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Fertighaus oder Massivhaus – Was ist besser?

Am Anfang fast jeden Wohnwunsches steht die Frage: lieber massiv bauen oder sich für die Variante aus Holz entscheiden? Wir listen Ihnen als Entscheidungshilfe die Vor- und Nachteile der einzelnen Bauweisen auf.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Fertighaus oder Massivhaus?

      Ob Sie sich für ein Fertighaus oder Massivhaus entscheiden, ist zu allererst einmal reine Geschmackssache. Beide Bauweisen unterscheiden sich in der Wohnqualität und in der Stabilität kaum voneinander.

      Massivhäuser werden in den meisten Fällen Stein auf Stein gebaut. Sie sind unter allen Neubauten noch immer am weitesten verbreitet. Mit durchschnittlich 120 Jahren Lebensdauer ist das Massivhaus etwas beständiger als das mit etwa 90 Jahren angepeilte Fertighaus. Das Fertighaus können Sie sich aus einem Katalog aussuchen und in Musterhaussiedlungen vorab begutachten. Es besteht nicht aus massiven Steinmauern, sondern aus einem speziell gedämmten und behandelten Holzkonstrukt, das in Hallen vorgefertigt und auf dem Grundstück wie ein Bausatz zusammengesetzt wird.

      Beide Bauweisen – ob nun Fertighaus oder Massivhaus – haben ihre Vor- und Nachteile. Das Massivhaus ist beispielsweise zwar langlebiger, wertbeständiger und individueller, doch dauert der Bau wesentlich länger und das Haus ist häufig deutlich teurer als ein Fertighaus. Das Fertighaus ist innerhalb von ein paar Tagen zusammengesetzt und aufgrund der standardisierten Bauweise günstiger als ein Massivhaus. Allerdings macht sie diese standardisierte Bauweise auch zu einem „Haus von der Stange“ und sie erzielen deutlich geringere Preise beim Verkauf. Im Folgenden wollen wir näher auf die Unterschiede und die jeweiligen Vor- und Nachteile der Häuser eingehen.

      Fertighaus oder Massivhaus: Die Bauweisen im Detail

      Gleich vorweg: Ob Sie sich für ein Fertighaus oder Massivhaus entscheiden hat keine Auswirkungen auf den Wohnkomfort, den Sie im Endeffekt haben werden. In beiden Varianten lässt es sich lange und gemütlich wohnen. Die Voraussetzung dafür ist für jeden Hausbau, dass das Haus fachkundig und professionell errichtet wurde. Welche baulichen Merkmale ein Fertighaus oder Massivhaus aufweist, tragen wir Ihnen gern kompakt zusammen.

      Details Massivhaus

      Massivhäuser sind die deutlich ältere Bauvariante der beiden Hausarten. Bei einem Massivhaus wird in den meisten Fällen Stein-auf-Stein gebaut. Die verschiedenen Materialen wie unterschiedliche Steine, Holz, Ziegel, Mörtel und Beton werden einzeln und meistens von mehreren Gewerken direkt auf der Baustelle verarbeitet. Massivhäuser werden häufig von einem Architekten geplant und die Wünsche der späteren Bewohner werden so individuell umgesetzt.

      Lebensdauer und Kosten

      Unter idealen Voraussetzungen und bei guter Pflege durch den Bewohner hat ein Massivhaus eine nahezu unbegrenzte Lebensdauer. Das sieht man auch an historischen Bauwerken wie Kirchen oder Altbauvillen, die bereits viele Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte auf dem Buckel haben. Durchschnittlich steht ein privat genutztes Massivhaus jedoch 100 bis 120 Jahre, bevor es abgerissen wird.

      Ein durchschnittlicher Neubau mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern kostet knapp 195.000 Euro; ohne Grundstück, Keller oder Terrasse sowie etwaige Baunebenkosten. Im Schnitt fallen so pro Quadratmeter Neubau also reine Baukosten in Höhe von 1.300 Euro an. Je nachdem wo das Haus steht und welche Ausstattung es haben soll, variieren die Preise stark. Nach oben hin gibt es nahezu keine Preisgrenze.

