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Sollzinsbindung: Was ist das? Wie lange soll ich die Zinsbindung festlegen?

Welche Sollzinsbindung für Ihre Baufinanzierung passend ist
vivien-ohlinger
Viviane Ohlinger
3 Min.
17.07.2023
Das Wichtigste in Kürze
  • Sollzinsbindung bezeichnet die Dauer, in der der Zins für die Baufinanzierung festgeschrieben ist und nicht geändert werden kann.
  • Die Sollzinsbindung ist im Rahmen von 5-Jahres-Schritten wählbar: von mindestens 5 Jahren bis zu maximal 30 Jahren.
  • Je kürzer die Sollzinsbindung, desto günstiger ist der Sollzins. 
  • Eine lange Sollzinsbindung lohnt sich, wenn die Bauzinsen niedrig sind, aber bald steigen werden. Bei hohen Bauzinsen und sinkendem Zinsniveau sollte besser eine kurze Zinsbindung gewählt werden.
  • Für eine längere Zinsbindung fällt ein Zinsaufschlag an, der sich aber amortisiert, sobald das Zinsniveau wieder ansteigt.

Was bedeutet Sollzinsbindung?

Sollzinsbindung bedeuet, dass der Bauzinssatz für eine bestimmte Dauer eingefroren wird und somit nicht den marktüblichen Zinsschwankungen ausgesetzt ist. Die Zinsbindung bezeichnet dabei den Zeitraum, zu dem der Zinssatz festgeschrieben wird. Dieser ist dann für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung nicht mehr änderbar.

Zur Erklärung: Wer eine Baufinanzierung abschließt, muss dafür Zinsen an die Bank zahlen. Dazu macht Ihnen die Bank am Anfang ein Angebot: Sie schlägt Ihnen einen Sollzins vor. Sie haben nun die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Falls Sie es annehmen, liegt die nächste Entscheidung bei Ihnen: Wie lange möchten Sie sich den angebotenen Sollzins sichern, für welche Zinsbindung entscheiden Sie sich? Sie können den Sollzins über mehrere Jahre hinweg festlegen.

Warum ist eine Sollzinsbindung wichtig?

Die Festlegung einer Sollzinsbindung ist wichtig, da sich die Bauzinsen täglich ändern können. Immobilienkredite belaufen sich oft auf ziemlich hohe Summen: 100.000 € und mehr sind dabei durchaus üblich. Mal angenommen, der Zinssatz dazu wäre nicht festgelegt, sondern würde sich – eventuell sogar täglich – dem aktuellen Marktgeschehen anpassen. Er könnte also munter steigen und fallen, je nach aktueller Lage. Das würde für Sie bedeuten: Den einen Monat zahlen Sie eine höhere Monatsrate, den anderen eine niedrigere. Und beides würde keine Grenzen kennen. Die Rate könnte plötzlich in den Keller fallen, was erfreulich wäre – sie könnte aber genauso gut in astronomische Höhen steigen, was erhebliche Schwierigkeiten mit sich brächte.

Die Sollzinsbindung bietet also Sicherheit beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung. Wenn die Bauzinsen von Beginn an für einen bestimmten Zeitraum, meist mehrere Jahre, festgelegt werden, kann nicht viel passieren: Sie wissen dann von vorneherein, wie hoch sie sind und wie hoch sie bleiben. 

Welche Zinsbindungen sind möglich?

Für die Festlegung der Sollzinsbindung stehen Ihnen verschiedene Längen zur Wahl: Angefangen bei fünf Jahren über zehn, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahre hinweg. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung beziehungsweise Zinsprognose.

Stand: 23.05.2024, 350.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,32 % effektiver Jahreszins p.a., 3,23 % fester Sollzins p.a., 10 Jahre Sollzinsbindung, Repräsentatives Beispiel ansehen
Sollzins­bindung Fester Sollzins p.a. Effektiver Jahreszins p.a.
5 Jahre 3.23 % 3.32 %
10 Jahre 3.31 % 3.39 %
15 Jahre 3.45 % 3.53 %
20 Jahre 3.68 % 3.76 %
30 Jahre 3.81 % 3.89 %

Welche Zinsbindung ist aktuell sinnvoll?

Welche Zinsbindung aktuell sinnvoll ist, hängt unter anderem vom allgemeinen Zinsniveau für Baufinanzierung ab. Derzeit bewegen sich die Zinsen auf einem Seitwärtsniveau und betragen zwischen 3,5 und 4 %. Langfristig kann das Zinsniveau für Baufinanzierungen leicht steigen und je nach Entwicklung auch über 4 % liegen. Eine Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren kann deshalb sinnvoll sein. Beobachten Sie den Zinsmarkt regelmäßig und nutzen Sie Zinsdellen für Ihre Baufinanzierung!

