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Forward-Darlehen - günstige Zinsen sichern!

Heute sind die Zinsen niedrig: Mit einem Forward-Darlehen profitieren Sie davon auch noch bei Ihrer Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren. Lesen Sie hier, wie das Forward-Darlehen funktioniert.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

      Das Forward-Darlehen nutzen Sie als Anschlussdarlehen. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich die Zinsen von heute für Ihre spätere Anschlussfinanzierung. Das bedeutet, bereits vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sind die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung – Zinsen und Rate – mit einem Forward-Darlehen klar. Sobald die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ausgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Baufinanzierung ab. Die wichtigsten Eckpunkte sind:

      • Bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Baufinanzierung können Sie ein Forward-Darlehen abschließen.
      • Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich, nachdem die Zinsbindung Ihres ersten Darlehens ausgelaufen ist und die Restschuld weiterfinanziert werden muss.
      • Mit dem Geld aus dem Forward-Darlehen lösen Sie diese alte Restschuld fristgerecht ab.
      • Nun startet das Forward-Darlehen mit einer eigenen Zinsbindung, und Sie zahlen anschließend jeden Monat die neue Restschuld ab.

      Mit einem Forward-Darlehen müssen Sie folglich nicht warten, bis Ihre Zinsbindung ausläuft. Sie sichern sich die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus.

      Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

      Hier die Vorteile und Nachteile des Forward-Darlehens auf einen Blick:

      Vorteile des Forward-Darlehens
      • Zinsvorteil: Sie können sich die heute günstigen Zinsen für eine Finanzierung sichern, die Sie erst in späterer Zukunft benötigen.
      • Zinssicherheit: Steigende Zinsen können Ihnen nichts mehr anhaben.
      • Planungssicherheit: Sie wissen heute schon, welche Rate Sie in Zukunft zahlen.
      Nachteile des Forward-Darlehens
      • Abnahmeverpflichtung: Sie sind verpflichtet das Forward-Darlehen abnehmen.
      • Zinsaufschlag: Für die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung wird ein Zinsaufschlag fällig.

      Was ist ein Forward-Darlehen?

      Das Forward-Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Immobilie schon seit Längerem finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Beim Forward-Darlehen handelt sich also ausschließlich um eine Anschlussfinanzierung, bestehend aus einem gängigen Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer Zinsbindung, die Sie frei wählen können. Das Besondere an dieser Anschlussfinanzierung: Sie können es bereits bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ihrer Anschlussfinanzierung abschließen. In dieser Zeit brauchen Sie aber noch keine Raten für das Forward-Darlehen zahlen. Daher übrigens auch der Name, der wörtlich übersetzt in etwa „Voraus-Darlehen“ bedeutet.

      Doch warum ist es sinnvoll, jetzt eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, die Sie erst in mehreren Jahren benötigen? Die Antwort ist einfach:

      Das Forward-Darlehen sichert die heutigen, niedrigen Zinsen für Sie, damit Ihre Anschlussfinanzierung günstig ausfällt. 

      Für Bauherren und Immobilienkäufer ist die Anschlussfinanzierung immer mit einem bestimmten finanziellen Risiko verbunden. Denn wenn Ihre erste Sollzinsbindung ausläuft, bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die weiterfinanziert werden muss. Meistens warten die Kreditnehmer ab, bis Ihre erste Baufinanzierung ausgelaufen ist und schließen erst kurz vorher eine neue Finanzierung für Ihre Restschuld ab.

      Steigen die Zinsen zum Ablauf ihrer ersten Baufinanzierung an, kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Mit einem Forward-Darlehen erwerben Sie Ihre Anschlussfinanzierung heute schon zum Niedrigzins und sind fein raus, falls die Zinsen in der Zwischenzeit steigen.

      Beispielrechnung: Was kann ich mit einem Forward-Darlehen sparen?

      Der richtige Riecher kann zum goldenen Näschen werden: Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt sichern, können Sie durch die günstigen Konditionen eine Menge Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen. Das wollen wir mit einer Beispielrechnung verdeutlichen.

