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Häkchen dran? Die große Checkliste für Ihre Hausbesichtigung

Endlich! Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und der Termin für die erste Hausbesichtigung steht an. Worauf Sie - neben der schönen Fassade - dabei unbedingt achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel. 

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie wichtig ist die Vorbereitung auf eine Hausbesichtigung?

      Die erste Hausbesichtigung einer Wunsch-Immobilie ist ein ganz besonderer Termin. Dementsprechend gut sollten Sie sich auch darauf vorbereiten – schließlich handelt es sich hier um Ihr potenzielles neues Zuhause. Je mehr Informationen Sie also bereits im Vorfeld über Gebäude, Grundstück oder Umgebung gesammelt haben, desto besser können Sie bestimmt Eindrücke während der Hausbesichtigung ein- und zuordnen. Oft sind es im Endeffekt nämlich nur Kleinigkeiten oder feine Nuancen, die für oder gegen einen Kauf entscheiden.

      Welche Informationen sind vor der Hausbesichtigung relevant?

      Bereits vor dem eigentlichen Termin zur Hausbesichtigung sollten Sie ein Exposé des Objektes mit den folgenden Informationen erhalten haben:

      • Baujahr des Objektes  
      • Wohnfläche in Quadratmetern
      • Grundriss

      Ist dies nicht der Fall, sollten Sie das Exposé beim Verkäufer der Immobilie oder dem dafür zuständigen Makler anfordern. Es empfiehlt sich außerdem, bereits vor der Hausbesichtigung die Umgebung rund um die Immobilie zu erkunden beziehungsweise durch das Stadtviertel zu spazieren. Achten Sie dabei vor allem auf die Dinge, die Ihnen persönlich sehr wichtig sind. Beispielsweise:

      • Wie ist die Verkehrsanbindung? 
      • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?  
      • Nehmen sie mögliche Lärmquellen wahr, die später für Probleme sorgen könnten?

      Notieren Sie sich alle aufkommenden Fragen, um sie beim Besichtigungstermin stellen zu können.

      Welche Dokumente sollten Sie vor der Hausbesichtigung kennen?

      Um bestens auf die bevorstehende Hausbesichtigung vorbereitet zu sein, sollten im besten Fall bereits folgende Dokumente vorhanden sein:

      • Grundbuchauszug: Den Grundbuchauszug können Sie direkt beim Anbieter der Immobilie anfordern, allerdings ohne Einsicht in „Abteilung III“. In dieser Sektion des Grundbuchs werden die Grundschuld beziehungsweise die Belastungen des Verkäufers aufgelistet und auch wenn diese Informationen im weiteren Verlauf des Entscheidungsprozesses sehr wichtig werden können – für die allererste Hausbesichtigung sind sie zu sensibel und auch nicht wirklich relevant. Wichtig: Achten Sie darauf, dass der Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate ist.
         
      • Energieausweis: Der Energieausweis einer Immobilie ist seit 2009 für Eigentümer Pflicht, da er Auskunft über den Energieverbrauch beziehungsweise den Energiebedarf des Gebäudes gibt. Das Dokument dient der energetischen Bewertung Ihrer Wunsch-Immobilie. Laut Energieeinsparverordenung (EnEV) darf der Energieausweis nur von einem Experten mit besonderer Qualifizierung ausgestellt werden, der dafür vom Bauherren beziehungsweise Eigentümer der Immobilie beauftragt wird. Wichtig: Wird der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ohne Vorlage eines Energieausweises vollzogen, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verlangen.
         
      • Flurstückkarte: Die Flurstückkarte bezieht sich auf das zum Gebäude gehörende Grundstück und ist beim Katasteramt der zuständigen Gemeinde erhältlich. Zwar finden Sie die Flurstücknummer auch auf dem Grundbuchauszug, allerdings empfiehlt sich in jedem Fall das vollständige Dokument. Nehmen Sie die Flurstückkarte zur Hausbesichtigung mit und vergleichen Sie sie direkt vor Ort mit der Realität. Prüfen Sie, ob eventuell separat zu erwerbende Grundstücke (beispielsweise eine Garage) oder gemeinsam mit den Nachbarn genutzte Wege darauf zu erkennen sind.
         
