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Sollzinsbindung: Beste Zinsen bei kurzer oder langer Zinsfestschreibung?

So finden Sie die passende Zinsbindung für Ihr Immobiliendarlehen

So finden Sie die passende Zinsbindung für Ihr Immobiliendarlehen

Die Zeiten für einen Immobilienkauf sind günstig, nach wie vor befinden sich die Zinssätze für Baufinanzierungen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das macht Baufinanzierungen im Augenblick besonders attraktiv. Bleibt noch die Frage, wie lang die Sollzinsbindung sein soll. Lohnt sich eine kurze Sollzinsbindung oder sind Sie mit einer langen besser beraten?

Welche Funktion eine Sollzinsbindung erfüllt

Immobilienkredite belaufen sich oft auf ziemlich hohe Summen: 100.000 Euro und mehr sind dabei durchaus üblich. Mal angenommen, der Zinssatz dazu wäre nicht festgelegt, sondern würde sich - eventuell sogar täglich - dem aktuellen Marktgeschehen anpassen. Er könnte also munter steigen und fallen, je nach aktueller Lage.

Das würde für Sie bedeuten: Mal zahlen Sie eine höhere Monatsrate, mal eine niedrigere. Und beides würde keine Grenzen kennen. Die Rate könnte plötzlich in den Keller fallen, was erfreulich wäre – sie könnte aber genauso gut in astronomische Höhen steigen, was erhebliche Schwierigkeiten mit sich brächte.

Dieses Szenario zeigt ganz gut, wofür eine Sollzinsbindung da ist: Sie bietet Sicherheit. Wenn die Zinsen von Beginn an für einen bestimmten Zeitraum, meist mehrere Jahre, festgelegt werden, kann nicht viel passieren: Sie wissen dann von vorneherein, wie hoch sie sind und wie hoch sie bleiben. Das gibt Ihnen Sicherheit für Ihren Finanzierungsplan und die Gewissheit, sich den Kredit über diesen Zeitraum hinweg leisten zu können.

Die Qual der Wahl: Kurze versus lange Sollzinsbindung

Zur Frage, wann sich kurze oder lange Sollzinsbindungen anbieten, gibt es eine Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, alles deutet aber auf ein sinkendes Zinsniveau hin, dann eher kurze Sollzinsbindungen von 3 oder 5 Jahren nehmen. So halten Sie sich die Möglichkeit frei, von den gesunkenen Zinsen nach wenigen Jahren bereits zu profitieren.

Und umgekehrt: Sind die Zinsen für Baufinanzierungen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, dann möglichst lange Zinsfestschreibungen wählen – schließlich wollen Sie in diesem Fall über einen möglichst langen Zeitraum von den günstigen Zinsen profitieren. Das lassen sich die Banken allerdings auch bezahlen, nämlich in Form eines Zinsaufschlags: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt er aus.

Kurze Zinsbindung: Schneller schuldenfrei?

Den Vorteil einer kurzen Zinsbindungsfrist kann man schnell auf den Punkt bringen: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Rate.

Eine kurze Zinsbindungsdauer bietet sich nur in Zeiten an, in denen das Zinsniveau hoch ist und die Tendenz zu sinkenden Zinsen geht. Ansonsten sind kurze Zinsfestschreibungen nur dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Baufinanzierung in der gewählten Zeit entweder durch eine hohe Tilgung oder durch Sondertilgungen vollständig zurückzahlen können. Denn eine kurze Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren hat einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig, die dann zu den geltenden Zinssätzen finanziert werden muss.

Das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen und die Anschlussfinanzierung damit teurer wird, ist momentan sehr hoch. Wenn Sie also wissen, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen werden, um das Darlehen innerhalb dieser kurzen Zinsbindungsdauer zurückzuführen, wählen Sie lieber eine lange Zinsfestschreibung.

Lange Zinsbindung: Schutz vor Zinserhöhung

Eine lange Zinsbindungsdauer ist für viele Bauherren heute die bessere Alternative. Gerade jetzt, wo die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.

Gerade wenn Ihr finanzieller Spielraum nicht so hoch ist und Sie eine niedrige Tilgung bevorzugen, sollten Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden. Der Zinsaufschlag, der dafür fällig wird, beträgt für ein Darlehen über 15 Jahre zirka 0,35 Prozent mehr als für ein zehnjähriges Darlehen; für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren jedoch nur zirka 0,50 Prozent mehr. Der Aufschlag amortisiert sich in der Regel recht schnell, nämlich sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung ansteigt.

Beispielrechnung: 10 Jahre versus 20 Jahre Zinsfestschreibung

Sie schließen ein Baufinanzierungsdarlehen über 200.000 Euro zu einem günstigen Sollzinssatz von 2,4 Prozent ab. Ihre Tilgung beträgt 2 Prozent, die Zinsbindung wird auf 10 Jahre festgelegt. Ihre monatliche Rate beläuft sich damit auf 733 Euro. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie nun eine Anschlussfinanzierung der noch bestehenden Restschuld in Höhe von ungefähr 154.840 Euro vornehmen.

Entscheiden Sie sich dagegen jetzt für eine 20-jährige Zinsbindung, zahlen Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,50 Prozent – Ihr Zinssatz steigt damit auf 2,90 Prozent. Dennoch ist Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung geringer: Bei einer Tilgung von 2 Prozent und einer monatlichen Raten von 811 Euro beträgt Ihre Restschuld nach 20 Jahren nur noch 92.100 Euro.

Sonderkündigung nach 10 Jahren Laufzeit möglich

Sollten die Zinsen innerhalb Ihrer gewählten Zinsbindungsdauer doch wieder fallen, können Sie auch als Kreditnehmer mit einer langen Zinsbindungsfrist davon profitieren. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB erlaubt Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von zehn Jahren ab Vollauszahlung jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen.

Ob Sie das Darlehen ganz oder nur teilweise kündigen, ist Ihre Entscheidung – eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an. Ein niedrigeres Zinsniveau können Sie dann für eine günstige Anschlussfinanzierung nutzen.

Lange Sollzinsbindung aktuell empfehlenswert

Experten rechnen langfristig wieder mit steigenden Zinsen für die Baufinanzierung. Für Bauherren lohnt es sich deshalb, sich das aktuell günstige Zinsniveau für eine lange Zeit zu sichern.

Wenn Sie noch unsicher sind, für welche Sollzinsbindung Sie sich entscheiden sollen, dann stehen Ihnen unsere Berater vor Ort gern zur Verfügung.

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