      • Nehmen wir mal an, die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung läuft zum 01.01.2023 aus, und Ihre Restschuld beträgt ab diesem Zeitpunkt 100.000 Euro.
      • Aktuell finanzieren Sie zu einem Sollzins von 2,5 Prozent pro Jahr und haben eine Monatsrate von 700 Euro, die Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung gern in etwa beibehalten würden.
      • Theoretisch könnten Sie also bereits heute, vier Jahre vorher, ein Forward-Darlehen abschließen. Die Zinsen sind derzeit so niedrig, dass Sie sich damit gut und gerne von einem Sollzins zu 2,5 Prozent pro Jahr auf unter 1 Prozent pro Jahr ab 2023 verbessern könnten.

      Unsere Beispielrechnung zeigt nun, welchen finanziellen Unterschied es macht, wenn Sie sich heute gegen ein Forward-Darlehen entscheiden und stattdessen erst 2023 eine Anschlussfinanzierung abschließen, das Zinsniveau in der Zwischenzeit aber deutlich gestiegen ist. Es könnte passieren, dass Sie die nächste Finanzierung dann nur noch zu einem Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr bekommen, sie wäre dann um knapp 3 Prozent schlechter als heute. In Zahlen ausgedrückt hieße das:

      BedingungenForward-Darlehen 2020Anschlussfinanzierung 2023
      Sollzins0,64 % p.a.3,5 % p.a.
      Anfänglicher Tilgungssatz7 %5 %
      Monatliche Rate635 €710 €
      Restschuld nach 10 Jahren27.768 €40.420 €
      Zinskosten nach 10 Jahren4.120 €25.240 €
      Gesamtlaufzeit13 Jahre, 10 Monate15 Jahre, 2 Monate
      Beispielrechnung: 100.000 Euro Restschuld, 10 Jahre Sollzinsbindung, Angaben aus dem Darlehensrechner

      Fazit: Höhere Zinskosten, längere Rückzahlung. Der schlechtere Sollzins von 3,5 Prozent würde Sie über 20.000 Euro an Zinsen mehr kosten. Zudem verkürzt sich die Darlehenslaufzeit durch die günstigen Zinsen des Forward-Darlehens um fast zwei Jahre.

      Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll?

      Die Zinsen sind nach wie vor sehr niedrig und es bietet sich in der Tat aktuell an, sich schon frühzeitig mit einer Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn die Zinsen auf einem niedrigen Niveau liegen und Sie sich Sicherheit für Ihre zukünftige Finanzierung wünschen.

      Verglichen mit den Zinsen 2011, die für eine zehnjährige Sollzinsbindung bei über 4 Prozent lagen, sind die Hypothekenzinsen 2020 mit knapp 0,65 Prozent wesentlich niedrigen. Daher ist ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung aktuell mit Sicherheit eine gute Idee und definitiv eine Überlegung wert, wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Jahren ausläuft.

      Als Faustregel können wir festhalten: Ein Forward-Darlehen ist immer dann empfehlenswert, wenn die aktuellen Bauzinsen in einem Tief liegen, also niedrig sind und in Zukunft wieder höhere Zinssätze erwartet werden.

      • Davon hängt der Bauzins ab

        Um den genauen Zeitpunkt abzupassen, an dem sich der Abschluss des Forward-Darlehens für Sie am meisten lohnt, behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick. In unserer aktuellen Zinsprognose geben unsere Spezialisten für Baufinanzierung regelmäßig einmal pro Monat eine Einschätzung zur Entwicklung der Zinsen ab. Dadurch erkennen Sie, wie es mit den Zinssätzen sowohl kurzfristig als auch langfristig weiter geht.