      Wie bauen?

      Im Prinzip gibt es drei Arten, wie Sie ein Massivhaus bauen (lassen) können: ein Bauträger, ein Generalunternehmer oder in Eigenregie.

      Bauen mit einem Bauträger: Beim Bauen mit einem Bauträger geben Sie die gesamte Koordination der Bauarbeiten an ein einziges Unternehmen, einen Bauträger, ab. Die Leistungen eines Bauträgers umfassen häufig ein Komplettpaket bestehend aus dem Grundstück, der Architektenleistung und dem darauf zu bauenden Haus. Das Haus wird dann schlüsselfertig, also einzugsbereit, übergeben. Alle Leistungen des Bauträgers werden in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten.

      Bauen mit einem Generalunternehmer: Ähnlich wie bei einem Bauträger geben Sie beim Bau mit einem Generalunternehmer die Koordination der Baustelle an ein Unternehmen ab. Das Grundstück ist hier allerdings meist nicht im Leistungsumfang enthalten und alle Arbeiten werden lediglich in einem privatwirtschaftlichen Werksvertrag festgehalten und daher nicht notariell beglaubigt.

      Vertrauensvolle Aufgabe

      Sowohl beim Bauträger als auch beim Generalunternehmer haben Sie einen Ansprechpartner, der den Zeitplan koordiniert und auf die korrekte Ausübung der Bauarbeiten achtet. Sie geben also die Verantwortung für den Ablauf des Hausbaus ab, daher sollten Sie Ihrem Unternehmer vertrauen können und ein gutes Gefühl haben. Eine gute zwischenmenschliche Beziehung ist wichtig

      Bauen auf eigene Faust: Sie können die Bauarbeiten und die verschiedenen Gewerke und Handwerker natürlich auch selbst koordinieren. Das ist beim Massivhaus vermutlich die Königsdisziplin, da diese Koordination für unerfahrene Bauherren kompliziert und vor allem stressig werden kann. Wir empfehlen die Planung und Koordination eines Hausbaus auf eigene Faust nur, wenn Sie bestenfalls im Baugewerbe tätig sind und wissen, worauf es bei welchem Bauabschnitt ankommt. Ansonsten kann eine Fehlplanung sehr teuer werden und Ihnen womöglich den Spaß am Haus verderben.

      Details Fertighaus

      Fertighäuser können Sie quasi aus dem Katalog von speziellen Fertighausunternehmen aussuchen. Diese Häuser werden schlüsselfertig übergeben. Schlüsselfertig bedeutet, dass der gesamte Bau von Beginn bis Ende in der Verantwortung des Auftragnehmers liegt. Dieser Begriff ist jedoch rechtlich nicht eindeutig definiert. Die Grundrisse der einzelnen Fertighäuser sind zwar wie Massivhäuser von einem Architekten geplant, die Fertigung der Häuser ist jedoch auf Masse angelegt und standardisiert. Meistens gibt es für die einzelnen Modelle der Fertighäuser verschiedene Ausstattungsstufen.

      Fertighäuser wurden im Zuge der Bauhausbewegung Anfang des 20. Jahrhunderts entwickelt. Sie bestehen häufig aus Holzkonstruktionen, die mit witterungs- und feuerbeständigen Materialien gedämmt und verkleidet werden. Wände, Decken und Dächer werden bei einem Fertighaus in großen Hallen vormontiert und anschließend wie ein Bausatz auf die Bodenplatte gebracht.

      Lebensdauer und Kosten

      Unter idealen Voraussetzungen und bei der Verwendung hochwertiger Materialien sowie deren fachmännischer Verarbeitung haben Fertighäuser mittlerweile eine Lebensdauer von im Durchschnitt 70 bis 90 Jahren. Ein Fertighaus kostet in etwa zwischen 120.000 und 200.000 Euro. Der Preis variiert mit der Ausstattungsvariante, die Sie wählen. Luxuriöse Modelle können aber auch gut und gerne 300.000 Euro kosten.

