Mietkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?

Was ist Mietkauf?

Unter Mietkauf versteht man einen Immobilienkauf, bei dem der Mieter das von ihm bewohnte Haus oder die Wohnung nach einer bestimmten Frist kaufen kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch kein Eigentümer der Immobilie, sondern bleibt Mieter. Die Immobilie wird durch die Miete und eine eventuell vereinbarte Restsumme abgezahlt – damit sind bei einem Mietkauf theoretisch weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung nötig.

Somit stellt der Mietkauf für viele Mieter, die sich ein eigenes Heim wünschen, aber nur wenig oder gar kein Eigenkapital beisteuern können, auf den ersten Blick eine Alternative zur Immobilienfinanzierung dar. Informieren Sie sich aber vorher genau: Durch versteckte Kosten und überteuerte Preise müssen Sie für einen Mietkauf von Haus oder Wohnung meist mehr bezahlen als bei einer normalen Baufinanzierung.

Wie funktioniert Mietkauf?

Bei einem Mietkauf einigen sich Käufer und Verkäufer zunächst einmal über den Kaufpreis und die Miete. Dann wird ein Mietkaufvertrag zwischen beiden Parteien geschlossen. Dieser Vertrag hat meist eine Laufzeit zwischen 10 bis 20 Jahren und muss – wie jeder Immobilienvertrag – notariell beurkundet werden. Das bedeutet: Auch bei einem Mietkauf fallen Notarkosten an.

Einen Teil der Miete behält der Verkäufer dabei als Mietzins, der restliche Teil wird beim späteren Erwerb der Immobilie mit verrechnet. Im Mietkaufvertrag kann aber auch vereinbart werden, die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis anzurechnen. Zusätzlich muss in den meisten Fällen bei Vertragsabschluss eine Anzahlung von rund 20 % der Kaufsumme geleistet werden.

Ist die Mietzeit abgelaufen, kann der Mieter das Objekt zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt und geht mit Ende der Mietdauer automatisch an den Käufer über.

Welche Arten von Mietkauf gibt es?

Beim Mietkauf gibt es 2 unterschiedliche Modelle:

1. Der klassische Mietkauf
   Mieter sind beim klassischen Mietkauf verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Die Ratenzahlung erfolgt über die monatliche Miete abzüglich eines Mietzinses, die Restsumme wird am Ende der Laufzeit fällig.
    
2. Der Optionskauf
   Bei einem Optionskauf muss sich der Käufer erst bis zu einem vertraglich bestimmten Stichtag für oder gegen einen Kauf entscheiden. Die Immobilie kann also erst einmal „getestet“ werden. Das Optionsrecht wird im Grundbuch festgehalten. Allerdings müssen Sie bei einem Optionskauf nicht nur mit einer längeren Laufzeit von bis zu 30 Jahren, sondern auch mit einer höheren Miete als ortsüblich rechnen, da der Verkäufer so den Kaufanreiz zu erhöhen versucht. Der Optionskauf wird hauptsächlich von Genossenschaften oder Bauträgern angeboten.

Vorteile und Nachteile von Mietkauf

Für Mieter mit wenig Eigenkapital klingt Mietkauf auf den ersten Blick attraktiv: Die zu zahlende Miete geht als Investition in das Eigenheim ein und am Ende muss nur der offene Betrag gezahlt werden. Doch ein zweiter Blick lohnt sich, denn hier verstecken sich auch jede Menge Nachteile, wie höhere Kosten, wenig bis keine Förderungen oder eine mögliche Insolvenz des Verkäufers. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs.

Ein Mietkauf kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein normaler Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die Vorteile die negativen Aspekte ausgleichen.

Für wen kann ein Mietkauf sinnvoll sein?

Aufgrund der speziellen Risiken und höheren Kosten raten wir von einem Mietkauf ab. Dennoch gibt es bestimmte Gruppen, für die ein Mietkauf unter Umständen sinnvoll erscheinen kann. 

