0800 8833880
Mo. – Fr. 08:00–18:00 UhrMehr Infos

Immobilienmarkt: jetzt kaufen oder doch lieber warten?

Florian Unterfrauner
01.12.2022
4 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Dr. Klein erwartet in 2023 keinen bundesweiten Einbruch bei den Immobilienpreisen.
  • Das wahrscheinlichste Szenario für 2023 lautet: Die Bauzinsen steigen moderat, während die Immobilienpreise leicht sinken.
  • Im Immobilienmarkt gibt es ab sofort wieder einen größeren Spielraum für Preisverhandlungen. 
  • Unsere Empfehlung lautet: Passt die Immobilie, ist die Finanzierung solide und nachhaltig, dann schlagen Sie jetzt zu.
  • Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.

Immobilienmarkt 2023: Werden die Immobilienpreise einbrechen?

Die Preise am Immobilienmarkt werden 2023 nicht bundesweit einbrechen, so lautet die Prognose von Experten. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, erwartet, dass die Immobilienpreise in den Ballungsgebieten und im nahen Umland nur leicht sinken beziehungsweise stabil bleiben − im Vergleich zu 2022. „Im ländlichen Raum sollten sie dagegen stärker fallen“, meint Michael Neumann. Er hält einen Preisnachlass von maximal 15 % auf dem Land für möglich.

Durch Aktivierung dieses Videos werden Daten zu einem Google Server übertragen. Mehr dazu in unserer Datenschutzerklärung.

Marketing-Cookies akzeptieren
Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder warten? Klare Antwort: Passt die Immobilie, ist die Finanzierung solide und nachhaltig, dann schlagen Sie jetzt zu. Denn wir gehen davon aus, dass die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in 2023 eher abnimmt.

Hintergrund: Wie beeinflussen steigende Bauzinsen die Preise am Immobilienmarkt?

Um der Frage nachzugehen, ob Sie jetzt eine Immobilie kaufen oder lieber warten, sollten Sie immer die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen und der Immobilienpreise im Blick behalten. Denn der eine Faktor hat oft einen Einfluss auf die Entwicklung des anderen Faktors.

In den letzten Jahren haben viele Menschen ihr Geld in Immobilien investiert, da die Bauzinsen extrem günstig waren. Allerdings traf die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien auf ein knappes Angebot. Der Effekt: Die Immobilienpreise explodierten, weil die Nachfrage schneller stieg als das Angebot von Wohnimmobilien. Seit 2022 haben sich die Rahmenbedingungen verändert. Die Bauzinsen sind regelrecht explodiert. Daher hoffen viele Bau- und Kaufwillige, dass die Immobilienpreise nun nachgeben. Das tun sie auch in bestimmten Teilen. Zudem können Käufer häufiger als früher über den Preise verhandeln – und zwar nach unten.

Doch es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise flächendeckend einbrechen. Denn nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien deutlich größer als das Angebot – besonders in den Metropolen wie Hamburg, Frankfurt oder München. Das bedeutet, dass steigende Bauzinsen sich nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt auswirken. Der hiesige Immobilienmarkt ist also nicht mit dem Aktienmarkt vergleichbar, wo starke Ausschläge nach oben und unten jederzeit möglich sind. Im Vergleich dazu ist der deutsche Immobilienmarkt träger und robuster.

Immobilienmarkt 2023: 3 mögliche Szenarien

Wir möchten Ihnen 3 modellhafte Szenarien vorstellen, die 2023 eintreffen und den Immobilienmarkt beeinflussen könnten. 

  1. Szenario: Die Bauzinsen bleiben auf ihrem aktuellen Niveau und die Immobilienpreise steigen weiter
  2. Szenario: Die Bauzinsen steigen moderat und die Immobilienpreise sinken leicht
  3. Szenario: Die Bauzinsen steigen deutlich und die Immobilienpreise brechen ein

Dr. Klein erwartet, dass die Bauzinsen in den nächsten Monaten eher steigen, da unter anderem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins aufgrund der hohen Inflation im Euro-Raum weiter erhöhen wird. Und höhere Bauzinsen dämpfen die Preisentwicklung von Wohnimmobilien – natürlich mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Somit ist das erste Szenario für 2023 nicht wahrscheinlich.