      Wie bauen?

      Ein Fertighaus bauen Sie mit der Hilfe von Fertighausanbietern. Von diesen Unternehmen gibt es viele am Markt. Um den für Sie besten Anbieter zu finden, lohnt es sich, einen Blick in Testberichte und Kundenurteile von seriösen Analysehäusern zu werfen und die Anbieter miteinander zu vergleichen.

      Bei einer Wettbewerbsanalyse unter 26 Unternehmen aus dem Jahr 2018 hat das Analysehaus Servicevalue im Auftrag der Zeitschrift Focus Money die fairsten Fertighausanbieter aus Kundensicht gekürt. Neben ScanHaus Marlow, die uns freundlicherweise das Zeitraffervideo eines Fertighausbaus zur Verfügung gestellt haben, konnten auch BIEN-ZENKER, HAAS FERTIGBAU, HANSE HAUS, KAMPA, SchwörerHausSTREIF Haus sowie Weber Haus das Kundenurteil „Sehr gut“ für sich gewinnen.

      Der Mix aus beidem: Das Fertig-Massivhaus

      Zusätzlich zum Massivhaus und zum klassischen Fertighaus mit Holzkonstruktion gibt es auch Fertig-Massivhäuser. Diese können Sie sich wie ein Fertighaus mit Holzkonstruktion aus einem Katalog aussuchen und von einem Bauträger mit massiven Materialien bauen lassen. Hier wird meistens Stein-auf-Stein gebaut. Der Bau dauert genauso lange wie bei einem Massivhaus und auch der Preis ist eher auf dem Niveau eines Massivhauses.

      Das Analysehaus Servicevalue hat in Zusammenarbeit mit dem Magazin Focus Money auch die fairsten Fertig-Massivhausanbieter aus Kundensicht gekürt. Die Gewinner 2018, die von ihren Kunden ein „Sehr gut“ erhalten haben, sind ARGE-HAUS, BAUMEISTER-HAUS, Dennert Massivhaus und Viebrockhaus. Es wurden zwölf Anbieter miteinander verglichen.

      Fertighaus oder Massivhaus: Vor- und Nachteile

      Ob im Fertighaus oder Massivhaus – in beide Immobilienarten können Sie mit Gelassenheit und Ruhe einziehen. Beide Hausarten bieten zudem verschiedene Haustypen wie Bungalows, 1,5-Geschosser, Mehrgenerationenhäuser oder Stadtvillen an. Sie können sich also sowohl mit einem Massivhaus als auch mit einem Fertighaus nahezu alle Wohnwünsche erfüllen.

      Beide Hausarten haben ihre Vorteile aber auch einige Nachteile. Welches Haus sich für Sie am besten eignet, hängt vor allem davon ab, wo Sie bereit sind, Abstriche zu machen. Um Sie bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen, listen wir Ihnen gern die Vor- und Nachteile der beiden Hausarten auf.

      Vor- und Nachteile Massivhaus

      Bei der Frage, ob Fertighaus oder Massivhaus, sprechen zwei Aspekte definitiv für ein Massivhaus: die Individualität und der Werterhalt des massiven Einfamilienhauses. Doch ein Massivhaus hat noch weitere Vorteile:

      • Große Individualität

        Da die meisten Massivhäuser vorab von einem eigens dafür engagierten Architekten gemeinsam mit dem Bauherrn entworfen werden, können Sie Ihrer Fantasie und Wohnwünschen nahezu freien Lauf lassen, und sich Ihr Haus genauso bauen wie Sie es brauchen. Ihr Haus wird es vermutlich daher kein zweites Mal so geben.

      • Wertstabilität

        Aufgrund der massiven Bauweise bleibt der Wert des Hauses lange hoch. Wollen Sie Ihr Haus nach einigen Jahren oder Jahrzehnten verkaufen, lässt sich mit einem Massivhaus ein besserer Verkaufspreis erzielen als bei einem Fertighaus.