Die günstigsten Zinsen erhalten Sie derzeit für eine Sollzinsbindung von 10 Jahren. Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren sind etwas teurer, sie profitieren hier aber von einer längeren Zinssicherheit und einer geringeren Restschuld. Zudem können Sie – falls die Bauzinsen in der Zwischenzeit wieder fallen sollten – das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nutzen und Ihr Darlehen nach 10 Jahren kündigen. Welchen Kostenunterschied eine 10- und eine 20-jährige Zinsbindung ausmachen, sehen Sie in unserer Beispielrechnung.

In unseren Zinschart sehen Sie außerdem die Entwicklung der Bauzinsen nach der Länge der Sollzinsbindung im Vergleich. Sie können dabei zwei verschiedene Zinsbindungen gegenüberstellen und den Betrachtungszeitraum variieren. Als Berechnungsgrundlage dient eine Immobilie mit einem Objektwert von 352.000 € und eine Kreditsumme von 190.000 €.

Welche Sollzinsbindung ist aktuell sinnvoll?

Ringo Hellwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, beantwortet in rund 7 Minuten die wichtigsten Fragen zum Thema Sollzinsbindung. Sehen Sie sich schlau!

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Wann ist eine kurze oder lange Zinsbindung sinnvoll?

Zur Wahl der Sollzinsbindung gibt es im Grunde eine bestimmte Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, alles deutet aber auf ein sinkendes Zinsniveau hin, dann eher kurze Sollzinsbindungen von 3 oder 5 Jahren nehmen. So halten Sie sich die Möglichkeit offen, von den gesunkenen Zinsen bereits nach wenigen Jahren zu profitieren.

Und umgekehrt: Sind die Zinsen für Baudarlehen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, dann möglichst lange Zinsfestschreibungen wählen – schließlich wollen Sie in diesem Fall über einen möglichst langen Zeitraum von den günstigen Zinsen profitieren. Das lassen sich die Banken allerdings auch mit einem Zinsaufschlag bezahlen: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt er aus.

Unser Hauskreditrechner vergleicht mehrere Zinsbindungen auf einen Blick. So entwickeln Sie ein Gefühl dafür, welche Sollzinsbindung am besten zu Ihnen passt.

Faustregeln zur Sollzinsbindung:

Hohe Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens, sinkendes Zinsniveau:
Wählen Sie eine kurze Sollzinsbindung.

Niedrige Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens, steigendes Zinsniveau:
Wählen Sie eine lange Sollzinsbindung.

Rechner: Sollzinsbindung einstellen, Zins und Rate erhalten

Welche Zinsen gibt es aktuell für welche Zinsbindung und welche Restschuld bleibt? Berechnen Sie selbst mit unserem Bauzinsrechner, wie sich der Zins je nach gewählter Zinsbindung verändert:

Was sind die Vor- und Nachteile kurzer Zinsbindungen?

Den Vorteil einer kurzen Zinsbindungsfrist: Je kürzer, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Rate. Eine kurze Zinsbindungsdauer bietet sich nur in Zeiten an, in denen das Zinsniveau hoch ist und die Tendenz zu sinkenden Zinsen geht. Ansonsten sind kurze Zinsfestschreibungen nur dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Baufinanzierung in der gewählten Zeit entweder durch eine hohe Tilgung oder durch Sondertilgungen vollständig zurückzahlen können.

Denn eine kurze Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren hat einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig, die dann zu den geltenden Zinssätzen finanziert werden muss. Das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen und die Anschlussfinanzierung damit teurer wird, ist momentan sehr hoch. Wenn Sie also wissen, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen werden, um das Darlehen innerhalb dieser kurzen Zinsbindungsdauer zurückzuführen, wählen Sie lieber eine lange Zinsfestschreibung. Im folgenden sehen Sie die Vor- und Nachteile noch mal in der Übersicht.

Vorteile
  • niedrigerer Sollzins
  • günstigere Rate
Nachteile
  • Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung höher
  • Höheres Zinsänderungsrisiko

Was sind die Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen?

Eine lange Zinsbindungsdauer ist für viele Bauherren heute die bessere Alternative. Sind die Zinsen für eine Hausfinanzierung niedrig, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Gerade wenn Ihr finanzieller Spielraum nicht so hoch ist und Sie eine niedrige Tilgung bevorzugen, sollten Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden.

Da die längere Zinsbindung auch die Zinsen und so die monatliche Rate erhöht, möchten Sie Ihr Limit kennen? Machen Sie auf der Seite Hauskredit einen schnellen Check, welche Rate Sie sich bei welchem Gehalt leisten können und stimmen Sie die Zinsbindung darauf ab.

Vorteile
  • lange Zinssicherheit
  • geringere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Nachteile
  • höherer Sollzins
  • höhere Monatsrate

Beispielrechnung: 10 vs. 20 Jahre Sollzinsbindung

Für eine längere Zinsfestschreibung zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt für ein Darlehen über 15 Jahre zirka 0,35 % mehr als für ein zehnjähriges Darlehen; für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren jedoch nur zirka 0,50 % mehr. Der Aufschlag amortisiert sich in der Regel recht schnell, nämlich sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung ansteigt. Mit einer Beispielrechnung möchten wir Ihnen nun zeigen, wieviel 10 Jahre Zinsbindung mehr in € ausmachen.

