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Haus als Mietkauf: Sinnvolle Investition oder teures Risiko?

Eine Wohnung oder ein Haus erst mieten und später kaufen? Das funktioniert mit Mietkauf. Worauf Sie dabei achten sollten und ob ein Haus als Mietkauf wirklich sinnvoll ist, erfahren Sie bei Dr. Klein.

Introbild Mietkauf
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist Mietkauf?

      Unter Mietkauf versteht man einen Immobilienkauf, bei dem der Mieter das von ihm bewohnte Haus oder die Wohnung nach einer bestimmten Frist kaufen kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch kein Eigentümer der Immobilie, sondern bleibt Mieter. Die Immobilie wird durch die Miete und eine eventuell vereinbart Restsumme abgezahlt – damit sind theoretisch weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung nötig. Somit stellt der Mietkauf für viele Mieter, die sich ein eigenes Heim wünschen, aber nur wenig oder gar kein Eigenkapital beisteuern können, eine Alternative zur Immobilienfinanzierung dar. Dennoch sollten Sie sich vorher genau informieren: Durch versteckte Kosten und überteuerte Preise müssen Sie für einen Mietkauf von Haus oder Wohnung meist mehr bezahlen als bei einer normalen Baufinanzierung.

      Wie funktioniert Mietkauf?

      Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus als Mietkauf erwerben? Dann sollten Sie zunächst einmal wissen, dass Sie mit dem Verkäufer direkt verhandeln: Sie müssen sich also mit ihm über den Kaufpreis und die Miete einigen. Beides geschieht bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages. Dieser wird meist über 10 bis 20 Jahre geschlossen und muss – wie jeder Immobilienvertrag – notariell beglaubigt werden. Das bedeutet, auch bei einem Mietkauf fallen Notarkosten an. Einen Teil der Miete behält der Verkäufer dabei als Mietzins, der restliche Teil wird beim späteren Erwerb der Immobilie mit verrechnet. Im Mietkaufvertrag kann aber auch vereinbart werden, die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis anzurechnen. Zusätzlich muss in den meisten Fällen eine Anzahlung von rund 20 Prozent der Kaufsumme geleistet werden.

      Entscheiden Sie sich nach Abschluss des Mietkaufvertrages doch noch gegen einen Kauf, ist nicht nur das angezahlte Geld weg – auch die Entscheidung, ob Sie vom Kauf zurücktreten können, liegt einzig und allein beim Verkäufer. Vereinbaren Sie deshalb bereits im Vertrag eine Rücktrittsklausel und legen Sie fest, dass die Anzahlung bei einer Kaufabsage an Sie zurückgezahlt wird.

      Ist die Mietzeit abgelaufen, kann der Mieter das Objekt zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt und geht mit Ende der Mietdauer automatisch an den Käufer über. Kommen Sie allerdings als Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und können die Mieten nicht mehr leisten, hat der Verkäufer das Recht, nach den Bedingungen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Mietvertrag zu kündigen. Somit sind nicht nur Ihre bereits eingezahlten Beträge weg, Sie können dann auch die Immobilie nicht mehr kaufen. Zusätzlich können Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erhoben werden.

      Neben dem Mietkauf wird manchmal der Optionskauf angeboten. Im Unterschied zum Mietkauf muss sich der Käufer nicht bereits bei Unterzeichnung des Vertrages für einen Kauf entscheiden, sondern erst nach einer gewissen Zeit. Die Immobilie kann also erst einmal „getestet“ werden. Das Optionsrecht wird im Grundbuch festgehalten. Allerdings müssen Sie bei einem Optionskauf nicht nur mit einer längeren Laufzeit von bis zu 30 Jahren, sondern auch mit einer höheren Miete als ortsüblich rechnen, da der Verkäufer so den Kaufanreiz zu erhöhen versucht.

      Ja oder nein: Vorteile und Nachteile beim Mietkauf von Immobilien

      Ein Haus oder eine Wohnung erst bewohnen und dann kaufen: Diese Variante eines Immobilienkaufs klingt auf den ersten Blick attraktiv. Zudem geht die Miete gleich als Investition in das Eigenheim ein und am Ende muss nur der offene Betrag gezahlt werden. Doch der zweite Blick offenbart: Hier verstecken sich auch jede Menge Nachteile, wie höhere Kosten, wenig bis keine Förderungen oder eine mögliche Insolvenz des Verkäufers. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs.