      • Beständigkeit

        Bei einem Massivhaus ist die Lebensdauer aufgrund der Bauweise mit den bereits erwähnten 100 bis 120 Jahren sehr lang und übersteht damit im Durchschnitt drei Generationen von Bewohnern. Zudem ist ein Massivhaus etwas beständiger gegen heftige Umwelteinflüsse wie Starkregen oder Überschwemmungen. Je nachdem in was für einer Region Sie den Hausbau planen, sollten Sie das bedenken.

      • Hoher Schallschutz

        Durch das dicke Mauerwerk ist ein Massivhaus besser schallgeschützt als ein Fertighaus.

      • Gutes Wohnklima

        Bei einem Massivhaus speichert das dicke Mauerwerk Wasserdampf. Diesen kann es je nach Jahreszeit an den Innenraum abgeben und so den Wohnraum im Sommer kühlen und im Winter warmhalten.

      • Eigenleistung

        Sie können beim Massivhaus viele Arbeiten selbst erledigen, wenn Sie handwerkliches Talent haben. Dadurch können Sie Kosten sparen, und zwar sowohl Kosten bei Handwerkern als auch bei der Baufinanzierung. Denn Eigenleistung kann bis zu einem gewissen Punkt als Eigenkapital angerechnet werden.

      Ein Massivhaus hat also einige Vorteile, die Sie bei der Beantwortung der Frage, ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus günstiger für Sie ist, berücksichtigen können. Doch auch ein Massivhaus hat Nachteile und diese bestehen größtenteils zwei Aspekten – dem Preis und der Bauzeit:

      • Lange Bauzeit

        Die Bauzeit eines Massivhauses dauert mit im besten Fall vier Monaten wesentlich länger als die eines Fertighauses. Und die vier Monate schaffen Sie nur, wenn Ihr Haus eine einfache Ausstattung hat, Sie stets bestes Bauwetter haben und bei den Bauarbeiten absolut nichts schief geht. Bevor ein neuer Bauabschnitt begonnen wird, muss unter Umständen ein anderer Bauabschnitt vollständig trocknen.

        Gibt es über die Bauzeit hinweg eine längere Schlechtwetterperiode, kann sich der Bau sogar verzögern. Mit der langen Bauzeit eines Massivhauses geht auch ein Kostenfaktor einher. Für Ihre Finanzierung können Bereitstellungszinsen anfallen. Je länger der Bau dauert, desto mehr dieser Verzugszinsen müssen Sie an die Bank dafür zahlen, dass sie Ihnen den Baukredit zum Abruf zur Verfügung stellt.

      • Hohe Kosten

        Aufgrund der massiven Bauweise bleibt der Wert des Hauses lange hoch. Wollen Sie Ihr Haus nach einigen Jahren oder Jahrzehnten verkaufen, lässt sich mit einem Massivhaus ein besserer Verkaufspreis erzielen als bei einem Fertighaus.

      • Viele verschiedene Gewerke

        Auf einer Massivhausbaustelle tummeln sich viele verschiedene Handwerker von zumeist unterschiedlichen Unternehmen. Je nachdem wie Ihr Haus ausgestattet ist und wie viel Eigenleistung Sie erbringen brauchen Sie ein Erd- beziehungsweise Tiefbauunternehmen, Maurer und Betonbauer, Dachdecker, Klempner, Gerüstbauer, Zimmermänner, Fensterbauer, Tischler, Elektriker, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsinstallateure, Verputzer, Estrichleger, Bodenleger, Fliesenleger, Maler, Schlosser, Treppenbauer und Monteure.

        Bei einer solch großen Zahl verschiedener Menschen auf der Baustelle können Fehler passieren. Zum einen ist eine Koordination so vieler Menschen schwierig. Bei falscher terminlicher Abstimmung kann es passieren, dass Gewerke zu früh oder zu spät auf der Baustelle sind und Arbeiten nicht ausgeführt werden können. Auch eventuelle bauliche Fehler rechtzeitig zu erkennen, kann bei dem Stress auf der Baustelle untergehen. Einen Überblick von alle dem zu haben und zu behalten, ist sicher nicht leicht und bedarf Koordinationsgeschick.

