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Immobilienmarkt: jetzt kaufen oder doch lieber warten?

Der Immobilienmarkt scheint überhitzt: das Angebot ist gering und die Nachfrage steigt, ebenso wie die Preise. Ist es überhaupt sinnvoll, sich aktuell auf die Suche nach einem Haus zu machen oder sollte man warten, bis der Preiskampf aufhört? Das beantworten wir in unserem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Die Immobilienpreise steigen weiter

      Seit Jahren steigen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und Häuser. Der teils rasante Preisanstieg gerade in Metropolregionen wird von vielerlei Faktoren beeinflusst. Ganz besonders beeinflussen die niedrigen Zinsen den Immobilienboom. Denn Sparen auf dem guten alten Sparbuch lohnt sich nicht, weil es keine Zinsen gibt. Also suchen sich die Menschen andere Anlagemöglichkeiten für ihr Geld und kommen gehäuft auf die Idee, Ihr Geld in eine Immobilie zu stecken – in Betongold.

      Geliehenes Geld war nie billiger wie in der aktuellen Niedrigzinsphase. Wie unser Zinschart zeigt, stehen die Bauzinsen am 29. Juli 2019 für eine 10-jährige Zinsbindung bei 0,36 Prozent. Zum Vergleich: am 27. Juli 2009 betrug der Sollzins für dieselben Parameter 4,19 Prozent.

      Derzeit finanzieren Sie also Immobilien so günstig wie nie zuvor. Parallel dazu befinden sich jedoch die Immobilienpreise auf einem Allzeithoch. Der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes steigt stetig weiter an. Seit 2015 klettern die Immobilienpreise stets auf neue Höchstwerte.

      Die Kombination aus billigem Geld und teuren Immobilien führt immer wieder zu der Annahme, dass der Markt überhitzt und die „Immobilienblase“ kurz vor dem Platzen sei. Die Frage, die sich daraus stellt, ist: soll ich mit dem Immobilienkauf warten oder doch jetzt zuschlagen?

      Welche Prognosen für den Immobilienmarkt gibt es

      Um der Frage nachzugehen, ob Sie jetzt kaufen oder lieber warten sollten, müssen wir immer den Zusammenhang beziehungsweise die Entwicklung zwischen den aktuellen Bauzinsen und den Immobilienpreisen betrachten. Die Entwicklung des einen Faktors hat nämlich meistens Einfluss auf die Entwicklung des anderen. Wir möchten Ihnen drei wahrscheinliche Szenarien nennen, die zukünftig eintreffen und den Immobilienmarkt beeinflussen könnten.

      • Möglichkeit 1: Die Zinsen bleiben auf dem wahnsinnig niedrigen Niveau und die Immobilienpreise steigen weiter (Status quo)
      • Möglichkeit 2: Die Zinsen steigen moderat und die Verteuerung der Immobilienpreise schwächt sich ab
      • Möglichkeit 3: Die Zinsen steigen deutlich und die Immobilienpreise stürzen ab

      Dass sowohl die Zinsen als auch die Immobilienpreise sinken, ist leider unwahrscheinlich und somit keine potenzielle Marktentwicklung. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein geben jedes Jahr eine Zinsprognose für den Immobilienmarkt. Für das Jahr 2019 rechnet Vorstand Michael Neumann nicht mit einer Erhöhung des Leitzins und somit auch nicht der Bauzinsen. Im Gegenteil: In der EZB-Sitzung im Juli 2019 passten die Währungshüter ihren Zinsausblick an und lassen damit eine weitere Senkung des Leitzinsen in den negativen Bereich wahrscheinlicher werden. In seinen letzten beiden Ratssitzungen könnte der scheidende EZB-Präsident Mario Draghi die Geldpolitik noch weiter lockern. Christine Lagarde, die im November 2019 Draghis Nachfolge antritt, dürfte die Geldschleusen der Notenbank vorerst weiter offen halten. Selbst wenn die Zinsen auf ein Prozent angehoben werden, sind wir noch weit von den 5 Prozent aus dem Jahr 2008 entfernt. Baufinanzierungen bleiben also höchst wahrscheinlich auch im Falle einer Zinserhöhung günstig.