      • Altlasten- und Baulastenverzeichnis: Die Altlastenbescheinigung gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Ihr potenzielles neues Grundstück vorher industriell genutzt wurde. In solch einem Fall müssen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Altlasten rechnen, welche Sie mit dem Kauf des Grundstücks übernehmen. Sollten diesbezüglich irgendwann Sanierungs- oder Recyclingmaßnahmen des Baugrundes nötig werden, tragen Sie als Eigentümer die Kosten. Die Altlastenbescheinigung ist beim Bauamt oder der jeweiligen Kommune erhältlich.
         
      • Anliegerbescheinigung: Eine Anliegerbescheinigung enthält Informationen darüber, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussbeiträge oder Straßenbaubeiträge zu zahlen sind. Diese Bescheinigung ist allerdings nur in begründeten Fällen vorab ein Muss. 
         
      • Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel: Auch wenn dieses Dokument oft für die Hausbesichtigung empfohlen wird, ist es in der Realität leider sehr schwer zu bekommen. In den meisten Fällen war der Verkäufer einer Immobilie nämlich nicht der Bauherr und verfügt deshalb selbst nicht über dieses Dokument. Da die genaue Größe des Grundstücks häufig nur noch im Kaufvertrag festgehalten wird, ist die Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel für Ihren Termin zur Hausbesichtigung also kein Muss.
         
      • Baupläne: Um zu erfahren, ob in Ihrer potenziellen neuen Nachbarschaft Straßensanierungen oder Neubauten geplant sind, können Sie die Baupläne beim zuständigen Bauamt einsehen. Unter Umständen können solche Maßnahmen Ihnen als Käufer nämlich Kosten verursachen. Auch ob es eventuelle Beschränkungen der Behörden oder Rechte Dritter gibt, sollten Sie in Erfahrung bringen. Sollten die Nachbargrundstücke nur zum Teil oder gänzlich unbebaut sein, empfiehlt sich auch hier die Information über etwaige, zukünftige Baumaßnahmen.
         
      • Genehmigte Pläne: Falls ein Neubau auf Ihrem Wunsch-Grundstück geplant ist, sind sowohl die Baupläne als auch die Baugenehmigung für Sie als Käufer interessant. In der Regel erhalten Sie diese vom Anbieter, allerdings ist es bei fortgeschrittenem Alter des bereits bestehenden Hauses auch möglich, diese noch bei der Kommune zu bekommen. Dafür ist die Genehmigung des aktuellen Eigentümers nötig.

      Verfügen Sie bereits über (fast) alle Dokumente, haben Sie einen Pluspunkt auf Ihrer Seite. Geht es nämlich um die Zusage der Baufinanzierung, wird Ihre Bank einen Großteil der Dokumente einsehen wollen – umso erfreulicher also, wenn dann für beide Parteien keine zusätzlichen Wartezeiten anfallen.

      Worauf sollten Sie beim Besichtigungstermin besonders achten?

      Auch wenn das Haus auf den ersten Blick makellos und absolut passend erscheint, sollten Sie sich nicht von der schönen Fassade blenden lassen. Folgende Dinge brauchen nämlich Ihre volle Aufmerksamkeit und einen besonders klaren Blick:

      • Dach: Wie alt und wie dicht ist die Eindeckung? Erkundigen Sie sich nach der Dämmung des Dachbodens. Stickige Luft oder ein muffiger Geruch deuten auf eine eher schlechte Dämmung hin.
         
      • Heizungs- und Trinkwasseranlage: Hier sollten Sie sich die aktuellen Kontroll- und Wartungsberichte zeigen lassen.
         
      • Fassade: Können Sie Rissen erkennen oder sehen Sie feuchte Stellen im Putz?
         
      • Fenster und Türen: Sind diese ausreichend isoliert? Diese Frage spielt bei den Punkten Heizkosten und Lärmpegel eine große Rolle.
         
