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Forward Darlehen berechnen und günstige Zinsen sichern!

Heute sind die Zinsen niedrig: Mit einem Forward Darlehen profitieren Sie davon auch noch bei Ihrer Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren. Lesen Sie hier, wie das Forward Darlehen funktioniert.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Forward Darlehen?

      Das Forward Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Immobilie schon seit Längerem finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Beim Forward Darlehen handelt sich also um eine Anschlussfinanzierung, bestehend aus einem gängigen Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer Zinsbindung, die Sie frei wählen können. Das Besondere an diesem Anschlussdarlehen: Sie können es bereits bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus abschließen. Daher übrigens auch der Name: Wörtlich übersetzt bedeutet Forward Darlehen in etwa „Voraus-Darlehen“.

      Doch warum ist es sinnvoll, jetzt eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, die Sie erst in mehreren Jahren benötigen? Die Antwort ist einfach:

      Das Forward Darlehen sichert die heutigen, niedrigen Zinsen für Sie, damit Ihre Anschlussfinanzierung günstig ausfällt. 

      Anders ausgedrückt: Wenn Ihre erste Sollzinsbindung ausläuft, bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die weiterfinanziert werden muss. Sie könnten nun einfach abwarten, bis Ihre erste Baufinanzierung ausgelaufen ist und erst kurz vorher eine neue Finanzierung für Ihre Restschuld abschließen. Das Niveau der Bauzinsen ist aktuell niedrig, es ist aber gut möglich, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer ersten Finanzierung wieder steigen. Ohne ein Forward Darlehen müssen Sie Ihre Anschlussfinanzierung zu diesem höheren Zins finanzieren. Mit einem Forward Darlehen erwerben Sie Ihre Anschlussfinanzierung heute schon zum Niedrigzins und sind fein raus, falls die Zinsen in der Zwischenzeit steigen.

      So funktioniert das Forward Darlehen

      • Das Forward Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen (Charakteristika: feste Zinsbindung über mehrere Jahre, immer gleich bleibende Monatsrate).
      • Bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Finanzierung können Sie ein Forward Darlehen abschließen.
      • Die Auszahlung des Forward Darlehens erfolgt pünktlich, nachdem die Zinsbindung Ihres ersten Darlehens ausgelaufen ist und die Restschuld weiterfinanziert werden muss.
      • Mit dem Geld aus dem Forward Darlehen lösen Sie diese alte Restschuld fristgerecht ab.
      • Nun startet das Forward Darlehen mit einer eigenen Zinsbindung, und Sie zahlen anschließend jeden Monat die neue Restschuld ab. 
      Vorteile des Forward Darlehens
      • Sie können sich die heute günstigen Zinsen für eine Finanzierung sichern, die Sie erst in späterer Zukunft benötigen.
      • Steigende Zinsen können Ihnen nichts mehr anhaben.
      • Auch beim Forward Darlehen haben Sie die Möglichkeit, lange Zinsbindungen zu wählen.
      Nachteile des Forward Darlehens
      • Wenn Sie ein Forward Darlehen abgeschlossen haben, müssen Sie es in Zukunft abnehmen; auch, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind.
      • Je länger im Voraus Sie das Forward Darlehen abschließen, desto höher der Sollzins.

      Wann ein Forward Kredit möglich ist

      Ein Forward Darlehen kann niemals als erste Finanzierung abgeschlossen werden, weil es sich um eine Anschlussfinanzierung handelt. Beim Forward Kredit gibt es immer eine Forward Periode, die bestimmt, wann Sie das Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen können. Die Forward-Periode beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward Darlehens und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird. Die Dauer der Forward-Periode beträgt maximal 66 Monate und minimal 12 Monate vor Fälligwerden Ihres jetzigen Darlehens. Das heißt im Klartext:

      • Läuft Ihre jetzige Baufinanzierung erst in 67 Monaten aus, ist ein Forward Darlehen noch nicht möglich.
      • Ist Ihre jetzige Baufinanzierung in weniger als 12 Monaten beendet, ist ein Forward Darlehen nicht mehr möglich.

      Warum ist das Forward Darlehen auf diesen Zeitraum begrenzt?