      Mit einem Anstieg der Zinsen würde das Interesse an Immobilien vermutlich leicht sinken. Denn gibt es wieder Zinsen, werden womöglich andere Geldanlagen wie Tages- oder Festgeldkonten für viele wieder attraktiver. Geht das Interesse an Immobilien zurück, werden die Preise dementsprechend nicht mehr so extrem steigen wie bisher. Angebot und Nachfrage passen sich mit einer Zinsanhebung also an und bremsen die Preissteigerung. Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) nimmt bereits in einigen Metropolregionen eine Abschwächung der Teuerung wahr, auch wenn es sich nur um wenige Prozentpunkte handelt.

      Die wahrscheinlichste Entwicklung für den Immobilien- und Baufinanzierungsmarkt ist daher Möglichkeit 2. Die Zinsen werden leicht angehoben und die Verteuerung der Immobilienpreise lässt nach – gleichzeitig bleiben Immobilien nach wie vor ihr Geld wert und sind auch zukünftig eine gute Gelanlage. Das bedeutet für Sie: keine Panik bei der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung. Die Zinsprognosen deuten nicht auf gravierenden Veränderungen hin.

      Beispielrechnung: Jetzt kaufen oder lieber warten?

      Um Ihnen zu verdeutlichen, wie sich die potenziellen Marktentwicklungen auf Ihre Baufinanzierung auswirken, wollen wir die drei Möglichkeiten in Beispielrechnungen zeigen. Dafür verändern wir an unserer Beispiel-Baufinanzierung lediglich den Kaufpreis der Immobilie und den Sollzins für die Baufinanzierung. Die festen Parameter sind eine Tilgung von 2 Prozent pro Jahr, Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro und eine Sollzinsbindung von 20 Jahren. Die Ausgangssituation ist eine Immobilie im Wert von aktuell 300.000 Euro.

      Die erste Spalte zeigt einen Kauf zu einem aktuell realistischen Zinssatz. Die zweite Spalte geht von einem leicht erhöhten Zins und einer abgeschwächten Preissteigerung von 5 Prozent aus. Die dritte Spalte hat einen deutlichen Preisverfall der Immobilie von über 16 Prozent bei in etwa doppeltem Sollzins zur Annahme.

       Aktuelle SituationZins steigt, Preis auchZins steigt deutlich, Preis fällt
      Immobilienpreis300.000 €315.000 €250.000 €
      Eigenkapital50.000 €50.000 €50.000 €
      Tilgung2 %2 %2 %
      Sollzinsbindung20 Jahre20 Jahre20 Jahre
      Zinssatz1,54 %2,00 %3,00 %
      Monatsrate737,50 €883,33 €833,33 €
      Zinszahlung nach Laufzeit60.297,39 €81.798,06 €90.566,00 €
      Restschuld nach Laufzeit132.976,56 €134.798,06 €90.566,00 €
      Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung37 Jahre und 3 Monate34 Jahre und 7 Monate30 Jahre und 5 Monate
      Beispielrechnung: Zinsen und Auswirkungen

      Bei der aktuellen Situation zahlen Sie monatlich die niedrigsten Raten und die wenigsten Zinsen innerhalb unserer Beispielrechnungen. Gleichzeitig dauert das Abzahlen der gesamten Baufinanzierung aber am längsten. In den Beispielrechnungen nutzen wir zur Einfachheit gleichbleibende Zins- und Tilgungssätze. Wir raten Ihnen aber in der Praxis bei niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung von mindestens 3 Prozent zu wählen.

      Beim mittleren und wahrscheinlichsten Zukunftsszenario zahlen Sie 150 Euro mehr Monatsrate als beim aktuellen Modell und rund 20.000 Euro mehr Zinsen in den 20 Jahren Laufzeit. Allerdings sind Sie bereits gut drei Jahre früher mit dem Abzahlen des kompletten Kredits fertig. Noch schneller fertig mit der Zahlung sind Sie beim dritten Modell. Hier brauchen Sie nur knapp 30,5 Jahre. Sie zahlen eine monatliche Rate, die genau zwischen den anderen Beispielen liegt, aber die Bank kriegt bei diesem Modell mit 90.566 Euro das meiste Geld in Form von Zinsen von Ihnen.

