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Bebauungsplan: Die Grundlage für Ihr Bauvorhaben

Einfamilienhaus oder Doppelhaus? Stadtvilla oder Bungalow? Der Bebauungsplan regelt, in welcher Form das Grundstück bebaut werden darf. Was genau darin steht und wie man den Bebauungsplan richtig liest, erfahren Sie bei Dr. Klein.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Bebauungsplan?

      Ein Bebauungsplan ist ein für alle Bauherren verbindlicher Plan, in dem die Bedingungen für die Nutzung des Grundstücks festgelegt sind. So kann der Bebauungsplan beispielsweise regeln, wie viele Häuser auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. Auch Angaben zur maximalen Höhe, Breite und Tiefe des Gebäudes kann man dem Plan entnehmen. Möglich sind auch Angaben zu zulässigen Haustypen, Baumaterial oder der Dachform.

      Beim Bau eines Hauses müssen Sie sich an den Bebauungsplan halten, denn dieser wird von der Stadt oder Gemeinde als Satzung beschlossen und ist somit rechtsverbindlich. Das bedeutet für Sie als Bauherrn, dass Sie nicht einfach planen und frei bauen können, sondern am besten bereits vor dem Grundstückskauf beim zuständigen Bauordnungsamt den Bebauungsplan einsehen sollten. Zusätzlich erhalten Sie somit aber auch Planungssicherheit, da Sie bereits im Bebauungsplan erkennen können, ob in der Umgebung Gewerbegebäude oder Mehrfamilienhäuser gebaut werden dürfen.

      Das beinhaltet der Bebauungsplan

      Der Bebauungsplan regelt also die Frage: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Sie sehen aber nicht nur, was auf Ihrem eigenen Grundstück möglich ist, sondern auch, wie die Nachbargrundstücke bebaut werden dürfen. Sind dort beispielsweise mehrgeschossige Gebäude erlaubt, können diese auf Ihrem eigenen Grundstück für Schatten sorgen. Dürfen sich auch Gewerbetreibende ansiedeln, kann es unter Umständen zu Lärmbelästigungen kommen.

      Der Aufbau des Bebauungsplans

      In der Regel besteht der Bebauungsplan aus zwei Teilen: Zum einen aus einer Planzeichnung, die auf einer amtlichen Flurkarte basiert. Die Flurkarte stellt alle Gebäude und Flurstücke eines Gebietes in einem bestimmten Maßstab dar. Sie sehen somit, wo sich Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie genau befindet und welche Begrenzungen es hat. Zum anderen verfügt der Bebauungsplan über einen Textteil, in dem die Vorschriften und der Zweck der Bauplanung noch einmal erläutert werden. Als dritter Teil ist der Umweltbericht angehängt. In diesem wird bewertet, wie sich die Bebauung voraussichtlich auf die Umwelt auswirkt.

      Dem Bebauungsplan zugrunde liegt der Flächennutzungsplan. Er gilt für das gesamte Gemeindegebiet – im Gegensatz zum Bebauungsplan, der nur für einen bestimmten Ortsteil erstellt wird. Der Flächennutzungsplan ist nicht verbindlich, sondern bereitet den Bebauungsplan nur vor. Damit ist der Flächennutzungsplan nur für Behörden von Bedeutung. Grundstückskäufer brauchen nicht extra einen Blick in den Flächennutzungsplan zu werfen, für sie ist einzig der Bebauungsplan wichtig.

      Das steht im Bebauungsplan

      Die inhaltliche Gestaltung des Bebauungsplans ist im § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt und umfasst dabei unter anderem die folgenden Punkte:

      • Die Art des Baugebietes 
        Hierbei kann es sich beispielsweise um ein reines Wohngebiet oder um ein Mischgebiet mit Gewerbetreibenden handeln.
      • Die Bauweise 
        Es wird zwischen der offenen und geschlossenen Bauweise unterschieden. Die geschlossene Bauweise erfordert den Bau des Hauses an die seitliche Grundstücksgrenze. Das heißt, die Außenwände der aneinandergrenzenden Häuser berühren sich. Bei der offenen Bauweise muss ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze vorhanden sein. Dann können zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser gebaut werden.
      • Die Platzierung des Gebäudes
        Ist im Bebauungsplan eine Baugrenze eingezeichnet, darf das Haus nach eigenen Wünschen platziert werden. Ist dagegen eine Baulinie eingezeichnet, muss eine Seite des Gebäudes genau auf dieser errichtet werden.
      • Dachformen
        Der Bebauungsplan kann Dachformen, Dachneigung und die Richtung des Firstes vorgeben.
      • Anzahl der Geschosse
        Sind hohe Bauten zulässig, müssen Sie mit der Verschattung Ihres Grundstücks rechnen.
      • Grundflächenzahl
        Die Grundflächenzahl gibt an, wie groß der Anteil der bebauten Fläche an der Grundstücksgröße sein darf.
      • Baulasten
        Haben Nachbarn ein Zugangsrecht, um über Ihr Grundstück zu ihrem Haus zu gelangen, ist dies im Bebauungsplan festgelegt.
      • Bepflanzungen
        Die Gemeinde kann bestimmen, ob bestimmte Bäume oder Sträucher angepflanzt beziehungsweise erhalten werden müssen.
      • Stellflächen für Autos und Mülltonnen
        Solche Stellplätze sind entweder bereits festgelegt oder es werden entsprechende Regelungen getroffen.
      • Grünanlagen
        Ist ein Platz für Grünflächen vermerkt, dürfen diese nicht bebaut werden.