      • Keller: Der Keller umfasst meist die feuchtesten Räume des Gebäudes, weshalb Sie auf ausreichende Durchlüftungsmöglichkeiten achten sollten. Schimmel- und Feuchtigkeitsprobleme sind oftmals nicht sofort zu erkennen. Gleiches gilt übrigens auch für das Badezimmer und die Küche, da auch in diesen Räumen eine hohe Luftfeuchtigkeit entstehen kann.
         
      • Frischer Anstrich: Wenn Keller, Badezimmer oder Küche gerade frisch gestrichen wurden, sollten Sie hellhörig werden und beim Anbieter der Immobilie nach dem genauen Grund fragen. Im schlimmsten Fall wurde bereits vorhandener Schimmelbefall nämlich einfach überstrichen, um die Kaufinteressenten in Sicherheit zu wiegen. Ziehen Sie zur Not einen Bausachverständigen zu Rate, da dieser über spezielle Feuchtemessgeräte verfügt.
         
      • Mängel oder Schäden: Prüfen Sie die Immobilie auf mögliche Schäden, die vielleicht nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Dazu zählen verzogene Fensterrahmen, eingezogene und festsitzende Gerüche (beispielsweise Zigarettenrauch) oder generelle Baumängel. Entdecken Sie einen oder mehrere davon bei Ihrer ersten Hausbesichtigung, sprechen Sie den Anbieter nicht direkt darauf an, da es in solchen Momenten schlauer ist, nicht sofort offen Kritik zu üben. Nehmen Sie im Falle einer zweiten Besichtigung einen Sachverständigen oder Gutachter mit, der die entsprechenden Mängel oder Schäden überprüft. Das kann unter Umständen auch den finalen Kaufpreis ändern beziehungsweise senken. 
         
      • Vermeintliche Selbstverständlichkeiten wie Steckdosen und Wasseranschlüsse sollten ebenfalls genau geprüft werden. Sind diese in ausreichender Anzahl vorhanden, entspricht die Anzahl Ihren persönlichen Bedürfnissen? Wenn nicht, wie viel würden Sie für eventuelle Neu-Installationen ausgeben.

      Achten Sie auf Ihr Bauchgefühl. Natürlich kann auf den ersten Blick alles makellos und absolut passend erscheinen – fast, wie für Sie gemacht. Regt sich allerdings auch nur ein geringer Zweifel oder fühlt sich etwas nicht zu 100 Prozent stimmig an, sollten Sie die Ursache dafür finden. Lassen Sie die Immobilie in Ruhe auf sich wirken, nehmen Sie alles bewusst wahr. Fühlen Sie sich in diesen vier Wänden gut? Ist die Atmosphäre angenehm? Und fangen Sie vielleicht schon während der Besichtigung damit an, die Räume imaginär einzurichten? All das ist, neben den soeben genannten harten Fakten, ebenfalls relevant.

      Welche Fragen sollten Sie während des Besichtigungstermins unbedingt stellen?

      Nachdem Sie erste Eindrücke von Haus, Grundstück und Umgebung gewonnen haben, wird es nun Zeit für Ihren persönlichen Fragenkatalog. Erinnern Sie sich an die Notizen, welche Sie sich bestenfalls beim ersten Spaziergang durch das Viertel beziehungsweise die Umgebung gemacht haben? Bei dieser Hausbesichtigung kommen sie zum Einsatz! Dabei ist es enorm wichtig, dass Sie dem Anbieter/Verkäufer diese Fragen so strukturiert und präzise wie möglich stellen. Starten Sie mit allgemeinen Fragen, beispielsweise: 

      1. Warum wird das Haus verkauft?
      2. Seit wann steht das Haus zum Verkauf?
      3. Wie oft gab es bereits Eigentümerwechsel? (Diese Information ist zwar auch aus dem Grundbuchauszug erkennbar, allerdings schadet eine persönliche Nachfrage nicht.)
      4. Wie sind die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten?
      5. Wie ist die Verkehrsanbindung?
      6. Wie hoch ist der Verkehrslärm?
      7. Gibt es Schulen, Kindergärten und/oder Spielplätze in der Nähe?
      8. Ist die Immobilie aktuell noch bewohnt?