Die wahrscheinlichste Entwicklung für den Immobilien- und Baufinanzierungsmarkt für 2023 ist daher Szenario 2. Das Kräfteverhältnis im Immobiliemarkt wird sich etwas verschieben, denn Bau- und Kaufwillige können selbstbewusster über die Preise verhandeln. 

Dr. Klein geht aktuell nicht davon aus, dass die Bauzinsen in 2023 deutlich steigen und die Immobilienpreise einbrechen – jedenfalls nicht bundesweit. Lage und Bausubstanz bestimmen weiterhin maßgenlich die Preisentwicklung von Wohnimmobilien. Insofern ist das dritte Szenario unwahrscheinlich und keine potenzielle Marktentwicklung.

Beispielrechnung: Jetzt kaufen oder lieber warten?

Um Ihnen zu verdeutlichen, wie sich die potenziellen Marktentwicklungen auf Ihre Baufinanzierung auswirken, wollen wir die 3 Möglichkeiten in Beispielrechnungen zeigen. Dafür verändern wir an unserer Beispiel-Baufinanzierung lediglich den Kaufpreis der Immobilie und den Sollzins für die Baufinanzierung. Die festen Parameter sind eine Tilgung von 2 % pro Jahr, Eigenkapital in Höhe von 50.000 € und eine Sollzinsbindung von 20 Jahren. Die Ausgangssituation ist eine Immobilie im Wert von aktuell 350.000 €.

Die erste Spalte zeigt einen Kauf zu einem aktuell realistischen Zinssatz. Die zweite Spalte geht von einem leicht erhöhten Zins und einer abgeschwächten Preissteigerung von 5 % aus. Die dritte Spalte hat einen deutlichen Preisverfall der Immobilie von 15 % und einen deutlich höheren Sollzins als Annahme.

 Aktuelle SituationZins steigt, Preis auchZins steigt deutlich, Preis fällt
Kreditbetrag300.000 €315.000 €255.000 €
Zinssatz3,74 %4,07 %5,01 %
Monatsrate1.412,50 €1.575 €1.466,25 €
Zinszahlung nach Zinsbindung97.435,55 €111.693,908 €110.306,93 €
Restschuld nach Zinsbindung228.435,55 €134.798,06 €189.356,93 €
Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung28 Jahre und 7 Monate27 Jahre und 7 Monate25 Jahre und 4 Monate
Beispiel: Objektwert 350.000 €, Eigenkapital 50.000 €, Anfängliche Tilgung 2 %, Sollzinsbindung 10 Jahre (Stand: 1/2023)

Die Beispielrechnung zeigt: Bei der aktuellen Situation zahlen Sie monatlich die niedrigsten Raten und die wenigsten Zinsen. Gleichzeitig dauert das Abzahlen der gesamten Baufinanzierung aber am längsten. In den Beispielrechnungen nutzen wir zur Einfachheit gleichbleibende Zins- und Tilgungssätze.

Beim mittleren Zukunftsszenario zahlen Sie rund 150 € mehr Monatsrate als beim aktuellen Modell. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten und etwa 14.000 €. Allerdings sind Sie bereits 1 Jahr früher mit dem Abzahlen des kompletten Kredits fertig.

Noch schneller fertig mit der Zahlung sind Sie beim dritten Modell. Hier brauchen Sie rund 25,5 Jahre. Sie zahlen eine monatliche Rate, die zwischen den anderen Beispielen liegt. Doch bei diesem Modell zahlen Sie auch die höchsten Zinsen an die Bank.

Entscheidungshilfen: Soll ich jetzt die Immobilie kaufen?

Eine generelle Antwort auf diese Frage gibt es nicht, denn wir kennen Ihr Budget und Ihre Wunschimmobilie noch nicht. Gleichzeitig möchten wir nicht, dass Sie sich finanziell übernehmen. Damit das nicht geschieht, geben wir Ihnen 3 Entscheidungshilfen an die Hand. So vermeiden Sie typische Fehler bei der Eigenheimfinanzierung.