      • So läuft die Zinskette ab

        Um die Lage selbst einordnen zu können, ist es wichtig, zu verstehen, wovon die Zinsen für Baufinanzierung abhängen: Von der deutschen Wirtschaft und den Staatsanleihen des Landes. Je besser Deutschland wirtschaftlich dasteht, desto teurer sind die Anleihekurse, aber desto niedriger die Anleihezinsen. Und das wiederum wirkt sich direkt auf die hiesigen Bauzinsen aus. Die genaue Kettenreaktion lautet: Die Zinsen der Staatsanleihen bestimmen die Zinsen der Pfandbriefe, und die Pfandbriefe bestimmen die Zinsen der Baufinanzierung. Dies liegt in der Art und Weise begründet, wie Banken ihre Baufinanzierungen selbst refinanzieren, durch Pfandbriefe nämlich. Eine detaillierte Erklärung dazu liefert unser Artikel zum Leitzins. Wichtigste Erkenntnis: Beobachten Sie vor allem die Entwicklung der deutschen Staatsanleihen. Ihr Impuls kommt meist mit wenigen Wochen Verzögerung bei den Bauzinsen an.

      Zinsentwicklung: Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen?

      An dieser Stelle möchten wir Ihnen ein Gefühl dafür vermitteln, worauf es beim Abschluss eines Forward-Darlehens ankommt. Nehmen wir an, Ihr jetziger Sollzins beträgt 2,5 Prozent pro Jahr, und Ihre Zinsbindung läuft noch vier Jahre. Liegt das allgemeine Zinsniveau zurzeit über Ihrem Sollzins, sagen wir etwa bei 3 Prozent pro Jahr, scheint sich ein Forward-Darlehen auf den ersten Blick nicht zu lohnen – Sie würden sich ja im Vergleich zu Ihrer jetzigen Finanzierung um 0,5 Prozentpunkte verschlechtern, denken Sie vermutlich. Das ist jedoch nicht immer der Fall.

      Zinsentwicklung in der Vergangenheit

      Diagramm der Zinsprognose 2009 - Ende 2019

      Aktuelle Zinsprognose

      Bei genauerem Hinsehen wird klar, dass es darauf ankommt, wie sich die Zinsen weiterentwickeln:

      • Falls die Zinsen steigen: Es kann in diesem Fall passieren, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung in vier Jahren auf einmal zu einem durchschnittlichen Sollzins von 3,5 oder sogar 4 Prozent pro Jahr abschließen müssen. Dann würden Sie sich im Vergleich zu heute um 2 bis 3 Prozent verschlechtern. Es wäre ärgerlich für Sie, beim Stand von unter 1 Prozent nicht tätig geworden zu sein.
      • Falls die Zinsen fallen: In diesem Fall wäre es ratsam, mit dem Forward-Darlehen noch zu warten. Denn vielleicht bekommen Sie in einigen Monaten eine Finanzierung zu einem Sollzins von durchschnittlich 2,5 oder 2 Prozent statt den 3 Prozent. So stünden Sie dann in vier Jahren sogar besser da als heute.

      Um also das Beste aus Ihrer Anschlussfinanzierung herauszuholen, ist eine gewisse Expertise und ein Interesse an den aktuellen Zinsen und Konditionen sehr wichtig. Unsere drei Tipps für eine zinsgünstiges Forward-Darlehen lauten daher:

      1. Schließen Sie ein Forward-Darlehen nur dann ab, wenn Sie fest davon ausgehen, dass der Zinssatz künftig wieder steigen wird.
      2. Beobachten Sie die Zinsentwicklung und gehen Sie bei der Beurteilung der Lage nicht ausschließlich von Ihrem jetzigen Zinssatz aus. Natürlich möchten Sie ihn nach Möglichkeit verbessern. Letzten Endes geht es aber eher um die Frage: Welcher ist der niedrigste Sollzins, den Sie sich für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können?
      3. Der optimale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen ist immer der Moment kurz vor dem Wendepunkt, ab dem die Zinsen ihren Tiefststand erreicht haben und wieder ansteigen.

      Wann ist ein Forward-Darlehen möglich?

      Ein Forward-Darlehen ist möglich, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen. Es kann jedoch niemals als erste Baufinanzierung abgeschlossen werden, weil es sich ja um eine Anschlussfinanzierung handelt. Sie können also kein Forward-Darlehen abschließen, weil Sie sich in drei Jahren eventuell ein Haus kaufen und sich dafür jetzt die Zinsen sichern wollen.

      In welchem Zeitraum ist ein Forward-Darlehen möglich?

      Beim Forward Kredit gibt es immer eine Forward-Periode, die bestimmt, wann Sie das Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen können. Die Forward-Periode beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird und wird umgangssprachlich auch Vorlaufzeit genannt. Die Dauer der Forward-Periode beträgt je nach Anbieter maximal 66 Monate und minimal zwölf Monate vor Fälligwerden Ihres jetzigen Darlehens. Das heißt im Klartext:

      • Läuft Ihre jetzige Baufinanzierung erst in 67 Monaten aus, ist ein Forward Darlehen noch nicht möglich.
      • Ist Ihre jetzige Baufinanzierung in weniger als zwölf Monaten beendet, ist ein Forward Darlehen nicht mehr möglich.

      Warum ist das Forward-Darlehen auf diesen Zeitraum begrenzt?

      Bislang gibt es am Markt keinen Anbieter, der Zinssätze länger als fünfeinhalb Jahre im Voraus reservierbar macht. Denn das ist den Banken zu riskant. Sie sind darauf angewiesen, ein Forward-Darlehen selbst möglichst günstig zu refinanzieren. Fünfeinhalb Jahre Vorlaufzeit sind dafür bereits eine lange Zeit, in der die marktüblichen Zinsen erheblich steigen können. Die Bank müsste dann selbst höhere Zinsen für die Gelder zahlen, die sie schließlich weiter verleiht. Mit jedem Monat mehr Vorlaufzeit steigt für die Bank also das Risiko, nicht mehr rentabel wirtschaften zu können.

      Kürzer als ein Jahr im Voraus bietet sich der Abschluss eines Forward-Darlehens dagegen für Sie als Darlehensnehmer kaum an. Denn für ein Forward-Darlehen entstehen Kosten, die Sie sich in diesem Fall sparen können. Als Anschlussdarlehen sollten Sie dann eher ein normales Annuitätendarlehen mit einer kostenlosen Bereitstellungszeit wählen.

      Was kostet ein Forward-Darlehen?

      Jede Baufinanzierung verursacht Kosten durch die zu zahlenden Zinsen. So verhält es sich bei jeder Anschlussfinanzierung und auch beim Forward Kredit. Allerdings kommt bei letzterem noch weitere Kosten in Form eines Zinsaufschlags hinzu. Banken lassen sich die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens durch diesen Zinsaufschlag bezahlen. Je länger die Wartezeit ist, also je früher Sie das Darlehen abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

      Laut einer Untersuchung der Konditionen von Forward-Darlehen der Stiftung Warentest (2015) beläuft sich der Aufschlag bei einer dreijährigen Forward-Periode je nach Anbieter auf durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte. Damit ist der Sollzins eines Forward-Darlehens durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte höher als der einer normalen Baufinanzierung, die sofort genutzt wird. Der Zinsaufschlag amortisiert sich jedoch, sobald der Zinssatz nach der Auszahlung des Forward-Darlehens auch nur minimal ansteigt.

      Bereitstellungszinsen – in etwa vergleichbar mit einer monatlichen Parkgebühr für die Zurverfügungstellung des Kredits – fallen bei einem Forward-Darlehen im Übrigen nicht an. Unser Forward Darlehen Rechner berechnet für Sie, welchen Sollzins, inklusive Zinsaufschlag, Dr. Klein für ein Forward Kredit derzeit bietet.

      Kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um ein Forward-Darlehen abzuschließen?

      Viele Darlehensnehmer haben vor Jahren eine Finanzierung zu einem schlechten Zinssatz mit langer Sollzinsbindung abgeschlossen. Den Vertrag während der Zinsbindung zu kündigen, um ein Forward-Darlehen zum günstigeren Zinssatz abzuschließen, ist nur in seltenen Fällen möglich.

      Hausverkauf

      Die Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Und selbst dann darf sie noch Anforderungen stellen: Zum Beispiel muss der Verkaufserlös die Restschuld abdecken. Außerdem darf eine Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt werden.

