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So klappt der Immobilienkauf: Tipps für den Weg ins Eigenheim

Das eigene Zuhause – davon träumen viele Deutsche. Wie der Wunsch Wirklichkeit wird, was es beim Immobilienkauf zu beachten gibt und welche Nebenkosten anfallen, erfahren Sie bei Dr. Klein.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist beim Immobilienkauf wichtig?

      Ob Eigentumswohnung oder das Haus im Grünen: Ein Immobilienkauf hat meist langfristige Auswirkungen auf die Finanzen und somit auch auf das weitere Leben. Damit aus Freude auf die eigenen vier Wände kein Frust wird, sollte vor der Entscheidung eine ausführliche Finanzplanung durchgeführt werden. Doch worauf müssen zukünftige Immobilienbesitzer achten, damit der Hauskauf auf sicheren Beinen steht? Ein kurzer Überblick über den Ablauf beim Immobilienkauf:

      1. Einen Kostenplan aufstellen
      2. Die Finanzierung planen
      3. Den passenden Immobilientyp herausfinden
      4. Die Immobilie ausführlich begutachten und prüfen
      5. Den Kaufvertrag abschließen

      Sie möchten es genauer wissen? Nachfolgend haben wir Ihnen diese fünf wichtigen Punkte zum Ablauf beim Kauf einer Immobilie noch einmal ausführlich beschrieben.

      Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen

      Um herauszufinden, wie viel finanzieller Spielraum Ihnen eigentlich für das Eigenheim zur Verfügung steht, kann ein Haushaltsplan erstellt werden. Schreiben Sie dazu möglichst umfangreich Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Vergessen Sie auch nicht, eine regelmäßige Rücklage für ungeplante Ausgaben zu berücksichtigen. Hilfe bei der Berechnung bietet Ihnen unser Budgetrechner. Er zeigt Ihnen nicht nur, welche Summe Sie monatlich für den Immobilienkauf verwenden können, sondern auch wie hoch die Darlehenssumme maximal ausfallen dürfte.

      Notarkosten & Co. beim Immobilienkauf

      Nicht unwesentlich bei der Berücksichtigung aller Kosten beim Immobilienkauf sind die Nebenkosten, die zusätzlich zu der Kaufsumme anfallen. Hierbei müssen Sie zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Gerechnet auf den Immobilienkaufpreis entfallen dabei:

      Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie noch zu beachten sind

      Zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören weitere Aufwendungen, beispielsweise für

      • eventuelle Baugenehmigungen,
      • den Sachverständigen,
      • Versicherungen,
      • das Baudarlehen.

      Ist das Haus gekauft, sollten unbedingt Rücklagen für die Instandhaltung des Eigenheims gebildet werden. Wir empfehlen Ihnen, jährlich mindestens einen Euro pro Quadratmeter zurückzulegen.

      Die Finanzierung richtig planen

      Sie wissen jetzt, welche finanziellen Mittel für den Immobilienkauf Ihnen jeden Monat zur Verfügung stehen. Nun geht es darum, das passende Darlehen zu finden. Die Mehrheit der Deutschen entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Der Vorteil: Sie zahlen während der gesamten Zinsbindung einen festen Zinssatz und eine konstante Monatsrate. Der Nachteil: Nach Ende der Zinsbindungsfrist bleibt eventuell eine Restschuld, für die Sie wiederum eine Anschlussfinanzierung brauchen. Wer am Ende der Laufzeit garantiert schuldenfrei sein möchte, wählt ein Volltilgerdarlehen. Damit ist Ihr Darlehen am Ende der Laufzeit garantiert abbezahlt, allerdings müssen Sie mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen.

      Höhere Tilgung – schneller schuldenfrei

      Ein wichtiger Bestandteil des Darlehens ist die Tilgung. Üblich ist ein Tilgungssatz von mindestens einem Prozent der Darlehenssumme. Wir empfehlen Ihnen, eine höhere Tilgung von mindestens 2 oder 3 Prozent zu wählen, um das Darlehen schneller abzuzahlen und Zinskosten zu sparen. Oft belohnen Banken eine höhere Tilgung auch durch einen Zinsrabatt, zudem verringert sich Ihre Restschuld für die Anschlussfinanzierung.

