanteil. Mit dem Zinsanteil bezahlen Sie die Bank dafür, dass Sie Ihnen die Darlehenssumme leiht. Die eigentliche Darlehenssumme zahlen Sie über die Tilgung an die Bank zurück. Die Tilgung beeinflusst maßgeblich die Höhe der Monatsrate. Je höher die Tilgung, desto schneller verringert sich die Restschuld, sprich die Darlehenssumme schrumpft schneller.

      Maximal 35 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens sollten Sie als Single in die monatliche Rate investieren. Damit haben Sie noch genügend Reserven für den restlichen Lebensunterhalt. Strom, Internet oder Kabelfernsehen gibt es nämlich nicht zum Nulltarif. Sie brauchen einen soliden Finanzplan für ein unbeschwertes Leben.

      Achten Sie daher auf die richtige finanzielle Balance bei der Baufinanzierung. Wir empfehlen, eine Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent zu wählen, denn so sind die Raten in der Regel gut bezahlbar und Sie zahlen Ihren Kredit angemessen schnell zurück.

      Wie Ihre persönliche Immobilienfinanzierung aussehen kann, zeigt Ihnen unser Bauzinsen Rechner. Geben Sie die Eckdaten Ihrer Baufinanzierung ein und wählen Sie Ihre gewünschte Zinsbindung und Tilgung. Auf dieser Basis berechnet unser Bauzinsen Rechner Ihren Zinssatz, Ihre monatliche Rate sowie die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung.

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      2. Ausreichend Eigenkapital ansparen

      Bei Paaren oder Familien reichen oft 10 bis 15 Prozent an Eigenkapital, um die Nebenkosten für den Wohnungskauf aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Als Single sollten auch Sie die Nebenkosten für den Wohnungskauf selbst bezahlen können, plus Extra-Eigenkapital.

      Insgesamt benötigen Sie als Single etwa 30 bis 40 Prozent an Eigenkapital für eine solide Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung.

      Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen können, umso positiver wirkt sich das auf die Konditionen Ihres Hauskredits aus. Die folgende Beispielrechnung soll dies verdeutlichen.

        Variante A: Eigenkapitalanteil 30% Variante B: Eigenkapitalanteil 10%
      Objektwert300.000 €300.000 €
      Eigenkapital100.000 €30.000 €
      Benötigte Darlehenssumme200.000 €270.000 €
      Anfänglicher Tilgungssatz3%3%
      Sollzinsbindung20 Jahre20 Jahre
      Effektiver Jahreszins p.a.0,99%1,37%
      Monatliche Rate660,00 €976,50 €
      Restschuld nach 20 Jahren67.764,08 €84.333,75 €
      Getilgter Betrag132.235,92 €185.666,25 €
      Gezahlte Zinsen26.324,08 €48.693,75 €
      Beispielrechung: Finanzierung einer Eigentumswohnung als Single mit verschiedenen Eigenkapitalvarianten

      Das Ergebnis der Beispielrechnung zeigt:

      • Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist die benötigte Darlehenssumme. 
      • Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist der effektive Jahreszins. Bei Variante B zahlen Sie 38,3 Prozent mehr Zinsen an die Bank als bei Variante A. Das macht einen Unterschied von mehr als 20.000 Euro über den gesamten Zeitraum aus. Es lohnt sich also, wenn Sie im Vorfeld der Baufinanzierung mehr Eigenkapital ansparen als Paare oder Familien. Sie könnten beispielsweise zunächst in Fondssparpläne oder Aktien investieren, um eine gute Rendite zu erzielen. Wer weniger Risiko eingehen will und mit einer geringeren Rendite leben kann, für den eignen sich eher Termingelder oder Bausparen.

      Der Effektivzinssatz enthält nahezu alle Kosten, die Sie tatsächlich für Ihr Darlehen zahlen. Er ist ein wichtiges Hilfsmittel, um Immobiliendarlehen zu vergleichen. Vorausgesetzt die Darlehenssumme, die Tilgung und die Sollzinsbindung, also der Zeitraum, für den der angebotene Zinssatz gilt, sind identisch.

      • Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist die benötigte Darlehenssumme und damit auch die Monatsrate. Bei Variante B beträgt die Monatsrate 976,50 Euro. Bei der Variante A sind es 660 Euro. Das macht einen monatlichen Preisunterschied von 316,50 Euro aus – über 20 Jahre hinweg. Und je geringer die Monatsrate, desto eher können Sie finanzielle Rücklagen bilden.
      • Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fällt die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung aus. Dies verbessert Ihre Verhandlungsposition für die Anschlussfinanzierung und den zukünftigen Zinssatz.

      3. Wählen Sie eine lange Sollzinsbindung

      Als Alleinstehender sollten Sie eine lange Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahre oder länger anstreben. Zwar erheben Banken dafür oft einen kleinen Zinsaufschlag, doch die lange Sollzinsbindung sichert Ihnen einen konstanten Zinssatz und eine fixe Monatsrate. Sie können also langfristig planen. Das schafft Sicherheit.

      4. Bilden Sie Rücklagen

      Ein gängiger Ratschlag bei Baufinanzierungen lautet: „Nutzen Sie Sondertilgungen, um Ihren Hauskredit schneller zurückzuzahlen.“ Für Paare oder Familien trifft dies auch oft zu. Für Alleinstehende gilt dies eher nicht. Anstatt jeden zusätzlichen Euro für eine Sondertilgung zu nutzen, sollten Sie während der gesamten Darlehensphase Rücklagen bilden.

      Mit drei bis sechs Nettogehälter, die beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto liegen, können Sie finanzielle Engpässe temporär überbrücken.

      Der Notgroschen hilft, wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren oder ein Unfall Sie außer Gefecht setzt.

      5. Denken Sie beim Kauf an Ihre Zukunft

      Sie sind gut beraten, bei der Suche und Auswahl der Eigentumswohnung auch an Ihre Zukunft zu denken. Dabei macht es einen großen Unterschied, ob Sie die Eigentumswohnung als Renditeobjekt betrachten, um Ihr Vermögen auf- und auszubauen. Oder diese selbst und bis ins hohe Alter nutzen wollen.

      Im letzteren Fall sollten Sie sich Gedanken darüber machen, welche Infrastruktur Sie benötigen und was altersgerechtes Wohnen bedeutet. Eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss, die Sie nur über das Treppenhaus erreichen können, mag momentan für Sie ein willkommenes kleines Workout sein. Im fortgeschrittenen Alter ist es eher eine Last. Fußläufig erreichbare Lebensmittelgeschäfte, Apotheken und Arztpraxen sind in jedem Lebensabschnitt von Vorteil. Tipps wie Sie Ihr Zuhause fit für die Zukunft machen, finden Sie in unser Checkliste altersgerechtes Wohnen.

      Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt durch zinsgünstige Kredite und Zuschüsse den Abbau von Barrieren und den altersgerechten Umbau von Bestandsimmobilien. Informieren Sie sich hier über alle Details.

      Sie sollten auch die Lage bei Ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen. In urbanen Ballungsgebieten ist eine Vermietung oder ein Verkauf der Eigentumswohnung in der Regel einfacher als in ländlichen Regionen, falls Sie selbst wegen eines Jobwechsels umziehen müssen. Übliche Lagekriterien sind beispielsweise: 

      • Eine gute Verkehrsanbindung
      • Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Arztpraxen in der näheren Umgebung
      • Vielfältige Freizeitangebote wie Restaurants oder Kinos
      • Parks und Grünlagen, die fußläufig erreicht werden können

      Verlassen Sie sich nicht auf die attraktiven Bilder und Beschreibungen im Internet, sondern gehen Sie auf eine Erkundungstour und verschaffen Sie sich einen Überblick über die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort.

      6. Sichern Sie Risiken ab

      Fast jeder fünfte Deutsche wird im Laufe seines Lebens einmal berufsunfähig. Kaputte Knochen oder ein Burn-out sorgen dafür, dass Sie Ihren Job nicht mehr ausüben können. Dieses Risiko sichert eine Berufsunfähigkeitsversicherung ab. Im Ernstfall können Sie als Alleinstehender mit den Rentenzahlungen den Hauskredit weiter finanzieren. Eine weitere Option ist eine sogenannte Restschuldversicherung. Sollten Sie Ihren Hauskredit nicht mehr tilgen können, begleicht die Versicherung die ausstehende Restschuld.

      Welche Sicherheiten braucht die Bank?

      Bevor eine Bank ein verbindliches Angebot für eine Baufinanzierung unterbreitet, ist sie gesetzlich dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit zu überprüfen.

      Je besser die Kreditwürdigkeit ist, desto höher sind die Chancen, ein zinsgünstigen Hauskredit zu erhalten. 

      Die Prüfung der Kreditwürdigkeit erfolgt im beiderseitigen Interesse. Die Bank schützt sich damit vor Zahlungsausfällen, sollte die Prüfung negativ ausfallen. Gleichzeitig ist sie eine Art Frühwarnsystem, damit Kreditnehmer sich nicht aussichtslos verschulden. Neben der positiven Kreditwürdigkeit verlangt eine Bank weitere Sicherheiten, um ihr Finanzierungsrisiko zu reduzieren. Zu den klassischen Sicherheiten zählen beispielsweise:

      • ein sicheres Gehalt
      • Eigenkapital
      • Wertpapiere
      • Versicherungen
      • der Grundbucheintrag einer vorhandenen Immobilie

      Unter dem Strich ist die individuelle Einkommens- und Vermögenssituation entscheidend für die Vergabe eines Hauskredits. Als Alleinstehender haben Sie bessere Chancen, wenn Sie über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen. Wer hingegen befristet angestellt oder selbständig ist, der hat schlechte Karten bei der Finanzierung.