      Sonderkündigung nach 10 Jahren

      Es gibt aber noch eine weitere, gesetzlich geregelte Ausnahme während der Zinsbindung aus dem Vertrag zu kommen. Das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung besagt, sobald die Vollauszahlung des Darlehens länger als zehn Jahre her ist, Sie die Finanzierung jederzeit ohne Angabe besonderer Gründe mit einer Frist von sechs Monaten kündigen können. Dies legt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches fest. Haben Sie also beispielsweise einen Kredit mit 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung abgeschlossen und sind bereits zehn Jahre Zinsbindung vorüber, können Sie jederzeit tätig werden und auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

      Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?

      Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Als Kunde verpflichten Sie sich mit Ihrer Unterschrift dazu, das Darlehen nach der Forward-Periode abzunehmen, auch, falls der Zinssatz in der Zwischenzeit gesunken ist.

      Dabei ist aber wichtig, sich nicht zu verschätzen. Denn im Prinzip pokern Sie beim Abschluss des Forward-Darlehens um den niedrigsten Zins, den Sie sich sichern können. Das ist die Crux beim Forward-Darlehen: Es birgt Chancen wie Risiken. Eine umfangreiche und kompetente Beratung ist beim Forward-Darlehen sehr wichtig, um am Ende dann auch wirklich einen guten und vor allem zinsgünstigen Deal zu machen.

      Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

      Für den Fall, dass ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung für Sie nicht infrage kommt, können Sie Ihre aktuelle Baufinanzierung beispielweise durch eine Prolongation bei Ihrer Bank verlängern. Wenn Sie eine normale Anschlussfinanzierung  bei einer neuen Bank abschließen möchten, spricht man von einer Umschuldung. Unsere Infografik zeigt Ihnen noch mal anschaulich Ihre Möglichkeiten.

      Wann Sie welche Anschlussfinanzierung abschließen können
      Grafik: Die richtige Anschlussfinanzierung finden

      Bausparvertrag als weitere Alternative zum Forward-Darlehen

      Zur Zinssicherung und als Alternative zum Forward-Darlehen eignet sich in einem gewissen Maße auch ein Bausparvertrag. Diesen können Sie sogar schon vor den 66 Monaten der Forward-Periode beginnen zu besparen. Auch bei einem Bausparvertrag wissen Sie schon bei Abschluss, welchen Zinssatz Sie für das Bauspardarlehen erhalten und Ihr eingezahltes Geld wird auch noch verzinst.

      Allerdings müssen Sie bei einem Bausparvertrag die Sparraten einzahlen. Das bedeutet, Sie haben zusätzlich zu den Monatsraten der Baufinanzierung auch noch die finanzielle Belastung durch die Sparraten für den Bausparvertrag. Zudem ist die genaue Auszahlung des Bauspardarlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht gesichert. So kann es sein, dass der Beginn der Anschlussfinanzierung und die Auszahlung des Bauspardarlehens sich im schlimmsten Fall um einige Monate verpassen.

      Wie schließe ich ein Forward-Kredit ab?

      Die Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens liegen nun klar auf der Hand. Bleibt noch zu klären, welche Maßnahmen notwendig sind, um ein Forward-Darlehen abschließen zu können? Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist unkompliziert. Vor allem dann, wenn Sie sich an unserer Schritteliste orientieren.

      Schritt für Schritt zur Anschlussfinanzierung

      1. Prüfen, ob Sie schon ein Forward-Darlehen abschließen können

        Werfen Sie einen Blick in die Unterlagen Ihrer Baufinanzierung und finden Sie heraus, ob Sie bereits ein Forward-Darlehen abschließen können. Bei den meisten Anbietern ist das Fall, wenn Ihre Zinsbindung in weniger als 60 aber mehr als 12 Monaten endet. Dr. Klein bietet Ihnen mit 66 Monaten ein halbes Jahr mehr Vorlaufzeit an.

      2. Den richtigen Zeitpunkt für den Forward-Kredit abpassen

        Beobachten Sie vor Abschluss eines Forward-Darlehens die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen. Für eine langfristige Einschätzung fragen Sie unsere Spezialisten für Baufinanzierung: Sie sind Ihnen bei der Einschätzung behilflich.