      Mietkauf: Die Vorteile

      Ein Mietkauf kann durchaus vorteilig sein. Welche Pluspunkte es gibt:

      • Die Immobilie kann zuerst bewohnt werden, ehe es zum Kauf kommt. So können mögliche Mängel frühzeitig entdeckt werden.
      • Der Erwerb eines Eigenheims ist auch mit niedrigem Einkommen möglich, da kein Bankdarlehen aufgenommen werden muss, sondern im ersten Schritt nur ein Mietvertrag abgeschlossen wird.
      • Viele Anbieter verlangen kein Eigenkapital.
      • Die Miete bleibt stabil, sofern keine Erhöhungen im Vertrag vereinbart wurden.
      • Möchten Sie den Restwert über einen Immobilienkredit finanzieren, benötigen Sie eine niedrigere Finanzierungssumme, da ein Teil bereits über die Miete bezahlt wurde. So können bei einer Baufinanzierung Zinsen gespart beziehungsweise eine kürzere Laufzeit abgeschlossen werden.
      • Es kann vereinbart werden, dass der Vertrag an Dritte übertragbar ist. Diesem werden dann die gezahlten Mieten angerechnet sowie alle Rechte und Pflichten übergeben.

      Mietkauf: Die Nachteile

      Den scheinbaren Vorteilen stehen zahlreiche Contras gegenüber, die es vor dem Kauf zu beachten gilt:

      • Mietkauf wird relativ selten angeboten, deshalb ist die Auswahl an Objekten wesentlich geringer. Häufig sind es private Anbieter, die ihre Objekte über Kleinanzeigen annoncieren. Angebote für einen Mietkauf gibt es teilweise aber auch über Genossenschaften oder Bauträger.
      • Zudem sind die Immobilien oft ungünstig gelegen oder in einem problematischen Zustand. Da sich diese Objekte nur schwer verkaufen lassen, versuchen viele Anbieter so, ihre Immobilie loszuwerden und über Wert zu verkaufen.
      • Die monatliche Miete wird meist nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet.
      • Die Miete kann höher als ortsüblich ausfallen. Dazu kommen noch der Mietzins, die Anzahlung sowie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und für den Restbetrag. Somit ist der Mietkauf in den meisten Fällen deutlich teurer als wenn Sie die Immobilie sofort erworben hätten.
      • Sie tragen höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages in Ihr wirtschaftliches Eigentum übergeht. Das Geld für solche Maßnahmen müssen Sie zusätzlich ansparen und im Bedarfsfall anteilig an den Vermieter zahlen.
      • Sie besitzen kein Mitspracherecht bei Umbauten. Dieses erhalten Sie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben und somit auch juristisch als Eigentümer gelten. Ausnahme: Sie haben das Mitspracherecht in den Vertrag mit aufgenommen.
      • Sie müssen zusätzliche Rücklagen für eventuelle Sanierungen und die Abschlusszahlung bilden.
      • Sie erhalten keine Förderungen vom Staat. Nur bei einer Modernisierung können Sie eventuell von einer staatlichen Förderung durch die KfW profitieren.
      • Können Sie Ihre Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen, haben Sie auch kein Recht, Ihre bisher gezahlten Mieten zurückzuerhalten. Das bedeutet, dass nicht nur die Immobilie weg ist, sondern auch das bisher aufgewendete Geld. Zusätzlich kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche an Sie stellen. Ab wann Sie in den Zahlungsverzug geraten und mit welcher Frist der Vertrag gekündigt werden kann, wird im Mietkaufvertrag festgelegt.
      • Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das Geld ebenfalls weg. Sie können vertraglich festhalten, wie in diesem Fall mit der bereits eingezahlten Summe umgegangen werden soll. Möglich ist es auch, sich mit einer so genannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch als potenzieller Eigentümer vormerken zu lassen. Damit kann der Vermieter die Immobilie kein weiteres Mal verkaufen oder belasten und Sie können sich das Erstkaufrecht sichern.
      • Wurde der Vertrag nicht notariell beglaubigt, ist er rechtlich unwirksam. Kommt es dann zu rechtlichen Streitigkeiten oder einer Rückabwicklung des Vertrages, muss dies unter Umständen teuer vor Gericht geklärt werden.

      Ein Mietkauf kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein normaler Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die Vorteile die negativen Aspekte ausgleichen.

      Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

      Aufgrund der speziellen Risiken und höheren Kosten raten wir von einem Mietkauf ab. Grundsätzlich sollten Sie sich vor dem Kauf fragen, warum der Besitzer verkaufen möchte: Liegt es an der schlechten Lage oder gar am Zustand des Hauses? Klären Sie vorher, ob Sie mit einer schlechten Infrastruktur oder aufwendigen und gegebenenfalls teuren Sanierungsarbeiten leben können. Und stellen Sie am besten erst einmal eine Haushaltsrechnung auf. So sehen Sie, ob Sie sich die höhere Miete und eine zusätzliche Anzahlung leisten sowie nebenbei auch noch Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten und die Zahlung des Restwertes bilden können. Nutzen Sie gern unseren Budgetrechner, um herausfinden, wie viel Haus Sie sich leisten können.

