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Das Tilgungsparadox: Niedrige Baukreditzinsen sind nicht immer die besten

Je niedriger der Baukreditzins, desto besser, denken viele. Was dabei vergessen wird: Die Rückzahlung des Kredits kann sich damit in die Länge ziehen. Wann das passiert, erklären wir in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum ist es besser, nicht allein auf günstige Baukreditzinsen zu setzen?

      In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Jagd auf einen möglichst niedrigen Baukreditzins eröffnet. Schließlich ist allgemeinhin bekannt, dass günstige Zinsen auch einen billigen Kredit zur Folge haben. Jeder Darlehensnehmer möchte sparen, wo er kann, und lieber in die eigene Tasche wirtschaften als hohe Baukreditzinsen an die Bank zahlen zu müssen. Doch es gibt zwei entscheidende Nachteile:

      1. Niedrige Bauzinsen können im Vergleich zu höheren Zinsen dafür sorgen, dass Sie einen Kredit sehr langsam abbezahlen.
      2. Durch die länger andauernde Tilgung des Baukredites steigen im Endeffekt auch Ihre Zinskosten – der Kredit wird also teurer.

      Dieses Phänomen nennt sich Tilgungsparadox. Es gibt aber Mittel und Wege, ihm entgegenzuwirken.
       

      Wie stehen die Baukreditzinsen aktuell?

      Derzeit können Kreditnehmer von niedrigen Baukreditzinsen profitieren. So zahlen Sie aktuell beispielsweise für ein Darlehen in Höhe von 190.000 Euro, mit einer fünfjährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von zwei Prozent einen effektiven Jahreszins ab 0,61 Prozent (Repräsentatives Beispiel, Stand: Juli 2021). Bauherren und Immobilienkäufer können sich also über günstige Zinsen für ihre Baufinanzierung freuen.

      Dennoch kann die Finanzierung am Ende teurer ausfallen als bei einem höheren Baukreditzins. Um dies auszuschließen, sollten Sie auf eine ausreichend hohe Tilgung achten. Dies fällt in Niedrigzinszeiten leichter als in Zinshochs. Mit einer höheren Tilgung zahlen Sie viel vom eigentlichen Darlehen ab, gleichzeitig aber nur einen geringen Zinsanteil. Außerdem verringert sich die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung enorm. Sie ziehen also aus dem Doppel „Niedrige Zinsen und höhere Tilgung“ zwei Vorteile: Sie zahlen weniger Zinskosten und sind zudem schneller fertig mit Ihrer Finanzierung.

      Was ist das Tilgungsparadox?

      Tilgungsparadox bedeutet: Bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Auf Grund des niedrigeren Baukreditzinses sinkt der Zinsanteil langsamer und der Tilgungsanteil steigt langsamer. Dies hat zur Folge, dass Sie insgesamt länger brauchen, um Ihre Restschuld komplett abzutragen. Außerdem müssen Sie über die Jahre hinweg höhere Zinskosten in Kauf nehmen.

      Bei einem Vergleich von verschiedenen Baufinanzierungsangeboten sollten Sie also sowohl auf die Baukreditzinsen als auch auf die Tilgung achten:

      • Ist der Zins bei Angebot A niedriger als bei Angebot B, die Tilgung aber dieselbe, erhöht sich die Restlaufzeit des Kredites.
      • Liegen Ihnen also zwei Angebote mit unterschiedlichen Baukreditzinsen vor und Sie entscheiden sich für das Angebot mit dem niedrigeren Zins bei gleicher Tilgung, nehmen Sie gleichzeitig in Kauf, die Baufinanzierung einige Jahre länger abbezahlen zu müssen.

      Wie kommt es zum Tilgungsparadox?

      Das Tilgungsparadox beschreibt ein Phänomen beim Annuitätendarlehen. Der Grund liegt in der Beschaffenheit dieser Baufinanzierungsform:

      Annuitätendarlehen sind so aufgebaut, dass die Monatsrate über alle Jahre hinweg immer gleich hoch bleibt. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil geht an die Bank. Ihn zahlen Sie dafür, dass die Bank Ihnen das Geld überhaupt leiht. Der Tilgungsanteil wandert in die Abzahlung Ihrer Restschuld. Weil der Zinsanteil immer auf die Höhe der Restschuld angerechnet wird und diese Restschuld kontinuierlich sinkt, sinkt auch der Zinsanteil.

      Innerhalb der Monatsrate verschieben sich also mit den Jahren die Verhältnisse: Der Zinsanteil sinkt immer weiter, der Tilgungsanteil steigt immer weiter, während die Rate an sich aber gleich hoch bleibt. Unsere Grafik verdeutlicht dies noch einmal:

      Verschiebung Tilgungsanteil und Zinsanteil beim Annuitätendarlehen
      Grafik: Verschiebung Tilgungsanteil und Zinsanteil beim Annuitätendarlehen

      Halten Sie Tilgung dagegen niedrig, steigt der Tilgungsanteil nicht in dem Maße an und es dauert länger, die Restschuld abzuzahlen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie von Anfang an auch die Tilgungshöhe im Blick behalten.