      3. Angebote für Forward-Kredite vergleichen

        Bevor es ernst wird, gilt: Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen und nie das erstbeste Angebot nehmen. Bedenken Sie, dass beim Zinssatz bereits geringe Abweichungen hinter dem Komma Ersparnisse in Höhe von mehreren tausend Euro bringen können. Einen ersten Überblick darüber, mit welchem Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung Sie ungefähr rechnen können, bietet Ihnen unser praktischer Darlehensrechner.

      4. Jetziges Darlehen kündigen

        Wenn Sie ein Angebot für ein Forward-Darlehen von einer anderen Bank annehmen, müssen Sie Ihre aktuelle Finanzierung zum Ablauf der Zinsbindung in der Regel schriftlich kündigen. Die Regelungen dazu finden Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die Ihnen beim Abschluss des vorigen Vertrages ausgehändigt worden sind.

      5. Altes Darlehen durch neues Darlehen ablösen

        Mit der Summe aus dem neuen Forward-Kredit wird die Restschuld Ihres vorherigen Darlehens getilgt. Im Zuge einer Übertragung der Grundschuld wird die alte Bank als Gläubiger aus dem Grundbuch gestrichen und die neue Bank stattdessen eingetragen.

      Was kostet die Änderung der Grundschuld?

      Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten bei einer Umschuldung beläuft sich meist auf 0,1 oder 0,2 Prozent der Grundschuld. Sie hängt davon ab, welche Art der Grundschuldübertragung die neue Bank akzeptiert: Stimmt sie einer sogenannten Abtretung der Grundschuld zu – die als gängige Methode gilt –, sind die Kosten mit durchschnittlich wenigen hundert Euro geringer.

      Besteht die Bank jedoch auf Löschung und Neueintragung der Grundschuld, bewegen sich die Gebühren mitunter im vierstelligen Bereich. Mit unserem Grundbuchrechner können Sie alle anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren im Voraus kalkulieren und in Relation zum erwartenden Zinsvorteil stellen. Dabei werden Sie schnell bemerken, dass sich die einmaligen Gebühren für den Wechsel rasch amortisieren.

      Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen oder kündigen?

      Bei einem Forward-Darlehen gilt dasselbe wie bei allen anderen Verträgen: Ist das Darlehen einmal abgeschlossen und die Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Erhalt der Widerrufsbelehrungen verstrichen, kann der Vertragsabschluss auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Haben Sie also vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen und sind die Zinsen gesunken und der Forward-Zins liegt höher als der aktuelle Marktzins, sind Sie zur Abnahme des Vertrages verpflichtet.

      Ein einziges Hintertürchen gibt es doch: Zahlen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung, werden Sie aus dem Vertrag entlassen. Bei einer sechsstelligen Darlehenssumme kann diese jedoch schnell fünfstellig werden. Daher lohnt sich ein Ausstieg aus dem Forward-Darlehen nur, wenn die Ersparnis einer günstigeren Finanzierung höher ist, als die Nichtabnahmeentschädigung.

      Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

      In der Finanzbranche sind im Laufe der Jahre zwei verschiedene Varianten des Forward-Darlehens entstanden: Das echte und das unechte Forward-Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Frage, wann die Zinsbindung startet.

      Beim unechten Forward-Darlehen läuft sie schon los, sobald Sie den Vertrag abgeschlossen haben und zählt die Zeit, in der Sie das Forward-Darlehen noch gar nicht in Anspruch nehmen, schon mit. Beim echten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung erst ab dem Moment, in dem Sie das Forward-Darlehen auch tatsächlich nutzen. Das wollen wir kurz an einem Beispiel erläutern.

      BedingungenEchtes Forward-DarlehenUnechtes Forward-Darlehen
      Jahr des Abschlusses20202020
      Jahr der Auszahlung20232023
      Länge Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Laufzeit ZinsbindungZinsbindung läuft von 2020 bis 2033Zinsbindung läuft von 2020 bis 2030
      Beispiel echtes / unechtes Forward Darlehen

      Erläuterung zum Beispiel

      Wir gehen davon aus, Sie haben im Jahr 2020 ein Forward-Darlehen abgeschlossen, weil 2023 die Zinsbindung Ihres jetzigen Darlehens auslaufen sollte. Die Auszahlung des Forward-Darlehens ist also für 2023 vorgesehen.