      Bislang gibt es am Markt keinen Anbieter, der Zinssätze länger als fünfeinhalb Jahre im Voraus reservierbar macht. Denn das ist den Banken zu riskant. Sie sind darauf angewiesen, ein Forward Darlehen selbst möglichst günstig zu refinanzieren. Fünfeinhalb Jahre sind dafür bereits eine lange Zeit, in der die marktüblichen Zinsen erheblich steigen können. Die Bank müsste dann selbst höhere Zinsen für die Gelder zahlen, die sie schließlich weiter verleiht. Mit jedem Monat mehr steigt für die Bank also das Risiko, nicht mehr rentabel wirtschaften zu können.

      Kürzer als ein Jahr im Voraus bietet sich der Abschluss eines Forward Darlehens dagegen für Sie als Darlehensnehmer kaum an. Denn für ein Forward Darlehen entstehen Kosten, die Sie sich in diesem Fall sparen können. Als Anschlussdarlehen sollten Sie dann eher ein normales Annuitätendarlehen mit einer kostenlosen Bereitstellungszeit wählen

      Alternativen: Prolongation und Umschuldung

      Für den Fall, dass ein Forward Darlehen für Sie nicht infrage kommt, können Sie Ihre aktuelle Baufinanzierung durch eine Prolongation bei Ihrer Bank verlängern. Wenn Sie eine normale Anschlussfinanzierung  bei einer neuen Bank abschließen möchten, spricht man von einer Umschuldung. Unsere Infografik zeigt Ihnen noch mal anschaulich Ihre Möglichkeiten.

      Wann Sie welche Anschlussfinanzierung abschließen können
      Grafik: Die richtige Anschlussfinanzierung finden

      Sonderkündigung: Wechsel auf Forward Kredit nach 10 Jahren

      Wie unsere Ablaufgrafik zeigt, sind Sie beim Abschluss eines Forward Darlehens grundsätzlich davon abhängig, wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft. Doch viele Darlehensnehmer haben vor Jahren eine Finanzierung zum schlechteren Zinssatz mit langer Sollzinsbindung abgeschlossen. Kann der Vertrag während der Zinsbindung gekündigt werden, um ein Forward Darlehen zum günstigeren Zinssatz abzuschließen? Den Vertrag während der Zinsbindung zu kündigen, um ein Forward Darlehen zum günstigeren Zinssatz abzuschließen, ist nur in seltenen Fällen möglich.

      Die Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Und selbst dann darf sie noch Anforderungen stellen: Zum Beispiel muss der Verkaufserlös die Restschuld abdecken. Außerdem darf eine Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt werden.

      Es gibt aber noch eine weitere, gesetzlich geregelte Ausnahme während der Zinsbindung aus dem Vertrag zu kommen. Das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung besagt, sobald Ihr Kreditvertrag länger als 10 Jahre läuft, können Sie ihn jederzeit ohne Angabe besonderer Gründe mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dies legt §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches fest. Haben Sie also beispielsweise einen Kredit mit 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung abgeschlossen und sind bereits 10 Jahre Zinsbindung vorüber, können Sie jederzeit tätig werden und auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

      Kosten des Forward Darlehens

      Jede Baufinanzierung verursacht Kosten durch die zu zahlenden Zinsen. So verhält es sich auch beim Forward Kredit. Allerdings kommt hier noch ein Extra-Kostenpunkt in Form eines Zinsaufschlags hinzu. Banken lassen sich die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward Darlehens durch diesen Zinsaufschlag bezahlen. Je länger die Wartezeit ist, also je früher Sie das Darlehen abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

      Laut einer Untersuchung von Stiftung Warentest (2015) beläuft sich der Aufschlag bei einer dreijährigen Forward-Periode im Schnitt auf 0,58 Prozentpunkte. Damit ist der Sollzins eines Forward Darlehens durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte teurer als der einer normalen Baufinanzierung, die sofort genutzt wird. 

      Der Zinsaufschlag amortisiert sich jedoch, sobald der Zinssatz nach der Auszahlung des Forward Darlehens auch nur minimal ansteigt. Unser Darlehensrechner berechnet für Sie, welchen Sollzins, inklusive Zinsaufschlag, Dr. Klein für ein Forward Kredit derzeit bietet.

      Chancen und Risiken des Forward Darlehens

      Das Forward Darlehen bietet finanzielle Vorteile, wenn es darum geht, den Zinssatz einer Baufinanzierung zu verbessern. Wichtig dabei ist aber, sich nicht zu verschätzen. Denn im Prinzip pokern Sie beim Abschluss des Forward Darlehens um den niedrigsten Zins, den Sie sich sichern können. Alles dreht sich dabei um die Frage: Wie geht es mit der Bauzinsenentwicklung weiter? Das richtig einzuschätzen, hat sehr viel mit Know-how, aber auch ein bisschen mit Glück zu tun.

      Wichtig zu wissen: In jedem Fall ist der Abschluss eines Forward Darlehens verbindlich. Als Kunde verpflichten Sie sich mit Ihrer Unterschrift dazu, das Darlehen nach der Forward-Periode abzunehmen, auch, falls der Zinssatz in der Zwischenzeit gesunken ist. Das ist die Crux beim Forward Darlehen: Es birgt Chancen wie Risiken. An dieser Stelle möchten wir Ihnen ein Gefühl dafür vermitteln, worauf es beim Abschluss ankommt.

      Wann ein Forward Kredit sinnvoll ist

      Angenommen, Ihr jetziger Sollzins beträgt 2,5 Prozent pro Jahr, und Ihre Zinsbindung läuft noch 4 Jahre. Liegt das allgemeine Zinsniveau zurzeit über Ihrem Sollzins, sagen wir etwa bei 3 Prozent pro Jahr, scheint sich ein Forward Darlehen auf den ersten Blick nicht zu lohnen – Sie würden sich ja im Vergleich zu Ihrer jetzigen Finanzierung um 0,5 Prozent verschlechtern. Das ist jedoch eine Fehleinschätzung. Bei genauerem Hinsehen wird klar: Es kommt darauf an, wie sich die Zinsen weiter entwickeln:

      • Falls die Zinsen steigen:  Es kann in diesem Fall passieren, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung in vier Jahren auf einmal zu einem Sollzins von 3,5 oder sogar 4 Prozent pro Jahr abschließen müssen. Dann würden Sie sich im Vergleich zu heute um 1 bis 1,5 Prozent verschlechtern. Es wäre ärgerlich für Sie, beim Stand von 3 Prozent nicht tätig geworden zu sein.

      • Falls die Zinsentwicklung abwärts geht: In diesem Fall wäre es ratsam, mit der Anschlussfinanzierung noch zu warten. Denn vielleicht bekommen Sie in einigen Monaten eine Finanzierung zu einem Sollzins von 2,5 oder 2 Prozent statt den 3 Prozent. So stünden Sie dann in vier Jahren sogar besser da als heute.

      Unsere Empfehlungen:

      1. Schließen Sie ein Forward Darlehen nur dann ab, wenn Sie fest davon ausgehen, dass der Zinssatz künftig wieder steigen wird.

      2. Beobachten Sie die Zinsentwicklung und gehen Sie bei der Beurteilung der Lage nicht ausschließlich von Ihrem jetzigen Zinssatz aus. Natürlich möchten Sie ihn nach Möglichkeit verbessern. Letzten Endes geht es aber eher um die Frage: Welcher ist der niedrigstmögliche Sollzins, den Sie sich für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können? Der optimale Zeitpunkt für ein Forward Darlehen ist immer der Moment kurz vor dem Wendepunkt, ab dem die Zinsen ihren Tiefststand erreicht haben und wieder ansteigen.

      Beispielrechnung: So viel können Sie mit dem Forward Darlehen sparen

      Der richtige Riecher kann zum goldenen Näschen werden: Wenn Sie Ihr Forward Darlehen zum richtigen Zeitpunkt sichern, können Sie eine Menge sparen. Das wollen wir mit einer Beispielrechnung verdeutlichen.

      • Nehmen wir mal an, Ihre Zinsbindung läuft zum 01.01.2019 aus, und Ihre Restschuld beträgt ab diesem Zeitpunkt 100.000 Euro.

      • Aktuell finanzieren Sie zu einem Sollzins von 2,5 Prozent pro Jahr und haben eine Monatsrate von 700 Euro, die Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung gern in etwa beibehalten würden.

      • Theoretisch könnten Sie also bereits heute, vier Jahre vorher, ein Forward Darlehen abschließen. Die Zinsen sind derzeit so niedrig, dass Sie sich damit gut und gerne von einem Sollzins zu 2,5 Prozent pro Jahr auf 2,0 Prozent pro Jahr ab 2019 verbessern könnten.

      Unsere Beispielrechnung zeigt nun, welchen finanziellen Unterschied es macht, wenn Sie sich heute gegen ein Forward Darlehen entscheiden und stattdessen erst 2019 eine Anschlussfinanzierung abschließen, das Zinsniveau in der Zwischenzeit aber deutlich gestiegen ist. Es könnte passieren, dass Sie die nächste Finanzierung dann nur noch zu einem Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr bekommen, sie wäre dann um ein Prozent schlechter als ihre heutige.

      In Zahlen ausgedrückt hieße das:

      BedingungenForward Darlehen 2015 abgeschlossenAnschlussfinanzierung 2019 abgeschlossen
      Sollzins2 % p.a.3,5 % p.a.
      Restschuld100.000 €100.000 €
      Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Anfänglicher Tilgungssatz6 %5 %
      Monatliche Rate670 €710 €
      Restschuld nach 10 Jahren33.640 €40.420 €
      Tilgung nach 10 Jahren66.360 €59.760 €
      Zinskosten nach 10 Jahren13.640 €25.240 €
      Theoretische Restlaufzeit bei selbem Sollzins14 Jahre, 4 Monate15 Jahre, 2 Monate
      Beispielrechnung Forward Darlehen, Quelle: Baufinanzierungsrechner Dr. Klein Privatkunden AG

      Fazit: Höhere Zinskosten, längere Rückzahlung. Ein schlechterer Sollzins von nur anderthalb Prozent würde Sie 11.600 Euro an Zinsen mehr kosten. Sie müssten den Tilgungssatz von 6 auf 5 Prozent herabsetzen, damit die Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung nicht zu hoch steigt. Daraus resultiert, dass die Rückzahlung Ihrer Restschuld zehn Monate mehr Zeit in Anspruch nehmen würde. Die gute Nachricht lautet aber: Sie haben es selbst in der Hand, die Wahrscheinlichkeit einer Fehlentscheidung zu minimieren. Denn je besser Sie über die allgemeine Zinsentwicklung Bescheid wissen, desto eher handeln Sie richtig. 

      Lohnt sich ein Forward Darlehen aktuell?

      Schon seit Längerem ist das Niveau der Hypothekenzinsen äußerst niedrig. Seit Beginn des Jahres 2017 verzeichnen wir allerdings eine Zinsentwicklung mit steigenden Zinsen. Daher ist ein Forward Darlehen aktuell mit Sicherheit eine gute Idee.

      Um den genauen Zeitpunkt abzupassen, an dem sich der Abschluss des Forward Darlehens für Sie am meisten lohnt, behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick. In unserer aktuellen Zinsprognose geben unsere Spezialisten für Baufinanzierung regelmäßig einmal pro Monat eine Einschätzung zur Entwicklung der Zinsen ab. Dadurch erkennen Sie, wie es mit den Zinssätzen sowohl kurzfristig als auch langfristig weiter geht. Im Augenblick stehen die Zeichen auf Anstieg, daher gilt es, mit einem Forward Darlehen nicht mehr allzu lange zu warten.

      Um die Lage selbst einordnen zu können, ist es wichtig, zu verstehen, wovon die Zinsen für Baufinanzierung abhängen: Von der deutschen Wirtschaft und den Staatsanleihen des Landes. Je besser Deutschland wirtschaftlich dasteht, desto teurer sind die Anleihekurse, aber desto niedriger die Anleihezinsen. Und das wiederum wirkt sich direkt auf die hiesigen Bauzinsen aus. Die genaue Kettenreaktion lautet: Die Zinsen der Staatsanleihen bestimmen die Zinsen der Pfandbriefe, und die Pfandbriefe bestimmen die Zinsen der Baufinanzierung. Dies liegt in der Art und Weise begründet, wie Banken ihre Baufinanzierungen selbst refinanzieren, durch Pfandbriefe nämlich. Eine detaillierte Erklärung dazu liefert unser Artikel zum Leitzins. Wichtigste Erkenntnis: Beobachten Sie vor allem die Entwicklung der deutschen Staatsanleihen. Ihr Impuls kommt meist mit wenigen Wochen Verzögerung bei den Bauzinsen an.

      Wie ein Forward Kredit abgeschlossen wird

      Die Vor- und Nachteile des Forward Darlehens liegen nun klar auf der Hand. Bleibt noch zu klären: Welche Maßnahmen sind notwendig, um ein Forward Darlehen abschließen zu können? Ist das schnell gemacht, oder handelt es sich um eine komplizierte Angelegenheit? Eine gute Nachricht vorweg: Der Aufwand hält sich in Grenzen, aber es gibt einige Dinge zu bedenken.

      Schritt für Schritt zur Anschlussfinanzierung

      1. Prüfen, ob Sie schon ein Forward Darlehen abschließen können

        Werfen Sie einen Blick in die Unterlagen Ihrer Finanzierung und finden Sie heraus, ob Sie bereits ein Forward Darlehen abschließen können. Bei den meisten Anbietern ist das Fall, wenn Ihre Zinsbindung in weniger als 60 aber mehr als 12 Monaten endet. Dr. Klein bietet Ihnen mit 66 Monaten ein halbes Jahr mehr Vorlaufzeit an. 

      2. Den richtigen Zeitpunkt für den Forward Kredit abpassen

        Beobachten Sie vor Abschluss eines Forward Darlehens die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen. Lesen Sie dazu regelmäßig hilfreiche Publikationen wie unsere Zinsprognose und achten Sie auf Nachrichten rund um die Zinsentwicklung. Für eine langfristige Einschätzung fragen Sie unsere Spezialisten für Baufinanzierung: Sie sind Ihnen bei der Einschätzung der Lage behilflich.

      3. Angebote für Forward Kredite vergleichen

        Bevor es ernst wird, gilt: Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen und nie das erstbeste Angebot nehmen. Bedenken Sie, dass beim Zinssatz bereits geringe Abweichungen hinter dem Komma Ersparnisse in Höhe von mehreren tausend Euro bringen können. Einen ersten Überblick darüber, mit welchem Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung Sie ungefähr rechnen können, bietet Ihnen unser praktischer Forward Darlehen Rechner.

      4. Jetziges Darlehen kündigen

        Wenn Sie ein Angebot für ein Forward Darlehen von einer anderen Bank annehmen, ist das eine Umschuldung. Bei einer Umschuldung stellt sich vielen Kreditnehmern oft die Frage: Müssen Sie Ihre aktuelle Finanzierung zum Ablauf der Zinsbindung hin kündigen, oder ist das nicht notwendig? Das hängt von Ihrer Bank ab: Die Regelungen dazu finden Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die Ihnen beim Abschluss des vorigen Vertrages ausgehändigt worden sind. In den meisten Fällen muss der Vertrag schriftlich gekündigt werden.

        Passiert das nicht, schreibt Ihre Hausbank Sie etwa sechs bis acht Wochen vor Ablauf der Zinsbindung an und unterbreitet ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Reagieren Sie als Kreditnehmer überhaupt nicht, dann verlängert sich die aktuelle Finanzierung normalerweise automatisch um einen in den AGBs angegebenen Zeitraum, allerdings zu neuen Zinskonditionen.

      5. Altes Darlehen durch neues Darlehen ablösen

        Ob Sie bei Ihrer Hausbank prolongiert oder mit dem Forward Darlehen eine Umschuldung zu einem neuen Institut initiiert haben: Mit der Summe aus dem neuen Forward Kredit wird die Restschuld Ihres vorherigen Darlehens getilgt. Wenn Sie sich mit dem Forward Darlehen für einen neuen Finanzierungspartner entschieden haben, fallen für diesen Schritt Notar- und Grundbuchkosten an, weil die alte Bank im Zuge einer Übertragung der Grundschuld als Gläubiger aus dem Grundbuch gestrichen und die neue Bank stattdessen eingetragen werden muss.

        Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten beläuft sich meist auf 0,1 oder 0,2 Prozent der Grundschuld. Sie hängt davon ab, welche Art der Grundschuldübertragung die neue Bank akzeptiert: Stimmt sie einer sogenannten Abtretung der Grundschuld zu – die als gängige Methode gilt –, sind die Kosten geringer. Besteht sie jedoch auf Löschung und Neueintragung der Grundschuld, bewegen sich die Gebühren im oberen Bereich. Mit unserem Grundbuchrechner können Sie alle anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren im Voraus kalkulieren und in Relation zum erwartenden Zinsvorteil stellen. Dabei werden Sie schnell bemerken, dass sich die einmaligen Gebühren für den Wechsel rasch amortisieren. 

      Echtes oder unechtes Forward Darlehen – was es damit auf sich hat

      In der Finanzbranche sind im Laufe der Jahre zwei verschiedene Varianten des Forward Darlehens entstanden: Das echte und das unechte Forward Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Frage, wann die Zinsbindung startet. Beim unechten Forward Darlehen läuft sie schon los, sobald Sie den Vertrag abgeschlossen haben und zählt die Zeit, in der Sie das Forward Darlehen noch gar nicht in Anspruch nehmen, schon mit. Beim echten Forward Darlehen läuft die Zinsbindung erst ab dem Moment, in dem Sie das Forward Darlehen auch tatsächlich nutzen. Das wollen wir kurz an einem Beispiel erläutern.

      BedingungenEchtes Forward DarlehenUnechtes Forward Darlehen
      Jahr des Abschlusses20122012
      Jahr der Auszahlung20152015
      Länge Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Laufzeit ZinsbindungZinsbindung läuft von 2015 bis 2025Zinsbindung läuft von 2012 bis 2022
      Beispiel echtes / unechtes Forward Darlehen

      Erläuterung zum Beispiel

      Wir gehen davon aus, Sie haben im Jahr 2012 ein Forward Darlehen abgeschlossen, weil 2015 die Zinsbindung Ihres jetziges Darlehen auslaufen sollte. Die Auszahlung des Forward Darlehens ist also für 2015 vorgesehen.

      Bei einem echten Darlehen beginnt die von Ihnen gewählte, 10-jährige Zinsbindung erst mit der Auszahlung, sie läuft also von 2015 bis 2025. Bei einem unechten Forward Darlehen beginnt die Zinsbindung schon in dem Moment, in dem Sie es abgeschlossen haben, sie läuft also von 2012 bis 2022, obwohl das Darlehen auch in diesem Fall erst 2015 ausbezahlt wird. Sie zahlen zwischen 2012 und 2015 zwar noch keine Raten oder Zinsen, aber im Hintergrund tickt schon die Uhr, und die Zinsbindungsfrist läuft. In dem Moment, in dem das unechte Forward Darlehen ausbezahlt wird, sind nur noch sieben Jahre Zinsbindung übrig. Fazit: Beim unechten Forward Darlehen verlieren Sie drei Jahre Zinsbindung.

      Drei fehlende Jahre – Vorteil oder Nachteil?

      Paradoxerweise können die fehlenden drei Jahre sowohl Vorteil als auch Nachteil sein. Ein Vorteil sind sie in dem Moment, wenn die allgemeinen Bauzinsen vor Ablauf der Zinsbindung unter den Sollzins Ihres Forward Darlehens gefallen sind. Dann kommen Sie nämlich eher aus dem Darlehen wieder heraus und profitieren schneller von den nun günstigeren Zinsen. Die fehlenden drei Jahre wirken sich aber nachteilig aus, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit über den Sollzins Ihres Forward Darlehens geklettert sind. Mit drei Jahren Zinsbindung mehr hätten Sie Ihren vergleichsweise günstigen Zinssatz dann entsprechend länger gehabt und einiges gespart. Wir empfehlen unseren Kunden, ausschließlich auf echte Forward Darlehen zurück zu greifen.

      Die Geschichte des Forward Darlehens

      Als Erfinder dieser Finanzierung möchten wir zum Schluss noch einen kleinen Abstecher in die Geschichte des Forward Darlehens machen. Wie sind wir auf diese Idee gekommen? Die Beantwortung der Frage führt uns in die Neunzigerjahre. Das Niveau der Sollzinsen für Baufinanzierung lag irgendwo bei neun bis zehn Prozent pro Jahr – astronomische Höhen aus heutiger Sicht. Mitte der Neunziger wurde es langsam besser, die Zinsen begannen zu sinken: 1996 war man schon bei etwa 7,5 bis 8 Prozent angekommen. Immobilienkäufer freute das: Endlich bessere Bedingungen für Baufinanzierungen! Und Eigenheimbesitzer? Die schauten auf gut Deutsch gesagt damals in die Röhre. Doch das sollte nicht so bleiben.

      • Die Situation in den Neunzigern: Ohne Forward Kredit keine Zinsersparnis

        Wer seine Baufinanzerung zu Beginn der Neunziger abgeschlossen hatte und noch viele Jahre Zinsbindung mit einem hohen Zinssatz vor sich hatte, dem brachte das sinkende Zinsniveau überhaupt nichts – bis auf den Verdruss darüber, davon nicht profitieren zu können. Problem Nummer eins: Eine laufende Baufinanzierung ließ sich schon damals nicht so leicht während der Zinsbindungsfrist kündigen. Banken verlangten bei vorzeitigem Ausstieg bereits vor zwanzig Jahren ebenso hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, wie es bei ihnen auch heute noch gang und gäbe ist.

        Problem Nummer zwei: Man konnte die günstigen Zinsen nicht für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern. Viele Kreditnehmer empfanden diesen Zustand als äußerst ungerecht. Wir sahen die Notwendigkeit, hier Abhilfe zu schaffen und begeisterten uns von jeher für innovative Konzepte zur Finanzierung.

      • Ein interessanter Gedanke: Zinsen reservierbar machen

        An Problem Nummer eins konnten wir nicht viel ändern. Aber an Problem Nummer zwei durchaus. Der Gedanke, die günstigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu reservieren oder zu sichern, bildete die Basis für das spätere Forward Darlehen. Damals herrschte noch allgemeine Unsicherheit: Tatsächlich, die Zinsen sanken – aber wie lange würde das noch so bleiben? Folgte über kurz oder lang vielleicht doch wieder ein Anstieg? Es war zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbar, wie kontinuierlich die Zinsen für Baufinanzierung in den kommenden zwanzig Jahren fallen sollten. Viele Kreditnehmer wollten schon damals am Abwärtstrend teilhaben und sicher gehen, sich im Zinssatz zu verbessern.

      • Unsere Lösung: das Forward Darlehen

        Im gewerblichen Bereich existierten damals schon Darlehensformen, die dem heutigen Forward Darlehen ähnelten, aber für nur für Unternehmen zugängig waren, nicht für Privatkunden. Peter Scheck, ein Sohn des Dr. Klein-Mitbegründers Heinrich Scheck und im Jahr 1996 Geschäftsführer, wollte das ändern. Er und sein Team brachten die Idee voran und entwickelten das Forward Darlehen für private Baufinanzierer.

        Nun suchten Scheck und sein Team erste Finanzierungspartner, die bereit waren, das neue Produkt zur Anschlussfinanzierung gemeinsam mit Dr. Klein für die Wohnungswirtschaft auf den Markt zu bringen. Ins Rennen ging man schließlich gemeinsam mit einer Versicherungsgesellschaft. Für Versicherungen war das neue Finanzprodukt damals attraktiver, weil sie bei Baufinanzierungen weniger strengen Refinanzierungsregularien unterlagen als Bankinstitute. Zunächst bot Dr. Klein das Forward Darlehen gemeinnützigen und kommunalen Wohnungsunternehmen an. Mit dem Ausbau des Privatkundengeschäfts erweiterte Dr. Klein die Zielgruppe schließlich auch auf Privatpersonen. Und es kamen weitere Finanzierungspartner hinzu, die mit uns kooperieren wollten. In den kommenden Jahrzehnten konnte sich das Forward Darlehen branchenweit als Produkt der Anschlussfinanzierung etablieren und wurde landauf, landab von namhaften Banken und Mitbewerbern ins Portfolio aufgenommen.

      Forward Darlehen beim Spezialisten abschließen

      Da wir das Forward Darlehen in seiner heutigen Form selbst konzipiert haben, sind wir mit all seinen Konditionen, Merkmalen und Besonderheiten eingehend vertraut. Im nachfolgenden Video erläutern wir nochmal seine Grundzüge und wichtigsten Merkmale dieser Anschlussfinanzierung.

      Noch Fragen zum Forward Darlehen oder zu einer Umschuldung? Unsere Spezialisten nehmen sich die Zeit, Ihnen Antworten zu geben und schicken Ihnen schon im Vorfeld aktuelle Angebote zur Anschlussfinanzierung zu, die Sie mit dem Angebot Ihrer Hausbank vergleichen können. Gemeinsam finden wir den optimalen Moment für einen Abschluss. Ob Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder zu einem neuen Institut wechseln möchten – unsere Spezialisten für Baufinanzierung begleiten Sie kostenlos und unverbindlich dabei.

      Vorausdenken mit dem Forward Darlehen

      Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung schon heute – bevor Ihre Zinsbindung endet. Unsere Berater vor Ort zeigen Ihnen, ob das Forward Darlehen für Sie bereits infrage kommt und unterbreiten Ihnen kostenlose Angebote zu garantiert günstigen Konditionen.

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