0800 8833880
Mo. – Fr. 08:00–18:00 UhrMehr Infos

Niedrige Baukreditzinsen sind nicht immer die besten: das Tilgungsparadox einfach erklärt

Viviane Ohlinger
26.10.2022
3 Min Lesezeit

Je niedriger der Baukreditzins, desto besser, denken viele. Was dabei vergessen wird: Die Rückzahlung des Kredits kann sich damit in die Länge ziehen. Wann das passiert, erklären wir in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Baukreditzinsen haben sich in 2022 mehr als vervierfacht. Doch im historischen Vergleich sind sie immer noch verhältnismäßig günstig.
  • Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, geht von weiter steigenden Baukreditzinsen in 2023 aus.
  • Wir empfehlen auch im aktuellen Zinsumfeld, eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent zu wählen. Denn eine geringere Tilgung würde die Laufzeit des Baukredits verlängern und zugleich die Zinskosten erhöhen.
  • Höhere Baukreditzinsen und eine entsprechend hohe Tilgung beugem dem Tilgungsparadox vor.
  • Trotz steigender Baukreditzinsen sollten Sie Ihren Immobilientraum nicht aufgeben. Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.

Wie stehen die Baukreditzinsen aktuell?

Die Baukreditzinsen sind in 2022 rasant gestiegen. Innerhalb von 12 Monaten haben sie sich mehr als vervierfacht. Das Ausmaß und das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht. Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, erwartet, dass sich der Aufwärtstrend sich auch in 2023 fortsetzt. Doch wegen der vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten wird er mit Schwankungen verbunden sein.

Trotz der Zinswende sind die Baukreditzinsen im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Jahreszins von bestenfalls 3,77 %  (Repräsentatives Beispiel, Stand: 6.1.2023) anbieten. Dies gilt für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichenn Tilgung von 2,0 %.

Zum Vergleich: Im Januar 2008 zahlten Bauherren und Immobilienkäufer für die identische Sollzinsbindung rund 4,5 % Bauzinsen.

Geben Sie Ihren Immobilientraum trotz steigender Baukreditzinsen nicht auf. Sprechen Sie mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Unsere Berater vor Ort vergleichen für Sie die verschiedenen Baufinanzierungsangebote, verhandeln mit unseren mehr als 600 Bankpartnern, prüfen aktuelle Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten. Sie erhalten maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. So können Sie auch im aktuellen Zinsumfeld den Traum vom Eigenheim verwirklichen.

Warum ist es besser, nicht allein auf günstige Baukreditzinsen zu setzen?

Alle Darlehensnehmer möchten Zinsen sparen und lieber in die eigene Tasche wirtschaften als hohe Baukreditzinsen an die Bank zu zahlen. Doch niedrige Baukreditzinsen können auch tückisch sein:

  1. Sie sorgen im Vergleich zu höheren Baukreditzinsen dafür, dass Sie einen Kredit langsamer abzahlen.
  2. Durch die längere Rückzahlung des Baukredites steigen im Endeffekt Ihre Zinskosten. Der Baukredit wird also teurer.

Fachleute haben für dieses Phänomen auch einen Namen: Tilgungsparadox. Es gibt aber Mittel und Wege, dem Tilgungsparadox entgegenzuwirken.

Was ist das Tilgungsparadox?

„Viele Verbraucher glauben, dass sie bei günstigen Baukreditzinsen auch schneller schuldenfrei sind. Doch das Gegenteil ist der Fall: Ein Baukredit mit niedrigem Zinssatz läuft bei gleicher anfänglicher Tilgungsrate deutlich länger als eines mit hohem Baukreditzins“, erklärt Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein.

Bei einem Vergleich von verschiedenen Baufinanzierungsangeboten sollten Sie also sowohl auf die Baukreditzinsen als auch auf die Tilgung achten: Ist der Zins bei Angebot A niedriger als bei Angebot B, die Tilgung aber dieselbe, erhöht sich die Restlaufzeit vom Angebot A. Nehmen Sie dieses an, entscheiden Sie sich für eine unnötig längere Baufinanzierung.

Denken Sie daran: Ein aussagekräftiger Zinsvergleich im Bereich der Baufinanzierung ist nur mit identischen Parametern wie Sollzinsbindung und Tilgungssatz möglich. Unsere Berater vor Ort unterstützen Sie beim Vergleich der Angebote.

Wie kommt es zum Tilgungsparadox?

Das Tilgungsparadox tritt vor allem beim Annuitätendarlehen auf. Der Grund liegt in der Beschaffenheit dieser Darlehensform:

Annuitätendarlehen sind so aufgebaut, dass die Monatsrate über alle Jahre hinweg fix ist. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.

  • Der Zinsanteil geht an die Bank. Ihn zahlen Sie dafür, dass die Bank Ihnen das Geld für die Baufinanzierung überhaupt leiht.
  • Der Tilgungsanteil wandert in die Abzahlung Ihrer Restschuld. Weil der Zinsanteil immer auf die Höhe der Restschuld angerechnet wird und diese Restschuld kontinuierlich sinkt, sinkt auch der Zinsanteil.

Innerhalb der Monatsrate verschieben sich also mit den Jahren die Verhältnisse:

  • Der Zinsanteil sinkt immer weiter.
  • Der Tilgungsanteil steigt immer weiter.

Die Monatsrate bleibt dagegen immer gleich hoch. Unsere Grafik verdeutlicht dies noch einmal:

Verschiebung Tilgungsanteil und Zinsanteil beim Annuitätendarlehen
Grafik: Verschiebung Tilgungsanteil und Zinsanteil beim Annuitätendarlehen

Halten Sie dagegen die Tilgung zu niedrig, steigt der Tilgungsanteil nicht in dem Maße an und es dauert länger, die Restschuld abzuzahlen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie von Anfang an auch die Tilgungshöhe im Blick behalten.

„Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller ist der Darlehensnehmer schuldenfrei“, sagt Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein.

Wie wirkt sich das Tilgungsparadox auf Ihre Baufinanzierung aus?

Welche Konsequenzen niedrige Baukreditzinsen bei einer gleichbleibenden Tilgungsrate auf Ihre Restschuld und Ihre Laufzeit haben, sehen Sie an folgendem Beispiel:

 Sollzinssatz 3 %Sollzinssatz 4 %
Darlehenssumme350.000 €350.000 €
Anfängliche Tilgung2 %2 %
Monatliche Rate1.458,33 €1.750 €
Zinskosten nach 10 Jahren93.484,21 €124.104,29 €
Restschuld nach 10 Jahren268.484,61 €264.104,29 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Sollzinssatz30 Jahre und 7 Monate27 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit gleicher Tilgung, aber unterschiedlichen Sollzinssätzen und Monatsraten

Das Beispiel zeigt: Bei einem Sollzinssatz von 3 % fällt die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung günstiger aus. Sie sinkt um rund 300 €. Zudem zahlen Sie weniger Zinsen an die Bank. In unserem Fall sind es rund 30.000 €. Doch am Ende der Sollzinsbindung ist die Restschuld höher, und es wird insgesamt 3 Jahre länger dauern, bis Sie das gesamte Darlehen abbezahlt haben. 

Vergleichen wir jetzt, was passieren würde, wenn Sie bei dem niedrigeren Baukreditzins die Tilgung von Beginn an ein wenig erhöhen würden, nämlich auf 2,5 % pro Jahr:

 Sollzinssatz 3 %Sollzinssatz 4 %
Darlehenssumme350.000 €350.000 €
Anfängliche Tilgung2,5 %2 %
Monatliche Rate1.604,17 €1.750 €
Zinskosten nach 10 Jahren90.605,12 €124.104,29 €
Restschuld nach 10 Jahren248.104,72 €264.104,29 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz26 Jahre und 4 Monate27 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit höherer Tilgung im Vergleich

Hier sehen Sie nun: Bei einer anfänglichen Tilgung von 2,5 % statt 2 % können Sie dem Tilgungsparadox entgegenwirken. In unserem Beispiel verkürzt sich die Laufzeit des Baukredits um 15 Monate. Sie sind also schneller schuldenfrei.

Die weiteren Vorteile einer höheren Tilgung sind in diesem Fall:

  • Ihre Monatsrate ist günstiger als beim Angebot mit dem höheren Sollzinssatz.
  • Sie zahlen deutlich weniger Zinsen an die Bank.
  • Sie haben bereits nach 10 Jahren wesentlich mehr von Ihrer Restschuld getilgt, also zurückgezahlt.

Sie suchen weitere Tipps zum Thema Zinsen sparen und niedriger Zinssatz? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Artikel „Zinsen sparen bei der Baufinanzierung“, wo wir Ihnen 10 praktische Tipps an die Hand geben – kurz und prägnant.

Monatliche Rate berechnen

Mit unserem Bauzinsrechner ermittlen Sie die aktuellen Bauzinsen und die monatliche Rate für Ihr Darlehen:

350000
500002500000

Wie kann ich dem Tilgungsparadox bei der Anschlussfinanzierung entgegenwirken?

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Sollzinsbindung Ihrer ersten Finanzierung ausgelaufen ist, eine Restschuld besteht, für die Sie einen neuen Kredit aufnehmen müssen. Um dem Tilgungsparadox bei der Anschlussfinanzierung zu entgehen, ist es wichtig, auch hier auf günstige Baukreditzinsen und eine entsprechend hohe Tilgung zu achten.

Dies funktioniert am besten mit einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung. So erhalten Sie oft günstigere Baukreditzinsen und haben somit mehr Luft für eine höhere Tilgung. Im Idealfall sinkt sogar die Monatsrate.

Verlängern Sie dagegen einfach nur die bestehende Baufinanzierung im Rahmen einer Prolongation bei Ihrer jetzigen Bank, entgeht Ihnen die Möglichkeit, die Tilgung zu optimieren. Sie zahlen somit in den kommenden Jahren unnötig hohe Zinsen an die Bank.

Sind die Baukreditzinsen niedrig, empfehlen wir Ihnen zusätzlich, eine lange Sollzinsbindung von 15 Jahren oder länger zu wählen. So zahlen Sie weniger Zinsen und reduzieren zugleich das Zinsänderungsrisiko, also steigende Baukreditzinsen. 

Sollten die Baukreditzinsen in der Zwischenzeit wieder sinken, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen. Danach dürfen Sie das aktuelle Darlehen nach 10 Jahren mit einer 6-monatigen Frist kündigen und zu einer günstigeren Bank umschulden.

Beraterin Dr. Klein
Sie wünschen eine kostenlose, unverbindliche Beratung?
Über 700 Berater vor Ort bei Dr. Klein.

Baufinanzierung zu günstigen Zinsen mit persönlicher Beratung

Von der ersten Idee bis zur finalen Unterschrift: Unsere bundesweit mehr als 700 Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei suchen sie die Angebote von über 600 namhaften Bankpartnern für Sie heraus. Kontaktieren Sie uns, und wir melden uns umgehend zurück.

Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos