Sollzinsbindung: Was ist das? Wie lange soll ich die Zinsbindung festlegen?

Was bedeutet Sollzinsbindung?

Als Sollzinsbindung wird der Zeitraum bezeichnet, zu dem der Bauzinssatz festgeschrieben wird. Dieser ist dann für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung nicht mehr änderbar.

Zur Erklärung: Wer eine Baufinanzierung abschließt, muss dafür Zinsen an die Bank zahlen. Dazu macht Ihnen die Bank am Anfang ein Angebot: Sie schlägt Ihnen einen Sollzins vor. Sie haben nun die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Falls Sie es annehmen, liegt die nächste Entscheidung bei Ihnen: Wie lange möchten Sie sich den angebotenen Sollzins sichern, für welche Zinsbindung entscheiden Sie sich? Sie können den Sollzins über mehrere Jahre hinweg festlegen.

Doch wozu ist so eine Zinsbindung gut? Immobilienkredite belaufen sich oft auf ziemlich hohe Summen: 100.000 Euro und mehr sind dabei durchaus üblich. Mal angenommen, der Zinssatz dazu wäre nicht festgelegt, sondern würde sich – eventuell sogar täglich – dem aktuellen Marktgeschehen anpassen. Er könnte also munter steigen und fallen, je nach aktueller Lage. Das würde für Sie bedeuten: Den einen Monat zahlen Sie eine höhere Monatsrate, den anderen eine niedrigere. Und beides würde keine Grenzen kennen. Die Rate könnte plötzlich in den Keller fallen, was erfreulich wäre – sie könnte aber genauso gut in astronomische Höhen steigen, was erhebliche Schwierigkeiten mit sich brächte.

Die Sollzinsbindung bietet also Sicherheit beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung. Wenn die Bauzinsen von Beginn an für einen bestimmten Zeitraum, meist mehrere Jahre, festgelegt werden, kann nicht viel passieren: Sie wissen dann von vorneherein, wie hoch sie sind und wie hoch sie bleiben. Eine übersichtliche Tabelle zum Stand der Zinsen finden Sie übrigens auf der Seite aktuelle Bauzinsen. 

Welche Zinsbindungen sind möglich?

Für die Festlegung der Sollzinsbindung stehen Ihnen verschiedene Längen zur Wahl: Angefangen bei fünf Jahren über zehn, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahre hinweg. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung beziehungsweise Zinsprognose.

Wann ist eine kurze oder lange Zinsbindung sinnvoll?

Zur Wahl der Sollzinsbindung gibt es im Grunde eine bestimmte Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, alles deutet aber auf ein sinkendes Zinsniveau hin, dann eher kurze Sollzinsbindungen von 3 oder 5 Jahren nehmen. So halten Sie sich die Möglichkeit offen, von den gesunkenen Zinsen bereits nach wenigen Jahren zu profitieren.

Und umgekehrt: Sind die Zinsen für Baudarlehen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, dann möglichst lange Zinsfestschreibungen wählen – schließlich wollen Sie in diesem Fall über einen möglichst langen Zeitraum von den günstigen Zinsen profitieren. Das lassen sich die Banken allerdings auch mit einem Zinsaufschlag bezahlen: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt er aus.

Unser Hauskreditrechner vergleicht mehrere Zinsbindungen auf einen Blick. So entwickeln Sie ein Gefühl dafür, welche Sollzinsbindung am besten zu Ihnen passt.

Rechner: Sollzinsbindung einstellen, Zins und Rate erhalten

Welche Zinsen gibt es aktuell für welche Zinsbindung und welche Restschuld bleibt? Berechnen Sie selbst mit unserem Bauzinsrechner, wie sich der Zins je nach gewählter Zinsbindung verändert:

Was sind die Vor- und Nachteile kurzer Zinsbindungen?

Den Vorteil einer kurzen Zinsbindungsfrist: Je kürzer, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Rate. Eine kurze Zinsbindungsdauer bietet sich nur in Zeiten an, in denen das Zinsniveau hoch ist und die Tendenz zu sinkenden Zinsen geht. Ansonsten sind kurze Zinsfestschreibungen nur dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Baufinanzierung in der gewählten Zeit entweder durch eine hohe Tilgung oder durch Sondertilgungen vollständig zurückzahlen können.

Denn eine kurze Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren hat einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig, die dann zu den geltenden Zinssätzen finanziert werden muss. Das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen und die Anschlussfinanzierung damit teurer wird, ist momentan sehr hoch. Wenn Sie also wissen, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen werden, um das Darlehen innerhalb dieser kurzen Zinsbindungsdauer zurückzuführen, wählen Sie lieber eine lange Zinsfestschreibung. Im folgenden sehen Sie die Vor- und Nachteile noch mal in der Übersicht.

Was sind die Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen?

Eine lange Zinsbindungsdauer ist für viele Bauherren heute die bessere Alternative. Sind die Zinsen für eine Hausfinanzierung niedrig, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Gerade wenn Ihr finanzieller Spielraum nicht so hoch ist und Sie eine niedrige Tilgung bevorzugen, sollten Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden.

Da die längere Zinsbindung auch die Zinsen und so die monatliche Rate erhöht, möchten Sie Ihr Limit kennen? Machen Sie auf der Seite Hauskredit einen schnellen Check, welche Rate Sie sich bei welchem Gehalt leisten können und stimmen Sie die Zinsbindung darauf ab.

Beispielrechnung: 10 vs. 20 Jahre Sollzinsbindung

Für eine längere Zinsfestschreibung zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt für ein Darlehen über 15 Jahre zirka 0,35 Prozent mehr als für ein zehnjähriges Darlehen; für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren jedoch nur zirka 0,50 Prozent mehr. Der Aufschlag amortisiert sich in der Regel recht schnell, nämlich sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung ansteigt. Mit einer Beispielrechnung möchten wir Ihnen nun zeigen, wieviel 10 Jahre Zinsbindung mehr in Euro ausmachen.

Sie schließen ein Baufinanzierungsdarlehen über 200.000 Euro zu einem günstigen Sollzinssatz von 2,4 Prozent ab. Ihre Tilgung beträgt 2 Prozent, die Zinsbindung wird auf 10 Jahre festgelegt. Ihre monatliche Rate beläuft sich damit auf 733 Euro.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie nun eine Anschlussfinanzierung der noch bestehenden Restschuld in Höhe von ungefähr 154.840 Euro vornehmen. Entscheiden Sie sich dagegen jetzt für eine 20-jährige Zinsbindung, zahlen Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,50 Prozent – Ihr Zinssatz steigt damit auf 2,90 Prozent. Dennoch ist Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung geringer: Bei einer Tilgung von 2 Prozent und einer monatlichen Raten von 811 Euro beträgt Ihre Restschuld nach 20 Jahren nur noch 92.100 Euro.

Kann ich eine festgeschriebene Sollzinsbindung wieder kündigen?

Mal angenommen, Sie haben sich aufgrund einer Niedrigzinsphase für eine lange Sollzinsbindung entschieden – was passiert, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit wieder erheblich fallen? Für diese Konstellation hat der Gesetzgeber allen Kreditnehmern einen Fluchtweg eingeräumt.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB erlaubt Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von zehn Jahren ab Vollauszahlung jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Ob Sie das Darlehen zu diesem Zeitpunkt dann ganz oder nur teilweise ablösen, ist Ihre Entscheidung – eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt so oder so nicht an. Ein niedrigeres Zinsniveau können Sie dann für eine günstige Anschlussfinanzierung nutzen.