      Vor- und Nachteile Fertighaus

      Die Nachteile des Massivhauses sind im Prinzip die größten Vorteile des Fertighauses. Doch auch darüber hinaus sprechen die einen oder anderen Aspekte für ein Fertighaus.

      • Kurze Bauzeit

        Innerhalb weniger Tage ist die Bauphase bei einem Fertighaus mit Holzunterkonstruktion abgeschlossen. Da ein Fertighaus in den meisten Fällen ohne Zement und Mörtel auskommt, benötigt es keine langen Trocknungszeiten.

      • Wetterunabhängiges Bauen

        Da die einzelnen Bauteile vorgefertigt sind, können sie auch bei eher ungünstigen Witterungsbedingungen montiert werden. Natürlich kann auch ein Fertighaus nicht bei Starkregen und Windstärke 10 gebaut werden, aber beispielsweise ist ein Bau im Winter – anders als beim Massivhaus – auch möglich.

      • Niedrige Baukosten

        Auch was die Kosten betrifft, punktet das Fertighaus gegen das Massivhaus. Große Stückauflagen der Haustypen verringern den Preis. Zudem ist Holz als Grundmaterial sehr günstig. Die Baukosten sind außerdem fix und vertraglich vereinbart, da durch die Standardisierung ganz klar kalkuliert ist, was wie viel kostet. Sie kaufen ein Haus mit Festpreisgarantie.

      • Technische Ausstattung

        Die verbauten Heizungsanlagen in Fertighäusern beispielsweise sind perfekt auf das jeweilige Haus und dessen Größe abgestimmt und werden daher im täglichen Leben und Wohnen auch funktionieren.

      • Energie sparen

        Nahezu alle Fertighäuser werden als Energiesparhäuser produziert, sind sehr gut gedämmt und entsprechen den Energiestandards der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Entspricht ein Haus diesen Standards, erhält man von der KfW auf Antrag ein zinsgünstiges KfW-Darlehen und einmalige Zuschüsse. Diese Darlehen gibt es sowohl für ein Massivhaus als auch für ein Fertighaus.

      • Musterhäuser

        Fast jeder Fertighausanbieter hat Musterhäuser, die in bestimmten Regionen verteilt stehen und besichtigt werden können. So können Sie sich einen guten Eindruck von Ihrer fertigen potenziellen Immobilie machen. Beachten Sie jedoch, dass die Musterhäuser vermutlich in bester Ausstattungsstufe ausgestellt und somit nicht für jedes Portemonnaie geeignet sind.

      • Alles aus einer Hand

        Viele Anbieter von Fertighäusern bieten ein umfassendes Servicepaket rund um den Hausbau. Dieses inkludiert neben einem festen Ansprechpartner auch die Beratung oder sogar Durchführung von unliebsamem Papierkram und Behördengängen.

      • Wenige Gewerke

        Fertighäuser sind definitiv besser als ihr Ruf es ihnen noch immer nachträgt. Dadurch, dass die Bauweise standardisiert ist und die Arbeiten meist von nur einem einzigen Team und damit von einem Unternehmen ausgeführt werden, schleichen sich weniger Fehler ein als bei einem Massivhaus. Die einzelnen Bauteile sind zudem passgenau vorgefertigt.

      Ähnlich wie die Vorteile sind auch die Nachteile eines Fertighauses entgegengesetzt zu denen eines Massivhauses. Das bedeutet, dass die Nachteile des Fertighauses die Vorteile eines Massivhauses sind.

      • Geringere Wertstabilität

        Das Haus aus dem Baukasten hat einen niedrigeren Wiederverkaufswert als ein Massivhaus. Nach 30 Jahren müssen Besitzer eines Fertighauses damit rechnen, beim Verkauf bis zu 15 Prozent weniger Geld zu bekommen als Verkäufer von Massivhäusern.