1. Was darf die Immobilie kosten?

Ein wichtiger Entscheidungsgrund bei der Frage „jetzt kaufen oder warten“ ist natürlich der Immobilienpreis. Er sollte angemessen und keinesfalls überteuert sein. Das sagt sich leicht. Wie können Sie aber sagen, ob der Preis zu teuer oder gerechtfertigt ist? Das ist leider gar nicht so einfach. Wenn es sich bei Ihrem Traumhaus um ein altes Haus handelt, kann Ihnen ein Gutachter oder ein versierter Handwerkermeister bei der Beantwortung der Frage helfen. Ohnehin ist es bei älteren Bestandsimmobilien immer ratsam, Fachexpertise bei der Besichtigung dabei zu haben.

Ein Gutachter kann Ihnen beispielsweise sagen, wie hoch die Sanierungskosten ausfallen werden, ob Ihre Umgestaltungswünsche realisierbar sind und ob der Preis, den der Verkäufer sich vorstellt, gerechtfertigt ist. Auch ein seriöser Immobilienmakler oder Ihr Spezialist für Baufinanzierung können Ihnen aufgrund verschiedener Vergleichswerte und Programme sagen, ob ein Haus seinen Preis wert ist oder nicht.

Grundsätzlich gilt: Lassen Sie sich nicht zu einem übereilten Immobilienkauf drängen. Nehmen Sie sich die Zeit und die Unterstützung, um beim Hauskauf auf der sicheren Seite zu sein. Es geht immerhin um die wahrscheinlich größte Investition und Ihre finanzielle Zukunft.

2. Wie viel Eigenkapital haben Sie?

Unsere Spezialisten für Baufinanzierung werden niemals müde, die Notwendigkeit von Eigenkapital in der Baufinanzierung zu betonen. Eigenkapital ist nun einmal ein wichtiger Baustein, damit Ihre Finanzierung auf einem soliden Fundament steht. Je mehr Erspartes Sie haben und je mehr Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen, umso besser. Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Diese betragen rund 10 bis 12 % der Kaufsumme.

Durch viel Eigenkapital müssen Sie weniger Fremdkapital, also Darlehen von der Bank, aufnehmen. Das bedeutet wiederum, dass Sie nicht zu hoch verschuldet sind, eine niedrigere Rate zahlen, einen besseren Zinssatz bekommen und womöglich relativ zügig wieder schuldenfrei werden. 

Weitere Vorteile von einer eigenkapitalgestützen Baufinanzierung sind:

  • Durch Eigenkapital senken Sie Ihr persönliches Risiko sich zu überschulden.
  • Durch viel Eigenkapital bleibt Ihre Finanzierung zudem stabil, sollten die Immobilienpreise wider Erwarten sinken − Eigenkapital wirkt in diesem Falle ausgleichend.

Haben Sie genügend Eigenkapital angespart, spricht nichts dagegen, sich zeitnah ernsthaft mit einem Hauskauf zu befassen.

3. Sind Sie mit der Finanzierung bis zur Rente durch?

Ein weiterer und überaus wichtiger Entscheidungsgrund bei der Frage „jetzt kaufen oder warten“ ist Ihr Alter. Sie sollten spätestens bei Renteneintritt mit der Ratenzahlung für Ihr Haus durch sein. So können Sie Ihren Ruhestand finanziell sorgloser genießen.

Sind Sie bereits Best-Ager und denken über eine Baufinanzierung über 50 nach, und haben Sie genügend Eigenkapital, ist jetzt vermutlich der richtige Zeitpunkt für Sie. Je älter Sie sind, umso wichtiger ist ein großer Anteil Eigenkapital. Denn dadurch verringern sich die benötigte Kreditsumme und somit auch die Verschuldung. Sind Sie hingegen vielleicht Ende 20 und haben keine Ersparnisse, sollten und können Sie sich noch etwas Zeit lassen.

Beraterin Dr. Klein
Sie wünschen eine kostenlose, unverbindliche Beratung?
Über 700 Berater vor Ort bei Dr. Klein.

Baufinanzierung zu günstigen Zinsen mit persönlicher Beratung

Von der ersten Idee bis zur finalen Unterschrift: Unsere bundesweit mehr als 700 Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei suchen sie die Angebote von rund 600 namhaften Bankpartnern für Sie heraus. Kontaktieren Sie uns, und wir melden uns umgehend zurück.

Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos