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Sollzinsbindung: Ob kurz oder lang – so treffen Sie die richtige Wahl

Was ist besser, eine kurze oder eine lange Sollzinsbindung? Das hängt davon ab, wie hoch die Zinsen zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses sind. Wir bieten wir Ihnen hier einen Wegweiser, der Ihre Entscheidung erleichtert.

Introbild zum Thema Sollzinsbindung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was Sollzinsbindung bedeutet

      Wer einen Immobilienkredit abschließt, muss dafür Zinsen an die Bank zahlen. Dazu macht Ihnen die Bank am Anfang ein Angebot: Sie schlägt Ihnen einen Sollzins vor. Sie haben nun die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Falls Sie es annehmen, liegt die nächste Entscheidung bei Ihnen: Wie lange möchten Sie sich den angebotenen Sollzins sichern, für welche Zinsbindung entscheiden Sie sich? Sie können den Sollzins über mehrere Jahre hinweg festlegen.

      Doch wozu ist so eine Zinsbindung gut? Immobilienkredite belaufen sich oft auf ziemlich hohe Summen: 100.000 Euro und mehr sind dabei durchaus üblich. Mal angenommen, der Zinssatz dazu wäre nicht festgelegt, sondern würde sich – eventuell sogar täglich – dem aktuellen Marktgeschehen anpassen. Er könnte also munter steigen und fallen, je nach aktueller Lage. Das würde für Sie bedeuten: Den einen Monat zahlen Sie eine höhere Monatsrate, den anderen eine niedrigere. Und beides würde keine Grenzen kennen. Die Rate könnte plötzlich in den Keller fallen, was erfreulich wäre – sie könnte aber genauso gut in astronomische Höhen steigen, was erhebliche Schwierigkeiten mit sich brächte.

      Dieses Beispielszenario zeigt ganz gut, wofür eine Sollzinsbindung da ist: Sie bietet Sicherheit beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung. Wenn die Zinsen von Beginn an für einen bestimmten Zeitraum, meist mehrere Jahre, festgelegt werden, kann nicht viel passieren: Sie wissen dann von vorneherein, wie hoch sie sind und wie hoch sie bleiben. Das gibt Ihnen Sicherheit für Ihren Finanzierungsplan und die Gewissheit, sich den Kredit über diesen Zeitraum hinweg leisten zu können.

      Welche Zinsbindungen möglich sind

      Die Zeiten für einen Immobilienkauf sind günstig, nach wie vor befinden sich die aktuellen Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das macht Baufinanzierungen im Augenblick besonders attraktiv. Bei Abschluss eines Darlehens steht immer die Frage nach der Sollzinsbindung im Zentrum. In den meisten Fällen stehen Ihnen hierbei verschiedene Längen zur Wahl: Angefangen bei fünf Jahren über zehn, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahre hinweg. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung.

      Kurze oder eine lange Sollzinsbindung?

      Zur Wahl der Sollzinsbindung gibt es im Grunde eine bestimmte Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, alles deutet aber auf ein sinkendes Zinsniveau hin, dann eher kurze Sollzinsbindungen von 3 oder 5 Jahren nehmen. So halten Sie sich die Möglichkeit offen, von den gesunkenen Zinsen bereits nach wenigen Jahren zu profitieren.

      Und umgekehrt: Sind die Zinsen für Baufinanzierungen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, dann möglichst lange Zinsfestschreibungen wählen – schließlich wollen Sie in diesem Fall über einen möglichst langen Zeitraum von den günstigen Zinsen profitieren. Das lassen sich die Banken allerdings auch mit einem Zinsaufschlag bezahlen: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt er aus. Berechnen Sie selbst mit unserem Bauzinsrechner, wie sich der Zins je nach gewählter Zinsbindung verändert.

      • Hohe Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens, sinkendes Zinsniveau: Wählen Sie eine kurze Sollzinsbindung.
      • Niedrige Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens, steigendes Zinsniveau: Wählen Sie eine lange Sollzinsbindung.

      Die Vor- und Nachteile kurzer Zinsbindungen

      Den Vorteil einer kurzen Zinsbindungsfrist: Je kürzer, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Rate. Eine kurze Zinsbindungsdauer bietet sich nur in Zeiten an, in denen das Zinsniveau hoch ist und die Tendenz zu sinkenden Zinsen geht. Ansonsten sind kurze Zinsfestschreibungen nur dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Baufinanzierung in der gewählten Zeit entweder durch eine hohe Tilgung oder durch Sondertilgungen vollständig zurückzahlen können.

      Denn eine kurze Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren hat einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig, die dann zu den geltenden Zinssätzen finanziert werden muss. Das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen und die Anschlussfinanzierung damit teurer wird, ist momentan sehr hoch. Wenn Sie also wissen, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen werden, um das Darlehen innerhalb dieser kurzen Zinsbindungsdauer zurückzuführen, wählen Sie lieber eine lange Zinsfestschreibung. Im folgenden sehen Sie die Vor- und Nachteile noch mal in der Übersicht.

      Vorteile
      • niedrigerer Sollzins
      • günstigere Rate
      Nachteile
      • Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung höher
      • Höheres Zinsänderungsrisiko

      Die Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen

      Eine lange Zinsbindungsdauer ist für viele Bauherren heute die bessere Alternative. Gerade jetzt, wo die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Gerade wenn Ihr finanzieller Spielraum nicht so hoch ist und Sie eine niedrige Tilgung bevorzugen, sollten Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden.

