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Immobilienmarkt 2024: jetzt kaufen oder doch lieber warten?

Immobilienmarkt richtige Strategie für 2024
florian-unterfrauner
Florian Unterfrauner
5 Min.
10.04.2024
Das Wichtigste in Kürze
  • Dr. Klein erwartet in 2024 keinen bundesweiten Einbruch bei den Immobilienpreisen.
  • Das wahrscheinlichste Szenario für 2024 lautet: Die Bauzinsen und die Immobilienpreise bewegen sich seitwärts.
  • Im Immobilienmarkt gibt es einen größeren Spielraum für Preisverhandlungen nach unten. 
  • Unsere Empfehlung lautet: Passt die Immobilie, ist die Finanzierung solide und nachhaltig, dann schlagen Sie jetzt zu.
  • Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.

Immobilienmarkt 2024: Werden die Immobilienpreise einbrechen?

Der Immobilienmarkt wird 2024 insgesamt in Deutschland nicht einbrechen. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender bei Dr. Klein, meint dazu: „Wenn wir auf das gesamte Bundesgebiet schauen, werden wir im 1. Halbjahr 2024 eher eine Seitwärtsbewegung sehen. Es wird aber durchaus eine große Differenzierung geben – diese knüpft an die Entwicklung von 2023 an.“ 

Wenn Ihre Finanzierung auf sicheren Beinen steht, spricht auch 2024 nichts gegen eine erfolgreiche Umsetzung Ihrer Immobilienwünsche. Das bestätigt auch ImmoScout24-Chefin Gesa Crockford: „Für viele rückt der Traum vom Eigenheim wieder ein Stück näher.“ Im Folgenden erklären wir, wie sich Immobilienpreise und Zinsen 2024 entwickeln und welchen Einfluss beide Faktoren auf Ihre Baufinanzierung haben können.

Werden die Immobilienpreise 2024 sinken?

Wie sich die Immobilienpreise entwickeln, hängt stark von der Lage ab. In den Metropolregionen und den sogenannten Speckgürteln bleiben die Preise stabil oder sinken leicht. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeberartikel zu den Immobilienpreisen.

Insbesondere beim Neubau ist keine Preisminderung in Aussicht. Grund dafür sind die hohen Rohstoffpreise, Lieferkettenprobleme und der Fachkräftemangel. Zudem sind die Anforderungen an den Neubau in Sachen Klimaneutralität seit dem 1. Januar 2023 noch einmal verschärft worden. Zusätzlich soll der Standard ab 2025 noch einmal angehoben werden. Das treibt die Preise nach oben.

Günstiger könnte es bei Bestandsimmobilien sein. Vor allem im ländlichen Raum und in strukturschwachen Regionen können die Immobilienpreise 2024 teilweise um 10 bis 15 % fallen.

Wegen der hohen Anforderungen bei Gebäuden sinkt zudem die Nachfrage nach Bestandsimmobilien mit einem hohen Sanierungsaufwand. Zwar müssen Sie dann mit höheren Modernisierungskosten rechnen, aber wenn Sie selbst handwerklich begabt sind oder Handwerker im Freundes- und Familienkreis haben, können Sie einige Aufgaben selbst erledigen und Geld sparen. Zudem gibt es noch ein paar Fördermöglichkeiten für Bestandsimmobilien. Das gilt besonders, wenn ein hoher Sanierungsaufwand besteht.

Auch die Gefahr einer Immobilienblase und einem damit verbundenen Preisverfall sehen die Experten von Dr. Klein als unwahrscheinlich. Denn die Vergabekriterien für Darlehen sind hierzulande sehr streng. Dadurch wird das Risiko von Zahlungsausfällen minimiert. Ob Sie also dieses Jahr kaufen oder lieber warten wollen, hängt auch davon ab, wo Ihre Immobilie liegt.

Wie entwickeln sich die Zinsen?

Die langfristige Bauzinsentwicklung zeigt: Die Bauzinsen sind seit Anfang 2022 stark gestiegen. Dagegen bewegen sich die aktuellen Bauzinsen seit Jahresanfang eher seitwärts. Sie zahlen beispielsweise für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2,0 % einen effektiven Zinssatz bestenfalls ab 3,24 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 10.04.2024). Für das erste Halbjahr 2024 erwartet Dr. Klein eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen.