      Checkliste für Fragen zum Gebäude

      1. Wann wurde das Gebäude zuletzt saniert?
      2. Ist das Gebäude möbliert?
      3. Wenn ja, welche Möbel sind im Kaufpreis enthalten?
      4. Ist Tierhaltung erlaubt?
      5. Wie schnell ist der Internetzugang?
      6. Wie ist der Sonnenverlauf beziehungsweise der Verlauf des Tageslichts?
      7. Zu welcher Himmelsrichtung ist die Immobilie ausgerichtet?
      8. Erfolgt die Beheizung des Hauses zentral über eine Heizungsanlage oder dezentral?
      9. Erfolgt die Warmwassererzeugung zentral über eine Heizungsanlage oder dezentral?
      10. Gibt es eine Schallisolierung?
      11. Gibt es separate Sicherungen und wenn ja, welche?
      12. Ist es erlaubt, das Gebäude gewerblich zu nutzen?
      13. Ist es erlaubt, das Haus unterzuvermieten?
      14. Ist der Ausbau des Daches oder des Kellers möglich?
      15. Steht das Haus unter Denkmalschutz?
      16. Gibt es für Haus und/oder Grundstück gesetzliche Einschränkungen durch den Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung?
      17. Gibt es eine Hausverwaltung und wenn ja, was kostet sie?
      18. Wie lange kann die Immobilie reserviert werden, um eventuelle Finanzierungsfragen zu klären?
      19. Zu welchem Zeitpunkt wäre die Immobilie frühestens verfügbar?

      Checkliste für Fragen zum Grundstück

      1. Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
      2. Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?
      3. Ist das Grundstück im Bebauungsplan als Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet verzeichnet?
      4. Welche Parkmöglichkeiten gibt es?
      5. Fallen noch Kosten für die Straßenherstellung an?
      6. Gibt es eine Belastung oder Einschränkung durch Dritte (beispielsweise im Falle einer Erbpacht?)

      Checkliste für Fragen zur Nachbarschaft

      1. Wie ist die Bebauungsdichte in der Nachbarschaft?
      2. Sind weitere Bauprojekte in der Nähe zu erwarten?
      3. Ist die Lage des Objektes ruhig?
      4. Welche Quellen für mögliche Lärmbelästigungen gibt es?
      5. Gibt es Spielplätze in der Nähe?
      6. Sind Naherholungsgebiete vorhanden?
      7. Was für eine durchschnittliche Bevölkerungsschicht lebt hier?

      Checkliste für Fragen rund um die Umgebung

      1. Sind neue Verkehrsanbindungen geplant?
      2. Wie steht es um Industrie und Dienstleistungen in diesem Gebiet?
      3. Können in diesem Gebiet Umweltbelastungen auftreten (beispielsweise durch Chemiebetriebe oder Industrieansiedlungen)?
      4. Wie nah liegen Schulen und Kindergärten?
      5. Wie nah liegt das nächste Krankenhaus?
      6. Sind Bahngleise, Autobahnen oder mögliche Flugschneisen in der Nähe?

      Fragen zur Modernisierung: Wollen Sie das Objekt tatsächlich kaufen, haben aber noch Fragen zu konkreten Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen im Haus, erkundigen Sie sich nach dem Zeitpunkt der Maßnahme und lassen Sie sich die Rechnungen und Belege dafür geben. Sollten nämlich noch mögliche Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Firmen bestehen, müssen diese an den Käufer (also Sie) abgetreten werden.

      Welchen Zeitpunkt sollten Sie für Ihre Hausbesichtigung wählen?