      Dennoch gibt es bestimmte Gruppen, für die ein Mietkauf sinnvoll sein kann. Dazu gehören beispielsweise Selbständige oder Freiberufler, da es für diese aufgrund des schwankenden Einkommens schwierig sein kann, einen Baukredit zu erhalten. Unmöglich ist es allerdings nicht, eine solide Planung und Vorbereitung sind hier aber grundlegend. Lassen Sie sich deshalb dazu am besten von einem unserer Spezialisten beraten.

      Sinnvoll kann ein Mietkauf innerhalb der Familie sein, beispielsweise wenn die Großeltern ein Haus bewohnen und dies an den Enkel verkaufen möchten. Die Großeltern geben dem Enkel dann einen Privatkredit, dessen Mietzahlung wird Monat für Monat auf den Kaufpreis angerechnet. Durch den Mietkauf kann so der Eigentumsübergang sanft geregelt werden. Ein Mietkauf kann sich auch für Familien ohne Eigenkapital anbieten, wenn diese keinen Kredit bekommen. Dabei sollte jedoch kritisch hinterfragt werden, ob in diesem Fall eine Investition in ein Eigenheim überhaupt sinnvoll ist. Schließlich muss auch die Restsumme irgendwann bezahlt werden. 

      Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten und die Immobilie und das Zusammenleben mit den Nachbarn erst einmal testen möchten, bietet sich ein Optionskauf an. Beziehen Sie dann aber die eventuell höhere Mietzahlung und die längere Laufzeit des Mietkaufvertrages in Ihre Überlegungen mit ein. Grundsätzlich ist Mietkauf hauptsächlich für einkommensstarke Käufer zu empfehlen, welche die Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen für die Restkaufsumme stemmen können. 

      Was Sie beim Mietkauf beachten sollten

      Wer ein Haus als Mietkauf erwerben möchte, muss sich bereits im Vorfeld grundlegende Gedanken über das Objekt und die Finanzierung machen. Folgendes sollten Sie beachten:

      1. Vergleichen Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen. Liegt der Preis für Ihre Immobilie wesentlich höher, lassen Sie lieber die Finger davon. Der Bundesgerichtshof hat zudem in einem Urteil 2004 festgelegt, dass die Miete bei einem Mietkauf die ortsübliche Miete nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten darf (AZ XII ZR 352/00).
      2. Verhandeln Sie einen möglichst hohen Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung. Verbraucherschützer raten dazu, dass dieser mindestens 80 Prozent an der Miete beträgt. Liegt er darunter, ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich für Sie nicht mehr.
      3. Prüfen Sie das Grundbuch auf eventuelle Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter.
      4. Lassen Sie das Haus durch einen unabhängigen Gutachter prüfen. Dieser stellt eventuelle Mängel fest und sagt Ihnen, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen.
      5. Anzahlung, monatliche Raten, Restkaufpreis, eventuelle Sanierungsarbeiten und die Bildung von Rücklagen: Rechnen Sie Ihre tatsächliche Belastung zusammen. Können Sie die Summe stemmen?
      6. Überlegen Sie, ob Ihre Finanzierung für den Mietkauf auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist und was Sie tun werden, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können.

      Tipps für den Mietkaufvertrag

      Der Mietkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer besteht aus zwei Teilen, nämlich aus einem klassischen Mietvertrag und aus einem Immobilienkaufvertrag. Bereits im Vorfeld sollten Sie wichtige Fragen klären und im Vertrag festhalten. Dazu gehören

      • Was passiert im Fall einer Insolvenz des Verkäufers?
      • Welche Regelungen greifen im Todesfall des Käufers oder des Verkäufers?
      • Wer übernimmt eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten?
      • Was geschieht mit der Anzahlung, wenn es doch nicht zum Kauf kommt?
      • Schreiben Sie außerdem ein Ausstiegsrecht aus dem Vertrag fest.
      • Fixieren Sie ein Recht zur Sondertilgung. Sollte Ihnen unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Sie so eine Zwischenzahlung leisten und somit Ihre Restsumme minimieren.

      Haben Sie sich für einen Optionskauf entschieden, fällt der Immobilienkaufvertrag weg, da Sie sich erst später für einen Kauf entscheiden können. In diesem Fall wird allerdings der Zeitraum, in dem der Mieter eine Entscheidung zu treffen hat, im Mietkaufvertrag festgehalten.

      Da es für einen Laien schwer ist, eventuelle Fallstricke zu erkennen, ist es existenziell wichtig, den Vertrag von einem Experten noch einmal prüfen zu lassen. Das kann beispielsweise der Notar sein, den Sie für die Erstellung des Mietkaufvertrages verpflichtet haben oder verpflichten werden, oder auch eine Verbraucherzentrale.