Damit sollten sich die Bauzinsen für ein 10-jähriges Baudarlehen bei etwa 3,5 % einpendeln. Allerdings bleibt das Zinsumfeld auch im ersten Halbjahr 2024 nervös. Kreditwillige können also auf Zinsdellen hoffen und sollten diese für eine günstigere Immobilienfinanzierung nutzen.

Topzins
Stand: 17.04.2024, 350.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,24 % effektiver Jahreszins p.a., 3,17 % fester Sollzins p.a., 950 € Provision (übernimmt Bank), Repräsentatives Beispiel ansehen

Neben den Immobilienpreisen sind auch die Zinsen ein wichtiger Faktor, den Sie bei der Frage „Jetzt kaufen oder lieber warten“ berücksichtigen müssen. Wie sich die aktuellen Zinsen entwickeln, können Sie auch in unseren monatlich erscheinenden Zinskommentar nachlesen.

Lange vs. Kurze Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt vor, wie lange Sie sich den aktuellen Zinssatz für das eigene Darlehen sichern. Sie zahlen in diesem Zeitraum den festgelegten Zins, egal ob die Bauzinsen in diesem Zeitraum steigen oder fallen. Sind die Zinsen also niedrig, sollten Sie sich eine möglichst lange Zinsbindung sichern. Sind Sie hingegen hoch und könnten eher sinken, lohnt es sich, eine kürzere Zinsbindung abzuschließen und dann später zu einem günstigeren Zinssatz weiter zu finanzieren.

Beispielrechnung: Jetzt kaufen oder lieber warten?

Viele Menschen warten aktuell ab, dass durch die steigenden Zinsen die Immobilienpreise wieder sinken. Denn durch die höheren Zinsen werden Darlehen teurer, was wiederum bedeutet, dass weniger Menschen sich ein Darlehen leisten können und somit die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Die theoretische Folge: Die Immobilienpreise sinken.

Die Frage ist also, ob es sinnvoll ist, auf niedrigere Preise zu warten und dafür eventuell höhere Zinsen in Kauf zu nehmen oder jetzt zu kaufen und dafür auf steigende Zinsen zu verzichten. Um diese Entscheidung besser nachvollziehen zu können, finden Sie unten eine Gegenüberstellung verschiedener Szenarien. Dabei starten wir mit einer Immobilie, für die Sie ein Darlehen von 300.000 € aufnehmen müssen und dafür 3 % Zinsen zahlen. In der Folge schauen wir uns an, was passieren würde, wenn Sie abwarten und die Immobilie zu einem günstigeren Preis, aber höheren Zinsen kaufen. Zudem gehen wir im Beispiel davon aus, dass Sie in allen drei Szenarien ein Budget von 1.300 € für die monatliche Ratenzahlung haben.

 Immobilie AImmobilie BImmobilie C
Darlehenssumme300.000 €275.000 €250.000 €
Monatliche Tilgung1.300 €1.300 €1.300 €
Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Zinssatz3,04 %4,59 %6,17 %
Zinszahlung nach Zinsbindung79.142,19 €115.365,47 €156.000,00 €
Restschuld nach Zinsbindung223.142,19 €234.365,47 €241.806,07 €
Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung28 Jahre 9 Monate35 Jahre 2 Monate54 Jahre 6 Monate
Gesamtkosten Baufinanzierung (Tilgung + Zinsen)447.863,88 €547.487,81 €849.222,22 €
Anteil Zinskosten an Gesamtkosten147.863,88 €272.487,81 €599.222,22 €
Tabelle: Beispielrechnung, Zinsen und Auswirkungen

Das Beispiel zeigt, wie sich die Sollzinsen auf die Gesamtkosten auswirken. Dabei wird deutlich, dass die niedrigeren Immobilienpreise die Kosten für die höheren Zinsen nicht ausgleichen können. Bei Immobilie C müssen Sie zwar 50.000 € weniger Schulden aufnehmen als bei Immobilie A. Insgesamt ist die Baufinanzierung wegen der höheren Zinsen aber fast 401.358,34 € teurer. Oder anders ausgedrückt: Bei Immobilie A betragen die Kosten für die Sollzinsen fast 50 % der Darlehenssumme, bei Immobilie C sind es fast 200 % der Darlehenssumme.