      Bei einem echten Darlehen beginnt die von Ihnen gewählte, 10-jährige Zinsbindung erst mit der Auszahlung, sie läuft also von 2023 bis 2033. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung schon in dem Moment, in dem Sie es abgeschlossen haben, sie läuft also von 2020 bis 2030, obwohl das Darlehen auch in diesem Fall erst 2023 ausbezahlt wird. Sie zahlen zwischen 2020 und 2023 zwar noch keine Raten oder Zinsen, aber im Hintergrund tickt schon die Uhr, und die Zinsbindungsfrist läuft.

      In dem Moment, in dem das unechte Forward-Darlehen ausbezahlt wird, sind nur noch sieben Jahre Zinsbindung übrig. Fazit: Beim unechten Forward-Darlehen verlieren Sie drei Jahre Zinsbindung.

      Drei fehlende Jahre – Vorteil oder Nachteil?

      Paradoxerweise können die fehlenden drei Jahre sowohl Vorteil als auch Nachteil sein. Ein Vorteil sind die fehlenden Jahre in dem Moment, wenn die Zinsen vor Ablauf der Zinsbindung unter den Sollzins Ihres Forward-Darlehens gefallen sind. Dann kommen Sie nämlich eher aus dem Darlehen wieder heraus und profitieren schneller von den nun günstigeren Zinsen.

      Die fehlenden drei Jahre wirken sich aber nachteilig aus, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit über den Sollzins Ihres Forward-Darlehens geklettert sind. Mit drei Jahren Zinsbindung mehr hätten Sie Ihren vergleichsweise günstigen Zinssatz dann länger gehabt und einiges gespart. Wir empfehlen unseren Kunden, ausschließlich auf echte Forward-Darlehen zurück zu greifen. Denn nur so sichern Sie sich die niedrigen Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum.

      Die Geschichte des Forward-Darlehens

      Als Erfinder dieser Finanzierung möchten wir zum Schluss noch einen kleinen Abstecher in die Geschichte des Forward-Darlehens machen. Wie sind wir auf diese Idee gekommen? Die Beantwortung der Frage führt uns in die Neunzigerjahre. Das Niveau der Sollzinsen für Baufinanzierung lag irgendwo bei neun bis zehn Prozent pro Jahr – astronomische Höhen aus heutiger Sicht. Mitte der Neunziger wurde es langsam besser, die Zinsen begannen zu sinken: 1996 war man schon bei etwa 7,5 bis 8 Prozent angekommen. Immobilienkäufer freute das: Endlich bessere Bedingungen für Baufinanzierungen! Und Eigenheimbesitzer? Die schauten auf gut Deutsch gesagt damals in die Röhre. Doch das sollte nicht so bleiben.

      • Die Situation in den Neunzigern: Ohne Forward Kredit keine Zinsersparnis

        Wer seine Baufinanzerung zu Beginn der Neunziger abgeschlossen hatte und noch viele Jahre Zinsbindung mit einem hohen Zinssatz vor sich hatte, dem brachte das sinkende Zinsniveau überhaupt nichts – bis auf den Verdruss darüber, davon nicht profitieren zu können. Problem Nummer eins: Eine laufende Baufinanzierung ließ sich schon damals nicht so leicht während der Zinsbindungsfrist kündigen. Banken verlangten bei vorzeitigem Ausstieg bereits vor zwanzig Jahren ebenso hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, wie es bei ihnen auch heute noch gang und gäbe ist.

        Problem Nummer zwei: Man konnte die günstigen Zinsen nicht für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern. Viele Kreditnehmer empfanden diesen Zustand als äußerst ungerecht. Wir sahen die Notwendigkeit, hier Abhilfe zu schaffen und begeisterten uns von jeher für innovative Konzepte zur Finanzierung.

      • Ein interessanter Gedanke: Zinsen reservierbar machen

        An Problem Nummer eins konnten wir nicht viel ändern. Aber an Problem Nummer zwei durchaus. Der Gedanke, die günstigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu reservieren oder zu sichern, bildete die Basis für das spätere Forward-Darlehen. Damals herrschte noch allgemeine Unsicherheit: Tatsächlich, die Zinsen sanken – aber wie lange würde das noch so bleiben? Folgte über kurz oder lang vielleicht doch wieder ein Anstieg? Es war zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbar, wie kontinuierlich die Zinsen für Baufinanzierung in den kommenden zwanzig Jahren fallen sollten. Viele Kreditnehmer wollten schon damals am Abwärtstrend teilhaben und sicher gehen, sich im Zinssatz zu verbessern.

      • Unsere Lösung: das Forward-Darlehen

        Im gewerblichen Bereich existierten damals schon Darlehensformen, die dem heutigen Forward-Darlehen ähnelten, aber für nur für Unternehmen zugängig waren, nicht für Privatkunden. Peter Scheck, ein Sohn des Dr. Klein-Mitbegründers Heinrich Scheck und im Jahr 1996 Geschäftsführer, wollte das ändern. Er und sein Team brachten die Idee voran und entwickelten das Forward-Darlehen für private Baufinanzierer.

        Nun suchten Scheck und sein Team erste Finanzierungspartner, die bereit waren, das neue Produkt zur Anschlussfinanzierung gemeinsam mit Dr. Klein für die Wohnungswirtschaft auf den Markt zu bringen. Ins Rennen ging man schließlich gemeinsam mit einer Versicherungsgesellschaft. Für Versicherungen war das neue Finanzprodukt damals attraktiver, weil sie bei Baufinanzierungen weniger strengen Refinanzierungsregularien unterlagen als Bankinstitute. Zunächst bot Dr. Klein das Forward-Darlehen gemeinnützigen und kommunalen Wohnungsunternehmen an. Mit dem Ausbau des Privatkundengeschäfts erweiterte Dr. Klein die Zielgruppe schließlich auch auf Privatpersonen. Und es kamen weitere Finanzierungspartner hinzu, die mit uns kooperieren wollten. In den kommenden Jahrzehnten konnte sich das Forward-Darlehen branchenweit als Produkt der Anschlussfinanzierung etablieren und wurde landauf, landab von namhaften Banken und Mitbewerbern ins Portfolio aufgenommen.

      Zusammenfassung: Forward-Darlehen beim Erfinder abschließen

      Da wir das Forward-Darlehen in seiner heutigen Form selbst konzipiert haben, sind wir mit all seinen Konditionen, Merkmalen und Besonderheiten eingehend vertraut. Im nachfolgenden Video erläutern wir nochmal seine Grundzüge und wichtigsten Merkmale dieser Anschlussfinanzierung.

      Forward Darlehen beim Spezialisten abschließen

      Da wir das Forward Darlehen in seiner heutigen Form selbst konzipiert haben, sind wir mit all seinen Konditionen, Merkmalen und Besonderheiten eingehend vertraut. Im nachfolgenden Video erläutern wir nochmal seine Grundzüge und wichtigsten Merkmale dieser Anschlussfinanzierung.

      Zusammenfassend wollen wir Ihnen noch einmal die wichtigsten Informationen, Hinweise und Tipps zum Forward-Darlehen mitgeben. Ein Forward-Darlehen ist das richtige für Sie, wenn:

      • Ihre Zinsbindung noch zwischen 12 und 66 Monate bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung läuft
      • Sie sich den aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen
      • Ihr aktueller Sollzins weitaus höher ist, als der potenzielle Zinssatz Ihrer Anschlussfinanzierung
      • die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau sind
      • die Zinsen laut mittel- oder langfristigen Zinsprognosen steigen sollen

      Gerade in zinsgünstigen und sogar in vermeintlich unsicheren globalen Zeiten ist ein Forward-Darlehen nicht nur eine Chance auf eine gute Anschlussfinanzierung, sondern auch eine Möglichkeit zur sicheren persönlichen Finanzplanung. Denn Sie wissen durch ein Forward-Darlehen schon bei Abschluss, wie hoch Ihre Raten und Ihre Zinsen in ein paar Jahren sein werden.

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