      Hauskredit für Alleinstehende: Gelingt die Finanzierung auch ohne Eigenkapital?

      Seit einigen Jahren gewähren Banken auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. In diesem Fall würde die Bank den kompletten Kaufpreis der Eigentumswohnung übernehmen. Die Vergabekriterien für dieses Modell sind:

      • ein gesichertes und überdurchschnittliches hohes Einkommen
      • eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit
      • eine besonders wertvolle Immobilie

      Es klingt verlockend: eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital. Doch ist sie eher die Ausnahme und bei Eigennutzern selten. Bei Kapitalanlegern, die eine Wohnung als Renditeobjekt betrachten, kommt es schon häufiger vor. So oder so empfehlen wir Ihnen, die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit einem Berater ausführlich zu erörtern.  

      Eigentümergemeinschaft und Hausgeld: Welche Fixkosten kommen auf mich zu?

      Sie haben sich in eine Eigentumswohnung verliebt. Wunderbar. Doch passt auch die Eigentümergemeinschaft zu Ihnen? Denn jeder Wohnungsbesitzer wird Teil der Eigentümergemeinschaft, die beispielsweise gemeinsam die Instandhaltung des Wohnhauses finanziert. Schauen Sie sich vor dem Kauf der Eigentumswohnung, die Fixkosten genau an. Die Protokolle der letzten Eigentümergemeinschaftsversammlungen sollten Sie kritisch und aufmerksam lesen:  

      • Gibt es einen Sanierungsbedarf in naher Zukunft? Falls ja, wie hoch ist er? Generell gilt: Je älter das Wohnhaus ist, desto höher ist der Sanierungsbedarf im Regelfall.
      • Erfragen Sie die Höhe des Hausgeldes. Das Hausgeld umfasst alle Kosten für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Jeder Eigentümer zahlt neben den laufenden Nebenkosten wie Strom oder Internet für die eigenen vier Wände zusätzlich pro Monat Hausgeld.

      Das monatliche Hausgeld beträgt bei Eigentümergemeinschaften im Schnitt 2,70 Euro pro Quadratmeter genutzter Wohnfläche. Ist Ihre Eigentumswohnung 100 Quadratmeter groß, ergibt sich für Sie ein Hausgeld in Höhe von 270 Euro.

      • Stellen Sie sich darauf ein, dass Sie als Eigentümer im Schnitt 20 bis 30 Prozent mehr Nebenkosten zahlen als ein Mieter.

      Die Fixkosten lassen sich einfach ermitteln. Doch Zahlen und Kostenaufstellungen sind nicht die einzigen Parameter für eine Kaufentscheidung: Was sagt Ihr Bauchgefühl?

      • Hat die Eigentümergemeinschaft eine Vision? Oder gibt es viel Streit?
      • Wie wirkt die gültige Hausordnung auf Sie?

      Suchen Sie daher das Gespräch mit anderen Eigentümern, befragen Sie die Nachbarn. Wie immer, wenn es um das Miteinander geht: Die Chemie sollte stimmen. Sehen Sie sich die Hausgemeinschaft und besonders Ihre zukünftigen direkten Nachbarn genauer an und kommen Sie bestenfalls vor dem Kauf mit ihnen ins Gespräch. Sie binden sich mit einer Eigentumswohnung nicht nur an das Objekt, sondern auch an die Menschen, die dort wohnen. Nehmen Sie sich die Zeit dafür, bevor Sie sich für eine Eigentumswohnung entscheiden.

      Fazit: Singles können eine Eigentumswohnung solide finanzieren

      Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist auch für Singles möglich. Im Vergleich zu Paaren oder Familien tragen Sie die doppelte finanzielle Last und Verantwortung, da Sie nur über ein Gehalt verfügen. Sie müssen noch genauer abwägen, planen und prüfen, ob Sie sich die Monatsraten für den gesamten Zeitraum des Hauskredits leisten können. Dafür brauchen Sie viel Eigenkapital und ein stärkeres Sicherheitsnetz als Paare oder Familien, um finanzielle Engpässe überbrücken zu können.

      Langfristige Freude an der Eigentumswohnung ist dann gesichert, wenn Sie im Vorfeld sämtliche Kosten berücksichtigen und kalkulieren. Als Wohneigentümer bezahlen Sie etwa 20 bis 30 Prozent mehr Wohnnebenkosten als Mieter. Hinzu kommt die Grundsteuer, plus die Rücklagen für Reparaturen oder Modernisierungen der Eigentumswohnung. Auf der anderen Seite haben Sie die volle Freiheit bei der Suche, Auswahl und Gestaltung der Eigentumswohnung. Sie bietet genügend Raum für die Individualität, die Sie suchen.

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