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Warum billige Kredite mit günstigen Baukreditzinsen nicht immer die besten sind

Achten Sie ausschließlich auf günstige Zinsen, kommt Sie der Immobilienkredit teuer zu stehen. Warum das so ist, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Banken locken mit günstigen Baukreditzinsen

      In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Jagd auf einen möglichst niedrigen Zinssatz eröffnet. Schließlich ist allgemeinhin bekannt, dass günstige Zinsen auch einen billigen Kredit zur Folge haben. Jeder Darlehensnehmer möchte sparen wo er kann und lieber in die eigene Tasche wirtschaften als hohe Baukreditzinsen an die Bank zahlen zu müssen. Diese Einstellung ermöglicht es Banken, mit vermeintlich attraktiven Zinsangeboten die Kunden anzulocken. Doch niedrige Bauzinsen und eine geringe anfängliche Tilgung von ein oder zwei Prozent sorgen dafür, dass Sie einen Kredit sehr langsam abbezahlen. Dieses Phänomen nennt sich Tilgungsparadox und kann Ihnen bei einer Anschlussfinanzierung zum Verhältnis werden. Tendenziell fallen die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung höher aus als bei der Erstfinanzierung. Je geringer Ihre Restschuld bei einer Weiterfinanzierung ist, desto größer ist der Spareffekt.

      Baukreditzinsen: Wie eine Baufinanzierung abläuft

      Bei einer Baufinanzierung leihen Sie sich Geld von der Bank. Die Bank lässt sich dafür bezahlen, dass sie Ihnen Geld leiht. Das geschieht in Form von Baukreditzinsen. Sie zahlen monatlich eine Rate an die Bank. Die besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil und ändert sich nicht über die vereinbarte Laufzeit. Sie zahlen beispielsweise jeden Monat Ihre 1.100 Euro als monatliche Rate an die Bank. Mit jeder Zahlung leisten Sie folglich einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil an die Bank. Damit reduzieren Sie Ihr Darlehen Schritt für Schritt. Wie lange Sie Ihr Darlehen während der Erstfinanzierung abzahlen und in welcher Höhe, legen Sie zu Beginn der Finanzierung fest. Nehmen wir an, Sie benötigen ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro und wählen eine Zinsbindung von zehn Jahren. Sie bekommen unterschiedliche Zinssätze vorgestellt:

       Zinssatz 3 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme200.000 €200.000 €
      Zinsbindung10 Jahre 10 Jahre
      Anfängliche Tilgung2 %2 %
      bisher getilgt46.580,02 €43.346,47 €
      Monatsrate833,33 €600 €
      Restschuld nach Zinsbindung153.419,98 €156.653,53 €
      Laufzeit bei gleichbleibendem Zins30 Jahre 7 Monate36 Jahre 10 Monate
      Tabelle: Darlehen mit Zinssatz 3 % und 1,6 %

      Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent und einem Zinssatz von 1,6 Prozent zahlen Sie jährlich 3,6 Prozent des gesamten Darlehensbetrages an die Bank, inklusive Baukreditzinsen. Es wird allerdings deutlich, dass Sie trotz der des niedrigeren Zinssatzes in derselben Zeit weniger von Ihrem Darlehen tilgen als bei einem Zinssatz von drei Prozent. Das hat zur Folge, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine höhere Restschuld bleibt als beim drei-prozentigen-Darlehen. Obwohl der Zins höher ist und die Tilgung gleich, sind Sie schneller mit der Baufinanzierung fertig, gleichzeitig tilgen Sie mit dem höheren Zinssatz mehr von Ihrer Restschuld. Das sorgt dafür, dass Sie früher schuldenfrei sind. Wählen Sie einen niedrigeren Baukreditzins, benötigen Sie mehr Zeit bis zur Abzahlung und haben nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch weniger von Ihrem Darlehen getilgt. Der zwar niedrigere Sollzins hat also deutliche Nachteile. Dabei handelt es sich um das Tilgungsparadox.

      Monatliche Rate berechnen

      Mit unserem Bauzinsrechner ermittlen Sie die aktuellen Bauzinsen und die monatliche Rate für Ihr Darlehen:

      190000
      500001000000

      Was ist das Tilgungsparadox?

