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Das Tilgungsparadoxon: Warum niedrige Baukreditzinsen nicht immer die besten sind

Je niedriger der Baukreditzins, desto besser, denken viele. Was dabei vergessen wird: Die Rückzahlung des Kredits kann sich damit in die Länge ziehen. Wann das passiert, erklären wir in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Günstige Baukreditzinsen, lange Laufzeit

      In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Jagd auf einen möglichst niedrigen Zinssatz eröffnet. Schließlich ist allgemeinhin bekannt, dass günstige Zinsen auch einen billigen Kredit zur Folge haben. Jeder Darlehensnehmer möchte sparen wo er kann und lieber in die eigene Tasche wirtschaften als hohe Baukreditzinsen an die Bank zahlen zu müssen. Doch niedrige Bauzinsen können im Vergleich zu höheren Zinsen dafür sorgen, dass Sie einen Kredit sehr langsam abbezahlen und dadurch im Endeffekt auf höheren Zinskosten sitzen bleiben. Dieses Phänomen nennt sich Tilgungsparadoxon. Es gibt aber Mittel und Wege, ihm entgegenzuwirken.

      Was ist das Tilgungsparadoxon?

      Das Tilgungsparadox beschreibt ein Phänomen bei Annuitätendarlehen: Ist der Zins bei Angebot A niedriger als bei Angebot B, die Tilgung aber dieselbe, erhöht sich die Restlaufzeit des Kredites. Liegen Ihnen also zwei Baufinanzierungsangebote mit unterschiedlichen Zinsen vor und Sie entscheiden sich für das Angebot mit dem niedrigeren Zins bei selber Tilgung, nehmen Sie gleichzeitig in Kauf, die Baufinanzierung einige Jahre länger abbezahlen zu müssen. Der Grund liegt in der Beschaffenheit von Annuitätendarlehen.

      Diese Darlehen sind so aufgebaut, dass die Monatsrate über alle Jahre hinweg immer gleich hoch bleibt. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil geht an die Bank. Ihn zahlen Sie dafür, dass die Bank Ihnen das Geld überhaupt leiht. Der Tilgungsanteil wandert in die Abzahlung Ihrer Restschuld. Weil der Zinsanteil immer auf die Höhe der Restschuld angerechnet wird und diese Restschuld kontinuierlich sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Innerhalb der Monatsrate verschieben sich also mit den Jahren die Verhältnisse: Der Zinsanteil sinkt immer weiter, der Tilgungsanteil steigt immer weiter, während die Rate an sich aber gleich hoch bleibt. Ein bildliches Beispiel: Angenommen, Ihre Rate liegt von Beginn an bei 1.000 Euro. Zu Beginn Ihrer Baufinanzierung fließen davon 300 Euro in die Zinsen und 700 Euro in die Tilgung. Zum Ende Ihrer Baufinanzierung hin sind es nur noch 80 Euro Zinsen und 920 Euro Tilgung.

      Tilgungsparadoxon bedeutet: Bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der Rate zugunsten der Tilgung verschieben, der Zinsanteil sinkt langsamer und der Tilgungsanteil steigt langsamer. Dies hat zur Folge, dass Sie insgesamt länger brauchen, um Ihre Restschuld komplett abzutragen. Und Sie müssen über die Jahre hinweg höhere Zinskosten in Kauf nehmen.

      Dies wollen wir einmal an einem Beispiel verdeutlichen.

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung3 %3 %
      Monatliche Rate980,00 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren190.799,53 €188.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz28 Jahre und 0 Monate26 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit verschiedenen Zinsen bei selber Tilgung

      An diesem Beispiel sehen Sie deutlich: Beim Zinssatz von 1,2 Prozent fällt zwar die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung deutlich günstiger aus (980 Euro statt 1073,33 Euro), dabei ist die Restschuld am Ende aber höher, und es wird insgesamt anderthalb Jahre länger dauern, bis Sie das gesamte Darlehen abbezahlt haben. Vergleichen wir jetzt nochmal, was passieren würde, wenn Sie bei dem niedrigeren Zins die Tilgung von Beginn an ein wenig höher, nämlich auf 3,5 Prozent pro Jahr, erhöhen würden:

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung3,5 %3 %
      Monatliche Rate1.096,67 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren175.932,78 €188.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz24 Jahre und 5 Monate26 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit höherer Tilgung im Vergleich

      Hier sehen Sie nun: Bei einer anfänglichen Tilgung von 3,5 Prozent statt 3 Prozent können Sie dem Tilgungsparadoxon entgegenwirken. Denn dann können Sie die Baufinanzierung mit dem niedrigeren Zinssatz auswählen und sind trotzdem schneller mit der Restschuld fertig, nämlich nach 24 Jahren und 5 Monaten statt erst nach 26 Jahren und 7 Monaten. Die Rate ist ungefähr dieselbe wie beim Angebot mit dem höheren Zinssatz, aber dafür haben Sie bereits nach 10 Jahren wesentlich mehr Restschuld getilgt und stehen nur noch bei 175.932,78 Euro statt bei 188.972,87 Euro.

      Monatliche Rate berechnen

      Mit unserem Bauzinsrechner ermittlen Sie die aktuellen Bauzinsen und die monatliche Rate für Ihr Darlehen:

      190000
      500001000000

      Bei der Anschlussfinanzierung höher tilgen

      Wer gerade erst eine Baufinanzierung abschließt, kann die Angebote in Ruhe miteinander vergleichen und von Beginn an eine höhere Tilgung einplanen, um dem Tilgungsparadoxon etwas entgegen zu setzen. Wer sich aber mitten in seiner Baufinanzierung befindet, hat weniger Handlungsspielraum. Denn die Tilgung lässt sich mitten in einem laufenden Kredit nicht verändern. Läuft aber die erste Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung in Kürze aus, raten wir Ihnen dringend, bei der Anschlussfinanzierung tätig zu werden und die Konditionen zu überprüfen. Verlängern Sie hier einfach nur die bestehende Baufinanzierung bei Ihrer jetzigen Bank (Prolongation), dann entgeht Ihnen die Möglichkeit, die Tilgung zu optimieren. Und damit zahlen Sie in den kommenden Jahren unnötig hohe Zinskosten. Denn die meisten Banken bieten Ihnen zur Prolongation zwar unterschiedliche Zinsbindungen zur Wahl, aber immer nur im Zusammenspiel mit ein und demselben Tilgungssatz. In der Regel können Sie nur durch eine Umschuldung den Tilgungssatz erhöhen, aber diese geht natürlich mit dem Wechsel der Bank einher.

      Unser Rat: Nutzen Sie die aktuelle Niedrigzinsphase und holen Sie sich zur Anschlussfinanzierung immer verschiedene Angebote anderer Anbieter ein. Denn den niedrigeren Zins können Sie in eine höhere Tilgung investieren ohne dass sich die Monatsrate nennenswert erhöhen muss. Setzen Sie gleichzeitig auf lange Zinsbindungen, um sich diese Konstellation aus niedrigem Zins und höherer Tilgung über einen langen Zeitraum hinweg zu sichern.

      Keine Angst vor langen Zinsbindungen: Sollten in der Zwischenzeit die Zinsen am Markt wieder sinken, können Sie Ihre Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Sie machen dann Gebrauch von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ohne Angaben von Gründen steht es Ihnen dann zu, eine Umschuldung zu einer anderen Bank vorzunehmen und von günstigeren Zinsen zu profitieren.

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