      Im Bebauungsplan dürfen keine Vorschriften zum Innenausbau, zur Ausrichtung des Hauses und zur Haustechnik festgelegt werden. Und: Was im Bebauungsplan nicht geregelt wird, kann selbst bestimmt werden, sofern es sich an die Eigenarten der näheren Umgebung anpasst.

      Steht bereits ein Gebäude auf dem gekauften Grundstück, gilt der Bestandschutz. Das heißt, die Vorschriften in einem neu erstellten Bebauungsplan gelten hier nicht. Möchten Sie allerdings das Haus abreißen und neu bauen, müssen Sie sich wiederum an die Vorschriften des Bebauungsplanes halten.

      Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan: Die Unterschiede

      Der qualifizierte Bebauungsplan bestimmt alle Vorschriften, die für die Bebauung des Grundstücks nötig sind. Er muss Ausführungen zu vier übergeordneten Punkten enthalten:

      • Zur Art der baulichen Nutzung
      • Zum Maß der baulichen Nutzung
      • Zu überbaubaren Grundstücksflächen
      • Zur örtlichen Verkehrslage

      Fehlt einer dieser Punkte, handelt es sich nur um einen einfachen Bebauungsplan. In der Praxis wird aber zumeist der qualifizierte Bebauungsplan angewendet, denn nur dieser kann über die Zulässigkeit des Bauvorhabens entscheiden. Ist nur ein einfacher Bebauungsplan vorhanden, müssen zusätzlich noch die Voraussetzungen nach §34 und §35 Baugesetzbuch gegeben sein, damit das Bauvorhaben zulässig ist. Diese Paragrafen regeln, ob das Bauvorhaben in dem gewünschten Gebiet und in der geplanten Weise möglich ist. Die zuständige Baubehörde entscheidet dann über die Zulassung Ihres Projektes.

      Eine Sonderform ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan. Dabei möchte der Bauherr – meist ein Investor – die Planung und Entwicklung eines Gebietes selbst übernehmen. Der Bauplan wird deshalb zusammen mit dem Bauherrn ausgearbeitet und konkret auf das Vorhaben abgestimmt.

      So lesen Sie den Bebauungsplan

      Haben Sie keine entsprechenden Vorkenntnisse, ist das Lesen des Bebauungsplans relativ schwierig. Unterstützung bieten Ihnen hierbei Ihr Architekt, Bauträger oder das zuständige Bauamt.

      Der Bebauungsplan setzt sich aus verschiedenen Zeichen, Farben und Linien zusammen, die in der Planzeichenverordnung bundesweit einheitlich festgelegt sind. So beschreibt beispielsweise das Kürzel GRZ die Grundflächenzahl, DN bedeutet Dachneigung und MD Dorfgebiet. Mit einer Linie, bei der auf zwei Strichen ein Punkt folgt, wird die Baugrenze dargestellt. Mit zwei Punkten und einem Strich wird dagegen die Baulinie gezeichnet.. Zudem gibt es verschiedene Icons, beispielsweise wird eine Schule mit einem weißen Dreieck in einem schwarzen Rechteck abgebildet.

      Der Textteil des Bebauungsplans ist meist sehr ausführlich und erläutert noch einmal die verschiedenen Abkürzungen. Wenn Sie es aber ganz genau wissen möchten, sollten Sie die Planzeichenverordnung zusammen mit der Baunutzungsverordnung als Legende für den Bebauungsplan heranziehen. Diese liegen entweder dem Plan bei oder können bei der Baubehörde angefordert beziehungsweise im Internet heruntergeladen werden.

      Wo Sie den Bebauungsplan einfordern können

      Möchten Sie den Bebauungsplan einsehen, können Sie dies im Gegensatz zum Grundbuch jederzeit tun. Hierzu gibt es verschiedenen Möglichkeiten: Planen Sie von Anfang an, mit einem Architekten zu bauen, klärt dieser mit der Gemeinde, ob eine Bebauung möglich ist. Er erläutert Ihnen auch gern den Bebauungsplan noch einmal ausführlich. Aber: Als Eigentümer des Grundstücks sind letztendlich Sie dafür verantwortlich, dass alle Vorschriften des Bebauungsplanes eingehalten werden. Anders sieht es aus, wenn Sie einen Bauträger​​​​​​​ beauftragen. Da Sie hier Grundstück und Haus gleichzeitig erwerben, gilt der Bauträger als Bauherr und ist für die Einhaltung der Bauvorschriften zuständig.