      • Zu dichte Wärmedämmung

        Fertighäuser sind nahezu luftdicht gedämmt, damit wenig Wärme nach außen getragen wird. Diese Dämmung sorgt in einigen Fällen aber nicht nur dafür, dass keine Wärme nach außen dringt, sondern auch dafür, dass Schimmel entstehen kann. Denn nicht nur die Wärme, auch die Feuchtigkeit wird durch eine zu dichte Dämmung im Haus eingeschlossen. Das ist auch ein relativ bekanntes Problem bei KfW-Niedrigenergiehäusern. Die Steinwände von Massivhäusern sorgen für eine bessere Feuchtigkeits- und Luftzirkulation – doch auch bei einem Massivhaus ist Schimmel bei unfachmännischem Bau nicht auszuschließen.

      • Geringerer Schallschutz

        Die Wände und Decken eines Fertighauses sind zwar sehr gut gedämmt, aber dünner als die eines Massivhauses. Das hat zur Folge, dass die Schallschutzeigenschaften eines Fertighauses schlechter sein können als die eines Massivhauses.

      • Weniger Individualität

        Fertighäuser sind die „Massenware“ unter den Immobilien. Das macht sie günstig. Da der Grundriss und die Raumaufteilung vorgegeben sind, lässt dies weniger Gestaltungsspielraum zu als ein individuell geplantes Massivhaus. Viele Fertighausanbieter haben jedoch neben verschiedenen Haustypen und -Modellen auch einen Individualisierungs-Service. So können trotz Massenware beispielsweise Wände versetzt oder weggelassen, Terrassen oder Balkone hinzugefügt, Erker und Giebel ergänzt werden. Auch die optische Gestaltung von Dachziegeln, Fassade und ähnlichem ist individualisierbar.

      Fertighaus oder Massivhaus: Welches ist das richtige Haus für mich?

      H2 Fertighaus oder Massivhaus: Welches ist das richtige Haus für mich? Beide Hausarten haben also ihre Vor- und Nachteile. Die Zahl der Fertighäuser hat in Deutschland in den vergangenen Jahren zugenommen. Im Jahr 2017 war bereits jeder fünfte Neubau ein Fertighaus. Das liegt vor allem an der Schnelligkeit und der Erschwinglichkeit des Baus sowie an den gestiegenen Qualitätsstandards der Anbieter.

      Welcher Haustyp nun für Sie der richtige ist, hängt davon ab, welche Kompromisse Sie bereit sind, einzugehen und welche Merkmale an einem Haus Ihnen besonders wichtig sind. Fragen Sie sich selbst einmal: Was ist für mich unabdingbar und worauf kann ich beim Eigenheim verzichten?

      Nachfolgend möchten wir Ihnen eine kurze Einschätzung von dem geben, was Sie vielleicht eher zu einem Massivhaus- oder Fertighaus-Typ macht. Da jeder Bauherr unterschiedlich ist, ist die pauschale Beantwortung der Frage „Fertighaus oder Massivhaus“ aber schwierig.

      Womöglich sind Sie eher der Kandidat für ein Massivhaus, wenn Sie:

      • großen Wert auf individuelles Bauen legen.
      • viel Eigenleistung in den Hausbau stecken wollen.
      • (Bau-)Zeit haben.
      • bereit sind, mehr Geld in Ihre Immobilie zu investieren.
      • Ihr Haus nach einer bestimmten Zeit möglichst gewinnbringend verkaufen wollen.

      Sie sind vielleicht doch eher der Typ Fertighaus, weil Sie:

      • so schnell wie möglich in Ihr Haus einziehen wollen.
      • möglichst günstig brauen wollen.
      • alle Bauarbeiten und deren Planung an einen Anbieter abgeben wollen.

      Sehen Sie sich teils in beiden Typen, könnte auch ein Fertig-Massivhaus für Sie in Frage kommen. Dieses erwerben Sie von einem Bauträger und es vereint die Abgabe der Planungsleistung und ein Haus aus dem Katalog mit der Langlebigkeit und der Wertstabilität eines Massivhauses. Der Bau und der Preis eines Fertig-Massivhauses unterscheiden sich kaum von dem eines herkömmlichen Massivhauses.

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