      Ist Mietkauf eine Alternative zur Baufinanzierung?

      Mietkauf klingt auf den ersten Blick günstig. Mit welchen Kosten Sie bei einem Mietkauf rechnen müssen, möchten wir Ihnen in einem Beispiel einmal darstellen:

      Angenommen, Sie schließen einen Mietkaufvertrag in Höhe von 200.000 Euro ab. Ihre Anzahlung beträgt 20 Prozent und wird auf die Kaufsumme angerechnet. Die noch zu zahlende Summe von 160.000 Euro zahlen Sie über einen Zeitraum von 10 Jahren ab. Ohne Zahlung einer Schlussrate würde Ihre monatliche Miete bei mindestens 1.333 Euro liegen. Berechnet der Verkäufer zusätzlich Zinsen, fällt Ihre Miete noch höher aus. Wird eine Schlussratenzahlung vereinbart, zahlen Sie eine geringere monatliche Rate. Beträgt die Schlussrate in unserem Beispiel 50.000, verringert sich die zu zahlende Monatsmiete auf rund 917 Euro.

       Ohne SchlussrateMit Schlussrate
      Kaufsumme200.000 €200.000 €
      Anzahlung 20 %40.000 €40.000 €
      Laufzeit10 Jahre10 Jahre
      Schlussrate0 €50.000 €
      Monatliche Miete ohne Mietzins1.333 €917 €
      Berechnungsbeispiel Mietkauf ohne Mietzins

      Bereits eine Miete von über 1.300 Euro ist kein Pappenstiel. Obendrauf kommt der Mietzins, der die Monatsmiete noch einmal verteuert. Doch auch, wenn Sie nur eine Mietzahlung von monatlich fast 1.000 Euro leisten müssen, ist dies eine hohe Belastung. Denn zusätzlich müssen Sie ja noch Geld für die Schlussratenzahlung ansparen. Deshalb ist ein Mietkauf wirklich nur für Personen interessant, die – auch wenn sie kein Eigenkapital besitzen – trotzdem über ein hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Zudem sollten Sie wissen, dass Ihnen - im Gegensatz zu einer Baufinanzierung - mit dem Vertragsabschluss die Immobilie noch nicht gehört: Eigentümer bei einem Mietkauf bleibt bis zur vollständigen Bezahlung der Verkäufer.

      Vergleich Mietkauf und Immobilienkredit

      In vielen Fällen ist deshalb eine Baufinanzierung günstiger. Greifen wir das vorherige Beispiel nochmal auf und gehen wir davon aus, dass die monatliche Miete eine durchaus übliche Sparrate von 60 Prozent und einen Mietzins von 40 Prozent enthält, wird der Unterschied sehr deutlich:

       BaufinanzierungMietkauf
      Zu finanzierende Summe160.000 €160.000 €
      Sollzinssatz2 %-
      Anfängliche Tilgung4,38 %-
      Monatliche Rate850 € (1. Monat: Tilgung 853,33 € + Zinsen 266,67 €)917 € (550,20 € Miete + 366,80 € Mietzins)
      Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung77.419,76 €66.024 €
      Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung82.580,24 €93.976 €
      Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Abzahlung18 Jahre und 11 Monate24 Jahre und drei Monate
      Annahmen: Kaufsumme 200.000 €, Anzahlung/Eigenkapital: 40.000 €, Sollzinsbindung 10 Jahre

      Zwar ist der Tilgungsanteil bei der Baufinanzierung am Anfang fast genauso hoch wie bei einem Mietkauf. Da der Tilgungsanteil sich jedoch jeden Monat erhöht, während der Zinsanteil niedriger wird, zahlen Sie Ihr Darlehen insgesamt schneller ab als mit einem Mietkaufvertrag, bei dem beide Variablen festgeschrieben sind. So müssen Sie, wenn Sie Ihr Haus als Mietkauf finanzieren, schon nach zehn Jahren fast 11.000 Euro mehr investieren als mit einer Baufinanzierung – und das bei einer höheren monatlichen Rate und einer über fünf Jahre längeren Laufzeit. Verbraucherschützer raten deshalb dazu, dass der Tilgungsanteil an der Miete mehr als 80 Prozent beträgt, damit sich der Mietkauf lohnt.

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      Ehe Sie sich für einen Mietkauf entscheiden, prüfen Sie das Kaufangebot genau und vergleichen Sie es mit einer Baufinanzierung bei einer Bank. Vor allem wenn Sie etwas Eigenkapital mitbringen, ist ein Hypothekendarlehen meist die günstigere Variante. Zudem profitieren Sie dann zusätzlich von möglichen Wohnungsbauförderungen wie günstigen Darlehen von der KfW oder Zuschüssen von Ihrer Kommune.

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