 Zinsbindung 10 Jahre Zinsbindung 20 Jahre
Darlehenshöhe200.000 € 200.000 €
Sollzinssatz2,4 % 2,9 %
Anfängliche Tilgung2 % 2 %
Monatliche Rate733 € 811 €
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 154.840 € 92.100 €

Tabelle: Beispielrechnung 10 Jahre Zinsbindung vs. 20 Jahre Zinsbindung

Erläuterungen zur Beispielrechnung

Sie schließen ein Baufinanzierungsdarlehen über 200.000 € zu einem günstigen Sollzinssatz von 2,4 % ab. Ihre Tilgung beträgt 2 %, die Zinsbindung wird auf 10 Jahre festgelegt. Ihre monatliche Rate beläuft sich damit auf 733 €.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie nun eine Anschlussfinanzierung der noch bestehenden Restschuld in Höhe von ungefähr 154.840 € vornehmen. Entscheiden Sie sich dagegen jetzt für eine 20-jährige Zinsbindung, zahlen Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,50 % – Ihr Zinssatz steigt damit auf 2,90 %. Dennoch ist Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung geringer: Bei einer Tilgung von 2 % und einer monatlichen Rate von 811 € beträgt Ihre Restschuld nach 20 Jahren nur noch 92.100 €.

Kann ich eine festgeschriebene Sollzinsbindung wieder kündigen?

Mal angenommen, Sie haben sich aufgrund einer Niedrigzinsphase für eine lange Sollzinsbindung entschieden – was passiert, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit wieder erheblich fallen? Für diese Konstellation hat der Gesetzgeber allen Kreditnehmern einen Fluchtweg eingeräumt.

Eine Baufinanzierung mit einer festgelegten Sollzinsbindung lässt sich nach § 489 BGB nach einer Laufzeit von zehn Jahren ab Vollauszahlung jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Ob Sie das Darlehen zu diesem Zeitpunkt dann ganz oder nur teilweise ablösen, ist Ihre Entscheidung – eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt so oder so nicht an. Ein niedrigeres Zinsniveau können Sie dann für eine günstige Anschlussfinanzierung nutzen.

Weitere FAQs zur Zinsbindung

  • Wann beginnt die Zinsbindung?

    Die Zinsbindung Ihres Darlehens beginnt mit dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt. In der Regel handelt es sich dabei um den Tag der Kreditauszahlung. Dieser muss nicht mit dem Tag des Vertragsabschlusses übereinstimmen, wenn das Darlehen beispielsweise erst 2 Wochen später ausgezahlt wird.

  • Was bedeutet Ende der Zinsbindung?

    Ende der Zinsbindung bedeutet, dass die im Vertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist ausläuft. In den meisten Fällen ist das Darlehen zu diesen Zeitpunkt noch nicht vollständig abbezahlt, sondern es besteht noch eine Restschuld, die als Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss.

  • Wie geht es nach der Zinsbindung weiter?

    Nach der Zinsbindung wird das Darlehen fällig und muss entweder vollständig zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden. Dafür stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

    • Prolongation: Der Kreditvertrag wird zu denselben Konditionen beim bestehenden Bankinstitut verlängert.
    • Umschuldung: Sie vereinbaren einen neuen Darlehensvertrag. Dieser Schritt ist häufig mit dem Wechsel zu einer anderen Bank verbunden.
    • Forward-Darlehen: Das Forward-Darlehen kann bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der ersten Finanzierung abgeschlossen werden, um sich die zu diesem Zeitpunkt günstigen Zinsen zu sichern.

    Kümmern Sie sich am besten rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung. Beobachten Sie bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung die aktuelle Zinsentwicklung, um beispielsweise ein günstiges Forward-Darlehen abschließen zu können. Ein halbes Jahr vor Ende des Kredites sollten Sie Angebote verschiedener Banken einholen und miteinander vergleichen.

  • Was passiert nach 10 Jahren Zinsbindung?

    Nach 10 Jahren können Sie Ihren Kreditvertrag gemäß § 489 BGB mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, auch wenn Ihre Zinsbindung noch länger läuft. Die Kündigung Ihres Darlehen kann komplett oder teilweise erfolgen. So können Sie beispielweise den Kredit komplett tilgen, eine größere Sondertilgung leisten oder den Vertrag zu veränderten Konditionen neu abschließen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Was ist Zinsbindung? Warum ist sie so wichtig? Welche Zinsbindung bietet sich aktuell an? Ringo Hellwig, Dr. Klein Berater, beantwortet in der Podcast-Folge (5:46 Min/Sek) die zentralen Fragen zur Zinsbindung.

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