      Wie sich die Tilgung auf Ihr Darlehen auswirkt, können Sie mit einem Rechner für den Immobilienkauf herausfinden. Unser Kreditrechner zeigt Ihnen, welchen Einfluss die anfängliche Tilgungsrate auf den effektiven Jahreszins, die Restschuld und die monatliche Rate hat. Der Dr. Klein Bauzinsenrechner ermittelt für Sie die aktuellen Zinssätze für Ihre gewünschte Tilgung:

      Immobilienkauf ohne Eigenkapital: Möglich, aber nicht empfehlenswert

      Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen hat einen entscheidenden Vorteil: Sie senken die Darlehenssumme und erhalten aufgrund dessen einen niedrigeren Zinssatz für Ihre Baufinanzierung. So können Sie Ihre Schulden schneller tilgen. Entscheiden Sie sich dagegen für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital, wird die Finanzierung Ihres Eigenheims wesentlich teurer, da Sie als Risikoausgleich für die Bank einen höheren Darlehenszinssatz zahlen müssen. Wir raten Ihnen deshalb, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil zu leisten.

      Fördermöglichkeiten nutzen

      Um die Finanzierungskosten zu senken, können Sie Ihre Baufinanzierung mit einem Förderdarlehen oder einem Zuschuss von der KfW ergänzen. KfW-Darlehen zeichnen sich oft durch günstige Zinsen aus, zudem profitieren Sie von tilgungsfreien Anlaufjahren. So erhalten Sie beispielsweise mit dem Programm 124: KfW-Wohneigentumsprogramm bis zu 50.000 Euro für 1 Prozent p.a. bei einer Zinsbindung von 5 Jahren. Zusätzlich können Sie zwischen 1 bis 3 tilgungsfreien Anlaufjahren wählen. Fragen Sie vor dem Immobilienkauf auch bei Ihrer Gemeinde oder Stadt nach speziellen Förderprogrammen. Besonders junge Familien können so günstigen Wohnraum erwerben. Auch die einzelnen Bundesländer bieten eine eigene Wohnungsbauförderung an.

      Welche Immobilie passt zu mir?

      Haus oder Wohnung – was soll es sein? Die Mehrheit der deutschen Immobilienbesitzer entscheidet sich für das Einfamilienhaus. Ob Sie das Haus im Grünen oder die Altbauwohnung in der Stadt favorisieren, ist vor allem Typsache: Möchten Sie lieber Ruhe und sind bereit, auch mal längere Wege in Kauf zu nehmen, ist ein Haus auf dem Land wahrscheinlich das richtige für Sie. Möchten Sie dagegen lieber mittendrin sein und auf das Auto auch mal verzichten, sind Sie eher der Typ Stadtmensch. Auf der finanziellen Seite liegt der Wohnungskauf vorn: geringere Anschaffungskosten sowie niedrigere Nebenkosten machen den Vorteil aus. Legen Sie allerdings Wert auf Entscheidungsfreiheit und mehr Platz, sind Sie mit einem Eigenheim gut beraten.

      Ist die Frage nach der Immobilienart geklärt, stellt sich die nächste Frage: Soll es lieber ein Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie sein? Eine bereits bestehende Immobilie hat den Vorteil, dass Sie gleich einziehen könnten. Um das Haus oder die Wohnung aber nach Ihren Wünschen zu gestalten, sind eventuell hohe Renovierungskosten nötig. Anders sieht es bei dem Kauf einer neuen Immobilie aus. Hier haben Sie alle Gestaltungsmöglichkeiten und profitieren zudem noch von niedrigeren Energiekosten. Allerdings fällt hierfür auch meist eine höhere Kaufsumme an.