      Es gilt: Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei.

      Wie wirkt sich das Tilgungsparadox auf Ihre Baufinanzierung aus?

      Welche Konsequenzen niedrige Baukreditzinsen bei einer gleichbleibenden Tilgungsrate auf Ihre Restschuld und Ihre Laufzeit haben, sehen Sie an folgendem Beispiel:

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung3 %3 %
      Monatliche Rate980,00 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren190.799,53 €188.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz28 Jahre und 0 Monate26 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit verschiedenen Zinsen bei gleicher Tilgung

      Das Beispiel zeigt: Beim Zinssatz von 1,2 Prozent fällt zwar die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung deutlich günstiger aus (980 Euro statt 1.073,33 Euro), dabei ist die Restschuld am Ende aber höher, und es wird insgesamt anderthalb Jahre länger dauern, bis Sie das gesamte Darlehen abbezahlt haben.

      Vergleichen wir jetzt nochmal, was passieren würde, wenn Sie bei dem niedrigeren Baukreditzins die Tilgung von Beginn an ein wenig höher, nämlich auf 3,5 Prozent pro Jahr, erhöhen würden:

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung3,5 %3 %
      Monatliche Rate1.096,67 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren175.932,78 €188.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz24 Jahre und 5 Monate26 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit höherer Tilgung im Vergleich

      Hier sehen Sie nun: Bei einer anfänglichen Tilgung von 3,5 Prozent statt 3 Prozent können Sie dem Tilgungsparadox entgegenwirken. Denn dann können Sie die Baufinanzierung mit dem niedrigeren Zinssatz auswählen und sind trotzdem schneller mit der Restschuld fertig. Die Rate ist ungefähr dieselbe wie beim Angebot mit dem höheren Zinssatz, aber dafür haben Sie bereits nach 10 Jahren wesentlich mehr Restschuld getilgt und stehen nur noch bei 175.932,78 Euro statt bei 188.972,87 Euro.

      Monatliche Rate berechnen

      Mit unserem Bauzinsrechner ermittlen Sie die aktuellen Bauzinsen und die monatliche Rate für Ihr Darlehen:

      190000
      500001000000

      Wie kann ich dem Tilgungsparadox bei der Anschlussfinanzierung entgegenwirken?

      Um dem Tilgungsparadox bei der Anschlussfinanzierung zu entgehen, ist es wichtig, auch hier auf günstige Baukreditzinsen und eine entsprechend hohe Tilgung zu achten. Dies funktioniert am besten mit einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung, denn so erhalten Sie oft nicht nur günstigere Baukreditzinsen, sondern können diese auch in eine höhere Tilgung investieren, ohne dass sich Ihre Monatsrate erhöht.

      Verlängern Sie dagegen einfach nur die bestehende Baufinanzierung im Rahmen einer Prolongation bei Ihrer jetzigen Bank, entgeht Ihnen die Möglichkeit, die Tilgung zu optimieren. Sie zahlen somit in den kommenden Jahren unnötig hohe Zinskosten.

      Setzen Sie gleichzeitig auf eine lange Zinsbindung, um sich diese Konstellation aus niedrigem Zins und höherer Tilgung über einen langen Zeitraum hinweg zu sichern. Sollten die Baukreditzinsen in der Zwischenzeit wieder sinken, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen und die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren mit einer sechsmonatigen Frist wieder kündigen und zu einer günstigeren Bank umschulden.

      Tilgungsparadox bei Baukreditzinsen: Alle wichtigen Infos auf einen Blick

      Günstige Zinsen sind bei einer Baufinanzierung ohne Frage wichtig. Dennoch können sie die Finanzierung nicht nur unnötig verlängern, sondern auch verteuern. Dies begründet sich im Tilgungsparadox:  Entscheiden Sie sich für das Angebot mit dem niedrigeren Zins und der gleichen Tilgungsrate, sinkt nicht nur der Zinsanteil Ihrer monatlichen Raten langsamer, auch der Tilgungsanteil steigt langsamer.

      Was können Sie also tun, um das Tilgungsparadox auszuschließen? Folgende Punkte sind wichtig:

      • Achten Sie nicht nur auf günstige Baukreditzinsen, sondern auch auf eine entsprechend hohe Tilgung.
      • Prüfen Sie, ob das Angebot mit dem höheren Zinssatz im Endeffekt nicht doch das günstigere Angebot ist. Nutzen Sie dafür unsere Baufinanzierungsrechner.
      • Leisten Sie außerdem Sondertilgungen, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen.
      • Achten Sie auch bei der Anschlussfinanzierung auf das Tilgungsparadox und entscheiden Sie sich für eine Umschuldung mit günstigeren Baukreditzinsen.

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