      Das Tilgungsparadox beschreibt ein Phänomen: Entscheiden Sie sich bei einer Baufinanzierung für den höheren Zinssatz, tilgen Sie Ihr Darlehen schneller und sind früher schuldenfrei. Warum das der Fall ist, zeigt dieses Zahlenbeispiel:

      Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro auf. Ihr Zinssatz beträgt 1,2 Prozent, Ihre anfängliche Tilgung zwei Prozent. Zusammen sind das 3,2 Prozent oder auch 6.400 Euro im Jahr, etwa 533,34 Euro im Monat, die Sie an die Bank zahlen. Nach einem Jahr sind bereits 4.000 Euro des Darlehensbetrages getilgt. Die Restschuld nach einem Jahr beträgt damit 196.000 Euro. Darauf zahlen Sie im zweiten Jahr nur noch 2.352 Euro Zinsen (statt 2.400 Euro im ersten Jahr). Da die monatliche Rate allerdings jeden Monat gleichbleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil um 48 Euro jährlich. So zahlen Sie Monat für Monat, Jahr für Jahr immer etwas mehr von Ihrer Restschuld ab.

      Zahlen Sie zu Beginn der Laufzeit noch einen höheren Anteil an Zinsen, kehrt sich das Verhältnis mit der Zeit um. Der Tilgungsanteil überwiegt dann zum Schluss.

      Entscheiden Sie sich also für eine Finanzierung mit einem niedrigeren Zins, wächst der Tilgungsanteil langsamer, sodass Sie Ihren Kredit nicht so schnell abbezahlen wie bei einer Finanzierung mit einem höheren Sollzins. Denn die Zinsersparnis, die jeden Monat auf Ihren Tilgungsanteil aufgeschlagen wird, ist deutlich geringer.

      Wie Sie in Zeiten niedriger Zinsen dennoch von günstigen Baukreditzinsen profitieren

      Zusammengefasst dauert Ihre Finanzierung in Zeiten niedriger Zinsen in der Regel länger. Das liegt am Tilgungsparadox. Der Tilgungsanteil Ihrer monatlichen Rate steigt langsamer als bei einem höheren Zinssatz. Das wiederum erhöht die Laufzeit Ihres Darlehens. Jetzt müssen Sie besonders in Zeiten niedriger Zinsen allerdings nicht auf billige Kredite verzichten. Holen Sie sich mehrere Kreditangebote ein, um sie miteinander zu vergleichen. Achten Sie darauf, dass die Konditionen bei den unterschiedlichen Angeboten stets dieselben sind. Unterscheiden sich die Angebote lediglich im Zinssatz, ist dasjenige attraktiv, das die niedrigeren Baukreditzinsen aufweist. Eine schnelle Tilgung Ihres Darlehens erreichen Sie mit einer hohen anfänglichen Tilgung. Anstelle von einem Prozent, wie es die meisten Banken vorschlagen, zahlen Sie mit zwei und mehr Prozent Tilgung schneller Ihren Kredit ab. Damit verkürzen Sie die Gesamtlaufzeit um ein Vielfaches.

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung2 %3 %
      Monatliche Rate746,67 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren220.532,55 €180.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz39 Jahre 3 Monate26 Jahre 9 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten

      Eine höhere Tilgung erhöht die monatliche Rate, damit erreichen Sie jedoch auch einen höheren Tilgungsanteil. Ihre Restschuld wird früher getilgt und Sie sind schneller schuldenfrei.

      Günstige Baukreditzinsen: Hohe Tilgung verkürzt die Laufzeit

      Eine höhere Tilgung ist empfehlenswert, um dem Tilgungsparadox entgegen zu wirken. Sie erreichen dadurch eine schnellere Tilgung Ihres Darlehens. Das setzt natürlich voraus, dass Sie sich die monatlichen Mehrkosten auch leisten können. Der Vorteil: Ihr Darlehensbetrag wird schneller reduziert. Das wirkt sich positiv auf Ihre Anschlussfinanzierung aus, da Sie nach der ersten Finanzierungsrunde einen geringeren Darlehensbetrag finanzieren müssen. Häufig bieten Ihnen die Banken auch einen Zinsvorteil an, wenn Sie die anfängliche Tilgung hoch ansetzen. Sind die Baukreditzinsen besonders günstig, ist außerdem eine möglichst lange Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren empfehlenswert. Sollten in dieser Zeit die Zinsen wiederum sinken, können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Gebrauch machen. Ohne Angaben von Gründen steht es Ihnen dann zu, eine Umschuldung zu einer anderen Bank vorzunehmen und von günstigeren Zinsen zu profitieren.

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