      Fragen, die Sie sich vor dem Immobilienkauf stellen sollten

      Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, sich über seine individuellen Wünsche und Bedürfnisse klar zu werden. Wir zeigen Ihnen acht Punkte, die bei der Entscheidung für ein Eigenheim oder eine Wohnung wesentlich sind:

      1. Die Lage der Immobilie
        Wie ist die Infrastruktur? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel oder sind Sie auf ein Auto angewiesen? Sind Schulen, Kitas und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe? Wie ist das Umfeld, sind dort eventuell Industrieanlagen oder Landwirtschaft zu finden?
      2. Ihr individueller Platzbedarf
        Bietet die Immobilie ausreichend Platz für Ihre Lebensplanung? Entspricht das Grundstück Ihren Vorstellungen?
      3. Die finanzielle Belastung
        Haben Sie ausreichend Eigenkapital gebildet, damit Ihre Finanzierung auf soliden Füßen steht? Reichen Ihre Rücklagen aus, um bei Bedarf Instandhaltungen und Modernisierungen durchführen zu können?
      4. Der Energieverbrauch
        Welche Werte stehen im Energieausweis, wie hoch ist der Energiebedarf der Immobilie? Wie steht es um Fenster und Türen? Muss eventuell saniert werden?
      5. Der Bebauungsplan
        Gibt es Beschränkungen beim Bau oder Ausbau der Immobilie? Handelt es sich um ein reines Wohngebiet oder dürfen sich auch Gewerbebetriebe ansiedeln? Sind weitere Neubauten vorgesehen? 
      6. Der Grundbucheintrag
        Sind Sie alleiniger Eigentümer? Gibt es Lasten oder Beschränkungen auf dem Grundstück?
      7. Die Ausstattung der Immobilie
        Entspricht die Immobilie Ihren Anforderungen? Passen der Schnitt und die Deckenhöhe zur Ihren Vorstellungen? Gibt es genug Steckdosen? Wie ist es um die Dämmung der Immobilie bestellt?
      8. Der Gesamtzustand der Immobilie
        Sind Bauschäden oder Mängel vorhanden? Besteht Sanierungsbedarf oder können Sie gleich einziehen?

      Als Laie erkennt man oft nicht, ob die Bausubstanz eventuell angegriffen oder andere Missstände vorhanden sind. Deshalb ist ratsam, die Immobilie noch einmal durch einen Bausachverständigen prüfen zu lassen. Er prüft nicht nur den Ist-Zustand Ihrer Wunschimmobilie, sondern stellt auch einen möglichen Sanierungsbedarf und dessen Kosten fest.

      Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten

      Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie sich nicht mit den anderen Wohnungsbesitzern, sondern auch mit Finanzlage der Eigentümergesellschaft auseinandersetzen. Um sich ein möglichst umfassenden Bild darüber zu verschaffen, lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und prüfen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie des Hausgeldes der Eigentümergemeinschaft. Klären Sie außerdem, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und welches Stimmrecht Sie bei der Eigentümerversammlung haben.

      Der Weg zum Immobilienkaufvertrag

      Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, kann für den Immobilienkauf ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden. Diese geben Ihnen Zeit, Ihre Finanzierung in Ruhe zu klären und die restlichen Formalitäten zu erledigen.

      Ein Vorvertrag bedeutet beim Immobilienkauf eine Absicherung für beide Seiten: Ihnen als Käufer wird die Immobilie zugesichert, im Gegenzug wird der Verkäufer vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Das heißt, Sie verpflichten sich mit Ihrer Unterschrift unter dem Vorvertrag zum Abschluss des Kaufvertrages. Zudem wird eine Schadensersatzklausel vereinbart: Wird der Kaufvertrag von einer Partei nicht eingehalten, muss dieser eine bestimmte Summe an die andere Partei zahlen. Der Vorvertrag muss vom Notar beurkundet werden, wofür wiederum Kosten anfallen.

      Erfolgt der Kauf über einen Immobilienmakler, können Sie eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Damit garantiert er Ihnen, die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Im Gegensatz zum Vorvertrag ist eine Reservierungsvereinbarung nicht bindend, das heißt, sowohl Käufer als auch Verkäufer können es sich noch einmal anders überlegen.