Vergleich Entwicklung Immobilienpreise und Zinsen auf dem Immobilienmarkt.
Grafik: Im Laufe der Zeit wird der Preis für eine Immobile günstiger. Die Zinsen steigen aber im selben Zeitraum.

Steigen die Zinsen also um ein paar Prozentpunkte, müssen die Immobilienpreise im Gegenzug um mehrere 10.000 € fallen, um den Preisanstieg beim Darlehen auszugleichen. Zudem ist zu beachten, dass höhere Zinsen auch eine höhere monatliche Rate mit sich bringen. In unserem Beispiel sind es ungefähr 460 € mehr, die Sie für Immobilie C im Vergleich zu Immobilie A zahlen müssen.

Entscheidungshilfen: Soll ich jetzt die Immobilie kaufen?

Die Antwort auf die Frage, ob Sie jetzt kaufen oder warten sollen, können wir Ihnen nicht abnehmen, aber wir können Ihnen ein paar Ratschläge geben, um die Entscheidung für Sie zu erleichtern. Denn jede Baufinanzierung ist anders. Deshalb kommt es darauf an, was Ihnen wichtig ist. Wollen Sie einen möglichst niedrigen Sollzins? Hoffen Sie auf ein Schnäppchen am Immobilienmarkt? Wollen Sie eine möglichst niedrige Monatsrate? Wollen Sie das Haus schnell abzahlen?

Wir wollen keinesfalls, dass Sie sich finanziell etwas zumuten, das Sie gar nicht tragen können. Gleichzeitig möchten wir nicht, dass Sie sich die Chance auf ein Eigenheim entgehen lassen. Wir können Ihnen aber 3 Entscheidungshilfen geben, damit Sie keinen Fehler bei der Baufinanzierung begehen.

1. Wie viel darf Ihre Immobilie kosten?

Machen Sie sich zunächst einen Überblick über Ihr Budget. So haben Sie eine Vorstellung, wie viel Geld Sie für eine Immobilie ausgeben können und ob es sinnvoll ist, jetzt zu kaufen oder zu warten. Nutzen Sie dazu auch unseren Budgetrechner. Damit erfahren Sie sofort, wie viel Geld Sie sich von der Bank leihen können.

Ihre Wunschimmobilie sollte also zu ihrem Budget passen. Beachten Sie dabei, dass zusätzlich zu den Kaufkosten auch Nebenkosten sowie Modernisierungskosten auf Sie zukommen können. Zu den Nebenkosten gehören:

Die Nebenkosten betragen zwischen 10-15 % der Kaufkosten. Diese müssen Sie oft aus eigenen Mitteln bezahlen. Planen Sie diese Kosten deshalb in Ihr Budget mit ein.

Wenn es sich bei Ihrem Traumhaus um ein altes Haus handelt, kann ein Gutachter oder ein versierter Handwerkermeister klären, welche Modernisierungen vorgenommen werden müssen und wie viel diese voraussichtlich kosten. Ohnehin ist es bei älteren Bestandsimmobilien immer ratsam, Fachexpertise bei der Besichtigung dabei zu haben.

Unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen gerne dabei, Ihr Budget zu berechnen. So können Sie erkennen, ob Sie sich jetzt eine Immobilie kaufen können oder doch etwas warten sollten, um zum Beispiel mehr Eigenkapital anzusparen.

2. Wie viel Eigenkapital haben Sie?

Je mehr Eigenkapital Sie haben und je mehr Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen, umso besser. Wie bereits oben erwähnt, sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können.