• Selbstständige oder Freiberufler: Für diese Berufsgruppe kann es aufgrund des schwankenden Einkommens schwierig sein, einen Baukredit zu erhalten. Unmöglich ist es allerdings nicht, eine solide Planung und Vorbereitung sind hier aber grundlegend. Lassen Sie sich deshalb zu einer Baufinanzierung für Selbstständige am besten von einem unserer Spezialisten beraten.
• Innerhalb der Familie: Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Großeltern ein Haus bewohnen und dies an die Enkelkinder verkaufen möchten. Die Großeltern erhalten durch die Mietzahlungen ein regelmäßiges Einkommen und der Enkel kann die Immobilie bereits nutzen. Durch den Mietkauf kann so der Eigentumsübergang sanft geregelt werden. Lassen Sie sich hierzu aber auf jeden Fall steuerlich beraten, da Angehörigenverträge beim Finanzamt ganz genau betrachtet werden.
• Familien ohne Eigenkapital: Ein Mietkauf kann sich auch für Familien ohne Eigenkapital anbieten, wenn diese keinen Kredit bekommen. Dabei sollte jedoch kritisch hinterfragt werden, ob in diesem Fall eine Investition in ein Eigenheim überhaupt sinnvoll ist. Schließlich muss auch die Restsumme irgendwann bezahlt sowie eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. 

Lohnt sich Mietkauf als Alternative zur Baufinanzierung?

Ein Mietkauf ist in den meisten Fällen teurer als eine Baufinanzierung. Das liegt zum einen daran, dass nicht die volle Miete auf den Kauf angerechnet wird, sondern nur ein Teil davon. Zum anderen wird beim Mietkauf oft eine Anzahlung von bis zu 20 % verlangt, das heißt, einen gewissen Anteil an Eigenkapital müssen Sie dennoch mitbringen. Wird am Ende der Vertragslaufzeit noch eine Schlusszahlung fällig, müssen Sie hierfür finanzielle Rücklagen bilden oder dennoch einen Bankkredit aufnehmen.

Doch nicht nur aus finanzieller, sondern auch aus rechtlicher Sicht ist ein Mietkauf keine Alternative zur Baufinanzierung, meint Maik Korpjuhn, Berater bei Dr. Klein. „Geht der Verkäufer insolvent, bekommen Käufer ihr bereits gezahltes Geld nicht wieder zurück. Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen und bereits geleistete Zahlungen behalten.“

Was sollten Sie beim Mietkauf beachten?

Wer ein Haus als Mietkauf erwerben möchte, muss sich bereits im Vorfeld grundlegende Gedanken über das Objekt und die Finanzierung machen. Folgendes sollten Sie vor, während und nach der Mietlaufzeit beachten:

Vor dem Mietkauf

1. Vergleichen Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen. Liegt der Preis für Ihre Immobilie wesentlich höher, lassen Sie lieber die Finger davon. Der Bundesgerichtshof hat zudem in einem Urteil 2004 festgelegt, dass die Miete bei einem Mietkauf die ortsübliche Miete nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten darf (AZ XII ZR 352/00).
2. Verhandeln Sie einen möglichst hohen Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung. Verbraucherschützer raten dazu, dass dieser mindestens 80 Prozent an der Miete beträgt. Liegt er darunter, ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich für Sie nicht mehr.
3. Prüfen Sie das Grundbuch auf eventuelle Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter.
4. Lassen Sie das Haus durch einen unabhängigen Gutachter prüfen. Dieser stellt eventuelle Mängel fest und sagt Ihnen, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen.
5. Anzahlung von bis zu 20 % der Kaufsumme, monatliche Raten, Restkaufpreis, eventuelle Sanierungsarbeiten und die Bildung von Rücklagen: Rechnen Sie Ihre tatsächliche Belastung zusammen. Können Sie die Summe stemmen?
6. Überlegen Sie, ob Ihre Finanzierung für den Mietkauf auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist und was Sie tun werden, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können.

Während der Mietlaufzeit

Mit der Unterzeichnung des Mietkaufvertrages werden Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Sie haben also Rechte und Pflichten, an die Sie sich halten müssen. Dazu gehören:

• Sie müssen dem Verkäufer die vertraglich vereinbarte monatliche Miete zahlen.
• Sie sind für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
• Wenn es im Vertrag festgelegt wurde, fallen Ihnen auch Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zu.
• Sie dürfen ohne vertragliche Sonderregelung keine Umbauten an der Immobilie durchführen. Dies darf nur der Verkäufer als juristischer Eigentümer.