      So läuft der Kaufvertrag für Ihre Immobilie ab

      Steht die Finanzierung und sind Sie sich mit dem Verkäufer einig, kann der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt werden. Er regelt alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer im Detail. Unter anderem enthält der Immobilienkaufvertrag

      • den Kaufpreis sowie wann dieser zu zahlen ist,
      • den Zeitpunkt, an dem die Immobilien auf den neuen Besitzer übergeht,
      • die Voraussetzungen für den Besitzübergang,
      • die Rechte des Käufers bei Mängeln,
      • etwaige Grundbucheinträge,
      • individuelle Absprachen, zum Beispiel für mitgekauftes Mobiliar,
      • eine eventuelle Finanzierungsvollmacht als Sicherheit für die Bank.

      Sind sich beide Seiten einig, kann der Kaufvertrag unterschrieben und vom Notar beurkundet werden. Dann wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen – die Immobilie ist nun für Sie reserviert. Gleichzeitig werden eventuelle Grundschulden des Verkäufers gelöscht und die neue Grundschuld eingetragen. Des Weiteren muss der Immobilienkaufvertrag der Abteilung für Grunderwerbsteuer beim Finanzamt gemeldet werden sowie die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, teilt Ihnen der Notar den Termin mit, zu dem Sie den Kaufpreis zahlen müssen. Ist die Zahlung erfolgt, geht die Immobilie in Ihren Besitz über.

      Haben Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt, erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst danach kann er die endgültige Umschreibung der Immobilie im Grundbuch vollziehen und Sie werden rechtmäßiger Eigentümer.

      Immobilienkauf ohne Trauschein – Tipps für Unverheiratete

      Während bei der Finanzierung kein Unterschied zwischen verheirateten und unverheirateten Paaren gemacht wird, müssen bei der Abwicklung des Hauskaufs ohne Trauschein klare Regelungen festgelegt werden. Denn Fakt ist: Wer im Grundbuch steht, gilt als Eigentümer der Immobilie und hat damit sämtliche Rechte und Pflichten. Möglich ist es, beide Partner eintragen zu lassen und die Rechte nach Anteilen aufzuteilen. Zudem kann es sinnvoll sein, einen notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrag abzuschließen, in dem die Verpflichtungen zur Finanzierung und zum Wohneigentum klar geregelt sind. Eine Alternative bietet die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Auch hier können im Gesellschaftsvertrag sämtliche Rechte und Pflichten festgehalten werden sowie was im Todesfall oder im Fall einer Trennung mit der Immobilie passieren soll. 

      Die wichtigsten Immobilienkauf-Tipps auf einen Blick

      Bei einem Immobilienkauf muss einiges beachtet werden. Die wesentlichen Grundlagen für den Ablauf beim Kauf einer Immobilie haben wir Ihnen noch einmal zusammengefasst:

      1. Verlassen Sie sich nicht auf das Exposee, sondern besichtigen Sie die gewünschte Immobilie.
      2. Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu.
      3. Achten Sie auf vollständige Unterlagen und lesen Sie diese genau durch.
      4. Berücksichtigen Sie für einen Wiederverkauf den Standort der Immobilie.
      5. Achten Sie darauf, dass die Größe der Immobilie zu Ihrem Lebensentwurf passt.
      6. Wählen Sie die passende Finanzierung und tilgen Sie nicht zu niedrig.

      Unsere Checkliste zeigt Ihnen noch einmal Schritt für Schritt, worauf es beim Immobilienkauf ankommt und welche Punkte besonders wichtig sind. Zudem stehen Ihnen unsere fachkundigen Spezialisten für Baufinanzierung während des gesamten Ablaufs des Immobilienkaufs zur Seite. Wir analysieren Ihre Finanzsituation und prüfen, welche Finanzierung am besten zu Ihnen passt. Auch eventuelle Fördermöglichkeiten beziehen wir ein, diese können dann direkt mit der Finanzierung bei uns abgeschlossen werden.

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      Ob Kaufvertrag, Nebenkosten oder Eigenkapital – unsere mehr als 550 Berater vor Ort beantworten Ihnen kompetent und ausführlich alle Fragen zum Thema Immobilienkauf. Kommen Sie einfach an einem unserer 200 Standorte vorbei oder fordern Sie unverbindlich einen Finanzierungsvorschlag an!

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