      Tilgungs- bzw. Zinsparadoxon: Kürzere Laufzeit bei höherem Sollzins

      Mit steigenden Zinsen verkürzt sich die Laufzeit einer Baufinanzierung. Das passiert aufgrund der Beschaffenheit des Darlehens. Im Regelfall besteht Ihre Baufinanzierung aus einem Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate. Diese Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Jeden Monat verändert sich das Verhältnis von Tilgung und Zins. Anfangs zahlen Sie einen großen Teil Zinsen und einen geringen Anteil Tilgung, zum Ende hin ist es nur noch ein kleiner Anteil Zinsen und viel Tilgung. Je größer demnach der Zinsanteil an Ihrer Rate zu Beginn der Baufinanzierung ist, desto größer ist der Tilgungsanteil zum Ende. Der „Switch“ von viel Zinsen/wenig Tilgung zu wenig Zinsen/viel Tilgung erfolgt schneller und somit tilgen Sie schneller.

      Selbst wenn die Zinsen und die Preise steigen, ist das aktuell kein Grund für einen übereilten oder unüberlegten Kauf. Das mittlere und wahrscheinlichste Szenario in unserer Beispieltabelle ist immer noch deutlich günstiger als eine Finanzierung vor zehn Jahren.

      Entscheidungshilfen: Was soll ich nun tun?

      Ihnen zu sagen: Sie sollten jetzt unbedingt kaufen oder Sie sollten dringend warten, wäre absolut fahrlässig von unserer Seite aus, denn wir kennen Ihre individuelle Situation noch nicht. Es kommt unter anderem darauf an, was genau Ihnen bei der Baufinanzierung wichtig ist. Wollen Sie einen möglichst niedrigen Sollzins? Hoffen Sie auf ein Schnäppchen am Immobilienmarkt? Wollen Sie eine möglichst niedrige Monatsrate? Wollen Sie das Haus schnell abzahlen?

      Auch der Zustand Ihrer Immobilie kann die Frage nach „jetzt kaufen oder lieber warten“ beeinflussen – ist es ein Neubau oder wollen Sie ein altes Haus kaufen und sanieren? Wo steht das Haus? Auf dem Land oder in der Stadt? Ist es eine Kleinstadt oder eine Metropole? Hinzu kommt, dass die Rechnungen ganz anderes aussehen, sollten Sie beispielsweise kein Eigenkapital oder deutlich mehr Eigenkapital als in unserem Beispiel haben. Wir wollen keinesfalls, dass Sie sich finanziell etwas zumuten, das Sie gar nicht tragen können.

      Gleichzeitig möchten wir natürlich nicht, dass Sie sich die Chance auf ein Eigenheim entgehen lassen. Wir können wir Ihnen aber drei Entscheidungshilfen geben, damit Sie keinen Fehler bei der Baufinanzierung begehen. Auf jeden Fall gibt es, vorab schon gesagt, bei der aktuellen Immobilienlage keinen Grund zur Panik.

      1. Was kostet die Immobilie?

      Zu den wichtigsten Entscheidungspunkten gehört der Preis Ihres immobilen Wunschobjekts. Der Preis sollte angemessen und keinesfalls überteuert sein. Das sagt sich leicht. Wie können Sie aber sagen, ob der Preis zu teuer oder gerechtfertigt ist? Das ist leider gar nicht so einfach. Wenn es sich bei Ihrem Traumhaus um ein altes Haus handelt, kann Ihnen ein Gutachter oder ein versierter Handwerkermeister bei der Beantwortung der Frage helfen. Ohnehin ist es bei älteren Bestandsimmobilien immer ratsam, Fachexpertise bei der Besichtigung dabei zu haben.

      Ein Gutachter kann Ihnen beispielsweise sagen, wie hoch die Sanierungskosten ausfallen werden, ob Ihre Umgestaltungswünsche realisierbar sind und ob der Preis, den der Verkäufer sich vorstellt, gerechtfertigt ist. Auch ein seriöser Immobilienmakler oder Ihr Spezialist für Baufinanzierung können Ihnen aufgrund verschiedener Vergleichswerte und Programme, auf die sie Zugriff haben, sagen, ob ein Haus seinen Preis wert ist oder nicht.

      Diese Prozesse brauchen jedoch Zeit und Geduld, die sowohl Käufer als auch Verkäufer in der aktuellen Immobilienlage häufig nicht haben. Dennoch möchten wir Ihnen ans Herz legen, keine überteuerte Immobilie zu kaufen und lieber zu warten oder zu evaluieren, ob der Verkäufer bereit ist, sich den Marktpreisen anzupassen. Lassen Sie sich nicht zu einem übereilten Kauf drängen. Nehmen Sie sich die Zeit und die Unterstützung, um beim Hauskauf auf der sicheren Seite zu sein. Es geht immerhin um eine große Investition und Ihre finanzielle Zukunft.