Nach der Mietzeit

Geht die Laufzeit Ihres Mietkaufs zu Ende, haben Sie nun je nach vertraglicher Regelung 2 Möglichkeiten:

1. Haben Sie eine Restkaufsumme vereinbart, müssen Sie diese nun an Verkäufer zahlen, damit die Immobilie vollständig in Ihren Besitz übergeht.
    
2. Haben Sie den gesamten Kaufpreis bereits während der Laufzeit über eine längere Laufzeit oder eine höhere Miete abbezahlt, sind Sie mit dem Grundbucheintrag nun rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Was sollte im Mietkaufvertrag stehen?

Der Mietkaufvertrag kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden, eine gesetzliche Vorlage gibt es nicht. Achten Sie deshalb darauf, dass folgende Punkte enthalten sind, damit möglichst wenig Unklarheiten verbleiben:

• Miethöhe und Kaufpreis
• Vertragslaufzeit
• Prozentsatz, zu dem die Miete angerechnet wird
• Rücktrittsklausel und dazugehörige Bedingungen
• Sondertilgungsrecht
• Mitspracherecht bei Umbauten
• Regelungen bei Insolvenz des Verkäufers oder Todesfall einer Partei
• Möglichkeit einer Abtretung an z.B. Verwandte oder Freunde

Welche Kosten fallen bei einem Mietkauf an?

Folgende Kosten sind für Käufer bei einem Mietkauf zu berücksichtigen:

• Anzahlung: In den meisten Fällen wird eine Anzahlung auf den Mietkauf gefordert.
• Mietzins: Der Verkäufer kann einen Teil der Miete als Mietzins einbehalten und nur den restlichen Betrag auf den Kaufpreis anrechnen.
• Notarkosten: Der Mietkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden.
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf, also nach der notariellen Beurkundung des Mietkaufvertrages, fällig.
• Eventuelle Maklerkosten: Haben Sie die Immobilie über einen Maker gefunden, fallen Maklergebühren an.
• Instandhaltungskosten: Als wirtschaftlicher Eigentümer müssen Sie sich an den Kosten für die Instandhaltung der Immobilie beteiligen oder sie sogar ganz übernehmen.
• Nebenkosten: Laufende Nebenkosten, wie beispielsweise die Grundsteuer oder Müllgebühren, können auf die Miete umgelegt werden.

Wie hoch ist die Miete beim Mietkauf?

Die Miete, die Sie bei einem Mietkauf zahlen, ist höher als eine normale Miete. Das liegt zum einen daran, dass die Miete beim Mietkauf die ortsübliche Miete um bis zu 50 % überschreiten darf. Zum anderen darf der Verkäufer einen Mietzins verlangen, der die eigentliche Miete noch einmal erhöht.

Wie lange läuft ein Mietkauf?

Über welche Laufzeit ein Mietkauf vereinbart wird, können beide Parteien individuell festlegen. Üblicherweise wird der Mietkaufvertrag für 10 bis 20 Jahre geschlossen. Eine Ausnahme bietet der Optionskauf, hier ist eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren gängig.

Kann ich vom Mietkauf zurücktreten?

Vom Mietkauf können Sie nur zurücktreten, wenn im Vertrag eine Rücktrittsklausel aufgenommen wurde. Ohne eine entsprechende Klausel ist es von der Kulanz des Verkäufers abhängig, ob Sie vom Mietkauf zurücktreten dürfen und Ihre Anzahlung zurückerhalten.

Lohnt sich ein Mietkauf?

Ein Mietkauf lohnt sich in den wenigsten Fällen. Sowohl finanziell als auch rechtlich gibt es beim Mietkauf zahlreiche Faktoren, die zu beachten sind. Gerade bei einem Zahlungsverzug des Käufers oder einer Insolvenz des Verkäufers lauern Fallstricke. Zudem ist auch hier ein gewisses Maß an Eigenkapital notwendig, ebenso wie ein ausreichendes Einkommen für die höhere Miete. Eine Baufinanzierung ist deshalb fast immer die bessere und auch finanziell günstigere Wahl.