      Vorteile
      • lange Zinssicherheit
      • geringere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
      Nachteile
      • höherer Sollzins
      • höhere Monatsrate

      Beispielrechnung: 10 vs. 20 Jahre Sollzinsbindung

      Für eine längere Zinsfestschreibung zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt für ein Darlehen über 15 Jahre zirka 0,35 Prozent mehr als für ein zehnjähriges Darlehen; für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren jedoch nur zirka 0,50 Prozent mehr. Der Aufschlag amortisiert sich in der Regel recht schnell, nämlich sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung ansteigt. Mit einer Beispielrechnung möchten wir Ihnen nun zeigen, wieviel 10 Jahre Zinsbindung mehr in Euro ausmachen.

       Zinsbindung 10 Jahre Zinsbindung 20 Jahre
      Darlehenshöhe200.000 € 200.000 €
      Sollzinssatz2,4 % 2,9 %
      Anfängliche Tilgung2 % 2 %
      Monatliche Rate733 € 811 €
      Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 154.840 € 92.100 €

      Tabelle: Beispielrechnung 10 Jahre Zinsbindung vs. 20 Jahre Zinsbindung

      Erläuterungen zur Beispielrechnung

      Sie schließen ein Baufinanzierungsdarlehen über 200.000 Euro zu einem günstigen Sollzinssatz von 2,4 Prozent ab. Ihre Tilgung beträgt 2 Prozent, die Zinsbindung wird auf 10 Jahre festgelegt. Ihre monatliche Rate beläuft sich damit auf 733 Euro.

      Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie nun eine Anschlussfinanzierung der noch bestehenden Restschuld in Höhe von ungefähr 154.840 Euro vornehmen. Entscheiden Sie sich dagegen jetzt für eine 20-jährige Zinsbindung, zahlen Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,50 Prozent – Ihr Zinssatz steigt damit auf 2,90 Prozent. Dennoch ist Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung geringer: Bei einer Tilgung von 2 Prozent und einer monatlichen Raten von 811 Euro beträgt Ihre Restschuld nach 20 Jahren nur noch 92.100 Euro.

      Verschiedene Sollzinsbindungen ganz einfach selber berechnen

      Mit der Beispielrechnung haben wir Ihnen nun grob gezeigt, welche Auswirkungen zwei unterschiedliche Zinsbindungen auf den Verlauf Ihrer Baufinanzierung haben. Das Ganze können Sie selbst an dieser Stelle noch genauer durchkalkulieren: Geben Sie dazu einfach die Eckdaten Ihrer Baufinanzierung in unseren Rechner ein und testen Sie die verschiedenen Zinsbindungen von 5 bis 30 Jahren. Durch die jeweiligen Ergebnisse entwickeln Sie ein Gefühl dafür, welche Sollzinsbindung am besten zu Ihnen passt.

      Bitte geben Sie hier an, welche Darlehenssumme Sie für den Kauf, den Neubau oder die Anschlussfinanzierung benötigen. Im Fall der Anschlussfinanzierung entspricht dieser Wert der Höhe Ihrer Restschuld, die weiter finanziert werden muss.
      190000
      500001000000
      Bitte wählen Sie aus, wie lange Ihre Sollzinsbindung andauern soll. Damit bestimmen Sie, für welchen Zeitraum Sie den angebotenen Bauzins bzw. Anschlussfinanzierungszins festlegen möchten.

      Wieder raus aus langen Zinsfestschreibungen: Ihr Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

      Mal angenommen, Sie haben sich aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen für eine lange Sollzinsbindung entschieden – was passiert, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit wieder erheblich fallen? Für diese Konstellation hat der Gesetzgeber allen Kreditnehmern einen Fluchtweg eingeräumt.

      Das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB erlaubt Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von zehn Jahren ab Vollauszahlung jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Ob Sie das Darlehen zu diesem Zeitpunkt dann ganz oder nur teilweise ablösen, ist Ihre Entscheidung – eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt so oder so nicht an. Ein niedrigeres Zinsniveau können Sie dann für eine günstige Anschlussfinanzierung nutzen.

      Sollzinsbindung sinnvoll wählen

      Bei Abschluss Ihres Kreditvertrags haben Sie die Wahl: Welche Zinsbindung soll es werden? Die zur Verfügung stehenden Intervalle betragen jeweils nur fünf Jahre. Das klingt zunächst nicht viel, aber die Zeit kann lang werden, wenn in der Zwischenzeit günstigere Zinsen winken und Sie noch fünf Jahre länger warten müssen. Und umgekehrt: Sind die Zinsen gestiegen, können Ihnen fünf Jahre Sollzinsbindung plötzlich viel zu kurz vorkommen. Aktuell rechnen Experten langfristig wieder mit steigenden Zinsen für die Baufinanzierung. Für Bauherren lohnt es sich deshalb, sich das aktuell günstige Zinsniveau für eine lange Zeit zu sichern. Wenn Sie mehr über die aktuelle Zinssituation wissen möchten, helfen unsere Spezialisten für Baufinanzierung Ihnen jederzeit weiter.

      Treffen Sie die richtige Wahl bei der Sollzinsbindung

      Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung fällt Ihnen schwer? Hilfe naht: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung haben den Überblick über die aktuelle Zinsentwicklung und geben Ihnen ihre Einschätzung mit auf den Weg. So helfen sie Ihnen dabei, in Sachen Sollzinsbindung die richtige Wahl zu treffen. Dazu holen Sie sich einfach unverbindliche, kostenlose Finanzierungsvorschläge von uns ein, und einer unserer 550 Berater vor Ort setzt sich umgehend mit Ihnen in Verbindung.

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