      2. Wie viel Eigenkapital haben Sie?

      Unsere Spezialisten für Baufinanzierung werden niemals müde, die Notwendigkeit von Eigenkapital in der Baufinanzierung zu betonen. Eigenkapital ist nun einmal zwingend notwendig, damit Ihre Finanzierung auf einem soliden Fundament steht. Je mehr Erspartes Sie haben und je mehr Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen, umso besser. Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Diese betragen rund 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme.

      Durch viel Eigenkapital müssen Sie weniger Fremdkapital, also Darlehen von der Bank, aufnehmen. Das bedeutet wiederum, dass Sie nicht zu hoch verschuldet sind, eine niedrigere Rate zahlen, einen besseren Zinssatz bekommen und womöglich relativ zügig wieder schuldenfrei werden.

      Lange Sollzinsbindung wählen

      So niedrig wie jetzt werden die Bauzinsen vermutlich nicht mehr so schnell wieder. Deshalb sollten Sie sich Ihren günstigen Zinssatz so lange Sie können sichern. Wählen Sie daher eine möglichst lange Sollzinsbindung für Ihre Baufinanzierung.

      Haben Sie aktuell keinerlei Eigenkapital, ist es eher ratsam, zu warten und in den kommenden Jahren Eigenkapital anzusparen. Denn durch Eigenkapital senken Sie Ihr persönliches Risiko sich zu überschulden. Durch viel Eigenkapital bleibt Ihre Finanzierung zudem stabil, sollten die Immobilienpreise wider Erwarten sinken – Eigenkapital wirkt in diesem Falle ausgleichend. Haben Sie hingegen die nötigen Mittel bereits auf der hohen Kante, spricht nichts dagegen, sich zeitnah ernsthaft mit einem Hauskauf zu befassen.

      Vorsicht bei der Anschlussfinanzierung

      Wie wichtig Eigenkapital und eine solide Finanzierung ist, wird spätestens bei der Anschlussfinanzierung deutlich. Nach der Beispiel-Sollzinsbindung in unserer Rechnung von 20 Jahren sind Sie nämlich noch nicht fertig mit dem Abzahlen Ihrer Baufinanzierung. Es bleibt eine Restschuld übrig, die Sie in der Regel weiter finanzieren müssen. Je höher Ihr Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis zu Beginn der Finanzierung ist, desto geringer fällt die Restschuld aus, desto zinsgünstiger wird Ihre Anschlussfinanzierung und desto schneller haben Sie Ihre Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt. Ohne Eigenkapital hingegen, kann die Anschlussfinanzierung mitunter brenzlig werden. Nämlich vor allem dann, wenn die Zinsen stark steigen und Sie eine hohe Restschuld zu einem hohen Zinssatz finanzieren müssen.

      Exkurs: Vom Eigenheimbesitzer, der sich ein Haus eigentlich nicht leisten kann

      Um Ihnen die Wichtigkeit von Eigenkapital zu verdeutlichen, erzählen wir Ihnen eine kurze Geschichte von einem Hausbesitzer, der wirklich alles falsch gemacht hat. Nehmen wir an, ein Eigenheimbesitzer hat sein Haus ohne Eigenkapital und zu einem Zinssatz von einem Prozent gekauft. Eine niedrige Monatsrate war ihm wichtig, da er nur ein geringes Einkommen hat. Deshalb tilgt er entgegen der Beratung nur 1,5 Prozent im Jahr.

      Bei niedrigen Zinsen hoch tilgen

      So niedrig wie jetzt werden die Bauzinsen vermutlich nicht mehr so schnell wieder. Deshalb sollten Sie sich Ihren günstigen Zinssatz so lange Sie können sichern. Wählen Sie daher eine möglichst lange Sollzinsbindung für Ihre Baufinanzierung.

      Eine kurze Zinsbindung von nur 10 Jahren senkt die Rate nochmals, also wählt unser Negativbeispiel diese Zinsbindung. Nun läuft seine Zinsbindung aus und da die Tilgung so niedrig war, hat er eine hohe Restschuld zu begleichen. Die Zinsen am Markt haben sich derweil geändert, sie liegen bei 3 Prozent. Der Immobilienbesitzer ohne Eigenkapital steht nun vor einer teuren Anschlussfinanzierung.

       ErstfinanzierungAnschlussfinanzierung
      Darlehensbetrag250.000 €210.578,16 €
      Eigenkapital0 €0 €
      Zinssatz1 %3 %
      Laufzeit10 Jahre10 Jahre
      Monatsrate520,83 €789,67 €
      Tilgungssatz1,5 %1,5 %
      Zinszahlung an die Bank23.078,16 €57.977,01 €
      Restschuld210.578,16 €173.794,91 €
      Beispielrechner: Anschlussfinanzierung

      Die ersten zehn Jahre ging es dem Hausbesitzer gut. Er hat sich keine Gedanken um die Finanzierung gemacht, sondern freut sich, dass er ein Haus für eine schmale Rate finanzieren kann. Nur hat er nicht bedacht, dass er über die zehn Jahre gerade einmal knapp 40.000 € des eigentlichen Kredits abgezahlt hat. Bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens würden unter diesen Parametern 51 Jahre vergehen – mehr als ein halbes Jahrhundert! Vermutlich wäre der Hausbesitzer dann weit über 80 Jahre alt.

      Bei der Anschlussfinanzierung wird dann deutlich, dass er mehrere Fehler gemacht hat. Durch den höheren Bauzins soll er plötzlich eine 250 Euro höhere Monatsrate zahlen. Das Geld hat er aber gar nicht, und vermutlich wird er sein Haus verkaufen müssen. Und selbst wenn er das Geld hätte, tilgt er vom eigentlichen Darlehen bei der Anschlussfinanzierung wieder nur knapp 40.000 € in 10 Jahren. So kommt er mit jeder neuen Finanzierung nur sehr langsam voran und zahlt einen hohen Zinssatz an die Bank. Bei der Anschlussfinanzierung zahlt er in 10 Jahren sogar mehr Zinsen als er tilgt. Seine Baufinanzierung steht und stand von vornherein nicht auf soliden Beinen.

      3. Sind Sie mit der Finanzierung bis zur Rente durch?

      Ein weiterer und überaus wichtiger Entscheidungsgrund bei der Frage „jetzt kaufen oder warten“ ist Ihr Alter. Sie sollten spätestens bis zum Renteneintritt mit der Ratenzahlung für Ihr Haus durch sein. So können Sie Ihren Ruhestand finanziell sorgloser genießen.

      Wenn Sie aber mit einer unsolide Finanzierung wie unser Negativbeispiel aus dem Exkurs leben müssen, die 51 Jahre dauern würde, wäre das sehr schlecht. Die Renten werden leider immer knapper, umso mehr sollte Kreditnehmer versuchen, sich von Krediten und Finanzierung im Alter loszusagen.

      Sind Sie bereits Best-Ager und denken über eine Baufinanzierung über 50 nach, und haben Sie genügend Eigenkapital, ist jetzt vermutlich der richtige Zeitpunkt für Sie. Je älter Sie sind, umso wichtiger ist ein großer Anteil Eigenkapital. Denn dadurch verringern sich die benötigte Kreditsumme und somit auch die Verschuldung. Sind Sie hingegen vielleicht Ende 20 und haben keine Ersparnisse, sollten und können Sie sich noch etwas Zeit lassen.

      Fazit

      Die Zinsprognosen und auch die Faktoren für die Entwicklung der Immobilienpreise für die nahe Zukunft sind nicht beängstigend. Immobilienfinanzierungen bleiben also weiterhin solide. Für Sie bedeutet das: kein Grund zur Panik und zum überschnellten Handeln. Vor allem dann nicht, wenn Sie kein Eigenkapital haben. Eigenkapital ist der vielleicht wichtigste Baustein einer ausgewogenen und sicheren Baufinanzierung.

      Weiterhin sollten Sie sich immer Zeit für eine persönliche und intensive Finanzierungsberatung nehmen. Denn bei einer Baufinanzierung geht es um deutlich höhere Summen als bei der Null-Prozent-Finanzierung im Elektronikmarkt. Deshalb ist die Beratung durch einen Spezialisten für Baufinanzierung unerlässlich.

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