      Möchten Sie das Haus selber bauen, liegt die Verantwortung für die Bebauung bei Ihnen. Das bedeutet, Sie müssen selbst einen Blick in den Bebauungsplan werfen und herausfinden, welche Möglichkeiten Sie haben. Prüfen Sie als erstes, ob der Bebauungsplan online abgerufen werden kann – dies wird in vielen Städten und Gemeinden schon angeboten. Anderenfalls ist es möglich, ihn bei der örtlichen Baubehörde einzusehen. Das kann zum Beispiel das Bauordnungsamt, das Stadtplanungsamt oder auch die Gemeindeverwaltung sein. Kosten fallen für die Einsicht in den Bebauungsplan nicht an.

      Oft bietet das zuständige Amt auch eine kostenlose Beratung an und erklärt Ihnen den Bebauungsplan auf Wunsch im Detail.

      Können Sie den Bebauungsplan ändern lassen?

      Nein, der Bebauungsplan kann nicht einfach so geändert werden. Eine Änderung ist nur dann möglich, wenn sie wirklich notwendig ist und den Bebauungsplan verbessert. Streben Sie eine Änderung an, müssen Sie dazu einen Antrag bei der Gemeinde stellen.

      Grundsätzlich ist der Bebauungsplan jedoch rechtlich verbindlich für alle Bauherren und muss deshalb zwingend eingehalten werden. Möchten Sie Ihr Haus abweichend vom Plan bauen, brauchen Sie dazu die Genehmigung vom Bauamt. Diese Sondergenehmigung sollten Sie frühzeitig einholen, noch ehe Sie mit dem Bau des Gebäudes beginnen. Wenn die Bebauung städtebaurechtlich vertretbar ist und die Interessen der Nachbarn nicht eingeschränkt werden, kann das Amt trotzdem eine Baugenehmigung erteilen.

      Was tun, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?

      Nicht für jede Baufläche gibt es einen Bebauungsplan. Handelt es sich beispielsweise um eine seit Jahrzehnten bestehende Siedlung, in der ein Lückengrundstück bebaut werden soll, kann das Bauen eines Hauses auch ohne Bebauungsplan geschehen. Auch wenn das Grundstück nicht offiziell als Bauland ausgeschrieben ist, können Sie unter Umständen trotzdem bauen. Bauherren müssen sich dann allerdings an die Vorschriften des § 34 des Baugesetzbuches halten. Dieser schreibt vor, dass sich das neue Gebäude sowohl in der Bauweise als auch in der Art der Nutzung an die unmittelbare Nachbarschaft anpassen muss. Handelt es sich zum Beispiel um eine Einfamilienhaussiedlung, so dürfen keine hohen Gebäude oder Industriegebäude gebaut werden.

      Ist kein Bebauungsplan vorhanden und möchten Sie wissen, ob die Bebauung nach Ihren Vorstellungen möglich ist, sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen. Das zuständige Amt prüft dann, ob alle Vorschriften zum Bauvorhaben eingehalten werden. Für die Bauvoranfrage fallen Gebühren an. Die genaue Höhe hängt von den geplanten Baukosten ab; in der Regel liegen die Gebühren bei einem einfachen Einfamilienhaus zwischen 50 und mehreren hundert Euro.

      Wichtige Fragen vor der Bebauung klären

      Es ist empfehlenswert, bereits bevor Sie das Grundstück kaufen, den Bebauungsplan einzusehen. Denn jede Kommune hat mitunter eigene Vorschriften, die Sie beachten müssen: Manche legen Wert auf eine einheitliche Bebauung, so dass Ihr Haus zum Beispiel eine bestimmte Dachform vorweisen muss. Andere wiederum schreiben die Anpflanzung bestimmter Bäume oder Sträucher vor. Um sicherzugehen, sollten Sie mit einem Blick in den Bebauungsplan klären:

      • Was kann auf dem Grundstück gebaut werden?
      • Wie hoch darf gebaut werden?
      • Wie viel Quadratmeter des Grundstücks dürfen bebaut werden?
      • Wie nah an der Straße darf gebaut werden und muss ein Teil des Grundstücks frei bleiben?

      Achten Sie dabei auch auf die angrenzenden Nachbargrundstücke. So finden Sie heraus, was dort gebaut werden darf – und ob Sie in Zukunft auf ein anderes Einfamilienhaus oder aber auf eine Fabrikhalle oder ein Hochhaus schauen werden.

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