Durch viel Eigenkapital müssen Sie weniger Fremdkapital, also Darlehen von der Bank, aufnehmen. Das bedeutet wiederum, dass Sie nicht zu hoch verschuldet sind, eine niedrigere Rate zahlen, einen besseren Zinssatz bekommen und womöglich relativ zügig wieder schuldenfrei werden. In der Tabelle zeigen wir Ihnen, wie sich Eigenkapital auf Ihre Baufinanzierung auswirken kann. Wir vergleichen dabei eine Baufinanzierung einmal mit und einmal ohne Eigenkapital (jeweils Tilgung 2 % und 15 Jahre Sollzinsbindung)

 Darlehen ADarlehen B
Objektwert350.000 €350.000 €
Kaufpreis300.000 €300.000 €
Darlehenssumme250.000 €300.000 €
Sollzinsbindung15 Jahre15 Jahre
Anfängliche Tilgung2  %2  %
Effektiver Jahreszins3,26 %3,5 %
Monatliche Rate1.081,25 %1.355 %
Restschuld nach Sollzinsbindung154.647,07 %183.450,46 %
Tabelle: Vergleich Effekt von Eigenkapital bei Baufinanzierung (Stand: April 2024)

Wie das Beispiel zeigt, machen bereits 50.000 € Eigenkapital einen großen Unterschied. Ohne Eigenkapital müssen Sie einen höheren Zinssatz zahlen und somit eine höhere monatliche Rate. Konkret sind es fast 300 €, die Sie monatlich mehr für das Darlehen zahlen müssen.

Am Ende der Sollzinsbindung haben Sie ohne Eigenkapital zudem eine höhere Restschuld. Dafür müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen, zu einem bis dahin eventuell gestiegenen Zinssatz. Je geringer somit Ihre Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist, desto weniger müssen Sie sich für die Anschlussfinanzierung leihen.

Haben Sie aktuell keinerlei Eigenkapital, ist es eher ratsam, zu warten und in den kommenden Jahren Eigenkapital anzusparen. Haben Sie hingegen die nötigen finanziellen Mittel bereits auf der hohen Kante, spricht nichts dagegen, sich zeitnah ernsthaft mit einem Hauskauf zu befassen. So betont Thorsten Lange, Analyst der DZ Bank: „Für eigenkapitalstarke Käufer bietet das Marktumfeld Chancen“.

3. Sind Sie mit der Finanzierung bis zur Rente durch?

Ein weiterer und überaus wichtiger Entscheidungsgrund bei der Frage „jetzt kaufen oder warten“ ist Ihr Alter. Sind Sie bis zum Renteneintritt mit der Ratenzahlung für Ihr Haus durch, starten Sie finanziell sorgloser in den Ruhestand.

Sind Sie bereits Best-Ager und denken über eine Baufinanzierung über 50 nach und haben Sie genügend Eigenkapital, ist jetzt vermutlich der richtige Zeitpunkt für Sie. Je älter Sie sind, umso wichtiger ist ein großer Anteil Eigenkapital. Denn dadurch verringern sich die benötigte Kreditsumme und somit auch die Verschuldung. Sind Sie hingegen vielleicht Ende 20 und haben keine Ersparnisse, sollten und können Sie sich noch etwas Zeit lassen.

Jetzt kaufen oder warten: Fazit

Sollen Sie also jetzt kaufen oder warten? Wenn Sie schon länger nach einer Immobilie suchen und das nötige Eigenkapital haben, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf 2024. Denn die Zinsen werden sich in naher Zukunft seitwärts bewegen und bei den Immobilienpreisen wird es flächendeckend nicht zu einem Preisverfall kommen. Achten Sie bei der Finanzierung zudem auf eine lange Sollzinsbindung, um sich die historisch noch niedrigen Zinsen zu sichern. Dadurch schützen Sie sich vor zukünftigen Zinsanstiegen und bringen mehr Planbarkeit und Stabilität in Ihre Baufinanzierung.

Wenn Sie zudem flexibel bei der Standortwahl und handwerklich begabt sind, können Bestandsimmobilien im ländlichen Raum oder mit einem gewissen Sanierungsaufwand für Sie interessant werden. Wegen der gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage für solche Immobilien gesunken und die Preise dafür stark zurückgegangen.

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