Baufinanzierungsexperte Maik Korpjuhn rät: „Stellen Sie sich immer die Frage: Warum will der Eigentümer das Haus über einen Mietkauf verkaufen, wenn er doch eigentlich von einem direkten Verkauf viel mehr Vorteile hätte? Meist handelt es sich dabei um ein Haus mit Mängeln, das er sonst viel günstiger verkaufen müsste. Mein Tipp: Suchen Sie sich lieber Ihre Traumimmobilie und kommen Sie zu uns in die Beratung. Wir schauen uns Ihre Finanzsituation genau an und finden eine passende Lösung für Sie.“

Häufige Fragen zum Mietkauf

• Wer ist Eigentümer beim Mietkauf?

  Mit dem Abschluss eines Vertrages zum Mietkauf wird der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Anfallende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung müssen dann in den meisten Fällen selbst getragen werden. Die Immobilie gehört ihm dann aber noch nicht: Das juristische Eigentum geht erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises und der anschließenden Eintragung in das Grundbuch auf den Käufer über.

• Brauche ich beim Mietkauf wirklich kein Eigenkapital?

  Theoretisch brauchen Sie beim Mietkauf kein Eigenkapital. Praktisch wird jedoch in den meisten Fällen eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises verlangt. Zusätzlich ist die Miete höher als ortsüblich. Um diese Kosten auszugleichen, sollten Sie ein gewisses Maß an Eigenkapital mitbringen. Auch für anfallende Reparaturen müssen Rücklagen vorhanden sein. Beim Optionskauf entfällt eine Anzahlung, da Sie sich bei Vertragsbeginn noch nicht endgültig festlegen, ob Sie die Immobilie kaufen.

• Wann erfolgt beim Mietkauf der Eintrag ins Grundbuch?

  Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst dann, wenn der Kaufpreis der Immobilie vollständig gezahlt wurde. Mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer auch juristischer Eigentümer der Immobilie. Lediglich beim Optionskauf erfolgt die Eintragung ins Grundbuch bereits bei Vertragsabschluss. Damit wird das Vorkaufsrecht des Käufers sichergestellt.

• Wer zahlt die Grundsteuer beim Mietkauf?

  Die Grundsteuer zahlt grundsätzlich der juristische Eigentümer der Immobilie. Auch bei einem Mietkauf zahlt also der Verkäufer die Grundsteuer. Allerdings legt dieser die Steuer üblicherweise auf die Miete um, so dass der Käufer indirekt die Grundsteuer zahlt.

• Wer zahlt bei einem Mietkauf die Nebenkosten?

  Nebenkosten für Strom, Heizung und Wasser sowie Aufwendungen für Schornsteinfeger, Versicherungen und Grundsteuer trägt wie bei jedem Mietverhältnis der Mieter.

• Was passiert, wenn der Vermieter stirbt?

  Verstirbt der Vermieter, gehen seine Mietforderungen auf die Erben über. Das bedeutet: Das Mietverhältnis bleibt bestehen und die Mietzahlungen müssen nun an die Erben entrichtet werden.

• Was passiert bei Insolvenz des Verkäufers?

  Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das bereits gezahlte Geld im schlimmsten Fall weg. Vereinbaren Sie deshalb im Mietkaufvertrag, wie im Falle einer Insolvenz mit den geleisteten Zahlungen verfahren werden soll. So können Sie sich das Erstkaufrecht sichern und verhindern, dass die Immobilie an jemand anderen verkauft wird.

• Was passiert, wenn ich beim Mietkauf die Raten nicht mehr zahlen kann?

  Können Sie die Raten nicht mehr leisten und geraten in einen Zahlungsrückstand, verlieren Sie nicht nur das Kaufrecht für die Immobilie, sondern erhalten auch Ihre bereits geleisteten Ratenzahlungen nicht mehr zurück. Zusätzlich kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche wegen Mietausfalls an Sie stellen. Umso wichtiger ist es, vor dem Mietkauf genau zu prüfen, ob Sie die monatlichen Raten regelmäßig leisten können.

• Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leibrente?

  Ein grundsätzlicher Unterschied zwischen Mietkauf und Leibrente liegt im Wohnrecht. Während bei einem Mietkauf der Käufer als Mieter in der Immobilie wohnt, hat bei der Leibrente der Verkäufer lebenslanges Wohnrecht. Dieser kann dann bis zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt in der Immobilie wohnen bleiben. Ein weiterer Unterschied ist die Abzahlung der Immobilie. Diese erfolgt bei der Leibrente als regelmäßige Rentenzahlung meist bis ans Lebensende des Verkäufers. Dafür ist der Käufer als Eigentümer für alle anfallenden Instandhaltungs- und Nebenkosten zuständig.

Was ist geförderter Mietkauf?

Geförderter Mietkauf ist ein theoretisches Modell des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), bei dem der Staat Eigentumswohnungen baut und an einkommensschwache Familien verkauft. Anstatt einer Finanzierungsrate zahlen die Käufer ihre Eigentumswohnung beim geförderten Mietkauf mit so genannten Mietkaufraten ab. Das Modell wäre ein Baustein zur Lösung der Wohnungsmarktprobleme.

Wie funktioniert der staatlich geförderte Mietkauf?

Beim Modell des staatlich geförderten Mietkaufs können junge und einkommensschwache Familien geförderte Eigentumswohnungen als Mietkäufer vom Staat erwerben. Anstatt einer Miete oder Finanzierungsrate zahlen sie eine monatliche Mietkaufrate für die Wohnung.

Die Mietkaufrate setzt sich aus Tilgung, Instandhaltungsrücklagen und Erbpachtzins zusammen. Nach Berechnungen des DIW würde der Mietkäufer für eine 100 Quadratmeter große Wohnung bei einer Laufzeit von rund 33 Jahren eine monatliche Mietkaufrate von 756 Euro bezahlen. Bei einer Laufzeit von rund 24 Jahren läge sie bei 933 Euro.

Die Kosten des staatlich geförderten Mietkaufs sind also in etwa vergleichbar mit der durchschnittlichen Kaltmiete für einen Familienhaushalt in einer Großstadt. Diese lag 2017 bei 748 Euro.

Die Vor- und Nachteile des geförderten Mietkaufs

Auf den ersten Blick klingt das Modell des staatlich geförderten Mietkaufs attraktiv. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung bräuchten die Familien kein Eigenkapital. Zudem bliebe die Mietkaufrate über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrags konstant. Die Käufer wären somit unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung. Ferner würden Familien Vermögen aufbauen. Denn nach kompletter Tilgung wären sie Eigentümer der Eigentumswohnung.

Auf den zweiten Blick zeigt das Modell des staatlich geförderten Mietkaufs aber auch Schwächen. So mangelt es besonders in Großstädten an öffentlichen Wohnbauflächen. Ein weiterer Schwachpunkt des staatlich geförderten Mietkaufs könnte die Auswahl der Mietkaufberechtigten sein. Die Autoren nennen keine konkreten Kriterien.

Hinzukommt das Risiko bei Zahlungsschwierigkeiten. Angenommen eine Familie könnte die Mietkaufrate nicht mehr bezahlen, dann hätte sie gemäß dem Modell kein Anrecht auf eine Rückzahlung der bisher geleisteten Mietkaufraten. Ein weiterer Stolperstein könnten die Kostenbeteiligung über die Finanzierungszeit hinaus sein: Jeder Wohnungseigentümer wird Teil der Eigentümergemeinschaft und muss sich an potenziell anfallenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beteiligen. Auch für den Staat wäre der geförderte Mietkauf eine finanzielle Herausforderung. 

Das DIW-Modell des staatlichen geförderten Mietkaufs müsste vermutlich noch weiterentwickelt werden, um den angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Ob es in die Realität umgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Bisher sind keine Pläne zur Umsetzung bekannt. Weitere Details und Hintergründe zum Modell des staatlich geförderten Mietkaufs finden Sie hier (PDF-Datei / 330 KB).