      Am günstigsten ist eine Hausbesichtigung immer bei Tageslicht, weshalb Sie bei der Wahl des Besichtigungstermins auch auf die jeweilige Jahreszeit achten sollten. Tageslicht bietet vor allem auf dem Dachboden und im Keller eine wesentlich bessere Ausleuchtung. Darüber hinaus fällt die imaginäre Raumgestaltung bei natürlicher Helligkeit viel leichter.

      Sollten Sie etwas Bestimmtes zur Hausbesichtigung mitnehmen?

      Neben dem obligatorischen Notizblock-Stift-Duo empfiehlt es sich immer, auch Utensilien wie einen Zollstock und/oder einen Kompass dabei zu haben. Und allen voran natürlich Ihre Checkliste für die Hausbesichtigung, um darauf nach und nach jede beantwortete Frage abhaken zu können.

      Haben Sie immer die Maße Ihrer wichtigsten Möbelstücke bei der Hausbesichtigung dabei – entweder im Kopf oder in Ihrem Notizbuch. So fällt nicht nur die imaginäre Raumgestaltung, sondern vielleicht auch Ihre Entscheidung für oder gegen das Haus, leichter.

      Was sollten Sie zur Hausbesichtigung anziehen?

      Grundsätzlich gilt: Tragen Sie außerdem etwas, in dem Sie sich wohl und locker fühlen. Dass das gerade bei einer Hausbesichtigung nicht unbedingt die Lieblings-Jogginghose sein muss, versteht sich sicher von selbst. Auf der anderen Seite sollten Sie sich allerdings auch nicht in Anzug oder Kostüm zwängen, wenn Sie diese Art von Kleidung sonst höchstens ein- bis zweimal im Jahr tragen.

      Nichts ist in dieser Situation schlimmer, als sich verkleidet zu fühlen – dann sind sie nämlich weder locker noch können Sie sich ganz auf die Besichtigung des Hauses einlassen. Im schlimmsten Fall überträgt sich dieses Unwohlsein auf den Anbieter/Verkäufer und schmälert so Ihre Chancen auf die Wunsch-Immobilie.

      Wer sollte Sie zur Hausbesichtigung begleiten?

      Ob Sie die Immobilie allein oder mit Begleitung besichtigen wollen, ist prinzipiell völlig egal. Das gilt auch für die Anzahl der Begleitpersonen. Natürlich nimmt man in erster Linie die Personen mit, die später ebenfalls in diesem Haus wohnen werden, aber auch der Rat guter Freunde kann in einer solchen Situation Gold wert sein. Auch hier gilt: Achten Sie auf Ihr Bauchgefühl.

      Budgetrechner: Maximalen Kaufpreis für Ihre Immobile finden

      Ist es hilfreich, einen Gutachter zur Hausbesichtigung mitzunehmen?

      Für die erste Hausbesichtigung ist ein professioneller Gutachter nicht empfehlenswert, da dieser Ihnen seine Anwesenheit in Rechnung stellen wird. Sollten Sie während der Besichtigung merken, dass die Immobilie nicht für Sie in Frage kommt, bezahlen Sie also quasi für nichts. Entscheiden Sie sich nach der Besichtigung allerdings doch für die Immobilie, können Sie für einen zweiten Besichtigungstermin immer noch einen Profi zur Absicherung Ihrer Entscheidung hinzuziehen.

      Macht es Sinn, einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren?

      Wenn Ihrerseits ernsthaftes Interesse an der Immobilie besteht, ist ein zweiter Besichtigungstermin auf jeden Fall empfehlenswert. Besuchen Sie auch die Umgebung mehrmals, sowohl unter der Woche als auch am Wochenende. So sammeln Sie wichtige Eindrücke, die Ihnen die finale Entscheidung im besten Falle erleichtern werden.

      Bei der Hausbesichtigung sind mehrere Interessenten. Wie stechen Sie positiv heraus?

      Handelt es sich bei dem Termin um die Besichtigung Ihrer absoluten Wunsch-Immobilie, gilt vor allem eins: Schnell sein! Halten Sie die erforderlichen Unterlagen wie Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, Selbstauskunft, etc. bereits während der Besichtigung bereit, um sie anschließend dem Anbieter aushändigen zu können.

      Natürlich muss auch die Chemie zwischen Ihnen und dem Anbieter/Eigentümer stimmen, persönliche Sympathie ist nämlich auch beim Verkauf einer Immobilie ein wichtiger Faktor. Schließlich wollen vor allem Eigentümer ihre Immobilie in guten Händen wissen. Seien Sie deshalb aufmerksam, interessiert und machen Sie wenn möglich auch ehrliche Komplimente (beispielsweise über den schönen und gepflegten Garten oder die geschmackvolle Raumaufteilung). Das zeigt dem Eigentümer, dass Ihr Interesse nicht nur oberflächlicher Natur ist.

      Je schneller sie übrigens die feste Zusage Ihrer Bank oder Ihres Baufinanzierungsvermittlers vorlegen können, desto besser. Der sogenannte Hausweis von Dr. Klein kann Ihnen dabei helfen und im Wettbewerb mit anderen Interessenten einen entscheidenden Vorsprung verschaffen.

      Was ist der Dr. Klein-Hausweis?

      Mit dem kostenfreie Hausweis von Dr. Klein können Sie Ihren finanziellen Spielraum von unseren Spezialisten für Baufinanzierung im Detail prüfen lassen. Dabei wird der maximale Kaufpreis, den Sie für Ihr Eigenheim aufbringen können, genau berechnet und auf dem Dr. Klein-Hausweis festgehalten. Quasi „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ im Scheckkartenformat. So wissen nicht nur Sie, dass Sie den angegebenen Immobilienpreis nachhaltig finanzieren können, sondern auch Verkäufer oder Eigentümer können sich auf die Zahlung des Kaufpreises verlassen.

      Da alle relevanten Rahmendaten somit auf einen Blick geklärt werden können, erspart das beiden Parteien Zeit (und wahrscheinlich auch Nerven). Gerade wenn sich mehrere potenzielle Käufer für ein Objekt interessieren, ist es wichtig, sich von der Masse abzuheben und beim Anbieter einen nachhaltigen, positiven Eindruck zu hinterlassen.

      Zusammenfassung: Checkliste Hausbesichtigung

      Je gründlicher Sie bereits vor der ersten Hausbesichtigung über das Objekt und die Umgebung informiert sind, desto besser.

      1. Bringen Sie vorab so viele Fakten wie möglich in Erfahrung und sollten sich Fragen ergeben, notieren Sie diese auf Ihrer Checkliste. So haben Sie sie später beim Besichtigungstermin sofort parat.
      2. Kümmern Sie sich wenn möglich bereits vor der Hausbesichtigung um die wichtigsten Dokumente beziehungsweise deren Kopien, da es den weiteren Verlauf beschleunigt. Hierbei handelt es sich um:

      • Grundbuchauszug
      • Energieausweis
      • Flurstückkarte
      • Altlasten- und Baulastenverzeichnis
      • Anliegerbescheinigung (nur in begründeten Fällen)
      • Baupläne
      • Genehmigte Pläne

      3. Stellen Sie während der Besichtigung viele Fragen und lassen Sie sich diese ganz genau beantworten. Die wichtigsten Kategorien aus denen Ihre Fragen stammen sollten, sind diese:

      • Allgemeine Fragen
      • Fragen zum Gebäude
      • Fragen zum Grundstück
      • Fragen zur Nachbarschaft
      • Fragen zur Umgebung

      4. Haben Sie im besten Fall Ihren persönlichen Dr. Klein-Hausweis beim Besichtigungstermin dabei.

      Können Sie hinter alle Punkte auf Ihrer Checkliste ein Häkchen setzen, gibt es noch einen guten Rat unsererseits: Hören Sie auf Ihre innere Stimme, achten Sie auf Ihr Bauchgefühl! Und erst, wenn wirklich alles zu 100 Prozent passt (und Sie natürlich auch als Käufer in Frage kommen): schlagen Sie zu – und somit gleichzeitig ein neues Kapital Ihres Lebens auf.

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